Hur kan jag enklast ge bort en fastighet till min maka?

2017-09-26 i Gåva
FRÅGA |Hallå! Jag är gift och äger en villa ensam. Nu vill jag ändra ägande till min fru (hon äger det helt). Hur?Måste jag betala någon skatt eller överföringsavgift?Lagar Lawline sådan tjänst för ägarövergång? Hur mycket kostar serviceavgiften?
Andreas Grundstedt |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som krävs för gåva av fastighetDet finns inte längre någon gåvoskatt i Sverige, det betyder at det inte spelar någon roll vad fastigheten är värd. När en fastighet byter ägare så ska lagfart sökas. När man söker lagfart så ska man betala en expeditionsavgift som är 825 kronor. Detta gör du hos lantmäteriet och de har vissa krav för att det ska gå att söka lagfart. I ditt fall krävs att ni skriver och undertecknar ett gåvobrev. Utöver det så måste ni ansöka om lagfarten inom tre månader från det att ni skrivit och undertecknat gåvobrevet (20 kap. 2 § Jordabalken). Det finns vissa fler krav på gåvobrevet (4 kap 1 § och 4 kap. 29 § Jordabalken). 1. Fastigheten ska vara angiven med fullständig fastighetsbeteckning.2. Det ska tydligt framgå att det är en gåva och hur stor gåvan är (i detta fall att din fru får hela fastigheten)När lagfart är sökt finns det inte så mycket annat som behövs göras. Om det däremot finns lån på fastigheten som överstiger 85 % av taxeringsvärdet så anses det vara ett köp och inte en gåva, det betyder att mottagaren, i detta fallet din fru, kan behöva betala stämpelskatt. Stämpelskatten beräknas som 1,5 % av taxeringsvärdet i detta fall (9 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter)När den sökta lagfarten godkänns så är den tillsammans med gåvobrevet tillräckligt för att fastigheten nu ska ägas av din fru. Jag bifogar längre ner en länk till lantmäteriets hemsida om du vill läsa mer om lagfart vid gåvor.Ett annat alternativ för att ge bort fastighetenDet är vanligtvis lättast att göra som jag skrev ovan men om det är så att det finns lån på fastigheten som överstiger 85 % så finns det ett annat sätt att överlåta fastigheten för att slippa betala stämpelskatt. Detta sätt går ut på att man gör en bodelning under bestående äktenskap, detta görs hos skatteverket (9 kap. 1 § andra stycket Äktenskapsbalken). På detta sätt kan ni komma överens om att villan ska vara din frus och genom ett äktenskapsförord hennes enskilda egendom. Man gör alltså en bodelning (ungefär som om en av makarna går bort eller man skiljer sig) fast under äktenskapet som består och i bodelningen tar man då enbart in viss egendom, i ert fall fastigheten och eventuella bolån. Jag hoppas du fått svar på dina frågor, kvarstår några funderingar så lämna en kommentar här på hemsidan så svarar jag så fort som möjligt.För att få lite tips på hur man skriver ett gåvobrev.Hur man gör en bodelning under bestående äktenskap.Länk till lantmäteriet.Med vänliga hälsningar,

Fördelning av husdjur vid bodelning

2017-07-10 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej jag är gift sedan 13 år och nu vill hon skiljas. Vi har raskatter som står på henne men vi har gemensam ekonomi och jag har varit med att betala på katterna. Dom kan inte vara dubbelregistrerade på ägare vad gäller? Jag hävdar att jag har lika mycke rätt till katterna som hon det är 7 st.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga, Regler om äktenskap och bodelning finner du i äktenskapsbalken, ÄB (se här). Under äktenskap är utgångspunkten att var och en råder över sin egen egendom (se 1:3 ÄB). Det faktum att enbart din makas namn står på köpehandlingarna talar för att hon äger katterna. Undantaget till detta är ifall Ifall du kan visa att katterna köpts för ert gemensamma bruk, att du bidragit ekonomiskt till köpet och att ni vid köpet förutsatte att katterna skulle vara samägda samt att man kan säga att det funnits en gemensam partsvilja om samägande. Om du kan visa att alla dessa kriterier är uppfyllda kan det ha uppstått så kallad dold samäganderätt till katterna. Det finns ingen lagregel om dold samäganderätt, utan principen följer av olika domstolsavgöranden från Högsta domstolen.Vid bodelning efter äktenskap är alltså utgångspunkten att båda parter ska ha kvar "sina" saker och pengar. Om värdet av ena makens tillgångar efter att skulderna räknats av är högre än den andra makens kan den som har saker till ett högre värde välja att antingen ge den andra maken saker till ett värde som gör att makarna har samma tillgångar eller ge den andra maken motsvarande belopp i pengar (7:1, 11:1, 11:3, 11:7 och 11:9 ÄB). Detta gäller inte sådant som undantagits bodelningen genom äktenskapsförord (se 7:1 ÄB och 7:2 p.1 ÄB).Sammanfattningsvis kan det finnas viss möjlighet för dig att argumentera för att du har en så kallad dold samäganderätt till katterna. Det faktum att du var med och betalade katterna talar exempelvis för att dold samäganderätt kan ha uppstått. Om detta inte är fallet och din maka vid bodelningen visar sig ha tillgångar till ett högre värde än dig kan hon antingen även välja att ge dig egendom (exempelvis katter) till ett värde som motsvarar skillnaden mellan era tillgångar eller ge dig motsvarande värde i pengar. Hoppas att svaret var till hjälp och tveka inte att höra av dig ifall du har några fler frågor!Vänlig hälsning,

Vad betyder "all egendom som kan komma att träda istället för sådan egendom"?

2017-05-30 i Avtal
FRÅGA |Vad betyder "all egendom som kan komma att träda istället för sådan egendom" ?
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Meningen "all egendom som kan komma att träda istället för sådan egendom" brukar finnas i exempelvis samboavtal, äktenskapsförord, testamente, gåvobrev eller liknande handlingar. Syftet med denna mening är att man vill skapa ett heltäckande skydd för någon slags egendom.När exempelvis ett äktenskap upphör pga. skilsmässa så är huvudregeln att makarnas gemensamma giftorättsgods ska fördelas lika mellan dem. Enskild egendom ska dock inte fördelas eller vara med i bodelningen överhuvudtaget.Man kan då skriva i ett testamente, gåvobrev eller äktenskapsförord att en viss egendom (exempelvis ett hus) ska anses vara den ena makens enskilda egendom. Det här betyder att egendomen (huset) inte kommer att fördelas lika mellan makarna.När man även lägger till meningen "all egendom som kan komma att träda istället för sådan egendom" så syftar man exempelvis på situationen då denna make säljer sin enskilda egendom (huset) och då får en vinst. Vinsten från försäljningen av den enskilda egendomen (huset) kommer att träda istället för den egendomen (huset) som från början var enskild egendom. Det betyder med andra ord att vinsten från försäljningen inte ska delas lika utan fortfarande räknas som enskild egendom. Vinsten från försäljningen ersätter alltså den urspungliga egendomen som man ville skydda (huset) och förblir enskild.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Ogiltigförklara äktenskapsförord

2017-02-28 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Kan man ogiltigförklara ett äktenskapsförord om man skrev det under press och våld? Jag sa att jag ville skiljas... skrev på i efterhand... kände mig hotad, då vi har gemensamma barn. Han hade börjat bli våldsam ... det första som kom upp var pengar och han ville att jag skulle skriva på... det finns en utomstående som bevittnade det...
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det stämmer att ett avtal, t.ex. äktenskapsförord, som skrevs på under hot och/eller våld kan ogiltigförklaras. I avtalslagens (AvtL) 28 § (här) finns en regel som säger att avtal som ingåtts under råntvång, dvs under våld eller hot som innebär trängande fara mot den person som företar rättshandlingen (skriver under avtalet), är ogiltigt.Hoppas svaret hjälper dig, och lycka till! Med vänliga hälsningar,

Testamentes giltighet

2017-07-11 i Gåva
FRÅGA |Som sambo skrev min sambo ett testamente där jag skulle få bo kvar i hans hus vid hans eventuella bortgång.Nu är vi gifta. Gäller testamentet ändå eller gäller endast äktenskapsbalken? Vi har inget äktenskapsförord.
|Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Har testamentet upprättats i enlighet med formkraven gäller det fortfarande inom äktenskapet. Formkraven är följande :-Skriftligen-Med två vittnen-Testatorn måste underteckna testamentet när båda vittnen är närvarande-Vittnena skall skriva under-Vittnena skall förstå att det är ett testamente de skriver underMed vänlig hälsning,

Tolkning av villkor i gåvobrev

2017-06-07 i Avtal
FRÅGA |Äger en sommarstuga tillsammans med min bror. Vi har fått den i gåva av våra föräldrar. I gåvobrev ett står bland annat detta:... Gåvan ska vara gåvotagarens enskilda egendom och inte utgöra giftorättsgods. Gåvotagaren äger ej rätt att förordna annorlunda genom äktenskapsförord. Jag undrar vad det sista Menas? Skulle min bror kunna testamentera sin del till en helt utomstående person eller betyder sista meningen att han inte kan Det?
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Jag tolkar att villkoret i gåvobrevet innebär ett skydd för gåvotagaren om denne skulle gifta sig. Den sista meningen "Gåvotagaren äger ej rätt att förordna annorlunda genom äktenskapsförord" innebär i princip att gåvotagaren inte ens genom äktenskapsförord kan bestämma att sommarstugan ska vara giftorättsgods. Utan sommarstugan ska vara enskild egendom oavsett om det finns ett äktenskapsförord eller inte.I gåvobrevet står det dock inget uttryckligt förbud mot att testamentera eller sälja sommarstugan. Jag tolkar det därför som att gåvotagaren kan testamentera eller sälja sommarstugan. Gåvotagaren kan dock inte omvandla sommarstugan till giftorättsgods genom äktenskapsförord.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Samägande av bostadsrätt

2017-04-27 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger en bostadsrätt, jag är sambo, har varit det hela tiden som vi hat bott här. Anledningen till att jag själv äger bostadsrätten är att då vi köpte den hade min sambo ekonomiska problem. Dessa är nu lösta och vi vill att han ska äga hälften av bostaden. Man kan skriva gåvobrev, men detta medför en avgift på ca 1500. Kan vi på något sätt göra detta gratis? Skriva något oss emellan? Hur blir det om vi gifter oss? Vi har båda barn sedan tidigare, så vi vill lösa detta så inte våra barn behöver bråka om detta.
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om ni vill äga bostadsrätten tillsammans, skulle jag föreslå att ni upprättar ett samägaravtal. Med hjälp av ett samägaravtal, kommer ni båda stå som ägare till bostaden. Sådan avtal finns dels att hitta på nätet, dels erbjuder Lawline en avtalstjänst som hjälper er att upprätta ett samägaravtal till ett fast pris. Om ni inte upprättar ett samägaravtal/gåvobrev och ni gifter er, kommer bostadsrätten fortfarande stå på ditt namn. Men i och med att bostadsrätten används för ert gemensamma bruk, kommer bostadsrätten att ingå i ert gemensamma giftorättsgods och delas lika mycket vid en eventuell bodelning (se Äktenskapsbalken 7:1). Detta gäller även vid ert nuvarande samboförhållande. Förutsättningen är dock att ni inte har särskilda samboavtal eller upprättar särskilda äktenskapsförord/övriga avtal som reglerar att bostadsrätten är din eller din sambos enskilda egendom. Hoppas du fick svar på din fråga! Behöver du vidare hjälp, är du välkommen att höra av dig igen. Lycka till!Med vänliga hälsningar,

