Tolkning av gåvobrev i samband med bostadsköp
Hej! Problem: Jag och mitt ex köpte tillsammans en lägenhet 2017 Lägenheten köptes först på mitt namn men lånelöftet stod på mitt ex. Mäklaren hade problem med detta och ville att både ägare och låntagare skulle vara samma person. Då ändrade vi köpekontraktet så att mitt ex skulle stå som ägare eftersom hon stod på lånet. I samråd med banken och mäklaren skrev jag och mitt ex ett gåvorev mellan oss med två vittnen. I gåvobrevet står det bland annat: “Vid en eventuell försäljning skall all inbetald kontantinsats tillbaka till sin rättslige ägare samt vinstsumman placeras i dennes utvalda konto” Jag och mitt ex hade en muntlig överenskommelse att sälja lägenheten när jag behövde mina pengar. Problemet ör att jag har försökt kontakta mitt ex via telefon, mejl, sms, sociala medier utan framgång eller svar. Dessvärre hittar jag inte transaktionen i mina kontoutdrag men finns säkerligen hos mäklaren - i dennes klientmedelskonto. Mina underlag: Gåvobrev mellan mig och mitt ex med två vittnen Bekräftelsemejl från mäklare på betald handpenning Mejltråd mellan mig och mäklare på ägarbyte, lån, gåvorev Mitt önskemål Att få tillbaka mina pengar som jag betalat för lägenheten i enlighet med det som framgår i gåvobrevet.
Lawline svarar
Inledande bedömning
Utifrån din beskrivning rör ärendet flera civilrättsliga frågor med koppling till fastighetsrätt/bostadsrätt. Kärnfrågan är om du, trots att ditt ex står som ensam ägare till bostaden, har en civilrättsligt giltig rätt att få tillbaka den kontantinsats du betalat, i enlighet med gåvobrevet.
Det finns några omständigheter som talar till din fördel. Ett skriftligt gåvobrev med två vittnen är i sig ett starkt bevismedel. Även om gåvobrev oftast används för att reglera äganderätt, kan innehållet, särskilt formuleringen om vad som ska ske vid en framtida försäljning, tolkas som ett civilrättsligt bindande avtal mellan er om fördelningen av köpeskillingen. Att villkoret är kopplat till en framtida försäljning talar för att det rör sig om ett obligationsrättsligt åtagande (en fordran) snarare än en oklar gåva utan motprestation. Stöd finns också i den skriftliga mejlkorrespondensen med mäklare och banken, förutsatt att den utvisar bakgrunden till konstruktionen och att ägarbytet inte var avsett att ändra den ekonomiska fördelningen mellan er. Denna kontext är viktig vid tolkningen av gåvobrevet enligt allmänna avtalsrättsliga principer.
Samtidigt finns flera svagheter och oklarheter som måste flaggas. För det första är det oklart exakt hur gåvobrevet är formulerat i sin helhet. Om villkoret om återbetalning av kontantinsatsen är otydligt, motsägelsefullt eller saknar precisering av belopp, kan ditt ex hävda att det är för vagt för att verkställas. För det andra framgår inte om det tydligt kan bevisas att det faktiskt var du som betalade kontantinsatsen, och med vilket belopp. Att du i nuläget inte själv hittar transaktionen i dina kontoutdrag är en faktisk bevisrisk, även om den förmodligen kan mildras genom mäklarens klientmedelsredovisning. För det tredje är ett gåvobrev i grunden avsett att dokumentera att egendom överlåts utan motprestation. Kärnan i en gåva är ju att den ska vara en frivillig förmögenhetsöverföring utan krav på betalning eller annan ersättning. I ert fall verkar överlåtelsen av ägandet snarare ha varit teknisk och framtvingad av bankens och mäklarens krav, samtidigt som ni hade en gemensam uppfattning om att kontantinsatsen fortfarande ”tillhörde” dig ekonomiskt. Det gör att gåvobrevet delvis hamnar i konflikt med den verkliga partsavsikten, vilket öppnar för tolkningsproblem, särskilt när begrepp som ”rättslige ägare” används utan närmare definition (såsom villkoret är citerat i frågan).
En ytterligare osäkerhet är att bostaden enligt din beskrivning ännu inte är såld. Om gåvobrevet uttryckligen knyter din rätt till en ”eventuell försäljning” kan ditt ex argumentera för att någon betalningsskyldighet ännu inte har inträtt. I så fall aktualiseras frågan om du kan kräva att ditt ex medverkar till en försäljning, vilket är mer komplicerat när hon är ensam lagfaren/registrerad ägare. Möjligheten att tvinga fram en försäljning beror då på hur gåvobrevet tolkas och om du kan bevisa innebörden av era muntliga sidoöverenskommelser, och om domstol då anser att det finns ett avtalsbrott genom passivitet. Baserat på din beskrivning kommer du förmodligen ha väldigt svårt att bevisa innebörden av er muntliga överenskommelse om ditt ex inte medger att ni hade en sådan överenskommelse.
Slutligen bör frågan om preskription lyftas. Civilrättsliga fordringar preskriberas normalt efter tio år, men preskriptionstiden kan börja löpa först när fordringen kan göras gällande. Om rätten är knuten till försäljningstidpunkten kan preskription alltså vara en mer långsiktig risk, men den bör ändå beaktas. Det innebär då att din rätt går förlorad tio år efter en försäljning om du inte gör anspråk på återbetalningen.
Åtgärder / Rekommendationer
1. Samla och säkra bevisning. Begär skriftligen ut underlag från mäklaren som visar inbetalning av handpenning/kontantinsats och vem som stod för den. Be även mäklare/bank om historiska handlingar som rör upplägget.
2. Skicka ett formellt skriftligt krav till ditt ex (helst via rekommenderat brev), där du hänvisar till gåvobrevet och begär att hon antingen medverkar till försäljning eller på annat sätt reglerar din fordran.
3. Om ditt ex inte svarar kan du överväga mer formella åtgärder. Nästa steg kan vara att via ombud ansöka om betalningsföreläggande eller väcka talan i tingsrätt om fastställelse av din rätt till ersättning, alternativt skadestånd/avtalsbrott. Det förutsätter som sagt att du kan styrka/bevisa att ni hade en muntlig överenskommelse om försäljning om du behövde pengarna. I annat fall verkar ditt ex just nu inte ha någon skyldighet att göra något enligt texten i gåvobrevet som du skickade med i frågan.
Jag ringer upp dig för uppföljning kl. 14.00 tisdagen den 30 december. Hör gärna av dig via mail (soroosh.parsa@lawline.se) senast dagen innan om tiden inte passar.