sakrätt till fast egendom

2011-09-12 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har egentligen två frågor. Vi säger att Anna har köpt ett sommarhus av Gunilla för 500 000 kr som hon redan betalat och skrivit kontrakt på. Men Gunilla tycker att det priset var aningen lågt, så hon kontaktar en annan spekulant (Johannes) som är villig att betala 200 000 kr mer än Anna gjort. Så Gunilla skriver kontrakt med Johannes också. Vem är då den rätta ägaren till sommarstugan? Anna eller Johannes? Och krävs det att någon utomstående bevittnar när man skriver under ett köpekontrakt?
Lina Radovic |Om säljaren sålt sommarstugan till flera personer, har den person som först söker inskrivning företräde, enligt 17 kap. 1 § JB. Om den personen dock visste om att sommarstugan var såld till någon annan först, och alltså var i ond tro, spelar det ingen roll om han/hon först sökte inskrivning, 17 kap. 2 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Formkraven för fastighetsköp framgår av 4 kap. 1 § JB. Bevittning krävs inte för att köpekontraktet ska vara giltigt. Det underlättar dock att köpekontraktet är bevittnat när köparen sedan ansöker om lagfart. Se 20 kap. 7 § JB. https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning

Fast egendom som gåva

2011-08-29 i Köpavtal
FRÅGA |Min sambo vill ge hälften av vårt hus som gåva till mig. Han står nu som ensam ägare. Hur formulerar vi detta i ett gåvobrev?
Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid gåva beträffande fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se: https://lagen.nu/1970:994#K4 Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva. Det ni behöver göra är att upprätta en handling om överlåtelse av en del av fastigheten från honom till dig. Detta ska ske i enlighet med Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse. I Jordabalken 4 kap. 1 § stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren ska skriva under. Det ska även finnas en förklaring att fastigheten/del av fastigheten överlåts till köparen/mottagaren. Det ska också framgå vilken fastighet det gäller samt finnas uppgift om köpeskilling. Eftersom det är en gåva ska det stå att köpeskillingen är noll kronor. (Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen.) Gåvobrevet används sedan vid ansökan om lagfart, vilket normalt görs av den nya ägaren. Lagfart ansöker man om hos Lantmäteriet. Med vänliga hälsningar

Bevittning av underskrift

2011-04-22 i Köpavtal
FRÅGA |Kan min dotter bevittna min namnteckning på köpebrev
Carina Persson |Hej! För att kunna söka lagfart krävs att säljarens namnteckning på köpehandlingen är bevittnad av två personer, 20 kap 1 § punkt 1 https://lagen.nu/1970:994 Det finns inga krav på att vittnena inte får vara närstående. Din dotter kan alltså bevittna din namnteckning. Vänliga hälsningar

Gåva av fastighet, muntligt avtal

2010-12-28 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har via ett muntligt avtal fått en tomt av min mor på mark som hon äger. Det finns vittnen på detta muntliga avtal och nu anser hon sig ska sälja tomten då det är hennes tycker hon. Gäller detta muntliga avtal eller har hon rätt att sälja tomten?
Mikael Söderman |Hej Den muntliga överenskommelsen om gåva av fastighet är inte giltigt och din mor kan således sälja fastigheten utan din tillåtelse eller att du har rätt att få någon del av köpeskillingen. Gåvoavtal för en fastighet, eller del av fastighet, måste vara skriftliga för att vara giltiga. Det är ett uttalat krav enligt Jordabalken. Det är ett av kraven som ställs upp för att en överlåtelse ska vara giltig. En överlåtelse är både köp och gåva. Begreppet fastighet är motsvarande vad man i vanlig tal benämner tomt, det är alltså marken och byggnaderna som åsyftas. Din fråga kan tolkas på två sätt. Det första är att din mor har gett dig en hel fastighet och det andra sättet att tolka din fråga är att din mor har gett dig en del av hennes fastighet. I ditt fall spelar det ingen roll vilket av dessa som stämmer med din situation. Båda tolkningarna av frågan hanteras på samma sätt. Det krävs att det ska vara skriftliga överlåtelsehandlingar. Att du har vittnen om att din mor har gett dig tomten, eller del av tomten, saknar betydelse eftersom kraven som ställs upp vid en gåvoöverlåtelse inte är uppfyllda (att det inte finns något skriftligt bevis på att hon har gett dig tomten). Rent juridiskt sett har din mor och du inte ingått något avtal (eftersom avtal om fastighetsöverlåtelser måste vara skriftliga). Det är anledningen till varför du inte kan få något skadestånd eftersom hon inte har uppfyllt hennes del av överenskommelsen som du betecknar som ett avtal. Tråkigt att du denna gång inte hade rätten på din sida. Men hoppas att detta svar har hjälpt dig till viss del. Lagrumshänvisning: Jordabalken 4 kap. 1 § och 4 kap. 29 § (se https://lagen.nu/1970:994)

