Fast egendom som gåva

2011-08-29 i Köpavtal
FRÅGA |Min sambo vill ge hälften av vårt hus som gåva till mig. Han står nu som ensam ägare. Hur formulerar vi detta i ett gåvobrev?
Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid gåva beträffande fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se: https://lagen.nu/1970:994#K4 Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva. Det ni behöver göra är att upprätta en handling om överlåtelse av en del av fastigheten från honom till dig. Detta ska ske i enlighet med Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse. I Jordabalken 4 kap. 1 § stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren ska skriva under. Det ska även finnas en förklaring att fastigheten/del av fastigheten överlåts till köparen/mottagaren. Det ska också framgå vilken fastighet det gäller samt finnas uppgift om köpeskilling. Eftersom det är en gåva ska det stå att köpeskillingen är noll kronor. (Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen.) Gåvobrevet används sedan vid ansökan om lagfart, vilket normalt görs av den nya ägaren. Lagfart ansöker man om hos Lantmäteriet. Med vänliga hälsningar

Bevittning av underskrift

2011-04-22 i Köpavtal
FRÅGA |Kan min dotter bevittna min namnteckning på köpebrev
Carina Persson |Hej! För att kunna söka lagfart krävs att säljarens namnteckning på köpehandlingen är bevittnad av två personer, 20 kap 1 § punkt 1 https://lagen.nu/1970:994 Det finns inga krav på att vittnena inte får vara närstående. Din dotter kan alltså bevittna din namnteckning. Vänliga hälsningar

Gåva av fastighet, muntligt avtal

2010-12-28 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har via ett muntligt avtal fått en tomt av min mor på mark som hon äger. Det finns vittnen på detta muntliga avtal och nu anser hon sig ska sälja tomten då det är hennes tycker hon. Gäller detta muntliga avtal eller har hon rätt att sälja tomten?
Mikael Söderman |Hej Den muntliga överenskommelsen om gåva av fastighet är inte giltigt och din mor kan således sälja fastigheten utan din tillåtelse eller att du har rätt att få någon del av köpeskillingen. Gåvoavtal för en fastighet, eller del av fastighet, måste vara skriftliga för att vara giltiga. Det är ett uttalat krav enligt Jordabalken. Det är ett av kraven som ställs upp för att en överlåtelse ska vara giltig. En överlåtelse är både köp och gåva. Begreppet fastighet är motsvarande vad man i vanlig tal benämner tomt, det är alltså marken och byggnaderna som åsyftas. Din fråga kan tolkas på två sätt. Det första är att din mor har gett dig en hel fastighet och det andra sättet att tolka din fråga är att din mor har gett dig en del av hennes fastighet. I ditt fall spelar det ingen roll vilket av dessa som stämmer med din situation. Båda tolkningarna av frågan hanteras på samma sätt. Det krävs att det ska vara skriftliga överlåtelsehandlingar. Att du har vittnen om att din mor har gett dig tomten, eller del av tomten, saknar betydelse eftersom kraven som ställs upp vid en gåvoöverlåtelse inte är uppfyllda (att det inte finns något skriftligt bevis på att hon har gett dig tomten). Rent juridiskt sett har din mor och du inte ingått något avtal (eftersom avtal om fastighetsöverlåtelser måste vara skriftliga). Det är anledningen till varför du inte kan få något skadestånd eftersom hon inte har uppfyllt hennes del av överenskommelsen som du betecknar som ett avtal. Tråkigt att du denna gång inte hade rätten på din sida. Men hoppas att detta svar har hjälpt dig till viss del. Lagrumshänvisning: Jordabalken 4 kap. 1 § och 4 kap. 29 § (se https://lagen.nu/1970:994)

