Löfte om köp av fastighet

2015-07-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag har två frågor:1. Kan man göra en utfästelse att avyttra fast egendom till ett visst belopp framåt i tiden? Är det skillnad om det görs muntligt eller skriftligt i så fall? Var finns detta reglerat?2. Hur långt fram kan man sätta tillträde när man avyttrar fastighet? Var finns detta reglerat?3. Det blev visst tre frågor, hur stor ska/bör handpenningen vara och var finns det reglerat?MVH
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Ett löfte om att sälja fast egendom, oavsett om det är skriftligt eller muntligt, är inte gällande i svensk rätt och saknar därför verkan. Detta framgår inte direkt av lagtext, utan är en princip i rättspraxis som anses vara en logisk följd av formkravet för hur köp av fast egendom ska genomföras enligt Jordabalk (1970:994) 4:1. Om löften om att sälja eller köpa fastighet hade erkänts ha verkan i svensk rätt så skulle formkravet uttunnas, med negativa effekter på säkerheten i ägandeförhållanden och kreditgivning som följd (jämför exempelvis domarna i NJA 1990 s. 18 och NJA 2002 s. 467).Eftersom ett löfte om att sälja fast egendom saknar verkan så är de övriga frågorna irrelevanta.Med vänlig hälsning

Löfte om köp av fast egendom

2015-06-25 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Det jag undrar om är om ett löfte om köp, är bindande eller kan avtalas om att det ska vara bindande? Ett exempel är om jag av någon anledning vill slippa räntan som tillkommer när man tar ett bolån från en konventionell bank eller vill slippa bli skuldsatt överhuvudtaget, och därför vänder mig till en alternativ finansiell institution. Denna institution är berett att köpa den bostaden jag önskar mig, om jag ger löfte om att jag i sin tur köper den från dem. De säljer den sedan vidare till mig på avbetalning, fast till ett högre pris, vilket är vinsten de gör, jag slipper bli skuldsatt och slipper räntan. Institutionen har nödvändigtvist inte ett bostadsbestånd i sin ägo, utan de köper bostaden, när kunden vänder sig till dem och pekar på ett specifikt objekt, med löfte om att köpa. Är ett sådant löfte bindande eller kan det göras bindande, genom överenskommelse? Är det eller kan det göras bindande enbart från kundens sida? Enbart från institutionens sida? Eller båda sidorna?
Emil Forssell |Hej och tack för din fråga.I svensk rätt är det inte möjligt att lova att sälja fast egendom i framtiden. Inte heller är det möjligt att lova att köpa fast egendom. Se bland annat https://lagen.nu/dom/nja/1984s673 och https://lagen.nu/dom/nja/1987s726 samt https://lagen.nu/dom/nja/2002s46. Det framkommer delvis av formkravet i 4:1 Jordabalken https://lagen.nu/1970:994.Vad avser bostadsrätter är situationen annorlunda, i ett fall från 1992 konstaterade HD att det var möjligt att upprätta ett optionsavtal och kom fram till att optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form. Se https://lagen.nu/dom/nja/1992s66.Vänligen

Blandat fång av fastighet och förskott på arv

2015-03-27 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fastighet som jag tänker sälja 50 % av till min dotter och hennes man. Resterande 50 % tänker jag ge till min dotter som förskott på arv. Är detta ok och kan jag göra det samtidigt eller gör jag affären först och sedan gåvobrev till min dotter på de 50 %?mvh Göran Brodin
Martin Cronsioe |Hej Göran! Tack för din fråga till Lawline.Det första alternativet är att du i köpehandlingen formulerar att hälften av fastighetens värde överlåter du benefikt i gåvosyfte, medan den andra hälften överlåts oneröst genom erläggande av köpeskilling. För din dotter uppstår då ett s k blandat fång. Förutsatt att fördelningen mellan din dotter och svärsonen är 50/50 blir då ägandet:75 % dottern25 % svärsonen. Alternativet är att du genom den första köpehandlingen överlåter en andel (50%) av fastigheten, varvid samäganderätt mellan dig, dottern och svärsonen uppstår, varefter du sedan utfärdar ett särskilt gåvobrev avseende återstoden. Viktigt att komma ihåg då är att även överlåtelse genom gåva kräver att formkraven i 4 kap Jordabalken iakttas. Familjerättsligt har dessa alternativ inte någon betydelse: huvudsaken är att det av handlingarna framgår att den benefika delen avser förskott på arv och uppdelningen av andelarna. Personligen skulle jag nog föredra det första alternativet av smidighetsskäl. Hoppas detta hjälper dig.

Överlåtelse av fast egendom genom gåva

2015-03-13 i Köpavtal
FRÅGA |Vår pappa har flyttat in på ett äldreboende från sitt egna hus. Hur gör man för att skriva över huset på sina barn?
Peter Holmer |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Er far kan ge er fastigheten i gåva enligt reglerna i jordabalken kap 4. Överlåtelsehandlingen måste vara skriftlig och innehålla en överlåtelseförklaring, fastighetsbeteckning, underskrifter av er och er far, samt köpeskilling (eller förklaring att överlåtelsen sker i form av gåva). Se reglerna i JB 4 kap. 1 § och 29 § för närmare beskrivning hur överlåtelsen ska gå till. Efter överlåtelsen måste ni söka lagfart på fastigheten enligt JB kap. 20. Jag rekommenderar att ni kontaktar en fastighetsmäklare som kan tänka sig att hjälpa er med formaliteterna (det borde inte innebära några stora kostnader).Tillägg: Notera att överlåtelsehandlingen även måste vara styrkt av två vittnen för att lagfart ska kunna erhållas (JB 20 kap. 7 §)Vänliga hälsningar,

Godtagbara villkor vid fastighetsköp

2015-07-10 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo har fått ett erbjudande om att köpa loss ett fritidshus där tomten måste avstyckas. Vi inväntar en värderingsman från vår bank. Problemet ligger just nu att de nuvarande ägarna vill sätta ett krav där om vi skulle få för oss, inom 5 eller 10 år, att sälja huset så ska de ha rätten till att köpa tillbaka huset till marknadspris. De använder sig just nu av en pensionerad bankdirektör som vill att detta avtal bör vara längre men vi känner att 5 år är lång tid och mycket kan hända på vägen. Lägger vi ner pengar på fastigheten genom reparationer samt underhåll finns risken att vi i slutändan förlorar stort på detta. Vad kan säljarna kräva? Detta känns som en stor ovisshet men i grunden ligger det att husägarna vill kunna styra över vilka framtida grannar de kommer att ha. Har försökt hitta mer information kring detta men lyckas sämre. Tacksam för svar.
Elin Brännström |Hej och tack för din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet i denna typ av situationer, vilket innebär att säljarna själva bestämmer om de vill sälja, till vem de vill sälja och med vilka villkor de vill sälja. Ni kan alltså inte kräva att få köpa huset till vissa villkor, utan här handlar det helt enkelt om att förhandla och kompromissa för att komma fram till ett avtal med villkor som kan accepteras av både köpare och säljare.Villkor som inskränker köparens rätt att förfoga över fastigheten - vilket ett villkor av den förevarande typen är - måste dock tas med i den skriftliga köpehandlingen för att vara giltigt (Jordabalken 4 kap 3 §).

Kan man lova en framtida försäljning?

2015-05-03 i Köpavtal
FRÅGA |HejJag har kommit överens med min farbror att köpa hans hus. Vi skulle vilja ha ett papper att vi är överens om köpet om det skulle hända något med honom. Så det inte blir några problem då, han ska bo kvar så länge han kan. Vad behöver vi skriva för papper på att vi är överens om köpet?Vem kan hjälpa oss med dessa paper?M.V.HTommi MagnussonPS skicka gärna mail, jag har svårt att svara dagtid
Gabriella Lundqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt svensk lagstiftning är det inte tillåtet att i förväg lova att sälja fast egendom. Ett sådant avtal skulle därmed inte vara giltigt. Det enda jag kan komma på just nu är att testamentera bort egendomen för att vara säker på att få den om något skulle hända med din farbror. Skulle inget hända så kan du köpa den såsom ni kommit överens om, men när din farbror är redo, utan att ha något förhandsavtal. Hoppas detta löste några av era funderingar!

Behöver överlåtelse av fastighet genom gåva bevittnas?

2015-03-15 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Fick ett svar rörande gåvobrev på fastighet. I svaret stod att gåvobrevet inte behövde bevittnas. Jag har fått annan information som säger att brevet måste vara bevittnat för att gåvomottagaren ska kunna få lagfart på fastigheten. Vilket besked är rätt? Undrar också om mor har rätt formulering i gåvobrevet. Hon skriver att gåvan ska träda i kraft när hon av praktiska eller hälsoskäl väljer att sälja huset och att lagfarten ska skrivas över på oss två döttrar före försäljningen. Är detta juridiskt korrekt? Min syster och jag är enda bröstarvingar. Tacksam för svar
Peter Holmer |Hej!Till att börja med stämmer det att gåvohandlingen måste vara styrkt av två vittnen för att du ska kunna få lagfart på fastigheten (Jordabalken 20 kap. 7 §). Man kan säga att ett förvärv av fastighet görs i två steg, dels genom den skriftliga överlåtelsen (i ert fall i form av gåvobrev), och dels genom registrering hos lantmäteriet (ansökan om lagfart). Det första steget kräver inga vittnen, men det andra steget gör det. Beträffande formuleringen i gåvobrevet så håller jag med om att den är tämligen otydlig. Min rekommendation till er är att ta kontakt med en fastighetsmäklare och/eller en advokat som kan hjälpa er med formaliteterna och formuleringen i gåvobrevet.Vänliga hälsningar,

Köp av lös egendom i samband med fastighetsköp

2015-02-28 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande 4 kap 1§ 1 st. JB. I lagtexten går att utläsa; Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling. "Vad avses med "annat" och hur ska detta dokumenteras? Krävs det att det står i köpehandlingen, eller räcker ett muntligt avtal för just "annat"? Ha det!
Cecilia Bernhardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline.Med "annat" avses lös egendom. Lös egendom är allt som inte är fast egendom, se 1 kap. 1 § jordabalken (1970:994) (JB) https://lagen.nu/1970:994. Det kan röra sig om exempelvis möbler eller en gräsklippare. Det finns inget krav på att detta ska dokumenteras, men eftersom muntliga överenskommelser är svåra att bevisa rekommenderas att den lösa egendomen skrivs in i köpekontraktet. Det räcker med att ange den gemensamma köpeskillingen. Någon uppdelning mellan priset för fastigheten och den lösa egendomen behövs inte, se 4 kap. 1 § första stycket JB. Med vänliga hälsningar