Köp av lös egendom i samband med fastighetsköp

2015-02-28 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande 4 kap 1§ 1 st. JB. I lagtexten går att utläsa; Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling. "Vad avses med "annat" och hur ska detta dokumenteras? Krävs det att det står i köpehandlingen, eller räcker ett muntligt avtal för just "annat"? Ha det!
Cecilia Bernhardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline.Med "annat" avses lös egendom. Lös egendom är allt som inte är fast egendom, se 1 kap. 1 § jordabalken (1970:994) (JB) https://lagen.nu/1970:994. Det kan röra sig om exempelvis möbler eller en gräsklippare. Det finns inget krav på att detta ska dokumenteras, men eftersom muntliga överenskommelser är svåra att bevisa rekommenderas att den lösa egendomen skrivs in i köpekontraktet. Det räcker med att ange den gemensamma köpeskillingen. Någon uppdelning mellan priset för fastigheten och den lösa egendomen behövs inte, se 4 kap. 1 § första stycket JB. Med vänliga hälsningar

Ägande/lån på fastighet

2015-02-11 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Våra föräldrar skall sälja sitt hus. Min syster och jag äger vardera 25 % av fastigheten sedan ca 20 år tillbaka. Frågan är, det finns lån på huset, skall dessa också fördelas enligt ägarandelen, eller ligger dessa kvar hos låntagaren som är mamma och pappa. Vill bara veta vad som är juridiskt riktigt. HälsningarSimon
Mattias Vilhelmsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till oss på lawline. Lånen, i detta avseende, har inget att göra med äganderätten till fastigheten. Om du och din syster äger 25 % vardera av fastigheten har ni rätt till 25 % av ersättningen efter en försäljning av fastigheten.

Köp och gåva av fastighet. Även fråga om lagfart.

