Är det juridiskt bindande att teckna avtal om försäljning av bostadsrätt?

2013-03-31 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! En väninna till mig hade hittat en bostadsrätt på blocket, tagit kontakt och sedan kommit överens med ägaren att hon skulle köpa den. De båda skrev ett handskrivet avtal på plats där pris och adressen till lägenheten framgick samt dagens datum. Båda skrev under och de kom överens om att betalningen och bankkontakt skulle ske när den nuvarande hyresgästen flyttat ut, ca 2 månader fram i tiden. När 2 månader hade gott tog min väninna åter kontakt enligt överenskommelse. Säljaren säger nu att hon har fått ett nytt bud ifrån annan part och att min väninna måste bjuda högre om hon vill ha lägenheten?  Får säljaren göra så här? Vilka konsekvenser leder ett avtalsbrott till och vad händer med lägenheten som min väninna skulle köpa? Har hon fortfarande rätt att köpa den? Alla lån är färdiga, hon vill ha lägenheten. Tack för en bra sida.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Huvudregeln är att ingångna avtal ska hållas, ”pacta sunt servanda”. Ett avtal är alltså juridiskt bindande för de parter som ingått det, oavsett om det har slutits muntligt eller skriftligt. Vad gäller köp av bostadsrätt krävs det dock att vissa formkrav är uppfyllda för att avtalet ska anses giltigt, se 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K6P4S1. Avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska även innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses och vilket pris som avtalats. Av den information som du har givit verkar det som att formkraven är uppfyllda i din väninnas fall – det föreligger i sådana fall ett giltigt köpeavtal. Säljaren har då inte rätt att dra sig ur köpeavtalet med hänvisning till att denne blivit erbjuden ett högre pris. Av omständigheterna verkar det alltså som att din väninna har rätt att köpa lägenheten till det pris som avtalats. Om säljaren vägrar kan hon ha rätt till skadestånd, vilket bland annat stadgas i 22 § Köplagen (https://lagen.nu/1990:931).     Med vänlig hälsning,

Övföring av äganderätt till fastighet

2012-09-29 i Köpavtal
FRÅGA |vill överlåta äganderätten 50% till annan person. vore tacksam om jag kunde få någon form av dokument för överföringen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! En överlåtelse av fastighet eller del av fastighet kan ske genom aningen gåva eller köp. Vid gåva övertar gåvomottagaren givarens inköpsvärde och kapitalskatt utgår inte. Är det istället fråga om köp utgår skatt på ev. värdestegring på fastigheten/ delen av av fastigheten. Den nya ägaren får därmed ett eget inköpspris som dennes ev. vinst vid en framtida försäljning ska beräknas utifrån. *Följande formkrav gäller för gåvobrev:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning. -Att det tydligt framgår att givaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten -som överlåtes, exempelvis ½ om det är hälften. -Att gåvohandlingen är undertecknad av både givare och gåvotagare. -Att givarens namnteckning är bevittnad av två personer. *Följande formkrav gäller för överlåtelsehandling vid köp:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning -Att det tydligt framgår att säljaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten som överlåts, exempelvis ½ om det är hälften -Att köpeskillingen är redovisad -Att köpehandlingen är undertecknad av både säljare och köpare -Att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer Om säljaren är gift/har varit gift ska den andra maken godkänna försäljningen. Godkännandet ska göras skriftligen i själva köpehandlingen eller i separat bilaga. Alternativt ska handling skickas in som visar att makesamtycke/före detta makesamtycke inte behövs. Blankett för att ansöka om lagfart finner du på inskrivningsmyndighetens (lantmäteriet) hemsida. Länk till dessa blanketter finner du nedan. http://lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 Vänligen,

