Formkrav vid fastighetsförsäljning

2012-02-17 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Jag och min syster har tillsammans ärvt en fastighet. Hon vill ha kvar den inte jag och vi tänkte göra det enklaste och skifta fastigheten till henne och hon betalar mig. Vad för sorts dokument eller avtal ska det finnas emellan oss för att göra detta?
Azra Skorupan |Hej och tack för din fråga. Formföreskrifterna för köp av fastighet finns i 4 kap. 1§ Jordabalken och bestämmelsen finner du genom att följa länken: https://lagen.nu/1970:994. Det du och din syster skall göra är att upprätta ett skriftligt köpeavtal undertecknat av er båda. Kravet är alltså att handlingen undertecknas av både köparen och säljaren. Därtill skall avtalet innehålla en tydlig viljeförklaring om att fastigheten överlåts samt en uppgift om köpeskillingen. Givetvis skall även fastigheten specificeras i avtalet. Lycka till! Med vänlig hälsning

Fullgörelse av köp av bostadsrätt

2012-01-29 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har skrivit på ett mäklarköpekontrakt och betalat handpenning för en bostadsrätt under förutsättning att samme maklare kan sälja min nuvarande bostadsrätt (jag har även skrivit på ett s k vanligt tremånaders mäklarkontrakt för detta ändamål). Nu undrar jag vad som händer om jag måste bryta köpeavtalet på grund av att mäklaren inte kan sälja min nuvarande bostadsrätt?
Maria Kronvall |Hej och tack för din fråga! Jag antar att din fråga rör ditt förhållande till säljaren och huruvida du är skyldig att fullgöra köpet även fast du inte får din nuvarande bostadsrätt såld. Bostadsrätter är att betrakta som lös egendom. Huvudregeln vid köp av gäller lös egendom är att inga formkrav behöver vara uppfyllda för att köpet ska bli giltigt. Vid köp av bostadsrätt gäller dock enligt 6 kap 4 § bostadsättslagen (1991:614) (https://lagen.nu/1991:614) att köpeavtalet måste vara skriftligt och innehålla priset och vilken bostadsrätt köper rör. Förutsatt att du och säljaren har skrivit på ett sådant giltigt skriftligt avtal är du alltså bunden av avtalet, vilket verkar vara fallet att döma av din fråga. Det finns dock ingenting som hindrar att villkor för köpets fullbordan tas in i köpeavtalet. Det är således helt okej att föra in ett sådant villkor som ni har gjort om att köpet endast måste fullgöras om mäklaren lyckas sälja din nuvarande bostadsrätt. Detta innebär att om mäklaren inte lyckas sälja din nuvarande bostadsrätt har du inte skyldighet att fullgöra köpet och du har då rätt att få tillbaka din handpenning från säljaren. Om jag har förstått din fråga rätt har ni avtalat om att mäklaren har tre månader på sig att sälja din bostadsrätt enligt det separata mäklarkontraktet. Ifall säljaren vet om detta och det är denna tid ni har kommit överens om i köpeavtalet så är du endast skyldig att fullgöra köpet om mäklaren lyckas sälja bostadsrätten inom tre månader. Annars är det en tolkningsfråga hur länge villkoret gäller och du bör läsa avtalsvillkoret noga, och kanske prata med säljaren så att ni är överens om vad villkoret innebär mer bestämt. Med vänliga hälsningar,

sakrätt till fast egendom

2011-09-12 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har egentligen två frågor. Vi säger att Anna har köpt ett sommarhus av Gunilla för 500 000 kr som hon redan betalat och skrivit kontrakt på. Men Gunilla tycker att det priset var aningen lågt, så hon kontaktar en annan spekulant (Johannes) som är villig att betala 200 000 kr mer än Anna gjort. Så Gunilla skriver kontrakt med Johannes också. Vem är då den rätta ägaren till sommarstugan? Anna eller Johannes? Och krävs det att någon utomstående bevittnar när man skriver under ett köpekontrakt?
Lina Radovic |Om säljaren sålt sommarstugan till flera personer, har den person som först söker inskrivning företräde, enligt 17 kap. 1 § JB. Om den personen dock visste om att sommarstugan var såld till någon annan först, och alltså var i ond tro, spelar det ingen roll om han/hon först sökte inskrivning, 17 kap. 2 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Formkraven för fastighetsköp framgår av 4 kap. 1 § JB. Bevittning krävs inte för att köpekontraktet ska vara giltigt. Det underlättar dock att köpekontraktet är bevittnat när köparen sedan ansöker om lagfart. Se 20 kap. 7 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning

Fast egendom som gåva

2011-08-29 i Köpavtal
FRÅGA |Min sambo vill ge hälften av vårt hus som gåva till mig. Han står nu som ensam ägare. Hur formulerar vi detta i ett gåvobrev?
Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid gåva beträffande fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se: https://lagen.nu/1970:994#K4 Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva. Det ni behöver göra är att upprätta en handling om överlåtelse av en del av fastigheten från honom till dig. Detta ska ske i enlighet med Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse. I Jordabalken 4 kap. 1 § stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren ska skriva under. Det ska även finnas en förklaring att fastigheten/del av fastigheten överlåts till köparen/mottagaren. Det ska också framgå vilken fastighet det gäller samt finnas uppgift om köpeskilling. Eftersom det är en gåva ska det stå att köpeskillingen är noll kronor. (Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen.) Gåvobrevet används sedan vid ansökan om lagfart, vilket normalt görs av den nya ägaren. Lagfart ansöker man om hos Lantmäteriet. Med vänliga hälsningar

Var går gränsen för gåva av fastighet?

2012-01-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, kan jag ge ett hus i gåva till en kompis "ej släkt"? Kan han överta lånet/Kan han ta nya lån för att det ska räknas som gåva? Det finns lån på 1,9milj taxeringsvärde 1.4 milj.Försäljningsvärde 2,5 milj. MVH
Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid gåva beträffande fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se: https://lagen.nu/1970:994#K4. Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva. Det finns inget som hindrar att mottagaren av gåvan är en kompis eller en annan person. Det ni behöver göra är att upprätta en handling om överlåtelse av fastigheten från dig till din kompis, i form av ett gåvobrev eller ett köpebrev. Denna handling ska stämma överens med Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse. I Jordabalken 4 kap. 1 § stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren ska skriva under. Det ska även finnas en förklaring att fastigheten överlåts till mottagaren. Det ska också framgå vilken fastighet det gäller och även finnas en uppgift om köpeskilling. Om det är en gåva ska det stå att köpeskillingen är noll kronor, om så är fallet. Om mottagaren tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen och summan på den del av lånet som övertas ska då skrivas in som köpeskilling. Vid en sådan transaktion måste en skattemässigbedömning göras kring huruvida överlåtelsen är att betrakta som en gåva eller ej, eftersom det påverkar när och vem som ska beskattas. Om vederlaget motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet, anses överlåtelsen vara ett köp, vilket utlöser kapitalvinstbeskattning för överlåtaren. Om vederlaget är lägre än taxeringsvärdet (alltså under 1,4 milj) föreligger istället en gåva. Om mottagaren tar nya lån för att betala ditt lån på fastigheten för att i sin tur få fastigheten, blir det samma resultat, eftersom denne då har gett dig ersättning för fastigheten. Om detta är en gåva eller inte beror alltså på hur mycket som betalas för fastigheten i förhållande till taxeringsvärdet. Vill du veta mer om beskattning vid avyttring av fastighet så finner du regler kring detta i 45 kap. Inkomstskattelagen, https://lagen.nu/1999:1229#K45. Med vänliga hälsningar

Ägarförhållandena vid samäganderätt

2012-01-25 i Köpavtal
FRÅGA |Tre personer har köpt en lägenhet tillsammans. Ägarfördelningen enligt köpeavtalet är Part 1 45%, Part 2 45% och Part 3 10%. Har ett samägandeavtal prioritet över ett köpeavtal? Kan tex ett samägandeavtal frånta en part dess andel?
Lars Bålman |Tack för din fråga. Om flera personer tillsammans är ägare av en fastighet, äger var och en av dem en viss andel i denna, 1 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Det du talar om är två olika saker: köpeavtalet, som har betydelse när det gäller rättigheter och skyldigheter mellan säljaren och köparna, och samägandeavtalet, som har betydelse köparna emellan. Vilka köparna är, ska emellertid framgå av köpehandlingen, 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994, JB). Som jag tolkar din fråga, vill du veta vad som gäller om de nya ägarna vill ändra den samäganderätt och de andelar de har i fastigheten. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna, 4 kap. 8 § JB. Detta gäller oavsett om det är en av ägarna som vill utöka sin andel, eller om det är en utomstående som vill "köpa in sig". Då ändras givetvis ägarförhållandena, men samma formella krav som vid köp av hela fastigheten enligt 4 kap. 1 § JB, gäller även för köp av del av fastighet. Observera att detta inte avser någon fysisk del, något område av en fastighet, utan en ideell andel. Det ska tilläggas att en lägenhet vanligtvis inte kan vara föremål för köp, till skillnad från fastigheten som lägenheten är en del av. För den senare är i regel endast hyresrätt eller bostadsrätt möjlig. Sammanfattningsvis: ägarförhållandena kan inte ändras genom en informell överenskommelse; ett sådant avtal är ogiltigt. I stället ska reglerna om köp i 4 kap. JB tillämpas om ägarförhållandena på något sätt ska kunna ändras.

Ägarförändring av fastighet, överlåtelse

2011-08-29 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, För att utnyttja ROT avdrag i planerad renovering till maxbelopp 100 000 kr, måste båda makar, enligt Skatteverket, vara skrivna som ägare på fastigheten. I nuläget är endast jag ägare. Hur gör man snabbt och lätt en ägarförändring så att även min fru står som ägare.
Mari-Helen Schöllin |Hej Överlåtelsen ser lite olika ut beroende på om hon ska få en del av fastigheten genom köp eller om hon ska få den genom gåva. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet, se Jordabalken 4:1 och 4:29. (Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva.) Se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. En skriftlig överlåtelsehandling krävs, där en överlåtelseförklaring avseende fastigheten(med fastighetsbeteckning) skall ingå. Köpeskillingen ska anges. Om överlåtelsen ska ske i form av gåva ska köpeskillingen vara noll kr. Ska överlåtelsen ske i form av köp(eller övertagande av en del av lånet), skrivs den aktuella köpeskillingen in istället för noll kr. Handlingen ska skrivas under av både din fru (köparen/mottagaren av gåvan) och av dig (överlåtaren). Om hon tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten anses det ingå i köpeskillingen. För att sedan hon ska stå som registrerad ägare ska hon ansöka om lagfart, vilket görs hos Lantmäteriet. Med Vänliga Hälsningar

Bevittnande av namnteckning på gåvohandling

2011-08-16 i Köpavtal
FRÅGA |Behövs bevittning av givarens namnteckning vid gåva gällande fast egendom?
Angelica Hage |Hej. Vid gåva om fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se https://lagen.nu/1970:994#K4 Enligt 4 kap 29 § Jordabalken gäller vissa bestämmelser angående köp av fast egendom även för gåva, enligt 4 kap 29 § Jordabalken. Därmed gäller 4 kap 1 § såväl för köp av fast egendom liksom för gåva av fast egendom. Enligt 4 kap 1 § Jordabalken finns inget krav på att köpehandlingarna (eller gåvohandlingen) och överlåtarens namnteckning därpå ska bevittnas. Däremot gäller enligt 20 kap. 7 § 1 p. och 8 § Jordabalken att det krävs bevittning av överlåtarens namnteckning av handlingarna för att lagfart ska beviljas Dock finns undantaget i 20 kap. 8 § Jordabalken som bestämmer att överlåtaren måste väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas, trots att undertecknandet av handlingarna inte bevittnats. Vänligen