Samboseparation - hur lösa ut sambo från huset?
Hej, vi är på väg att separera, är inte gifta utan är sambos. Vi köpte huset för 2.3 miljoner. Jag la in 390 000 från en tidigare försäljning och tillsammans la vi in 150 000 till. Med lagfart och lånebrev fick vi ta ca 1.8 miljoner i lån. Vi har inte omvärderat huset men gissar på att det är värt ca 2.8 miljoner. Min fråga är hur mycket jag måste betala för att lösa ut henne från huset?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom ni är sambos blir sambolagen (SL) tillämplig.
Vad gäller vid separation för sambos?
När ett samboförhållande upphör ska en bodelning göras ifall en av samborna begär det, 8 § SL. I bodelningen ingår allt som räknas som samboegendom. Sambors gemensamma bostad räknas som samboegendom om bostaden förvärvats för att användas gemensamt. Ett undantag till detta är om samborna skrivit ett så kallat samboavtal och avtalat om att något annat ska gälla.
Utifrån din fråga förstår jag det som att du och din sambo köpte huset för att använda det gemensamt, vilket innebär att huset räknas som samboegendom. Eftersom du inte nämner något om ett samboavtal mellan er kommer jag utgå ifrån att ett sådant inte finns. Huset räknas därmed som samboegendom.
Hur ska en bodelning göras mellan er?
Ifall du eller din sambo har skulder när ert samboförhållande upphör ska ni först och främst få dessa skulder täckta, 13 § SL. Efter att avdrag från skulderna gjorts ska sedan det som är kvar av samboegendomen delas lika mellan er, 14 § SL. Eftersom jag inte vet något om eventuella skulder eller ifall ni har ytterligare samboegendom kommer jag här bara utgå ifrån huset. Huset räknas som samboegendom till ett värde av uppskattningsvis 2 800 000 kr och detta ska då delas lika mellan er. Detta innebär att ni båda har rätt till 1 400 000 kr var i bodelningen.
Utifrån din fråga förstår jag det som att ni äger huset gemensamt. I sådana fall har den av er som bäst behöver huset rätt att få det i bodelningen och köpa ut den andre sambon från huset. Huset kan antingen köpas ut genom att den ena sambon ger den andre annan samboegendom eller pengar, se 16-17 §§ SL.
Hur mycket ska du betala för att lösa ut din sambo från huset?
Du har alltså möjlighet att lösa ut din sambo ur huset i enlighet med 16-17 §§ SL, men du måste ersätta henne för detta eftersom huset räknas som er samboegendom.
Vid en beräkning av hur mycket du måste betala henne bör huset först värderas. Min rekommendation är att ni anlitar en mäklare som gör värderingen, så du vet att huset värderas rätt. Jag kommer här att utgå ifrån att huset är värt 2 800 000 kr. Om du säljer huset så småningom kommer du att behöva betala skatt på den vinst du gjort på det. Skatten ligger på 22% och betalas på den vinst ni gjort på huset som i nuläget är:
2 800 000 (huset nuvarande värde) - 2 300 000 (vad ni köpte huset för) - (eventuella mäklarkostnader för försäljningen) = 500 000 kr
I nuläget har ni alltså gjort en vinst på 500 000 kr på huset och ifall ni skulle sälja det idag skulle ni behöva betala 22% av 500 000 kr i skatt. 0,22*500 000 = 110 000 kr. När du ska lösa ut din sambo ur huset ska ni räkna med denna skatt som ett fiktivt belopp så att du inte betalar för mycket till henne, även om du inte behöver betala någon faktisk skatt på huset förrän vid en eventuell försäljning. Uträkningen blir alltså såhär:
2 800 000-110 000 = 2 690 000
2 690 000/2 = 1 345 000
Ifall ni inte haft några lån på huset idag skulle du alltså behöva betala 1 345 000 kr till din sambo. Ifall ni fortfarande har kvar lån på huset måste däremot detta räknas med också. Exempelvis om ni fortfarande har lån på huset till ett värde av 1 800 000 kr så blir uträkningen såhär:
2 690 000 - 1 800 000 = 890 000
890 000/2 = 445 000
I det här exemplet behöver du alltså betala din sambo 445 000 kr för att lösa ut henne ur huset samtidigt som du tar över alla lån på det.
Exakt hur mycket du behöver betala din sambo beror alltså på hur mycket lån ni har kvar på huset.
Min rekommendation är att ni upprättar ett bodelningsavtal där ni reglerar exakt hur mycket du ska lösa ut din sambo för, så du ser till att allt går rätt till för dig och att du inte får några problem med detta i framtiden. Ifall du behöver hjälp med att upprätta ett bodelningsvtal kan Lawlines juristbyrå hjälpa dig med detta, i sådana fall kan du höra av dig till mig på axel.bellander@lawline.se så återkommer jag med en offert. Ifall det skulle uppstå ytterligare frågor eller funderingar är du också välkommen att höra av dig till mig där.
Hoppas mitt svar har varit till hjälp för dig!
Vänliga hälsningar
