Uppsägning p.g.a. dödsfall

2006-05-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur lång är uppsägningstiden för hyrerätt vid dödsfall undrandrade anhörig?
Daniel Waerme |Hej! Om hyresgästen avlider övertas rättigheter och skyldigheter av hyresgästens dödsbo. Dödsboet har rätt att inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet. (Det upphör att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.) Om en bostadslägenhet hyrts gemensamt av makar eller sambor tillkommer rätten ovan dödsboet och efterlevande make/sambo i förening. Hyreslagen (JB 12 kap.) 5 § 2 st. Se http://www.lagen.nu/1970:994 Med vänliga hälsningar

Olovligt brukande av annans betesmark

2006-06-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej ! Jag äger en jordbruksfastighet och närmaste granne är en avstyckad bostadsfastighet med vanlig villatomt. De har två hästar som de, utan att fråga om lov, har byggt en hage till på våran mark. Jag har flera gånger sagt åt dem att ta bort både stängsel och hästar. Hästarna flyttas bort men hagen är kvar och rätt var det är så är hästarna där igen. Vad ska jag göra ? Kan tilläggas att de är mycket otrevliga och att de anser att de har rätt att beta mark som jag i alla fall inte använder !
Jesper J Silow |Hej! Ni har helt klart rätt till ersättning till marknadsvärdet av den tjänst ni - om än ofrivilligt - tillhandahållit. Detta på rent civilrättslig grund. Vidare gör Era grannar sig troligen skyldiga till brott enligt brottsbalken, brott som eventuellt kan komma ifråga är tagande av olovlig väg och skadegörelse i brottsbalkens 12 kapitel. Jag råder Er dock att ta kontakt med en advokat om Ni vill lösa tvisten på juridisk väg. Dessa frågor är mycket problematiska, och tar ofta flera år att lösa i domstolar. Kostnaderna uppgår ofta till tiotusentals kronor för inblandade parter. Med den information Ni tillhandahållit i Er fråga kan jag konstatera att Ni har mycket goda juridiska argument till grund för Er sak. Mvh

Överlåtelse av bostadsrätt - krav på medlemskap

2006-06-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan jag överlåta min bostadsrätt till min dotter som är myndig utan föreningens vetskap? Eller måste dom godkänna henne först? Rimligtvis borde jag kunna skriva över bostadsrätten på henne utan något godkännande, inga betalningsanmärkningar eller dylikt har hon
Marcus Berglie |Hej! Bestämmelser om överlåtelse av bostadsrätt återfinns i 6 kap. Bostadsrättslag (1991:614) [ se http://lagen.nu/1991:614#K6 ]. Av intresse i detta sammanhang är även reglerna om rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt i 2 kap. samma lag [ se http://lagen.nu/1991:614#K2 ]. I det följande avser alla lagtexthänvisningar nämnd lag, om intet annat särskilt anges. En överlåtelse av bostadsrätt är, liksom överlåtelse av fastighet, underkastad formkrav. En förutsättning för att du skall kunna överlåta bostadsrätten till din dotter är sålunda att ni upprättar ett överlåtelseavtal, vars innehåll uppfyller formföreskrifterna i 6 kap. 4 § 1 st. Överlåtelseavtalet – oavsett om det handlar om köp, byte eller gåva - skall avfattas skriftligen och handlingen måste undertecknas av både dig och din dotter (6 kap. 4 § 1 st.). Överlåtelseavtalet måste därtill innefatta uppgift om den lägenhet som avtalet avser samt ett pris. Utifall att överlåtelsehandlingen inte uppfyller nämnda formföreskrifter föreligger ett formfel, vilket medför att överlåtelsen är ogiltig (6 kap. 5 § 3 st. BRL). I din fråga ställer du dig undrande till om bostadsrättsföreningen måste få kännedom om och lämna sitt godkännande till överlåtelsen. Svaret på denna fråga är att din dotter inte kan överta bostadsrätten utan att ha antagits som medlem i bostadsrättsföreningen, varför en överlåtelse inte kan ske utan bostadsrättsföreningens medverkan. I 6 kap. 1 § 1 st. föreskrivs nämligen att när en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får den senare utöva bostadsrätten endast under förutsättning att han eller hon är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. En överlåtelse av bostadsrätt, som i och för sig uppfyller nämnda formföreskrifter, blir alltså giltig först i och med att förvärvaren beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen (6 kap. 5 § 1 st.). Motsatsvis innebär detta att överlåtelseavtalet saknar giltighet, om den vartill bostadsrätten överlåtits vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Beslut om att anta din dotter som medlem i bostadsrättsföreningen fattas av dess styrelse (2 kap. 1 § 1 st.). Medlemskap kan inte nekas utan välgrundade skäl härför. Bostadsrättsföreningen får enligt lagtextens ordalydelse inte vägra din dotter medlemskap om de villkor för medlemskap som föreskrivs i föreningens stadgar är uppfyllda och bostadsrättsföreningen skäligen bör godta henne som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § 1 st.). Med uttryckssättet ”skäligen bör godta” förstås bl.a. att bostadsrättsföreningen kan kräva av din dotter att hon har en tillräckligt ordnad ekonomi för att kunna fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot bostadsrättsföreningen. Av rättspraxis framgår vidare att bostadsrättsföreningar inte skäligen bör godta en person som medlem, om denne har för avsikt att omedelbart sälja bostadsrätten för att uppnå ekonomisk vinst (se BD 1983:4). Trots att du sålunda inte kan överlåta bostadsrätten utan bostadsrättsföreningens kännedom och delaktighet, kan du vara förvissad om att utsikterna för att din dotter skall komma att antas som medlem i bostadsrättsföreningen är goda. Utifall att din dotter, mot förmodan, skulle vägras medlemskap, kan hon inom en månad från den dag som hon fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning (2 kap. 10 § 1 st.). Lycka till med överlåtelsen och tveka inte att återkomma om du har ytterligare frågor.

