Besittningsskydd vid uthyrning av villa

2015-03-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Har hyreslagen ändrats gällande fr.o.m. 2015 avseende uthyrning av villa på så sätt att jag inte kan hyra ut den längre än två år för om så görs kan hyresgästen ha besittningsrätt till villan - har bara hört detta ryktesvägen. Förändringen kan gälla någonting åt detta håll.Tacksam för svar.
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Bestämmelser avseende uthyrning av villa i andra hand finns dels i jordabalken 12 kap, även kallad Hyreslagen, se här, och dels i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, se här.Enligt reglerna i jordabalken 12 kap 46 § har hyresgästen i vissa fall rätt till förlängning av hyresavtalet, ett så kallat besittningsskydd, trots att avtalet sagts upp. Besittningsskyddet gäller dock inte om någon av förutsättningarna i JB 12 kap 45 § är uppfyllda. Således får exempelvis inte en hyresgäst besittningsskydd om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet (med lägenhet avses även villa) i andra hand och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd eller hyresavtalet avser en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd.I vissa fall är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Som huvudregel krävs hyresnämndens godkännande för att avtalet ska gälla, JB 12 kap 45 a §. I vissa fall gäller överenskommelsen även utan hyresnämndens godkännande, nämligen när:- ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset,- en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,- en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten,- en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig på fastigheten eller överlåta den. Senaste ändringarna i jordabalken 12 kap skedde 2014 men ingen av ändringarna avsåg hyresgästens rätt till besittningsskydd.Privatuthyrningslagen trädde i kraft 1 februari 2013 och avsikten med lagen är att underlätta för privatpersoner att hyra ut sina bostäder utan att riskera att hyresgästen får besittningsskydd till bostaden. Lagen gäller vid privatuthyrning av av bostadslägenhet till annat än fritidsändamål under förutsättning att hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013, dock inte vid uthyrning i näringsverksamhet eller upplåtelse i andra hand (privatuthyrningslagen 1 §). Enligt lagens 3 § har inte hyresgästen rätt till förlängning av avtalet när det upphört att gälla, det vill säga hyresgästen saknar besittningsskydd.Sammanfattningsvis är svaret på din fråga att om hyresgästen får besittningsskydd eller inte till en uthyrd villa beror på när avtalet ingåtts, och om det ingåtts före 1 februari 2013, om hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd eller inte. Har avtalet ingåtts efter 1 februari 2013 och övriga förutsättningar i privatuthyrningslagen är uppfyllda saknar hyresgästen besittningsskydd. Har avtalet ingåtts före 1 februari 2013 gäller reglerna i Jordabalken 12 kap och då krävs det som huvudregel ett av hyresnämnden godkänt avtal om avstående av besittningsskyddet för att hyresvärden ska vara säker på att hyresgästen inte får besittningsskydd och hyresförhållandet varat över två år i följd. Vill du läsa mer om besittningsskydd finns det bra information på Hyresnämndens hemsida (klicka här), och där hittar du också blanketter för att avtala bort besittningsskyddet.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Ohyra i hyresrätt

2015-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi har upptäckt vägglöss i våran hyresrätt som vi nyligen flyttat in i och hyresvärden har gått med på att sanera lägenheten. Men jag undrar om vi kan kräva hyresvärden på skadestånd för att vi inte kan bo där nu? Men även på vårat lösöre eftersom hemförsäkringen inte täcker det. Hyresvärden har betalat hotell åt oss under första saneringstillfället.
Sedja Abed Ali |Hej och tack för din fråga!Regler om hyresavtal regleras i 12 kap jordabalken. Enligt 12 kap 10 § så förfallet avtalet om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.Enligt kapitlets 11 § gäller om skadorna i lägenheten är mer ringa än de som anges i 10 § och om skadan inte är avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande: 1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Enligt 12 kap 16 § anförs att bestämmelserna i 10--12 §§ också gäller om 1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, 2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, 3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller 4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.I 17 § anges att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten också gäller om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Hyresvärden är skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran. Du har sammanfattningsvis rätt till ersättning för alla nödvändiga kostnader du haft p.g.a. saneringen. Du har även enligt nämnda lagrum rätt till ersättning för skada du drabbats av om skadan inte beror på din försummelse. Dessutom kan du kräva skälig nedsättning av hyran. I samband med detta kan du åberopa de kostnader du haft för att reparera dina förstörda varor alternativt för att ersätta dem. Vänligen,

När måste hyresvärden tapetsera om?

2015-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Min hyresvärd vägrar tapetsera min hall som är redan skadad och har urgamla tapeter. Jag vägrar göra det för att jag äger inte lägenheten plus att tapeterna är halva röd och halva vitt. På den vita delen finns en del gammal grön tapet. Värden vill att jag ska anlita en målare som ska göra en professionell arbete som jag inte har råd med. Hallen är stor och kräver enorm arbete för att det är 3 lager med gamla tapeter under. Har värden rätt att göra så mot mig?HälsningarFereshteh
Emma Ragnarsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det är skicket i lägenheten som avgör när det är dags att renovera den. Hyreslagen säger att hyresvärden är skyldig att måla, tapetsera och reparera slitage som uppstår genom normal användningen av lägenheten, med ”skäliga tidsmellanrum”. Det finns idag inga bestämmelser som säger vad som menas med skäliga tidsmellanrum utan man utgår ifrån lägenhetens skick. Har dock inte lägenheten renoverats på 10-15 år kan hyresgästen oftast begära att få tapetserat och målat. Efter så lång tid räknar man med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att renovera den. Denna rätt kan dock avtalas bort mellan hyresvärden och hyresgästföreningen. Om hyresvärden vägrar renovera din lägenhet finns det möjlighet att vända sig till hyresnämnden, som kan utfärda ett s.k. åtgärdsföreläggande (16 § hyreslagen). I åtgärdsföreläggande stadgas att värden är skyldig att reparera lägenheten inom en viss tid.Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen,

Vräkning av hyresgäst

2015-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag blev misshandlad av min granne i trappuppgång hon skrek hemska saker och har hotat mig bla detta har nu lett till rättegång jag har vittnen. Men mitt problem är hyresvärden som inte vill beblanda sig jag är rädd för personen och min dotter oxå som såg allt jag bad dem att vräka henne för jsg har blivit misshandlad hotad trakasserad detta måste väl vara en allvarlig störning? Men de gör inget så har kontaktat hgf som hoppas ska hjälpa mig men vill veta om vad lagen kan hjälpa mig jag menar hade personen misshandlat fastighetsskötaren så hade de nog vräkt, men mig svarar de inte ens bara att detta är polissak har jag en chans få rätt genom hgf hyresnämnd etc? Är ju en allvarlig störning och borde inte behövas varning ens utan vräkas direkt jag kan inte bo under en person som misshandlat mig ich skadat mitt barn av att se detta hjälp tack
Mustafa Sheikh Abdi |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har rätt i att misshandel ses som en störning i boendet, som avses i 12 kap. 25 § jordabalken (JB). Om en hyresgäst åsidosätter det som krävs av denne enligt 12 kap. 25 § JB har hyresvärden rätt att omedelbart säga upp hyresavtalet utan att ta hänsyn till uppsägningstiden, enligt 12 kap. 42 § 6 p. JB. Som det framgår av ordalydelsen i 42 § så är det hyresvärden som är berättigad till att säga upp ett hyresavtal. Hyresavtalet gäller mellan hyresgästen och hyresvärden, där båda har rättigheter och skyldigheter gentemot varandra, dvs. frågor om t.ex. uppsägning gäller mellan dem och inte andra utomstående. Det står inte reglerat i 12 kap. JB att en hyresgäst kan begära vräkning av en annan hyresgäst. Se 12 kap. jordabalken (hyreslagen), https://lagen.nu/1970:994#K12Jag rekommenderar att du håller kontakt med Hyresgästföreningen och hyresvärden för att lösa detta problem. Ett annat alternativ är att ansöka om kontaktförbud enligt lagen (1988:688) om kontaktförbud, https://lagen.nu/1988:688Hoppas allt löser sig och att svaret var till din hjälp!Med vänliga hälsningar,

