Är en "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" en (1) dag eller sex (6) månader? – Det ska Svea hovrätt pröva nu när Stockholms tingsrätts dom överklagas



Vi är många som tecknat oss för köp av en nyproducerad bostadsrätt. Vi är också många som är missnöjda med den överenskommelse vi träffat med bostadsrättsföreningen. Bostadsmarknaden har länge gått bra, men nu har den danat.

Ett kryphål att komma ifrån ofördelaktiga bostadsrättsköp är ifall förhandsavtalet inte är skrivit enligt bostadsrättslagens formkrav. Förhandsavtalet är i sådana fall ogiltigt och förhandstecknarna kan fritt frånträda köpet och har rätt att få sitt erlagda förskott återbetalt.

Ett formkrav är att det i förhandsavtalet ska anges en "beräknad tidpunkt för upplåtelsen". Den 7 mars 2019 slog Stockholms tingsrätt fast att denna upplåtelsetidpunkt kan anges med ett tidsintervall på sex (6) månader, vilket är regelrätt i enlighet med bostadsrättslagens formkrav. Förhandstecknarna har nu överklagat domen. I sitt överklagande anger de att en tidpunkt enligt bostadsrättslagens mening inte är mer än en (1) dag.

Hur förhandstecknarna argumenterat sig fram till denna slutsats kan ni läsa mer om nedan där jag redogör för överklagandets innehåll.


En kort sammanfattning av tvisten i tingsrätten

Den 7 mars 2019 slog Stockholms tingsrätt fast att upplåtelsetidpunkten för en bostadsrätt kan anges med ett tidsintervall om sex (6) månader i ett förhandsavtal.

I tingsrätten hade två förhandstecknare, för köp av bostadsrätt, väckt talan mot en bostadsrättsförening och yrkade att tingsrätten skulle förklara förhandsavtalet ogiltigt på den grunden att förhandsavtalet inte uppfyllde bostadsrättslagens formkrav för sådana avtal. Konsekvensen av ett ogiltigt förhandsavtal är att förhandstecknarna har laglig rätt att få tillbaka sitt betalda förskott av bostadsrättsföreningen och slipper fullfölja köpet. Förhandstecknarna väckte alltså talan mot bostadsrättsföreningen i syfte att komma ifrån bostadsrättsköpet.

Tingsrätten avgjorde frågan om en upplåtelsetidpunkt på sex (6) månader är förenligt med formkraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen genom att tolka lagtexten utifrån dess huvudsakliga syfte. Enligt tingsrätten är det huvudsakliga syftet med formkravet angående upplåtelsetidpunkt att en förhandstecknare ska kunna frånträda bostadsrättsköpet när bostadsrättsföreningen är försenade med upplåtelsen av bostadsrätten. Enligt bostadsrättsföreningen kunde en bedömning avseende försening göras även när tidpunkten anges med ett intervall eftersom en försening ska anses föreligga när lägenheten upplåts med bostadsrätt efter sista dagen i tidsspannet. Tingsrätten var ense med bostadsrättsföreningen i denna ståndpunkt.

I tingsrätten förlorade förhandstecknarna målet eftersom tingsrätten ansåg att förhandsavtalet är giltigt.


Utveckling av talan i hovrätten

Talan i hovrätten grundar sig på samma omständigheter och grunder som i tingsrätten.

Liksom anfört i tidigare blogginlägg (2019-03-07) öppnade tingsrätten i sina domskäl upp för att 5 kap. 3 § bostadsrättslagen, som anger formkraven för förhandsavtal, kan tolkas på många olika sätt. Väljer man en annan tolkningsmetod än den som tingsrätten beslutade sig för finns möjlighet att komma fram till ett annat domslut. Detta tog klagandena fasta på.

I överklagandet belyser klagandena att hovrätten ska tolka 5 kap. 3 § bostadsrättslagen på andra sätt än tingsrätten och därmed komma fram till ett annat domslut d.v.s. ett domslut som anger att förhandsavtalet är ogiltigt och där klagandena vinner processen. Enligt klagandena är en tidpunkt enligt bostadsrättslagens mening "en dag".


Systematisk tolkning – Ett förhandsavtal kan inte skrivas och villkoras på ett sätt som gör att bostadsrättsföreningen aldrig kan vara försenad med upplåtelsen av bostadsrätten

I överklagandet framhåller klagandena att bostadsrättsföreningen har tagit fram ett avtal som möjliggör för föreningen att argumentera sig fria från varje potentiell försening av bostadsrättsupplåtelse. I bostadsrättslagen finns en bestämmelse som anger att en förhandstecknare, efter uppsägning, fritt får frånträda ett förhandsavtal om upplåtelsen är försenad.

Enligt klagandena ska ett förhandsavtal inte kunna skrivas på ett sådant sätt att möjligheten att frånträda avtalet, vid försening, försvinner för förhandstecknaren. Av den anledning ska begreppet tidpunkt tolkas snävt där sex (6) månader är i strid med formkravet "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" och avtalet är därmed ogiltigt. Att ange att tidpunkten för upplåtelse är preliminär eller att senare precisera tidpunkten "läker" inte bristen avseende formkraven i förhandsavtalet.


