Uthyrning av bostad

2014-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!2013 infördes en lag som heter "Lag om uthyrning av egen bostad". De senaste åren har också schablonavdragen för att hyra ut sin bostad höjts.Min fråga gäller vad som räknas som "egen bostad" i de här två sammanhangen. Jag funderar på att, som privatperson, köpa en villa och hyra ut den för att tjäna pengar - är lagen om uthyrning av egen bostad och schablonavdragen tillämpliga för mig? Det är ju en bostad jag köpt, även om jag inte bor där själv.
Matilde Hellsten |Hej, och tack för din fråga!Lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig gällande bostadsrätter men inte för fast egendom. Då en villa är att anse som fast egendom (se 1 kap. 1§ Jordabalken) blir lagen alltså inte tillämplig i detta fall. Istället blir 12 kap. Jordabalken "Hyreslagen" tillämpligt (https://lagen.nu/1970:994)Gällande den skattemässiga aspekten på uthyrningen av en villa såsom privatbostad regleras detta i 42 kap. 30-32§§ Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229). Definitionen på privatbostad hittas i 2 kap. 8-12§§ samma lag. Förmodligen kommer din tanke på uthyrning av en villa falla in under näringsverksamhet, och du kommer därmed inte ha rätt till schablonavdragen som finns för privatbostäder. Då du ändå nämner Lagen om uthyrning av egen bostad kan jag ändå lite kort redogöra för vad förarbetena till denna säger, för det fall att du hade tänkt köpa en bostadsrätt. Lagen är endast tillämplig om den aktuella upplåtelsen sker utanför näringsverksamhet. Är det att anse som näringsverksamhet blir Hyresförhandlingslagen istället tillämplig. När det handlar om en person som upplåter färre än tre lägenheter kan denne ändå anses bedriva näringsverksamhet genom upplåtelsen. Man gör då en helhetsbedömning och tar hänsyn till bl.a. om upplåtelsen sker för att ge vinst eller för att undvika kostnader för dubbla boenden och upplåtelsens varaktighet. Om det handlar om en lägenhet som ägs med syfte att upplåtas, kan detta anses indikera på att uthyrningen ingår i en näringsverksamhet. Hoppas du fick lite klarhet i dina funderingar!Med vänliga hälsningar,

Möjlighet att unkomma besittningsskydd vid uthyrning av lägenhet?

2014-03-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag avser att hyra ut en lägenhet i ett fristående hus på min fastighet. Vad gäller? Får hyresgästen besittningsrätt på lägenheten eller har jag möjlighet att säga upp hyresgästen om jag senare får behov av den själv? Tacksam för svar Sten Gustavsson
Miranda Lymeus |Hej!Bestämmelserna om besittningsskydd finns i Jordabalken 12 kap. 45 § och framåt. Huvudregeln när det gäller bostadslägenheter är att man har rätt till förlängning när hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock en rad uppräknade fall i JB 12 kap. 46 § där hyresgästen inte har någon sådan rätt. Dels gäller det sådana mer extrema fall som att lägenheten är förverkad eller att huset ska rivas. Därutöver saknas också besittningsrätt exempelvis om lägenheten inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör samt när lägenheten ingår i ett en- eller tvåfamiljshus, uthyrningen inte inte ingår i affärsmässig verksamhet och hyresvärden själv har ett sådant intresse av att använda lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Dessutom finns en generell regel som säger att undantag från besittningsskyddet också kan göras i andra fall än de uppräknade om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller är oskäligt mot hyresgästen. I övrigt är det möjligt att träffa en överenskommelse om att besittningsskyddet inte ska gälla. En sådan måste dock godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Hyresnämnden godkänner bara sådana överenskommelser om det finns godtagbara skäl. Om överenskommelsen ska gälla i mer än 4 år fram i tiden krävs extra god motivering.I några fall behövs inte hyresnämndens godkännande om man träffat en överenskommelse. Det gäller dels om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet inletts, i vilket fall man förstås måste vara beredd på att hyresgästen inte går med på att avsäga sig sin besittningsrätt. Dessutom gäller undantag även i fall då överenskommelsen träffas på förhand under förutsättning att den bara gäller under 4 år och bara i tre uppräknade situationer. Här kan framför allt en vara intressant för dig, nämligen om hyresrätten avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte är affärsmässig samt hyresvärden ska bosätta sig i huset eller överlåta det.Av tids- och utrymmesskäl är det inte möjligt att räkna upp alla undantag från besittningsskyddet och undantagen från undantagen här. Eftersom att jag inte heller vet vad det är för ett sorts hus lägenheten ligger i och vilket motiv du har för att inte vilja ge besittningsrätt är det extra svårt att säga vilka möjligheter just du har. Generellt kan man i alla fall säga att ett besittningsskydd inte får brytas utan grund (bara för att man vall ha undan hyresgästen). Vid bedömningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör tas hänsyn till parametrar som exempelvis hyresgästens möjligheter att hitta en annan bostad, alltså hens behov av lägenheten.Lagrummen hittar du https://lagen.nu/1970:994.Mer information och kontaktuppgifter till hyresnämnden hittar du här http://www.hyresnamnden.se/Besittningsskydd/Besittningsskydd---Bostad/.Med vänlig hälsning,

