Kan en delägare rättsligt tvingas av övriga delägare till att sälja sin andel?

2020-10-18 i Samägandeavtal
FRÅGA |3 släktingar är delägare i ett sommarställe. 2 släktingar vill köpa ut den 3:e p g a personliga aversioner. Kan den 3:e tvingas till detta? Kan den säga nej? Krävs offentlig auktion? Det finns inget samägaravtal.
Elin Andrén |Hej! Tack för att ni vänder er till lawline med er fråga!Eftersom det inte finns något samägaravtal som reglerar er situation kommer jag att utgå ifrån bestämmelser i lagen om samäganderätt (SamägL). Kan en delägare rättsligt tvingas av övriga delägare till att sälja sin andel?Om ni vill köpa ut den tredje delägaren kan ni erbjuda hen det, men delägaren har rätt att säga nej. Den tredje delägaren kan alltså inte tvingas till att sälja sin andel i sommarstället även om de andra två delägarna vill det (1 § SamägL) (2 § SamägL). Offentlig auktionOm ni inte kommer överens med den tredje delägaren angående fastighetens förvaltning kan ni sälja hela fastigheten. Då krävs alla delägares samtycke (1 § SamägL) (2 § SamägL). Om inte alla delägare kommer överens om en försäljning finns möjligheten att genomföra en offentlig auktion. En ansökan om offentlig auktion får göras av varje delägare. Ansökan sker hos tingsrätten som förordnar en god man kommer att sköta förfarandet. Alla delägare står tillsammans för kostnaderna som uppstår i samband med den offentliga auktionen (6 § SamägL) (15 § SamägL) ( 8 § SamägL). En delägare har rätt att meddela anstånd (vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras) om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan vara att det exempelvis visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § SamägL).Nackdelar med offentlig auktion Om ni säljer er fastighet till utomstående genom offentlig auktion kommer ni förlora er äganderätt till fastigheten. Dessutom brukar kostnaderna bli höga vid en offentlig auktion och slutpriset för fastigheten tenderar att bli lägre. Ni kan inte heller helt fritt bestämma försäljningsvillkoren vid en offentlig auktion eftersom vissa regler i samäganderättslagen begränsar den möjligheten. Det är därför oftast billigare och mer fördelaktigt att sälja fastigheten genom en mäklare om ni kan enas om det. Vad ni kan göra nuOm ni inte vill äga sommarstället tillsammans med den tredje delägare kan ni först försöka övertala hen att frivilligt sälja sin andel till er. Om detta inte går kan ni istället sälja hela fastigheten, men då krävs som sagt alla delägares samtycke. Att ansöka om en offentlig auktion kan ses en sista utväg om ni inte kommer överens.Jag rekommenderar att ni först försöker lösa konflikten tillsammans. Behöver ni hjälp att upprätta ett avtal angående förvaltning eller försäljning så har vi skickliga jurister på lawline ni kan vända er till. Ni kan exempelvis boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Vi erbjuder också gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. Jag hoppas ni fick svar på er fråga! Med vänliga hälsningar,

Immateriell tjänst och ekonomiskt ansvar

2020-08-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag är i början på att starta en enskild firma där jag ska arbeta med rådgivning/konsultation åt privatpersoner vid hus och lägenhetsköp. Tillexempel gå igenom besiktningsutlåtanden och förklara begreppen. Det jag undrar är om jag tillexempel skulle missa en sak i utlåtandet eller om den punkten är större än man trodde. Skulle jag då kunna bli betalningsskyldig? Om ja, skulle man kunna upprätta ett avtal där jag skriver mig fri från kostnader som kan uppstå som jag inte kunde förutspå? Jag skulle ju inte ha några problem med reklamation av mitt jobb men skulle ju inte klara av en kostnad på tillexempel en fuskskada som var större än man trodde.
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Immateriell tjänst och analog tillämpningRådgivning/konsultation brukar inom juridiken kallas för en immateriell tjänst. Immateriella tjänster är intellektuella prestationer som inte är kopplade till arbete på fysiska föremål (jämför exempelvis med konsumenttjänstlagen). Det finns ingen specifik lag som reglerar den typen av tjänst som din firma kommer att utföra. Därför måste man hämta vägledning från andra lagar, vilket brukar kallas för en analog tillämpning. Allmänna avtalsrättsliga principer kan också vara till hjälp. Man kan säga att det är oskrivna regler utan rättsföljd som de flesta anser är gällande rätt, trots att de inte finns nedskrivna i lagen.Lagar som man eventuellt kan titta på och tillämpa analogt är bland annat 18 kapitlet handelsbanken, köplagen, konsumentköplagen, konsumenttjänstlagen, kommissionslagen och lagen om handelsagentur. KonsumenttjänstDitt företag kommer att erbjuda tjänster till privatpersoner (konsumenter). Detta kallas för en konsumenttjänst och därför blir det relevant att titta på konsumentlagstiftning (se rättsfallet NJA 2013 s. 1174 där högsta domstolen gör en analog tillämpning).Skulle du kunna bli betalningsskyldig?Jag tolkar det som att du undrar om du kan bli ekonomisk ansvarig om du exempelvis ger ett felaktigt råd. Svaret är ja. Om det föreligger ett fel i tjänsten så kan du bli skadeståndsskyldig (31 § konsumenttjänstlagen, 30 § konsumentköplagen). Som en allmän avtalsrättslig princip måste du ha varit vårdslös på något vis (slarvig, oförsiktig) för att kunna hållas ansvarig (om inte annat följer av avtalet). Det måste också finnas ett orsakssamband mellan det felet som har begåtts i tjänsten och skadan som uppstått för kunden. Frågan om fel i tjänst föreligger får bedömas utifrån varje enskild situation. Nedanför kommer jag att kortfattat beskriva hur man kan göra en sådan bedömning.Tjänsten ska motsvara kundens befogade förväntningar och om den inte gör det föreligger det ett fel i tjänsten (17 § tredje stycket köplagen, 16 § tredje stycket konsumentköplagen, 9 § konsumenttjänstlagen). Kundens befogade förväntningar bestäms framförallt av parternas avtal men också av graden av fackmässighet (se nästa stycke) som kan förväntas.Tjänsten ska alltid utföras fackmässigt ( 4 § konsumenttjänstlagen). Detta innebär att uppdragstagaren ska utföra tjänsten med den nivå av skicklighet, effektivitet och kunskap som typiskt sett kan förväntas av en normal uppdragstagare på området ( se rättsfallet NJA 2013 s. 1174 punkt 11). Inom immateriella tjänster brukar man säga att uppdragstagare kan ha en resultatförpliktelse eller en omsorgsförpliktelse. Resultatförpliktelser innebär att ett visst resultat ska uppnås. Omsorgsförpliktelse innebär att du som uppdragstagare ska visa omsorg för kundens intressen och sträva efter bästa möjliga resultat. Om du inte uppfyller din resultatförpliktelse/omsorgsförpliktelse så kan tjänsten anses vara felaktig. Vilken typ av förpliktelse det handlar om får avgöras i varje enskilt fall (NJA 2013 s. 1174 punkt 10). Jag anser att rådgivning angående köp av fastighet bör vara en typ av omsorgsplikt. Kan du friskriva dig från kostnader du inte kunde förutspå?Du kan friskriva dig från kostnader du inte kunde förutse och jag anser att de är bra att ta med en sådan klausul i avtalet. Det är dock viktigt att tänka på att en friskrivning inte alltid betyder att du är helt fri från ansvar, du måste fortfarande alltid utföra tjänsten fackmässigt och enligt avtalet. Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Jag hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Tvingad att ingå avtal mot sin vilja