2014-08-26 i Köpavtal
FRÅGA |Jag planerar att tillsammans med min son och hans sambo finansiera ett husköp. Tanken är att kontantinsatsen betalas med en tredjedel vardera samt att alla tre står som ansvariga för lånet hos banken men i realiteten vilar låneansvaret på mina tillgångar. Lagfarten delas på tre lika delar. Fungerar detta? När de själva är kreditvärdiga vill de äga hälften var i samband med omskrivning av lånen. Kan jag då ge sonen hälften av min andel som gåva och låta hans sambo köpa den andra hälften för 1/6-del av marknadsvärdet vid det tillfället. I mitt testamente anges gåvan som ett förskott på av. Hur ordnas detta formellt och blir lagfarten på hennes köp 1,5% på det belopp hon betalar till mig?
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Situationen du beskriver kan delas in i två delar. Den första delen är när du skall hjälpa din son och hans flickvän att finansiera fastighetsköpet, där frågor om äganderätt till fastigheten och lagfartsfrågor blir aktuella. Den andra delen då du avser att överlåta hälften av din andel till din son genom gåva och den andra hälften som ett köp av flickvänen till 1/6 av marknadspriset.Inledningsvis vill jag göra dig uppmärksam på ett par saker. Det faktum att du hjälper till att finansiera själva fastighetsköpet inte per automatik leder till att du får äganderätt till densamma. Utan äganderätt till fastigheten kan du inte heller söka lagfart, vilket framgår av 20 kap. 1 § jordabalken som stadgar att ”den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2§”. För att du skall räknas som ägare till fastigheten, gemensamt med din son och hans flickvän, krävs att du är med i de fångeshandlingar som upprättas vid ett fastighetsköp. I ditt fall skall du, för att kunna söka lagfart, helt enkelt inte bara vara finansiär utan också vara köpare. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken skall det nämligen finnas en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Du nämnde i din frågeställning att du skulle ”hjälpa till att finansiera” detta fastighetsköp. Det är du givetvis fri att göra men för att söka lagfart måste även Du intas i köpehandling såsom köpare och först då kan du söka lagfart. Enkelt uttryckt kan man säga att köpehandlingen som upprättas enligt 4 kap. 1 § jordabalken med de angivna köparna är de som kan söka lagfart enligt 20 kap. 1 § jordabalken. Således blir svaret på din första fråga, avseende lagfarten, att ägarna (det vill säga de som är köpare till fastigheten och tas upp som köpare i köpehandlingen) skall söka lagfart. Äganderätten som föreskrivs i 20 kap. 1 § jordabalken förvärvas alltså genom den köpehandling som upprättas genom 4 kap. 1 § jordabalken. Viktigt att notera i detta sammahang är att när Ni ansöker om lagfart och då ni är flera sökanden skall ansökan innehålla uppgift om hur stor andel av fastigheten som varje sökande har förvärvat. Detta framgår av 20 kap. 5 § 2 st. jordabalken. Följden av denna lösning blir också att ni innehar fastigheten med samäganderätt enligt 4 kap. 8 § jordabalken. Den andra delen av din frågeställning gäller överlåtelsen från dig till din son och hans flickvän; dels genom gåva och dels genom köp. I Sverige har vi avtalsfrihet och du kan sälja din andel till det pris du önskar. Likaså kan du upprätta ett gåvobrev där du förklarar att du genom gåva överlåter din andel i fastigheten till din son. När det gäller gåvan till din son skall han återigen söka lagfart men för detta betalar han ingen stämpelskatt. Enligt 4 § i lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är det exempelvis enbart köp och byte (med vissa undantag) som är skattepliktiga förvärv enligt stämpelskattelagen och som tas ut i samband med lagfartsansökan. Något mer intressant är den tilltänkta försäljningen till din sons flickvän. Du nämner att hon skall få köpa din andel till 1/6 av marknadsvärdet. Inom juridiken kan det ibland vara frågan om en transaktion, som i detta fall, verkligen är ett köp eller en gåva. I rättspraxis har utvecklats en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att ett ”köp” även är vara en gåva, trots att det sker mot ersättning, förutsatt att ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde eller som högst 85 % av taxeringsvärdet (Se NJA 2008 s. 457). Taxeringsvärdet är 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde enligt 5 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen. Låt oss anta att fastigheten i framtiden har ett marknadsvärde om 1.000.000 kronor. Taxeringsvärdet blir 75 % av marknadsvärdet, vilket motsvarar 750 000 kronor. Eftersom du avser att sälja din andel till 1/6 av marknadsvärdet (dvs. 166.666 kronor) kommer försäljningen rent juridiskt, och i stämpelskattehänseende, att anses som gåva och någon stämpelskatt tas därför inte ut. Men, som tidigare nämnt, måste även hon söka lagfart igen. Sammanfattningsvis kan följande slutsatser dras: För att du skall kunna söka lagfart måste du förvärva äganderätt till fastigheten genom att tas upp som köpare i köpehandlingen. Lagfart skall sedan sökas av er alla tre och ni skall i er lagfartsansökan ange hur stor andel ni äger i fastigheten. Försäljningen till din sons flickvän kommer att räknas som gåva även om det sker en förmögenhetsöverföring mellan dig och henne. Återkom gärna till mig om du har fler frågor i anslutning till detta.Mig når du på filip.henriksen@live.se

Köpehandlingens bindande verkan

2014-03-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej ! Jag och min man har skrivit kontrakt på ett hus samt betalat handpenning. Men nu har ägaren ångrat sig och vill ej sälja ! Vi har sagt upp vår lägenhet och tillträdesdagen är om några veckor, hur går vi tillväga och vad har vi för rättigheter? Mvh
Beatrice Rohdin |Hej!Tack för din fråga. En köpehandling som innehåller de formkrav som framgår av 4:1 1 st. JB, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 ,- således är skriftligen underskrivet av säljaren och köpare, har uppgift om köpeskilling och fastighetsbeteckningen samt överlåtelseförklaring av säljaren - är bindande för parterna. Säljaren kan under dessa förutsättningar inte hävda annat utan är skyldig att uppfylla de förpliktelser som framkommer av avtalet, t.ex. att frånträda fastigheten den dag ni skall ha tillträde till den. Detta är dock under förutsättning att inget annat avtalats mellan er och säljaren, t.ex. kan det avtalas om att en av parterna har rätt att frånträda avtalet enligt villkor som intagits i avtalet på grund av 4:3 JB.I er situation är det bäst att anlita en advokat för att gå vidare med fallet ifall säljaren inte rättar sig efter kontraktet. Följer säljaren inte avtalet har denna begått ett kontraktsbrott vilket resulterar i repressalier, bland annat kan ni enligt 4:13 JB, se https://lagen.nu/1970:994#K4P13S1 , få rätt till ersättning för skada ni lidit på grund av att säljaren inte avträtt fastigheten (och i extrema fall få häva avtalet om dröjsmålet är väsentligt). Jag önskar er lycka till och hoppas att jag har hjälpt er på vägen.Vänliga hälsningar,

