Säljaren vill häva köp av fastighet

2015-08-31 i Köpavtal
FRÅGA |Säljaren kan inte fullfölja försäljningen då han inte kan få lös pantbrev på en del av skulden och vill nu häva köpet. Kan jag kräva skadestånd från säljaren och vilken storlek kan jag kräva
Felicia Idbrant |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline.Jag utgår från att din fråga gäller köp av en fastighet och att ni skrivit ett köpekontrakt som uppfyller formkraven i jordabalken 4 kap 1 §. För att säljaren då ska kunna häva köpet på grund av att denna inte kan få lös pantbrev måste det stå med som ett svävarvillkor i köpekontraktet, jordabalken 4 kap 3 § 1 p. Svävarvillkor är villkor som gör att fastighetsköpets fullbordan är beroende att ett eller flera villkor. För att svävarvillkor ska gälla krävs vidare att villkoret upprepas i ett eventuellt köpebrev, jordabalken 4 kap 6 §. Ett svävarvillkor som avtalas att gälla för längre tid än två år gör hela fastighetsköpet ogiltigt, se jordabalken 4 kap 4 § 1 st. Detta innebär i ditt fall att om det inte finns något svävarvillkor i köpekontraktet som reglerar detta har säljaren inte rätt att häva köpet. Med vänliga hälsningar

Dolda fel i fastighet

2015-07-31 i Köpavtal
FRÅGA |Har idag överlåtit min halva av huset till mitt ex. mot att att han tar över ansvaret å skulderna som finns kvar... Han började då prata om att man som säljare är skyldig till att stå för dolda fel i upp till 10 år. Är jag en säljare när jag inte fått ett öre för huset? Jag har bara låtit honom ta över hus å resterande skulder då han inte har råd att lösa ut mig, kan jag då bli skyldig att stå för fel som visar sig om nått år? Fel finns det i huset som vi båda är medvetna om å han tar ju över med de kända felen.... Vi har bott i huset tillsammans i över 10 år.Tacksam för svar!
Alfred Brandt |Hej! Vad som innebär köp av fastighet och hur ett sådant köp går till framgår av Jordabalken 4:1, https://lagen.nu/1970:994. Här av framgår att ett köp av fast egendom utgår genom ett upprättande av en köpehandling där säljaren och köparen skriver under. Det framgår inte av frågan hur avtalet ser ut, men om kravet i 4:1 jordabalken är uppfyllt innebär det ett köp av fast egendom. Gällande frågan din fråga om säljaren har ansvar för dolda fel stämmer detta bara i viss utsträckning. Det stämmer att köparen har 10 år på sig att åberopa fel som föreligger, 4:19b Jordabalken. Men detta ansvar gäller bara fel som köparen inte med fog kunnat förutsätta vid köpet. I ditt fall kan dessa dolda fel troligen inte komma att bli aktuella eftersom ditt ex med fog bör känna till det mesta om fastigheten - eftersom han (utifrån vad jag förstått) redan bor där. Utöver detta har det i praxis visat sig att undersökningsplikten för en köpare har visat sig sträcka sig långt och att dessa fel som kan medföra hävningsrätt för en köpare är väldigt sällsynta. Hoppas du känner att din fråga är besvarad och tack för att DU vänder dig till Lawline! Vänligen,

Godtagbara villkor vid fastighetsköp

2015-07-10 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo har fått ett erbjudande om att köpa loss ett fritidshus där tomten måste avstyckas. Vi inväntar en värderingsman från vår bank. Problemet ligger just nu att de nuvarande ägarna vill sätta ett krav där om vi skulle få för oss, inom 5 eller 10 år, att sälja huset så ska de ha rätten till att köpa tillbaka huset till marknadspris. De använder sig just nu av en pensionerad bankdirektör som vill att detta avtal bör vara längre men vi känner att 5 år är lång tid och mycket kan hända på vägen. Lägger vi ner pengar på fastigheten genom reparationer samt underhåll finns risken att vi i slutändan förlorar stort på detta. Vad kan säljarna kräva? Detta känns som en stor ovisshet men i grunden ligger det att husägarna vill kunna styra över vilka framtida grannar de kommer att ha. Har försökt hitta mer information kring detta men lyckas sämre. Tacksam för svar.
Elin Brännström |Hej och tack för din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet i denna typ av situationer, vilket innebär att säljarna själva bestämmer om de vill sälja, till vem de vill sälja och med vilka villkor de vill sälja. Ni kan alltså inte kräva att få köpa huset till vissa villkor, utan här handlar det helt enkelt om att förhandla och kompromissa för att komma fram till ett avtal med villkor som kan accepteras av både köpare och säljare.Villkor som inskränker köparens rätt att förfoga över fastigheten - vilket ett villkor av den förevarande typen är - måste dock tas med i den skriftliga köpehandlingen för att vara giltigt (Jordabalken 4 kap 3 §).

