Försäljning av samägd fastighet efter äktenskap

Question

Jag och min dåvarande fru köpte hennes mammas hus, hon äger lite mer än hälften, efter skilsmässan har jag bott kvar. Nu har det gått 1½ år och hon vill lägga ut huset på budgivning medans jag vill köpa ut henne. Har jag rätt att köpa ut henne och hur värderas huset?

Answer 1

Hej,

Då ni köpte huset medans ni var gifta blev det giftorättsgods, om inget annat avtalades i t.ex. äktenskapsförord. Vid ett äktenskaps upplösning ska det ske en bodelning där den gemensamma egendomen delas lika mellan makarna. Rätt till bodelning anses inte kunna bli preskriberad och din rätt till bodelning finns således kvar. Vid en bodelning ska den make som bäst behöver bostaden rätt att få den på sin lott om det kan anses skäligt. Om ni inte kan komma överens om bodelningen kan ni i rätten begära att en bodelningsförrättare utses.

Vid värderingen av fastigheten i samband med bodelning ska fastighetens marknadsvärde användas. Ett problem med just fastigheter är att vid en framtida försäljning drabbas ägaren av en realisationsvinstskatt. Av den anledningen har Högsta domstolen i NJA 1975 s. 288 uttalat att den latenta skatten vid en eventuell försäljning av fastigheten borde beaktas när fastigheten värderas vid bodelning. En exakt uträkning av skatten borde dock inte krävas utan en förenklad beräkning får göras utifrån antagande, att den make som tillskiftas fastigheten genast säljer den till ett pris som motsvarar det antagna marknadsvärdet.

Om bodelning redan skett eller fastigheten inte varit giftorättsgods blir samäganderättslagen tillämplig. Enligt lagens 2 § krävs samtliga delägares samtycke för förfogande av godset i sin helhet. Med "förfoga" åsyftas främst varje rättslig disposition, inklusive försäljning. Detta innebär att du varken har rätt att bli utköpt eller att din dåvarande fru kan tvinga dig försäljning. Däremot stadgas i 6 § att varje delägare kan ansöka till rätten att den gemensamma egendomen ska säljas genom offentlig auktion. Ansökan om detta sker till den tingsrätt där fastigheten är belägen. För att undvika försäljning kan en delägare åberopa synnerliga skäl för anstånd. Synnerliga skäl är ett högt rekvisit, men då du stadigvarande bor i fastigheten är det möjligt att du lyckas med en sådan invändning.

Vänligen,