Godtagbara skäl för att hyra ut bostadsrätt

År X blev jag änka och ensam ägare till ett parhus. Iom min pension (år X) insåg jag att jag i längden inte skulle ha råd att bo kvar i huset. X gifte jag om mig. Min andra man hade redan en större br, men vi kunde inte komma överens om var vi skulle bo. Det som komplicerade saken var, att min man inte skulle ha råd att köpa huset av mina barn om jag avled före honom. Samma gäller tyvärr också mig. Vi har äktenskapsförord och avtal om enskild egendom. Efter att ha diskuterat fram och tillbaka sålde jag huset och köpte år X en liten br som jag hade tänkt hyra ut till en student. Det kändes riskabelt att kanske bli stående utan bostad, om min andra man skulle avlida eller om jag av andra anledningar skulle bli bostadslös. Innan jag hann sätta mina planer i verket, blev en son efter en skilsmässa i praktiken stående på gatan. Han hade dessutom delad vårdnad om tre barn. Han hade inte råd att köpa en br och kötiden till en hr i Y är 3-4 år. Min son fick därför flytta in i min br som efter ett år såldes. Jag köpte år X istället en ngt större br i samma område. Nu år X har han äntligen kommit först i kön till en hr. Jag är jätteglad att jag kunnat hjälpa honom, men nu uppstår förstås mitt dilemma igen. Jag vill inte göra mig av med br utan hyra ut till studenter. Kan den här situationen vara "giltigt" skäl vid ansökan till Z:s br-styrelse [anonymiserat]. Jag kan inte tänka mig att istället "förvara" pengarna på banken och sedan inte ha råd att köpa ny br.

Lawline svarar

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline!

Svar och sammanfattning

Att under en provperiod sammanbo med en partner är i regel ett tillräckligt skäl få hyra ut lägenheten. Ett sådant tillstånd ska tidsbegränsas. Den normala tidsfristen understiger ett år. Därefter måste bostadsrättshavaren ansöka om ett förnyat tillstånd. Desto längre tid uthyrningen pågår, desto lättare väger bostadsrättshavarens skäl. Det innebär att allteftersom tiden går blir svårare att medges tillstånd. När skälet är av karaktären övergångsperiod – som fallet är med provsambo – brukar tillståndet begränsas till ett år, men det finns också exempel på när Hyresnämnden inte medgivit fler än sex månader.

Initialt lär du alltså ha rätt att hyra ut lägenheten med hänvisning till att du ska sammanbo med din partner på prov, men den sammanlagda tillståndsperioden lär inte överstiga ett år. I längden kan du alltså inte räkna med att få behålla bostadsrätten utan du kommer inom en överskådlig tid vara utlämnad till styrelsens nåd. Styrelsen kan men måste inte vara generösare än vad lagen föreskriver. Det är därför tillrådligt att försöka etablera god kontakt med den, ta reda på dess policy, presentera ditt fall och argumentera för din sak.

Du skriver att din rädsla är att inte ha råd att förvärva en ny bostad om ni skulle skilja er. Det scenariot kan du försöka förekomma genom att – istället för att blott "förvara pengarna på banken" – investera tillgångarna. Du bör konsultera din bank kring vilka typer av placeringar som bäst passar ditt ändamål.

Har du följdfrågor eller funderingar är du varmt välkommen att kontakta mig på Elias.Olsson@Lawline.se!

Juridiskt argumentation

Vad din fråga kokar ner till är: vilka omständigheter ger en bostadsrättshavare rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand?

Den i din situation tillämpliga huvudregeln säger att en bostadsrättshavare behöver styrelsens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andrahand. (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar ge samtycke kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge ett tidsbegränsat tillstånd till andrahandsupplåtelsen om (1) bostadsrättshavaren har en godtagbar anledning och (2) styrelsen inte har någon befogad anledning att motsätta sig. (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Både rekvisiten (1) och (2) måste vara uppfyllda.

Det aktuella lagrummet genomgick relativt nyligen en förändring (tidigare hette det att bostadsrättshavaren behövde "beaktansvärda skäl" istället för bara "skäl") i syfte att förenkla för bostadsrättshavare att hyra ut i andrahand. Det motiverades dels med att tillgången till bostäder behövde (och alltjämt behöver) stimuleras, dels med att många bostadsrättshavare upplever sina lägenheter som ägd rymd och håller därför det som naturligt att det råder stor frihet att själv bestämma över lägenheten.

I förarbetet till lagändringen resoneras kring vilka anledningar som ska anses kvalificera som skäl i bostadsrättslagens mening. I situationer där tanken är att bostadsrättshavaren ska återvända efter viss tid, t.ex. vid studier eller arbete på annan ort, vistelse i utlandet, vård av anhörig och fängelsevist, ska tillstånd i princip alltid medges, förutsatt att det inte rör sig om orimligt lång tid. Även i situationer där bostadsrättshavarens återvändande är mer ovisst, t.ex. under en övergångsfas vid provsammanboende, ska tillstånd i regel medges.

När det redan vid andrahandsupplåtelsen står klart att bostadsrättsinnehavaren inte har för avsikta att återvända till lägenheten bör det anförda skälet tillmätas mindre vikt. Tillstånd ska dock medges om bostadsrättsinnehavaren, på grund av en dålig bostadsmarknad, inte kan sälja bostaden på acceptabla villkor.

Spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter stödjs inte av reglerna. Enbart en önskan att tillgodogöra sig hyra kvalificerar sålunda inte som skäl. (Jfr. "Air-BnB-fallet"). Det är troligen härunder din situation till slut skulle insortera.

Ett säreget fall är närståendeuthyrning. I lagens motiv framgår bostadsrättshavare ska vara fria att hyra ut till närstående utan egentlig tidsbegränsning. Det rör sig allt som oftast om föräldrar som hyr ut till sina barn.

Normalt ska skälen väga lättare desto längre tid som går. Vilket inflytande tiden har är fallbaserat och beroende av de specifika omständigheterna. Är det fråga om studier vid annan ort – som ju till sin natur är tidsbestämda – bör andrahandsupplåtelsen tillåtas fortsätta tills de är avslutade. Handlar det istället om en övergångsfas, såsom vid fördröjd försäljning eller provboende, förlängs inte tillståndet under lång tid. I praxis har provboende tillåtits i maximalt knappa två år men normen är kortare än så. Exempelvis i ett fall medgavs en kvinna som flyttat in till sin sambo och som skäl åberopade både provsammanboende och dålig bostadsmarknad tillstånd i bara sex månader.

Att bostadsrättshavaren kan anföra godtagbara skäl är i sig inte tillräckligt. Det är bara ett av två rekvisit som måste vara uppfyllda. Därtill ska styrelsen sakna en befogad anledning att motsätta sig. I lagmotiven kan man läsa att med befogade anledningar avses huvudsakligen två situationer. Den första avser den presumtiva hyresgästen personligen. Om en hyresgäst kan förväntas uppträda störande eller inte uppnår föreningsstadgans krav – t.ex. att medlemmarna ska uppnått en viss ålder såsom är fallet för seniorboenden – har föreningen sannolikt anledning att motsätta sig.

Den andra situationen handlar snarare om föreningens förvaltning. Om upplåtelsen kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förutsättningar, eller om upplåtelsen på grund av att det redan pågår utbredd andrahandsuthyrning, skulle försvåra styrelsens förvaltning eller underminera den bakomliggande tanken om ett kollektivistiskt styre, kan styrelsen sannolikt motsätta sig upplåtelsen.

Desto större förening, desto lättare väger de argument styrelsen anför mot. Det beror på att större föreningar anses mindre beroende av enskilda bostadsrättshavare.


Elias OlssonRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Bostadsrätt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000