Vem äger fastigheten

2015-02-19 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo bor just nu i en hyreslägenhet men har planerat att köpa ett nybyggt hus, det är fortfarande inte färdigbyggt. Nu har min sambo mycket mer pengar än jag så eftersom vi var tvungna att skriva på ett köpekontrakt för drygt ett år sedan och vi inte visste vad som kunde hända på det året är det bara han som står på kontraktet. Nu vill vi äga halva huset var och sedan kommer jag skriva på ett låneavtal till honom eftersom han kommer lägga in mer kontantinsats än mig. Så min fråga är om det kommer att räknas som att vi äger halva huset var trots att det bara är han som står på köpekontraktet? Jag har ett barn så om jag skulle dö vill jag att hon ska ärva min del av huset. Vi planerar att stå på köpebrevet och lagfarten båda två.Med vänlig hälsning/Maria
Victor Sundh |HejKöpebrevet anger ju typiskt att undertecknad Säljare A härmed försäljer till Köpare B och C (du och din sambo) Fastigheten X för en överenskommen summa Y:a. Du blir ju därmed angiven som köpare om ni båda har tänkt att stå på köpebrevet. Köpebrevet är den s.k. fångeshandlingen, vilken reglerar äganderättens övergång och därefter ska ni båda, som du själv anger ovan, stå på lagfarten och därmed anges i fastighetsregistret.

Fråga om överlåtelseavtal och skuldebrev

2014-11-20 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag har lånat min son 400000 Dkr för att köpa en lägenhet i Danmark. Jag har stått för räntan och jag vill fortsätta med detta. Han har köpt lägenheten för 1600 000 Dkr. Han har lånat 1200 000 Dkr från en dansk bank. Min son har flyttat till Sverige. Jag arbetar i Danmark och övernattar i lägenheten. Vi har kommit överens att jag ska betala 1200000 Dkr för att köpa lägenheten från honom. Min danske bank vill gärna se två avtal. En avtal att jag har ånat honom 400000 Dkr och en avtal at han vill sälja lägenheten för 1200000. Vad ska stå i de två avtalen?
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor. Din bank vill med all rätt ha mer insyn i affären än om affären slutits med hjälp av auktoriserad mäklare. Vid bostadsköp handlar det ofta om stora summa pengar. När man väljer att sälja en bostadsrätt privat måste man till skillnad från när man anlitar en mäklare, själv ordna alla avtal och juridisk expertis i och med överlåtelsen av bostadsrätten. När det gäller själva överlåtelseavtalet finns det mallar på hur ett överlåtelseavtal kan se ut på Internet för den som vill sälja privat. Se bland annat här hur ett överlåtelseavtal förslagsvis kan se ut: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.129599.1331716342!/överlåtelseavtal_av_bostadsrätt2011.pdfNär det gäller avtalet att du har lånat din son 400 000Dkr så vore ett lämpligt förfarande att skapa ett skuldebrev som du kan visa för banken. Ett skuldebrev kan enligt Skuldebrevslagen vara enkelt (ställt dig till) eller löpande (dvs ställt till innehavaren av skuldebrevet eller till dig och ev förvärvade av brevet). Ett enkelt skuldebrev är ett bevismedel om att du har en fordran på gäldenären. Ett löpande skuldebrev är en förutsättning för att få ut den. I erat fall är det lämpligt med ett enkelt skuldebrev. Det finns mallar för enkla skuldebrev på Internet. Skuldebrevet bör innehålla bland annat uppgifter om låntagaren, långivaren och lånebeloppet. Du skriver att du har stått för räntan och vill fortsätta med detta. Detta ska framgå i skuldebrevet. Väljer ni ett räntefritt alternativ rekommenderar jag att ni avtalar om preskriptionstiden. Enligt 12 § Preskriptionslagen måste tiden regleras, https://lagen.nu/1981:130#P2Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Behöver du ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.

