Fördelning av kostnader för samägd fastighet

2006-11-16 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Vi är 4 personer som tillsammans äger en skogsfastighet. Delägarskapet har bildats i samband med arvskiften. Ägarförhållandet är 1/3, 1/3, 1/6, 1/6.Jag utgår ifrån att kostnader och intäkter fördelas enligt dessa andelar. En tvist har uppkommit ang. kostnader till revisor för deklarationshjälp. En av delägarna menar att vi ska betala 1/4 var av kostnaden till revisorn.Vad är rätt i detta fall?
Michael Witting |Kostnaden och intäkterna ska fördelas enligt de andelar som du angett ovan, dvs 1/3, 1/3, 1/6 och 1/6, så länge inget annant framgår av testamentet eller avtalats mellan er delägarna. Det framgår av 15 § samäganderättslagen, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1. Det stadgas att kostnaderna för förvaltningen av samägd egendom ska fördelas mellan delägarna efter deras lotter. Om det däremot är så att intäkterna fördelas lika mellan samtliga delägare skulle detta kunna medföra att kostnaderna skulle fördelas på samma sätt. Samäganderättslagen kan man nämligen avtala bort och en lika fördelning av intäkterna skulle kunna ses som om ni indirekt kommit överens om att samäganderättslagens regler inte ska tillämpas.

Skriftligt avtals giltighet

2006-11-11 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, Jag har blivit presenterad för ett avtal där man från början sade att det inte fanns något skrivet avtal. Situationen höll på att bli väldigt penibel för motparten när motparten plötsligt trollar fram ett avtal om saken. Avtalet som visas upp är en gammal kopia, som enligt mig dessutom är kopia på kopia på kopia... alltså en väldigt dålig kopia. Jag skulle mycket väl kunna tänka mig att den är fabricerad... det finns vissa andra belägg för detta som jag inte tänker gå in på. Får en fotostatkopia se ut hur som helst när det gäller avtal? Måste man kunna presentera originalavtalet för att avtalet skall gälla eller gäller avtalet bara texten syns... Finns det något sätt som man kan kontrollera ett avtals äkthet? En fotostatkopia går ganska enkelt att manipulera. Måste jag acceptera det avtal som presenteras? Nu har jag inte kommit till rätten ännu, men detta kan mycket väl vara på väg dit!
Love Wilén-Örnulf |Inom svensk rätt gäller generellt att avtal kan träffas helt formlöst (1 § AvtL). Detta gäller dock inte t.ex. vid fastighetsköp som alltså är ett av undantagen från huvudregeln. Att avtal kan träffas formlöst betyder att man bara behöver komma överens om prestation och motprestation för att ett avtal ska anses uppkommet. Muntliga avtal har samma rättsliga skydd som skriftliga även om skriftliga avtal har en klar fördel i bevishänseende. Eftersom det skriftliga avtalet bara är ett bevismedel kan det se ut i princip hur som helst. Däremot är det inte säkert att en kopia på en kopia har samma bevisvärde som ett originalavtal skulle ha haft. Det handlar alltså om en bevisfråga. Eftersom jag inte vet vad saken rör är det självklart svårt för mig att uttala mig exakt men den juridiska utgångspunkten är alltid att avtal ska hållas. Detta gäller alla typer av avtal, såväl skriftliga som muntliga. Sedan måste givetvis den som påstår att ett avtal föreligger bevisa detta för att rätten ska tvinga igenom fullgörelse. När det gäller manipulation av det skriftliga avtalet som alltå är ett bevismedel så är det i första hand en teknisk fråga. Du kan t.ex. ifrågasätta varför motparten bara kan presentera en kopia och inget originalavtal. Om det går till tvist råder jag dig som alltid att kontakta en advokat som kan gå igenom fallet i detalj. Om tvisten bara rör mindre värden kan det räcka med en timme men om det handlar om stora pengar kan du behöva någon som sköter hela tvisten åt dig. Lycka till!

Nytt avtal gäller istället för gammalt

2006-10-18 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Om ett avtal ersätter ett gammalt avtal, kan man se det som att det gamla avtalet har upphört. Dvs om det nya avtalet leder till ogiltighet innebär det att det inte finns ett avtal mellan parterna eller gäller gamla avtalet.
Jesper Silow |Hej! Frågan gäller konkurrens mellan avtal. Om avtalen gäller mellan samma parter, och reglerar samma frågor, gäller det nya avtalet i huvudregel istället för det gamla. Om det gamla reglerar frågor som inte tagits upp i det nya, kan i undantagsfall det äldre avtalet gälla i tillämpliga delar. Detta är dock ovanligt, och oftast krävs en mycket nyanserad bedömning angående avtalens räckvidd med mera. Det är svårt att ge ett mer detaljerat svar utan fler fakta för handen, men i de allra flesta fall kan man tryggt förlita sig på huvudregeln. Vänligen

