Muntligt avtal om pris för försäljning av bostadsrätt - bindande?

2016-01-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Min fråga gäller överlåtelse av bostadsrätt. När är ett anbud bindande gentemot en specifik köpare. Är det överhuvudtaget bindande ( i väntan på accept) om man endast muntligen talat om vilket pris man är villig att sälja bostadsrätten för. Jag har nämligen sagt till spekulanten att jag godtar en köpeskilling på 2000000. Han är villig att betala detta. Nu vill jag inte längre sälja för den summan utan istället för 2,1. Är jag nu bunden att sälja till honom för 2000000?
Adam Karttunen Bark |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som du antyder i din fråga är huvudregeln i svensk rätt att muntliga avtal är bindande i samma utsträckning som skriftliga sådana. Den vanligaste modellen som används för att utröna om ett avtal kommit till stånd är då den s.k. anbud-accept modellen. Enligt denna huvudregel skulle det alltså ha uppkommit ett bindande muntligt avtal i den situation som du beskriver.Det finns emellertid vissa situationer föreskrivna i lag, där ett avtals giltighet är beroende av att vissa formkrav är uppfyllda. För bland annat överlåtelse av fast egendom och bostadsrätter finns sådana formkrav uppställda i lag.Enligt 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen (BRL) så måste ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt ”upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen”. Vidare måste ”köpehandlingen…innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris”. Mot bakgrund av informationen i din fråga verkar inget sådant skriftligt avtal ha upprättats mellan dig och den tänkta köparen. Du är således inte bunden av det muntliga avtal som du nämner, och du är således därför inte heller bunden att sälja lägenheten till honom för 2 miljoner kronor. Till sist kan också sägas att detta också innebär att köparen inte kan framföra några anspråk mot dig på denna grund.Hoppas du anser att jag besvarat din fråga. Återstår några oklarheter, eller har mitt svar väckt nya frågor, så är du välkommen att återkomma med dessa i kommentarsfältet nedan.Med vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet och försäljning av andel i fastighet

2015-11-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Min mor vill skänka sitt fritidshus till oss barn ( jag och min bror). Hur ska hon göra, vilka papper ska hon skaffa sig? Hon är gammal och lite dement och behöver hjälp. Min bror vill sedan köpa av mig min del vilket jag kan gå med på. Jag har sagt att det är förutsatt att han köper för rätt pris. Han tror att han kan köpa av mig min del billigt, medan jag menar att om vi inte är överens blir det försäljning. Jag är inte ute efter något överpris, men rätt ska vara rätt och jag har planer på att ta hjälp av en mäklare för värdering. Detta för att jag inte ska bli lurad. Hur tycker ni att jag ska resonera? Tusen tack för hjälpen på förhand. MVH
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Överlåtelsen från er mor till dig och din brorDet din mor behöver göra för att ge bort fastigheten till er är att upprätta ett gåvobrev (4:29 samt 4:1 jordabalken. Det innebär att ni måste upprätta en skriftlig handling som skrivs under av din mor, dig och din bror. I handlingen måste det framgå att fastigheten (ange fastighetens namn, t.ex. fastigheten Berga 1:8 i Lyckeby kommun) ska överlåtas till till dig och din bror och att det är en gåva (dvs. att köpeskilling ej ska utgå). Dessutom måste din mors namnteckning vara styrkt av två vittnen för att du och din bror ska kunna lagföras på fastigheten (20:7 1 p jordabalken). När den här gåvohandlingen har upprättats är du och din bror ägare av fastigheten.Som ägare av en fastighet ska man söka lagfart (inskrivning av förvärvet) hos Lantmäterimyndigheten (20:1 jordabalken). Det här ska göras inom två månader från att gåvohandlingen upprättas. I din och din brors ansökan om lagfart ska ni bifoga gåvohandlingen (20:5 jordbalken). Mer information om hur ansökan ska göras hittar ni på Lantmäterimyndighetens hemsida: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/. 2. Överlåtelsen från dig till din brorDu behöver inte sälja till något visst pris till din bror. Om han inte går med på det pris du vill sälja för har du rätt att sälja din egen andel i fastigheten (jfr 2 § samäganderättslagen). Ett annat alternativ är att du ansöker hos tingsrätten om att hela fastighetens säljas på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Så länge det inte finns synnerliga skäl att ej sälja, t.ex. att det just nu är dåligt konjunkturläge, kommer försäljning då att ske av hela fastigheten.Om du vill sälja din del av fastigheten till din bror måste en köpehandling upprättas på samma sätt som i fråga om gåvohandlingen ovan. Din bror kommer vidare vara tvungen att söka lagfart för sitt förvärv.Hoppas att du har fått svar på dina frågor!Vänligen,

