Sambos rätt till något utom samboegendomen
Bor i ett hus idag tillsammans med min sambo där vi äger hälften var. Han har en annan skogsfastighet som han vill att vi renoverar och flyttar in i. Jag har sagt att vi måste skriva något avtal eller att jag blir delägare i huset och marken till huset. ( jag vill inte äga skogen, han vill inte att jag skall äga skogen, så där är det lungt )
Dock vill han inte stycka av fastigheten. Finns det något annat juridiskt som man kan göra, som håller ifall någon av oss dör eller flyttar isär.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom ni är sambor, så är det sambolagen (SamboL) som blir aktuell för din fråga. Den kan du hitta här. Jag kommer också gå in i lagen om samäganderätt (du hittar den här) och ärvdabalken (ÄB) som du kan läsa här. Inledningsvis beskriver jag vad som gäller för egendomen i en bodelning mellan sambor och vilka konsekvenser det får för fastigheten. Därefter kommer jag ge råd om vad ni kan göra och vad ni bör tänka på inför framtiden.
Samboförhållandet upphör – vad sker med fastigheten?
Ett samboförhållande kan upphöra genom att en av parterna avlider, eller genom att de separerar. Vid en separation kan någon eller båda parter begära en bodelning enligt sambolagen om de inte ingått ett samboavtal där de kommit överens om att bodelning inte ska ske. Om relationen upphör till följd av ett dödsfall kan den efterlevande sambon begära bodelning (SamboL 8 § och 18 §).
I en bodelning ingår det som kallas samboegendom. Samboegendom utgörs av gemensamt bohag och bostad som förvärvats för gemensam användning (SamboL 3 §). Gemensamt bohag är inre lösöre som hör till det gemensamma hemmet och som inte är till för endast den ena sambons användande (SamboL 6-7 §§). Det gemensamma bohaget utgörs vanligen av möbler och andra inredningsartiklar, köksmaskiner och liknande. Den gemensamma bostaden kan utgöras av olika saker, men bland annat kan det röra sig om fast egendom varpå det finns en byggnad som är avsedd för sambornas gemensamma hem (SamboL 5 §). Avgörande är om bohag och bostad har skaffats för gemensam användning. Detta brukar bestämmas utifrån när de skaffades. Om viss egendom förvärvades inför att samborna ska flytta ihop eller under deras tid som sambor, så anses det som regel vara förvärvat för gemensam användning. Om egendom förvärvades av någon av samborna innan deras samborelation inleddes, så ingår den inte samboegendomen.
Jag tolkar din beskrivning som att din partner ägde fastigheten sedan innan er relation, eller att den i vart fall inte skaffades med avsikten att den skulle bli ert gemensamma hem. Om så är fallet, så ingår den inte i samboegendomen och den skulle inte ingå i en bodelning om ni separerar eller om någon av er avlider. Detta förändras inte av att du exempelvis bidrar till en renovering av fastigheten innan ni flyttar in. Ett sådant bidrag till renovering kommer sannolikt ses som en gåva till din sambo och fastighetens eventuella värdeökning tillfaller honom så som fastighetsägare. Det går inte heller att skriva ett samboavtal för att inkludera fastigheten i bodelningen, eftersom samboavtal endast kan användas för att undandra all eller viss egendom från en bodelning.
Vad gäller om en sambo avlider?
Till skillnad från makar har sambor inte någon arvsrätt enligt ärvdabalken och om en sambo avlider kommer den efterlevande sambon inte få någon del av kvarlåtenskapen. Den efterlevande sambon kan begära en bodelning och på så sätt tillgodogöra sig hälften av samboegendomen på så sätt som beskrevs ovan, men i övrigt kommer allt som den avlidne sambon lämnar efter sig tillfalla dödsboet.
Om din sambo avlider så kommer du alltså inte kunna tillgodogöra dig mer än vad du skulle kunna tillgodogöra dig genom en bodelning med anledning av en separation. Fastigheten skulle tillfalla din sambos arvingar.
Samägande
Din sambo kan överlåta en del av fastigheten till dig genom ett överlåtelseavtal, så att ni blir samägande. Detta får ett antal konsekvenser som det är viktigt att ni tänker på. När två personer äger något tillsammans, så måste de förfoga över saken i samtycke enligt lagen om samäganderätt 2 §. Detta innebär ni inte kan ta några beslut angående fastigheten om hur den ska skötas, om den ska säljas eller liknande utan att ni båda är överens. Ibland leder detta till att förvaltningen av samägd egendom försvåras till följd av samarbetssvårigheter och i vissa fall blir läget så komplicerat att det måste tillsättas en god man som kan hjälpa till med förvaltningen (3 §). Ibland kan svårigheterna också leda till att delägarna tvingas sälja egendomen och dela på köpeskillingen (6 §).
För att undvika den här typen av svårigheter kan delägare skriva avtal som reglerar deras samägande. I avtalet kan de till exempel göra upp om vad var och en får göra utan den andres samtycke, vad som ska gälla vid försäljning av fastigheten mm.
Om du och din sambo blir delägare i fastigheten kommer ni vid en separation antingen vara tvungna att fortsatt äga fastigheten och sköta förvaltningen gemensamt, eller låta den ena köpa ut en andra sambon för att få överta hela fastigheten. Om ni blir delägare och en av er avlider, så kommer den avlidnes andel att tillfalla dödsboet. Frågorna om att förvalta fastigheten gemensamt och att köpa ut den andra parten aktualiseras i stället mellan den efterlevande sambon och dödsboet.
Testamente
Eftersom en sambo inte har någon arvsrätt, så kan ett testamente ibland användas för att säkra en efterlevande sambos rätt. Även om din sambo skulle förbli ensam ägare av fastigheten, så kan han testamentera den till dig och du skulle då få den om han avlider. Om du går in som delägare, så kan ni testamentera era respektive andelar i fastigheten till varandra, så att en efterlevande sambo får rätt till hela fastigheten och slipper de svårigheter som kan komma av att dödsboet tar över den avlidnes andel.
När testamente ska upprättas är det viktigt att tänka på formkraven i ÄB 10:1 för att det ska bli giltigt. Ett testamente måste vara skriftligt och underteckans av två vittnen.
Giftermål
Ett sätt att kringgå de många problem som orsakas av sambors begränsade bodelning och avsaknad av arvsrätt är att ingå äktenskap. Eftersom all egendom som inte görs till enskild egendom i ett äktenskapsförord anses som giftorättsgods och därmed ingår i en bodelning, så kommer till exempel den berörda fastigheten att delas mellan er om äktenskapet upphör. Du skulle även få rätt till makesarv enligt ÄB 3:1, vilket innebär att kvarlåtenskapen efter din partner tillfaller dig framför andra arvingar.
Sammanfattning
En avgörande faktor kring vad som gäller din sambos fastighet är när och varför den förvärvades. I mitt svar har jag utgått från att den inte skaffades av honom för att just ni två skulle använda den som gemensamt hem. Därmed ingår den inte i er samboegendom och skulle inte ingå i en bodelning vid separation eller dödsfall. Du har inte heller rätt till arv efter din sambo och kan inte på den vägen göra anspråk på fastigheten om han avlider.
Ett sätt att säkerställa att du får rätt till en del i fastigheten är samägande. Din sambo kan överlåta en andel av fastigheten till dig. Ni måste då sköta fastigheten tillsammans och alla åtgärder som rör den ska ske i samtycke. För att undvika samarbetssvårigheter kan det vara bra att reglera era respektive ansvar och befogenheter i ett avtal. Om din sambo avlider i detta fall, så blir dödsboet delägare och ni måste i samråd sköta förvaltningen av fastigheten. För att få överta bostaden kommer du behöva köpa ut dödsboet. I händelse av att du avlider, så kommer ditt dödsbo bli delägare tillsammans med din sambo. För att säkerställa att en efterlevande sambo får rätt till hela fastigheten kan ni skriva testamenten där ni testamenterar era andelar till varandra.
Slutliga råd
Ett juridiskt enklare sätt att komma till samma resultat är att ingå äktenskap, vilket skulle ge dig och din sambo en större trygghet både i händelse av separation och i händelse av dödsfall. Fastigheten skulle som utgångspunkt ingå i en bodelning och den skulle även ingå i makesarv. Om äktenskap inte är ett alternativ för er av känslomässiga eller andra personliga skäl, så är alltså en kombination av samägande och testamente det säkraste sättet att uppnå någon form av skydd både i händelse av separation och dödsfall.
Eftersom det gäller något så viktigt som bostad och en fastighet med skog, så är det viktigt att alla avtal i fråga om överlåtelse och förvaltning av den samt testamenten blir korrekt utformade. På Lawline erbjuder vi en avtalstjänst online där ni kan hitta både testamente och samäganderättsavtal. För att vara ännu säkrare på att allting blir precis som ni vill rekommenderar jag också att ni bokar tid med en jurist för rådgivning och hjälp med att utforma lämpliga avtal och testamenten.
Jag hoppas att detta svar har varit till din hjälp och att ni kan hitta en lösning som känns bra för er.
Vänliga hälsningar,
