Hyresnedsättning och skadestånd vid ohyra

2013-12-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i hyresrätt och har fått problem med mjölbaggar. Har förstått att jag har rätt till skälig nedsättning av hyran och att jag till och med har möjlighet att kräva skadestånd om hyresvärden inte lyckas visa att ohyran inte beror på dennes misskötsamhet. Min hyresvärd hänvisar dock till "Hyreslagen - en kommentar" från Nordstedt Juridik, 2004 där det enligt honom står "Skulle hyresgästen själv vara ansvarig för att ohyra förekommer kan han ej åberopa någon av angivna rättigheter", och hävdar att de tar sitt ansvar genom avtal med Anitcimex. Vad kan jag göra?
Arnela Hadzisakovic |Hej och tack för din fråga! Hyresgästens rättigheter vid skada eller brist i lägenheten framgår bland annat av 11 § hyreslagen (12 kap. jordabalken). 11 § gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen, 17 §. För att 11 § ska bli tillämplig måste hyresgästen lida men; det innebär att ohyran ska inverka negativt på möjligheten att nyttja lägenheten. Hyresgästen har då enligt 11 § 3 p. rätt till skälig hyresnedsättning under den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Rätten till skadestånd framgår av 11 § 4 p. och det stämmer att hyresvärden ska visa att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse för att inte bli skadeståndsskyldig. För att erhålla skadestånd måste hyresgästen lida skada, d.v.s. det måste finnas en skada. Så är fallet om exempelvis möbler till följd av ohyran blivit skadade. Dock saknar hyresgästen rätt till hyresnedsättning och skadestånd om denne själv ansvarar för att ohyra förekommer i lägenheten. Men, även om hyresgästen är ansvarig för att ohyra finns i lägenheten så är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran, 17 § 2 st. Om hyresgästen är utan ansvar för ohyran har hyresgästen rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som uppkommer i samband med åtgärder som vidtas för att utrota ohyran.  Jag har svårt att avgöra exakt vad du menar med att hyresvärden hävdar att de tar sitt ansvar genom avtal med Anticimex. Men, vill ändå framhålla att hyreslagen, med få undantag, är en skyddslagstiftning och att det inte finns möjlighet att ”friskriva” sig från ansvar genom att hänvisa till ett dylikt avtal. En annan sak, helt lagenlig, är att hyresvärden anlitar ett utomstående företag för att vidta saneringsåtgärder. Min rekommendation är att du tar kontakt med hyresnämnden som kan hjälpa dig med allmän information om hyreslagstiftningen.Hyreslagen hittar du här: https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning,

