Hembud och förtursrätt vid fastighetsöverlåtelse

2016-04-14 i Köpavtal
FRÅGA |Går det att villkora en försäljning av fastighet? Det gäller ett syskon ska köpa ut det andra syskonet ur en fastighet de ärvt och syskonet (som köps ut) vill ha en försäkran att om fastigheten i framtiden ska säljas till en utomstående, har syskonet förtur/"första tjing" att köpa fastigheten till marknadsvärde. Syskonet vill alltså inte gå före arvsrätten, utan det gäller endast om huset ska säljas till någon utanför familjen (utifall att syskonen är oense eller dylikt).
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler som gäller vid överlåtelse av fastighet finns i jordabalken (JB), främst i kapital 4.Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Enligt 4:1 JB är minimikraven som följande: avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och skall innehålla information om köpobjektet och köpeskillingen. Det skall dessutom finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Slutligen skall den undertecknas av både säljaren och köparen. Det finns inga krav på att ett köpebrev måste dessutom upprättas men om detta görs skall formkravet i 4:1 JB följas även för köpebrevet, 4:2 JB. Utöver det ovannämnda får parterna avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor skall också tas med skriftligen i köpehandlingen,4:3-4 JB (samt i köpebrevet om ett sådant finns, 4:6 JB). Det går däremot inte att villkora försäljningen på det sättet du beskrev, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor inte giltigt. Hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om det ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort sin del av fastigheten till det andra (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. Villkoret skall då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4:3 JB, se 4:29 JB. För att vara säkert bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Om det t.ex. står att “fastigheten får inte säljas till tredje man” så kan den ändå ges bort vidare som gåva. Personkretsen d.v.s. vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen. Med vänlig hälsning,

Fråga om utformning av köpehandling för fast egendom

2016-03-14 i Köpavtal
FRÅGA |jag behöver en mall för ett köpeavtal för fastighet
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din frågeställning! När det kommer till köp av fast egendom är det Jordabalkens 4 kap. (JB) som reglerar detta. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt fordras att det upprättats en köpehandling som uppfyller de s.k. formkraven i JB 4:1. Där föreskrivs bl.a. att köpeavtalet måste undertecknas såväl av säljare som av köpare, att köpeskillingen framgår samt därtill en förklaring att säljaren överlåter egendomen på köparen. Såvitt man avser att villkora köpet måste även vissa slag av villkor som står att utläsa i JB 4:3 upptas i köpehandlingen. Dessa villkor avser om köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, om säljaren inte ska bära s.k. hemulsansvar eller som avser köparens rätt att bl.a. vidare överlåta fastigheten. Med hemulsansvar förstås säljarens ansvar för att fastigheten verkligen är dennes, jfr JB 4:21. En exakt utformning av en mall för köpeavtal är dessvärre inget som ingår i Lawlines gratisrådgivning, eftersom detta är en tjänst som Lawline explicit säljer. Är du intresserad av att upprätta en köpehandling genom Lawline kan du använda dig av vår prisvärda tjänst för just detta som du hittar här. Med vänlig hälsning,

Muntligt avtal om pris för försäljning av bostadsrätt - bindande?

2016-01-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Min fråga gäller överlåtelse av bostadsrätt. När är ett anbud bindande gentemot en specifik köpare. Är det överhuvudtaget bindande ( i väntan på accept) om man endast muntligen talat om vilket pris man är villig att sälja bostadsrätten för. Jag har nämligen sagt till spekulanten att jag godtar en köpeskilling på 2000000. Han är villig att betala detta. Nu vill jag inte längre sälja för den summan utan istället för 2,1. Är jag nu bunden att sälja till honom för 2000000?
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som du antyder i din fråga är huvudregeln i svensk rätt att muntliga avtal är bindande i samma utsträckning som skriftliga sådana. Den vanligaste modellen som används för att utröna om ett avtal kommit till stånd är då den s.k. anbud-accept modellen. Enligt denna huvudregel skulle det alltså ha uppkommit ett bindande muntligt avtal i den situation som du beskriver.Det finns emellertid vissa situationer föreskrivna i lag, där ett avtals giltighet är beroende av att vissa formkrav är uppfyllda. För bland annat överlåtelse av fast egendom och bostadsrätter finns sådana formkrav uppställda i lag.Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (BRL) så måste ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt ”upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen”. Vidare måste ”köpehandlingen…innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris”. Mot bakgrund av informationen i din fråga verkar inget sådant skriftligt avtal ha upprättats mellan dig och den tänkta köparen. Du är således inte bunden av det muntliga avtal som du nämner, och du är således därför inte heller bunden att sälja lägenheten till honom för 2 miljoner kronor. Till sist kan också sägas att detta också innebär att köparen inte kan framföra några anspråk mot dig på denna grund.Hoppas du anser att jag besvarat din fråga. Återstår några oklarheter, eller har mitt svar väckt nya frågor, så är du välkommen att återkomma med dessa i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet och försäljning av andel i fastighet

2015-11-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Min mor vill skänka sitt fritidshus till oss barn ( jag och min bror). Hur ska hon göra, vilka papper ska hon skaffa sig? Hon är gammal och lite dement och behöver hjälp. Min bror vill sedan köpa av mig min del vilket jag kan gå med på. Jag har sagt att det är förutsatt att han köper för rätt pris. Han tror att han kan köpa av mig min del billigt, medan jag menar att om vi inte är överens blir det försäljning. Jag är inte ute efter något överpris, men rätt ska vara rätt och jag har planer på att ta hjälp av en mäklare för värdering. Detta för att jag inte ska bli lurad. Hur tycker ni att jag ska resonera? Tusen tack för hjälpen på förhand. MVH
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Överlåtelsen från er mor till dig och din brorDet din mor behöver göra för att ge bort fastigheten till er är att upprätta ett gåvobrev (4:29 samt 4:1 jordabalken. Det innebär att ni måste upprätta en skriftlig handling som skrivs under av din mor, dig och din bror. I handlingen måste det framgå att fastigheten (ange fastighetens namn, t.ex. fastigheten Berga 1:8 i Lyckeby kommun) ska överlåtas till till dig och din bror och att det är en gåva (dvs. att köpeskilling ej ska utgå). Dessutom måste din mors namnteckning vara styrkt av två vittnen för att du och din bror ska kunna lagföras på fastigheten (20:7 1 p jordabalken). När den här gåvohandlingen har upprättats är du och din bror ägare av fastigheten.Som ägare av en fastighet ska man söka lagfart (inskrivning av förvärvet) hos Lantmäterimyndigheten (20:1 jordabalken). Det här ska göras inom två månader från att gåvohandlingen upprättas. I din och din brors ansökan om lagfart ska ni bifoga gåvohandlingen (20:5 jordbalken). Mer information om hur ansökan ska göras hittar ni på Lantmäterimyndighetens hemsida: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/. 2. Överlåtelsen från dig till din brorDu behöver inte sälja till något visst pris till din bror. Om han inte går med på det pris du vill sälja för har du rätt att sälja din egen andel i fastigheten (jfr 2 § samäganderättslagen). Ett annat alternativ är att du ansöker hos tingsrätten om att hela fastighetens säljas på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Så länge det inte finns synnerliga skäl att ej sälja, t.ex. att det just nu är dåligt konjunkturläge, kommer försäljning då att ske av hela fastigheten.Om du vill sälja din del av fastigheten till din bror måste en köpehandling upprättas på samma sätt som i fråga om gåvohandlingen ovan. Din bror kommer vidare vara tvungen att söka lagfart för sitt förvärv.Hoppas att du har fått svar på dina frågor!Vänligen,

Upprätta avtal vid bostadsförsäljning

2016-03-29 i Köpavtal
FRÅGA |Tänkte sälja mitt hus privat och utan mäklare. Jag behöver hjälp med att skriva ett juridiskt bindande kontrakt vid bostadsförsäljning. Hjälper lawline till med sånt och vad kostar det mig i så fall?
Lejla Alic |Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline!Lawline hjälper dig att skräddarsy ditt avtal utifrån just din situation. Detta görs till fasta och låga priser. Att avtalen skräddarsys är mycket bättre än användande av standardmallar då dessa inte tar hänsyn till individuella förutsättningar och önskemål. Lawlines avtalstjänst möjliggör att ett avtal upprättas genom att en digital jurist på Lawline ställer frågor för att sedan med informationen utforma ett skräddarsytt juridiskt dokument. Välj något av dokumenten nedan i länken och besvara några frågor så skapas avtalet på direkten – redo att skrivas ut och undertecknas!För mer information om hur du går tillväga och kontaktuppgifter, se här. Lycka till med försäljningen!Vänliga hälsningar,