Några delägare av en fastighet vill sälja men inte alla

2006-10-24 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 16 delägare i en skogsfastighet. Några av oss vill sälja hela fatsigheten, eftersom det, som vi ser det, är omöjligt att sköta fastigheten vettigt med så många delägare. Andra vill avverka skogen och behålla fastigheten. Vi kommer inte överens.Hur ska vi som vill sälja förfara? Vilken lagstiftning ska vi åberopa?
Michael Witting |Om ni som inte vill sälja fastigheten inte tillåts sälja era andelar till de andra delägarna kan ni enligt 6 § samäganderättslagen, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 , tvinga fram en försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Detta är dock inte möjligt om ni delägare har avtalat bort samäganderättslagen. Den kan nämligen avtals bort. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § utsökningsbalken, se http://www.lagen.nu/1981:774 , framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas.De andra ägarna kan också begära anstånd med sådan försäljning, om de kan visa på ”synnerliga” skäl därför. Kan de visa synnerliga skäl föreligger hinder mot tvångsförsäljning. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall.

Vad innebär "tradition"?

2006-11-13 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |vad menas med:Den egendom som han ställt som pant för lån inte har traderats till långivarna.
Tobias Ekbom |Hej! Tradera betyder i princip ’överlämna’. För att panträtt i lös egendom skall uppstå måste saken överlämnas till personen som skall ta den som säkerhet för ett lån eller dyl. Detta är ett så kallat ”sakrättsligt” spörsmål. Om du har kvar saken du ”pantsatt” i din besittning och en annan borgenär (ex kronofogden) kommer för att utmäta din egendom så kan denne ta den ”pantsatta” saken. Om du däremot traderat saken till långivaren behöver denne inte lämna ifrån sig saken utan att först få täckning för sitt lån. Kort sagt så går det inte att pantsätta lös egendom utan att överlämna denna till långivaren. Panträttens giltighet skall dock inte förväxlas med giltigheten av låneavtalet. Även om panträtt inte uppstår är den som tagit ett lån återbetalningsskyldig för detta. Hoppas du fått din fråga besvarad. Om inte välkomnar jag dig att ställa en ny fråga, då gärna med fler detaljer. Med vänlig hälsning

Samäganderätt och tvångsförsäljning

2006-11-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Vad är det som gäller vid en tvångsförsäljning i ett dödsbo av en sommarbostad?Syster A vill sälja nu och hoppas att hon kan köpa ut Syster B. Syster B vill vänta till sommaren då hon tror att priset kan bli mer gynnsamt. Försäljningen gäller ett sommarhus där båda äger hälften var. Detta sommarhus ärvdes efter deras mamma som dog i våras.
Jacob Öberg |Jag vill inledningsvis betona att efter ett arvsskifte är det mycket vanligt att det uppkommer situationer då olika individer tillsammans utan fri vilja erhåller samäganderätt i olika slag av egendom. Detta bör noga skiljas från situationer då de inblandade personerna frivilligt och med avsikt ingått avtal om att äga egendom gemensamt (exempelvis så kallade enkla bolag). I denna situation är det dock uppenbart att samäganderätten uppkommit utan fri vilja och avsikt. Detta innebär följaktligen att samäganderättslagen (härefter SamägL 1, 19 §§) är tillämplig på denna försäljning.När SamägL är tillämplig så kräver enligt huvudregeln varje åtgärd som vidtas med bostaden samtycke från varje delägare. Denna huvudregel har dock ett viktigt undantag som innebär att en tvångsförsäljning kan genomföras utan samtycke från varje delägare om ej annat avtalats. Detta innebär med andra ord att om Syster A och B ej avtalat om hur försäljningen av sommarbostaden ska gå till så kan såväl syster A som syster B kräva att huset säljs på offentlig auktion (6§ SamägL). Syster A eller Syster B kan få uppskov med försäljningen om de kan visa synnerliga skäl för anstånd med försäljningen. Med beaktande av den praxis som föreligger på detta område och ordalydelsen ”synnerliga” är detta dock endast möjligt i extrema undantagfall (NJA 1974 s. 490, NJA 1979 s.562 och NJA 1989 s.9). Slutsatsen är att Syster B ej kan hindra en försäljning av fastigheten på exekutiv auktion. I övrigt gäller följande för en tvångsförsäljning av en sommarbostad (se 9-15 §§ SamägL). Rätten skall i samband med ett förordnande om offentlig auktion, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilket egendomen inte får säljas. I övrigt skall försäljningsvillkoren bestämmas av den gode mannen. Denne skall på lämpligt sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Om samtliga delägare är närvarande vid auktionen och de är överens om att anta eller förkasta ett anbud som lämnas på auktionen, skall deras beslut gälla. Är delägarna inte ense gäller det högsta anbudet såsom antaget, om det inte understiger det lägsta pris som rätten har bestämt. Ett förordnande om auktion förfaller dels om delägarna kommer överens om att auktionen skall ställas in och meddelar gode mannen detta, dels om en auktion inte leder till att egendomen säljs. Samtliga delägare skall, var och en i förhållande till sin lott, stå för kostnader som gjorts för auktionen. Hoppas att detta har varit till hjälp men du bör naturligtvis kontakta en advokat om du vill ha mer utförlig rättslig information.Samäganderättslagen finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .Vänligen,

Skadestånd vid hävt avtal

2006-10-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Vi är en ideell förening som jobbar med hemlösa katter. Någon som matade ett 30 tal katter har bett oss om hjälp. Vi satt igång en kampanj i samarbete med andra organisationer och privatpersoner. Den person som bad om hjälp rapporterade regelbunden om samarbetet på ett forum på internet. Efter någon veckas förberedningstid kunde vi ta emot en del katter. Dagen vi skulle hämta en del katterna avslog personen våran hjälp och vidare samarbete. Sen fick vi reda på att de flesta katter hade blivit avlivad under den här personens regi. Vi har lagt ut en del pengar i förberedningen av projektet, vilket vi vill försöka få tillbaka på något sätt. Kan vi kräva skadestånd? En riktigt skrivligt avtal finns inte, men personen har uttalat sig om projektet vid olika tillfällen et forum.
Elzbieta Kaczorowska |Hej, I Sverige ställs för de flesta olika typer av avtal inget krav på att viss form skall iakttas för att avtalet skall vara giltigt. Därmed är ert avtal bindande trots att det ingåtts muntligen. På avtalsrättens område finns en stor mängd olika avtalstyper och de flesta är inte speciellt reglerade i lag. Det projektavtal du beskriver verkar vara av ett sådant oreglerat slag. Detta hindrar dock inte allmänna avtalsrättsliga principer från att vara tillämpliga. Att inte fullfölja ett avtal på det sätt som du har beskrivit är med stor sannolikhet en hävning. Din avtalspart har ju inte bara begått ett avtalsbrott, (som att t ex fullfölja sina förpliktelser på annan tid eller annat sätt än avtalat) utan personen har helt enkelt gjort det omöjligt att fullfölja avtalet. Huvudregeln vid hävning vid naturaprestation (som det här är tal om – du har åtagit dig att ta emot katterna, och din motpart att överlämna dem) är att en hävningsförklaring skall göras. När fullföljandet är helt uteslutet och båda parterna är medvetna om detta, inträder dock hävning även utan särskild förklaring. Vid en hävning är det ostridigt att den skadelidande parten har rätt till ersättning. Däremot finns det en rad olika regler för hur detta skadestånd skall beräknas. Eftersom dessa kan vara komplicerade samt området till stor del är oreglerat tänker jag inte gå närmare in på detta. Dock borde det inte råda något tvivel om att du åtminstone har rätt till ersättning för de kostnader du haft i och med avtalet. En sista avtalsrättslig princip jag skulle vilja uppmärksamma dig på är den som ålägger den skadelidande att begränsa sin skada. Försummas detta kan den skadelidande bli tvungen att bära motsvarande del av förlusten själv. Med vänlig hälsning,

Hinder mot tvångsförsäljning av samägd fastighet

2006-10-04 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag skulle vilja ha exempel på "synnerliga skäl" enligt 6§ Lag om samäganderätt. Är testamentarisk andel i fastigheten detta? Är testamentarisk nyttjanderätt till del i fastigheten som står sig gentemot en ny köpare detta?
Michael Witting |Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Även sociala förhållanden kan tänkas föranleda uppskov, dock ställs höga krav på att även de är av sådan beskaffenhet att de innefattar synnerliga skäl (se rättsfallet NJA 1979 s 562).En annan invändning som kan göras är att samäganderätt inte föreligger till egendomen, vilket skulle föranleda att 6 § Samäganderättslagen inte blir tillämplig alls (se rättsfallet NJA 1984 s 256).Hinder mot att begära tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen föreligger också om rättsförhållandet ägarna emellan rättsligt kvalificeras som bolag. Då är nämligen inte samäganderättslagen enligt 19 § tillämplig. Detsamma gäller om ägarna avtalat att samäganderättslagen inte är tillämplig. Samäganderättslagen kan man nämligen avtala bort.Om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av) föreligger det hinder mot tvångsförsäljning. Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § UB, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas.