Ställföreträdare 2

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En ställföreträdare är utsedd för en jordbr. fast (6 deläg). Måste han tillfrågas/upplysas vid försäljning av en mindre andel av fast (ställlföreträdaren har förvärvat sin andel genom köp) övriga genom gåva med hembud. Om majorieteten (4 av 6) önskar ny ställföreträdare, men den av tingsrätten tillförordnade ställföreträdaren inte vill avstå från att vara ställföreträdare. Hur blir det då?
Oscar Björkman |Den lag som blir aktuell i ditt fall är lag om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (se http://lagen.nu/1989:31), om inget annat sägs är det den lag som avses i paragrafhänvisningarna. Ställföreträdaren ska sköta den fortlöpande förvaltningen av fastigheten enligt de riktlinjer som delägarna ger denne. Han har ingen behörighet att överlåta fastigheten eller del av fastigheten, 3 § (se http://lagen.nu/1989:31#P3). Vid beslut rörande sådant som ställföreträdare inte har behörighet att företräda delägarna i krävs enighet bland delägarna. Eftersom det rör sig om överlåtelse av en del av fastighet där ställföreträdare är en delägare och det krävs enighet för att fatta beslut om försäljning, enligt 4 och 5 §§ (se http://lagen.nu/1989:31#P4), måste ställföreträdaren tillfrågas. Delägarna kan när som helst utse en ny delägare enligt 2 § (se http://lagen.nu/1989:31#P2). Vid val av ställföreträdare utses den som har fått det högsta röstetalet, om det blir lika avgör lottning, 5 § (se http://lagen.nu/1989:31#P5). Alltså torde det inte vara några problem om en majoritet är för ett byte. MVH

Hur länge får man villkora köpekontrakt?

2005-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur länge får man villkora köpekontrakt. Tacksam för svar omgående
Fia Berg |Hej! Enligt 4:4 JB (se http://www.lagen.nu/1970:994) får ett köp inte villkoras mer än två år från det att köpehandlingen upprättats. Om längre tid har avtalats är köpet ogiltigt. Dessutom krävs att villkoret tas in i köpebrevet (om man bestämt att sådant ska upprättas) för att bli giltigt enligt 4:6 JB (se http://www.lagen.nu/1970:994). Mvh

Giltigt avstående av besittningsskydd?

2005-11-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag ( är hyresvärd i ett 1-2fam.hus) har en fråga om avstående från besittningsskydd. Vi+ hyresgäst skrev tillsvidare kontrakt 040930, + 4 dar senare ett avstående från besittningskydd ( på hyresnämndens blankett) 041004, men vi lämnade inte in den för godkännande för det står på blanketten att om hyresförhållandet inletts när den skrivs behövs ej nämndens godkännande. ändå bestrider hyresgästföreningen vår uppsägning. med förklaring att avståendet skrevs i så omedelbar samband med inflyttning att det kräver hyresnämndens godkännande för att gälla...vad tror du/ni om detta? jag kan inte hitta något om hur lång"tid" efter inflytt när avståendet skrivs inte behöver nämdens godkännande i lagen. borde räcka med att den inletts, eller? tacksam för svar./Mvh Irene
Sara Edström |För att ett avstående från besittningsskydd skall vara giltigt krävs att ett antal formkrav uppfylls. I frågan bekräftas att kraven på skriftlighet och särskild handling är uppfyllda. Vidare gäller precis som det framgår av hyresnämndens egen blankett att hyresnämndens godkännande krävs endast om överenskommelsen om avstående sker innan hyresförhållandet inletts. (Förutom dessa regler finns också ett krav på att make eller sambo till den som står på hyreskontraktet, förutsatt att även denne bor i lägenheten då överenskommelsen träffas, ger sitt godkännande till avståendet.) Gränsen för när hyresförhållandet är inlett dras vid det datum då hyresgästen enligt hyresavtalet disponerar lägenheten. Om avtal om avstående träffas efter denna tidpunkt behövs därmed inte något godkännande från hyresnämnden. Om er hyresgäst enligt hyresavtalet hade rätt att disponera lägenheten från och med den 30/9 behövde ett avstående som gjordes den 4/10 alltså inte godkännas för att vara giltigt.

Kan vi säga upp vår nuvarande hyresgäst?