Lexikalisk tolkning – Begreppen "tid" och "tidpunkt" är inte samma sak och enligt normalt språkbruk är en tidpunkt ett bestämt begrepp såsom ett ögonblick, ett visst klockslag eller datum

Skillnaden i betydelse gällande orden "tid" och "tidpunkt" är en företeelse som även tingsrätten noterade och resonerade kring i sina domskäl. Tingsrätten valde dock att se förbi detta och ansåg att syftet bakom formkravsregeln talade starkare för att en upplåtelsetidpunkt om sex (6) månader är förenligt med lagtexten.

Klagandena framhåller i sitt överklagande att den lexikaliska skillnaden avseende ordens betydelse inte ska förbises av domstolarna. Klagandena åberopar ett rättsutlåtande från Håkan Julius där begreppens distinktioner lyfts fram: "Innebörden av ordet är just en punkt i tiden, vilket är snävare än t.ex. ordet tid. Enligt lexikon för svenska synonymer betyder ordet tidpunkt 'tid som inte tänks ha någon utsträckning, t.ex. ögonblick, bestämt klockslag eller datum.'. Från språklig synpunkt kan ett par kvartal eller annat tidsspann väl anses som 'tid' eller tidsrymd? Men inte som 'tidpunkt'."

Klagandena hänvisar även till Svenska Akademiens Ordlista och framhåller att en tidpunkt är ett substantiv som ofta åsyftar ett bestämt klockslag.

Enligt klagandena är formkraven, med begreppsinnebörden av tidpunkt i beaktande, inte uppfyllda när tidpunkten har ett tidsintervall på sex (6) månader. Förhandsavtalet ska därmed förklaras ogiltigt av hovrätten och klagandenas talan bifallas.


Ändamålstolkning – Reglerna om förhandsavtal i bostadsrättslagen har tillkommit för att skydda konsumenterna och lagreglerna ska därför tolkas till konsumenternas fördel

I tingsrätten ogillades klagandenas talan när formkraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen tolkades utifrån dess huvudsakliga syfte.

I hovrätten vänder klagandena på denna argumentation och framhåller att hovrätten måste göra en ändamålstolkning men i ett vidare perspektiv. Klagandena framhåller att formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen måste tolkas i ljuset av ändamålet bakom hela 5 kap. bostadsrättslagen som handlar om förhandsavtal. Detta kapitel har tillkommit i syfte att skydda konsumenterna. Enligt klagandena är formkravet inte ägnat att "ge bostadsutvecklaren möjlighet att tillskapa sig flexibilitet att kunna parera förseningar och vältra över dessa risker på förhandstecknaren."

Med konsumentskyddet i beaktande är skäligt att formkravet i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen ska tolkas strikt och till konsumenternas fördel. Hovrätten ska därmed slå fast att bostadsrättsföreningen inte har uppfyllt formkraven i sitt ensidigt framtagna förhandsavtal och klagandenas talan ska bifallas.


Rättslig argumentation angående varför en tidpunkt i bostadsrättslagens mening inte kan vara längre än en dag och varför tingsrättens dom ska ändras

I överklagandet hänvisar klagandena till förarbetena (statens offentliga utredning och regeringens proposition) bakom formkravsregeln i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen i syfte att övertyga hovrätten om att en tidpunkt i bostadsrättslagens mening inte kan vara längre än en dag.

Klagandena lyfter fram citat ur förarbetena och påpekar att lagstiftaren varit frekvent i användandet av ordet "tidpunkt" och inte tidsintervall eller liknande. Av förarbetena framgår att syftet är att ett förhandsavtal för nyproduktion ska undertecknas när inblandade parter vet när fastigheten kan tänkas vara klar för inflytt.

Läses formkravet gällande upplåtelsetidpunkt tillsammans med reglerna om att en privatperson har rätt att frånträda bostadsrättsköpet i det fall lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning måste klart framgå att en upplåtelsetidpunkt endast kan vara på en viss dag. En upplåtelse av bostadsrättslägenhet ska ske i nära samband med inflyttning och en inflyttning kan bara ske på en bestämd dag. Alltså måste upplåtelsen ske på en bestämd dag.

Klagandena framhåller att tingsrättens dom måste ändras eftersom tingsrätten gjort en feltolkning av förarbetena, tagit fasta på två skrivningar där begreppen "tid" och "tiden" anges även om begreppet "tidpunkt" övervägande används och utgått från att huvudsyftet med regeln om upplåtelsetidpunkt är att förhandstecknaren ska kunna frångå köpet vid försening. Enligt klagandena är det verkliga syftet bakom regeln "att ge förhandstecknaren fasta hållpunkter, garantier och skydd."


Skäl för prövningstillstånd

För att hovrätten ska ta upp målet och göra en ny bedömning krävs att hovrätten beviljas prövningstillstånd. I de flesta tvistemål där parterna får komma överens om saken de tvistar om utanför domstol måste andra instans först meddela prövningstillstånd för att målet ska prövas igen.

I detta fall kommer hovrätten förmodligen bevilja prövningstillstånd. Liksom klagandena framhåller i överklagandet är rättsläget osäkert på denna punkt. Det saknas rättspraxis. Det som finns är förarbetsuttalanden och rättsliga uttalanden som i vart fall tingsrätten ansåg sakna relevans.

Jag håller tummarna för att prövningstillstånd kommer att beviljas – och tas målet upp för prövning vet ni vart ni ska vända er för att få en kort och sammanfattande redogörelse av målet.


Allt gott,

Vega Schortz
Jurist
Lawline Juristbyrå


2019-05-16 07:54
Vega Schortz



Kommentera