Överlåta ett hyresavtal och ansvar för skuld

2014-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Efter att ha förhandlat i 7 månader och nu nått en överenskommelse med vår lokalhyresgäst kom så en förfrågan från hýresgästen om att avtalet (som måste skrivas på av dem som senast 31,3) inte skulle skrivas med hyresgästens enskilda firma, utan med det handelsbolag som han och hans bror har gemensamt. Vi sade nej till detta eftersom avtalet är skrivet med den enskilda firman och vi ser ingen anledning att ändra detta. Som svar, från lokalhyresgästen får vi då ungefär följande: "Varför vill ni inte skriva avtal med handelsbolaget? En dag kommer handelsbolaget ändå att ta över den enskilda firma och vi kommer ändå att begära att skriva om/ överlåta avtal till handelsbolaget. Det kanske är lättare att skriva nu direkt men det är upp till er. Som sagt att handelsbolaget kommer inom kort att ta över den enskilda firman." Min fråga blir då om detta verkligen låter sig göras?? Vi har avtal med ett företag och inget annat - kan vi verkligen tvingas in i ett hyresavtal med en annan konstellation under löpande avtalstid? Om detta blir svårt att undvika efter det att avtalstiden löpt ut (3 år) är ju en annan sak. Vänliga hälsningar
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Som huvudregel kan man inte överlåta en hyresrätt utan tillåtelse från hyresvärden (Jordabalken 12 kap 32§). När det gäller hyresrätt till lokaler så finns det dock vissa möjligheter att överlåta avtalet utan samtycke till någon som ska ta över verksamheten (Jordabalken 12 kap 36§).I det här fallet så ser jag dock inget problem med att låta handelsbolaget ta över avtalet. En enskild firma är ingen juridisk person och kan därför inte ingå avtal utan det är den fysiske person som står bakom firman som ni har avtalet med och det är honom som ni kan kräva på betalning för hyresskulder. Handelsbolag är däremot juridiska personer och kan äga egendom samtidigt som bolagsmännen är personligt ansvariga för bolagets skulder (Bolagslagen 2 kap 20§). Det innebär att ni kan kräva bolaget såväl som någon av de båda bolagsmännen på en hyresskuld. Genom att sluta avtalet med handelsbolaget så skapar ni alltså mer säkerhet för era hyresanspråk. Jag råder er därför att gå med på deras förslag och sluta hyresavtalet med handelsbolaget istället.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994Bolagslagen hittar du https://lagen.nu/1980:1102Med vänliga hälsningar

Inneha bostadsrätt och hyresrätt

2014-02-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Kan man vara hyresgäst och äga en bostadsrätt samtidigt? (som man hyr ut) Säg att man är skriven och folkbokförd på hyresrätten. Eller kan hyresvärden enligt lag säga upp mitt hyreskontrakt pga av ägande av bostadsrätt? Mvh 
Björn Sundin | Hej och tack för din fråga Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst enligt de förutsättningar som anges i jordabalken 12 kap 42 § (Länk hittar du här https://lagen.nu/1970:994#K12 ).  Där anges inte att hyresgästen inte får äga en bostadsrätt, vilket betyder att hyresvärden inte rätt att säga upp hyresavtalet med anledning av att hyresgästen äger en bostadsrätt. Att däremot inneha en bostadsrätt som man endast avser att hyra ut kan vara problematiskt, eftersom du måste vara medlem i bostadsrättsföreningen för att få äga bostadsrätten. För att få bli medlem krävs att du uppfyller de krav som finns i föreningens stadgar (se Bostadsrättslagen 2 kap. 1§ https://lagen.nu/1991:614#K2 ) -att inte avse att bo i bostadsrätten kan innebära att du inte uppfyller dessa krav. För att hyra ut bostadsrätten krävs också att du har föreningens medgivande om detta enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10§ (länk https://lagen.nu/1991:614#K7 ) Vänligen

Rätt att veta vem som klagat till hyresvärd?

2014-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Har man rätt att få veta vem som klagar på en om man får klagomål som dem har lämnat till hyresvärden
David Ingvarsson |Hej, och tack för din fråga!Det finns inget lagrum som tvingar din hyresvärd att upplysa dig om vem som har framfört klagomål. Många tycker att det är obehagligt att konfrontera andra personer direkt och det kan därför finnas ett behov av att kunna rapportera olägenheter anonymt för att inte människor ska behöva lida i det tysta. Enligt 12 kap 25 § Jordabalken ska en hyresgäst vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö på sådant sätt att det inte skäligen bör tålas. Om en störning är av sådan art att den inte skäligen bör tålas ska bedömas utifrån den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus normalt ska behöva tåla. En boende ska kunna fungera på vanligt sätt, exempelvis ha möjlighet att kunna sova om nätterna. I bedömningen tas ingen hänsyn till särskilt känsliga människor. Om du anser att du inte stör mer än vad som skäligen bör tålas (buller av "normala aktiviteter"  under dagtid måste accepteras) rekommenderar jag därför att du i första hand ger din version till hyresvärden. Vänlig hälsning