Ägarförändring av fastighet, överlåtelse

2011-08-29 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, För att utnyttja ROT avdrag i planerad renovering till maxbelopp 100 000 kr, måste båda makar, enligt Skatteverket, vara skrivna som ägare på fastigheten. I nuläget är endast jag ägare. Hur gör man snabbt och lätt en ägarförändring så att även min fru står som ägare.
Mari-Helen Schöllin |Hej Överlåtelsen ser lite olika ut beroende på om hon ska få en del av fastigheten genom köp eller om hon ska få den genom gåva. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet, se Jordabalken 4:1 och 4:29. (Av 4 kap. 29 § framgår att bestämmelserna i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ även gäller vid gåva.) Se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. En skriftlig överlåtelsehandling krävs, där en överlåtelseförklaring avseende fastigheten(med fastighetsbeteckning) skall ingå. Köpeskillingen ska anges. Om överlåtelsen ska ske i form av gåva ska köpeskillingen vara noll kr. Ska överlåtelsen ske i form av köp(eller övertagande av en del av lånet), skrivs den aktuella köpeskillingen in istället för noll kr. Handlingen ska skrivas under av både din fru (köparen/mottagaren av gåvan) och av dig (överlåtaren). Om hon tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten anses det ingå i köpeskillingen. För att sedan hon ska stå som registrerad ägare ska hon ansöka om lagfart, vilket görs hos Lantmäteriet. Med Vänliga Hälsningar

Bevittnande av namnteckning på gåvohandling

2011-08-16 i Köpavtal
FRÅGA |Behövs bevittning av givarens namnteckning vid gåva gällande fast egendom?
Angelica Hage |Hej. Vid gåva om fast egendom blir reglerna i Jordabalkens 4 kap. tillämpliga, se https://lagen.nu/1970:994#K4 Enligt 4 kap 29 § Jordabalken gäller vissa bestämmelser angående köp av fast egendom även för gåva, enligt 4 kap 29 § Jordabalken. Därmed gäller 4 kap 1 § såväl för köp av fast egendom liksom för gåva av fast egendom. Enligt 4 kap 1 § Jordabalken finns inget krav på att köpehandlingarna (eller gåvohandlingen) och överlåtarens namnteckning därpå ska bevittnas. Däremot gäller enligt 20 kap. 7 § 1 p. och 8 § Jordabalken att det krävs bevittning av överlåtarens namnteckning av handlingarna för att lagfart ska beviljas Dock finns undantaget i 20 kap. 8 § Jordabalken som bestämmer att överlåtaren måste väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas, trots att undertecknandet av handlingarna inte bevittnats. Vänligen

Formkrav vid fastighetsköp samt handpenningavtal

2011-03-26 i Köpavtal
FRÅGA |Jag la ut mitt hus for förseljing i febr.-10, och en dam var mycke interesserad. Hon betalade genast inn 10 000 för at jag skulle holda huset til henne. Men hon måtte få solgt sitt hus innan hon kunne flytta inn i mitt. Så vi kom överens om at hon skulle överta mitt hus sommaren 2010. Hon skulle komme denne häljen 25.03-11, och betala resten av depositumet, 41 000, hon hadde nu fått sold sitt hus, men dagen innan ringde hon och hevet köpet. Jag har hatt hennes saker ståande i min kjällare, hennes camingvogn på min egendom. Kan hon verkelig göra såher?
Jimmy Mikaelsson |Hej! Du skriver dessvärre inte i din fråga, på vilket sätt ni kom överens om att hon skulle köpa huset. För att ett fastighetsköp ska vara giltigt måste det uppfylla vissa i lag angivna formkrav, se 4 kap. 1 § Jordabalken (JB)(https://lagen.nu/1970:994). Kraven köpeavtalet måste uppfylla är att: det ska vara skriftligt, det ska vara undertecknat av både köpare och säljare, det ska innehålla uppgift om vilken fastighet köpet avser, uppgift om köpeskillingens storlek och en förklaring av säljaren att fastigheten överlåts på köparen. Har ni inte upprättat ett avtal som uppfyller dessa krav, är överenskommelsen mellan dig och köparen dessvärre inte bindande. Hon har då haft rätt att handla på det sätt som hon har gjort. Har ni tecknat ett köpeavtal som uppfyller dessa krav, så har hon inte grund för att kunna häva köpet. Är detta fallet får du gärna skriva in på nytt, för att få en utförligare förklaring av rättsläget i det avseendet. I din fråga får du i så fall förklara att ni har tecknat ett giltigt köpeavtal. Vad gäller handpenningen, så skriver du inte i frågan om ni har avtalat något särskilt angående den. I vart fall betalade hon dig handpenningen för att du inte skulle sälja fastigheten till någon annan. Det går därför att se handpenningen som en säkerhet för dig, för dina kostnader, ifall ett köp inte skulle komma till stånd. Har du lidit förlust genom att köpet inte blev av, följer av rättsfallet NJA 1974 s 526, att du torde kunna tillgodogöra dig ersättning för den förlusten, från den handpenning som hon redan har betalat, även om ni inte uttryckligen har avtalat om detta. Tänkbar förlust för dig är t ex kostnader för att förvara hennes saker, mäklarkostnader, annonseringskostnader och andra kostnader du har haft p.g.a. att köpet inte blev av. Det är dock enbart handpenningen hon redan har betalt som du kan göra anspråk på (d.v.s. de 10 000 kronorna), för att få ersättning för eventuella förluster. Har ni avtalat om vad som ska ske med handpenningen, om köpet inte blir av, så gäller naturligtvis avtalet. Med vänliga hälsningar

Hur blir man delägare i fastighet?

2010-12-14 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har träffat en man som äger sitt hus. Vi har talat om att jag ska flytta hem till honom. Hur går jag till väga för att bli delägare i huset, vilket vilket vi är överens om att jag ska bli.
Mari-Helen Schöllin |Hej! Det ni måste göra är att upprätta en handling om överlåtelse av en del av fastigheten från honom till dig. Detta ska göras enligt Jordabalkens regler om fastighetsöverlåtelse, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. Överlåtelsen ser lite olika ut beroende på om det är tänkt att du ska få en del av fastigheten genom gåva, eller om du ska köpa en del av den. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet. I Jordabalken stadgas att en överlåtelse ska ske genom en skriftlig handling som både köparen/mottagare av gåvan och överlåtaren skriver under, det ska finnas en förklaring att egendomen överlåts till köparen/mottagaren, vilken fastighet det gäller samt finnas uppgift om köpeskilling. Om det är en gåva måste det stå att köpeskillingen är noll kronor. Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen. Överstiger ersättningen taxeringsvärdet på fastigheten så bli det ett köp, annars ses det som en gåva. Gåvobrevet eller köpebrevet används sedan vid ansökan om lagfart, vilket normalt görs av den nya ägaren. (Lagfart ansöker man om hos Lantmäteriet.) Hoppas att du fick svar på din fråga. Är det något mer du undrar över är du välkommen att kontakta oss igen. Med vänlig hälsning