Återtagandeförbehåll vid fast egendom

2010-11-23 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående äganderättsförbehåll. Vid köp av lös sak gäller ju endast ett äganderättsförbehåll om det finns ett förbud mot konsumtion m.m. Aaltså om det medgivits förfoganderätt. Hur blir det då med ett äganderättsförbehåll vid överlåtelse av fastighet? Får köparen då inte utnyttja marken och huset förrän denne betalat hela köpsumman? För annars måste det väl anses som att man medgivit förfofanderätt. Eller är det andra regler som gäller vid överlåtelse av fastighet än överlåtelse av lös egendom?
Louise Modin |Hej! Det är inte samma regler som gäller för fast och lös egendom vid olika förbehåll. Vid fast egendom blir köparen ägare av fastigheten när de båda har skrivit på köpehandlingarna och om den innehåller vissa moment, 4 kapitlet 1 paragrafen jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). De moment som ska vara med är vilken fastighet det är, köpeskillingen, överlåtelseförklaring samt parterna och deras underskrifter. Vid försäljning av fast egendom finns det möjlighet att ha en klausul i köpekontraktet som begränsar köparens förfoganderätt över fastigheten. Säljaren kan genom en klausul begränsa köparens rätt att överlåta fastigheten, söka inteckning eller upplåta rättigheter i den. En annan möjlighet är att ha en återgångsklausul, som innebär att om köparen inte uppfyller ett visst krav så ska köpet gå åter. Det skulle kunna vara att köparen ska ta över säljarens lån på fastigheten. Här får köparen förfoga över fastigheten även om hela betalningen inte är klar och det gör inte att klausulen blir ogiltig. Båda klausulen måste vara skriftlig och upprättas i köpehandlingarna. Har parterna både ett köpekontrakt och ett köpebrev måste klausulen vara med i båda avtalen för att vara giltig. Skulle klausulen inte vara med i någon utav handlingarna blir hela köpet ogiltigt, 4 kapitlet 3 och 6 paragraferna jordabalken. Det finns en tidsgräns för dessa två klausuler och den är på två år, 4 kapitalet 4 paragrafen jordabalken. Är längre tid avtalad så är hela köpet ogiltigt. Det finns dock tre undantag till gränsen på två år och de är att köpeskillingen (betalningen) ska betalas senare, att fastighetsbildning ska genomföras samt bestämmelser i lag, undantagen står även de i 4 kapitlet 4 pargrafen jordabalken. Det första undantaget att köpeskillingen ska betalas senare har finns därför att säljaren alltid ska kunna häva köpet om köparen inte betalar, exempelvis om säljaren ger köparen en längre kredittid än två år. För att de ska gälla ska det finnas en återgångsklausul eller skriva i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas senare, det tolkas som att köpet bara blir godkänt när betalningen sker. Det andra undantaget är att köpet bara gäller om köparen får ett beslut om fastighetsbildning, exempelvis avstyckning, skulle köparen få avslag så går köpet åter. Även om det finns en klausul i köpekontraktet som säger att köpet kan gå tillbaka vid vissa förutsättningar så betyder inte det att köparen inte har rätt att förfoga över fastigheten om det är det som parterna har kommit överens om. När parterna skriver på köpekontraktet är köparen ägare av fastigheten och får därmed göra vad denne vill så länge som det inte bryter mot kontraktet. Med vänlig hälsning

Bevittnande av namnteckning på gåvohandling

2011-08-16 i Köpavtal
FRÅGA |Behövs bevittning av givarens namnteckning vid gåva gällande fast egendom?
Angelica Hage |Hej. Vid gåva om fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se https://lagen.nu/1970:994#K4 Enligt 4 kap 29 § Jordabalken gäller vissa bestämmelser angående köp av fast egendom även för gåva, enligt 4 kap 29 § Jordabalken. Därmed gäller 4 kap 1 § såväl för köp av fast egendom liksom för gåva av fast egendom. Enligt 4 kap 1 § Jordabalken finns inget krav på att köpehandlingarna (eller gåvohandlingen) och överlåtarens namnteckning därpå ska bevittnas. Däremot gäller enligt 20 kap. 7 § 1 p. och 8 § Jordabalken att det krävs bevittning av överlåtarens namnteckning av handlingarna för att lagfart ska beviljas Dock finns undantaget i 20 kap. 8 § Jordabalken som bestämmer att överlåtaren måste väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas, trots att undertecknandet av handlingarna inte bevittnats. Vänligen

