Överlåtelse av fast egendom och avtalets fullbordan

2013-09-18 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, jag har en fråga gällande försäljning av hus och kontrakt. Vi skrev på som säljare till vårt hus på köpekontraktet, vi ångrar oss innerligt att vi sålde vårt hus. Vi sa till efter 12 dagar efter påskrift. Vi har och försökt förklara...Köparna vill inte häva köpet. De har dina bostäder kvar. Finns det något vi kan göra? Kan man ta sånna här fall som säljare till tingsrätten eller har de all laglig rätt på sin sida, har vi någon chans att häva kontraktet eller vinna i rätten? vad ska man stämma köparna för? Detta känns fruktansvärt:( Maila gärna tillbaka. Med vänlig hälsning
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Vid överlåtelse av fast egendom gäller vissa formkrav om undertecknande av köpekontrankt (jordabalken 4 kap 1 §). När formkravet är uppfyllt, som i ert fall, fullbordas köpet och äganderätten går över till köparen. Tyvärr saknar det rättslig betydelse huruvida de har kvar sin tidigare bostad eller inte och om köpekontraktet är underskrivet, betalningen erlagts och de fått tillträde till fastigheten verkar det inte som om det finns någonting att anmärka på juridiskt sett. Jordabalken https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning

Fastighetsrättsliga avtalsklausuler som inte upprepas i köpebrevet - vilka är giltiga?

2013-07-23 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Vi köpte en obebyggd fastighet år 1999 och i köpekontraktet skrevs att om köparen inom 20 år avstyckade mark och sålde från stamfastigheten så skulle säljare få del av pengarna detta inbringade. Detta villkor togs inte upp i köpebrevet som skrevs senare när köpet fullbordades. Min fråga är om detta villkor är giltigt då det ej finns med i köpebrevet utan endast i köpekontraktet.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. I 4 kap. jordabalken (JB) regleras bl.a. köp av fastigheter. I 4 kap. 3 § JB återfinns en regel som uppställer ett formkrav för särskilt viktiga avtalsklausuler. Regeln omfattar tre typer av bestämmelser, nämligen bestämmelser som innebär att 1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 2. säljaren inte ska bära sådant ansvar som avses i 4 kap. 21 § JB, eller 3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks. För giltigheten av sådana klausuler krävs att de intas i köpehandlingen. Läses regeln motsatsvis innebär den således att avtalsklausuler som inte omfattas av punktlistan ovan kan avtalas i en annan handling än köpehandlingen. De kan även avtalas muntligen. En klausul av den typ som du beskriver torde inte omfattas av någon av de i 4 kap. 3 § JB uppräknade och är därmed giltig oavsett om den upprepats i ett efter köpekontraktet upprättat köpebrev eller inte. Detta gäller givetvis under förutsättning att klausulen ifråga i övrigt är avtalsrättsligt gällande. Detta kan jag inte bedöma utifrån frågan. Inget tyder dock på att så skulle vara fallet. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. I annat fall är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Äganderättsövergång fritidshus vid sambors separation

2013-04-22 i Köpavtal
FRÅGA |Separerat - hur göra med fritidshus? Jag och min fd sambo köpte fritidshus 2007. Båda betalade lika del handpenning, vi står som 50% ägare och har delat lån. Ursprungligt lån (uppdelat på 3 lån med olika bindningstider) var 510.000:- och nu är det 381.000:- Jag har betalat lånet varje månad sedan köpet via autogiro från mitt lönekonto. Jag har betalat ytterligare ca 100.000:- från mitt eget konto för renoveringar och reparationer. Nu har vi separerat, hon vill inte ha fritidshuset men det vill jag. Jag vill veta hur vi enklast, billigast och smartast ser till att jag äger 100% av huset. Vi har inget samboavtal eller liknande.
Victoria Nilsson |Hej!Fritidshus ingår inte i bodelning mellan sambor då det inte är samboegendom, 3 § Sambolagen. För att överföra äganderätten får ni istället använda er av ett vanligt förmögenhetsrättsligt avtal, dvs. ett köpeavtal eller ett gåvobrev. Vad du ska betala för att köpa ut din sambo ur fritidshuset avgör ni själva, men naturligt är att relatera priset till ett beräknat marknadsvärde med avdrag för lån som övertas i samband med överlåtelsen. Du har dock ingen ovillkorlig rätt att ta över det gemensamma lånet, utan det är upp till er bank. Ni bör därför kontakta er bank för att undersöka möjligheterna för dig att ta över hela lånet. Vad gäller de kostnader du haft för renovering så kan ni själva avgöra om du på något sätt ska kompenseras för dem, t.ex. genom ett lägre pris.För överlåtelse av fast egendom finns det formkrav. Ni måste upprätta ett skriftligt köpeavtal/gåvobrev som ni både skriver under, se 4:1 och 4:29 Jordabalken.Sambolagen hittar du https://lagen.nu/2003:376.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar,

Äganderättens omfattning

2012-12-19 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag står i valet och kvalet att köpa en fastighet som jag själv ska bo i när en omfattande renovering är gjord.I köpeavtalet ska den nuvarande ägaren, som är ensamståend,få nyttjanderätt till egendomen så länge denne är i livet. Vad händer om denne person gifter sig och vill bo i fastigheten med sin familj? Vilken rätt har jag som fastighetsägare att begränsa detta avtal?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Som fastighetsägare har du äganderätt till din fastighet genom ditt fastighetsköp- detta innebär att du har total och full rätt till egendomen. Att nuvarande ägare ska ha nyttjanderätt till egendomen är ett annat avtal skilt från ert köpeavtal. Sådana avtal är nyttjanderätter. Detta innebär att du som ägare har vida möjligheter att i era överenskommelser om avtal sätta gränserna för hur långtgående hans framtida nyttjanderätt till din fastighet ska vara. Beroende på vad respektive part vill med nyttjanderätten finns möjlighet att begränsa denna i tid, utrymme och användning. Rent generellt betyder det att den förra ägaren inte kan ställa krav att få total kontroll över egendomen om denna gifter sig utan att köpa tillbaka egendomen.

Förköpsförbehåll avseende fast egendom

2013-08-05 i Köpavtal
FRÅGA |Fastighetsfråga: Ett gift par köpte 1988 en fastighet. Båda fick lagfart till hälften var. I samband med köpet gjorde den ena maken ett avtal med en annan familjemedlem om att denna skulle få förköpsrätt ifall fastigheten någon gång skulle säljas. Paret äga som sagt fastigheten tillsammans till var sin hälft. Men bara den ena parten har gjort avtal om förköpsrätt till denna familjemedlem. Kan Du tala om vad som gälla vid en evtl. försäljning av fastigheten. Tack på förhand.
Ronja Kleiser |Hej och tack för din fråga! För det första är det en allmän avtalsrättslig princip att ett avtal endast är bindande för avtalsparterna. Släktingen har alltså ingen rätt att åberopa avtalet mot den make som inte varit part i avtalet.När det gäller fastigheter finns i Jordabalkens fjärde kapitel(https://lagen.nu/1970:994) ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att en försäljning ska bli giltig. På grund av dessa formkrav anses det inte möjligt att avtala om framtida överlåtelser av fastigheter.Om makarna säljer fastigheten behöver avtalet alltså inte beaktas.Med vänlig hälsning,

Kan en av delägarna sälja en fastighet mot en annan delägares vilja?

2013-06-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag äger en 1/3 del i en ärvde gård efter min avlidne make, nu vill hans ena syskon ev den andre sälja gården. Jag och mina barn med familjer vi ha den kvar. Vad gäller ? Kan de sälja utan vårt samtycke. Gården används som fritids hus med tillhörande skog. Gården har funnits i släktens ägo sedan 1900.
Lars Bålman |Hej! Lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt är tillämplig, se 1 §. Enligt 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten. Hans syskon kan följaktligen inte sälja gården utan att du, som är delägare, samtycker till detta. Emellertid följer av 6 § att varje delägare får, om ni inte kommit överens om något annat, hos tingsrätten ansöka om att fastigheten för gemensam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion. Rätten får dock inte besluta detta om du som delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Vad som utgör synnerliga skäl är inte helt klart, men HD tycks vara restriktiv vid sådan prövning, se NJA 1974 s. 490 och NJA 1979 s. 562. Detta måste dock gå via beslut av domstol. Skulle hans syskon ansöka om detta, bör du absolut åberopa att det handlar om en gammal släktgård.