Innebörden av fritidsändamål i privatuthyrningslagen

2015-03-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en stuga och har ett tidsbegränsat kontrakt på denna, 20140828 tom 20150531. Jag har nu skrivit kontrakt på en annan lägenhet som jag får tillgång till 15 april. I kontraktet jag har på stugan står ingen uppsägningstid. Är det hyreslagen eller privatuthyrningslagen som gäller? I det kontrakt jag har för stugan står "uthyrning av hus för fritidsändamål". Dock så har jag ju haft stugan som permanentbostad. Spelar det någon roll vad det står i kontraktet om båda är införstådda med att stugan är min permanentbostad?Tacksam för svar
Fredrik Mattsson |Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!I 1 § lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) framgår att den lagen är tillämplig vid uthyrning av en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Det saknas en entydig definition av vad som avses med fritidsändamål. Enligt lagens proposition (s. 76) framgår att bestämmelsen inte tar sikte på bostadens karaktär, utan att det istället är syftet med upplåtelsen som är avgörande. Vidare framgår av äldre rättspraxis (RBD 28:76) att det är av mindre betydelse hur bostaden i praktiken används. Mot bakgrund av dessa synpunkter skulle antagligen en domstol anse att 12 kap. jordabalken (hyreslagen) är tillämplig på den aktuella lägenheten, även om ett säkert svar inte kan ges på förhand.Hoppas du har fått svar på dina frågor. Vänligen,

Reparationskostnad i hyresrätt

2015-03-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi bor i en hyresrätt där diskmaskin var installerad när vi flyttade in. Den har nu gått sönder och vi behöver beställa en reperatör. Vår hyresvärd sa att han betalar denna till en rimlig kostnad. Men är det inte så att han ska stå för hela summan? Tack på förhand!
Louise Eskesen |Hej, och tack för din fråga!Hyresvärden ska hålla lägenheten i sådant skick att den enligt normal standard är godtagbar att bo i. Det går att avtala om att lägenheten ska vara i sämre skick, men av vad som framgår av frågan verkar ni inte ha avtalat om detta. Huvudregeln blir således tillämplig.Vidare ska hyresvärden också stå för reparationer i lägenheten som orsakats av normalt slitage. Har maskinen gått sönder "genom ålder och bruk" bör hyresvärden stå för denna kostnad om ni inte har avtalat av något annat. Har ni orsakat skadan själva genom att vara vårdslösa finns de däremot risk för att ni får stå för en del eller hela reparationskostnaden.Reglerna om hyresrätter hittar ni i kapitel 12 jordabalken: https://lagen.nu/1970:994Vänliga hälsningar,