Säljaren vill häva köp av fastighet

2015-08-31 i Köpavtal
FRÅGA |Säljaren kan inte fullfölja försäljningen då han inte kan få lös pantbrev på en del av skulden och vill nu häva köpet. Kan jag kräva skadestånd från säljaren och vilken storlek kan jag kräva
Felicia Idbrant |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Jag utgår från att din fråga gäller köp av en fastighet och att ni skrivit ett köpekontrakt som uppfyller formkraven i jordabalken 4 kap 1 §. För att säljaren då ska kunna häva köpet på grund av att denna inte kan få lös pantbrev måste det stå med som ett svävarvillkor i köpekontraktet, jordabalken 4 kap 3 § 1 p. Svävarvillkor är villkor som gör att fastighetsköpets fullbordan är beroende att ett eller flera villkor. För att svävarvillkor ska gälla krävs vidare att villkoret upprepas i ett eventuellt köpebrev, jordabalken 4 kap 6 §. Ett svävarvillkor som avtalas att gälla för längre tid än två år gör hela fastighetsköpet ogiltigt, se jordabalken 4 kap 4 § 1 st. Detta innebär i ditt fall att om det inte finns något svävarvillkor i köpekontraktet som reglerar detta har säljaren inte rätt att häva köpet. Med vänliga hälsningar

Dolda fel i fastighet

2015-07-31 i Köpavtal
FRÅGA |Har idag överlåtit min halva av huset till mitt ex. mot att att han tar över ansvaret å skulderna som finns kvar... Han började då prata om att man som säljare är skyldig till att stå för dolda fel i upp till 10 år. Är jag en säljare när jag inte fått ett öre för huset? Jag har bara låtit honom ta över hus å resterande skulder då han inte har råd att lösa ut mig, kan jag då bli skyldig att stå för fel som visar sig om nått år? Fel finns det i huset som vi båda är medvetna om å han tar ju över med de kända felen.... Vi har bott i huset tillsammans i över 10 år.Tacksam för svar!
Alfred Brandt |Hej! Vad som innebär köp av fastighet och hur ett sådant köp går till framgår av Jordabalken 4:1, https://lagen.nu/1970:994. Här av framgår att ett köp av fast egendom utgår genom ett upprättande av en köpehandling där säljaren och köparen skriver under. Det framgår inte av frågan hur avtalet ser ut, men om kravet i 4:1 jordabalken är uppfyllt innebär det ett köp av fast egendom. Gällande frågan din fråga om säljaren har ansvar för dolda fel stämmer detta bara i viss utsträckning. Det stämmer att köparen har 10 år på sig att åberopa fel som föreligger, 4:19b Jordabalken. Men detta ansvar gäller bara fel som köparen inte med fog kunnat förutsätta vid köpet. I ditt fall kan dessa dolda fel troligen inte komma att bli aktuella eftersom ditt ex med fog bör känna till det mesta om fastigheten - eftersom han (utifrån vad jag förstått) redan bor där. Utöver detta har det i praxis visat sig att undersökningsplikten för en köpare har visat sig sträcka sig långt och att dessa fel som kan medföra hävningsrätt för en köpare är väldigt sällsynta. Hoppas du känner att din fråga är besvarad och tack för att DU vänder dig till Lawline! Vänligen,

Köp av fastighet

2015-12-13 i Köpavtal
FRÅGA |Vår mamma dog i sept-2015 och nu vill jag köpa ut mina fyra syskon och jag har lämnat ett bud som de inte godtar, de vill ha mycket mer och mer än vad huset troligtvis är värt.Jag får inget syskon-pris!Redan 2001 ville mamma sälja huset till mig för taxeringsvärdet och vi skrev ett köpebrev då, originalet har jag.Mina två systrar förbjöd då min mor att genomföra köpet och då mamma inte ville ha bråk så blev det inget köp för mig.Kan jag använda detta köpebrev, undertecknat av mamma och mig och bevittnat av fyra personer, för att få ned priset eller t.om. få huset till taxeringsvärdet 2001?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar av frågan att det rör sig om en fastighet med ett hus, då är jordabalken (JB) (se här) tillämplig.Enligt 4 kap 1 § JB finns det vissa formkrav för köpeavtal när man ska köpa en fastighet. Köpeavtalet måste innehålla underskrift av köpare och säljare, köpeskilling, vilken fastighet det gäller och en överlåtelseförklaring från säljaren. Dessa formkrav innebär att avtal om framtida köp av fastighet är ogiltiga. Eftersom att ditt köpebrev är sedan 2001 gäller det inte för det fastighetsköp som du vill göra nu. Självklart kan du visa upp köpebrevet för dina syskon för att visa att din mamma ville sälja fastigheten till dig, men det finns inget bindande avtal mellan dig och din mamma. Fastigheten har dessutom säkert ökat i värde sedan 2001 så jag tror att det kan vara svårt att få ner priset till det som du och din mamma avtalat om.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Husköp, formkrav och bodelning

2015-09-07 i Köpavtal
FRÅGA |Hej.Jag genomgår just nu en skilsmässa där vi i stort sett är helt överens om hur vi delar på allt, förutom huset.Vi skrev äktenskapsord när vi gifte oss så vi har ingen rätt på varandras saker eller pengar som vi hade med oss in i äktenskapet. frågan är hur vi ställer oss till huset, det köptes tillsammans för ett antal år sedan men på ett litet speciellt sätt. Då jag hade skulder så hjälpte hennes föräldrar till med dels att stå för min del av lånet gentemot banken dels att låna ut en summa själva. Alltså köptes huset av min fru och hennes mamma. Uppgörelsen var att den dagen jag blev skuldfri så skulle jag ta över min del av lånet vilket jag också gjorde. Jag står nu på halva lånet till huset men är juridiskt blåst? eller?Det är inte så att jag vill gå in och sälja huset för jag vill att mina barn ska bo kvar där men jag behöver veta om jag har någon rätt i det här eller inte.
Thommy Södergård Åkesson |Hej, och tack för din fråga!ÖverlåtelseOm jag förstår dig rätt har ni aldrig överlåtit en del av huset på dig, och huset "står inte på dig" till någon del. I samband med att du tog över en andel av lånet kunde ni ha avtalat att halva huset skulle övergå på dig; det hade då betraktats som att du "köpte" huset genom att ta över halva lånet.Om det skulle vara så att huset står "på ofri grund" (det vill säga att marken inte var innefattad i köpet) skulle det inte finnas några särskilda formkrav vid avtal om överlåtelse. Du kunde då hävda att halva huset hade gått över till dig då du tog över lånen om det var det ni bestämde sinsemellan. I så fall skulle det vara en bevisfråga om du ägde halva huset eller inte. Om marken däremot ingick, är huset juridiskt en fastighet och det finns särskilda formkrav för överlåtelseavtal. Överlåtelseavtalet måste vara skriftligt och underskrivet samt innehålla uppgift om betalningen (t.ex. övertagande av ett lån). Finns inget sådant avtal har du inte juridiskt köpt "din del" av huset (Se Jordabalken 4 kap. 1 § för formkraven)Kort sagt hänger det alltså på frågan om huset är en fastighet eller inte samt om det finns ett avtal eller ej. Rör det sig om ett hus som står på annans mark kan du hävda även ett muntligt avtal, men ingår marken är huset en fastighet och ett skriftligt avtal krävs. Är inte dessa krav uppfyllda, har du alltså tyvärr ingen rätt till huset.BodelningÄven om du nu inte skulle äga någon del av huset, skall det ingå i bodelningen såvida det inte utgör "enskild egendom". Enskild egendom kan uppstå genom att man har ett äktenskapsförord som säger att viss egendom (eller all egendom) är enskild, samt genom arv eller gåva (se Äktenskapsbalken 7 kap. 2 §). Om hela huset har stått på din fru sedan köpet krävs det äktenskapsförord för att det skall vara enskild egendom. Har ni inte skrivit något sådant kan du ha rätt till en del av huset!Vid bodelningen lägger man ihop all egendom som inte är enskild efter att varje make har fått "dra av" sina skulder. Man delar sedan på det belopp man får fram, vilket resulterar i att den ena maken skall ge över (valfri) egendom till den andra maken till det värde som krävs för att uppnå delningen.Exempel:A och B är gifta. A äger den gemensamma bostaden, vilket är ett hus som är värt 1 200 000 kr samt annan egendom till värdet 150 000. B äger egendom till värdet 200 000 kr. A har skulder på 800 000 kr (bland annat huslånet) och B har skulder på 100 000 kr. Ingen egendom är enskild.Vid bodelningen lägger man ihop A:s egendom minus skulderna (1 200 000 + 150 000 - 800 000 = 550 000 kr) med B:s egendom minus skulderna (200 000 - 100 000 = 100 000 kr). Det sammanlagda värdet blir 650 000 kr. Av detta skall varje make få 325 000 kr.Eftersom A har mest egendom, skall A till B lämna över egendom till värdet 225 000 kr (B har ju redan 100 000 kr av egendomen).A kan välja vilken egendom som helst att ersätta B med. A väljer att ge B en andel i huset (225 000/1 200 000 = 0,1875), vilken blir på nära 19 %.SammanfattningOm huset inte i juridisk mening är en fastighet kan du kanske hävda att du har tagit över hälften i och med att du tog över lånen, åtminstone om ni har sagt det muntligt. Om huset är en fastighet har du ingen äganderätt till det om ni inte har ett skriftligt avtal. I vilket fall ingår huset i bodelningen, och du kan ha rätt till en del egendom (t.ex. en andel i huset) på grund av detta. Hur som helst får ni avtala om vilken fördelning vid bodelningen ni vill. Går din fru med på att ge dig en del av huset, är detta naturligtvis tillåtet. Min åsikt är att detta vore rättvist med tanke på att du har tagit över halva lånet.Hör gärna av dig igen om det är något mer du undrar!Hälsningar,

Gåvobrev eller köpebrev vid övertagande av halva bostadslånet och bostaden?

2015-08-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej lawline jag har en fråga om gåvobrev.Jag och min sambo vill äga huset vi bor i tillsammans. Hon äger nu 100% och vi vill äga 50% var. Jag ska även ta över hälften av lånet.Taxeringsvärdet är på 1093000 och lånet på 944000. Min del på lånet blir ju då 472000. Då till min fråga, Ska vi skriva ett gåvobrev eller köpeavtal?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Din sambo kan ge halva fastigheten i gåva till dig, vilket inte leder till någon skatt då gåvoskatten numera är avskaffad. Ni måste dock se till att i gåvohandlingen följa de formkrav som finns i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ i Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Det finns flera bestämmelser om vad avtalet ska innehålla såsom köpeskillingen, vilket ju vid gåva är 0 kr, en överlåtelseförklaring m.m. Avtalet måste också vara skriftligt.Dock angav du att du ska ta över halva bolånet avseende fastigheten, vilket gör att en gåva inte blir aktuellt eftersom att ta över lån ses som att betala en köpeskilling och det därmed kommer röra sig om att köp (då du betalar genom att ta över en del av lånet) och inte en gåva. Även här ska formkraven i 4 kap. Jordabalken följas avseende köpehandlingen. Efter köpet är det bra om du så snart som möjligt skaffar lagfart för din halva av fastigheten för att undvika krångel i framtiden med eventuella borgenärer och liknande. Då det kommer röra sig om en försäljning av halva fastigheten kan skatt bli aktuell på ev. vinst beroende på vad man sätter köpeskillingen till och vad fastigheten hade för anskaffningsvärde. Det ni ska gör i ert fall är således att upprätta ett köpeavtal. Vill ni ha hjälp med detta finns det möjlighet att skriva ett online med hjälp av våra samarbetspartners till förmånliga priser här: http://lawline.se/avtal/forsaljning_fastighet.Lycka till!Vänligen,

Löfte om köp av fastighet

2015-07-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag har två frågor:1. Kan man göra en utfästelse att avyttra fast egendom till ett visst belopp framåt i tiden? Är det skillnad om det görs muntligt eller skriftligt i så fall? Var finns detta reglerat?2. Hur långt fram kan man sätta tillträde när man avyttrar fastighet? Var finns detta reglerat?3. Det blev visst tre frågor, hur stor ska/bör handpenningen vara och var finns det reglerat?MVH
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Ett löfte om att sälja fast egendom, oavsett om det är skriftligt eller muntligt, är inte gällande i svensk rätt och saknar därför verkan. Detta framgår inte direkt av lagtext, utan är en princip i rättspraxis som anses vara en logisk följd av formkravet för hur köp av fast egendom ska genomföras enligt Jordabalk (1970:994) 4:1. Om löften om att sälja eller köpa fastighet hade erkänts ha verkan i svensk rätt så skulle formkravet uttunnas, med negativa effekter på säkerheten i ägandeförhållanden och kreditgivning som följd (jämför exempelvis domarna i NJA 1990 s. 18 och NJA 2002 s. 467).Eftersom ett löfte om att sälja fast egendom saknar verkan så är de övriga frågorna irrelevanta.Med vänlig hälsning