Är det juridiskt bindande att teckna avtal om försäljning av bostadsrätt?

2013-03-31 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! En väninna till mig hade hittat en bostadsrätt på blocket, tagit kontakt och sedan kommit överens med ägaren att hon skulle köpa den. De båda skrev ett handskrivet avtal på plats där pris och adressen till lägenheten framgick samt dagens datum. Båda skrev under och de kom överens om att betalningen och bankkontakt skulle ske när den nuvarande hyresgästen flyttat ut, ca 2 månader fram i tiden. När 2 månader hade gott tog min väninna åter kontakt enligt överenskommelse. Säljaren säger nu att hon har fått ett nytt bud ifrån annan part och att min väninna måste bjuda högre om hon vill ha lägenheten?  Får säljaren göra så här? Vilka konsekvenser leder ett avtalsbrott till och vad händer med lägenheten som min väninna skulle köpa? Har hon fortfarande rätt att köpa den? Alla lån är färdiga, hon vill ha lägenheten. Tack för en bra sida.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Huvudregeln är att ingångna avtal ska hållas, ”pacta sunt servanda”. Ett avtal är alltså juridiskt bindande för de parter som ingått det, oavsett om det har slutits muntligt eller skriftligt. Vad gäller köp av bostadsrätt krävs det dock att vissa formkrav är uppfyllda för att avtalet ska anses giltigt, se 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K6P4S1. Avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska även innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses och vilket pris som avtalats. Av den information som du har givit verkar det som att formkraven är uppfyllda i din väninnas fall – det föreligger i sådana fall ett giltigt köpeavtal. Säljaren har då inte rätt att dra sig ur köpeavtalet med hänvisning till att denne blivit erbjuden ett högre pris. Av omständigheterna verkar det alltså som att din väninna har rätt att köpa lägenheten till det pris som avtalats. Om säljaren vägrar kan hon ha rätt till skadestånd, vilket bland annat stadgas i 22 § Köplagen (https://lagen.nu/1990:931).     Med vänlig hälsning,

Övföring av äganderätt till fastighet

2012-09-29 i Köpavtal
FRÅGA |vill överlåta äganderätten 50% till annan person. vore tacksam om jag kunde få någon form av dokument för överföringen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! En överlåtelse av fastighet eller del av fastighet kan ske genom aningen gåva eller köp. Vid gåva övertar gåvomottagaren givarens inköpsvärde och kapitalskatt utgår inte. Är det istället fråga om köp utgår skatt på ev. värdestegring på fastigheten/ delen av av fastigheten. Den nya ägaren får därmed ett eget inköpspris som dennes ev. vinst vid en framtida försäljning ska beräknas utifrån. *Följande formkrav gäller för gåvobrev:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning. -Att det tydligt framgår att givaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten -som överlåtes, exempelvis ½ om det är hälften. -Att gåvohandlingen är undertecknad av både givare och gåvotagare. -Att givarens namnteckning är bevittnad av två personer. *Följande formkrav gäller för överlåtelsehandling vid köp:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning -Att det tydligt framgår att säljaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten som överlåts, exempelvis ½ om det är hälften -Att köpeskillingen är redovisad -Att köpehandlingen är undertecknad av både säljare och köpare -Att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer Om säljaren är gift/har varit gift ska den andra maken godkänna försäljningen. Godkännandet ska göras skriftligen i själva köpehandlingen eller i separat bilaga. Alternativt ska handling skickas in som visar att makesamtycke/före detta makesamtycke inte behövs. Blankett för att ansöka om lagfart finner du på inskrivningsmyndighetens (lantmäteriet) hemsida. Länk till dessa blanketter finner du nedan. http://lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 Vänligen,