Dolt fel i bostadsrätt? m.m.
Hej,
Jag har sålt en lägenhet för 1 år sedan och nu har köparen kontaktat mig. de har upplevt avloppslukt i badrummet och har undersökt golvbrunnen/vattenlåset och upptäckte då att den var trasig samt saknade o-ringar.
De hävdar att det skulle röra sig om ett dolt fel.
Vad gäller?
Är jag ersättningsskyldig och i så fall för vad? (byte av golvbrunn/vattenlås eller helrenovering av badrum)
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Bostadsrätter utgör lös egendom, varför din och köparens situation regleras i köplagen (KöpL), se 1 § här.
För att köparen ska kunna göra en säljares felansvar gällande krävs dels att det föreligger ett fel i köplagens mening, dels att felet är köprättsligt relevant. Nedan klargörs dessa begrepp.
Felbedömning
Vanligtvis överlåts bostadsrätter 'i befintligt skick'. Ett sådant förbehåll minskar - men borttar inte - en säljares felansvar. Har lägenheten sålts i befintligt skick aktualiseras KöpL 19 §. Lägenheten ska enligt 19 § anses felaktig om: (1) lägenheten inte överensstämmer med säljarens upplysningar innan köpet, (2) säljaren har underlåtit att upplysa om ett väsentligt förhållande som köparen kunde räkna med att bli upplyst om, eller (3) om lägenheten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till lägenhetens pris och övriga omständigheter kunnat räkna med.
Troligtvis är det (3) som blir aktuellt i ditt fall. Jag saknar information för att kunna göra en felbedömning på den grunden - exempelvis lägenhetens pris och andra omständigheter kring köpet. Jag ber dig återkomma till oss om du vill ha en mer utförlig bedömning av ditt läge.
(Om lägenheten inte har sålts i befintligt skick gäller andra regler, KöpL 17-18 §§. Dessa är mer generösa mot köparen än 19 §).
Relevansbedömning
Förutsatt att det föreligger ett köprättsligt fel, måste vidare ett antal krav vara uppfyllda för att köparen ska ha rätt att åberopa felet gentemot säljaren.
Av KöpL 21 § 1 st. framgår att felet måste ha funnits när bostadsrätten överläts på köparen för att kunna göras gällande. Säljarens felansvar gäller även om felet fanns vid den tidpunkten men visar sig först senare. Det går inte att med säkerhet uttala sig om felet fanns vid riskövergången med den information som jag har att tillgå.
I KöpL 20 § anges det att köparen såsom fel inte får åberopa vad denne måste antas ha känt till vid köpet. I 2 st. anges vidare att köparen inte får åberopa vad personen skulle ha upptäckt vid en undersökning, som denne trots säljarens uppmaning inte gjort.
Vad "köparen måste antas ha känt till vid köpet" tar sikte på är köparens kännedom - om köparen kände till det trasiga vattenlåset och avsaknaden av o-ringar kan denne inte göra felet gällande. Bestämmelsen ger dock inte uttryck för att köparen har någon plikt att undersöka varan före köpet.
20 § 2 st. aktualiseras om du uppmanat köparen att undersöka lägenheten, och specifikt badrummet, och denne trots detta underlåtit att företa en sådan undersökning och då inte upptäckt ett fel som skulle ha upptäcks vid en undersökning.
Det är alltså i två situationer köparen förlorar sin rätt att göra felansvar gällande: (1) om köparen faktiskt har undersökt lägenheten före köpet, eller (2) om köparen utan godtagbar anledning underlåtit säljarens uppmaning att undersöka den. Vad köparen borde ha märkt vid en sådan undersökning får han inte göra gällande mot säljaren. Det ligger alltså ofta i en köpares egna intresse att undersöka - men det föreligger ingen generell skyldighet att göra det.
Påföljd
Om det skulle vara fråga om ett fel som köparen har rätt att göra gällande mot dig såsom säljare, har köparen rätt till avhjälpande på säljarens bekostnad enligt KöpL 34 §.
Huruvida köparen har någon chans till framgång med att åberopa felansvar kan jag tyvärr inte uttala mig om, det skulle behövas mer information. Ta gärna hjälp av våra tjänster för att få en djupare bedömning av just ditt fall. Rent praktiskt antar jag att det blir fråga om att bryta ytskiktet på badrummet för att åtgärda golvbrunnen, vilket kostar en hel del - därmed blir det fråga för dig om att bestrida felansvar hur läget än ser ut.
Jag vill betona att min redogörelse beskriver hur lagens bestämmelser reglerar den uppkomna situationen - ingenting av det sagda hindrar dig och köparen från att komma överens "utanför" dessa bestämmelser, se 3 § KöpL. Jag råder dig och köparen att i så stor utsträckning som möjligt försöka komma överens om en ömsesidig lösning av situationen. Vill du ha vidare juridisk rådgivning kring just din och köparens situation, råder jag dig att kontakta oss igen.
Mvh,
