Uppsägningstid för muntligt hyresavtal

2020-03-09 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej! Har ett muntligt avtal på en hyreslägenhet. Ingen uppsägningstid angavs, vad gäller?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din fråga berör hyreslägenhet, blir Hyreslagen (12 kap. Jordabalken (JB)) tillämplig för att utreda din fråga!Till att börja med finns det inga formkrav för hyresavtal, därav gäller även muntliga sådana. Problem med muntliga hyresavtal är dock att de är svårare att bevisa. Vanligtvis är det den som påstår att det finns ett avtal som har bevisbördan för det och ska därmed bevisa att ett sådant avtal finns samt gäller. På grund av detta ska hyresavtal därför helst vara skriftliga, vilket du även kan begära av din hyresvärd, enligt 12 kap. 2 § JB.Hyresavtal gäller för obestämd tid om inget annat har avtalats. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla, enligt 12 kap. 3 § JB. I de fall att ni har ingått ett hyresavtal på bestämd tid, upphör ett sådant avtal att gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats. Och i de fall hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att uppgöra att gälla, enligt 12 kap. 3 § 2 st JB. I de fall hyresavtalet ska sägas upp för att upphöra att gälla, det vill säga om du har ett hyresavtal på obestämd tid, ska uppsägning ske senast tre månader i förväg, enligt 12 kap. 4 § 1 st JB. Därmed gäller en uppsägningstid på tre månader i de fall du har ett hyresavtal på obestämd tid eller har ett hyresförhållande som har varat mer än nio månader. I de fall du har ett hyresavtal på bestämd tid, är det hyrestidens längd som avgör uppsägningstiden. Därmed är det svårt att utifrån informationen i din fråga ange vilken uppsägningstid som kommer att gälla för dig i ditt fall (om du besitter ett hyresavtal på bestämd tid) eftersom det då krävs mer information om hyresförhållandet för detta.Det som dock bör uppmärksammas är hyreslagens tvingande karaktär som innebär att hyresgästen alltid är skyddad genom lagens tvingande regler. Vidare innebär detta att hyresgästen alltid kan invända mot hyresvärden i de fall ett hyresavtal eller bestämmelse är till nackdel för hyresgästen. Detta innebär att du som hyresgäst har rätt att invända mot hyresvärden i de fall hyresvärden skulle ge förslag på kortare uppsägningstid än vad som anges i lag, till exempel.Sammanfattningsvis är uppsägningstiden för hyreslägenheter beroende av om du besitter ett hyresavtal på obestämd/bestämd tid, hur länge hyresförhållandet har varit samt beroende på vad du har kommit överens om med din hyresvärd. Men kom ihåg att hyreslagen är till hyresgästens fördel och därmed är det endast du som hyresgäst som kan komma med andra förslag gällande hyresavtalet och dess uppsägningstid till exempel, än vad som sägs i lag. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Framtidsfullmaktens innebörd och tillämplighet vid bankärenden

2020-02-12 i Avtal
FRÅGA |Hej,Min mamma önskar att vi skriver en Framtidsfullmakt. Har letat runt lite och får bl a fram en speciell framtidsfullmakt just för bankärenden.Måste man ha en speciell framtidsfullmakt för just bankärenden, eller kan detta ingå i en vanlig generell Framtidsfullmakt? Verker ju inte rimligt att behöva ha två olika framtidsfullmakter.Vilken mall rekommenderar ni att vi använder? Finns ju både gratismallar och de som kostar.
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En framtidsfullmakt är en fullmakt som någon ger åt en annan fysisk person för att företräda denne om han/hon skulle bli sjuk, få försvagat hälsotillstånd eller av likande förhållande inte längre har förmåga att ta han om de angelägenheter som fullmakten avser. Fullmakten kan omfatta ekonomiska som personliga angelägenheter. Om ni önskar att upprätta en framtidsfullmakt ska ni upprätta denna fullmakt skriftligt och inför två vittnen som inte är fullmaktshavare. Vidare ska det framgå av fullmakten vem eller vilka som är fullmaktshavare och som har rätt att företräda fullmaktsgivaren samt vilka angelägenheter fullmakten omfattar. Det kan även vara bra att nämna när framtidsfullmakten ska börja gälla, vilket vanligtvis är när fullmaktsgivaren befinner sig i sådan situation att denne inte kan besluta själv om sina angelägenheter. Vidare finns ingen generell mall för hur en framtidsfullmakt ska se ut, förutom de formella krav som jag angav ovan. Detta beror på att fullmaktsgivaren ska vara så fri som möjligt för att utforma fullmakten på det sätt som passar hen. Sammanfattningsvis innebär det att en generell framtidsfullmakt borde räcka för era önskemål. Dock skulle jag även höra med den bank som är aktuell för just er, så att inte dem har några andra regler vad gäller detta. Men juridiskt är framtidsfullmakten fri, för att den ska kunna anpassas efter fullmaktsgivarens önskemål. Och slutligen gällande vilken mall du ska använda så är det ovan nämnda formkrav som ska vara uppfyllda för en giltig framtidsfullmakt. Men om du skulle önska mer hjälp, för just ditt ärende och hur din fullmakt ska upprättas, rekommenderar jag dig till att vända dig till någon av våra skickliga jurister här på Lawline. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Blir ett muntligt avtal bindande med en dement person?

2019-03-05 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som gäller ett muntligt avtal med en förvirrad person. Vi har en 89årig dam som bor i en gård som dotter och barnbarn är ägare av. Det finns hästar som är på gården. Personen och vännerna som har sina hästar där betalar inget för stallplatsen vilket är helt okej men däremot vill damen har betalt för elen nu som de har utnyttjat. De har tydligen varit inne och frågat förut om hon vill ha betalt och då hävdar de att hon sagt att hon inte vill ha något. Vi hävdar att de inte kan ingå avtal med en person som är senil utan ska fråga ägarna till gården. Jag vill nu veta hur det är enligt lagen? Vad gäller vid sådana här frågor just med muntligt avtal med en senil person.
Maja Trygg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!På grund av att din fråga handlar om avtal, blir Avtalslagen tillämplig för att besvara din fråga. För att muntliga avtal ska gälla kärvs det att anbud-accept modellen uppfylls. Anbud-accept modellen innebär att anbudsgivaren lämnar ett anbud, på ett förslag på avtal. Sedan är det upp till anbudstagaren att acceptera anbudet, för att avtalet ska anses som giltigt och bindande för de avtalade parterna. Vid muntliga avtal krävs det att anbudet från anbudsgivaren accepteras omedelbart, enligt 3 § 2 stycket Avtalslagen. För att ett muntligt avtal ska ses som ogiltigt krävs det att någon av de avtalade parterna saknar rättslig handlingsförmåga. Rättslig handlingsförmåga innebär möjligheten att själv ingå avtal. En person som saknar rättslig handlingsförmåga kan vara en person som inte är myndig (dvs. någon som inte är över 18 år), någon som är satt under förvaltare eller har en psykisk störning. Till damen i din fråga, är det inte troligt att hon skulle anses sakna rättslig handlingsförmåga och därmed inte kunna ingå avtal, eller gör ett avtal ogiltig på grund av att hon är senil/dement. Damens ålder skulle inte heller anses vara ett argument för att hon saknar rättslig handlingsförmåga, enligt lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning. För att få ett muntligt avtal med en senil/dement person oskäligt, dvs göra ett sådant avtal ogiltigförklarat, finns chans för att jämka ett sådant avtal enligt 36 § Avtalslagen. Vid en sådan jämkning med att hjälpa av 36 § Avtalslagen räknas alla omständigheter in vid avtalets ingående och innebörd. Denna regel är antagligen den störta möjligheten för att frångå eller jämka ett muntligt avtal med en senil/dement person. Ett annat sätt att frångå ett avtal med en dement/senil person skulle vara om någon hade utnyttjat personens tillstånd för att få till avtalet. Ett sådant avtal hade också ansetts som ogiltigt, enligt 31 § avtalslagen. Annars är ett muntligt avtal bindande med en person som är senil/dement. Hoppas ni fick svar på er fråga.Med vänlig hälsning,

Gåvobrev eller tillägg i befintligt samboavtal?

2020-02-12 i Formkrav
FRÅGA |Jag behöver lite tips på hur man upprättar ett juridsikt kontrakt.Jag och min sambo har samboavtal idag och jag är ensam ägare på lägenheten och jag vill inte att hon ska köpa in sig i lägenheten men jag vill att hon ska känna att hon har en trygghet i om vi går isär så hjälper jag henne med att få ihop det sista pengarna till handpenningen på en lägenhet så att hon kan hitta en lägenhet i området. Vi har gemensamt barn tillsammans.Hur går man tillväga för att få ihop ett sånt avtal?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det ni skulle kunna göra, för att få ert önskemål uppfyllt är att antingen göra ett tillägg i ert samboavtal eller upprätta ett gåvobrev. Tillägg i samboavtal:Eftersom ett samboavtal redan föreligger mellan er, skulle ett alternativ därmed vara att ni lägger till ert önskemål i ert redan befintliga samboavtal. Observera att en ny underskrift av er båda sambor kan behövas i avtalet för att bevisa att ni båda är med på tillägget samt att detta sker skriftligt, 9 § Sambolagen.Gåvobrev:Genom ett gåvobrev kan du villkora dina gåva och samtidigt bidra till en ekonomisk trygghet för gåvomottagaren, det vill säga din sambo i detta fall. Det finns inga formkrav för hur gåvobrevet ska upprättas för att bli giltigt. Det som dock kan vara bra i ert fall är att skriva ett villkor i gåvobrevet om att gåvan endast blir aktuell i de fall ni skulle går isär, samt vilket belopp det gäller. Annars är det upp till er hur gåvobrevet ska utformas, eftersom det inte finns några formkrav för detta. Sammanfattningsvis är det upp till er hur ni vill utforma avtalet, men svårare än ett tillägg i ert redan befintliga samboavtal eller upprättande av ett gåvobrev behöver det inte bli. Hoppas du fick svar på din fråga! Annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,

Måste vi ha en framtidsfullmakt för att eventuellt ta hand om varandras angelägenheter?

2019-11-20 i Avtal
FRÅGA |Behöver ett gift par utan barn en framtidsfullmakt om man är överens om att den andra tar hand om allt om det händer partnern något?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En framtidsfullmakt är en fullmakt som någon ger åt en annan fysisk person för att företräda denne om han/hon skulle bli sjuk, få försvagat hälsotillstånd eller av likande förhållande inte längre har förmåga att ta han om de angelägenheter som fullmakten avser. Fullmakten kan omfatta ekonomiska som personliga angelägenheter. Det finns inget krav på att en sådan fullmakt behövs för gifta par som vill ta hand om varandras angelägenheter i de fall något med den andra skulle inträffa. Dock kan det rekommenderas för säkerhetensskull att utfärda en sådan fullmakt, om så önskas. Om ni önskar att upprätta en framtidsfullmakt ska ni upprätta denna fullmakt skriftligt och inför två vittnen som inte är fullmaktshavare. Vidare ska det framgå av fullmakten vem eller vilka som är fullmaktshavare och som har rätt att företräda fullmaktsgivaren samt vilka angelägenheter fullmakten omfattar. Det kan även vara bra att nämna när framtidsfullmakten ska börja gälla, vilket vanligtvis är när fullmaktsgivaren befinner sig i sådan situation att denne inte kan besluta själv om sina angelägenheter. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,