Formkrav vid fastighetsköp samt handpenningavtal

2011-03-26 i Köpavtal
FRÅGA |Jag la ut mitt hus for förseljing i febr.-10, och en dam var mycke interesserad. Hon betalade genast inn 10 000 för at jag skulle holda huset til henne. Men hon måtte få solgt sitt hus innan hon kunne flytta inn i mitt. Så vi kom överens om at hon skulle överta mitt hus sommaren 2010. Hon skulle komme denne häljen 25.03-11, och betala resten av depositumet, 41 000, hon hadde nu fått sold sitt hus, men dagen innan ringde hon och hevet köpet. Jag har hatt hennes saker ståande i min kjällare, hennes camingvogn på min egendom. Kan hon verkelig göra såher?
Jimmy Mikaelsson |Hej! Du skriver dessvärre inte i din fråga, på vilket sätt ni kom överens om att hon skulle köpa huset. För att ett fastighetsköp ska vara giltigt måste det uppfylla vissa i lag angivna formkrav, se 4 kap. 1 § Jordabalken (JB)(https://lagen.nu/1970:994). Kraven köpeavtalet måste uppfylla är att: det ska vara skriftligt, det ska vara undertecknat av både köpare och säljare, det ska innehålla uppgift om vilken fastighet köpet avser, uppgift om köpeskillingens storlek och en förklaring av säljaren att fastigheten överlåts på köparen. Har ni inte upprättat ett avtal som uppfyller dessa krav, är överenskommelsen mellan dig och köparen dessvärre inte bindande. Hon har då haft rätt att handla på det sätt som hon har gjort. Har ni tecknat ett köpeavtal som uppfyller dessa krav, så har hon inte grund för att kunna häva köpet. Är detta fallet får du gärna skriva in på nytt, för att få en utförligare förklaring av rättsläget i det avseendet. I din fråga får du i så fall förklara att ni har tecknat ett giltigt köpeavtal. Vad gäller handpenningen, så skriver du inte i frågan om ni har avtalat något särskilt angående den. I vart fall betalade hon dig handpenningen för att du inte skulle sälja fastigheten till någon annan. Det går därför att se handpenningen som en säkerhet för dig, för dina kostnader, ifall ett köp inte skulle komma till stånd. Har du lidit förlust genom att köpet inte blev av, följer av rättsfallet NJA 1974 s 526, att du torde kunna tillgodogöra dig ersättning för den förlusten, från den handpenning som hon redan har betalat, även om ni inte uttryckligen har avtalat om detta. Tänkbar förlust för dig är t ex kostnader för att förvara hennes saker, mäklarkostnader, annonseringskostnader och andra kostnader du har haft p.g.a. att köpet inte blev av. Det är dock enbart handpenningen hon redan har betalt som du kan göra anspråk på (d.v.s. de 10 000 kronorna), för att få ersättning för eventuella förluster. Har ni avtalat om vad som ska ske med handpenningen, om köpet inte blir av, så gäller naturligtvis avtalet. Med vänliga hälsningar

Hur blir man delägare i fastighet?

2010-12-14 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har träffat en man som äger sitt hus. Vi har talat om att jag ska flytta hem till honom. Hur går jag till väga för att bli delägare i huset, vilket vilket vi är överens om att jag ska bli.
Mari-Helen Schöllin |Hej! Det ni måste göra är att upprätta en handling om överlåtelse av en del av fastigheten från honom till dig. Detta ska göras enligt Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. Överlåtelsen ser lite olika ut beroende på om det är tänkt att du ska få en del av fastigheten genom gåva, eller om du ska köpa en del av den. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet. I Jordabalken stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren skriver under, det ska finnas en förklaring att egendomen överlåts till köparen/mottagaren, vilken fastighet det gäller samt finnas uppgift om köpeskilling. Om det är en gåva måste det stå att köpeskillingen är noll kronor. Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen. Överstiger ersättningen taxeringsvärdet på fastigheten så bli det ett köp, annars ses det som en gåva. Gåvobrevet eller köpebrevet används sedan vid ansökan om lagfart, vilket normalt görs av den nya ägaren. (Lagfart ansöker man om hos Lantmäteriet.) Hoppas att du fick svar på din fråga. Är det något mer du undrar över är du välkommen att kontakta oss igen. Med vänlig hälsning

Ångra fastighetsförsäljning?

2010-10-13 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har sålt min fastighet och skrivit på försäljningsavtalet Går det att häva och vilka konsevenser uppstår?
Martin Fridh |Hej, Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Enligt 4 kap. 1 § 1 st. måste köpehandlingen vara skriftligt, underskriven av både säljare och köpare samt innehålla uppgift om priset, vilken fastighet köpet avser och en överlåtelseförklaring. Om dessa formkrav ej är uppfyllda är köpet ogiltigt enligt 3 stycket samma paragraf, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 Föreligger det ett köpeavtal som följer ovanstående formkrav är du bunden av detta vilket innebär en förpliktelse för dig att avträda fastigheten på avtalad tid samt att medverka till att ett köpebrev upprättas (förutsatt att du får betalt). Du begår kontraktsbrott om du ej fullföljer dessa skyldigheter som du ådragit dig, konsekvenserna av detta är att du vid vite kan tvingas att lämna fastigheten plus att du kan bli skadeståndsskyldig enligt 4 kap. 13 § jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K4P13S1 Det finns tyvärr ingen rätt att utan väsentligt kontraktsbrott ifrån köparens sida att häva köpet. Kontraktsbrottet av köparen måste bestå i dröjsmål med betalningen och för att en hävningsmöjlighet i en sådan situation skall stå dig till buds måste det ha gjorts ett förbehåll om detta i köpehandlingen (en klausul om utfärdande av köpebrev anses fylla denna funktion). Det vill säga att om köparen betalar kan du dessvärre inte häva avtalet utan måste avträda fastigheten vid avtalat datum. Med vänliga hälsningar