Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2006-09-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |Tre barn har ärvt en sommarstuga. Två vill behålla den och en vill sälja. Hur förfar man?
Sara Edström |De tre syskonen innehar sommarstugan med samäganderätt.Om ingenting finns avtalat mellan delägarna gäller samäganderättslagen. (Det innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbestämmelserna.)En delägare har utan de övrigas samtycke enligt 6 § rätt att få igenom en offentlig auktion av hela objektet om inte någon annan delägare kan visa synnerliga skäl emot det.Vad som utgör synnerliga skäl finns inte reglerat i lagen utan få avgöras av domstolen från fall till fall. Generellt sett torde det handla om starka ekonomiska eller sociala skäl.Samäganderättslagen hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1

Uppsägning/upphörande av hyreskontrakt

2006-08-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej jag har en fråga om uppsägning av hyresavtal gällande frisörstol mellan två enskilda firmor. Mitt avtal med lokalinnehavaren löper på samma grunder som lokalinnehavarens kontrakt med fastighetsägaren, med en uppsägningstid på 9 månader före huvudförfallodag (1/10-07), i kontraktet står även som en punkt att om frisersalongen säljs så upphör mitt kontrakt omgående att gälla. Innebär detta att vid ett ägarbyte på salongen upphör mitt hyreskontrakt automatiskt att gälla?
Sara Forslund |Hej, Min uppfattning är att ditt antagande är riktigt, vid ett ägarbyte på salongen upphör ditt hyreskontrakt automatiskt att gälla. Detta stämmer även överens med avtalsrättsliga principer; du har slutit avtal med lokalinnehavaren. Han i sin tur står i ett avtalsförhållande till fastighetsägaren. Upphör det avtalsförhållandet upphör ju samtidigt lokalinnehavarens rätt att ha något avtalsrättsligt inflytande över frisersalongen, helt enkelt kan han inte fortsätta att hyra ut frisörstolar efter att han sålt salongen. Däremot finns ju inget som hindrar att du ingår ett nytt likadant hyresavtal med den nye ägaren till salongen. Lycka till,

Borgenärsbyte

2006-08-04 i Skuldebrev
FRÅGA |Kan min mamma överlåta en fordran på mej till mina övriga syskon? Jag har inte kunnat betala för ett fastighetsköp och mamma har inte heller krävt att jag ska göra det. Det gör dock mina syskon. Det finns två reverser. På den ena står det att jag sex månader efter skriftlig och delgiven uppsägning skall betala till henne och pappa (som dock är avliden). Jag ska också betala årlig ränta tills full betalning skett (vilket jag inte heller kunnat). På den andra reversen står det att jag skall betala till min pappa eller order.Har hon rätt att överlåta någon av dessa fordringar?
Daniel Waerme |Hej!De två reverserna är av olika slag. Den förstnämnda, som är ställd till din mamma och pappa är ett enkelt skuldebrev. (26 § Skuldebrevs lagen, se http://www.lagen.nu/1936:81)Den andra, som är ställt till din pappa eller order är ett löpande skuldebrev. (11 § Skuldebrevslagen)Borgenärsbyte, s.k. cession, kräver inget medgivande från gäldenären. Detta innebär att hon har rätt att överlåta dessa fordringar till dina syskon som, om förfallodagen inträtt, har rätt att kräva dig på full betalning samt ränta. Att de olika reverserna är av olika slag(ett löpande och ett enkelt) ändrar inte borgenärens rätt att överlåta fordringarna. Förenklat och förkortat kan man säga att skillnaden framförallt består i vilka invändningar du kan göra för att inte betala till den nya borgenären. Om du har några ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig igen, lycka till.Med vänliga hälsningar

Kan man som delägare begära försäljning av samägt hus?

2006-08-22 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min make äger vardera 50/50 av vårt hus. Vi har varit gifta i snart 20 år men går nu igenom skilsmässa. Det är det andra pappret som ska skickas in eftersom betänketiden nu är över. Han säger att han ska ha huset och vill köpa ut mig för en strunt summa. Kan jag begära att huset säljs så att det blir rättvist för båda parter?
Sara Edström |Ert hus omfattas av lagen om samäganderätt. Det finns inget i lagtexten som tillåter en delägare att tvångsvis köpa ut den andre. En delägare har dock enligt 6 § rätt att få igenom en offentlig auktion av hela objektet om inte någon annan delägare kan visa synnerliga skäl emot det.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Denna bestämmelse skyddar alltså delägarna från att göra en onödigt dålig affär.

Kontraktsbrott

2006-09-06 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag bytte häst med en tjej i juni och vi hade skrivit kontrakt på att om hästen skulle vidare säljas måste jag kontaktas först. Nu har hon satt ut hästen på annons och jag har inte hört något från henne, hon har alltså brutit kontraktet. Kan jag stämma henne för det? Vi hade skrivit under båda två och fick en varsin kopia av kontraktet.
Daniel Waerme |Hej! För att vinna framgång med ett skadeståndsanspråk krävs att kontraktsbrottet vållat dig skada. I den uppkomna situationen tycks inte avtalsbrottet vara förknippat med någon skada för dig. (Skada kan hänföra sig till tre kategorier: personskada, sakskada och ren förmögenhetsskada. Att du t.ex. upplever kontraktsbrottet som en emotionell olustighet är inte hänförligt till någon av ovanstående kategorier.) För att ett kontrakt av detta slag inte skall förbli verkanslöst vid kontraktsbrott som inte medför någon skada för motparten kan t.ex. en vitesklausul införas. Med vänliga hälsningar

Muntligt avtal bindande eller ej? - även ev. sanktion

2006-08-13 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej ! Jag annonserade ut min bil på blocket.se och ett par hörde av sig och var mycket intresserade. De kom och tittade, provkörde och prutade. Till slut var vi överens om ett pris med villkoret att bilen skulle genomgå ett så kallat M-test. Efter godkänt test skulle papper skrivas och pengar (postväxel) överlämnas. Köparen bokade en tid hos M-testcenter och allt verkade klart. Tyvärr ringer de senare och säger att de hittat en annan bil som de tänker köpa. Jag anser att vi hade ett bindande muntligt avtal och skulle vilja ha någon ersättning. Vad kan godkännas som bevis för att avtalet verkligen skett ? Hur skall jag gå vidare ?
Jesper J Silow |Hej! Kortfattat ser rättsläget ut som följande: Muntliga avtal är bindande, och teoretiskt sett är därför avtalet om köp något som Ni kan åberopa mot de tilltänkta köparna. Vad som gör detta faktum tandlöst är att det inte finns någon sanktion mot avtalsbrott utöver ersättning för eventuelle utgifter eller förluster p.g.a. det uteblivna köpet. Detta kallas det negativa kontraktsförhållandet. Den ekonomiska balansen återställs till att bli densamma som före avtalsbrottet. För att positivt kontraktsförhållande - att den ekonomiska balansen ställs till hur det skulle sett ut efter genomfört köp - skall fastställas krävs någon form av föregående kontraksförhållande eller mycket grov vårdslöshet. Inget av dessa föreligger här, och Ni kan därför troligen inte påverka Era tilltänkta köpares handlingssätt på juridisk väg. Mvh

Rätt att återkräva gåva

2006-08-04 i Gåva
FRÅGA |Fyra syskon tog över (gåva) föräldrarnas hus och lösöre. Vid den senare uppdelningen mellan syskonen ville ett syskon återfå de saker han en gång givit till sina föräldrar, vissa saker var då mycket värdefulla. Kan han hävda denna rätt?
Daniel Waerme |Hej!En gåva går inte att "ångra" när den fullbordats. Om gåvan avser lös egendom är den fullbordad när den kommit i mottagarens besittning. Med detta menas ungefär att sakerna i ert fall har överlämnats och förvarats hos föräldrarna utom kontroll för gåvogivaren. (Se gåvolagen http://www.lagen.nu/1936:83)När gåvan fullbordats har givaren inga anspråk gentemot mottagaren. Syskonet kan därför inte vid uppdelningen kräva att återfå sina tidigare ägodelar. Med vänliga hälsningar

Ändring av avtal genom avtalsparts handlande

2006-08-23 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag undrar om en arbetsgivare kan sluta att betala ut lön om grundlön inte är bestämd i anställningsavtalet. Har varit tillsvidareanställd i 5 månader som fastighetsmäklare, alltså ingen provanställningstid. I anställningsavtalet är överrenskommet en provisionslön baserad på försälljning. Arbetsgivaren har frivilligt under 4 månader betalt ut en minimilön på 20 000:- i månaden till samtliga anställda. Vid löneutbetalning den 5 månaden ansåg arbetsgivaren att han inte ville betala ut mer minimilön utan endast den provisionsdel som var baserad på försäljning. Systemet fungerar så att minimilönen har varit 20 000:-, om man inte har uppnått provisionsförsäljning till detta belopp. Det jag undrar är om arbetsgivaren kan sluta att betala ut denna minimilön på 20 000:- till de anställda. Det finns inget kollektivavtal och ingen är ansluten till någon fackförening.
Jonas Forsén |Hej. Som jag förstår frågan så anser du att avtalet som ingåtts med din arbetsgivare skall anses utvidgat i den mån att grundlönen på 20 000 kr/månad numera är en del av avtalet. När det gäller tolkning av avtal så utgår man i första hand från vad parterna önskat vid avtalets slutande och, om det finns, det skriftliga avtalet. Jag tror att man i det fallet endast kan konstatera att någon rätt till grundlön inte föreligger. Att ändra avtalet i efterhand på ett sätt som avviker från vad parterna avsåg från början är något som görs med stor försiktighet. Dessutom så har arbetsgivaren i detta fall varit generös och presterat utöver dennes skyldighet enligt avtalet. Möjligen finns det en chans att tala om att avtalet har ändrats pga din arbetsgivares handlande men jag är mycket osäker om det kan leda till någon framgång för din del. Huvudregeln är nämligen att din arbetsgivares för dig förmånliga tolkning av avtalet inte får verkan som eftergift. Jag vill dock tillägga att när det gäller avtalstolkning så finns det ofta argument för båda sidor och det är svårt att på förhand veta vilka omständigheter en domstol anser vara mest beaktningsvärda. Mvh