Avdrag och kapitalvinstbeskattning för fastighet i samfällighet

Question

Som medlem i en vägsamfällighet, får jag varje år uppgift för avdrag i min deklaration för min andel av ränta på lån som samfälligheten har. I samband med förberedelse av försäljning av fastighet i samfälligheten slår det mig att borde inte min andel av utgifter för samfällighetens förbättrings- och underhållsutgifter också berättiga till avdrag, men vid reavinstberäkningen? Vissa då i 5 år och andra utan tidsbegränsning enligt samma regelverk som gäller mina privata utgifter för detta?

Vad gäller för de amorteringar som samfälligheten gör på lånet? Lånet är taget för vägupprustning. Är dessa i så fall 5års eller evig avdragspost?

Om avdragsrätt: Vilka krav kan man ställa/har samfälligheten på sig, för att ta fram och delge dessa till medlem? Kan man kräva att få dessa uppgifter även retroaktivt, i så fall hur långt tillbaka i tiden (för de med evig avdragsrätt)? Kan man använda schabloner? Har man rätt att kräva uppgifter även efter man sålt och alltså inte längre är medlem? Behöver min andel av kostnaden per år uppgå till spärrbeloppet 5000 (som för egna utgifter), för att berättiga till avdrag?

Om rätt till avdrag är det väl då knutet till att inbetalning gjorts inte att själva jobbet gjorts. Vi har blivit extradebiterade för framtida underhåll, vad gäller för detta?.

Det finns även en tomtägarförening (ideell förening) som betalas till separat. Denna äger fastigheten. Hela fastigheten är dock upplåten som allmänning, förvaltad av vägföreningen.

Answer 1

Inledande bedömning

Din fråga rör hur utgifter och betalningar kopplade till en vägsamfällighet (och delvis även en tomtägarförening) ska behandlas skattemässigt vid en framtida försäljning av din fastighet, främst inom ramen för kapitalvinstberäkningen enligt inkomstskattelagen (“IL”). Jag går igenom delarna var för sig och markerar där rättsläget är beroende av omständigheter som inte fullt ut framgår av frågan.

Utgångspunkten vid kapitalvinstberäkning är att omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften samt förbättringsutgifter (44 kap. 13-14 §§ IL). För privatbostadsfastigheter preciseras detta i 45 kap. IL. Förbättringsutgifter delas upp i ny-, till- eller ombyggnad (som i princip är avdragsgilla utan tidsbegränsning) samt förbättrande reparationer och underhåll (som bara är avdragsgilla om de gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren).

När åtgärder utförs genom en samfällighet, exempelvis vägupprustning, är det inte självklart att de skattemässigt likställs med att du själv utfört åtgärden. Avgörande är om utgiften kan anses vara en förbättringsutgift hänförlig till din fastighet. Skatteverket och praxis accepterar i regel att delägarens andel av samfällighetens faktiska kostnader för ny-, till- eller ombyggnad av gemensam anläggning (såsom anläggande av ny väg eller standardhöjande ombyggnad) får räknas in i omkostnadsbeloppet. Däremot betraktas löpande drift och normalt underhåll inte som förbättringsutgifter.

Det innebär att vissa av samfällighetens förbättrings- och underhållsutgifter kan vara avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen, men endast i den utsträckning de uppfyller kriterierna för förbättringsutgifter enligt IL. För förbättrande reparationer och underhåll gäller femårsregeln. För ny-, till- eller ombyggnad finns ingen tidsgräns. Här finns en tydlig tolkningsrisk: vägupprustning kan i vissa fall ses som normalt underhåll (inte avdragsgillt utöver fem år), i andra fall som standardhöjande ombyggnad (avdragsgill utan tidsgräns). Bedömningen är i hög grad beroende av vad som faktiskt gjorts.

När det gäller amorteringar på samfällighetens lån är utgångspunkten att amortering i sig inte är en utgift, utan en återbetalning av skuld. Amorteringar är därför inte avdragsgilla vare sig löpande eller vid kapitalvinstberäkningen. Det är i stället den underliggande investeringen som kan vara relevant. Räntor är, som du noterar, avdragsgilla löpande som ränteutgifter i inkomstslaget kapital (42 kap. IL), men räntor påverkar inte omkostnadsbeloppet vid försäljning.