Kan man lova en framtida försäljning?

2015-05-03 i Köpavtal
FRÅGA |HejJag har kommit överens med min farbror att köpa hans hus. Vi skulle vilja ha ett papper att vi är överens om köpet om det skulle hända något med honom. Så det inte blir några problem då, han ska bo kvar så länge han kan. Vad behöver vi skriva för papper på att vi är överens om köpet?Vem kan hjälpa oss med dessa paper?M.V.HTommi MagnussonPS skicka gärna mail, jag har svårt att svara dagtid
Gabriella Lundqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt svensk lagstiftning är det inte tillåtet att i förväg lova att sälja fast egendom. Ett sådant avtal skulle därmed inte vara giltigt. Det enda jag kan komma på just nu är att testamentera bort egendomen för att vara säker på att få den om något skulle hända med din farbror. Skulle inget hända så kan du köpa den såsom ni kommit överens om, men när din farbror är redo, utan att ha något förhandsavtal. Hoppas detta löste några av era funderingar!

Gåvobrev eller köpebrev vid övertagande av halva bostadslånet och bostaden?

2015-08-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej lawline jag har en fråga om gåvobrev.Jag och min sambo vill äga huset vi bor i tillsammans. Hon äger nu 100% och vi vill äga 50% var. Jag ska även ta över hälften av lånet.Taxeringsvärdet är på 1093000 och lånet på 944000. Min del på lånet blir ju då 472000. Då till min fråga, Ska vi skriva ett gåvobrev eller köpeavtal?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Din sambo kan ge halva fastigheten i gåva till dig, vilket inte leder till någon skatt då gåvoskatten numera är avskaffad. Ni måste dock se till att i gåvohandlingen följa de formkrav som finns i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ i Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Det finns flera bestämmelser om vad avtalet ska innehålla såsom köpeskillingen, vilket ju vid gåva är 0 kr, en överlåtelseförklaring m.m. Avtalet måste också vara skriftligt.Dock angav du att du ska ta över halva bolånet avseende fastigheten, vilket gör att en gåva inte blir aktuellt eftersom att ta över lån ses som att betala en köpeskilling och det därmed kommer röra sig om att köp (då du betalar genom att ta över en del av lånet) och inte en gåva. Även här ska formkraven i 4 kap. Jordabalken följas avseende köpehandlingen. Efter köpet är det bra om du så snart som möjligt skaffar lagfart för din halva av fastigheten för att undvika krångel i framtiden med eventuella borgenärer och liknande. Då det kommer röra sig om en försäljning av halva fastigheten kan skatt bli aktuell på ev. vinst beroende på vad man sätter köpeskillingen till och vad fastigheten hade för anskaffningsvärde. Det ni ska gör i ert fall är således att upprätta ett köpeavtal. Vill ni ha hjälp med detta finns det möjlighet att skriva ett online med hjälp av våra samarbetspartners till förmånliga priser här: http://lawline.se/avtal/forsaljning_fastighet.Lycka till!Vänligen,

