Ogiltighet av avtal som slutits under påverkan av psykisk störning

2021-04-12 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej! Vår mamma har nyligen sålt sin lägenhet trots att hon är psykisk sjuk. Hon har hållit sina anhöriga ovetandes om försäljningen. Vi försökte under hösten/vintern få henne att ta en god man eller förvaltare eftersom hon var/är inne i en maniskt period och har spenderat otroliga summor, tyvärr instämde inte hennes nya läkare så det gick inte igenom. Avtalet för försäljningen skrevs i mars och tillträde räknas vara i juli. Handpenningen är fortfarande på mäklarens klientmedelskonto, då bostadsrättsföreningen ej ännu godkänt. Vår mamma har åkt in på sjukhus nu på grund av alla omständigheter och hennes förra läkare har slutat och hon har fått en ny läkare som idag intygade hennes diagnos och att hon är i behov av förvaltare vilket nu ska ansökas om. Vår fråga är hur lag 1924:323, om verkan av avtal som slutits under påverkan av psykisk störning, kan hjälpa mamma att få försäljningen ogiltigförklarad, samt om den lagen åberopas - slipper hon ersätta köparen? Vore otroligt tacksam för svar snarast! Tack på förhand! Med vänlig hälsning,
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår dig, undrar du om försäljningen av lägenheten kan förklaras ogiltig, samt om hon i så fall skulle bli skyldig att ersätta köparen.Den första frågan som blir aktuell är om lagen om verkan av avtal som slutits under påverkan av psykisk störning är tillämplig, det vill säga om avtalet i fråga ingåtts under påverkan av en psykisk störning. Begreppet psykisk störning omfattar enligt lagen både varaktiga psykiska störningar, exempelvis vissa sjukdomar, men också tillfälliga förvirringstillstånd på grund av berusning eller skrämsel. Som du beskriver din mammas tillstånd, bör det falla under begreppet psykisk störning. Nästa fråga som aktualiseras, är om avtalet ingicks på grund av störningen. Det krävs ett visst orsakssammanhang mellan sjukdomen och avtalet, det vill säga att sjukdomen som sådan ledde till att avtalet ingicks. Som du beskriver din mammas situation, tycks detta också vara fallet. Därmed är lagen också tillämplig.När ett avtal har ingåtts under påverkan av psykisk störning, är avtalet per automatik ogiltigt. Ett eventuellt problem här, är att den som åberopar ogiltigheten också måste bevisa att avtalet ingicks på grund av den psykiska störningen. Detta bör dock kunna styrkas med hjälp av ett läkarintyg eller liknande. Ogiltigheten innebär att eventuell betalning eller annan ersättning, så som mäklararvode och handpenning, ska återbäras till din mamma, respektive köparen av lägenheten. Det innebär också att lägenheten fortfarande är hennes.Det kan dock vara så att din mamma blir skyldig att i viss utsträckning ersätta köparen och mäklaren. Enligt lagens andra stycke har nämligen den som var i god tro om den psykiska störningen (det vill säga att den inte visste om att avtalet ingicks under påverkan av en psykisk störning) rätt till skälig ersättning för den förlust som föranletts av avtalet. Exempelvis har mäklaren lagt ned arbete på försäljning av lägenheten, vilket den i så fall kan ha rätt till ersättning för. Likaså kan köparen ha hunnit sälja sitt nuvarande boende, vilket kan ha orsakat viss ekonomisk skada för denne. Som sagt måste dock köparen och mäklaren vara ovetandes om din mammas psykiska störning, för att din mamma ska bli ersättningsskyldig.Sammanfattningsvis är lagen alltså tillämplig på din mammas situation. Lägenhetsförsäljningen är därmed ogiltig och lägenheten är därför fortfarande hennes. Hon kan dock, som jag har beskrivit, bli skyldig att i viss utsträckning ersätta mäklaren och köparen för den förlust som föranletts av avtalet.Hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig!Med vänlig hälsning,

Tolkning av servitutsavtal

2021-03-21 i Avtal
FRÅGA |Hej, Jag är nyinflyttad i ett hus som är den Härskande fastigheten i ett befintligt inskrivet/registrerat avtalsservitut. I detta avtal står beskrivet att "Ägaren till den Tjänande fastigheten ger ägaren till den Härskande fastigheten rätt att begagna över den tjänande fastighets befintligt väg om 3m beredd enligt bifogad karta" Utöver detta står det även beskrivet att " Vägen skall hållas farbar för motorfordon året om."Våra nya grannar menar på att detta enbart tillåter oss att färdas över vägen med motorfordon och inte genom att gå eller cykla över vägen. Hur ska detta tolkas?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår frågan, undrar du hur avtalet ska tolkas samt om denna tolkning ger dig rätt att gå och cykla över vägen.ServitutRegler om servitut finns i jordabalken (JB) 14 kap. I den tjänande fastigheten får det genom avtal upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten (servitut) (JB 14 kap 1 §). Bestämmelsen innebär att det i servitutsavtalet ska anges i vilket hänseende den tjänande fastigheten får nyttjas.Vidare är servitutet förenat med äganderätten till fastigheten (JB 14 kap 3 §), vilket i praktiken innebär att du som köpare ska ha samma rättigheter enligt avtalet, som den tidigare ägaren hade.AvtalstolkningOm avtalets innebörd är oklar, måste avtalet tolkas för att dess innebörd ska kunna fastställas. I svensk rätt finns det vissa regler och principer om hur avtal ska tolkas. Dessa finns utspridda i olika lagar, men saknas till stor del också i lagstiftningen. Här spelar domstolspraxis en viktig roll (se exempelvis här, med hänvisning till olika rättsfall där domstolar har tolkat avtal). Med utgångspunkt i avtalstolkningsprinciper och den praxis som finns på området, är en första utgångspunkt vid avtalstolkning den gemensamma partsviljan: Vad ville egentligen parterna när avtalet ingicks? Eftersom du inte var part när servitutsavtalet skrevs, kan frågan bli svår att avgöra. Det kan därför vara en bra idé att kontakta den tidigare ägaren av fastigheten. För att få reda på hur avtalet har tillämpats i praktiken - något som anses ge uttryck den gemensamma partsviljan - kan du fråga säljaren av fastigheten om denne tidigare har fått använda vägen för gång och cykling. Om så är fallet, bör den gemensamma partsviljan också anses vara att avtalsservitutet ger den härskande fastigheten rätt att bruka vägen såväl med motorfordon, som med cykel och genom gång. Om den tidigare ägaren endast nyttjade vägen med motorfordon, kan det istället vara så att avtalet ska tolkas på så sätt som dina grannar hävdar.Om någon gemensam partsvilja inte kan fastställas, får istället en objektiv tolkning tillämpas för att fastställa avtalets innebörd. Avtalets ordalydelse är därmed viktig: Vad står i avtalet? I detta fall anges i avtalet att den härskande fastigheten har rätt att "begagna" vägen. Avtalet begränsar enligt dess ordalydelse inte begagnandet till att endast omfatta nyttjande av vägen med motorfordon. Begreppet "begagna" bör alltså omfatta en rätt att nyttja vägen med både motorfordon, cykel och genom att gå på den. Att det i avtalet anges att "Vägen skall hållas farbar för motorfordon året om" bör inte kunna tolkas på så sätt att nyttjandet begränsas endast till motorfordon. Jag anser därför att en objektiv tolkning av avtalet bör utfalla till din fördel och att grannarnas tolkning av avtalet är inkorrekt.Om däremot varken den gemensamma partsviljan eller en objektiv tolkning kan ge ett tydligt svar på hur avtalet ska förstås, kan man försöka fastställa innebörden med hjälp av avtalets syfte, struktur, hur avtalet har tillämpats och förhållandena vid avtalets tillkomst. I slutändan kan man behöva göra en helhetsbedömning av alla faktorer för att försöka förstå hur avtalet ska förstås.SammanfattningAvtalstolkning kan vara knepigt, särskilt när den gemensamma partsviljan kan vara svår att bestämma. Dock tycks ordalydelsen i avtalet tala för att du har rätt att också gå och cykla på vägen. För att du ska kunna göra en ordentlig tolkning av avtalet, rekommenderar jag dig dock att kontakta den tidigare ägaren av fastigheten och fråga denne hur avtalet tidigare har tillämpats och hur denne uppfattar avtalets innebörd. Du bör också fråga grannarna varför de anser att du skulle sakna rätt att gå och cykla på vägen, samt hur de uppfattar att avtalet ska tolkas och varför.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,