Tolkning av avtalsvillkor om kvotandel av värdeökning

2019-10-27 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag och min man håller på att sälja vårt hus. När han flyttade in, köpte han in sig på halva fastigheten, 3 200000/2= 1 600 000. Men han kunde inte betala hela summa utan det utfärdades ett skuldebrev på 500 000 kr som skulle skiftas vid exempelvis skilsmässa. Skulden skulle löpa utan ränta, men vara garanterad till minst 500 000 kr och vid en värdeökning av fastigheten skulle skulden räknas upp med den kvotandel som motsvarar värdeökningen. Vi har äktenskapsförord.Nu är vi alltså där, vi ska sälja fastigheten och skilja oss, jag behöver då vara säker på att jag uppfattat värdet på de 500 000 kr rätt när vi kommer till försäljning.Jag har tolkat begreppet kvotandel på följande sätt: Låt säga att vi säljer fastigheten för 5 750 000 kr, då räknar jag ut skillnaden mellan priset då skuldebrev skrevs och försäljningspriset nu, 5 750 000-3 200 000 = 2 550 000. Kvotandelen får jag då genom att dividera 2 550 000 /3 200 000=0,796875 alltså drygt 79% värdeökning. Värdet på de 500 000 tänker jag då bör bli 1,796875*500 000=898 437,5 krVid en försäljning av fastigheten för 5 750 000kr skulle fördelningen mellan oss bli:5 750 000/2= 2 875 000 Jag ska då få 2 875 000 + 898 438 = 3773 438 kr och min man får 2 875 000 - 898 438 = 1 976 562 kr.Jag behöver alltså veta om jag tänker rätt, dels för att undvika osäkerhet och konflikt när försäljningen avslutas och för att ha en uppfattning om min framtida ekonomi inför köp av nytt boende.
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningSåsom jag tolkar din fråga handlar den om avtalstolkning. Därmed aktualiseras allmänna avtalsrättsliga principer på området.Utredning Enligt min uppfattning är den avgörande faktorn vid bestämmande av hur mycket din make ska betala dig formuleringen "vid en värdeökning av fastigheten skulle skulden räknas upp med den kvotandel som motsvarar värdeökningen." Jag utgår från att denna formulering ligger mycket nära den som använts i avtalet. Utan hänsyn till din beräkning hade jag spontant bedömt formuleringen enligt följande. Er avsikt vid ingåendet av avtalet var att du vid en värdeökning av fastigheten skulle få del av denna värdeökning även avseende den del av fastigheten som din make i och för sig skulle komma att äga men på grund av skuldebrevet skulle kunna sägas "låna" av dig. Detta framstår som fullt rimligt med hänsyn till omständigheterna. Ett annat sätt att formulera det hela vore att säga att de 500 000 kronorna ska få ett påslag som procentuellt motsvarar hela fastighetens värdeökning sedan skuldebrevets upprättande när din make väl ska betala skulden. Såsom du redogjort för får vi då lösningen att den procentuella ökningen på fastighetens värde, ungefär 79 %, innebär att skulden blir 898 437,5. Din andel blir då mycket riktigt hälften av fastighetens värde, 2 875 000, + 898 437,5 = 3 773 437,5 och din makes andel blir det kvarstående värdet.Det är värt att påpeka att jag inte på något vis är bättre lämpad att bedöma de matematiska aspekterna av frågan än du eller någon annan. Jag kan dock konstatera att det resultat du redogjort för stämmer överens med vad jag anser är den uppenbara tolkningen av ert avtal (förutsatt att den exakta formuleringen liknar den du återgett här) utifrån skrivningen och vad er avsikt med avtalet måste antas ha varit. HandlingsplanMin rekommendation till dig är att betrakta den lösning du presenterat som helt avtalsenlig. Jag bedömer det som mycket osannolikt att någon annan tolkning skulle kunna vinna företräde vid en eventuell tvist.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Med vänlig hälsning

Är ett tunisiskt äktenskapsförord giltigt i Sverige?

2019-03-13 i Avtal
FRÅGA |HejJag vill fråga om ett utlandskt äktenskapsförord / från tunisien / gäller här i Sverige!?Tack
Astrid Niva-Lindmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler om utländska äktenskapsförords giltighet i Sverige återfinns i lagen om internationella frågor rörande makar och sambors förmögenhetsförhållanden, härefter LIMF. Enligt 13 § LIMF är huvudregeln är att ett äktenskapsförord som upprättats på ett giltigt sätt utomlands även ska gälla i Sverige. För att äktenskapsförordet överhuvudtaget ska vara giltigt måste det stämma överens med den lag som var tillämplig på makarna när äktenskapsförordet upprättades, 5 § LIMF. I ert fall innebär det att äktenskapsförordet måste stämma överens med tunisisk lag för att vara giltigt. Om ni har avtalat skriftligt om att tunisisk lag ska tillämpas så kommer det gälla under förutsättning att någon av er hade hemvist eller var medborgare i Tunisien då avtalet ingicks, 3 § LIMF. Om ni däremot inte har avtalat om vilket lands lag som ska gälla så gäller lagen i den stat där ni tog er hemvist när ni gifte er, 4 § LIMF. Om ni båda har bott i Sverige i minst två år så tillämpas dock svensk lag på era förmögenhetsförhållanden. Vilken lag som ska gälla beror alltså på om ni har avtalat om något sådant och i vilken stat ni har/har haft er hemvist. Sammanfattningsvis kan sägas att ett tunisiskt äktenskapsförord bör vara giltigt i Sverige under förutsättning att det upprättats på ett giltigt sätt enligt tunisisk lag. Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänligen,

Fråga om Lawlines avtalstjänster

2018-11-21 i Avtal
FRÅGA |Hej;Finns det färdiga avtal för detta:"särkullbarn avstå sitt arv till förmån för den efterlevande"
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Vad jag förstår så vill du upprätta ett avtal där en person avstår från att utkräva sin arvslott direkt. Några färdiga avtal av den här typen finns i regel inte. Lawline erbjuder en automatisk avtalstjänst. Avtalstjänsten kan hjälpa till att upprätta samboavtal, äktenskapsförord, gåvobrev och skuldebrev. Våra automatiska avtal kan alltså inte i dagsläget ge dig den typen av avtal du är ute efter. Behöver du hjälp att upprätta ett sådant avtal kan du istället boka tid direkt hos någon av våra jurister på http://lawline.se/boka.Hoppas detta besvarar din fråga!

Behövs ett gåvobrev för att pengarna ska bli barnens enskilda egendom?

2018-11-13 i Gåva
FRÅGA |Hej, jag och min man har äktenskapsförord, allt vad var och en äger eller därav förvärvar ska vara vars och ens enskilda egendom. Så långt förstår jag men om jag skulle få en större gåva, pengar, och ger bort dom till mina barn blir det då deras enskilda egendom också? Vilket är min tanke. Men måste jag skriva ett gåvobrev.Dom har inget äktenskapsförord.Sätter in på deras "privata" sparkonto.Tacksam för svar.
Lisette Andersson Olsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Regler om vad som är enskild egendom och hur något kan bli enskild egendom finns i 7 kap Äktenskapsbalken (ÄktB)Som utgångspunkt så krävs det inget gåvobrev vid gåva av pengar för att gåvan ska bli giltig eftersom den blir giltig så fort barnen har tagit emot pengarna (2 § Gåvolagen). Däremot behövs ett gåvobrev med villkoret att gåvan ska vara enskild egendom för att det rättsligt ska bli mottagarens enskilda egendom (7 kap. 2 § andra punkten ÄktB). Att pengarna i ditt äktenskap räknas som enskild egendom gör inte automatiskt att pengarna kommer vara enskild egendom även för dina barn. Utan ett villkor om att det ska vara enskild egendom så kommer pengarna vara giftorättsgods och ingå i barnens bodelningar vid eventuella skilsmässor. Summeringsvis bör du alltså upprätta ett gåvobrev med villkor om att egendomen ska utgöra barnens enskilda egendom. Du kan enkelt och till ett fast pris upprätta ett gåvobrev via Lawlines avtalstjänst, den hittar du här. Jag hoppas att du har fått hjälp med din fråga och du är välkommen att höra av dig igen om du har fler funderingar! Vänliga hälsningar,

Gåvobrev - Demens

2019-09-30 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Gåvobrev vid demens?Jag har tagit del av några tidigare frågor mer än och delvis hittat svar. Det gäller gåvobrev som avser pengar. Vi är två syskon och vår pappa har fått en demensdiagnos. Han har successivt blivit försämrad men det gpr lite upo och ned med hans förvirring. Han har en stor summa sparade pengar som han själv uttryckt flera gångeratt han vill ge till oss. Han kommer inte att ha någon glädje av dem. Vi har fullmakt och betalt hans räkningar men funderar på att skaffa God Man för att det ska bli lättare vid försämring. Om han vill gå till banken med ett gåvobrev och göra en överföring till oss , är det olagligt???? Kan jag och min bror bli anmälda trots att det var pappas vilja eftersom han har sin diagnos????Han är inte omyndigförklarad, han har eget betalkort, mobiltelefon osv men har nu flyttat till ett boende och det svänger en del i hur "klar" han är. Vad vi vet har han inte skrivit något testamente. Våra föräldrar skildes för längesedan men vi vet inte om han skrivit något när han bodde med sin sambo. Kan man ta reda på det? Så det inte blir fel där. Vår pappa har svårt att komma ihåg detaljer som hänt ffa i det närmsta tiden. Det är så sorgligt med diagnosen och om vår pappa vetat att han skulle bli sjuk hade han gett oss pengar för längesedan. / mycket tacksam för svar
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Kort förklaringJa det är med demens och avtal är inte helt enkelt men jag ska försöka reda ut det så gott jag kan. Det korta svaret är att klart kan er pappa ge er pengar i gåva trots att han har demens, det brukar finnas tidpunkter där man är i sina sinnesfulla bruk, som det heter med juridiska termer. Allmänt om gåvobrevEtt gåvobrev är ett avtal i lagens mening eftersom det aktualiserar avtalsrättsliga regler. Varje person har rättshandlingsförmåga, det betyder att en fysisk person eller en juridisk person har rätten att själv kunna sluta avtal med rättsligt bindande följder. Det betyder att en person exempelvis kan skriva ett gåvobrev om det känner för det. Eftersom det är en avtalsrättslig situation kan även rättshandlingen bli ogiltig om det finns omständigheter som enligt lagen gör att avtalet ska gå åter. Exempelvis kan ett gåvobrev som är påskrivet av en dement person förklaras ogiltigt just på grund av att personen var dement och inte visste vad den gjorde när gåvobrevet skrevs. Det finns en lag som heter lag om verkan av avtal, som slutits under påverkan av psykisk störning. Denna lag reglerar som det låter ett avtals giltighet när en person lider av en psykisk störning. Demenssjukdom anses vara en psykisk störning och faller därför innanför lagens mening. Denna lag säger helt enkelt om en person som har en psykisk störning ingår ett avtal är det avtalet helt enkelt ogiltigt och prestationerna som utgått ska helt enkelt återgå som det var innan avtalet upprättades. I ditt fall kommer den gåva gå åter. BevisbördaDen person som hävdar att det förelegat en psykisk störning vid ingående av ett avtal har bevisbördan för detta. Helt enkelt den som åberopar ogiltigheten måste bevisa att när avtalet ingicks så hade personen en psykisk störning som gjorde att avtalet inte kan bli giltigt. Det betyder i ditt fall att gåvobrevets ogiltighet i sådana fall grundar sig i demenssjukdomen. Det krävs dock att det finns ett orsakssamband mellan demenssjukdomen och påskriften. Det betyder att på grund av demenssjukdomen så visste inte pappa vad han gjorde och därmed är avtalet ogiltigt. AvtalslagenDet finns även bestämmelser i avtalslagen som är bra att hålla koll på också. Avtalslagens 31 § handlar om ocker, som betyder att någon har utnyttjat någons trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att få denne att skriva på ett avtal. Om detta sker blir avtalet ogiltigt. I ditt fall betyder det att om ni utnyttjar er pappa som ni vet absolut är dement och inte vet vad han gör då kan gåvobrevet bli ogiltigt. Det ska även här bevisas att gåvobrevet enbart skrevs på grund av demenssjukdomen. Det ska dessutom tilläggas att denna paragraf tillämpas väldigt restriktivt. Ett avtal kan även jämkas enligt 36 § AvtL, men denna paragraf ska också tillämpas väldigt restriktivt. SammanfattningMed andra ord finns det många situationer ett avtal kan bli ogiltigt på grund av en demenssjukdom. Men som jag nämnt krävs det att det finns ett samband mellan handlandet, själva skrivande av gåvobrevet, och att den sker under ett sjukdomstillstånd. En person som är dement har även den rättshandlingsförmåga och får skriva avtal. Det ska tilläggas att det är svårt att bevisa att den demente verkligen inte förstod vad denne skrev. Jag skulle tipsa er om att ni tar en dag där din pappa är klar och att ni har andra vittnen som kan bevisa att han faktiskt förstår vad det är han gör. Det är ju trots allt er pappa och klart att han ska kunna ge er en gåva ifall han vill det, trots sin sjukdom. TestamenteTyvärr finns det inget regelverk kring förvaring om testamente, exempelvis som äktenskapsförord som ska registreras. Därmed är det svårt att veta om det finns testamenten eller inte. En del juridiska byråer förvarar testamenten, ibland förvarar personer dem i sina bankfack. Mer vägledning än så kan jag tyvärr inte ge dig, hoppas allt löser sig. Om du har fler frågor är det bara att kontakta mig igen eller någon av mina fina kollegor här på Lawline. Vänligen,

Måste vi skriva äktenskapsförord också eller räcker ett gåvobrev?

2018-11-27 i Gåva
FRÅGA |HejOm man har skrivit ett gåvobrev till makan på exvis en sommarstuga som skall vara som enskild egendom samt har sökt lagfart på denna. Behöver man då dessutom skriva ett äktenskapsförord på samma sak, eller gäller gåvobrevet vid ev makens dödsfall (maken har ett särkullbarn)
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om gåvan är fullbordad finns det inga möjligheter att återkalla den, om det inte är så att gåvan var tydligt villkorad från början (jfr. 1 § gåvolagen). Gåvan är normalt sett fullbordad när själva egendomen rent fysiskt är överlämnad till mottagaren (2 § gåvolagen). Gåvan i detta fall tycks ha traderats till gåvomottagaren och det är inte nödvändigt att ni även upprättar ett äktenskapsförord. Egendomen får numera – av frågeställningen att döma – tyckas tillhöra gåvomottagaren och gåvogivarens arvingar kan inte återkalla gåvan vid senare tillfälle.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Hur skänker vi en fastighet till mina barn?

2018-11-16 i Gåva
FRÅGA |Min syster och jag äger en sommarfastighet efter vår mor uppe Västernorrland. Fastigheten är gammal och inte värd så mycket, kanske 50 000 kr. Nu har både min syster och jag beslutat oss att inte längre behålla huset. Vi är båda överens att skänka fastigheten till mina tre barn. Barnen vill behålla det tillsammans eftersom de nu i sin tur har egna familjer och vill åka upp dit på semester. Min syster och hennes familj har sagt att de inte gör några anspråk på ersättning utan min syster har också valt att skänka sin halva av fastigheten till mina barn.Hur går vi tillväga? Tacksam för råd i vilken ordning vi ska göra saker och vad vi behöver upprätta för dokument.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga vill du och din syster skänka er gemensamt ägda fastighe till dina tre barn. En sådan överlåtelse kan ni göra genom att skriva ett gåvobrev. Betänk dock att om du är gift (eller om din syster är gift) utgör fastigheten giftorättsgods, om den inte är enskild egendom (jfr 7 kap. 1 § Äktenskapsbalken, ÄktB). För att skänka bort en fastighet som är giftorättsgods krävs det skriftligt samtycke från den du (eller din syster) är gift med (7 kap. 5 § andra och tredje stycket ÄktB). Min utgångspunkt är att det antingen finns samtycke alternativt att egendomen är enskild.Formkravet för gåva av fastighet är detsamma som för köpFör fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). För det fall att man skänker bort hela eller delar av en fastighet genom ett gåvobrev är reglerna desamma som vid köp (4 kap. 29 § JB). Det innebär att det är tillräckligt med ett gåvobrev för att skänka bort halva fastigheten, så länge det uppfyller formkraven för en köpehandling. Eftersom ni skänker bort fastigheten finns det ingen egentlig köpeskilling utan det torde vara tillräckligt att skriva noll kronor eller likvärdigt.Gåvobrevet, med formkraven uppfyllda, är således det viktigaste dokumentet för att skänka bort fastigheten.Dina barn ska därefter söka lagfartMottagaren av gåvan (i det här fallet dina barn) ska inom tre månader söka lagfart för fastigheten (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB). Det är således en god idé att redan vid utfärdande av gåvobrevet se till att det även bevittnas. Sammanfattningsvis kan du och din syster skänka bort fastigheten till dina barn, genom att upprätta ett gåvobrev. Var noga med formkraven som är förklarade ovan. Är du eller din syster i äktenskap krävs det skriftligt samtycke av den du eller din syster är gift med, om fastigheten utgör giftorättsgods. Fastigheten utgör giftorättsgods om den inte gjorts till enskild egendom genom villkor i gåva, testamente eller genom äktenskapsförord.När ni skrivit gåvobrevet och överlämnat det till dina barn ska de inom tre månader söka lagfart. Gåvobrevet är den handling som används vid lagfartsansökan och är att likställa med en köpehandling vid köp av fastighet.För utformande av ett korrekt gåvobrev kan jag rekommendera att ni använder er av Lawlines avtalstjänst. I våra gåvobrev får ni pedagogiskt ta ställning till och fylla i alla uppgifter som är nödvändiga för ett gåvobrev. Avtalstjänsten säkerställer att ni inte missar något viktigt och till ett konkurrenskraftigt pris. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan man avtala om moralisk kompensation pga otrohet?

2018-11-03 i Avtal
FRÅGA |HejI andra EU-länder finns bestämmelser att om en partner i ett äktenskap är otrogen kan den andre partnern kräva att inte dela tillgångar och egendom som köpts under den tiden som man varit gifta eller tillgångar man tagit med sig in i äktenskapet, samt även kräva moralisk kompensation. Min fru och jag har förstått att så inte är fallet i Sverige, men vi vill skriva ett sådant avtal oss emellan. I vilken utsträckning kan man skriva ett sådant avtal i Sverige, alltså så att det blir bindande? I vilken utsträckning kan man definiera konsekvenserna (ekonomiska konsekvenser) pga otrohet i ett sådant avtal? Kan ni bistå med hjälp för att formulera ett sådant avtal så att det blir väl skrivet? Tar man lämpligast fram det (alltså att vi köper den tjänsten av er) i dialog per email eller i ett möte? Tack på förhand
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Inom svensk rätt är utgångspunkten att det råder avtalsfrihet. Avtalsfriheten innebär att det står vart och en fritt att bestämma vem man vill ingå avtal med och under vilka villkor.Avtalsrätten är trots utgångspunkten om avtalsfrihet inte utan inskränkningar. En inskränkning är principen om pactum turpe. Principen innebär att avtal som är olagliga eller har ett omoraliskt syfte inte förtjänar rättsordningen skydd. Att avtala om att en part inte ska få dela tillgångar och egendom samt kräva moralisk kompensation på grund av otrohet torde falla under principen om pactum turpe. Det är därför inte möjligt att avtala bindande om det du efterfrågar.Det står givetvis dig och din fru fritt att avtala om vad ni vill; däremot kommer ni inte att ha någon nytta av avtalet. Om någon av er i framtiden skulle försöka göra avtalet gällande och den andra parten vägrar, är det i slutändan domstol som ska avgöra ärendet. En domstol kommer sannolikt att avvisa talan redan på principen om pactum turpe. Skulle domstolen mot förmodan pröva avtalets giltighet kommer det anses som ett oskäligt avtalsvillkor varför avtalet eller de avtalsvillkor som är oskäliga kommer att jämkas enligt 36 § Avtalslagen.Det närmsta alternativet ni kommer till att reglera vilken uppdelning som ska ske i samband med en eventuell skilsmässa är att ni upprättar ett äktenskapsförord. I äktenskapsförordet kan ni bestämma att all egendom ni hade med er in i äktenskapet ska vara vardera makens enskilda, likväl som egendom och tillgångar ni skaffar under äktenskapet. Dock kommer äktenskapsförordet inte vara beroende av eventuell otrohet. Är ni intresserade av att upprätta ett äktenskapsförord kan jag varmt rekommendera att ni använder er av Lawlines avtalstjänst, vari ni kan skapa ett sådant till ett konkurrenskraftigt pris.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,