Hyra två lägenheter och folkbokföring

2014-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Får man hyra två lägenheter samtidigt i 2 olika kommuner och var ska man då vara folkbokförd?
Sarah Saajakari |Hej!Det finns inga juridiska hinder för att hyra flera hyresrätter. Däremot kan det uppstå problem gentemot hyresvärden och hur denne ser på saken, till exempel gällande andrahandsuthyrning och att hyresgästens besittningsskydd till lägenheten försvagas vid innehav av två lägenheter.När en person kan anses vara bosatt på fler än en fastighet ska personen folkbokföras där den regelmässigt tillbringar sin dygnsvila och anses har sin egentliga hemvist, 7§ folkbokföringslagen https://lagen.nu/1991:481#P7S1.Beroende på hur ofta en person med två lägenheter tillbringar tid i vardera lägenhet, kan det hända att personen har dubbel bosättning. Det här gäller när personen vistas minst en gång i veckan, två gånger varannan vecka eller motsvarande i vardera lägenhet.Var man vid dubbel bosättning ska vara folkbokförd beror på boendesituationen och bedömningen görs med hänsyn till samtliga omständigheter, sådana omständigheter kan till exempel vara var din arbetsplats/studier finns eller om du bor med din familj i någon av lägenheterna.Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal gällande villa

2014-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Har jag rätt att säga upp en hyresgäst som hyr min villa? Det är privat uthyrning och med hyresavtal. Jag ska själv bosätta mig i villan och dessutom så slarvar hyresgästen med att betala hyrorna i tid och skickar hotfulla sms. Gäller Besittningsrätten i detta fall? Svara helst med mejl då jag har dålig mottagning på min mobiltelefon. mvh
David Hedendahl |Hej och tack för din fråga!Sedan den 1 februari 2013 reglerar lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad bl.a. uthyrning av villor, förutsatt att det sker utanför näringsverksamhet. Lagen innebär ett minimiskydd för den i regel svagare avtalsparten, dvs. hyresgästen, vilket framgår av 2 §. Reglerna i jordabalken (1970:994) (JB) 12 kap. gäller dock i den mån inget finns reglerat i lagen om uthyrning av egen bostad, se 1 § 2 st.Som huvudregel kan både hyresgästen och hyresvärden säga upp hyresavtalet med respektive en och tre månaders uppsägningstid, 3 § 2 st. Detta gäller oavsett om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid, 3 § 1 st. I lagen finns dock inga regler om hyresrättens förverkande och i det avseendet blir därför JB tillämplig. I JB 12 kap. 42 § anges ett antal situationer då hyresrätten anses förverkad, vari 1 p hyresgästens dröjsmål med hyresbetalningen återfinns. Om hyresgästen dröjer mer än en vecka med betalningen har du rätt att säga upp avtalet. Enligt JB 12 kap. 43 § försvinner dock rätten till uppsägning om hyresgästen betalar hyran innan du säger upp denne till avflyttning. Därtill har hyresgästen tre veckor på sig att betala hyran efter att du dels delgett honom eller henne om att betalning av hyran förverkar uppsägningen, dels meddelat socialnämnden om uppsägningen och anledningen till den. Först två dagar efter utgången av de tre veckorna har du, om hyresgästen ännu ej betalat, rätt att avhysa hyresgästen.Besittningsskydd kommer inte ifråga om upplåtelser enligt lagen om uthyrning av egen bostad.MVH

Hyresvärdens underhållsplikt vid mögel i hyresrätt

2014-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min kollega bor i en hyresrätt där det finns mögel i badrummet. Det är så pass mycket att det syns väl och luktar starkt. Mögel kan ju orsaka hälsobesvär. Är hennes hyresvärd/fastighetsägare skyldig att renovera badrummet så att det blir fritt från mögel? Inget är renoverat i lgh på 12 år. Hyresvärden vägrar för tillfället. Vad kan man göra?
Josef Hallak |Hej och tack för din fråga!Hyresvärden har en så kallad underhållsplikt. Enligt 12 kap. 9 § jordabalken (JB) ska hyresvärden senast på tillträdesdagen tillhandahålla bostaden i fullt brukbart skick enligt den allmänna uppfattningen i orten. Hyresvärden har även en sådan skyldighet att hålla lägenheten i ett sådant skick under hyrestiden (12 kap. 15 § JB).Hyresgästen har samtidigt en vårdnadsplikt. Av vårdnadsplikten följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren. Detta framgår av 12 kap. 24 § JB. När det förekommer mögel i en sådan omfattning som ni beskriver bör det rimligtvis falla inom hyresvärdens underhållsplikt. Om hyresvärden vägrar åtgärda detta råder jag er att kontakta hyresnämnden som bland annat erbjuder kostnadsfri rådgivning. Enligt 12 kap. 18 a § JB kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå den lägsta godtagbara standard som framgår av paragrafens sjätte och sjunde stycke. 12 kap. JB finner ni https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1.Vänligen,