Fråga om möjligheter för att köpa ut delägare ur samägd egendom

2016-03-08 i Köpavtal
FRÅGA |jag och min syster har fått ett arv bestående av en fastighet. Nu vill jag köpa ut henne hur gör jag då .Om inte hon vill vad gör jag då. Tack
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din juridiska frågeställning!När egendom är samägd står det i regel delägarna fritt att sälja sina respektive andelar av egendomen. För fast egendom fordras dock att vissa formkrav iakttas för att köpet ska bli giltigt. Det går inte att på något sätt tvinga någon att med giltig verkan sälja något mot dennes vilja. Däremot kan du alltid föreslå en försäljning där du är beredd att betala motsvarande belopp som skulle ha erhållits på den öppna fastighetsmarknaden, eller annat belopp som ni båda kan komma överens om. Skulle det vara så att din syster nekar till en försäljning är ett alternativ att enligt Samägandelagen påkalla ett förfarande där egendomen säljs genom offentlig auktion. Här kan det tillskrivas förbehåll för lägsta accepterade köpeskilling, jfr Samägandelagen 6 § och 9 §. Vid en sådan auktion föreligger inget hinder att du själv – trots delägarskap – ropar hem egendomen, dock med risken att någon annan bjuder högre. Behöver du hjälp att ta fram ett köpekontrakt som du och din syster kan använda er utav eller vidare vägledning för hur du kan gå tillväga för att få fastigheten försåld på offentlig auktion rekommenderar jag att du kontaktar någon av våra fasta jurister här på Lawline. En sådan kan nås snabbt och enkelt genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Köp av fastighet

2015-12-13 i Köpavtal
FRÅGA |Vår mamma dog i sept-2015 och nu vill jag köpa ut mina fyra syskon och jag har lämnat ett bud som de inte godtar, de vill ha mycket mer och mer än vad huset troligtvis är värt.Jag får inget syskon-pris!Redan 2001 ville mamma sälja huset till mig för taxeringsvärdet och vi skrev ett köpebrev då, originalet har jag.Mina två systrar förbjöd då min mor att genomföra köpet och då mamma inte ville ha bråk så blev det inget köp för mig.Kan jag använda detta köpebrev, undertecknat av mamma och mig och bevittnat av fyra personer, för att få ned priset eller t.om. få huset till taxeringsvärdet 2001?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar av frågan att det rör sig om en fastighet med ett hus, då är jordabalken (JB) (se här) tillämplig.Enligt 4 kap 1 § JB finns det vissa formkrav för köpeavtal när man ska köpa en fastighet. Köpeavtalet måste innehålla underskrift av köpare och säljare, köpeskilling, vilken fastighet det gäller och en överlåtelseförklaring från säljaren. Dessa formkrav innebär att avtal om framtida köp av fastighet är ogiltiga. Eftersom att ditt köpebrev är sedan 2001 gäller det inte för det fastighetsköp som du vill göra nu. Självklart kan du visa upp köpebrevet för dina syskon för att visa att din mamma ville sälja fastigheten till dig, men det finns inget bindande avtal mellan dig och din mamma. Fastigheten har dessutom säkert ökat i värde sedan 2001 så jag tror att det kan vara svårt att få ner priset till det som du och din mamma avtalat om.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Husköp, formkrav och bodelning

