Formkrav vid köp av fastighet

2016-05-31 i Köpavtal
FRÅGA |Jag blev erbjuden att köpa mark för 50000 kr. Men nu har det löftet brutits. Jag har inget skriftligt men har det inspelat. Vad kan jag göra?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!För att en försäljning av mark, det vill säga en fastighet, ska komma till stånd måste det upprättas ett skriftligt kontrakt där det bland annat framgår att fastigheten har överlåtits (4 kap 1 § jordabalken). Ett muntligt avtal om försäljning är inte giltigt. I ditt fall finns det alltså ingenting du kan göra.Vänliga hälsningar,

Frågor om överlåtelse av fastighet

2016-04-22 i Köpavtal
FRÅGA |Jag och min bror har fått mors stuga som gåva. Till och börja med ville jag sälja halva fastigheten till min bror och han ville köpa den. Vi har skrivit ett eget papper på detta, där vi båda har skrivit under. Idag har jag mera kunskaper kring beskattning vilket innebär att jag vill ändra på min och min brors överenskommelse. Jag har föreslagit till min bror att om han går med på det så ger jag honom hela stugan i motprestation att han ger mig en gåva i form av en summa pengar. Om vi båda är överens om detta,är det lagligt att göra så?Följd fråga: Kan jag ta tillbaka vårt eget handskrivna papper på att jag ska sälja min del av stugan till min bror för en viss summa pengar? Och istället behålla min del av stugan.Tack för hjälpen på förhand.
Bartu Bugdayli |Hej och tack för din fråga. BeskattningPå kapitalvinster sker en kapitalvinstbeskattning. Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229) är kapitalvinsten skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Avyttrande av fastighet kan leda till en kapitalvinst uppkommer och säljaren av fastigheten ska då betala en kapitalvinstskatt. Av köpeavtalet framgår vad ersättningen för fastigheten är och kapitalbeskattning sker utifrån detta. Köp av fastighetAtt du överlåter fastigheten som gåva till din bror och han sedan ger dig pengar i gåva innebär att ni faktiskt, om än inte på papper, säljer din fastighet till honom, men att fastigheten övergår utan ersättning varför någon kapitalvinstbeskattning inte sker. Jag rekommenderar inte att ni gör detta. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) gäller det att om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen ska vara bindande.FastighetsköpeavtalEnligt svensk rätt blir man bunden av ett avtal när parterna i fråga uttrycker sina avsikter att binda sig och når en ovillkorad överenskommelse om avtalsbundenhet. Har du och din bror ingått ett köpeavtal om halva fastigheten ska den i så fall gälla. För fastighetsköpeavtal uppställs dock särskilda formkrav på köpeavtalet. Uppfylls de inte är avtalet ogiltigt, enligt 4 kap. 1 § 3 st. jordabalken. Har ni inte utformat avtalet enligt formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken anses ni därmed inte ingått avtalet och är därmed inte bundna vid det. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken ska avtal om köp av fast egendom ingås genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Har ni ingått köpeavtalet enligt formkraven men kommer sedan överens om att ni ändå inte fullfölja avtalet kan ni självklart inte tvingas till att genomgå affären. Annars kan en avtalspart om den så vill göra gällande att köpeavtalet ska stå fast. Hoppas att svaret var till din hjälp. Har du fler frågor är du välkommen att ställa en ny till Lawline. Hälsningar

Upprätta avtal vid bostadsförsäljning

2016-03-29 i Köpavtal
FRÅGA |Tänkte sälja mitt hus privat och utan mäklare. Jag behöver hjälp med att skriva ett juridiskt bindande kontrakt vid bostadsförsäljning. Hjälper lawline till med sånt och vad kostar det mig i så fall?
Lejla Alic |Hej och tack för du vänder dig till oss på Lawline!Lawline hjälper dig att skräddarsy ditt avtal utifrån just din situation. Detta görs till fasta och låga priser. Att avtalen skräddarsys är mycket bättre än användande av standardmallar då dessa inte tar hänsyn till individuella förutsättningar och önskemål. Lawlines avtalstjänst möjliggör att ett avtal upprättas genom att en digital jurist på Lawline ställer frågor för att sedan med informationen utforma ett skräddarsytt juridiskt dokument. Välj något av dokumenten nedan i länken och besvara några frågor så skapas avtalet på direkten – redo att skrivas ut och undertecknas!För mer information om hur du går tillväga och kontaktuppgifter, se här. Lycka till med försäljningen!Vänliga hälsningar,