Vårdplikt hyreslägenhet

2015-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi har nyligen upptäckt att vi har fått mögel i varje fönster i hela vår hyresrättslägenhet. När vi kontaktade hyresvärden om detta sa denna att det troligtvis är ventilationen som slutat fungera på grund utav att smuts bildats där, och att det är vårt ansvar som hyresgäster att hålla ventilationen ren. Vi flyttade in i lägenheten i juni år 2014. Nu väntar vi på att hyresvärden ska komma och kontrollera ventilationen och göra en bedömning om det är vårt fel att möglet har uppkommit eller ej. Min fråga är alltså, vems ansvar är det att rengöra ventilationen, hyresvärden eller hyresgästen? Om det är hyresgästen, hur ofta ska ventilationen kontrolleras? Vem ska stå för kostnaderna som kommer uppstå i och med möglet, och kan dom verkligen kräva att vi står för kostnader som tex. att byta ut fönster och sanera om dom bedömer att det inte är tillräckligt bra rengjort från vår sida? Tack på förhand!Vänliga hälsningar
Michelle Brodin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard har en stor omfattning och lägenheten ska hålla någorlunda samma standard som vid hyrestidens början, vilket framgår av 12 kap. 15 § 1 st JB.Hyresgästen har dock en vårdplikt enligt se 12 kap. 24 § JB. Enligt allmänna principer ska hyresgästen svara för skador som orsakats genom vållande men inte för skador som uppstått på grund av olyckshändelse. När man gör bedömningen om hyresgästen ska ansvara för skadan ser man bland annat till hyresgästens möjligheter att inse risken för skada, dennes möjligheter att förebygga den samt kostnader för och olägenheterna med sådana åtgärder. Som hyresgäst har du dessutom i vårdplikten en underrättelseplikt som innebär att du ska meddela hyrevärden när du upptäcker skadan. Det krävs alltså ett vållande för att du ska göras ansvarig, du ska ersätta de skador som uppstått pga. att du varit vårdslös, försumlig eller oaktsam. Sådant som du inte kan råda över anses inte vara vållande. En lägenhet ska tåla normalt slitage.Hyresvärdens skyldighet att åtgärda skadan enligt tidigare nämnda 12 kap 15 § bortfaller endast om hyresvärden kan bevisa att du som hyresgäst är ansvarig för skadan. En hyresvärd har för övrigt en skyldighet att med jämna mellanrum se till att lägenheten är i gott skick och att nödvändiga reparationer och andra åtgärder utförs så att lägenheten är fullt brukbar.Det är således en svårbedömd fråga. Jag skulle säga att det låter som att hyresvärden har underhållningsplikt att rengöra ventilationen om den är dålig och om ni påpekar detta, å andra sidan har ventilationen varit dålig ett tag och gett upphov till mögel och ni har vidare inte försen nu upplyst hyresvärden om detta så man kan fråga sig om ni har brustit i er underrättelseplikt. Möjligen kan ni åberopa att det varit svårt för er att upptäcka att ventilationen varit dålig och därmed lett till mögel och att det därför inte är rimligt att ni skulle ha rengjort denna. Det blir således en avvägning som beror på omständigheterna i ert fall, t ex. hur länge har ventilationen varit dålig och hur länge har ni vetat om det? Har hyresvärden tidigare nämnt något eller finns det några andra föreskrifter om rengöring av ventilationen? Är olägenheten stor för er att rengöra denna? Hade ni stor möjlighet att inse risken för mögel? Hoppas detta kan vara till hjälp!Med Vänlig hälsning,

Tillbehör i lokal - spegelvägg

2015-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har under en längre tid hyrt en lokal för verksamhet. Jag har själv utrustat lokalen med en spegelvägg, som jag också har bekostat. Nu ska jag inte vara där längre. Vad gäller? Jag måste väl ha rätt att ta ner spegelväggen och ta med mig den? Spegelväggen är i oklanderligt skick. Finns det någon tidsgräns eller liknande gällande detta?Tacksam för svar.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Eftersom spegelväggen kan anses som inredning som är ägnad till stadigvarande bruk så anses den som utgångspunkt som fast inredning enligt Jordabalk (1970:994) 2:2 första stycket. Eftersom det dock är du som nyttjanderättshavare som har tillfört lokalen sådan inredning, och en spegelvägg enkelt kan monteras ner, så anses den inte höra till fastigheten om inte fastighetens ägare köper loss den av dig (Jordabalk 2:4 första stycket). Det innebär att spegelväggen alltjämt är lös egendom som tillhör dig och som du har rätt att föra med dig.I fråga om tidsgräns så kan inte rätten att bortföra spegelväggen från lokalen göras gällande hur länge som helst. Om en längre tid hinner passera efter att hyresavtalet har löpt ut så utslocknar din rätt till spegelväggen och den anses då utgöra fast inredning, d.v.s. tillbehör till fastigheten. Med vänlig hälsning