Störningar i boende - andrahandshyresgäst

2006-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har ett udda fall av grannproblem. Under min lägenhet bor ett par som jag inte kommer överens med. De är otroligt ljudkänsliga och därav har jag och de kommit överens om vilket ljudvolym jag kan ha på tv/stereo etc. (Så ni vet bakgrundsbilden) En lördag för en dryg månad sen hade jag och min kombo varit ute på fest och tog med oss 4 vänner hem till efterfest. Då det var efter 2 på natten och jag vet hur mina grannar är hade jag väldigt låg bakgrundsmusik och vi 6 vänner satt mest och pratade ganska lugnt. Alla gick hem vid 4-snåret och jag var glad att det gått så bra, det var trevligt och uppenbarligen hade ingen störts. Tills 2 dagar senare då 1:a hands hyresvärden (jag hyr i 2:a hand) ringer mig och frågar om jag haft fest på lördagen? -Nej sa jag, vi hade förfest men gick ut vid elva. Sen kom vi iochförsig hem några stycken efter 2 men det var inte så att det kan kallas fest. Varpå han undrar om Securitas varit där men nej, det har det inte. Och tillägger att Fastighetsägaren fått klagomål på just den natten. Ingen mer tanke på det förrän 2 veckor senare då min hyresvärd ringer igen och undrar om jag är säker på att Securitas inte varit hos mig, och JA jag har inte hört ngn ringa på dörren eller kommit in, vilket varken min kombo eller de andra 4 som var här heller har hört. Tydligen har grannen under ringt Securitas och sagt att ovanför oss har de en stor fest och vi kan sjunga med i musiken. Och enligt Fastighetsägaren och Securitas rapport så har de varit här 03.38 på morgonen och skrivit: "03.38, knackar på ingen öppnar men musiken sänks så de lämnar byggnaden" Med detta tillkommer en räkning "störningslarm via Securitas" på dryga 1000:- som då fastighetsägaren skickat till mig. För att försvara mig själv vet jag att musiken var oerhört låg, långt under gränsen som grannen tillåtit för att inte höra ngt nedanför. (har 5 st till som kan intyga detta), den enda gången jag ändrade musiken var då jag lade mig runt 4 (då jag stände av). Och sist och mest relevant: ingen har varken hört eller sett Securitas. Det jag undrar är om en Fastighetsägare har rätt att skicka ut boten till hyresvärden i ett sådant här fall, i princip kan vem som helst som stör sig på sin granne ringa Securitas och därigenom bötfälla grannen. 1. Vilken paragraf reglerar sådant här? 2. Om man kan ringa Securitas, vid vilken ljudnivå? Ska det isåfall inte handla om en riktig fest, där folk springer upp och ner i trapphuset etc. 3. Var står det vem som ska betala kostnaderna för en Securitasutryckning? 4. Viktigast av allt: Bör inte Securitas ge sig till känna om de nu har varit här? Alltså enkelt sagt, ringa på dörren och prata med dem som stör och visa att de faktiskt har varit där? Tacksam för svar "Vindsvåningen"
Fredrik Jorstadius |Hej Jennifer! Till att börja med kan konstateras att hyresvärden har en skyldighet att ingripa vid olika sorters störningar i anslutning till det aktuella boendet. Detta gäller såväl för den du hyr av i förhållande till dig, som i dennes förhållande till fastighetsägaren. Detta innebär att hyresvärden skall ingripa, alltså inte din granne! Din granne kan inte förpliktiga dig i förhållande till din hyresvärd eller securitas. Räkningen ifråga är ju som det verkar utställd på din hyresvärd, inte på dig. Detta betyder att din hyresvärd i princip måste stämma dig enligt 24 § i hyreslagen (12 kap Jordabalken), för att tvinga dig att betala. Se http://www.lagen.nu/1970:994 Det finns ingen fastslagen gräns för hur hög volym som kan spelas, men man skulle kunna säga att det krävs att en normalt känslig person uppfattar musiken störande för att någon form av sanktion skall kunna sättas i verket. Om din granne är extremt ljudkänslig, behöver detta inte beaktas. Ljud och buller är ju ett dagligt inslag i boende! Observera dock att det är mycket strängare bedömningar i slika situationer nattetid. Viktigt att notera är att du som andrahandshyresgäst inte har samma besittningsskydd som förstahandskontraktets innehavare har. Det är lättare att vräka en andrahandshyresgäst. Problemet är ganska komplicerat, och ett entydigt svar är svårt att ge. För mer kvalificerad rådgivning råder jag dig att kontakta hyresgästföreningen. Lycka till Mvh

