Var anmäler man en olovligt uppförd byggnad?

2005-12-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vart vänder jag mig (anmäler) om en granne olovligt uppfört byggnad på min mark.
Anna Bergman |Vänd dig till Byggnadsnämnden i din kommun och hör hur din granne har fått bygglov. De kan nog hjälpa dig att lösa problemet. På Boverkets hemsida finns en länklista till alla kommuners byggnadsnämnder, se http://www.boverket.se/cgi-bin2/linklist_2.cgi?lang . Mvh

Samägande av fastighet

2005-12-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ett antal dödsbodelägare ärver genom testamente till lika delar en jordbruksfastighet bestående av olika typ av mark. Några vill behålla mark, några vill ha ut sin andel i pengar. Har de sistnämnda rätt att kräva en allmän försäljning för att få ut sin maximala andel? Gäller samma regler i hela Norden?
Eva Olofsson |Enligt Samäganderättslagen 6 § har delägare rätt att begära att fastigheten utbjuds till försäljning genom offentlig auktion. Om någon av delägarna visar synnerliga skäl kan dock anstånd med försäljningen ges. Om det är möjligt att istället klyva fastigheten, d.v.s. att dela den i flera mindre fastigheter, kan någon av delägarna begära att en sådan sker istället för en försäljning. Om fastigheten ligger i Sverige gäller svensk lag oavsett var ägarna bor. Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .

Uppsägning av hyresavtal avseende lokal

2005-12-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och mitt band har hyrt ett garage i en byggnad, ett muntligt månadskontrakt, där elen ingick i hyran. Runt ett år senare såldes byggnaden vidare och vårt muntliga kontrakt fortlöpte, eftersom ingen ny kontakt med oss angående detta togs av den nye ägaren. Men rätt som det är får han för sig att vi ska börja betala för elen åxå, han ska installera elmätare där vi är. Helt ok säger vi, gör du så så ska vi betala vår del av elen. Då säger han att vi ska betala el retroaktivt 2 år tillbaka, han hade tagit dit en elektriker som grep i siffra ur luften, en "uppskattning" på vad vi skulle ha gjort åt under två år, och sedan fakturerar han denna summa till oss (3 700 kr). Kan han göra så, utan ett skriftligt hyreskontrakt och utan att ha något underlag för denna räkning? Till saken hör att han har drivit saken vidare, först genom advokat och nu genom bolaget som sköter hans affärer, efter två påminnelser, som vi, naturligtvis inte betalat, säger han sig nu överlämna saken till kronofogden. Han sa upp oss mitt i en månad, vi flyttade ut och meddelade att eftersom vi betalat den månad han sade upp oss, så ansåg vi ha rätt att flytta. Detta bestrider han åxå, o säger att vi har 9 månaders uppsägning, och fortsätter skicka fakturor på hyran, trots att han bytt dörr och lås på garaget sedan dess. Ska vi göra en anmälan? Vi anser att det är rena försöket till bedrägeri detta, han försöker skrämma oss att betala trots att vi inte är skyldig honom något. Väldigt tacksamma för svar och råd om hur vi ska göra.
Sara Forslund |Hej, er nye hyresvärd beter sig på ett sätt som verkligen inte är okej. Ert muntliga hyresavtal är gällande (enl. JB (jordabalken) 12:2). Ett skriftligt hyresavtal behöver bara upprättas om någon av parterna kräver det. Vill hyresvärden ändra avtalsvillkoren på sätt att han vill att ni ska betala för elen och ni går med på detta föreligger ju inget problem i det avseendet. Däremot kan han inte begära att ni ska betala för elen ni förbrukade innan ni ändrade på detta villkor, då var ju de tidigare avtalsvillkoren gällande. Enligt en allmänt gällande rättsgrundsats skall avtal hållas ("pacta sunt servanda" = avtal ska hållas), detta är en princip som tillämpas av domstolarna. Det spelar ingen roll om er hyresvärd har underlag för sina beräkningar av er elförbrukning eller ej, han har inte rätt att kräva att ni betalar för detta innan detta ingick i hyresavtalet. Skulle er hyresvärd överlämna sin påstådda fordran på er till kronofogden och ni fortfarande inte betalar riskerar ni att få en betalningsanmärkning. En sådan kan vara svår att bli av med även om det framkommer i efterhand att ni hade rätt. För att undvika att ni får en betalningsanmärkning skulle jag råda er att deponera (nedsätta) beloppet han kräver (som ni tvistar om) hos länsstyrelsen. Där placeras det på ett räntebärande konto och ni får tillbaka det om tvisten avgörs till er fördel. Då garaget ni hyr är att anse som en lokal upphör hyresavtalet att gälla nio månader efter att uppsägning skett (enl. JB 12:4 2 punkten). Uppsägning av avtalet måste vara skriftlig, säger ni upp avtalet muntligen måste ni få ett skriftligt erkännande på uppsägningen av hyresvärden (enl. JB 12:8 1 stycket). Dock får hyresavtal sägas upp med omedelbar verkan (se JB 12:6 1 stycket) om hinder uppstår i nyttjanderätten utan att detta är vållat av hyresgästen (enl. JB 12:16 3 punkten). Enligt min mening bör det faktum att er hyresvärd bytt dörr och lås på garaget kunna anses som ett sådant hinder som ger er rätt till uppsägning med omedelbar verkan. Jag skulle råda er att ta kontakt med ett juridiskt ombud (advokat) som kan hjälpa er att ta vara på era rättigheter i den här tvisten! Hoppas att mitt svar är er till hjälp, mvh,

Hur gör vi med vår samägda sommarstuga?

2006-02-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Sju syskon äger en sommarstuga, men det är ej enskild egendom. Inga inbördes avtal finns. Nu diskuteras lån och utbyggnad. Alla är inte eniga om nivån på denna. Någon/några kanske vill sälja sin andel, före eller efter utbyggnad. Hur ska ett avtal som reglerar ägandet, utbyggnad eller annan förändring och vad som händer när någon vill göra sig av med sin andel skrivas? Finns det någon förlaga någonstans som man kan följa?
Fia Berg |Hej! Ursäkta att det tagit lite tid, men vi har väldigt hög belastning just nu. Hoppas du har överseende med detta. Just nu borde er sommarstuga omfattas av samäganderättslagen se http://lagen.nu/1904:48_s.1. Detta innebär att ni måste iprincip vara överrens om alla åtgärder ni vill vidta med sommarstugan. Denna lag är dock dispositiv, dvs kan avtalas bort, vilket är mitt förslag att ni gör då lagen gör det krångligare ju fler man är som samäger. Hur detta avtal bör skrivas och vad det bör innehålla kan vi på lawline.se dock inte hjälpa till med då det är för komplicerat juridiskt. Lycka till!

Hyresvärds konkurs

2006-02-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har ställts inför följande problem. Vårt företag (företag C) har hyrt en lokal i andra hand av företaget B, som i sin tur hyrde lokalen av hyresvärden företaget A. Nu har företaget B gått i konkurs och hyresvärden A vägrar att skriva ett hyreskontrakt med oss på lika förmånliga villkor som vi hade med företaget B, trots att vi har investerat mycket pengar för att ordentligt rusta upp den hyrda lokalen. Vad gäller? Finns det några konkreta lagar, rättsfall eller doktrin som kan hjälpa oss?
Lawline-teamet |I ert fall har ni ett hyresförhållande endat med B som ju är er hyresvärd. Det är alltså gentemot B som ni har rättigheter, gentemot A har ni inget avtal och därmed ingen rätt. Följden av att er hyresvärd går i konkurs är att denne förlorar sin hyresrätt vilket innebär att grunden för er hyresrätt försvinner. Ni är i detta fall lämnade att acceptera As villkor om ni vill stanna kvar i lokalen. Att ni rustat upp lokalen kan ni givetvis få skadestånd för av B (som ni hade ett hyresavtal med). I praktiken blir det inget skadestånd eftersom B ju saknar medel och är i konkurs. Lagreglering kring hyra finns i jordabalkens 12 kap. (s.k. hyreslagen) se http://lagen.nu/1970:994 Doktrin: Bengtsson B., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom

Preskription av erlagd handpenning

2006-01-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Köpare och säljare upprättade ett köpekontrakt 1992 på en skogsfastighet. Säljaren betalade handpenning 50.000kr, men säljaren ångrade sig och köpet fullföljdes alltså inte! Handpenningen återbetalades inte, och köparen vill nu efter det att säljaren avlidit ha tillbaka dessa 50.000kr av dödsboet! Ingen ränta! Annars hotar han att gå till IM och begära lagfart,efter att ha betalat resterande 100.000kr först naturligtvis. Gäller preskriptionslagen i detta fall (13år)?
Lawline-teamet |Till en början kan konstateras att en köpare som erlagt handpenning oftast har rätt att få tillbaka denna om man ej fullföljer köpet. Troligtvis hade köparen rätt till handpenningen 1992. Köparen har alltså en fordran på handpenningen från erläggandet. En sådan fordran omfattas av preskriptionslagen ( http://lagen.nu/1981:130 ) då inget särskilt finns föreskrivet i jordabalken (1 § preskriptionslagen). Enligt 1 § preskriberas fordran tio år efter dess tillkomst. Detta såtillvida inget preskriptionsavbrott skett, se 5 §. I ditt fall verkar det alltså som att köparen förlorat sin rätt till de 50.000 kr. Till slut kan också klargöras att det förfarande hos inskrivningsmyndigheten (IM) som köparen hotar med överhuvudtaget inte är möjligt - vare sig fordran är preskriberad eller ej.

Lokalhyresgäst i dröjsmål med hyresbetalningen.

2005-12-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vad skall ingå i en rättelseanmaning till en restaurant som inte betalar hela hyran till vår Brf? Det gäller indexhöjning och arrende. Man bör väl kommentera att om inte rättelse sker kan hyresrätten vara förbrukad eller vad det nu kan heta.
Sara Edström |Följande gäller enligt svensk hyreslagstiftning: Om en lokalhyresgäst dröjer med hyresbetalningen i mer än två vardagar efter förfallodatum är hyresrätten förverkad. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen. Om hyresgästen hinner vidta rättelse innan värden hunnit säga upp hyresgästen så får inte hyresgästen avhysas. Även om rättelse inte skett innan uppsägningen har hyresgästen dock ännu en möjlighet att behålla hyresrätten. Hyresvärden ska i sin rättelseanmaning underrätta hyresgästen om att han, genom att betala hyran inom två veckor från det att denne delgetts, kan återvinna hyresrätten. Om betalning ändå inte sker får hyresvärden säga upp hyresgästen tidigast två vardagar efter att dessa två veckor har förflutit.

Ska hyresvärd bekosta besiktning av en travers?

2005-12-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem skall bekosta besiktningen av en travers? Jag undrar vem som bär ansvaret för att bekosta en besiktning av en travers (t.ex. lyftanordning i en mekanisk verkstad), ligger det på fastighetsägaren eller på hyresgästen? (Traversen ägs av fastighetsägaren, dvs den ingår i lokalen som hyresgästen hyr och därmed också dagligdags begagnar. (Det står dock inget uttryckligen om hur just detta, skall regleras i hyreskontraktet). Gäller samma sak för hiss, samt eventuellt andra så kallade "fasta, dvs till fastigheten tillhörande" inventarier, som på motsvarande sätt måste besiktigas, alternativt måste renoveras eller nyanskaffas?
Anna Bergman |Enligt 15 § hyreslagen (alltså 12 kap JB, se http://www.lagen.nu/1970:994.) ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. När det är fråga om lokaler (alltså inte bostadslägenhet) är denna bestämmelse dispositiv, man kan avtala om annat. Om det avtal som du har med din hyresvärd inte säger något annat om hur traversen ska regleras och att avtalet inte heller kan tyda på något annat som går isär från 15 § hyreslagen, så är det hyresvärdens ansvar att hålla traversen i fungerande skick. Det är dock svårt att avgöra hur vidsträckt denna skyldighet är, du som hyresgäst har ju även en vårdplikt. Om det är så att en travers är tvungen att besiktas för att den ska få/kunna användas, bör det på grund av hyresvärdens skyldighet att hålla teknisk utrustning i fungerande skick, bekostas av honom. Detsamma gäller för andra s.k. fasta inventarier såsom hissar. Men när det handlar om det allmänna underhållet av lokalen, det som inte är teknisk utrustning, så får man som hyresgäst tåla en viss förslitning till följd av ålder och bruk till dess att det är i behov av reparation som hyresvärden då måste göra. Mvh