En upplåtelsetidpunkt på 6 månader gör inte ett förhandsavtal ogiltigt



Idag slog Stockholms tingsrätt fast att upplåtelsetidpunkten i ett förhandsavtal kan anges med ett tidsintervall på sex månader.

Allmänt om bostadsmarknaden och verkan av ogiltiga förhandsavtal
Under de senaste åren har det skett en inflation i nyproducerade lägenheter, bostadsmarknaden har länge sett bra ut, priserna på bostäder har stigit men nu har pristopparna börjat dana och den 1 mars 2018 infördes ett nytt amorteringskrav. Marknaden ser inte lika bra ut och det är många som vill komma ifrån sin skyldighet att fullfölja bostadsrättsköpet med anledning av tecknade förhandsavtal.

I bostadsrättslagens (BRL:s) 5 kap. 3 § finns en regel om vilka formkrav ett förhandsavtal måste uppfylla för att vara giltigt. Är formkraven inte uppfyllda är avtalet ogiltigt. Vid ogiltiga avtal ska de prestationer som skett återgå. Oftast betalar förhandstecknaren ett förskott till bostadsrättsföreningen i samband med att förhandsavtalet skrivs under. Genom avtalet förbinder sig förhandstecknaren att köpa en nyproducerad lägenhet med bostadsrätt.

Är avtalet ogiltigt behöver förhandstecknaren inte fullfölja köpet och ska få tillbaka det förskott denne betalt till bostadsrättsföreningen.

Ett av formkraven i 5 kap. 3 § BRL är att tidpunkten för upplåtelsen av bostadsrätten ska anges i förhandsavtalet.

Alltsedan bostadsmarknaden började gå sämre har det förts en diskussion bland jurister angående hur precist tidpunkten för upplåtelsen måste anges för att formkravet i 5 kap. 3 § BRL ska anses vara uppfyllt.


Målet i Stockholms tingsrätt
Vid målet i Stockholms tingsrätt ville två förhandstecknare frånträda ett förhandsavtal där tidpunkten för upplåtelsen angetts med ett intervall om sex månader. I förhandsavtalet stod också att tidpunkten för upplåtelsen var "preliminär". Förhandstecknarna argumenterade för att en tidsintervall på sex månader inte uppfyllde formkravet "beräknad tidpunkt för upplåtelsen". Att ange att tidpunkten är "preliminär" var också ett avsteg från formkravet. Dessa två omständigheter var för sig eller i vart fall i förening, gav enligt förhandstecknarna, dessa rätt att frånträda köpet och få förskottet återbetalt. Förhandsavtalet var enligt dem ogiltigt.

Bostadsrättsföreningen ansåg att förhandsavtalet var giltigt. Bostadsrättsföreningen anförde att upplåtelsetidpunkten ska anges för att förhandstecknaren ska kunna frånträda avtalet om föreningen är i dröjsmål med upplåtelsen. Bedömningen av om föreningen är i dröjsmål ska göras utifrån den sista dagen i den angivna tidsperioden. Enligt Bostadsrättsföreningen spelade det då ingen roll att tidpunkten för upplåtelse angavs med en bred marginal.

I domskälen argumenterade tingsrätten utifrån en rad olika tolkningsprinciper men landade i att det var skäligast att tolka formkravet "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" utifrån dess syfte. Tingsrätten angav att en bestämmelse kan ha flera syften, men att formkravets övervägande syfte var det bostadsrättsföreningen anfört. Med hänsyn till att det går att avgöra om en bostadsrättsförening är försenad med en upplåtelse även om upplåtelsen anges med ett sex månaders tidsspann, är ett sådant tidsspann ändå i enlighet med formkravet.

Att ange att tidpunkten för upplåtelsen är "preliminär" var inte heller i strid med formkravet. Med hänsyn till hur byggbranschen ser ut och alla aktörer som är inblandade är det skäligt att en bostadsrättsförening inte kan säga exakt när en upplåtelse ska ske. Uttalanden i den juridiska litteraturen om att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen ska anges i första hand med ett datum och i andra hand med ett tidsintervall på inte mer än ett par veckor hade enligt tingsrätten inget värde som rättskälla eftersom påståendet inte hade stöd i vare sig praxis eller förarbeten.

Förhandstecknarnas talan mot bostadsrättsföreningen ogillades och de förlorade målet.

Har tingsrätten glömt att lagtext har företräde framför uttalanden i förarbeten?
Något som slog mig vid läsandet av domen var hur tingsrätten öppnar upp för ett annat domslut som de dock lämnar därhän.