2005-11-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En ideell förening (ridskola) hyr ut ett enfamiljshus till en familj. Vi har inga andra bostadsfastigheter. Nu behöver vi huset till den egna verksamheten som bostad åt vår nya ridskolechef, som ställer det som villkor för att driva ridskolan. Kan vi säga upp vår nuvarande hyresgäst? Hyresavtalet är "traditionellt" utan några speciella inskränkningar. Blir det någon skillnad om vi vill säga upp hyresgästen för att använda fastigheten som klubblokal? Mycket tacksam för svar!
Fia Berg |Hej! Ja, ni har rätt att säga upp avtalet om det löper på obestämd tid. Dock kommer en intresseavvägning att ske mellan ert skäl och den nuvarande hyresgästens intresse av att behålla huset om hyresgästen skulle begära förlängning istället för att acceptera uppsägningen. Ett skäl som ert i detta fall kan troligtvis anses godtagbart. Om ni däremot vill ha huset för att ha er klubblokal där kommer nog den nuvarande hyresgästens intresse av att ha en bostad väga tyngre om det skulle bli tvist och de skulle i sådana fall ha rätt till förlängning. Mvh

Ställföreträdare 1

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem skall se till att ställföreträdare inskrives i fastighetsdataregistrets när det gäller en samägd jordbruksfastighet (6 ägare)
Oscar Björkman |Det är delägarna i fastigheten som ska utse ställföreträdaren och följdaktligen torde det vara de som ska se till att denne skrivs in i fastighetsregistret (se http://lagen.nu/1989:31#P2). MVH

Får man villkora ett köpekontrakt hur som helst?

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Köpekontrakt fastighet Övriga villkor. Får säljaren villkora att om köparen erhåller bygglov på överstigande 2000 kvm så skall säljaren ersättas med ex 500:-/kvm för den yta som överstiger 2000 kvm?
Fia Berg |Hej! Säljaren kan villkora köpet på ett sådant sätt genom en så kallad svävarklausul. Dock får villkoret inte gälla i mer än två år från det att köpehandlingen upprättades, i sådana fall är köpet ogiltigt. Vidare måste villkoret tas med i köpebrevet om sådant upprättas, för att gälla. Villkoren måste även vara skäliga det vill säga de måste anses "rimliga" i någon mening. Annars kan det jämkas enligt 36 § avtalslagen. Mvh

Kommuns försäljning av fastighet

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har lämnat anbud på en lokal och hade det högsta budet. Luleå kommun var säljare i budgivningen. Efter budgivningens utgång så sålde dom fastigheten till ett företag som inte var med i budgivningen, kan kommunen göra på det viset. Gäller inga lagar för hur ett anbudsförfarande skall gå till. Anbudsgivningen var anonserad i dagstidningarna med ett fastställt slutdatum.
Lawline-teamet |"Lag om offentlig upphandling" gäller inte detta fall. Se den lagen här: http://lagen.nu/1992:1528 "Upphandling: köp, leasing, hyra eller hyrköp av varor, byggentreprenader eller tjänster." (5 §) Vad som då gäller är att man inom fastighetsrätten är fri att sälja till vem man vill. Att man har budgivning vid fastighetsförsäljning är väldigt vanligt. Säljaren har rätt att bestämma till vem han vill sälja. Du skriver inget om hur själva försäljningsbeslutet tagits inom kommunen. Det finns reglerar i Kommunallagen som reglerar beslutsgången inom kommuner. Du kan ju hoppas på att något fel begåtts då beslutet tagits, t ex jäv. Kommunallagen: http://lagen.nu/1991:900 Kommuner skall använda sina medel på ett bra sätt. Har kommunen sålt en fastighet till ett mycket sämre bud, torde man gjort fel. Titta i kommunallagens 8 kapitel.

Får man överlåta sin hyresrätt till sitt barn?

2005-12-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ett ämne som absolut kommer bli intressant inom några månader är tvister som baseras på delad vårdnad (även kallat gemensam vårdnad?) där barnet varit skrivet hos den ena föräldern, och där samma förälder flyttar ifrån hyresrätten. Kommer barnet att ha rätt till överlåtelse av lägenheten även fast barnet inte bott där hela tiden?
Sara Edström |En person har enligt hyreslagen rätt att överlåta sin hyresrätt till en närstående (t ex en släkting) under förutsättning att personerna varaktigt sammanbor med varandra och att den som vill överlåta inte har för avsikt att bo i lägenheten själv längre. Att varaktigt sammanbo innebär i regel att man har bott tillsammans i tre år. Överlåtelsen måste vidare medges av hyresvärden som skall göra detta om han enligt lagtexten "skäligen kan nöja sig med förändringen". Om hyresvärden av någon anledning inte går med på överlåtelsen kan man istället söka hyresnämndens tillstånd. Vid hyresvärdens/hyresnämndens bedömning tas hänsyn till person och ekonomiska omständigheter. Överlåtelsen får som sagt ske först när överlåtaren inte längre själv skall bo i lägenheten. Det finns däremot i lagen inga speciella krav på att överlåtelsen måste ske i direkt samband med samboendets upphörande. Bostadsdomstolen har i flera fall bifallit ansökningar som kommit in långt efter det att samboendet upphört. Om barnet har varit skrivet på samma adress som den förälder som vill överlåta lägenheten i tillräckligt lång tid, alltså ungefär tre år, ser jag inget hinder i att barnet under perioder bott hos den andra föräldern p g a gemensam vårdnad. Sen kan man ju förstås inte överlåta till ett alldeles för ungt barn. Det finns inte någon 18 års gräns, men det krävs att barnet är så gammalt att det är rimligt att hon eller han kan bo själv, kanske lägst 16-17 år.