Medlemsinträde i BRF med skulder och utmätning av samägd bostadsrätt
Lawline svarar
Inledande bedömning
Utifrån det du beskriver finns flera juridiska frågor som delvis hänger ihop men som måste bedömas var för sig:
– möjligheten att ge 5 % av bostadsrätten i gåva,
– risken för utmätning av pappans andel,
– risken för att dottern drabbas av försäljning av hela bostadsrätten, samt
– möjliga alternativ till gåva.
1. Gåva av andel i bostadsrätt
Det är i grunden möjligt att ge bort en andel av en bostadsrätt som gåva. Formkraven följer av bostadsrättslagen: det krävs en skriftlig överlåtelsehandling (6 kap. 4 §) och att den godkänns av bostadsrättsföreningen (6 kap. 1 §).
Pappan ska inte vägras inträde i föreningen om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. I “skäligen bör godta” ligger oftast en prövning av personens ekonomi. Svea hovrätt har ansett det acceptabelt att neka skuldtyngda förvärvare inträde i en förening (mål 6314-13), men däremot inte låginkomsttagare som sådant. Skulder hos Kronofogden kan alltså väga tungt här och leda till att medlemskap inte fås.
Även om det rör sig om en mindre andel (5 %) prövas medlemskapet på samma sätt som vid ett helt köp. Det är alltså inte säkert att en gåva löser problemet eftersom pappan löper hög risk att inte bli beviljas inträde. Det är oklart i frågan om styrelsen uttryckt att den garanterar medlemskap vid 5 % ägande eller bara “föreslagit” detta som en möjlig lösning. Det bör klargöras direkt då det är en central osäkerhetsfaktor.
2. Utmätning av pappans andel
Kronofogden kan utmäta pappans andel av bostadsrätten om han blir delägare (4 kap. 19 § utsökningsbalken). Detta sker särskilt lätt om det är tydligt att han inte har annan utmätningsbar egendom.
Den rimliga utgångspunkten är i sådant fall att hela bostadsrätten på exekutiv auktion och köpeskillingen delas enligt ägarandelarna. Detta innebär att dottern riskerar att behöva se hela bostadsrätten säljas, oavsett att hon själv skött alla betalningar. Dotter har enligt 8 kap. 8 § utsökningsbalken rätt till sin andel, men eftersom bostadsrätten säljs på exekutiv auktion kommer köpeskillingen förmodligen understiga marknadsvärdet.
Det finns dock en möjlighet att inkludera en föreskrift i gåvobrevet som stadgar att andelen i bostadsrätten inte får överlåtas av den som förvärvar egendomen. En föreskrift om överlåtelseförbud enligt skyddar i praktiken andelen mot Kronofogdens utmätning (5 kap. 5 § utsökningsbalken). Skyddet är dock beroende av korrekt utformning och kan behöva tydligt dokumenteras i gåvobrevet. Även om lagen ger skydd, kan det i sällsynta fall uppstå tolkningsfrågor eller behov av juridiskt biträde om Kronofogden ifrågasätter giltigheten.
3. Kan man “betala bort” utmätningen?
I teorin kan en skuld hanteras genom att betala motsvarande belopp till Kronofogden. Men det hjälper bara om man betalar hela det utmätningsbara skuldbeloppet, och det inte finns andra skulder som tillkommer löpande.
Det är alltså en lösning som kan fungera om skulden är känd, begränsad och möjlig att lösa. Om skulderna är stora, eller om det kommer löpande indrivning, vilket du antyder, är denna lösning osäker då det inte skulle skydda mot nya eller pågående indrivningsärenden.
4. Finns andra lösningar?
Här uppkommer flera möjliga vägar, men alla har för- och nackdelar:
- Fortsatt andrahandsuthyrning: Om dottern kan visa “beaktansvärda skäl” (t.ex. familjeskäl, sociala skäl, arbete på annan ort) ska föreningen normalt godta uthyrning. Men uthyrning till närstående godkänns inte alltid automatiskt. Det är oklart om föreningen lämnat ett formellt avslag; detta är viktigt att reda ut.
- Arrendera/bo inneboende: Som huvudregel får en bostadsrättshavare ha inneboende utan tillstånd, så länge man själv bor där. Det hjälper dock inte här eftersom dottern inte bor i lägenheten.
- Pappan flyttar men får praktiskt stöd: Detta är ingen juridisk lösning, men i många föreningar är det enda realistiska alternativet om stadgarna är strikta.
- Upplåtelse av nyttjanderätt utan ägarandel: Kan i teorin göras men kräver ofta ändå föreningens godkännande och löser inte betalning/frågan om medlemskap.
- Ansökan om medlemskap som “överlåtelse till närstående”: Föreningar är ofta mer välvilliga när det gäller närstående, men Kronofogdens risk kommer fortfarande väga tungt.
Rekommendationer
1. Begär ett skriftligt och tydligt besked från styrelsen. Fråga exakt vad som krävs för att pappan ska få bo kvar. Fråga om styrelsen garanterar medlemskap vid 5 % ägarandel. Detta klargör om deras förslag ens är praktiskt genomförbart.
2. Ta reda på pappans exakta skuldsituation. Hur stora är skulderna? Finns någon realistisk möjlighet att reglera dem? Detta är nödvändigt innan man ens överväger en gåva.
3. Överväg ett formellt andrahandsuthyrningsärende. Om pappan har särskilda behov kan det finnas goda skäl som föreningen måste beakta. Vid felaktigt avslag kan beslut överklagas till Hyresnämnden.
4. Undvik att ge bort en ägarandel om det finns annan möjlig lösning. Detta är den åtgärd som innebär störst risk för dottern. Den bör bara väljas om alla andra vägar stängs. Däremot kan risken begränsas genom att inkludera ett överlåtelseförbud i gåvobrevet.
5. Konsultera primärt en fastighetsjurist innan någon överlåtelse görs. Eftersom frågan påverkar både dotterns bostadsekonomi och pappans skuldhantering är det klokt att låta en jurist granska handlingar och föreningens stadgar innan man fattar beslut.