Avtalsform vid fastighetsköp

2012-04-02 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller vid ett fastighetsköp. Säljaren vill behålla en kamin i fastigheten vilket köparen går med på, detta endast muntligt. Köpekontraktet är skrivet men där står ingenting om kaminen, vad gäller? Kan köparen ändra sig eller är den muntliga överrenskommelsen giltig?
Malin Palm |Hej och tack för din fråga! Vid köp av fastighet gäller formkrav enligt svensk rätt. Detta innebär att ett skriftligt avtal måste skrivas vid köp av fastighet, vilket även skett i detta fall i och med köpekontraktet. Vidare ingår vissa tillbehör till en fastighet i fastigheten vid köpet. Ett sådant byggnadstillbehör utgör exempelvis en kamin. För att denna kamin således inte skall omfattas av köpet måste detta tas med i köpekontraktet eller kaminen måste avlägsnas innan visning av fastigheten. Ett muntligt avtal om kaminen är i detta fall tyvärr inte ett giltigt avtal då det enligt lag råder formkrav vid köp av fastighet. Hoppas jag besvarat din fråga! Vänligen, Malin

Bevittning av köpehandling vid köp av fastighet

2012-02-17 i Köpavtal
FRÅGA |Jag ska köpa mina föräldrars fastighet. Jag undrar om det räcker att mina två syskon bevittnar köpekontraktet med deras underskrifter eller om det finns ett juridiskt krav att någon utomstående bevittnar. Mina syskon har godkänt försäljningen via underskrifter i ett separat samtycke.
Amanda Harrysson |Hej! Formkraven för en köpehandling vid köp av fast egendom regleras i JB (Jordabalken) 4 kap. 1 §. Där anges att köpehandlingen ska innehålla en förklaring att säljaren överlåter fastigheten på köparen, samt uppgift om hur mycket du kommer att betala. Köpehandlingen ska undertecknas av säljaren och köparen. Köpekontraktet i sig är giltigt utan att den är bevittnad, men det är ändå en bra idé att låta två vittnen skriva under köpekontraktet. Om köpehandlingen inte är styrkt av två vittnen, kommer nämligen lagfartsansökan att förklaras vilande enligt JB 20 kap. 7 §. Överlåtaren kommer då att föreläggas att inom viss tid väcka talan i domstol om han/hon anser att överlåtelsen av fastigheten är ogiltig, se JB 20 kap. 8 §. Det är först efter att tidsfristen för överlåtarens möjlighet att väcka talan har gått ut, som lagfartsansökan kan bifallas. Jag rekommenderar därför att låta två vittnen underteckna köpehandlingen från början, eftersom processen annars kan bli onödigt utdragen vid ansökan av lagfart. Det är säljarens namnteckning som ska bevittnas, vittnenas underskrifter ska således ske på köpehandlingen. Så länge syskonen är myndiga ser jag inga hinder till att låta dessa bevittna köpehandlingen, eftersom det inte finns något krav på att vittnena inte får vara närstående. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994 Vänliga hälsningar Amanda Harrysson

Var går gränsen för gåva av fastighet?

2012-01-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, kan jag ge ett hus i gåva till en kompis "ej släkt"? Kan han överta lånet/Kan han ta nya lån för att det ska räknas som gåva? Det finns lån på 1,9milj taxeringsvärde 1.4 milj.Försäljningsvärde 2,5 milj. MVH
Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid gåva beträffande fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se: https://lagen.nu/1970:994#K4. Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva. Det finns inget som hindrar att mottagaren av gåvan är en kompis eller en annan person. Det ni behöver göra är att upprätta en handling om överlåtelse av fastigheten från dig till din kompis, i form av ett gåvobrev eller ett köpebrev. Denna handling ska stämma överens med Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse. I Jordabalken 4 kap. 1 § stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren ska skriva under. Det ska även finnas en förklaring att fastigheten överlåts till mottagaren. Det ska också framgå vilken fastighet det gäller och även finnas en uppgift om köpeskilling. Om det är en gåva ska det stå att köpeskillingen är noll kronor, om så är fallet. Om mottagaren tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen och summan på den del av lånet som övertas ska då skrivas in som köpeskilling. Vid en sådan transaktion måste en skattemässigbedömning göras kring huruvida överlåtelsen är att betrakta som en gåva eller ej, eftersom det påverkar när och vem som ska beskattas. Om vederlaget motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet, anses överlåtelsen vara ett köp, vilket utlöser kapitalvinstbeskattning för överlåtaren. Om vederlaget är lägre än taxeringsvärdet (alltså under 1,4 milj) föreligger istället en gåva. Om mottagaren tar nya lån för att betala ditt lån på fastigheten för att i sin tur få fastigheten, blir det samma resultat, eftersom denne då har gett dig ersättning för fastigheten. Om detta är en gåva eller inte beror alltså på hur mycket som betalas för fastigheten i förhållande till taxeringsvärdet. Vill du veta mer om beskattning vid avyttring av fastighet så finner du regler kring detta i 45 kap. Inkomstskattelagen, https://lagen.nu/1999:1229#K45. Med vänliga hälsningar