Sälja bostadsrätt privat

2012-09-10 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Undrar vad det är för skillnad att sälja en bostadsrätt privat eller genom mäklare. Min dotter ska skiljas och behöver ett överlappnings lån på 1 mån till en ny lägenhet. Har skickat alla papper till bank men kan inte få det . Varför?
Johan Wahlbom |Hej! Tack för att du vänt dig till oss på Lawline med din fråga. En stor skillnad mellan att sälja en bostadsrätt privat respektive med hjälp av en mäklare är att den sistnämnda kan bistå med alla avtal och övrig juridisk expertis i och med överlåtelsen av bostadsrätten. Exempel på hur ett överlåtelseavtal kan dock finnas på Internet för den som ändå vill sälja privat. För till exempel HSB-fastigheter finns följande standardiserade avtal: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.129599.1331716342!/%C3%B6verl%C3%A5telseavtal_av_bostadsr%C3%A4tt2011.pdf På följande sida (Juridikfokus) kan en person, för en mindre summa pengar, köpa ett standardiserat avtal: http://www.juridikfokus.se/blanketter/index.php?kategori=1&gclid=CJjWtqT7qrICFcotmAodUUkA3Q Förutom avtalsfrågan finns det såklart flera mer praktiska skillnader. När säljaren betalar en mäklare gör han/hon det bland annat i syfte att slippa all administration (kontakta bostadsrättsföreningen med mera) bakom försäljningen. Vid en privataffär bör parterna kontakta sina respektive banker, om bostadsrätten är pantsatt respektive ska pantsättas i syfte att få ett lån, och särskilt upplysa dessa om affärens privata natur. Anledningen är helt enkelt att vid bostadsköp handlar det oftast om stora summor pengar och om då affären gjorts upp privat kan det hända att bankerna gärna vill ha lite mer insyn än om affären slutits med hjälp av en auktoriserad mäklare. Gällande er dotters avslag gällande överlappningslån. Rörande denna fråga kan jag tyvärr bara spekulera och i sådana fall är det bättre att ni vänder er till er bank för ett bättre svar. Bästa hälsningar Johan Wahlbom

Avtalsform vid fastighetsköp

2012-04-02 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller vid ett fastighetsköp. Säljaren vill behålla en kamin i fastigheten vilket köparen går med på, detta endast muntligt. Köpekontraktet är skrivet men där står ingenting om kaminen, vad gäller? Kan köparen ändra sig eller är den muntliga överrenskommelsen giltig?
Malin Palm |Hej och tack för din fråga! Vid köp av fastighet gäller formkrav enligt svensk rätt. Detta innebär att ett skriftligt avtal måste skrivas vid köp av fastighet, vilket även skett i detta fall i och med köpekontraktet. Vidare ingår vissa tillbehör till en fastighet i fastigheten vid köpet. Ett sådant byggnadstillbehör utgör exempelvis en kamin. För att denna kamin således inte skall omfattas av köpet måste detta tas med i köpekontraktet eller kaminen måste avlägsnas innan visning av fastigheten. Ett muntligt avtal om kaminen är i detta fall tyvärr inte ett giltigt avtal då det enligt lag råder formkrav vid köp av fastighet. Hoppas jag besvarat din fråga! Vänligen, Malin

Äganderättens omfattning

2012-12-19 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag står i valet och kvalet att köpa en fastighet som jag själv ska bo i när en omfattande renovering är gjord.I köpeavtalet ska den nuvarande ägaren, som är ensamståend,få nyttjanderätt till egendomen så länge denne är i livet. Vad händer om denne person gifter sig och vill bo i fastigheten med sin familj? Vilken rätt har jag som fastighetsägare att begränsa detta avtal?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Som fastighetsägare har du äganderätt till din fastighet genom ditt fastighetsköp- detta innebär att du har total och full rätt till egendomen. Att nuvarande ägare ska ha nyttjanderätt till egendomen är ett annat avtal skilt från ert köpeavtal. Sådana avtal är nyttjanderätter. Detta innebär att du som ägare har vida möjligheter att i era överenskommelser om avtal sätta gränserna för hur långtgående hans framtida nyttjanderätt till din fastighet ska vara. Beroende på vad respektive part vill med nyttjanderätten finns möjlighet att begränsa denna i tid, utrymme och användning. Rent generellt betyder det att den förra ägaren inte kan ställa krav att få total kontroll över egendomen om denna gifter sig utan att köpa tillbaka egendomen.

Avtal om att i framtiden försälja fastighet

2012-09-18 i Köpavtal
FRÅGA |MIn mammas nya sambo vill bli delägare i huset med 50%. Tanken är att jag ska få köpa huset om ca 3 år. till ett rabatterat pris. Min fråga är om något papper kan upprättas för detta? Kan min mammas nya sambo som delägare hävda att han inte vill sälja det om 3 år till mig?
Sebastian Fahlgren |Hej och tack för din fråga. Huvudregeln i svensk rätt är att det råder avtalsfrihet. I praktiken innebär detta att man i princip kan avtala om vad som helst. Därmed är det fullt möjligt att upprätta ett bindande avtal med innehållet att du från din mamma och dennes sambo ska få förvärva fastigheten vid en viss tidpunkt och till ett viss i förväg fastställt pris. Det förefaller dock märkligt att din mors nya sambo insisterar på att bli samägare till fastigheten om avsikten är att du inom en snar framtid ska få förvärva den till ett rabatterat pris. Avtalet bör därmed rimligen upprättas innan din mors nya sambo blir ägare till fastigheten, när denne efter förvärvet kan motsätta sig att upprätta något avtal. Lag om samäganderätt bör dock i sammanhanget uppmärksammas. För det fall din mors nya sambo blir ägare till fastigheten blir din mor och dennes sambo samägare till fastigheten. Lag om samäganderätt blir då tillämplig. Av 6 § samäganderättslagen framgår att varje ägare har rätt att ansöka om försäljning av fastigheten, såvida ingenting annat har avtalats mellan ägarna. Det innebär att, om avtal saknas, kan var och en av samägarna kan ansöka hos tingsrätten att försäljning av fastigheten skall ske. Fastigheten säljs då dock till högstbjudande. Lag om samäganderätt finner du här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen

Delägares samtycke och nödvändig fastighetsbildning.

2012-08-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, 5 syskon äger en gård med tillhörande skog ihop. Om en släkting får förvärva 4 av dessa 5 delar. Vad har den sista delen för rättigheter? Måste den sälja sin del i något fall?
Lars Bålman |Tack för din fråga. Nej, den sista delen måste inte säljas. Observera dock att ett sådant köp inte får ske utan att samtliga fem syskon som är delägare i fastigheten har gått med på försäljningen, 2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Dessutom är det så att köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, ska verkställas på grundval av köpet. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna, 4 kap. 7-8 §§ jordabalken (1970:994). Med andra ord: om inte fastighetsbildning sker i samband med köpet i överensstämmelse med fastighetsbildningslagen (1970:988), så blir antingen köpet ogiltigt, eller så blir den nye ägaren endast delägare i hela fastigheten. Det blir fråga om antingen avstyckning eller klyvning och lantmäterimyndighetens medverkan är nödvändig. Lagarna hämtade från lagen.nu

Återgångsklausuls giltighet vid gåva av fastighet

2012-03-08 i Köpavtal
FRÅGA |Vi är en sällskap som planerar att bygga en ekoby. En bekant vill skänka oss den mark vi behöver, under förutsättningen att han kan försäkra sig om att den används till just detta. Kan vi i gåvobrevet skriva in ett förbehåll som säger något i stil med: "Om inte uppförandet av två bostadsfastigheter fullbordats på egendomen inom 5 år efter överlåtelsen, så har givaren, eller dennes arvtagare, rätten att åter kräva lagfart på egendomen"
Emma Lampe |Hej, och tack för din fråga! Ja, det är möjligt att i gåvobrevet ta med ett förbehåll liknande det du angivit ovan. Vid gåva av fastighet är det tillåtet för givaren att ställa upp villkor som ska gälla för gåvan och som innebär att gåvan ska återgå om gåvotagaren använder fastigheten för andra ändamål, dvs. att man avtalar om en återgångsklausul. Återgångsklausulen med de villkor som gäller kring denna ska tas med i själva gåvobrevet. Gåvobrevet ska upprättas skriftligen och undertecknas av båda parter, se 4 kap. 29 § i Jordabalken och 4 kap. 1 § i samma lag (https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 ). De tidsgränser som gäller vid villkorade köp av fastighet, se 4 kap. 4 § i Jordabalken, gäller inte för gåva. Vid gåva av fastighet med en återgångsklausul som gäller i mer än två år finns dock den begränsningen att skulle gåvotagaren överlåta fastigheten till en tredje part, kan gåvogivaren inte kräva tillbaka fastigheten av den tredje parten. Gåvogivaren har i en sådan situation istället rätt att kräva gåvans värde av gåvotagaren för det fall att återgångsklausulen kan göras gällande, se 4 kap 30 § (https://lagen.nu/1970:994#K4P30S1 ). Med vänliga hälsningar,