Tolkning av avtalsvillkor om kvotandel av värdeökning
Jag och min man håller på att sälja vårt hus. När han flyttade in, köpte han in sig på halva fastigheten,
3 200000/2= 1 600 000. Men han kunde inte betala hela summa utan det utfärdades ett skuldebrev på 500 000 kr som skulle skiftas vid exempelvis skilsmässa. Skulden skulle löpa utan ränta, men vara garanterad till minst 500 000 kr och vid en värdeökning av fastigheten skulle skulden räknas upp med den kvotandel som motsvarar värdeökningen. Vi har äktenskapsförord.
Nu är vi alltså där, vi ska sälja fastigheten och skilja oss, jag behöver då vara säker på att jag uppfattat värdet på de 500 000 kr rätt när vi kommer till försäljning.
Jag har tolkat begreppet kvotandel på följande sätt: Låt säga att vi säljer fastigheten för 5 750 000 kr, då räknar jag ut skillnaden mellan priset då skuldebrev skrevs och försäljningspriset nu,
5 750 000-3 200 000 = 2 550 000. Kvotandelen får jag då genom att dividera
2 550 000 /3 200 000=0,796875 alltså drygt 79% värdeökning. Värdet på de 500 000 tänker jag då bör bli 1,796875*500 000=898 437,5 kr
Vid en försäljning av fastigheten för 5 750 000kr skulle fördelningen mellan oss bli:
5 750 000/2= 2 875 000
Jag ska då få 2 875 000 + 898 438 = 3773 438 kr och min man får 2 875 000 - 898 438 = 1 976 562 kr.
Jag behöver alltså veta om jag tänker rätt, dels för att undvika osäkerhet och konflikt när försäljningen avslutas och för att ha en uppfattning om min framtida ekonomi inför köp av nytt boende.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Såsom jag tolkar din fråga handlar den om avtalstolkning. Därmed aktualiseras allmänna avtalsrättsliga principer på området.
Utredning
Enligt min uppfattning är den avgörande faktorn vid bestämmande av hur mycket din make ska betala dig formuleringen "vid en värdeökning av fastigheten skulle skulden räknas upp med den kvotandel som motsvarar värdeökningen." Jag utgår från att denna formulering ligger mycket nära den som använts i avtalet. Utan hänsyn till din beräkning hade jag spontant bedömt formuleringen enligt följande. Er avsikt vid ingåendet av avtalet var att du vid en värdeökning av fastigheten skulle få del av denna värdeökning även avseende den del av fastigheten som din make i och för sig skulle komma att äga men på grund av skuldebrevet skulle kunna sägas "låna" av dig. Detta framstår som fullt rimligt med hänsyn till omständigheterna. Ett annat sätt att formulera det hela vore att säga att de 500 000 kronorna ska få ett påslag som procentuellt motsvarar hela fastighetens värdeökning sedan skuldebrevets upprättande när din make väl ska betala skulden. Såsom du redogjort för får vi då lösningen att den procentuella ökningen på fastighetens värde, ungefär 79 %, innebär att skulden blir 898 437,5. Din andel blir då mycket riktigt hälften av fastighetens värde, 2 875 000, + 898 437,5 = 3 773 437,5 och din makes andel blir det kvarstående värdet.
Det är värt att påpeka att jag inte på något vis är bättre lämpad att bedöma de matematiska aspekterna av frågan än du eller någon annan. Jag kan dock konstatera att det resultat du redogjort för stämmer överens med vad jag anser är den uppenbara tolkningen av ert avtal (förutsatt att den exakta formuleringen liknar den du återgett här) utifrån skrivningen och vad er avsikt med avtalet måste antas ha varit.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att betrakta den lösning du presenterat som helt avtalsenlig. Jag bedömer det som mycket osannolikt att någon annan tolkning skulle kunna vinna företräde vid en eventuell tvist.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning