Övergång av hembudsklausul till förvärvare

Question

Min man är delägare i en fastighet som han äger tillsammans med kusiner och kusinbarn. Det råder oenighet om ev. försäljning. Fråga om hembudsklausul i samäganderättsavtal som ingåtts av delägarnas föräldrar/farföräldrar är bindande för delägarna. Bakgrund: Tre syskon ärvde en fastighet av sina föräldrar och skrev tillsammans ett samäganderättsavtal. Punkt 3 lyder: ”A, B och C:s avsikt är att så snart de blivit lagfarna ägare till fastigheten som gåva alternativt genom försäljning överlåta sina andelar till egna barn” I punkt 17 finns hembudsklausul: ”A, B och C förbinder sig på sina egna och sina familjers vägnar att vid en eventuell försäljning hembjuda sin andel till övriga delägare.” Hembudsklausulen är inte inskriven i fastighetsregistret. Ett år efter att avtalet ingåtts, överlät C sin andel till sina två barn genom försäljning. Övriga nuvarande delägare har erhållit sina andelar genom gåva, antingen i första led av avtalsparterna A och B eller i andra led av barn till A och B. En av de delägare, C1, som förvärvat sin andel genom köp anser sig inte vara bunden av hembudsklausulen och åberopar rätten att ansöka om försäljning via offentlig auktion.Frågor: 1. Är C1 bunden av hembudsklausulen i punkt 17? Är det av avgörande betydelse om andelen förvärvats genom köp och ej gåva? Om ja – kan överlåtelsen anses ha varit en gåva då köpeskillingen understeg taxeringsvärdet? 2. Är övriga delägare, som förvärvat sin andel genom gåva, bundna av hembudsklausulen?

Answer 1

Inledande bedömning

Frågeställningen rör om och i vilken utsträckning en hembudsklausul i ett samäganderättsavtal fortsatt binder senare delägare som inte själva varit avtalsparter, samt hur detta påverkar rätten att begära tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen. Det är en klassisk men samtidigt svår fråga där utgången i hög grad beror på hur överlåtelserna skett och hur avtalet är formulerat.

Utgångspunkten är att avtal endast binder parterna. Ett samäganderättsavtal, inklusive en hembudsklausul, är därför i normalfallet endast bindande för dem som faktiskt ingått avtalet, här A, B och C. För att en senare förvärvare ska vara bunden krävs antingen att förpliktelsen “följer med” genom särskilt åtagande (t.ex. genom villkor i gåvo- eller köpehandling) eller att det finns någon annan rättslig grund för bundenhet, exempelvis ett uttryckligt inträde i avtalet.

Hembudsklausuler kan inkluderas i samäganderättsavtal och de kan också i praktiken begränsa rätten att sälja fritt. Däremot anses de normalt inte utgöra sådana sakrättsligt bindande inskränkningar som automatiskt gäller mot nya ägare. Att klausulen inte är inskriven i fastighetsregistret talar tydligt emot att den skulle binda förvärvare generellt, även om inskrivning i sig inte alltid är avgörande.

När det gäller fråga 1 är den centrala frågan om C1 på något sätt kan anses ha trätt in i avtalet eller uttryckligen accepterat hembudsklausulen. Av de uppgifter som lämnas framgår inte att så skett. Att C1 har förvärvat sin andel genom köp, och inte genom gåva, är i sig en stark omständighet som talar för att han eller hon inte är bunden. En köpare anses normalt ha förvärvat en självständig äganderätt, fri från personliga avtalsförpliktelser som tidigare ägare haft, om dessa inte tydligt gjorts gällande mot köparen.

Frågan om överlåtelsen i realiteten skulle kunna betraktas som en gåva trots att den benämnts som köp (på grund av låg köpeskilling i förhållande till taxeringsvärdet) är mer nyanserad. Civilrättsligt görs ibland en samlad bedömning av om en överlåtelse är gåva eller köp, där avsikten och motprestationens betydelse vägs in. Även om överlåtelsen skulle klassas som gåva i civilrättslig mening, innebär det dock inte automatiskt att mottagaren blir bunden av givarens samäganderättsavtal, om inte gåvan varit uttryckligen förenad med villkor om detta. Det är alltså inte tillräckligt att överlåtelsen “egentligen” är en gåva; det krävs också att villkoret om hembud faktiskt har gjorts gällande mot mottagaren.

Mot denna bakgrund framstår det som juridiskt försvarbart att C1 inte är bunden av hembudsklausulen och därmed i princip kan åberopa rätten enligt 6 § samäganderättslagen att ansöka om försäljning på offentlig auktion. Samtidigt ska noteras att tingsrätten kan göra en helhetsbedömning där familjerelationer, långvarig gemensam förvaltning och tydligt uttalad vilja att hålla fastigheten inom släkten kan tillmätas viss betydelse, vilket innebär en osäkerhetsfaktor, men chanserna för en sådan bedömning ska inte överdrivas.

När det gäller fråga 2, alltså övriga delägare som förvärvat sina andelar genom gåva, är rättsläget något annorlunda men fortfarande inte entydigt. Om gåvobreven uttryckligen hänvisar till samäganderättsavtalet eller innehåller ett villkor om att mottagaren ska respektera hembudsklausulen, talar det starkt för att dessa delägare är bundna. Om så däremot inte är fallet, gäller samma huvudregel som ovan: gåvomottagare blir inte automatiskt bundna av personliga avtalsförpliktelser som givaren haft. Att punkt 3 i avtalet anger en “avsikt” att överlåta till barn talar snarare för ett planerings- eller viljeyttrande än ett bindande åtagande för framtida generationer. Möjligtvis kan man tolka det som att delägarna har haft en vag skyldighet genom avsikten att tillse att sina familjer accepterar att bli bundna av hembudsklausulen, men chansen för en sådan tolkning av en domstol ska inte heller överdrivas.

Samtidigt är det en svaghet i situationen att flera delägare faktiskt synes ha accepterat upplägget och levt med fastigheten under dessa förutsättningar under lång tid. Det kan i en tvist ge argument om lojalitetsplikt och passivitet, men det är högst osäkert om det räcker för att juridiskt hindra en försäljning enligt samäganderättslagen.

Rekommendationer

1. Gå igenom samtliga överlåtelsehandlingar (gåvobrev och köpeavtal) i detalj för att klargöra om och för vem hembudsklausulen eller samäganderättsavtalet uttryckligen har gjorts bindande.

2. Om målet är att undvika tvångsförsäljning, överväg att inleda förhandling med C1 om frivillig utköpslösning eller nytt samäganderättsavtal som alla nuvarande delägare ansluter sig till.

3. Förbered er på att, om C1 ansöker om offentlig auktion, behöva ta ställning till om ni vill bestrida ansökan (med hänvisning till hembud och avtalsbundenhet) eller i stället fokusera på att köpa fastigheten vid auktionen.

4. På längre sikt: om fastigheten behålls inom familjen, upprätta ett nytt och tydligt samäganderättsavtal mellan samtliga nuvarande delägare, eventuellt kombinerat med inskrivningsbara lösningar där så är möjligt.