Störningar i boende - hyresrätt

2013-12-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresgäst i kommunalt bostadsbolag som allvarligt stör och trakasserar annan hyresgästfamilj. Hyresgästen i fråga, som bor på första våningen, kan bulta i taket i timtal med början vid tre-fyra eller femtiden på natt och morgon. Kan även hända från elvatiden på kvällen till långt efter midnatt. Bultandet beledsagas av höga skrik. Detta kan upprepas fler gånger i veckan och har nu pågått i ett år så när som på några veckor.Vi har inte stört med ljud, musik TV eller annat. Skräp (burkar, gamla disktrasor etc har nattetid kastats upp på balkongen, våra cyklar i låst cykelförråd har utsatts för åverkan. Dörrklockan har ringer ofta och häftigt mitt i natten. När vi går till jobbet far personen ut i trappen i nattdräkt och stampar hårt och häftigt med trätofflor när vi går förbi. När vi vill prata med personen försvinner vederbörande kvickt in i lägenheten utan ett ord. Vi har aldrig kunnat byta ett ord med den hyresgäst för stt reda ut vad som menas med beteende. Allt har under dokumenterats med datum, klockslag, ljudbandats, filmats etc och kontinuerligt presenterats för bostadsbolagets annsvariga, som säger sig inte kunna göra någonting utöver att tala med personen, vilket man kanske gjort, kanske inte. Vi har inget som talar för att detta egentligen skett. Vi gillar vår lägenhet, men har bett att få byta till annan, vilket inte går !!! Alternativt att denna djupt störda person får flytta till ett annat boende, vilket påstås vara omöjligt att genomföra. Vi måste betona att vi för ett stillsamt liv, har inga fester utom vänbesök dagtid. Vårt liv har blivit starkt beskuret och stört av denna möjligen psykotiska hyresgäst. Vi vill helst inte flytta av denna anledning. Help!!!
Emelie Piironen |Hej, och tack för din fråga. Enligt 12 kap 25 § Jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K12P25S1 ska en hyresgäst vid användning av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö på sådant sätt att det inte skäligen bör tålas. Om en störning är av sådan art att den inte skäligen bör tålas ska bedömas utifrån den allmänna uppfattningen  om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus normalt ska behöva tåla. En boende ska kunna fungera på vanligt sätt, exempelvis ha möjlighet att kunna sova om nätterna. I bedömningen tas ingen hänsyn till särskilt känsliga människor. Uppför en hyresgäst sig störande ska hyresvärden enligt 12 kap 25 § 2 st ge hyresgästen en tillsägelse och se till att störningarna omedelbart upphör. Vidare ska hyresvärden underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Enligt bestämmelsens 3 st behöver hyresvärden inte underrätta socialnämnden om störningarna innan han säger upp hyresavtalet om det är fråga om särskilt allvarliga störningar. I förarbetena har man talat om framförallt två situationer då det är motiverat att hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från sin lägenhet. Den ena gäller i det fallet hyresgästen gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, man nämner exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktar sig mot den som påtalat störningarna. Den andra situationen är då begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som är outhärdliga för de närboende. Här syftar man speciellt på särskilt omfattande störningar, sådana förekommer ibland när en hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Det kan bl.a. vara fråga om kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande problem. Enligt 12 kap 42 § kan en hyresrätt bli förverkad om hyresgästen gör sig skyldig till störningar. Innan en uppsägning får ske ska dock socialnämnden underrättas. Enligt 12 kap 43 § kan dock inte hyresgästen skiljas från lägenheten om han/hon vidtar rättelse innan hyresvärden sagt upp avtalet. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boet.Hoppas att detta var till någon hjälp.Vänligen,

Uppsägningstid hyra av bostad

2013-11-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga om mitt hyreskontrakt, det är nämligen så att jag vill säga upp min lägenhet lagom till den 31/1. I mitt kontrakt står det att jag har olika hyresperioder att säga upp den på, vilket resulterar i att jag måste vara ute redan den 1/1 om jag säger upp den nu i november. Om jag säger upp den i december får jag vänta ända tills 1/4 innan jag får flytta ut. Detta skulle i så fall innebära många extra hyror för mig, vilket blir dyrt. Får det verkligen gå till på det här sättet, finns det ingen hyreslag som ger en rätt till ett visst antal månader som uppsägningstid? Kan en sådan i så fall avtalas bort av min hyresvärd?
Ingrid Benzinger | Hej och tack för din fråga! Den lag som reglerar hyreskontrakt är jordabalkens 12 kapitel (brukar vanligtvis bara kallas ”hyreslagen”). Denna lag är när det gäller hyra av bostad utformad som skyddslagstiftning till förmån för hyrestagaren. Detta innebär att reglerna i lagen är tvingande till förmån för hyresgästen, de går alltså inte att avtala bort om de försämrar hyresgästens rättigheter. Uppsägningstid för bostadshyra är, om inget annat har avtalats, tre månader. Enligt hyreslagen kan man avtala om både kortare och längre uppsägningstid. Har man avtalat om kortare uppsägningstid gäller denna bara om det är hyrestagaren som säger upp kontraktet, men inte om det är hyresvärden som vill säga upp det. Man har dock möjlighet att som hyresgäst säga upp lägenheten till ett senare datum än vad som har avtalats om. Oavsett vad man har avtalat om finns dock en regel i hyreslagen (JB 12 kap 5 §) som säger att hyresgästen alltid får säga upp ett avtal om hyra av bostadslägenhet med tre månaders uppsägningstid. Denna rätt gäller alltså oavsett om ni har avtalat om särskilda, på varandra löpande, hyresperioder. Detta innebär idag (28/11) att du om du innan novembers slut säger upp din lägenhet så kan du max vara tvungen att betala hyra för den t.o.m. sista februari. Lycka till! Med vänlig hälsning, 

Byte och överlåtelse av förstahandskontrakt

2013-11-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag byta mitt förstahandskontrakt mot ett annat förstahandskontrakt, därefter direkt tillåta min dotter, som bott med mig i 20 år, ta över förstahandskontraktet? Jag har tänkt köpa en bostad.
Peder Siöcrona |Hej,och tack för att du vänder dig till Lawline. Först och främst bör konstateras att du behöver tillstånd för att såväl överlåta som byta ditt förstahandskontrakt, vilket framgår av Jordabalken (JB) 12:32. Tillstånd krävs i regel från hyresvärden varför det enklaste är att få tillstånd från denna. Du kan dock även vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd. Angående bytet av lägenheten framgår i JB 12:35 att hyresnämnden kan ge tillstånd till detta. Tillstånd ska ges om det finns beaktansvärda skäl för bytet (främst ekonomiska, familjeässiga eller arbetsmässiga skäl), bytet inte innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden (nya hyresgästens ekonomiska och personliga förutsättningar) och att inte särskilda skäl talar emot (exempelvis ekonomisk ersättning för bytet).Så till överlåtelsen av kontraktet till din dotter. Av JB 12:34 framgår att överlåtelse får ske om överlåtelsen är till närstående (dotter) som varaktigt (ca tre år) bott tillsammans (brukat lägenheten tillsammans) med hyresgästen (du). Hyresnämnden ska godkänna en sådan överlåtelse om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (nya hyresgästens ekonomiska och personliga förutsättningar). Hade du överlåtit lägenheten till din dotter innan bytet hade det således inte varit några problem. Om hon sedan hade fått byta lägenheten är svårt för mig att ta ställning till utan att veta mer. Jag kan heller inte svara på om du får byta lägenhet med den andra hyresgästen, men om vi antar att det är OK bör det inte vara några problem att sedan överlåta kontraktet på din dotter. Det  faktum att ni inte sammanbott under en längre tid i den nya lägenheten bör inte påverka bedömningen av hur länge sammanboendet som sådant har varat. Att ni bott tillsammans i 20 år, om än i en annan lägenhet, bör vara tillräckligt. En god idé är att prata med nuvarande och framtida hyresvärd för att få deras uppfattning i frågan, samt att ta kontakt med hyresgästföreningen. Hoppas att löser sig och att det här var till hjälp!

Kan jag kasta ut min inneboende?

2013-12-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mitt dilemma är att jag har en vän som står som c/o hos mig pga skattesjäl så därför gick jag med på att person får stå som c/o hos mig, som en tillfällig adress sen 1 april 2013. Personen i fråga har även från och till bott hos mig. Jag har tusen ggr bett om att försöka få en egen lägenhet och att det avtalades muntligt att detta är en nödlösning där jag ställer upp som vän. Nu hävdar personen att jag aldrig kan sparka ut personen, att mitt hem räknas som dennes hem och skulle vi gå till rätten skulle personen vinna - stämmer det verkligen? Min läg står endast på mig, dvs jag står som ensam på kontraktet, och det enda jag gjorde var att ställa upp för en vän i nöd. Tacksam för hjälp!
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Din vän måste anses vara en inneboende då personen är skriven på c/o-adress. En inneboende har inget besittningsskydd, detta framgår av 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. jordabalken (www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm). Det går alltså alltid att säga upp en inneboendes hyresavtal.Frågan är dock om ni överhuvudtaget har ett hyresavtal, men då din vän bott hos dig i omgångar kan det väl antagligen antas så.Du kan säga upp inneboendehyresavtalet med tre månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 4 § jordabalken om ni inte har tidsbestämt hyresförhållandet och om ni inte har kommit överens om annan uppsägningstid.Du har lagen på din sida och behöver inte vara orolig över att din vän ska ta över din lägenhet.Lycka till!Mvh

Uppsägningtid hyresrätt

2013-11-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har bott i ett typ av "studenthem" under 4 månader, jag flyttade in i rummet och skulle skriva kontrakt men det blev aldrig något kontrakt skrivit utan jag har bott här dessa 4 månader utan att signerat kontrakt, min fråga är om jag fortfarande har 3 månaders uppsägningstid? Jag har läst i jordabalken att om man bott under 3 månader gäller 1 månads uppsägning men jag har ju inte ens signerat ett kontrakt?
Simon Adolfsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!För att lagen ska vara tillämplig krävs att du mot ersättning hyr en bostad, se 12 kap. 1 § Jordabalken (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM). Något skriftligt hyresavtal är dock inget krav för att hyreslagen ska vara tillämplig, 2 §, och muntliga avtal är precis lika bindande. Muntliga avtal är dock svåra att bevisa, så det bästa är att ha en skriftligt avtal. Därför ska du be din hyresvärd om ett skriftligt avtal, vilket då måste upprättas, se 2 §. Enligt 3 § gäller att hyresavtal kan ingås för båda bestämd och obestämd tid. För bestämd tid så upphör avtalet att gälla vid tidens utgång, men för obestämd tid måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla.Jag utgår från att ni inte har avtalat om att hyresperioden är under en bestämd tid.Hyreslagen har något som kallas för besittningsskydd vilket innebär att om hyresvärden inte har en giltig uppsägningsgrund, så kan du inte sägas upp, se 46 §. Har hyresvärden dock en giltig uppsägning  är den uppsägningstid som du alltid kan begära tre månader, se 4 §. Vissa speciella fall, t ex förverkande, kan göra att hyresavtalet upphör att gälla direkt, se vidare 42 §.Du har alltså tre månaders uppsägningstid om hyresvärden har en giltig anledning till att säga upp dig.Hoppas jag svarade på din fråga!

Besittningsskydd - uppsägning av bostadshyresgäst och tid för avflyttning.

2013-11-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Vi är några stycken som äger en fastighet som innefattar 4 lägenheter. Nu är det så att jag själv är i behov av en lägenhet och vi har sagt upp en hyresgäst i en lägenhet. Det var 9 månader sen. Hur lång tid har hyresgästen rätt att sitta kvar i lägenheten? Vi driver det som hobbyverksamhet.
Simon Adolfsson |Hej!Kul att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga kring juridik!Jag tolkar din fråga som att du med flera tillsammans hyr ut bostäder till hyresgäster mot ersättning. Detta gör 12 kap Jordabalken (JB) tillämplig, se 1 § (finns här: http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Jordabalk-1970994_sfs-1970-994/#K12)När det gäller hyra av bostad gäller den omvända ordningen mot andra avtal, att när det sägs upp av hyresvärden får hyresgästen rätt till förlängning. Detta kallas för besittningsskydd och betyder att hyresvärden måste ha en giltig uppsägningsgrund för att hyresavtalet inte ska löpa vidare, se 46 §. Som jag tolkat din fråga, hittar jag för dig, tyvärr, inte en sådan giltig uppsägningsgrund, se vidare 46 § 1 st p 1-10. Inte heller verkar det föreligga grunder för förverkande av lägenheten vilket i andra fall än 46 § låter er som hyresvärd säga upp avtalet för att upphöra i förtid, se 42 §.Detta i sig innebär att hyresgästen har laglig rätt att sitta kvar i lägenheten så länge denne sköter sina förpliktelser mot er som hyresvärd.Hoppas jag besvarade din fråga!

Skälig nedsättning av hyra p g a ohyra - praktiskt tillvägagångssätt

2013-11-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i hyresrätt och har fått problem med mjölbaggar. Har läst tidigare svar på Lawline (http://lawline.se/answers/11675) angående detta där det sägs att jag har skälig nedsättning av hyran. Min hyresvärd menar dock att de tar sitt ansvar genom avtal med Anitcimex. Vad kan jag göra?
Simon Adolfsson |Hej!Jag uppfattar din fråga som att du undrar vad du rent praktiskt kan göra för att få avdrag på din hyra under tiden det finns mjölbaggar hos dig. Innan jag går närmare in på den frågan kan det vara bra med lite grundläggande om ohyra och vilka regleringar i hyreslagen som blir gällande för att kunna göra gällande nedsättning av hyran. För svar direkt på din fråga, gå till delen av svaret som börjar med "Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för."Precis som det skrevs i det svaret du länkade till, http://lawline.se/answers/11675, har hyresvärden enligt Jordabalken 12 kap. 9 och 15 §§ en skyldighet att hålla bostaden "lägenheten i ett ”sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”.Vidare, enligt 17 §, är ohyra att se som en brist om ohyran "är till men för hyresgästen". Generellt räknas vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar som ohyra, och personligen anser jag att det alltid "är till men" om sådan ohyra förekommer i ens bostad. 17 § stadgar att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten hittas bl.a. i 11 §. I 11 § st 1 p 3 står skrivet "För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran."Lagtexten är på denna punkt tydlig. Under tiden lägenheten är bristfällig har man rätt till skälig nedsättning av hyran. Att din hyresvärd faktiskt avhjälper felet hindrar inte tillämpningen av 11 § st 1 p 3. Med andra ord har du rätt till skälig nedsättning av hyran.Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för. Först måste du bestämma dig vad som är "skälig hyra". Varje fall är individuellt och därför kan man inte direkt säga vad som är skäligt i ditt fall. Enligt Hyresgästföreningens schabloner (http://www.hemhyra.se/riks/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas) ger mjölbaggeproblem rätt till 15 % avdrag på hyran. Detta ska beräknas per dag lägenheten är i bristfälligt skick. Som jag skrev skiljer sig varje fall från varandra men det är klokt att börja någonstans för att bilda sig en uppfattning om vad som kan vara skäligt.Jag ser två alternativ till hur du praktiskt går till väga för att göra avdrag på hyran. Det första alternativet är att betala hyran som vanligt för perioden dock med avdrag för vad som du finner skäligt. Detta är dock förenat med risk. Skulle beloppet bli tvistigt och det bestäms att du gjort avdrag med för mycket eller inte haft rätt att göra avdrag ö h t, är du i dröjsmål med betalningen vilket kan leda till att hyresvärden har rätt att säga upp ditt hyresavtal, se 42 § p 1.Det andra alternativet är att du deponerar (låter någon annan hålla pengarna åt dig) det belopp som du finner skäligt hos länsstyrelsen, se 21 §. Genom depositionen undgår du i princip att hyresavtalet sägs upp även om du skulle ha fel i din bedömning om det skäliga beloppet eller om rätt till nedsättning av hyra. För att hyresvärden ska kunna få det deponerade beloppet måste denne då vinna en tvist mot dig i allmän domstol. Om hyresvärden inte väckt talan inom tre månader från att denne blivit underrättad om att du har deponerat pengar, har du rätt att från länsstyrelsen få tillbaka ditt deponerade belopp. Om hyresvärden förlorar tvisten, har du också självfallet rätt till det deponerade beloppet. Detta alternativ är det som är mest säkert för dig som hyresgäst eftersom att det inte anses att du är i dröjsmål med hyran om det visar sig att du inte haft rätt till nedsättning av hyran eller att du beräknat för högt belopp (till en viss gräns, givetvis). Det är således detta alternativ som jag rekommenderar. För mer läsning om du hur gör se för att deponera pengar, se länsstyrelsen (http://www.lansstyrelsen.se/STOCKHOLM/SV/MANNISKA-OCH-SAMHALLE/DEPONERA-PENGAR/Pages/deponering-av-hyra.aspx).Hoppas jag besvarade din fråga!