Köp och gåva av fastighet. Även fråga om lagfart.

2014-08-26 i Köpavtal
FRÅGA |Jag planerar att tillsammans med min son och hans sambo finansiera ett husköp. Tanken är att kontantinsatsen betalas med en tredjedel vardera samt att alla tre står som ansvariga för lånet hos banken men i realiteten vilar låneansvaret på mina tillgångar. Lagfarten delas på tre lika delar. Fungerar detta? När de själva är kreditvärdiga vill de äga hälften var i samband med omskrivning av lånen. Kan jag då ge sonen hälften av min andel som gåva och låta hans sambo köpa den andra hälften för 1/6-del av marknadsvärdet vid det tillfället. I mitt testamente anges gåvan som ett förskott på av. Hur ordnas detta formellt och blir lagfarten på hennes köp 1,5% på det belopp hon betalar till mig?
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Situationen du beskriver kan delas in i två delar. Den första delen är när du skall hjälpa din son och hans flickvän att finansiera fastighetsköpet, där frågor om äganderätt till fastigheten och lagfartsfrågor blir aktuella. Den andra delen då du avser att överlåta hälften av din andel till din son genom gåva och den andra hälften som ett köp av flickvänen till 1/6 av marknadspriset.Inledningsvis vill jag göra dig uppmärksam på ett par saker. Det faktum att du hjälper till att finansiera själva fastighetsköpet inte per automatik leder till att du får äganderätt till densamma. Utan äganderätt till fastigheten kan du inte heller söka lagfart, vilket framgår av 20 kap. 1 § jordabalken som stadgar att ”den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2§”. För att du skall räknas som ägare till fastigheten, gemensamt med din son och hans flickvän, krävs att du är med i de fångeshandlingar som upprättas vid ett fastighetsköp. I ditt fall skall du, för att kunna söka lagfart, helt enkelt inte bara vara finansiär utan också vara köpare. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken skall det nämligen finnas en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Du nämnde i din frågeställning att du skulle ”hjälpa till att finansiera” detta fastighetsköp. Det är du givetvis fri att göra men för att söka lagfart måste även Du intas i köpehandling såsom köpare och först då kan du söka lagfart. Enkelt uttryckt kan man säga att köpehandlingen som upprättas enligt 4 kap. 1 § jordabalken med de angivna köparna är de som kan söka lagfart enligt 20 kap. 1 § jordabalken. Således blir svaret på din första fråga, avseende lagfarten, att ägarna (det vill säga de som är köpare till fastigheten och tas upp som köpare i köpehandlingen) skall söka lagfart. Äganderätten som föreskrivs i 20 kap. 1 § jordabalken förvärvas alltså genom den köpehandling som upprättas genom 4 kap. 1 § jordabalken. Viktigt att notera i detta sammahang är att när Ni ansöker om lagfart och då ni är flera sökanden skall ansökan innehålla uppgift om hur stor andel av fastigheten som varje sökande har förvärvat. Detta framgår av 20 kap. 5 § 2 st. jordabalken. Följden av denna lösning blir också att ni innehar fastigheten med samäganderätt enligt 4 kap. 8 § jordabalken. Den andra delen av din frågeställning gäller överlåtelsen från dig till din son och hans flickvän; dels genom gåva och dels genom köp. I Sverige har vi avtalsfrihet och du kan sälja din andel till det pris du önskar. Likaså kan du upprätta ett gåvobrev där du förklarar att du genom gåva överlåter din andel i fastigheten till din son. När det gäller gåvan till din son skall han återigen söka lagfart men för detta betalar han ingen stämpelskatt. Enligt 4 § i lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är det exempelvis enbart köp och byte (med vissa undantag) som är skattepliktiga förvärv enligt stämpelskattelagen och som tas ut i samband med lagfartsansökan. Något mer intressant är den tilltänkta försäljningen till din sons flickvän. Du nämner att hon skall få köpa din andel till 1/6 av marknadsvärdet. Inom juridiken kan det ibland vara frågan om en transaktion, som i detta fall, verkligen är ett köp eller en gåva. I rättspraxis har utvecklats en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att ett ”köp” även är vara en gåva, trots att det sker mot ersättning, förutsatt att ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde eller som högst 85 % av taxeringsvärdet (Se NJA 2008 s. 457). Taxeringsvärdet är 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde enligt 5 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen. Låt oss anta att fastigheten i framtiden har ett marknadsvärde om 1.000.000 kronor. Taxeringsvärdet blir 75 % av marknadsvärdet, vilket motsvarar 750 000 kronor. Eftersom du avser att sälja din andel till 1/6 av marknadsvärdet (dvs. 166.666 kronor) kommer försäljningen rent juridiskt, och i stämpelskattehänseende, att anses som gåva och någon stämpelskatt tas därför inte ut. Men, som tidigare nämnt, måste även hon söka lagfart igen. Sammanfattningsvis kan följande slutsatser dras: För att du skall kunna söka lagfart måste du förvärva äganderätt till fastigheten genom att tas upp som köpare i köpehandlingen. Lagfart skall sedan sökas av er alla tre och ni skall i er lagfartsansökan ange hur stor andel ni äger i fastigheten. Försäljningen till din sons flickvän kommer att räknas som gåva även om det sker en förmögenhetsöverföring mellan dig och henne. Återkom gärna till mig om du har fler frågor i anslutning till detta.Mig når du på filip.henriksen@live.se