Fastställande av äganderätt, sambors rätt i bodelning och lagfart

2017-01-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag och min sambo har tecknad husköpavtal med 50 % delägande var, dock han som skulle vara kredittagare och bära det finansiella ansvaret då har jag inget inkomst och tar hand om vårt barn. Nu hände det att han bakom mitt rygg tog (stal) köpekontrakt i original (dock har jag kvar kopia) och tillsammans med mäklare och hussäljare utfärdat nytt husköpkontrakt där han står själv som köpare och ägare till huset. Är det lagligt att göra så överhuvutaget? Utan att tillfråga och mitt samtycke är det möjligt att genomföra utan konsekvenser? Kan man upphäva det? Om vi inte separeras nu efter hans dålig handling och oärlighet på vilket sätt kan jag bli delägare i huset och inskriven lagfarten? Via samäganderättsavtal, köp-säljavtal, gåva, äktenskap eller annan möjlighet?Tack för ditt/er svar.
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret kommer vara beroende av många olika regler. Jag kommer först redogöra för vad som gäller för ägandeförhållandet i förhållande till huset (med förutsättning att det är hus och tomt d.v.s. fast egendom). Då kommer jag gå in på bestämmelser i avtalslagen (AvtL), jordabalken (JB) och lagen som samäganderätt och brottsbalken (BrB). Sedan kommer jag förklara vad som skulle hända med huset om ni separerar och förklara skillnaden om ni skulle vara gifta. Då berörs sambolagen (SamboL) och äktenskapsbalken (ÄktB). Avtal om husköpetNär man köper fast egendom – vanligen hus på mark – så anses köpet fullbordat när ett skriftligt kontrakt signerats av köpare och säljare (JB 4:1). Eftersom ni ursprungligen tecknade ett avtal med delad ägande, så är detta avtalet gällande. Ni är därför samägande med var sin andel i fastigheten. Enligt lagen om samäganderätt måste allt som rör förvaltningen av fastigheten godkännas av alla delägare (2 §). Din sambo får alltså egentligen inte göra något själv med huset, om inte du först godkänner det. Det andra avtalet är inte ett giltigt avtal, eftersom säljaren redan har sålt avtalet till dig och din sambo en gång och din sambo dessutom inte självmant får ändra ett avtal som ni båda är med i, om inte du går med på det. Att medvetet upprätta ett ogiltigt avtal med falska uppgifter som används för att t. ex. intyga rätten att få lagfart kan dessutom utgöra ett brott så som osant intygande (BrB 15:11) och beroende på hur upprättandet gick till kan det även röra sig om någon typ av bedrägeribrott (BrB kap. 9).Inskrivning av lagfartOm din sambo redan har ansökt en inte fått det beviljat kan hans ansökan förklaras vilande om du väcker talan om äganderätten till huset (JB 20:7). Är lagfarten redan beviljad kan du bli inskriven som delägare på flera olika sätt. Du kan väcka talan om äganderätten till fastigheten och om du vinner en sådan talan kan det första beslutet om lagfart undanröjas. Andra alternativ är att din sambo medverkar till att rätta felet genom att ni kontaktar inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) och söker om att få ändra lagfarten så att ni står som delägare. Detta skulle kunna göras med hjälp av det ursprungliga avtalet, gåvobrev eller ett nytt avtal som anger att du tar över ägandet av en andel. Dessa åtgärder är dock sätt att ta sig runt behovet av en tvist, som kan vara långdragen och kostsam. Du har som sagt redan rätt till din andel enligt det första avtalet och din sambo ska egentligen inte ”ge bort” din andel till dig en gång till.Sambors och makars egendomsförhållandeBåde för sambor och makar gäller att personerna själva äger sina saker. Sambor äger sina egna ägodelar och om de gifter sig kvarstår det förhållandet. Man blir alltså inte delägare till något som en sambo själv ägde bara genom att ingå äktenskap.Om sambor separerar kan det göras en bodelning om någon av dem begär det. Bodelningen mellan sambor ska bara innehålla samboegendom (SamboL 8 §). Samboegendom är gemensamt bohag och bostad som skaffats för gemensam användning och som inte utnyttjas av bara en sambo eller är till för fritidsändamål (SamboL 3, 6 och 7 §§). Villkoret för att ett hus ska ingå är att det köpts av en eller båda sambor för att de ska flytta ihop eller för att du ska flytta dit under sitt förhållande. Det måste också vara tänkt som deras hem och inte som ett fritidshus. Skillnaden för makar är att en bodelning inkluderar allt giftorättsgods som ofta inte är lika begränsat som samboegendom (ÄktB 10:1). Utgångspunkten är att all egendom – hus, saker, pengar o.s.v. – är giftorättsgods om det inte uttryckligen har gjorts till enskild egendom genom t. ex. ett äktenskapsförord (ÄktB 7:2). Oavsett vem som äger huset skulle det alltså ingå i en bodelning mellan er om det inte är ett fritidshus. Vem som är och vem som kan bevisa att de är ägare till huset blir viktigt bl. a. när man genomför bodelningen och samborna får ta undan en del av sin egen samboegendom för att täcka skulder (SamboL 13 §). Det påverkar också möjligheten att ta över bostaden. Den som bäst behöver bostaden får ta över den, men om bostaden tillhör den andra sambon måste det anses skäligt. Dessutom måste den som övertar bostaden ta över ansvaret för skulderna (SamboL 16 §). Skulle huset vara ett fritidshus och inte ingå i en bodelning, så avgörs vad som sker med huset också av ägandeförhållandena. Är samborna delägare måste de ta beslut tillsammans, om en av dem ägare huset får den behålla bostaden och bestämma vad som sker med den.Fastställa ägareDen som äger huset har alltså en fördel i en bodelning, eftersom ägaren får huset om det inte ingår i bodelningen. Ägaren har också som utgångspunkt rätt att få behålla en bostad som ingår i bodelningen om inte omständigheterna gör det skäligt för den andra sambon att överta bostaden. Man har också rätt att få skuldtäckning – förbehålla sig en del för att betala skulder – ur sin egen samboegendom. Om en sambo äger hela huset och står för alla skulder kan den alltså utnyttja hela husets värde för skuldtäckning. Du är som sagt delägare enligt det första avtalet, men mycket frågor kommer bero på vad som kan anses bevisat. Om din sambo redan har fått lagfart baserat på det nya avtalet, så ser han för omvärlden ut som den rätte ägaren och kan då utnyttja de fördelar detta innebär. För att du inte ska förlora din rätt bör du alltså försöka få ditt andelsägande fastställt. Detta är viktigt i förhållande till lagfarten och en eventuell bodelning. Det kan ske genom att din sambo självmant rättar till felet, att ni bortser från vad som tidigare skett och upprättar t. ex. gåvobrev och samäganderättsavtal som förklarar att du tar över ägandet av en vis andel eller genom att väcka talan i domstol.Slutliga rådDetta verkar som en komplicerad situation och en tvist i domstol är ofta tidskrävande och kostsam. I detta fall kan det dessutom vara svårt att avgöra vem som skulle vinna tvisten p.g.a. bevisfrågor. Om din sambo kan förmås till att reda ut och rätta till situationen vore detta alltså att föredra. Om han medvetet har agerat så här för att beröva dig din rätt, så är det inte sannolikt att han går med på det. Då kan sista utvägen vara att väcka talan och försöka fastställa din rätt till din andel. Är din sambo inte samarbetsvillig bör du ta kontakt med en kvalificerad jurist som kan hjälpa dig att reda ut de olika förhållandena, ta kontakt med domstol och andra myndigheter och ge en säkrar prognos.Vill du kontakta en jurist kan du boka tid på Lawline här.För mer information om lagfart, hur ansökan går till och vad som gäller i vissa fall kan du titta på Lantmäteriets hemsida eller kontakta dem med särskilda frågor.Jag hoppas att du har fått hjälp på vägen och att du lyckas reda ut situationen.Vänliga hälsningar,