I domen anges att lagtexten använder ordet "tidpunkt" medan man i förarbetena skriver "tid". Tid är enligt min uppfattning ett vagare begrepp än tidpunkt. Tid kan inkludera ett längre spann än en tidpunkt.

Rimligtvis borde det föranleda en tolkning att lagtextens formkrav "beräknad tidpunkt för upplåtelsen" ska tolkas snävt, alltså tidpunkten kan inte vara så lång och då kanske måste vara kortare än sex månader?

Domen är meddelad i Stockholms tingsrätt, som är första instans. En sådan dom är inte prejudicerande och har därför inte så stor inverkan på gällande rätt. Förhoppningsvis överklagar förhandstecknarna till hovrätten. Vi får väl se om hovrätten för en argumentation likt min eller om de fastställer tingsrättens domslut.


Må gott,

Vega Schortz
Jurist på Lawline juristbyrå













2019-03-07 14:48
Vega Schortz



Kommentera

IT-skandal och avskedad från Regeringskansliet - Maria Ågren får tillbaka jobbet



Den 6 mars 2019 meddelade Arbetsdomstolen sitt domslut angående om staten haft rätt att sparka Maria Ågren med anledning av hennes beslut att låta register med känslig information hanteras i Tjeckien av icke säkerhetstestade IT-tekniker. I media har outsourcingbesluten gått under namnet "IT-skandalen", vilket var en riktig mediamagnet sommaren 2017.

Maria Ågren fattade beslut om outsourcing till Tjeckien under perioden maj till september 2015. Hon var vid denna tidpunkt anställd som generaldirektör och chef över Transportstyrelsen. I januari 2016 inledde Säkerhetspolisen en förundersökning och Maria Ågren delgavs misstanke om brott året därefter. I samband med detta entledigades hon från Transportstyrelsen och erhöll istället tjänsten som generaldirektör i Regeringskansliet.

Statens ansvarsnämnd beslutade i september 2017 att avskeda Maria Ågren från tjänsten i Regeringskansliet. Grunden för avskedandet var bl.a. att Maria Ågren gjort sig skyldig till brottet vårdslöshet mot hemlig uppgift, ett brott som hon erkänt genom att godkänna ett strafföreläggande på 70 000 kronor.

Det intressanta är att Arbetsdomstolen gör bedömningen att staten inte har bevisat att Maria Ågren har gjort sig skyldig till brottet vårdslöshet mot hemlig uppgift. Arbetsdomstolen anser att Maria Ågrens beslut hade fattats i strid med säkerhetsskyddslagen men att det inte var tillräckligt för att staten skulle ha haft rätt att avskeda henne.

Staten förlorade målet. Arbetsdomstolen slog fast att avskedsbeslut skett i strid med lag. Avskedningsbeslutet ogiltigförklarades och Maria Ågren återfår därmed sin anställning i Regeringskansliet.



Rätten att återfå sin anställning eller erhålla ett allmänt skadestånd vid ogiltigt avskedande tar ut varandra

Maria Ågrens fackförbund krävde å Maria Ågrens vägnar att hon skulle tillerkännas ett allmänt skadestånd från staten med anledning av det ogiltiga avskedandet. Fackförbundet argumenterade utifrån regler i lagen om anställningsskydd (LAS).

I 38 § LAS finns regler om vilken rätt till skadestånd en arbetstagare har vid t.ex. ett ogiltigt avskedande. Arbetstagaren har rätt att bli ersatt för de faktiska förluster som uppstått med anledning av avskedandet (ett ekonomiskt skadestånd). Arbetstagaren har också rätt till ersättning för den kränkning som det ogiltiga avskedandet inneburit för arbetstagaren (ett allmänt skadestånd).

Ogiltigförklaringen av avskedandet innebar i Maria Ågrens fall att Maria Ågren skulle återfå sin tjänst hos Regeringskansliet. En arbetstagare som återfår sin tjänst har inte rätt att också erhålla ett allmänt skadestånd.

Misstänker du att du har blivit lagstridigt uppsagd eller avskedad från ditt arbete och vill informeras om vilka möjligheter till kompensation du har kan vi på Lawline hjälpa dig. Vill du driva en process mot din arbetsgivare och är du fackansluten kan ditt fackförbund istället hjälpa dig.


Må gott,

Vega Schortz
Jurist på Lawline juristbyrå



2019-03-07 11:28
Vega Schortz



Kommentera