Köpehandlingens bindande verkan

2014-03-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej ! Jag och min man har skrivit kontrakt på ett hus samt betalat handpenning. Men nu har ägaren ångrat sig och vill ej sälja ! Vi har sagt upp vår lägenhet och tillträdesdagen är om några veckor, hur går vi tillväga och vad har vi för rättigheter? Mvh
Beatrice Rohdin |Hej!Tack för din fråga. En köpehandling som innehåller de formkrav som framgår av 4:1 1 st. JB, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 ,- således är skriftligen underskrivet av säljaren och köpare, har uppgift om köpeskilling och fastighetsbeteckningen samt överlåtelseförklaring av säljaren - är bindande för parterna. Säljaren kan under dessa förutsättningar inte hävda annat utan är skyldig att uppfylla de förpliktelser som framkommer av avtalet, t.ex. att frånträda fastigheten den dag ni skall ha tillträde till den. Detta är dock under förutsättning att inget annat avtalats mellan er och säljaren, t.ex. kan det avtalas om att en av parterna har rätt att frånträda avtalet enligt villkor som intagits i avtalet på grund av 4:3 JB.I er situation är det bäst att anlita en advokat för att gå vidare med fallet ifall säljaren inte rättar sig efter kontraktet. Följer säljaren inte avtalet har denna begått ett kontraktsbrott vilket resulterar i repressalier, bland annat kan ni enligt 4:13 JB, se https://lagen.nu/1970:994#K4P13S1 , få rätt till ersättning för skada ni lidit på grund av att säljaren inte avträtt fastigheten (och i extrema fall få häva avtalet om dröjsmålet är väsentligt). Jag önskar er lycka till och hoppas att jag har hjälpt er på vägen.Vänliga hälsningar,

Formkrav vid fastighetsköp

2013-11-09 i Köpavtal
FRÅGA |Ulf och Anna har överenskommit om att Ulf ska sälja sin fastighet till Anna. Ulf upprättar en handling med följande text: ”Jag, Ulf Svensson, förbinder mig att sälja min fastighet, Gläntan 3 i X-stad, till Anna Ek för 500 000 kr.” Ulf och Anna skakar hand och bestämmer att försäljningen kan ske efter sommaren. När hösten kommer hör Anna av sig till Ulf och frågar hur det blir med köpet av fastigheten. Ulf meddelar att det inte blir någon försäljning. Ulf har träffat en partner och de har bestämt att de ska bo tillsammans på Gläntan 3. Vad gäller?
Oscar Campos |Hej och tack för din fråga!En fastighet är att anse som fast egendom enligt Jordabalken 1 kap. 1 §.En utfästelse att köpa eller sälja fast egendom är inte gällande i svensk rätt. Detta följer av praxis men även av formkraven för fastighetsköp enligt Jordabalken 4 kap. 1 §. Enligt denna bestämmelse krävs:Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpareKöpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avserEn överlåtelseförklaringTolkningen av lydelsen i din fråga torde leda till slutsatsen att Ulf endast lovat att sälja egendomen, en överlåtelseförklaring är svår att tolka in. Dessutom krävs parternas namnteckningar på köpehandlingen, en handskakning har ingen som helst verkan. Dock är det möjligt för köparen att kunna kräva skadestånd om detta är att anse som ett handpenningavtal. Detta beror på om någon handpenning har lämnats ut eller om säljaren utfäst sig att giva denna i fall köp inte uppkommer.

