Utköp av sambo ur gemensamt ägt hus
Jag och min före detta sambo har ett gemensamt hus.
Huset är värderat till 2,700 000 miljoner.
Jag och min nya sambo är villiga att köpa ut honom ur huset för 1 300 000kr
Då när vi köpte huset var det enbart jag som gick in med kontantinsatts efter försäljning av mitt egna tidigare hus.
Så jag och min före detta har papper på att jag äger 55% av huset och han 45%
Nu är det så att han vägrar att sälja sin halva till oss för något under 1 450 000 men är villig att lägga upp det till försäljning och sälja så att vi bara går +/- 0 på bolånen, enbart för att jag inte ska få vinst som går till kontantinsatts till ett nytt boende.
Kan han lägga vilket pris han vill på sin halva för att sälja till oss?
Om vi säljer till någon helt utomstående måste jag då släppa huset till första bästa?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Din fråga är av familjerättslig karaktär och regleras framförallt i sambolagen men även till viss del i lag om samäganderätt. Sambolagens regler kan avtalas bort genom ett så kallat samboavtal (9 § sambolagen). Jag kommer i mitt svar utgå från att det inte finns något samboavtal.
Vad är samboegendom och hur beräknas andelarna i en bodelning?
Ett samboförhållande upphör om samborna flyttar isär (2 § sambolagen). När ett samboförhållande upphör ska samboegendomen fördelas mellan samborna genom bodelning om någon av dem begär det (8 § sambolagen). Bodelningen ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen). Det betyder att man utgår från egendomens värde dagen då ni flyttade isär, alltså ska man utgå från bostadens värdering den dagen. Med samboegendom avses gemensam bostad om den förvärvats för gemensam användning (3 § sambolagen). Det verkar som ni förvärvat huset för gemensam användning och det kommer därmed ingå i bodelningen. Vid bodelning ska först sambornas andelar i boet beräknas (12 § sambolagen). Detta gör man genom att ta all egendom vardera sambo äger och sedan dra av ett så stort belopp att ens skulder täcks (13 § sambolagen). Det är bara skulder hänförliga till samboegendomen som får dras av, i detta fall hade man alltså fått dra av eventuellt huslån eftersom det är hänförligt till huset som utgör samboegendom. Det som återstår läggs sedan samman och fördelas lika mellan samborna (14 § sambolagen). Vad detta i praktiken innebär är att även om den ena sambon äger mer samboegendom än den andra kommer allt delas lika. Även om du på pappret äger 55% av huset kommer du alltså efter bodelning endast få ta del av 50%.
Själva lottläggningen- hur fördelas egendomen i praktiken?
Med ledning av de andelar som räknats ut enligt ovan ska samboegendomen fördelas mellan samborna på lotter (16 § sambolagen). Den som bäst behöver bostaden ska få behålla denna genom avräkning på sin lott (16 § andra stycket sambolagen). Om huset är förenat med lån ska den sambon som behåller huset överta hela lånet (16 § tredje stycket sambolagen). Om sambons andel inte täcker hela husets värde ska sambon istället betala resterande belopp i pengar, alltså "köpa ut" den andra sambon ur huset (17 § sambolagen). Det är här det blir tvistigt för er del. Som tidigare beskrivits ska man beräkna samboegendomens (husets) värde den dag då samboförhållandet upphörde, alltså den dag ni flyttade isär. Du nämner att huset är värderat till 2 700 000 kr och i sådana fall ska du till din före detta sambo utge egendom eller pengar motsvarande 1 350 000 kr. Ifall han vill ha mer pengar än så innebär det i praktiken att han motsätter sig att huset var värt 2 700 000 kr den dagen då samboförhållandet upphör. Du nämner att han vill att ni ska betala 1 450 000 kr, detta innebär att han tycker huset var värt 2 900 000 kr. Det är helt omöjligt att säga vilken värdering som är rätt eftersom det hela handlar om spekulation.
Hur löser man problemet som uppstått?
Den fråga ni är oense om är vilken summa du ska betala honom för att stå som ensam ägare på huset. Det finns två möjliga lösningar på problemet. En lösning är att man kan begära att tingsrätten förordnar en bodelningsförrättare (26 § sambolagen, 17 kap. 1 § äktenskapsbalken (ÄktB)). Om samborna inte kan komma överens ska bodelningsförrättaren pröva frågor som är tvistiga (26 § sambolagen, 17 kap. 6 § ÄktB). Detta innebär att i första hand kommer bodelningsförrättaren se om ni kan komma överens om en lösning. I andra hand, om ni inte kan komma överens, kommer bodelningsförrättaren att meddela ett beslut om vad som ska gälla ifråga om de tvistiga frågorna. Kostnaden av en bodelningsförrättare ska som huvudregel fördelas lika mellan samborna (26 § sambolagen, 17 kap. 7 § andra stycket ÄktB). Är man missnöjd med bodelningsförrättarens beslut kan man klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra sambon hos tingsrätten inom fyra veckor från delgivning av bodelningsförrättarens beslut (26 § sambolagen, 17 kap. 8 § ÄktB). Den andra möjliga lösningen är att bodelning görs genom att ni får lika andelar i huset, i sådana fall innehar ni huset med samäganderätt (19 § sambolagen). Detta är i praktiken ingen lösning på problemet eftersom ni fortfarande äger huset gemensamt. I sådana fall ska ni gemensamt bestämma hur ni ska förfoga över det (2 § lag om samäganderätt). I sista hand kan en samägare hos rätten ansöka om att få egendomen såld genom offentlig auktion om man inte kan komma överens (6 § lag om samäganderätt).
Sammanfattning
Även om du står som ägare till 55% på huset kommer det vid en bodelning praktiskt bli så att du endast får del av 50% av huset om det inte finns något samboavtal som säger annat. Det ni är oense om är med vilken summa du ska köpa ut honom. Lagen pekar ut att du ska köpa ut honom med halva värdet på huset, det man kan ifrågasätta från din före detta sambos sida är alltså värderingen som gjorts av huset. Han kan alltså inte fritt välja vilket pris han sätter på sin halva (det pris du ska köpa ut honom med), men han kan ifrågasätta den värdering som gjorts och hävda att huset egentligen är värt mer pengar. Eftersom ni nu är samägare till fastigheten hade ni gemensamt kunna sälja den. Som samägare ska ni gemensamt bestämma hur ni ska förfoga över huset, alltså betyder det att du inte behöver acceptera första bästa bud om du inte vill och då kommer inte heller huset kunna säljas till personen som lagt det budet. För att slippa sitta kvar i en ekonomisk intressegemenskap med din före detta sambo är det bästa om en bodelning kan ske. Eftersom ni inte verkar komma överens kan det vara aktuellt att anlita en bodelningsförrättare som hjälper er komma överens, eller i sista hand fattar ett beslut om hur bodelning ska ske.
Avslutande råd
Om ni verkligen inte kan komma överens om en summa du ska köpa ut din före detta sambo för rekommenderar jag att ta kontakt med tingsrätten som sedan förordnar en bodelningsförrättare. Om du vill ha ett ombud som företräder dig kan jag förmedla kontakt mellan dig och vår juristbyrå. Är detta något du önskar vänligen kontakta mig på linn.lindelof@lawline.se.
Har du följdfrågor eller behöver förtydligande är du välkommen att kontakta mig på min mailadress ovan. Hoppas detta var till hjälp för dig!
