Vräkning av hyresgäst och hantering av egendom
Hej, om en hyresgäst utan besittningsskydd blir uppsagd men fysiskt vägrar tömma lägenheten efter uppsägningstiden löpt ut. Har man som hyresvärd då rätt att tömma lägenheten och byta lås så man kan släppa in en ny hyresgäst. Uppsägningen beror på att hyresgästen inte betalat hyra på 6 månader. Mvh
Lawline svarar
Inledande bedömning
Frågan rör i grunden
(1) om en hyresvärd själv får tömma en lägenhet och byta lås när en hyresgäst utan besittningsskydd inte flyttar efter uppsägningstidens slut, och
(2) vad som gäller när hyresgästen har obetald hyra i sex månader.
Det är viktigt att klargöra att även en hyresgäst utan besittningsskydd inte automatiskt förlorar rätten till lägenheten utan en formell avhysningsåtgärd, om hyresgästen inte frivilligt lämnar.
1. Tömma lägenhet och byta lås
En hyresvärd får inte själv tömma lägenheten, byta lås eller på annat sätt avlägsna hyresgästen utan beslut från Kronofogden eller tingsrätten. Du riskerar annars att begå brottet egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § brottsbalken. Detta gäller även när hyresgästen saknar besittningsskydd, uppsägningen i sig är korrekt, hyresgästen ligger efter med hyra, och uppsägningstiden passerat. Att tömma lägenheten själv är alltså inte tillåtet och kan leda till skadestånd och i värsta fall straffrättsligt ansvar.
Även om hyresgästen lämnar lägenheten så får kvarlämnade saker inte slängas utan särskild hantering om inte Kronofogden eller tingsrätten gör en annorlunda bedömning. Hyresgästen måste anmodas att inom tre månader avhämta egendomen (12 kap. 27 § andra stycket jordabalken). Först därefter tillfaller egendomen hyresvärden och valfri åtgärd kan vidtas med egendomen. Under denna period får hyresvärden dock flytta egendomen och lagra den någon annanstans, men hyresvärden ansvarar för att egendomen hålls säker. För det fall hanteringen kostar hyresvärden kan hyresvärden kräva ersättning från hyresgästen.
2. Obetald hyra
En hyresgäst som inte betalar hyra kan enligt 12 kap. 42 § första stycket, första punkten jordabalken förverka sin hyresrätt. I normalfallet räcker en enda obetald hyra. Sex månader förstärker bevisläget, men förändrar inte processen: du behöver fortfarande gå genom Kronofogden eller tingsrätten för att faktiskt få personen avhyst.
Du måste delge hyresgästen att denne får tillbaka hyresrätten om han betalar hyran på angivet sätt. Hyresgästen får inte av hyresvärden tvångsvis avhysas från lägenheten på grund av försening av hyra om hyran betalas inom tre veckor från det att du delgivit denne om den uteblivna hyran. Du måste faktiskt ha delgivit din hyresgäst om vad han eller hon måste göra för att behålla hyresrätten, det kan du göra genom rekommenderat brev, personligt överlämnande, brev och liknande. Du måste kunna visa att meddelandet har kommit fram till hyresgästen. Först två vardagar efter att treveckorsperioden har löpt ut får beslut om avhysning inte fattas (12 kap. 44 § första och andra stycket jordabalken).
Socialnämnden i kommunen måste också informeras om uppsägningen (12 kap. 44 § fjärde stycket jordabalken).
Otydligheter som behöver flaggas
(a) Det är oklart om hyresgästen skriftligen underrättats i enlighet med 12 kap. 44 § jordabalken (såsom tre veckors tidsfrist att betala hyran, säkerställande att meddelandet nått hyresgästen, underrättelse till socialnämnd). En formell brist här kan fördröja processen.
(b) Det är oklart om uppsägningen uppfyller formkraven, exempelvis tydlig angivelse av grund, datum och vad hyresgästen måste göra. Brister här kan ge hyresgästen rätt att invända.
(d) Om hyresgästen påstår att uppsägningen är felaktig kan processen dra ut på tiden även om hyresvärden sannolikt får rätt.
(e) Om det finns misstanke att hyresgästen är frånvarande eller inte kan nås måste särskilda delgivningsregler följas.
Åtgärder / Rekommendationer
1. Ansök om avhysning (vräkning) hos Kronofogden omgående
– Använd blanketten eller e-tjänsten “ansökan om vanlig handräckning”.
– Bifoga hyresavtal, uppsägning, dokumentation av obetalda hyror samt eventuella tidigare tillsägelser.
2. Säkerställ att formkraven följts
– Kontrollera att uppsägningen varit korrekt formulerad och att socialnämnden underrättats korrekt enligt 12 kap. jordabalken, annars komplettera.
– Om något saknas: rätta till och skicka ny komplett underrättelse för att undvika att Kronofogden avslår ärendet.
3. Dokumentera allt
– Anteckna vägran att flytta, foton på lägenheten utifrån (om det är relevant), kommunikation, delgivningsförsök.
– Detta underlättar både hos Kronofogden och om saken hamnar i domstol.
4. Undvik åtgärd på egen hand
– Byt inte lås
– Ta inte ut egendom utan att först följa reglerna om anmaning till hyresgästen att avhämta sakerna
– Avlägsna inte hyresgästen
Detta kan annars ge hyresgästen rätt till skadestånd och är olagligt.