Överlåtelse av fast egendom och avtalets fullbordan

2013-09-18 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, jag har en fråga gällande försäljning av hus och kontrakt. Vi skrev på som säljare till vårt hus på köpekontraktet, vi ångrar oss innerligt att vi sålde vårt hus. Vi sa till efter 12 dagar efter påskrift. Vi har och försökt förklara...Köparna vill inte häva köpet. De har dina bostäder kvar. Finns det något vi kan göra? Kan man ta sånna här fall som säljare till tingsrätten eller har de all laglig rätt på sin sida, har vi någon chans att häva kontraktet eller vinna i rätten? vad ska man stämma köparna för? Detta känns fruktansvärt:( Maila gärna tillbaka. Med vänlig hälsning
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Vid överlåtelse av fast egendom gäller vissa formkrav om undertecknande av köpekontrankt (jordabalken 4 kap 1 §). När formkravet är uppfyllt, som i ert fall, fullbordas köpet och äganderätten går över till köparen. Tyvärr saknar det rättslig betydelse huruvida de har kvar sin tidigare bostad eller inte och om köpekontraktet är underskrivet, betalningen erlagts och de fått tillträde till fastigheten verkar det inte som om det finns någonting att anmärka på juridiskt sett. Jordabalken https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning

Krav på vittne vid fastighetsöverlåtelse

2014-07-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag ska skriva ett gåvobrev. Gåvan gäller fastighet och jag undrar om det finns någon krav på att man måste ha underskrifter av vittne? Om Ja, kan vem som helst ställa upp och skriva under?, vad är åldersgränsen för att kunna vittna ? Måste vittnen ha svensk medborgarskap?
Beatrice Rohdin |Hej och tack för din fråga!När en fastighet ska ges bort som gåva gäller samma regler vad angår överlåtelsehandlingen som vid försäljning av en fastighet . Detta framgår av 4:29 JB som hänvisar till bland annat 4:1 JB se https://lagen.nu/1970:994#K4P29S1. Det innebär att ett skriftligt gåvobrev ska upprättas där uppgifter om gåvogivaren, gåvotagaren och fastigheten ska anges samt parternas underskrifter. En uppgift om köpeskillingen (dock 0 kr här) ska anges samt en överlåtelseförklaring där det framgår att givaren ger bort fastigheten. För att gåvotagaren sedan ska kunna söka och beviljas lagfart måste gåvogivarens underskrift bevittnas av två personer. Detta kan utläsas från 20:7 JB ( https://lagen.nu/1970:994#K20P7S1 .) och besvarar således din ena fråga jakande - två vittnen måste skriva under och bekräfta gåvogivarens underskrift. Gåvobrevet förfaller dock inte ifall bevittning inte sker utan det blir enbart problem med lagfarten - den kommer förklaras vilande om vittnen inte finns. I lagen (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar ( https://lagen.nu/1946:805 .) finns särskilda krav på vittnena vid gåva av fastighet. Enligt lagen får inte någon under 15 år vara vittne och inte heller den som på grund av psykisk störning saknar insikt om betydelsen av bekräftelsen. Inte heller gåvotagaren får vara vittne. Lagen uppställer inga ytterligare krav på t.ex. medborgarskap, vilket bör innebära att även utländska medborgare kan vara vittnen. Andra än de som nämnts i lagen får således ställa upp och bevittna underskriften..Jag hoppas att du fick dina frågor besvarade, annars är du välkommen att ställa fler!Vänliga hälsningar 