Rullator i trapphuset

2006-07-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! min flickväns mormor har skaffat sig en lägenhet i Solna..men nu är det så att hyresvärden säger att det är förbjudet för henne att ha sin rullator i (som jag förstår det) i cykelrummet,eller i nån korridor.kan han kräva det? det låter ju inte rimligt då hon behöver ha det för att kunna förflytta sig. tacksam för svar, Daniel,Uppsala
David Lillo |Hej Daniel, Enligt lagen om skydd mot olyckor (LOS) är ägare av byggnader skyldiga att i skälig omfattning vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och för att förhindra eller begränsa skador till följd av sådan. Som en del i att begränsa skador som orsakas av brand ingår att se till att det vid behov är möjligt att lämna byggnaden. Lösa och brännbara föremål som förvaras i trapphuset är sådant som riskerar att försvåra utrymningen av fastigheten. I en dom från kammarrätten förbjöds en bostadsrättsförening att förvara barnvagnar i trapphuset enligt reglerna i just LOS. Hyresrättsföreningen där din flickväns mormor bor har med stor sannolikhet särskilda ordningsföreskrifter som stadgar att trapphuset måste hållas fritt från barnvagnar, rullatorer etc. Sådana ordningsregler har sin grund i bl.a. LOS. Hyresvärden har alltså stöd för att vägra förvaring av exempelvis rullatorer i trapphuset och sorgligt nog måste din flickväns mormor finna någon annanstans att förvara rullatorn. Detta innebär dock inte med automatik att hyresvärden kan bortse från hyresgästers behov i denna fråga. Äldre personer med nedsatt rörelseförmåga har behov av viss avlastning och därför borde Ni försöka finna en kompromiss med hyresvärden. Med vänlig hälsning

Rätt för sambo att överta hyresrätten

2006-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo ska flytta isär. Han står på hyreskontraktet till lägenheten och jag vill bo kvar. Vid kontakt med hyresvärd sade han att det blir enklast att min sambo säger upp sitt avtal och hyresvärden skriver ett nytt kontrakt med mig. Inga problem så långt. Idag fick jag kontraktet och då visade det sig att hyresvärden höjt hyran med nästan 25 %. Kan han göra så? Vad händer om min sambo istället för att säga upp lägenheten överlåter den på mig?
Daniel Waerme |Hej! Situationen du beskriver regleras i Hyreslagen (12 kap. JB) Se http://www.lagen.nu/1970:994 Det finns flera möjligheter för en sambo att överta den andre sambons hyresrätt. 1. 33 § Hyreslagen och 5-15 §§ Sambolagen När ett samboförhållande upphör skall, om någon av samborna begär det, göras en bodelning. I bodelningen ingår sambornas gemensamma bostad och bohag, om egendomen anskaffats för gemensam användning. Annan egendom kan inte dras in i bodelningen. Om du genom bodelning erhåller hyresrätten har du således rätt att få överta hyreslägenheten. För sambolagen se http://lagen.nu/2003:376 2. 34 § Hyreslagen Hyresgästen, dvs. din sambo, har rätt att överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådan tillstånd skall lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. I kravet på varaktighet ligger att den som vill överta lägenheten skall ha inrättat sig för ett permanent boende i lägenheten. I förarbetena till Hyreslagen diskuterades en treårsgräns. Denna infördes inte men ger en viss anvisning om vilket tidsperskektiv det rör sig om. Om hyresvärden motsätter sig överlåtelsen måste hyresnämndens tillstånd inhämtas. Hyresnämnden skall ge tillstånd om "hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen". Detta innebär bl.a. att den som önskar överta lägenheten skall ha rimliga förutsättningar att klara betalningen av hyran. Sammanfattning Alternativ 1 är, om inte andra anledningar talar emot detta, att föredra eftersom övertagandet inträder automatiskt. Hyresnämnden behöver alltså inte lämna något tillstånd utan hyresvärden måste godta överlåtelsen. Alternativ 2 fodrar som framgått, om hyresvärden motsätter sig övertagandet, tillstånd från hyresnämnden. Hyreshöjningen (Hyreslagen 54-55c §§ och Hyresförhandlingslagen) Svaret på denna fråga beror på flera olika faktorer. Exempelvis om det finns en förhandlingsordning för fastigheten och om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul. Generellt sett kan sägas att hyresvärden inte kan höja hyran utan att förhandla, antingen med den enskilde hyresgästen eller med dennes hyresgästorganisation. Hyran skall vidare svara mot lägenhetens "bruksvärde". Detta bestäms utifrån hyran för liknande lägenheter hos allmännyttan. Om din sambo överlåter hyresrätten till dig, enligt alternativ 1 eller 2, blir du hyresgäst och hyresvärden måste därför förhandla för att kunna höja hyran. Om du inte medger hyreshöjningen måste han gå till hyresnämnden. Om du vill ha ett mer ett ingående svar på hur en hyreshöjning går till är du välkommen att återkomma. Jag vill då gärna veta om kontraktet innehåller en s.k. "förhandlingsklausul" och om det finns en "förhandlingsordning" för fastigheten. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd vid långtidsarrende

2006-06-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man har ett långtidsarrende på 10 år, vad har man för rättigheter till att behålla arrendet? Kan arrendet sägas upp i förtid? Vad händer om den som arrenderar ut marken t ex dör eller måste flytta?
Jacob Öberg |Not Valid Answer 1352

Insättandeförklaring

2006-05-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga gäller äganderätt till gemensam fastighet. Min man står som ensam ägare på vårt gemensamma hus. Vi vill nu ändra på det så vi båda står som ägare till halva huset var. Hur gör man? Vilka blanketter eller dokument behöver man skriva? Skicka in någonstans för registrering, vart? Jättetacksam för svar. Lena
Daniel Waerme |Hej! För att uppnå samäganderätt krävs en formenlig överlåtelse av den aktuella samäganderättsdelen. Detta innebär att överlåtelsen måste uppfylla Jordabalkens krav för fastighetsförvärv. (Samma regler gäller vid gåva som vid köp av fastighet - det spelar därför ingen roll för formkraven om betalning förekommer eller ej.) En köpehandling skall upprättas och denna ska innehålla: En överlåtelseförklaring (Vem säljare/köpare är och vilken fastighet som avses) Köpeskillingen (Om ingen köpeskilling utgår är det istället fråga om ett gåvobrev) Underskrifter Se http://www.lagen.nu/1970:994, 4 kap. 1 § och 8 §. En sådan överlåtelse, genom vilken det bekräftas att fatigheten förvärvats med samäganderätt kallas för insättandeförklaring. Att förvärvet är en insättandeförklaring kan nämnas för tydlighetens skull. Detta utesluter senare spekulationer kring gåvan/köpets syfte. Maken med samäganderättsanspråk kan få lagfart på sin andel av fastigheten med åberopande av insättandeförklaringen. Det bör poängteras att lagfarten i sig är en formalitet, en formell registrering av förvärvet. Lagfarten har dock stor praktisk betydelse för att ägaren skall kunna rättsligt förfoga över sin fastighet, t.ex.söka inteckning i fastigheten. Ärendet om lagfart är ett inskrivningsärende och handläggs av inskrivningsmyndigheten. För kontakt hänvisas till Domstolsverkets hemsida http://www.dom.se/. Där återfinns även aktuella blanketter och ansökningshandlingar. För blanketter rörande köpehandlingen hänvisas närmast till repsektive kommuns fastighetskontor eller liknande. Lycka till! Med vänliga hälsningar