Om samfälligheten tar ut extra debiteringar för framtida underhåll uppstår ytterligare en gränsdragningsfråga. Skattemässigt är det normalt betalningstidpunkten som är avgörande, men för kapitalvinstavdrag krävs att betalningen kan kopplas till en faktiskt utförd förbättringsåtgärd. Förskottsbetalningar för ännu inte utfört arbete är därför problematiska och kan i praktiken sakna avdragsvärde tills åtgärden genomförts. Detta är en tydlig svaghet i frågeställningen, eftersom det inte framgår om eller när arbetena faktiskt utförts.

Spärrbeloppet om 5 000 kr följer av 45 kap. 11 § IL och gäller vid kapitalvinstberäkningen för utgifter avseende förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter. Bestämmelsen innebär att sådana utgifter endast får räknas med i omkostnadsbeloppet i den mån de sammanlagt under ett beskattningsår överstiger 5 000 kr. Bedömningen ska således göras årsvis, och det finns inget krav på att varje enskild utgift ska uppgå till detta belopp. Lagtexten gör ingen åtskillnad mellan utgifter som fastighetsägaren haft direkt och utgifter som uppkommit indirekt genom en samfällighet. I praktiken kan dock avdragsrätten bli beroende av om samfällighetens kostnader kan hänföras till förbättrande reparationer eller underhåll, fördelas på rätt beskattningsår och tillförlitligt knytas till den enskilda fastighetens andel, vilket innebär att tillämpningen i det enskilda fallet kan vara förenad med bevis- och klassificeringssvårigheter.

Vad gäller samfällighetens skyldighet att ta fram och lämna uppgifter finns ingen uttrycklig skatterättslig reglering som ålägger samfälligheten att göra detta för medlemmarnas deklarationer. Däremot följer av god förvaltning och av lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter att medlemmar har rätt till insyn i räkenskaper och beslutsunderlag. Det är rimligt att kräva specifikationer över uttaxerade belopp, vad de avser och när kostnader uppkommit. Retroaktivt kan du i regel begära tillgång till äldre räkenskaper så länge de finns bevarade, men någon uttrycklig rätt till färdigbearbetade ”skatteunderlag” finns inte. Schabloner accepteras i regel inte vid kapitalvinstberäkning; faktiska kostnader ska kunna styrkas.

Efter att du har sålt fastigheten och inte längre är medlem försvagas din rätt till information, men för tid då du var medlem bör du normalt fortfarande kunna få ut räkenskapsmaterial som rör din innehavstid, särskilt om du har ett legitimt intresse såsom skattedeklaration.

När det gäller tomtägarföreningen (ideell förening) och det förhållandet att den äger fastigheten medan vägföreningen förvaltar allmänningen, är detta en ytterligare komplikation. Avgifter till en ideell förening är i regel inte förbättringsutgifter i skatterättslig mening, om de inte tydligt kan knytas till konkreta investeringar som ökar värdet på din nyttjanderätt eller din fastighet. Här är rättsläget ofta mer restriktivt och beroende av föreningens konstruktion och vad avgifterna faktiskt finansierar.

Åtgärder

- Begär in detaljerade räkenskaper och beslut från vägsamfälligheten som visar vilka åtgärder som utförts, när de utförts och vad de kostat, uppdelat på ny-/ombyggnad respektive underhåll.

- Gör en egen sammanställning över din andel av kostnader som potentiellt kan klassas som förbättringsutgifter, och skilj tydligt mellan räntor, amorteringar och faktiska investeringar.

- Var försiktig med att räkna med förskottsbetalningar för framtida underhåll som avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen.

- Överväg att i god tid före försäljning stämma av din bedömning med Skatteverket eller skatterådgivare, särskilt i fråga om vägupprustningens klassificering.

- Säkerställ att underlag sparas även efter försäljningen, eftersom bevisbördan för avdraget ligger på dig som säljare.