Går det att ärva en hyresrätt?
Vår pappa avled den 3/12 2001. Våra föräldrar separerade 1959 och pappa gifte senare om sig med NN. Han bodde då kvar i vår villa som han köpt 1947. 1991 övertog han också vår brors lägenhet, centralt i Stockholm, efter att vår bror omkommit i en flygolycka. Senare i livet övertalades pappa av NN att sälja sin villa och de bosatte sig båda i lägenheten i Stockholm. Pappa och NN hade upprättat ett testamente och ett äktenskapsförord där det tydligt framgår att vars och ens egendom (mer utförligt beskrivet i testamentet) skall vara enskild. Pappa sa till oss att NN skulle få bo kvar i lägenheten (som då var en hyresrätt) högst en månad , tills hon hunnit skaffa en annan bostad. Emellertid har NN kommit att bo kvar i lägenheten och det har nu kommit till vår kännedom att hon senaren köpte denna och nu testamenterat den till sina syskonbarn (hon har inga egna barn). När min syster för en tid sedan besökte NN sa hon "du ska inte tro att du kommer att få någon del i den här lägenheten, den har jag testamenterat till mina syskonbarn". Pappa hade ingen bra relation till hennes syskon eller syskonbarn (hennes syster lär en gång ha stulit pengar från pappa och NN hade en gång förfalskat pappas namnteckning för att få del i hans villa). Om pappa vetat att lägenheten skulle övertas av hennes syskonbarn skulle han blivit förtvivlad. Lägenheten är idag värderad till minst 8 miljoner kronor. Av intresse är också att det inte fanns något nämnvärt ekonomiskt arv kvar efter pappa.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Din ärendebeskrivning bereder en del tolkningssvårigheter och härutöver saknas en eller flera uttryckliga frågor. Men såvitt jag förstår är din far sedan länge avliden. Denne hade vid tidpunkten för sitt frånfälle inte någon kvarlåtenskap av värde bortsett från en hyresrätt. Den ifrågavarande bostaden disponerades då både av honom själv och hans hustru, NN, som sedermera och efter din fars bortgång har bott kvar i lägenheten under de snart 19 år som nu har förflutit. Men varför så har skett förtäljer inte riktigt den information som du har lämnat till oss. Oaktat ovanstående verkar din egentliga frågeställning handla om just bostaden eftersom denna har förvärvats av NN, enligt uppgift är värderad till en inte helt obetydlig summa och dessutom numera har testamenterats till NN:s syskonbarn. Detta torde med andra ord betyda att den före detta hyresrätten vid något tillfälle ombildades för att sedan som bostadsrätt överlåtas till NN. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av den här frågan följer enligt nedan.
Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar. Min tanke är därför att övriga ganska löst nämnda spörsmål som exempelvis testamentets innehåll, den eventuella stölden och den förfalskade namnteckningen får gås igenom under vårt kommande telefonsamtal.
Vad gäller egentligen beträffande överlåtelse av en hyresrätt i den här typen av situationer?
Vem som tidigare formellt uppträdde som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är för mig ovisst. Men jag utgår ifrån att det var din far som satt på det dåvarande hyresavtalet och inledningsvis kan därför följande konstateras. Grundregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, vilket framgår av 12 kap. 32 § 1 st. JB, och det gäller även vid en övergång av nyttjanderätten till lägenheten genom arv och/eller testamente, vilket sägs i 12 kap. 33 § 1 st. JB. Men från den ovannämnda huvudregeln föreligger det emellertid ett undantag för just make eller sambo till den avlidne hyresgästen, vilket innebär att hyresvärdens samtycke inte behövs för att någon av de aktuella personkategorierna ska kunna överta hyresrätten. Det nu sagda förutsätter dock att hyresrätten tidigare har varit avsedd att uteslutande eller i vart fall huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make eller sambo, vilket stadgas i andra stycket i det senast angivna lagrummet (lagparagrafen) ovan. Vidare finns det ytterligare ett undantag i 12 kap. 34 § JB i vilket det går att utläsa att hyresnämnden kan lämna tillstånd till att hyresrätten övergår till närstående som varaktigt har bott tillsammans med hyresgästen, vanligtvis under minst tre år. Till gruppen närstående räknas bland annat barn, föräldrar, andra släktingar och personer som hyresgästen har bott med under äktenskapsliknande former (samboförhållanden).
Mot bakgrund av ovanstående och utifrån din ärendebeskrivning kan följande anföras. Den så kallade första arvsklassen består av arvlåtarens avkomlingar (barnen), vilka för övrigt brukar kallas bröstarvingar. Dessa ärver först enligt ärvdabalken och varje barn äger rätt till lika stor del i den avlidnes kvarlåtenskap enligt 2 kap. 1 § ÄB. Äkta makar ärver dock före gemensamma barn, vilket således innebär att om den avlidne var gift går dennes hela kvarlåtenskap till den efterlevande maken, vilket uttalas i 3 kap. 1 § ÄB. Bröstarvingar får sedan ärva efter det att båda föräldrarna har avlidit. I den förevarande situationen saknas dock gemensamma barn, du och din syster ärver (ärvde) därför hela kvarlåtenskapen efter din (er) far i egenskap bröstarvingar och särkullbarn. Men eftersom just hyresrätter är specialreglerade i 12 kap. JB faller dessa i princip utanför dödsboets tillgångsmassa om inte någon av de ovan redovisade undantagsreglerna kan åberopas. Om inte hyresvärden vid tidpunkten för din fars död uttryckligen samtyckte till att du (eller din syster) skulle få överta hyresrätten kan denna enligt min mening inte betraktas som din (er) i dagsläget. Det finns ingenting i din information som tyder på att så skulle ha skett i december 2001 och du har inte heller vad jag förstår begagnat lägenheten någon gång sedan dess. Istället verkar det helt enkelt vara så att din fars hustru övertog hyresrätten och därför trädde i hans ställe enligt 12 kap. 33 § 2 st. JB och att någon form av underrättelse till hyresvärden avseende hyresrättens övertagande sedan skedde i samband med detta. Med tanke på den ganska långa tid som har förflutit sedan din fars frånfälle och givet att hans hustru allt sedan dess och fram till hyresrättens ombildande har uppträtt som hyresgäst i formell mening kommer det enligt mitt förmenande att bli tämligen svårt att kunna göra anspråk på lägenheten idag.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 12/10 kl 16.15. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