Köp av fastighet

2014-03-15 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har precis sålt min fastighet. Köpekontraktet skrevs på i slutet på november och överlåtelsen skedde 3 mars. Dagen innan överlåtelsen gjordes en besiktning av städningen av köparen och tack vare att jag inte kunde närvara fick köparen nyckeln som städfirman hade använt. När jag på förmidagen på överlåtelsedagen (fortfaradne innan överlåtelsen ägt rum) besökte huset visar det sig att köparen sålt köksinredningen på Blocket varför denna var delvis nedmonterad. När jag meddelade mäklaren om vad som hänt sa han att det enligt lagen är "luddigt" gällande när ägarbytet sker, vid konstraktsskrivning, vid överlåtelsen eller när köparen har blivit lagfaren ägare. Vad gäller? Kan jag kräva skadestånd för det inträffade?
Haris Catovic |Hej! Tack för din fråga!Vid köp av fast egendom uppställer lagen ett antal formkrav för att köpet ska vara giltigt. Dessa återfinns i 4 kap. 1 § jordabalken (JB). De krav som ställs för ett giltigt fastighetsköp är (1) upprättande av köpehandling som (2) innehåller uppgift om köpeskillingen och den fastighet som överlåts och (3) undertecknas av säljaren och köparen samt (4) en överlåtelseförklaring av säljaren som förklarar att fastigheten överlåts till köparen.När samtliga dessa kriterier är uppfyllda har parterna ingått ett bindande fastighetsköp. I detta fall blev fastighetsköpet bindande när köpekontraktet skrevs under i slutet av november, under förutsättning att köpehandlingen uppfyller de övriga kraven. Ibland kan även tvist uppkomma om vad som ska ingå i fastighetsköpet, d.v.s. om vissa tillbehör till fastigheten ska anses ingå i köpet eller inte. Köksinredning utgör tillbehör till fastigheten och kommer därför ingå i fastighetsköpet, 2 kap. 2 § 1 och 2 st. 1 p. JB. Sammanfattningsvis innebär detta att köparen blev ägare av fastigheten när köpekontraktet skrevs under i november och kan därför sälja köksinredningen om han så vill.Lycka till!Hälsningar,

Uppkomsten av sakrättsligt skydd vid köp av fast egendom

2013-09-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har förstått att man vid köp av fastighet vinner sakrättsligt skydd redan genom avtalet. Men jag undrar vad det rättsliga stödet för det är? Och har ni möjligen tips på vart jag hittar mer information om det? Vänligen, Sofia
Alexander Engström |Hej!Det stämmer att sakrättsligt skydd uppstår redan genom avtalet vid köp av fast egendom. Mig veterligen finns inget uttryckligt lagstöd för denna princip. Den bekräftas dock av HD i bl.a. rättsfallet NJA 2007 s. 652 (https://lagen.nu/dom/nja/2007s652), där domstolen utsträckte principen till att även gälla fastighetstillbehör.Samma sak gäller för övrigt även vid köp av byggnad på annans mark (vilket anses vara lös egendom, dock inte lösöre), se HD:s avgörande i NJA 1952 s 407. Om du vill veta mer skulle jag rekommendera t.ex. Folke Grauers bok Fastighetsköp. Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Förköpsförbehåll avseende fast egendom

2013-08-05 i Köpavtal
FRÅGA |Fastighetsfråga: Ett gift par köpte 1988 en fastighet. Båda fick lagfart till hälften var. I samband med köpet gjorde den ena maken ett avtal med en annan familjemedlem om att denna skulle få förköpsrätt ifall fastigheten någon gång skulle säljas. Paret äga som sagt fastigheten tillsammans till var sin hälft. Men bara den ena parten har gjort avtal om förköpsrätt till denna familjemedlem. Kan Du tala om vad som gälla vid en evtl. försäljning av fastigheten. Tack på förhand.
Ronja Kleiser |Hej och tack för din fråga! För det första är det en allmän avtalsrättslig princip att ett avtal endast är bindande för avtalsparterna. Släktingen har alltså ingen rätt att åberopa avtalet mot den make som inte varit part i avtalet.När det gäller fastigheter finns i Jordabalkens fjärde kapitel(https://lagen.nu/1970:994) ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att en försäljning ska bli giltig. På grund av dessa formkrav anses det inte möjligt att avtala om framtida överlåtelser av fastigheter.Om makarna säljer fastigheten behöver avtalet alltså inte beaktas.Med vänlig hälsning,