Fråga om möjligheter för att köpa ut delägare ur samägd egendom

2016-03-08 i Köpavtal
FRÅGA |jag och min syster har fått ett arv bestående av en fastighet. Nu vill jag köpa ut henne hur gör jag då .Om inte hon vill vad gör jag då. Tack
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din juridiska frågeställning!När egendom är samägd står det i regel delägarna fritt att sälja sina respektive andelar av egendomen. För fast egendom fordras dock att vissa formkrav iakttas för att köpet ska bli giltigt. Det går inte att på något sätt tvinga någon att med giltig verkan sälja något mot dennes vilja. Däremot kan du alltid föreslå en försäljning där du är beredd att betala motsvarande belopp som skulle ha erhållits på den öppna fastighetsmarknaden, eller annat belopp som ni båda kan komma överens om. Skulle det vara så att din syster nekar till en försäljning är ett alternativ att enligt Samägandelagen påkalla ett förfarande där egendomen säljs genom offentlig auktion. Här kan det tillskrivas förbehåll för lägsta accepterade köpeskilling, jfr Samägandelagen 6 § och 9 §. Vid en sådan auktion föreligger inget hinder att du själv – trots delägarskap – ropar hem egendomen, dock med risken att någon annan bjuder högre. Behöver du hjälp att ta fram ett köpekontrakt som du och din syster kan använda er utav eller vidare vägledning för hur du kan gå tillväga för att få fastigheten försåld på offentlig auktion rekommenderar jag att du kontaktar någon av våra fasta jurister här på Lawline. En sådan kan nås snabbt och enkelt genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Villkorat köp av fastighet

2016-04-24 i Köpavtal
FRÅGA |Ett företag har för avsikt att köpa en tomt av tre privatägare. Hur upprättar jag en viljeförklaring till framtida försäljning/köpeavtal. Kommunen måste ju acceptera kommande byggnation på marken först.Med vänlig hälsning
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det lättaste alternativet är att företaget köper fastigheten av de tre nuvarande ägarna och att köpet villkoras av att det ifrågavarande bygglovet blir beviljat av byggnadsnämnden (dvs. kommunen) (jfr 4:4-6 JB). I köpeavtalet ska det då framgå att köpet går tillbaks, dvs. att eventuell erlagd betalning återgår till köparen och att fastigheten återigen blir säljarens, om företaget inte får bygglov för åtgärden.Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänligen,

Hembud och förtursrätt vid fastighetsöverlåtelse

2016-04-14 i Köpavtal
FRÅGA |Går det att villkora en försäljning av fastighet? Det gäller ett syskon ska köpa ut det andra syskonet ur en fastighet de ärvt och syskonet (som köps ut) vill ha en försäkran att om fastigheten i framtiden ska säljas till en utomstående, har syskonet förtur/"första tjing" att köpa fastigheten till marknadsvärde. Syskonet vill alltså inte gå före arvsrätten, utan det gäller endast om huset ska säljas till någon utanför familjen (utifall att syskonen är oense eller dylikt).
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler som gäller vid överlåtelse av fastighet finns i jordabalken (JB), främst i kapital 4.Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Enligt 4:1 JB är minimikraven som följande: avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och skall innehålla information om köpobjektet och köpeskillingen. Det skall dessutom finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Slutligen skall den undertecknas av både säljaren och köparen. Det finns inga krav på att ett köpebrev måste dessutom upprättas men om detta görs skall formkravet i 4:1 JB följas även för köpebrevet, 4:2 JB. Utöver det ovannämnda får parterna avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor skall också tas med skriftligen i köpehandlingen,4:3-4 JB (samt i köpebrevet om ett sådant finns, 4:6 JB). Det går däremot inte att villkora försäljningen på det sättet du beskrev, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor inte giltigt. Hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om det ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort sin del av fastigheten till det andra (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. Villkoret skall då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4:3 JB, se 4:29 JB. För att vara säkert bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Om det t.ex. står att “fastigheten får inte säljas till tredje man” så kan den ändå ges bort vidare som gåva. Personkretsen d.v.s. vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen. Med vänlig hälsning,