Krav på vittne vid fastighetsöverlåtelse

2014-07-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag ska skriva ett gåvobrev. Gåvan gäller fastighet och jag undrar om det finns någon krav på att man måste ha underskrifter av vittne? Om Ja, kan vem som helst ställa upp och skriva under?, vad är åldersgränsen för att kunna vittna ? Måste vittnen ha svensk medborgarskap?
Beatrice Rohdin |Hej och tack för din fråga!När en fastighet ska ges bort som gåva gäller samma regler vad angår överlåtelsehandlingen som vid försäljning av en fastighet . Detta framgår av 4:29 JB som hänvisar till bland annat 4:1 JB se https://lagen.nu/1970:994#K4P29S1. Det innebär att ett skriftligt gåvobrev ska upprättas där uppgifter om gåvogivaren, gåvotagaren och fastigheten ska anges samt parternas underskrifter. En uppgift om köpeskillingen (dock 0 kr här) ska anges samt en överlåtelseförklaring där det framgår att givaren ger bort fastigheten. För att gåvotagaren sedan ska kunna söka och beviljas lagfart måste gåvogivarens underskrift bevittnas av två personer. Detta kan utläsas från 20:7 JB ( https://lagen.nu/1970:994#K20P7S1 .) och besvarar således din ena fråga jakande - två vittnen måste skriva under och bekräfta gåvogivarens underskrift. Gåvobrevet förfaller dock inte ifall bevittning inte sker utan det blir enbart problem med lagfarten - den kommer förklaras vilande om vittnen inte finns. I lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar ( https://lagen.nu/1946:805 .) finns särskilda krav på vittnena vid gåva av fastighet. Enligt lagen får inte någon under 15 år vara vittne och inte heller den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av bekräftelsen. Inte heller gåvotagaren får vara vittne. Lagen uppställer inga ytterligare krav på t.ex. medborgarskap, vilket bör innebära att även utländska medborgare kan vara vittnen. Andra än de som nämnts i lagen får således ställa upp och bevittna underskriften..Jag hoppas att du fick dina frågor besvarade, annars är du välkommen att ställa fler!Vänliga hälsningar 

Köp av fastighet

2014-03-15 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har precis sålt min fastighet. Köpekontraktet skrevs på i slutet på november och överlåtelsen skedde 3 mars. Dagen innan överlåtelsen gjordes en besiktning av städningen av köparen och tack vare att jag inte kunde närvara fick köparen nyckeln som städfirman hade använt. När jag på förmidagen på överlåtelsedagen (fortfaradne innan överlåtelsen ägt rum) besökte huset visar det sig att köparen sålt köksinredningen på Blocket varför denna var delvis nedmonterad. När jag meddelade mäklaren om vad som hänt sa han att det enligt lagen är "luddigt" gällande när ägarbytet sker, vid konstraktsskrivning, vid överlåtelsen eller när köparen har blivit lagfaren ägare. Vad gäller? Kan jag kräva skadestånd för det inträffade?
Haris Catovic |Hej! Tack för din fråga!Vid köp av fast egendom uppställer lagen ett antal formkrav för att köpet ska vara giltigt. Dessa återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken (JB). De krav som ställs för ett giltigt fastighetsköp är (1) upprättande av köpehandling som (2) innehåller uppgift om köpeskillingen och den fastighet som överlåts och (3) undertecknas av säljaren och köparen samt (4) en överlåtelseförklaring av säljaren som förklarar att fastigheten överlåts till köparen.När samtliga dessa kriterier är uppfyllda har parterna ingått ett bindande fastighetsköp. I detta fall blev fastighetsköpet bindande när köpekontraktet skrevs under i slutet av november, under förutsättning att köpehandlingen uppfyller de övriga kraven. Ibland kan även tvist uppkomma om vad som ska ingå i fastighetsköpet, d.v.s. om vissa tillbehör till fastigheten ska anses ingå i köpet eller inte. Köksinredning utgör tillbehör till fastigheten och kommer därför ingå i fastighetsköpet, 2 kap. 2 § 1 och 2 st. 1 p. JB. Sammanfattningsvis innebär detta att köparen blev ägare av fastigheten när köpekontraktet skrevs under i november och kan därför sälja köksinredningen om han så vill.Lycka till!Hälsningar,