Skuld och fastighet.

Question

Hej!
Jag har tidigare skrivit i detta ärende men det blev nog en missuppfattning. Jag skriver igen.
En skuld som två makar har till den enes föräldrar och denna skuld skall återbetalas vid ett visst datum och om det inte görs vid ett avtalat datumet står det i avtalet att deras gemensammat ägda hus skall säljas och skulden betalas. I samma veva skrivs ett äktenskapsförord där fastigheten blir den enes enskilda egendom. Därefter har parten med äktenskapsförord/enskild egendom tagit ut äktenskapskillnad. Risken är nu att föräldrarna inte får sina pengar tillbaka.Min fråga är nu om man kan göra så? Kollas det inte upp om det finns någon som har en fordran i fastigheten? Jag menar inte banklån. Detta gör ju det svårare att få tillbaka sina pengar. Det verkar inte som om pengarna kommer att betalas tillbaka, det har redan gått flera år sedan avtalets betalningsdatum passerat och äktenskapsförordet har gjort det omöjligt för den ene parten att påverka försäljningen och därmed regleringen av skulden.

Answer 1

Hej,
Tack för att du vänt dig till Lawline, igen, med din fråga. Nu tror jag att vi kan bena ut det här på ett bättre sätt.

Vad som är viktigt att förstå här är att det faktum att fastigheten är enskild egendom inte gör att äganderätten till huset förändras utan enbart det faktum att huset skall falla på den andre makens lott.

Låt oss säga att båda makarna äger huset men det gemensamt ägda huset är den ena makens enskilda egendom. Detta innebär att det vid bodelningen blir så att den make som har huset som sin enskilda egendom får huset på sin lott. MEN huset ägs ändå av den andre maken. 

Således påverkar inte det faktum att huset är den ena makens enskilda egendom frågan om det föreliggande avtalet som är till för att reglera makarnas avtal. 

Svaret på frågan kan därför leda till två möjliga resultat:

Situation 1: Här måste Ni fråga er, trots att äktenskapsförordet föreskriver att fastigheten är den ena makens enskilda egendom, om den andre maken samäger fastigheten tillsammans med den make som har fastigheten som sin enskilda egendom. 

Om situation 1 föreligger gäller samäganderättslagen enligt 1§. Då kan den make som vill gå till tingsrätten och kräva att huset säljs. Detta framgår av 6§ samäganderättslagen. På detta sätt tvingas alltså även den make som har fastigheten som enskild egendom till försäljning. 

Situation 2: Här gäller det omvända. Den make som har fastigheten som enskild egendom äger huset "till 100%". Här blir det emellertid omöjligt att kräva att huset säljs. 

Anledningen till det här är att lagen kräver, för avyttring av äganderätt till fastighet, skall ske genom köp, byte eller gåva. Det faktum, att de aktuella makarna, avtalat om att huset skall säljas om viss skuld som är gemensam för de båda inte betalas, är alltså inte giltigt eftersom detta avtal inte kan tolkas som ett köp, byte eller gåva. 

Således kan inte den part som saknar äganderätt i huset kräva att huset säljs på grund av avtalet. Emellertid föreskriver avtalet att även den make som nu har huset som enskild egendom skall betala skulden tillsammans med den make som inte har huset som enskild egendom. 

Vad skall Ni då göra, rent praktiskt? Eftersom skulden är båda makarnas skuld är skulden "solidarisk". Detta innebär att de föräldrar som innehar skulden exempelvis kan vända sig till den make som har fastigheten som enskild egendom och kräva denne på hela skulden. Möjligen måste denne make då sälja fastigheten, men det är inget som borgenären (föräldrarna) i detta fall kan kräva eftersom borgenären (föräldrarna) inte har panträtt i fastigheten.

Om det är så att den make som har fastigheten som enskild egendom betalar hela skulden har denne make sedan regressrätt mot den andre maken. Detta innebär att maken som har fastigheten som enskild egendom får kräva den andre maken på dennes del i skulden.

Allt väl,
Filip Henriksen