Fråga om utformning av köpehandling för fast egendom

2016-03-14 i Köpavtal
FRÅGA |jag behöver en mall för ett köpeavtal för fastighet
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din frågeställning! När det kommer till köp av fast egendom är det Jordabalkens 4 kap. (JB) som reglerar detta. För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt fordras att det upprättats en köpehandling som uppfyller de s.k. formkraven i JB 4:1. Där föreskrivs bl.a. att köpeavtalet måste undertecknas såväl av säljare som av köpare, att köpeskillingen framgår samt därtill en förklaring att säljaren överlåter egendomen på köparen. Såvitt man avser att villkora köpet måste även vissa slag av villkor som står att utläsa i JB 4:3 upptas i köpehandlingen. Dessa villkor avser om köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, om säljaren inte ska bära s.k. hemulsansvar eller som avser köparens rätt att bl.a. vidare överlåta fastigheten. Med hemulsansvar förstås säljarens ansvar för att fastigheten verkligen är dennes, jfr JB 4:21. En exakt utformning av en mall för köpeavtal är dessvärre inget som ingår i Lawlines gratisrådgivning, eftersom detta är en tjänst som Lawline explicit säljer. Är du intresserad av att upprätta en köpehandling genom Lawline kan du använda dig av vår prisvärda tjänst för just detta som du hittar här. Med vänlig hälsning,

Muntligt avtal om pris för försäljning av bostadsrätt - bindande?

2016-01-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Min fråga gäller överlåtelse av bostadsrätt. När är ett anbud bindande gentemot en specifik köpare. Är det överhuvudtaget bindande ( i väntan på accept) om man endast muntligen talat om vilket pris man är villig att sälja bostadsrätten för. Jag har nämligen sagt till spekulanten att jag godtar en köpeskilling på 2000000. Han är villig att betala detta. Nu vill jag inte längre sälja för den summan utan istället för 2,1. Är jag nu bunden att sälja till honom för 2000000?
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som du antyder i din fråga är huvudregeln i svensk rätt att muntliga avtal är bindande i samma utsträckning som skriftliga sådana. Den vanligaste modellen som används för att utröna om ett avtal kommit till stånd är då den s.k. anbud-accept modellen. Enligt denna huvudregel skulle det alltså ha uppkommit ett bindande muntligt avtal i den situation som du beskriver.Det finns emellertid vissa situationer föreskrivna i lag, där ett avtals giltighet är beroende av att vissa formkrav är uppfyllda. För bland annat överlåtelse av fast egendom och bostadsrätter finns sådana formkrav uppställda i lag.Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (BRL) så måste ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt ”upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen”. Vidare måste ”köpehandlingen…innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris”. Mot bakgrund av informationen i din fråga verkar inget sådant skriftligt avtal ha upprättats mellan dig och den tänkta köparen. Du är således inte bunden av det muntliga avtal som du nämner, och du är således därför inte heller bunden att sälja lägenheten till honom för 2 miljoner kronor. Till sist kan också sägas att detta också innebär att köparen inte kan framföra några anspråk mot dig på denna grund.Hoppas du anser att jag besvarat din fråga. Återstår några oklarheter, eller har mitt svar väckt nya frågor, så är du välkommen att återkomma med dessa i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar,