Värdering av bostad

2021-03-31 i Avtal
FRÅGA |Hej, min sambo ska köpa ut mig ur vår gemensamma bostadsrätt. Vi har gjort 3 värderingar. Alla 3 värderingarna är satta i ett spann (x kr - y kr).Hur gör vi för att beräkna ett snitt på detta?Osäker på om vi ska ta lägsta och högsta siffran och mötas på mitten? Eller ska vi ta ett medelvärde på varje värdering och sedan räkna ut medelvärde efter det?
Jessica Sarhede |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Det finns inga regler kring vilket av värdena som ni måste välja utan här råder det avtalsfrihet. Det vill säga att ni kan antingen välja att ta den lägsta siffran eller den högsta. Eftersom bostadsmarknaden kan variera så mycket kan det vara svårt att hitta en korrekt värdering. Jag skulle däremot råda dig till att utgå från den värdering som gynnar dig mest men ni kan givetvis välja att mötas på mitten och då är det första alternativet du nämner lättare att räkna ut, men detta är helt upp till er. Jag hoppas detta var svar på din fråga!

Vilket avtal gäller om det ena är skriftligt och det andra muntligt?

2020-12-30 i Avtal
FRÅGA |När jag och min dåvarande sambo separerade kom vi muntligt överens om att våra gemensamma barn skulle vara jämna veckor hos honom och udda hos mig, med byte på söndagskväll.Efter samtal med familjerådgivning kom vi överens om ett nytt beslut kring uppdelning av veckor, nu att byte ska ske på fredagar (inget om vilka veckor). Denna överenskommelse är skriftlig. Vi är nu oense om vilken överenskommelse som ska följas. Kan ni hjälpa att reda ut det?
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Har ni omförhandlat villkoren och sedan skriftligt undertecknat denna överenskommelse så är det devillkoren som gäller eftersom det är ett bindande avtal likt alla andra avtal som skrivs under. Dessutom blir det svårt för den part som står fast vid den första överenskommelsen i bevishänseende visa att det funnits en tidigare överenskommelse eftersom den var muntlig. Jag hoppas detta var svar på frågan, skulle ni inte komma överens efter detta så är mitt råd att i första hand vända er till familjerådgivningen igen så de kan hjälpa er att medla och komma överens innan ni i sista hand skulle ta avgörandet till domstol. Hoppas detta var svar på din fråga!

Kan make ge egendom i gåva till särkullbarn utan makans samtycke?

2020-11-02 i Gåva
FRÅGA |Hej.Kan make som står ensom som ägare på lagfarten till sommmarstugan ge bort stugan som gåva til sina barn utan makas samtycke? Fastigheten är inte registrert som enskild egendom. Med vännlig hälsningAnna
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som utgångspunkt, oavsett vem som är registrerad på lagfarten, så är alla egendomar gemensamma, 7:1 äktenskapsbalken. För att undantas från den gemensamma egendomsmassan krävs det att egendomen görs till enskild egendom, 7:2 ÄktB. För att det ska bli enskild egendom är det vanligaste tillvägagångsättet att du och din make upprättar ett äktenskapsförord, annars kan egendomen bli enskild egendom om den gavs som gåva eller mottogs genom arv och gåvogivaren eller den avlidne, särskilt föreskrivit att egendomen ska vara mottagarens enskilda egendom, 7:3 ÄktB. Har makan inte lämnat sitt samtycke till att stugan ges och inte heller vill godkänna gåvan i efterhand så är det inte tillåtet, 7:5 2 st ÄktB. Har detta skett kan makan starta ett mål i tingsrätten, och i så fall kan domstolen ogiltighetsförklara gåvan av sommarstugan och gåvan kommer att återgå, 7:9 ÄktB. Denna process ska påbörjas inom 3 månader från att makan fick reda på att sommarstugan getts i gåva till makens barn. 7:9 2 st ÄktB. Som huvudregel kan alltså inte en make ge bort en egendom som inte är enskild egendom till sina barn utan makans samtycke. Om makan godkänner detta muntligt så finns det inget problem att sommarstugan ges utan att den varit enskild egendom, men i bevishänseende vid eventuell konflikt bör det upprättas något typ av skriftligt avtal , om det skulle uppstå en konflikt om huruvida makan godkänt detta eller inte, 7:5 3 st ÄktB. Hoppas detta var svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Om hyresvärden vill ändra hyran från annonsen?

2020-05-31 i Anbud och accept
FRÅGA |Ansökte om en lägenhet med viss hyra. Jag fick lägenheten och skrev under med mobilt bank ID att jag tog den. När jag sedan fick hyresavtalet(fick det som bekräftelse på att jag skrivit under så hade inte sett allt det innan) så stod det en 500kr högre hyra. För mig är det väldigt mycket. Jag skrev och ifrågasatte det och de bad om ursäkt och sa att de hade blivit fel i systemet och att den högre hyran va den som gällde... Kan de göra såhär? Det är en seriös hyresvärd och inget privat.
Jessica Sarhede |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Erbjudandet om att hyra lägenheten för den hyra som skrevs i annonsen är bindande för hyresvärden eftersom du skrivit på avtalet i tid, 1 § 1 st jämte 2 § 1 st avtalslagen. Annonsen om lägenheten ligger ute för allmänheten eller de som har tillgång till bostadssidan, vilket inte är en bestämd adressat utan flera. Därför kallas erbjudandet om lägenheten, ett utbud, som köpare, vilket blir bindande om inte säljaren meddelar att denne inte önskar ingå avtalet med dig som köpare, 9 § AvtL. Eftersom att hyresvärden inte återkommer med att denne inte vill ingå ett avtal med dig som hyresgäst för den summa som står i annonsen, så ses det som att hyresvärden accepterat anbudet på den hyran som stod i annonsen. I avtalslagen, som reglerar alla grundläggande regler kring avtal;finns det vissa punkter som kan göra ett avtal ogiltigt. Den första punkten att undersöka som kan ogiltighetsförklara den hyra som skrevs ut i annonsen är om att du borde ha insett att hyran i annonsen var en felskrivning från hyresvärdens sida. Eftersom den hyran som hyresvärden menar att det egentligen skulle stå, inte är uppenbart högre så borde du inte förstått att det var en felskrivning och att de hade tänkt ta mer i hyra. Det hade varit skillnad om hyran i annonsen hade varit 500 kr/månad och hyresvärden hade gjort en felskrivning på en 0 och det var tänkt att det skulle stå 5000/månad. Eftersom i princip ingen hyra oavsett vilket stad och lägenhetsstorlek, har en hyra på 500kr så borde du i det fallet ha insett att det var en felskrivning men inte nu när det var 500 kronors skillnad, 32 § 1 st AvtL. Det avtal som du skrivit på via mobilt bank id skulle anses strida mot tro och heder för hyresvärden att åberopa det då hyran ändrats vid det digitala avtalet som skickas senare och hyresvärden bekräftar genom sitt svar att de/den har vetskap om att det stod något annat i annonsen, 33 § AvtL. Jag skulle se erbjudandet om att hyra lägenheten för 500 kr mindre som bindande för hyresvärden, dock kan det bli svårt att driva igenom det i praktiken om hyresvärden motsätter sig. Jag skulle rekommendera dig att om du inte redan har gjort det, att ta en skärmdump eller skriva ut annonsen som du ansökte om och hänvisa till den när du pratar med hyresvärden. Är det en seriös hyresvärd så är säkerligen mån om att ha ett gott rykte och går med på att felskrivningen är bindande.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Går det att samäga bostadsrätt för att göra det möjligt för ena parten att bo i bostaden?

