Dolt fel i fastighet och undersökningspliktens omfattning
Lawline svarar
Inledande bedömning
Utifrån din beskrivning rör frågan i huvudsak (1) om den kvarvarande gamla kabeln kan klassas som ett dolt fel enligt 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken, och (2) hur varudeklarationsförsäkringen (Anticimex) påverkar situationen, inklusive frågan om att lämna ut personnummer för den som utfört elarbetet.
(A) Försäkring
När en bostad säljs med varudeklaration omfattas vissa fel av försäkringen, men försäkringsbolaget gör sin egen bedömning oberoende av er som säljare.
- – Det är Anticimex, inte köparen, som prövar om felet omfattas.
- – Att de frågar efter elektrikerns personnummer beror troligen på att de vill utreda behörighetsfrågan, eftersom installationer som gjorts av obehörig elektriker ibland kan påverka försäkringens täckning.
- – Ni har ingen skyldighet enligt lag att lämna ut elektrikerens personnummer. Däremot kan en vägran i praktiken leda till att Anticimex gör en bedömning baserad på bristande underlag. Det innebär inte automatiskt ansvar för er, men det kan påverka deras försäkringsbeslut.
(B) Dolt fel
Ett fel är dolt om köparen inte borde ha upptäckt det vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt omständigheterna vid köpet. Förenklat uttryckt är ett fel dolt bara om det inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning.
När en säljare lämnar upplysningar om ett visst förhållande eller en särskild egenskap hos fastigheten kan det innebära att köparens undersökningsplikt minskar. Ju mer konkret och tydlig uppgiften från säljaren är, desto större skäl har köparen att lita på att fastigheten faktiskt har den egenskap som angetts, och i motsvarande grad reduceras kravet på vad köparen själv behöver kontrollera. Ett tydligt exempel från praxis är uttalandet om att vattnet i fastigheten var ”utmärkt” och ”friskt och gott” (NJA 1978 s. 301), vilket ansågs minska köparens skyldighet att undersöka vattenkvaliteten. På samma sätt kan en uppgift om “totalrenoverad” eller “helt utbytt” gjort att köparen inte behövde gå vidare och kontrollera kabeln eller begära kvalitetsintyg för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. En annan tumregel kan vara att ju äldre en fastighet är eller ju sämre skick den är i desto högre undersökningsplikt har man som köpare. Tänk dock på att skillnaden mellan en allmänt lovordande formulering (“fint renoverat”) och en konkret uppgift (“all el är utbytt 2022”) är mycket stor. Den senare minskar undersökningsplikten på ett sätt som det första inte gör.
- – Här finns en svaghet för köparen: kabeln var enligt din uppgift delvis synlig före köpet. En synlig del av en gammal kabel kan innebära att köparen haft en utökad undersökningsplikt, särskilt eftersom han själv är elektriker, vilket höjer kravet på vad som borde upptäckts vid en fackmässig undersökning.
- – Att elarbetet utförts av en vän, och att det inte funnits några uppgifter i köpehandlingarna om att en elfirma anlitas, talar också mot att köparen haft skäl att förutsätta att allt var professionellt gjort av behörig installatör.
- – En oklar punkt som måste flaggas, nämligen huruvida ni uttryckligen uppgett att all el var helt utbytt. Om detta stått i objektsbeskrivningen, annonsen eller muntligen lämnats som uppgift, kan köparen hävda att han förlitat sig på den uppgiften. Om det däremot endast är er uppfattning, och det inte kommunicerats som ett “utfästelse”, talar det för att felet inte är ert ansvar.
(C) Behörighetsfrågan
- – Den som utför elinstallationer behöver normalt vara behörig enligt elsäkerhetslagen.
- – Det är dock inte köparens ansvar att kontrollera behörighet före köp.
- – Det är samtidigt inte automatiskt ert fel att elarbetet gjorts av en person vars behörighet Anticimex ifrågasätter.
- – Det viktiga är om installationen i sig är säker och fackmässig. Ni uppger att elektrikern dokumenterat testen och har relevant utbildning, vilket är bra i sig.
Sammantaget är det alltså inte givet att detta är ett dolt fel, och en del talar för att köparen har svårt att nå framgång civilrättsligt, men det beror mycket på de exakta omständigheterna innan, vid och efter köpet. I praktiken kommer Anticimex göra sin egen försäkringsbedömning oavsett vad ni tycker, men det behöver inte nödvändigtvis påverka er rättsliga position.
Rekommendationer / Åtgärder
1. Begär skriftligt underlag från Anticimex. Be dem lämna ett skriftligt besked om varför de begär personnummer och hur uppgiften ska användas eftersom ni inte vill kränka någons integritet. Ni bör inte pressa elektrikern att lämna personnummer. Han kan själv annarws skriva ett intyg där han redogör för utbildning, erfarenhet och vilka arbeten som är behörighetskrävande respektive inte. Detta kan vara tillräckligt för försäkringsbedömningen.
2. Begär att Anticimex prövar ärendet oavsett. Ni kan kräva att de gör en bedömning utifrån det underlag som finns. Ni har ingen skyldighet att agera utredningsorgan åt försäkringsbolaget.
3. Kommunicera sakligt med köparen. Först och främst kan ni överväga att bara svara att ni hänvisar till försäkringsprocessen och återkommer efter beslutet. Beroende på utfallet kan ni överväga att förklara att:
- – ni inte kände till kabeln,
- – den var delvis synlig för köparen och att köparen därför borde ha undersökt den närmare,
- – ni hade ingen vetskap om något fel,
- – eventuella civilrättsliga krav bestrids med hänvisning till undersökningsplikt och att ingen utfästelse lämnats.
4. Spara all dokumentation. Viktigt om frågan senare skulle tas vidare av köparen.