Löfte om köp av fastighet

2015-07-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag har två frågor:1. Kan man göra en utfästelse att avyttra fast egendom till ett visst belopp framåt i tiden? Är det skillnad om det görs muntligt eller skriftligt i så fall? Var finns detta reglerat?2. Hur långt fram kan man sätta tillträde när man avyttrar fastighet? Var finns detta reglerat?3. Det blev visst tre frågor, hur stor ska/bör handpenningen vara och var finns det reglerat?MVH
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Ett löfte om att sälja fast egendom, oavsett om det är skriftligt eller muntligt, är inte gällande i svensk rätt och saknar därför verkan. Detta framgår inte direkt av lagtext, utan är en princip i rättspraxis som anses vara en logisk följd av formkravet för hur köp av fast egendom ska genomföras enligt Jordabalk (1970:994) 4:1. Om löften om att sälja eller köpa fastighet hade erkänts ha verkan i svensk rätt så skulle formkravet uttunnas, med negativa effekter på säkerheten i ägandeförhållanden och kreditgivning som följd (jämför exempelvis domarna i NJA 1990 s. 18 och NJA 2002 s. 467).Eftersom ett löfte om att sälja fast egendom saknar verkan så är de övriga frågorna irrelevanta.Med vänlig hälsning

Löfte om köp av fast egendom

2015-06-25 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Det jag undrar om är om ett löfte om köp, är bindande eller kan avtalas om att det ska vara bindande? Ett exempel är om jag av någon anledning vill slippa räntan som tillkommer när man tar ett bolån från en konventionell bank eller vill slippa bli skuldsatt överhuvudtaget, och därför vänder mig till en alternativ finansiell institution. Denna institution är berett att köpa den bostaden jag önskar mig, om jag ger löfte om att jag i sin tur köper den från dem. De säljer den sedan vidare till mig på avbetalning, fast till ett högre pris, vilket är vinsten de gör, jag slipper bli skuldsatt och slipper räntan. Institutionen har nödvändigtvist inte ett bostadsbestånd i sin ägo, utan de köper bostaden, när kunden vänder sig till dem och pekar på ett specifikt objekt, med löfte om att köpa. Är ett sådant löfte bindande eller kan det göras bindande, genom överenskommelse? Är det eller kan det göras bindande enbart från kundens sida? Enbart från institutionens sida? Eller båda sidorna?
Emil Forssell |Hej och tack för din fråga.I svensk rätt är det inte möjligt att lova att sälja fast egendom i framtiden. Inte heller är det möjligt att lova att köpa fast egendom. Se bland annat https://lagen.nu/dom/nja/1984s673 och https://lagen.nu/dom/nja/1987s726 samt https://lagen.nu/dom/nja/2002s46. Det framkommer delvis av formkravet i 4:1 Jordabalken https://lagen.nu/1970:994.Vad avser bostadsrätter är situationen annorlunda, i ett fall från 1992 konstaterade HD att det var möjligt att upprätta ett optionsavtal och kom fram till att optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form. Se https://lagen.nu/dom/nja/1992s66.Vänligen

Blandat fång av fastighet och förskott på arv

2015-03-27 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en fastighet som jag tänker sälja 50 % av till min dotter och hennes man. Resterande 50 % tänker jag ge till min dotter som förskott på arv. Är detta ok och kan jag göra det samtidigt eller gör jag affären först och sedan gåvobrev till min dotter på de 50 %?mvh Göran Brodin
Martin Cronsioe |Hej Göran! Tack för din fråga till Lawline.Det första alternativet är att du i köpehandlingen formulerar att hälften av fastighetens värde överlåter du benefikt i gåvosyfte, medan den andra hälften överlåts oneröst genom erläggande av köpeskilling. För din dotter uppstår då ett s k blandat fång. Förutsatt att fördelningen mellan din dotter och svärsonen är 50/50 blir då ägandet:75 % dottern25 % svärsonen. Alternativet är att du genom den första köpehandlingen överlåter en andel (50%) av fastigheten, varvid samäganderätt mellan dig, dottern och svärsonen uppstår, varefter du sedan utfärdar ett särskilt gåvobrev avseende återstoden. Viktigt att komma ihåg då är att även överlåtelse genom gåva kräver att formkraven i 4 kap Jordabalken iakttas. Familjerättsligt har dessa alternativ inte någon betydelse: huvudsaken är att det av handlingarna framgår att den benefika delen avser förskott på arv och uppdelningen av andelarna. Personligen skulle jag nog föredra det första alternativet av smidighetsskäl. Hoppas detta hjälper dig.