2021-01-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min fru har vi i avsikt att köpa en bostadsrätt, med syfte att hyra ut till min frus pensionerade föräldrar. Jag förstår att det inte är en garanti att bostadsrättsföreningen godkänner andrahandsuthyrning. Skullle det vara möjligt att skriva ett avtal med föräldrarna att de är "med-ägare" till bostadsrätten (för att kunna garantera att de kan bo där) men att vi har full rättighet till att besluta om att sälja och att säljesumman helst tllfaller oss?Hälsningar,
Jessica Sarhede |Hej, tack för du vänder dig till Lawline med din fråga. Att ha med din fria föräldrar som medägare till bostadsrätten gör precis som du säger att det blir svårare för bostadsrättsföreningen att neka att föräldrarna är de som bor i lägenheten, oftast är detta reglerat i föreningens stadgar så tipset är att kollar stadgarna för de lägenheter ni finner intressanta. I ett separat avtal kan ni sedan reglera hur nyttjanderätten till lägenheten ska se ut, hur betalningen ska se sen kan ni reglera vid en eventuell försäljning, det avtalsförhållandet kan endast du och din fru samt hennes föräldrar avtala. Så länge ni är överens blir det inga problem, jag hade dock rekommenderat er som du själv nämner att reglera er överenskommelse skriftligt.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

återbetalning av gåva via swish

2020-11-29 i Gåva
FRÅGA |En kompis har swischat pengar till mig och nu kräver han tillbaka dom men har även skrivit i swischen att det är gåvor hur gör jag
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det är din kompis som påstår att pengarna egentligen var ett lån så är det han som har bevisbördan, enligt påståendedoktrin som är en juridisk grundprincip. Detta innebär att om han skulle vilja göra en tvist av det och ta det till domstol så är det upp till honom att bevisa vad avsikten med swishen var. Man betalar en ansökningsavgift för att tvista i domstolen och den förlorande parten står som utgångspunkt för rättegångskostnaderna, 18:1 rättegångsbalken. I och med denna risk och att han behöver betala en avgift så krävs det att beloppet han vill ha återbetalat är ganska stort för det ska bli värt för honom att starta en tvist. Eftersom han valt att skriva att det är gåvor i meddelanderaden i swish så blir det svårt för honom att som utgångspunkt nu hävda motsatsen. Jag skulle ge dig rådet att försöka ha en dialog med honom, beroende på hur er situation ser ut, och klargöra att det inte fanns något som gav dig anledning att tolka det som annat än en gåva och det är vad du står fast vid. Beroende på vad det är för summa som han swishat så blir det att avgöra hur stor sannolikhet du tror det är för att han skulle göra en tvist av frågan, och därmed eventuellt försöka nå en överenskommelse med dig då du kanske swishar tillbaka en del av pengarna. Om ni kommer överens utan en tvist så skulle jag råda dig att göra ett skriftligt avtal för det ni kommer överens om.Hoppas detta var svar på din fråga, Med vänlig hälsning,

Behöver man skriva på avtal med viss färg på pennan?

2020-07-12 i Formkrav
FRÅGA |Om ett samboavtal/ äktenskapskri är påskrivet/ signerat med röd penna. Är det då giltigt?
Jessica Sarhede |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kort svar:Det finns inte lagreglerat att det krävs en viss färg på bläcket för att ett avtal ska vara giltigt. Så ett sambo- eller äktenskapsförord är absolut giltigt om det är signerat med en röd penna.Långt svar:Anledningen till varför man ibland pratar om att skriva under med blått bläck är för att det då är lättare att se att det inte är en kopia utan en originalhandling. Äktenskapsförord till skillnad från ett samboavtal, kan registreras hos Skatteverket och vissa myndigheter har krav på blått bläck, med vad jag kan se har Skatteverket inget sådant krav när det gäller äktenskapsförord. Detta enda kravet som finns är att det ska innehålla era personnummer, vara daterat och signerat av er båda. Det enda viktiga att tänka på är att ta en penna som gör att signaturen går att se även på en kopia.Med vänlig hälsning,

Vad händer om häst efter köpet visar på skada?

2020-05-24 i Avtal
FRÅGA |Hej, jag sålde min häst 8 April (privatperson till privatperson) och nu den senaste 3 dagarna har hon hört av sig och påstår att han börjat visa krångel med hans höger framben och att han ska undersökas, röntgas och om de visar sig vara en äldre skada så täcker nog inte hennes försäkring och då ska köpet hävas. Hennes kompis provred (men hon kolla på) då hon hade skadat sig, han vetrinärvesiktades självklart innan han såldes och visade då 1-2 graders hälta 4 steg som sen gick de över (annars ingen anmärkning) och de fick hon veta och även läsa i besiktningspappret men valde att köpa honom ändå då hon inte ansåg de som något problem. Han har aldrig varit skadad eller sjuk i våran ägo (köpte han som 2 åring, han är född 2012) eller visat tecken på sjukdom/skador heller och de informerades hon om. Och hos oss har han aldrig haft problem med något framben som sagt. Vad är rätt? Vad är fel? Vad ska göras och vad ska inte göras?
Jessica Sarhede |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom en häst ses som en sak i lagens mening, och köpet gjorts mellan två privatpersoner, är det köplagen som reglerar er tvist, 1 § KöpL. Det som gäller i lagen går dock att avtala bort, därför är det i första hand ert avtal som reglerar vad som är rätt och fel, och vad som ska och inte ska göras härefter, 3 § KöpL. Om ni har skrivit något om hävning eller att du lämnat viss garanti eller utfästelse är det av så är det av betydelse för hur konflikten ska lösas. Men eftersom att du inte skrivit några detaljer om avtalet så kommer jag nedan utgå från vad lagen säger om er konflikt. Eftersom att köpet gäller en häst så ses det som en vara som sålts i "befintligt skick" (19 § KöpL) dvs det är ett levande djur och inte samma sak som en att köpa en ny oanvänd dator. Köparen köper hästen med vetskap om dess ålder, och det "skick" som den var i vid köptillfället. De fel som köparen kan göra gällande trots vetskapen om att hästens köptes i det skick den var är, p.1 om du som säljare lämnat uppgifter om hästens egenskaper som kan antas ha inverkat på köpet (t.ex. om du sagt att det är tävlingshopphäst som går 120 cm på rutin och sedan visar det sig att hästen är hinderskygg och inte kan gå en bana på 50 cm utan större problem)p.2 om du valt att inte upplysa köparen om väsentligt förhållande för rörande hästens egenskaper som du måste ansetts känna till (t.ex. om det nu varit så att hästen sedan lång till tillbaka dragits med problem som hälta fram och tillbaka)p.3 Om hästen är i väsentligt sämre skick i jämförelse med det pris som köparen betalat och övriga omständigheter som köparen hade fog att förutsättaDet köparen nämner om sina försäkringsvillkor kan säkerligen stämma att hon inte har möjlighet att få ut något från försäkringen om detta visar sig vara en gammal skada. Detta har dock ingen betydelse för om hon kan häva ert köpekontrakt eller inte, utan det är vad som står i ert kontrakt om hästköpet som spelar roll.Efter de omständigheter som du beskriver så ser jag inte detta fel på hästen, som något som gör att köparen kan häva köpet om man endast ser till köplagens mening. Hästen har gått igenom en veterinärbesiktning och då visat viss hälta vilket köparen fått ta del av och därmed haft vetskap om när hon valde att gå vidare med köpet. Därav är det inget som du inte valt att upplysa köparen om eller något som skiljer sig från den skadehistoria du uppgett om hästen sedan tidigare då den inte varit skadad i er ägo. Därmed skulle jag säga att p.1-2 blir svårt att göra gällande från köparens sida.Huvudregeln är i övrigt att säljaren svarar för fel som funnits vid tidpunkten för köpet även om det visar sig senare men köparen kan heller inte åberopa fel som denne känt till vid köpet, 20 jämte 21 § § KöpL. Har denna skada koppling till den hälta som visade sig vid den första besiktningen så kommer det bli svårt för köparen att göra detta gällande som en grund för hävning. De uppgifter du lämnar om att hästen dessutom varit skadefri så länge ni ägt den talar också emot att det finns någon hävningsgrund för köparen.P.3 är det som återstår, du lämnar inga uppgifter om priset och köparen har inte heller återkommit med vad som framkom vid den andra undersökningen vilket gör denna punkt lite mer svårbedömd utifrån de uppgifter du lämnat.Men med reservation för p.3 och vad som kan framkomma vid en undersökning, så anser jag inte att köparen kommer att kunna häva köpet för att hästen nu visar krångel med ena frambenet. Det är dock som sagt köpeavtalet som reglerar hur ni kan gå vidare. Hoppas detta var svar på din fråga! Annars får du gärna skicka in en ny fråga med kompletterande uppgifter så vi kan hjälpa dig vidare!