Fastighetsdelägares underlåtenhet att betala avgift, delta i förvaltning m.m.
Hej!
Jag äger tillsammans med min bror och syster en fritidsfastighet. Jag och min bror är överens om vad som bör göras var det gäller underhåll och liknande. Min syster betalar inte den månadsavgift vi kommit överens om och väljer att inte minnas muntliga avtal om renovering som vi haft på delägarmöte. Kontentan har blivit att jag och min bror fått betala allt och hon agerar enligt strutsmetoden. Vi har nu för en vecka sedan erbjudit oss att köpa ut henne för ett marknadsmässigt pris då vi inte tycker att hon tar sitt ansvar som delägare. Min fråga är : Finns det något vi kan göra rent juridiskt? eller gäller det vanliga " det är bäst att försöka komma överens"
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
I fråga om månadsavgifterna som din syster inte har betalat så kan du påtala för henne att du kan ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten om hon inte utger den betalning ni har kommit överens om i ert avtal. Eftersom det rör sig om en fordran i pengar som uppenbarligen är förfallen till betalning, och ni har möjlighet påverka skuldförhållandet genom förhandling, så har du möjlighet att göra en sådan ansökan. Detta framgår av Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning 2 § första stycket. Ansökan ska göras skriftligt och bland annat innehålla yrkande, grund för yrkande, fordringens belopp, förfallodag och uppgift om eventuell dröjsmålsränta (Lag om betalningsföreläggande och handräckning 9-11 §§). Ansökan görs via blankett KFM 9012 som finns att tillgå på Kronofogdemyndighetens hemsida.
När ansökan har lämnats in så skickar Kronofogdemyndigheten ett föreläggande till din syster om ditt betalningskrav. Om din syster väljer att inte betala, utan bestrida kravet, så får du avgöra om saken ska behandlas i domstol eller inte. Härvid blir det av betydelse att du kan bevisa kravets riktighet, primärt genom att uppvisa skriftligt avtal om månadsavgifterna (Lag om betalningsföreläggande och handräckning 33 § första stycket, och 35 §). Om din syster däremot inte betalar och inte heller besvarar kravet så meddelar Kronofogdemyndigheten utslag (Lag om betalningsföreläggande och handräckning 42 § första stycket). I samband med utslaget så genomför Kronofogdemyndigheten per automatik verkställighet genom att börja driva in skulden, såvida du inte har angivit i din ansökan att du inte vill ha verkställighet direkt. Det är dock värt att notera att din syster även i detta skede kan göra en invändning och ansöka om återvinning. Om din syster på detta vis ansöker om återvinning så överlämnas ärendet till domstols bedömning (Lag om betalningsföreläggande och handräckning 52 § och 54 §).
I fråga om din systers underlåtenhet att delta i skötseln av fritidsfastigheten så kan du, med hänseende till den allmänna rättsprincipen om att avtal ska hållas, väcka talan i domstol om att din syster ska fullgöra sina avtalade skyldigheter. Eftersom dessa skyldigheter dock baseras på muntliga avtal så finns det en risk, fastän muntliga avtal inte desto mindre är lika giltiga som skriftliga, för svårigheter att bevisa avtalsförhållandet. Eftersom det är du som påstår att ett visst avtalsförhållande föreligger så kommer bevisbördan ligga hos dig, vilket medför att denna möjlighet förmodligen inte är ett av dina främsta handlingsalternativ.
Avseende frågan att köpa ut din syster så är det värt att notera att hon inte har någon skyldighet att acceptera ert bud. Det finns med andra ord ingen möjlighet för dig och din bror att tvångsköpa er systers andel i fritidsfastigheten. Det närmaste verktyget för att hantera situationen är att ansöka i domstol om att sälja fastigheten på offentlig auktion för er gemensamma räkning, såvida inte ni har avtalat bort denna möjlighet eller synnerliga skäl för anstånd föreligger. Detta framgår av Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt 6 §. Detta är givetvis inte någon optimal lösning om du och din bror vill behålla fritidsfastigheten, men det kan möjligen användas som ett argument för att övertyga din syster om att acceptera ert bud utifall att ni kan förvänta er att få ett lägre pris på en auktion än om ni hanterar affären inom familjen.
Med vänlig hälsning