2015-09-07 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag genomgår just nu en skilsmässa där vi i stort sett är helt överens om hur vi delar på allt, förutom huset.Vi skrev äktenskapsord när vi gifte oss så vi har ingen rätt på varandras saker eller pengar som vi hade med oss in i äktenskapet. frågan är hur vi ställer oss till huset, det köptes tillsammans för ett antal år sedan men på ett litet speciellt sätt. Då jag hade skulder så hjälpte hennes föräldrar till med dels att stå för min del av lånet gentemot banken dels att låna ut en summa själva. Alltså köptes huset av min fru och hennes mamma. Uppgörelsen var att den dagen jag blev skuldfri så skulle jag ta över min del av lånet vilket jag också gjorde. Jag står nu på halva lånet till huset men är juridiskt blåst? eller?Det är inte så att jag vill gå in och sälja huset för jag vill att mina barn ska bo kvar där men jag behöver veta om jag har någon rätt i det här eller inte.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!ÖverlåtelseOm jag förstår dig rätt har ni aldrig överlåtit en del av huset på dig, och huset "står inte på dig" till någon del. I samband med att du tog över en andel av lånet kunde ni ha avtalat att halva huset skulle övergå på dig; det hade då betraktats som att du "köpte" huset genom att ta över halva lånet.Om det skulle vara så att huset står "på ofri grund" (det vill säga att marken inte var innefattad i köpet) skulle det inte finnas några särskilda formkrav vid avtal om överlåtelse. Du kunde då hävda att halva huset hade gått över till dig då du tog över lånen om det var det ni bestämde sinsemellan. I så fall skulle det vara en bevisfråga om du ägde halva huset eller inte. Om marken däremot ingick, är huset juridiskt en fastighet och det finns särskilda formkrav för överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och underskrivet samt innehålla uppgift om betalningen (t.ex. övertagande av ett lån). Finns inget sådant avtal har du inte juridiskt köpt "din del" av huset (Se Jordabalken 4 kap. 1 § för formkraven)Kort sagt hänger det alltså på frågan om huset är en fastighet eller inte samt om det finns ett avtal eller ej. Rör det sig om ett hus som står på annans mark kan du hävda även ett muntligt avtal, men ingår marken är huset en fastighet och ett skriftligt avtal krävs. Är inte dessa krav uppfyllda, har du alltså tyvärr ingen rätt till huset.BodelningÄven om du nu inte skulle äga någon del av huset, skall det ingå i bodelningen såvida det inte utgör "enskild egendom". Enskild egendom kan uppstå genom att man har ett äktenskapsförord som säger att viss egendom (eller all egendom) är enskild, samt genom arv eller gåva (se Äktenskapsbalken 7 kap. 2 §). Om hela huset har stått på din fru sedan köpet krävs det äktenskapsförord för att det skall vara enskild egendom. Har ni inte skrivit något sådant kan du ha rätt till en del av huset!Vid bodelningen lägger man ihop all egendom som inte är enskild efter att varje make har fått "dra av" sina skulder. Man delar sedan på det belopp man får fram, vilket resulterar i att den ena maken skall ge över (valfri) egendom till den andra maken till det värde som krävs för att uppnå delningen.Exempel:A och B är gifta. A äger den gemensamma bostaden, vilket är ett hus som är värt 1 200 000 kr samt annan egendom till värdet 150 000. B äger egendom till värdet 200 000 kr. A har skulder på 800 000 kr (bland annat huslånet) och B har skulder på 100 000 kr. Ingen egendom är enskild.Vid bodelningen lägger man ihop A:s egendom minus skulderna (1 200 000 + 150 000 - 800 000 = 550 000 kr) med B:s egendom minus skulderna (200 000 - 100 000 = 100 000 kr). Det sammanlagda värdet blir 650 000 kr. Av detta skall varje make få 325 000 kr.Eftersom A har mest egendom, skall A till B lämna över egendom till värdet 225 000 kr (B har ju redan 100 000 kr av egendomen).A kan välja vilken egendom som helst att ersätta B med. A väljer att ge B en andel i huset (225 000/1 200 000 = 0,1875), vilken blir på nära 19 %.SammanfattningOm huset inte i juridisk mening är en fastighet kan du kanske hävda att du har tagit över hälften i och med att du tog över lånen, åtminstone om ni har sagt det muntligt. Om huset är en fastighet har du ingen äganderätt till det om ni inte har ett skriftligt avtal. I vilket fall ingår huset i bodelningen, och du kan ha rätt till en del egendom (t.ex. en andel i huset) på grund av detta. Hur som helst får ni avtala om vilken fördelning vid bodelningen ni vill. Går din fru med på att ge dig en del av huset, är detta naturligtvis tillåtet. Min åsikt är att detta vore rättvist med tanke på att du har tagit över halva lånet.Hör gärna av dig igen om det är något mer du undrar!Hälsningar,