2020-09-23 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |hej, jag har blivit tvungen att ingå ett avtal mot min vilja blivit hotad med att personen kommer gå till mina föräldrar och berätta för dem den grejen (det är inte olagligt det jag håller på med) om jag inte ingår avtalet. Efter en månads tid berättade jag för köparen då han inte hade någon aning om vad hans kompis gjort mot mig men han vill fortfarande inte att köpet skall återgå. Vad skall jag göra
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tänkte börja med att kortfattat gå igenom olika bestämmelser som kan vara relevanta för ditt fall. I slutet av svaret hittar du en sammanfattning och lite tips för hur du kan gå till väga. Avtalslagen (AvtL) är tillämplig på din situation. Avtal som ingåtts under tvång är ogiltiga under vissa förutsättningar. Om du är under 18 årFör det första vill jag påpeka att omyndiga, alltså personer under 18 år, inte kan ingå i avtal för egen räkning (9 kap. 1 § föräldrabalken). Det spelar ingen roll om motparten (den som den omyndige sluter avtal med) tror att den omyndige är myndig, avtalet blir ogiltigt oavsett. Om du är under 18 år så är detta avtalet ogiltigt och köpet ska återgå. Lindrigt och grovt tvångInom juridiken skiljer man på grovt tvång och lindrigt tvång (28 § och 29 § AvtL). Grovt tvång är av allvarligare art, exempelvis att man tvingas ingå avtal under pistolhot. Grovt tvång är inte tillämplig på din situation.Lindrigt tvång kan däremot vara aktuellt utifrån omständigheterna i ditt fall. När man utsätts för lindrigt tvång så har man möjlighet att välja att ingå i avtalet eller inte, även om båda valen är "dåliga". För att det ska anses vara lindrigt tvång måste det föreligga orsakssamband mellan rättshandlingen och tvånget. Om man aldrig skulle ha ingått i avtalet om man inte blev tvingad till det så föreligger det orsakssamband.God troOm köparen var i god tro angående det lindriga tvånget, det vill säga köparen inte visste om att du blev tvingad till att ingå i avtalet, är avtalet tyvärr giltigt. I ditt fall säger köparen att hen inte hade kunskap om missförhållandet. Om du inte har något som visar på att han borde ha insett att du blev tvingad så kan det därför bli svårt att hävda att köpet ska återgå på grund av lindrigt tvång.36 § AvtLDet kan krävas en del för att tillämpa lindrigt tvång och ibland kan det därför vara lättare att använda sig av generalklausulen 36 § AvtL. Enligt denna paragraf kan ett avtal vara oskäligt på grund av omständigheter vid avtalets ingående. Eftersom du blev mer eller mindre tvingad att ingå i avtalet så kan detta vara en sådan oskälig omständighet. Om avtalet anses vara oskäligt enligt denna paragraf så kan köpet återgå eller jämkas. Slutsats och sammanfattningDet är svårt för mig att säga exakt vad du bör göra eftersom jag inte vet tillräckligt mycket om situationen, men nedanför har jag sammanställt några förslag som förhoppningsvis kan vara till hjälp.-Om du är under 18 år är avtalet ogiltigt och köpet ska återgå. Om motparten vägrar kan du stämma hen, mer information om det kan du hitta här.-Om du har utsatts för lindrigt tvång och köparen visste om att du blev tvingad så ska köpet återgå. Om motparten vägrar kan du stämma hen, mer information om det kan du hitta här.-Om du har utsatts för tvång kan du också under vissa förutsättningar ha rätt till ersättning från den som utförde tvånget för den skada du har lidit. -Det kan också vara brottsligt att utsätta en annan person för tvång och utpressning. Om du har blivit utsatt för brott kan du göra en polisanmälan, mer information om det kan du hitta här. Om du har blivit utsatt för brott så kan du få brottsskadeersättning via Brottsoffermyndigheten. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.