Ägarförhållandena vid samäganderätt

2012-01-25 i Köpavtal
FRÅGA |Tre personer har köpt en lägenhet tillsammans. Ägarfördelningen enligt köpeavtalet är Part 1 45%, Part 2 45% och Part 3 10%. Har ett samägandeavtal prioritet över ett köpeavtal? Kan tex ett samägandeavtal frånta en part dess andel?
Lars Bålman |Tack för din fråga. Om flera personer tillsammans är ägare av en fastighet, äger var och en av dem en viss andel i denna, 1 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Det du talar om är två olika saker: köpeavtalet, som har betydelse när det gäller rättigheter och skyldigheter mellan säljaren och köparna, och samägandeavtalet, som har betydelse köparna emellan. Vilka köparna är, ska emellertid framgå av köpehandlingen, 4 kap. 1 § jordabalken (1970:994, JB). Som jag tolkar din fråga, vill du veta vad som gäller om de nya ägarna vill ändra den samäganderätt och de andelar de har i fastigheten. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna, 4 kap. 8 § JB. Detta gäller oavsett om det är en av ägarna som vill utöka sin andel, eller om det är en utomstående som vill "köpa in sig". Då ändras givetvis ägarförhållandena, men samma formella krav som vid köp av hela fastigheten enligt 4 kap. 1 § JB, gäller även för köp av del av fastighet. Observera att detta inte avser någon fysisk del, något område av en fastighet, utan en ideell andel. Det ska tilläggas att en lägenhet vanligtvis inte kan vara föremål för köp, till skillnad från fastigheten som lägenheten är en del av. För den senare är i regel endast hyresrätt eller bostadsrätt möjlig. Sammanfattningsvis: ägarförhållandena kan inte ändras genom en informell överenskommelse; ett sådant avtal är ogiltigt. I stället ska reglerna om köp i 4 kap. JB tillämpas om ägarförhållandena på något sätt ska kunna ändras.

Återgångsklausuls giltighet vid gåva av fastighet

2012-03-08 i Köpavtal
FRÅGA |Vi är en sällskap som planerar att bygga en ekoby. En bekant vill skänka oss den mark vi behöver, under förutsättningen att han kan försäkra sig om att den används till just detta. Kan vi i gåvobrevet skriva in ett förbehåll som säger något i stil med: "Om inte uppförandet av två bostadsfastigheter fullbordats på egendomen inom 5 år efter överlåtelsen, så har givaren, eller dennes arvtagare, rätten att åter kräva lagfart på egendomen"
Emma Lampe |Hej, och tack för din fråga! Ja, det är möjligt att i gåvobrevet ta med ett förbehåll liknande det du angivit ovan. Vid gåva av fastighet är det tillåtet för givaren att ställa upp villkor som ska gälla för gåvan och som innebär att gåvan ska återgå om gåvotagaren använder fastigheten för andra ändamål, dvs. att man avtalar om en återgångsklausul. Återgångsklausulen med de villkor som gäller kring denna ska tas med i själva gåvobrevet. Gåvobrevet ska upprättas skriftligen och undertecknas av båda parter, se 4 kap. 29 § i Jordabalken och 4 kap. 1 § i samma lag (https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 ). De tidsgränser som gäller vid villkorade köp av fastighet, se 4 kap. 4 § i Jordabalken, gäller inte för gåva. Vid gåva av fastighet med en återgångsklausul som gäller i mer än två år finns dock den begränsningen att skulle gåvotagaren överlåta fastigheten till en tredje part, kan gåvogivaren inte kräva tillbaka fastigheten av den tredje parten. Gåvogivaren har i en sådan situation istället rätt att kräva gåvans värde av gåvotagaren för det fall att återgångsklausulen kan göras gällande, se 4 kap 30 § (https://lagen.nu/1970:994#K4P30S1 ). Med vänliga hälsningar,

Formkrav vid fastighetsförsäljning

2012-02-17 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Jag och min syster har tillsammans ärvt en fastighet. Hon vill ha kvar den inte jag och vi tänkte göra det enklaste och skifta fastigheten till henne och hon betalar mig. Vad för sorts dokument eller avtal ska det finnas emellan oss för att göra detta?
Azra Skorupan |Hej och tack för din fråga. Formföreskrifterna för köp av fastighet finns i 4 kap. 1§ Jordabalken och bestämmelsen finner du genom att följa länken: https://lagen.nu/1970:994. Det du och din syster skall göra är att upprätta ett skriftligt köpeavtal undertecknat av er båda. Kravet är alltså att handlingen undertecknas av både köparen och säljaren. Därtill skall avtalet innehålla en tydlig viljeförklaring om att fastigheten överlåts samt en uppgift om köpeskillingen. Givetvis skall även fastigheten specificeras i avtalet. Lycka till! Med vänlig hälsning

Fullgörelse av köp av bostadsrätt

2012-01-29 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har skrivit på ett mäklarköpekontrakt och betalat handpenning för en bostadsrätt under förutsättning att samme maklare kan sälja min nuvarande bostadsrätt (jag har även skrivit på ett s k vanligt tremånaders mäklarkontrakt för detta ändamål). Nu undrar jag vad som händer om jag måste bryta köpeavtalet på grund av att mäklaren inte kan sälja min nuvarande bostadsrätt?
Maria Kronvall |Hej och tack för din fråga! Jag antar att din fråga rör ditt förhållande till säljaren och huruvida du är skyldig att fullgöra köpet även fast du inte får din nuvarande bostadsrätt såld. Bostadsrätter är att betrakta som lös egendom. Huvudregeln vid köp av gäller lös egendom är att inga formkrav behöver vara uppfyllda för att köpet ska bli giltigt. Vid köp av bostadsrätt gäller dock enligt 6 kap 4 § bostadsättslagen (1991:614) (https://lagen.nu/1991:614) att köpeavtalet måste vara skriftligt och innehålla priset och vilken bostadsrätt köper rör. Förutsatt att du och säljaren har skrivit på ett sådant giltigt skriftligt avtal är du alltså bunden av avtalet, vilket verkar vara fallet att döma av din fråga. Det finns dock ingenting som hindrar att villkor för köpets fullbordan tas in i köpeavtalet. Det är således helt okej att föra in ett sådant villkor som ni har gjort om att köpet endast måste fullgöras om mäklaren lyckas sälja din nuvarande bostadsrätt. Detta innebär att om mäklaren inte lyckas sälja din nuvarande bostadsrätt har du inte skyldighet att fullgöra köpet och du har då rätt att få tillbaka din handpenning från säljaren. Om jag har förstått din fråga rätt har ni avtalat om att mäklaren har tre månader på sig att sälja din bostadsrätt enligt det separata mäklarkontraktet. Ifall säljaren vet om detta och det är denna tid ni har kommit överens om i köpeavtalet så är du endast skyldig att fullgöra köpet om mäklaren lyckas sälja bostadsrätten inom tre månader. Annars är det en tolkningsfråga hur länge villkoret gäller och du bör läsa avtalsvillkoret noga, och kanske prata med säljaren så att ni är överens om vad villkoret innebär mer bestämt. Med vänliga hälsningar,

sakrätt till fast egendom

2011-09-12 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har egentligen två frågor. Vi säger att Anna har köpt ett sommarhus av Gunilla för 500 000 kr som hon redan betalat och skrivit kontrakt på. Men Gunilla tycker att det priset var aningen lågt, så hon kontaktar en annan spekulant (Johannes) som är villig att betala 200 000 kr mer än Anna gjort. Så Gunilla skriver kontrakt med Johannes också. Vem är då den rätta ägaren till sommarstugan? Anna eller Johannes? Och krävs det att någon utomstående bevittnar när man skriver under ett köpekontrakt?
Lina Radovic |Om säljaren sålt sommarstugan till flera personer, har den person som först söker inskrivning företräde, enligt 17 kap. 1 § JB. Om den personen dock visste om att sommarstugan var såld till någon annan först, och alltså var i ond tro, spelar det ingen roll om han/hon först sökte inskrivning, 17 kap. 2 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Formkraven för fastighetsköp framgår av 4 kap. 1 § JB. Bevittning krävs inte för att köpekontraktet ska vara giltigt. Det underlättar dock att köpekontraktet är bevittnat när köparen sedan ansöker om lagfart. Se 20 kap. 7 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning