Fråga om underhåll av uthyrd lokal.

2017-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är en företagare som hyr ut en lokal i huset där jag bor där de bedriver en lunchrestaurang. Min fråga är : Hur ofta kan de begäras att de tapetsererar och målar? Ligger det på oss? Eller ska de stå för det? I avtalet står där att de ska underhålla tak, golv, väggar.MvhCamilla Lindskog
Elin Gustavsson |Hej Camilla, vad kul att du hört av dig till Lawline med din fråga!Vem ansvarar för underhåll? Om hyresgäst och hyresvärd inte har träffat en överenskommelse så ska hyresvärden stå för det fulla underhållsansvaret. Eftersom att det står i ert avtal att hyresgästen ska underhålla tak, golv och väggar så är det denne som ska stå för det inre underhållet av lägenheten. Med andra ord så är det deras ansvar att tapetsera och måla när det behövs. När ska underhåll göras? Det vanligaste är att det är hyresvärden som bestämmer när underhåll ska ske. Det kan antingen vara på bestämda tidsintervaller som målning och tapetsering sker, eller så kan det vara när värden bedömer att lokalen är tillräckligt sliten för att behöva en uppfräschning. Det är svårt att säga exakt hur ofta man kan begära att målning eller tapetsering behövs, men man brukar säga att en lägenhet ska hålla ett sådant skick, att den, enlingt det allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, se lagrum här.Lycka till med allt! Vänligen,

Skillnaden mellan "förlängningstvist" och "förverkandetvist"

2017-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det går att få en förklaring på begreppen "förlängningstvist" och "förvekandetvist" inom hyresrätten?
Annie Häggblom |Hej, vad roligt att du vänder dig till Lawline med din fråga!FörlängningstvistEn förlängningstvist aktualiseras då det rör sig om en uppsägning vid den avtalade hyrestidens utgång. En förlängningstvist är då en tvist rörande huruvida en förlängning av hyresavtalet ska ske. En sådan tvist prövas av hyresnämnden, som då gör en skälighetsbedömning.Rätten till förlängning av hyresavtalet utgörs av besittningsskyddet, huvudregeln anses här vara att rätt till förlängning föreligger, men det finns från detta undantagssituationer å hyresgästen inte har besittningsskydd. Vid sådana undantagssituationer kan hyresvärden åberopa vissa godtagbara uppsägningsgrunder, s.k. besittningsbrytande grunder. Besittningsskyddet skiljer sig dock åt beroende av om det är fråga om hyra av bostad eller lokal. Vid hyra av bostad gäller ett direkt besittningsskydd som innebär att rätten till förlängning föreligger oavsett hyresvärdens inställning. Vid hyra av lokal gäller ett indirekt besittningsskydd som innebär att förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd mot hyresvärdens vilja. FörverkandetvistFörverkandetvisten uppkommer då hyresrätten förverkats och uppsägning sker i detta fall med omedelbart upphörande verkan, här rör det sig alltså inte om hyrestidens utgång. En tvist i sådan situation prövas av kronofogdemyndigheten eller tingsrätten, i detta fall utan en skälighetsavvägning. Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott kan hyresvärden omedelbart säga upp hyresgästen, hyresrätten är i sådant fall förverkad. För hävning av avtal krävs dock som huvudregel att kontraktsbrottet är av väsentlig betydelse. När hyresrätten anses förverkat återfinns i 12 kap. JB (jordabalken), 42 - 44 §§ behandlar hyresrättens förverkande.Sammanfattat kan man alltså säga att förlängningstvisten rör situation då den avtalade hyrestiden utgått och tvisten rör huruvida en förlängning ska ske, varpå besittningsskyddet har betydelse. Förverkandetvisten rör istället situation då hyrestiden inte utgått, men hyresgästen har förverkat hyresrätten och hyresvärden har därför rätt till omedelbar uppsägning oberoende av den avtalade hyrestiden.

Hyresgästers ersättningsskyldighet

2017-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag bor i en etta(hyresrätt) på 44 kvadrat som saknar ventilation. Det finns i badrummet men ingen annan stans. Det finns även takfönster som har tagit skada av detta eftersom det gång på gång bildas så mycket kondens. Jag får varje morgon ta en handduk och torka upp detta eftersom det är stora sprickor vid fönstret i träet. Färgen börjar även flagna och lossa på grund av detta. Jag har sagt till värden som inte kommer fixa en ventilation ännu. Jag blev less på detta och ska flytta ut om två månader men kommer jag att bli ersättningsskyldig på grund av sprickorna som finns i träet?
Annie Fällström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som hyresgäst har du en vårdplikt vilket innebär att du ska vårda lägenheten väl och ansvarar för de skador som uppkommer genom ditt vållande, se 12 kap 24 § Jordabalken (här). Som exempel på vad som omfattas av vårdplikten kan nämnas att städa regelbundet, våttorka, rengöra målade ytor och bona golv. I övrigt har du som hyresgäst rätt till "normalt slitage", d.v.s. sådant slitage som är en naturlig följd av användningen av bostaden. Till vårdplikten hör även en underrättelseplikt, d.v.s. en skyldighet att informera hyresvärden om det uppstår en skada som du inte själv har orsakat.I ditt fall verkar sprickorna i taket inte vara orsakade av dig och du bör därför inte vara ersättningsskyldig för dem vid avflytt. Du har dessutom informerat din hyresvärd om problemet och du kan därför inte heller bli ersättningsskyldig för att ha åsidosatt din underrättelseplikt.Hoppas du känner att du fick svar på din fråga!

Åtgärdsföreläggande av en hyresvärds underhållsplikt

2017-04-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag bor i en lägenhet i en av 5 byggnader som för närvarande ägs av 2 män. Fastigheterna byter ägare ofta och vi hyresgäster får bara precis vad vi har rätt till, förutom nu. Sedan de nya ägarna så är här inget som åtgärdas.Jag tänkte lista en del problem vi har och undrar hur man går tillväga för att få en rättvis hyra/få rätt på problemen.Soprummet är ofta överfyllt och alla soptunnorna är mögliga.Vi har två tvättmaskiner och en torktumlare varav en tvättmaskin funkar, torktumlare och en tvättmaskin har varit sönder flera månader.Problem i folks lägenheter åtgärdas inte, bland annat ett fruktansvärt sönderfallet och mögligt badrum, fönster som inte går att öppna, hål i väggar där möss kommer utspringandes...Vi har ingen vaktmästare, ingen trädgårdsskötsel (stor gemensam utegård) vi får trappstädning ibland då en av hyresgästerna gör det svart med avdrag på hyran. Ingen snöskottning osv..Man får ingen eller liten kontakt med ägarna och här är inga kontaktuppgifter någonstans. De flesta hyresgäster vet inte vem som äger och hur man tar kontakt, ingen hemsida eller liknande..Jag lyckades hitta deras telefonnummer och smsar dem ibland, sällan jag får svar. När jag får svar så är det i likt med "vi ska kolla på det"Här är många brister och ingen man kan prata med, ingen som fixar problemen åt oss. Min misstanke är att dem försöker dra in massa hyror utan att ta han om fastighet och gäster så länge som möjligt, för att sedan sälja vidare..
Anastasia Matveeva |Hej!Tack för att du vänder dit till Lawline med din fråga. Hyresvärdens underhållsplikt Hyresvärden är ansvarig för underhållet av lägenheten, 12 kap. 15 § Jordabalken (här) samt över gemensamma utrymmen (t.ex. soprum, trapphus, tvättstuga) på så sätt som det är avtalat, se 3 st. i den ovan nämna bestämmelsen (här). Vad gäller ansvaret för gemensamma utrymmen hänvisar bestämmelsen till 12 kap. 9 § Jordabalken (här). Utrymmet ska tillhandahållas i sådant skick som är allmänt uppfattat som brukbart för det avsedda ändamålet. Detta kan det dock avtalas om. Åtgärdsföreläggande I 12 kap. 16 § Jordabalken (här) förtydligas hyresvärdens ansvar att åtgärda vissa brister i lägenheten under hyrestiden. Bestämmelsen hänvisar tillbaka till 12:10-12 §§ Jordabalken (här) för att klargöra vilka olika åtgärder som hyresgästen kan vidta i dessa situationer. Hyresgästen kan således kräva nedsättning av hyran eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet och få ersättning för den skada denne lider därav. Rätten att erhålla nedsättning av hyran vid intrång i hyresrätten på grund av hyresvärden arbete med att avhjälpa brist kan avtalas bort, 12 kap 16 § 3 st. Jordabalken (här). De situationer som tas upp i 12:16 1 st. Jordabalken (här) för att förtydliga att hyresvärden är skyldig att åtgärda en brist och hyresgästens rätt att nyttja en viss påföljd:Om lägenheten skadats under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skada.Om hyresvärden, vid bostadshyra, brister i sitt ansvar att tapetsera, måla om och utföra andra sedvanliga reparationsarbeten med skäliga tidsmellanrum. Om hinder eller men uppstår i hyresrätten utan att hyresgästen är vållande. Om en myndighet lämnar ett beslut som inte grundats på hyresgästens vållande. Beslutet måste dock ha lett till någon form av åtgärd i enlighet med beslutet innan hyresgästen har rätt att vidta någon åtgärd.En ansökan hos hyresnämnden om ett åtgärdsförläggande som tilldelar hyresvärden att avhjälpa bristen, är möjlig för hyresgästen enligt 12 kap. 16 § 2 st. Jordabalken (här). I samband med att hyresnämnden utfärdar ett åtgärdsföreläggande bestäms en tid inom vilken hyresvärden måste ha åtgärdat bristen. Är inte bristen åtgärdad inom den angivna tiden blir hyresvärden skyldig att betala vite (böter). Kravet för att en hyresgästs ansökan om åtgärdsföreläggande ska bifallas (godkännas) är att bristfälligheten medför men i hyresgästens nyttjanderätt som inte anses vara obetydlig. För att en ansökan ska bifallas måste hyresgästen som ansöker om föreläggandet bevisa att en brist föreligger. Ett åtgärdsföreläggande kan ges även för gemensamma utrymmen. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawline igen om det skulle uppstå någon oklarhet.Med vänlig hälsning,

Säga upp hyresavtal i förtid

2017-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Har i andra hand hyrt ut mitt studentrum i 6 mån. Jag avtalade att kontraktet skulle gälla utan möjlighet till uppsägning.Nu vill hyresgästen flytta i förtid och hävdar att hon har rätt att säga upp kontraktet med 1 månads uppsägning trots att det alltså i kontraktet står att det gäller för hela perioden utan möjlighet till uppsägning.Hon hävdar att hon har kontrollerat med en jurist.Vad säger lagen?
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Av din fråga förstår jag det som att du hyr ut en bostadshyreslägenhet i andra hand och därför utgår jag ifrån det i svaret. Bestämmelser kring uthyrning av bostadshyreslägenheter i andra hand finns i 12 kap Jordabalken (JB). För att din hyresgäst ska kunna säga upp avtalet i förtid med en månads uppsägningstid gäller att ni i avtalet måste ha en skrivit att hon ska ha den möjligheten. Trots detta finns det ändå en möjlighet för din hyresgäst att säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen kan alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (12:5 JB). Denna möjlighet finns alltså alltid, oberoende av vad som skrivits i hyresavtalet. Som jag förstår det har ni inte i avtalet uttryckligen skrivit att det ska finnas möjlighet att säga upp avtalet i förtid med en månads uppsägningstid och då har din hyresgäst inte heller rätt att göra det. Däremot kan hon om hon vill säga upp avtalet i förtid men då sägs hyresavtalet upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (12:5 JB). Hoppas att detta gav svar på din fråga! Om du har vidare frågor är du välkommen att höra av dig igen eller att kommentera nedan!Mvh

Vad ingår i hyresvärdens underhållsskyldighet?

2017-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår hyresvärd anser inte att dom behöver reparera de fel som finns i vår lägenhet. Bland annat behöver vi byta ut badrumslampan eftersom den har gått, men det är ett lysrör kopplat till en mackapär som håller i elsladdarna. Min första bedömning är att det måste skötas av en elektriker men dom anser att jag både ska betala och fixa det själva. Ska jag det? Tack för er tid
Johanna Ambjörn |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens underhållsskyldighet regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken). Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet under hyrestiden, om inte något annat har avtalats. Hyresvärden ska när det gäller bostäder med skäliga tidsmellanrum ombesörja med tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 9 och 15 § hyreslagen). Hyresvärdens underhållsskyldighet omfattar dock inte alla typer av underhåll. Byte av glödlampor och lysrör omfattas inte av detta underhåll, utan det är sedvanligt att hyresgästen ansvarar för detta själv. Byte av lysrör kräver oftast inte en elektriker, utan kan bytas av hyresgästen själv.Det är alltså du som ansvarar för att byta lysrör och måste betala för detta, eftersom det ingår i ditt löpande underhåll som hyresgäst. Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hyresvärdens underhållsplikt

2017-04-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyr ett hus privat. Flyttade in den 11 februari. Ca 4 veckor senare blir det stopp i avloppet. Rinnner upp vatten på hela golvet och det stiger i toan. Under ca 2 veckor kan vi knappt duscha utan att det stoppar upp och blir vatten I badrummet, kunde inte tvätta då badrummet fylldes när tvättmaskinen tömde sig på vatten. Allt vatten rann ner men sakta och har fått skrapa ner vatten alldeles för många gånger då badrummet lutar åt fel håll så vattnet inte rinner tillbaka till brunnen. En gång har det även kommit upp bajs i duschen. Sedan tar hyresvärden ut nån som fixar stoppet. 2 dagar senare går det ändå upp vatten in duschen. Kan jag krävs hyresnedsättning för detta? Mvh Elin
Annie Fällström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid hyra av bostad gäller att hyresvärden har en underhållsplikt, denne ska under hyrestiden hålla bostaden i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, se 12 kap 15 § Jordabalken (här). Häri ingår en skyldighet att genomföra tapetsering, målning och andra vanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och användning. Vid hyra av bostad gäller även att hyresvärden ska se till att bostaden uppnår "lägsta godtagbara standard" vilket bland annat innebär att huset inte får ha brister i sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas, se 12 kap 18 a § Jordabalken (här). I ditt fall har alltså din hyresvärd skyldighet att åtgärda stoppet i avloppet.Om din hyresvärd brister i denna underhållsskyldighet eller om lägenheten skadas utan ditt vållande kan du som hyresgäst hos hyresnämnden ansöka om ett "åtgärdsföreläggande" eller ett "upprustningsföreläggande", det vill säga ett krav på att hyresvärden åtgärdar bristen. För den tid som bostaden är i detta bristfälliga skick har du som hyresgäst rätt till en skälig nedsättning av hyran, se 12 kap 11 § 3 p Jordabalken (här).Du bör alltså ansöka om ett åtgärdsföreläggande eller ett upprustningsföreläggande hos hyresnämnden för att därefter kunna få nedsättning av hyran under den tid som din hyresvärd fixar avloppet.Hoppas du känner att du fick svar på din fråga!

Lägsta godtagbara standard och skyldighet att tillhandahålla centralantenn i hyreslägenhet

2017-04-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en fråga. Bor i ett hyreshus med 6 st lägenheter.Har hyresvärden skyldighet att tillhandahålla central antenn enlig lag??Mvh
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Lägsta godtagbara standardEn lägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § hyreslagen (12 kap. jordabalken kallas för 'hyreslagen', se här). Hyresvärden kan belastas med ett upprustningsföreläggande från hyresnämnden om lägenheten befinner sig under denna standard. Ett upprustningsföreläggande innebär att en hyresvärd blir tvungen att vidta de åtgärder som krävs för att den uthyrda bostaden ska uppnå de krav som härvid ställs på lägenheter.Som lägsta godtagbara standard räknas sådana lägenheter som åtminstone har anordningar för (1) kontinuerlig uppvärmning, (2) kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, (3) avlopp för spillvatten, (4) personlig hygien: toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, (5) försörjning med elström för normal hushållsförbrukning, och slutligen (6) matlagning: spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Du som hyrestagare har utöver ovanstående även rätt till förråd och "tvättstuga" i närheten av din lägenhet. Lägenheten ska dessutom vara fri från brister i sanitära förhållanden, hållfasthet och brandsäkerhet.Om min bostadslägenhet inte har centralantenn, måste hyresvärden tillhandahålla en sådan?Bestämmelsen 18 a § hyreslagen reglererar lägsta godtagbara standard vilken är en uttömmande regel som räknar upp varenda sak hyresvärden behöver tillhandahålla en hyresgäst. Eftersom centralantenn inte är med i uppräkningen, kan detta inte anses utgöra sådan anläggning som hyresvärd måste tillhandahålla.Enligt 9 § hyreslagen ska lägenheten däremot vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar som bostad. Frågan är då om tillgång till centralantenn ska ingå i hyresrätter. Det finns ingen rättspraxis på området varför denna fråga inte med säkerhet går att svara på. En bostadslägenhet som tillhandahåller allt som uppräknas i 18 a § hyreslagen men som inte har en centralantenn kan ändå tänkas uppfylla brukbarhetskravet med motiveringen att lägenheten inte är obrukbar på grund av avsaknaden av en sådan anläggning.SammanfattningHyresvärden har ingen skyldighet att tillhandahålla centralantenn enligt lag.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar