Ohyra i bostadslägenhet

2016-05-02 i Hyresrätt
FRÅGA |om hyresvärden genom att anklaga oss för att dra in ohyra på grund av att vi hjälper vår äldsta dotter att förvara sitt (ohyresfria) bohag i vårt hem, finns då anledning till uppsägning??
Hasan Erdogan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det som först och främst är värt att iaktta är det avtalsförhållande som råder mellan dig och din hyresvärd. I avtalet framgår det vilka regler du som hyresgäst ska följa för att fortsatt kunna få bo kvar i lägenheten av din hyresvärd, se här jordabalken (1970:994) 12 kap. 2 §. Om hyresvärden anklagar dig för att dra in ohyra gäller det för hyresvärden att bevisa detta. Det funkar inte med att en hyresvärd anklagar en hyresgäst för att ohyra finns i lägenheten utan att det faktiskt är så. I detta fall är det viktigt att du observerar jordabalken 12 kap. 41 §. Denna regel anger de grunder som hyresvärden kan åberopa för att säga upp hyresavtalet i förtid. I ditt fall blir det femte punkten i den paragrafen som blir aktuell (ohyra). Om det faktiskt är så att ohyra finns och att du som hyresgäst är vållande, på grund av oaktsamhet, till ohyran finns det grund för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid.I det fall du inte är vållande till ohyran är det värt att observera regeln i jordabalken 12 kap. 17 §. Denna regel anger att samma regler som gäller för skada eller brist i lägenheten ska gälla för ohyra i en lägenhet. Rör det sig om en bostadslägenhet har hyresvärden ett ansvar att utrota ohyran, även om det är hyresgästen som framkallat ohyran. Är hyresgästen klanderfri kan hyresgästen få ersättning för nödvändiga kostnader som hyresgästen får genom åtgärder för att utrota ohyran.För de regler som gäller för skada eller brist hänvisas du till jordabalken 12 kap. 15 §. Regeln här anger hyresvärdens skyldighet att hålla lägenheten i sådant skick under hyrestiden som anges i jordabalken 12 kap. 9 §. Som svar på din fråga; är det så att du inte är vållande till ohyran har hyresvärden inte skälig grund för förtida uppsägning av hyresavtalet. Detta gäller den omständigheten då hyresvärden åberopar ohyra som grund för uppsägning. Finns ohyra överhuvudtaget inte, vilket jag utgår ifrån av det du har angett i din information, kommer hyresvärden inte vinna på denna grund oavsett.Hoppas detta har gett ett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig åter!

Skada i hyresrätt - vems ansvar?

2016-04-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! För två månader sedan gick rutan på min balkongdörr sönder när jag stängde dörren. Låset har varit trögt sedan jag flyttade in men jag trodde aldrig att rutan skulle kunna gå sönder. Jag stängde balkongdörren precis som jag gjort innan och inte nog med att rutan gick sönder så skar jag upp handen. Jag gjorde en felanmälan på både rutan och dörren. Ingen sa att jag var tvungen att stå för några kostnader. Jag ringde till och med till Västerstaden för att jag var orolig för att jag skulle få stå för kostnaderna och där fick jag till svar att det var högst otroligt att jag skulle få göra det. Nu två månader senare har det kommit en faktura på 1867kr där det dessutom står att jag blivit informerad om att jag ska betala trots att jag inte har blivit det. Hade jag fått reda på att jag skulle få stå för kostnaderna så hade jag själv fixat rutan då min familj har nära kontakt med glasmästeri och då hade priset inte blivit närmare 2000kr. Så min fråga blir väl om jag är skyldig att betala för något som inte är mitt fel?
Anna Thörne |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna för hyresrätter regleras i JB kapitel 12.Hyresvärden har en underhållsskyldighet vid hyra av bostadslägenheter och har ansvaret för att lägenheten håller en godtagbar standard, samt ska se till att nödvändigt underhåll och reparationer utförs (se 12:9 och 12:15 JB). Som hyresgäst har du en vårdplikt och är ansvarig för skador som du vållat, eller som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse (12:24 JB). Jag förstår situationen som att dörren var i dåligt skick redan när du flyttade in i lägenheten och att låset behövde bytas ut, men att hyresvärden underlåtit att åtgärda problemet. Om glasrutan gick sönder till följd av att dörren var sliten ska hyresvärden stå för kostnaderna, eftersom du inte vållat skadan.

Hyresgästs skadeståndsansvar

2016-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga angående en bostad som jag hyr. Har skrivit på ett kontrakt där hyresvärden menar att jag ska betala om nåt går sönder i fastigheten.Nu så har det blivit stopp i avloppsbrunnen och en slambil har kommit och sugit bort proppen. Nu menar hyresvärden att jag ska betala detta kalas. Är det min skyldighet att stå för sådana kostnader. Hyresvärden menar att jag åsamkat proppen. Kan det verkligen stämma för jag har ej gjort nåt som påverkat det.
Matilda Crone |Hej och tack för din fråga!Frågor som rör lägenheter som hyrs regleras i 12 kap. Jordabalken, även kallad ”Hyreslagen”. Jag tolkar det som att det i ditt hyresavtal står att du ska betala om något går sönder i lägenheten. Enligt 1 § i Hyreslagen är sådant som står i avtalet och som samtidigt strider mot reglerna i Hyreslagen utan verkan i förhållande till hyresgästen. Detta kallas att Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att om det finns en bestämmelse i hyreslagen som säger en sak, medan det finns något i ditt avtal som säger en annan sak, så gäller lagen och inte ditt avtal.När det gäller hyresgästens skadeståndsansvar, det vill säga skyldigheten att ersätta/betala för skador, så finns en regel om detta i 24 §. Där framgår det att hyresgästen bara är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande. Det innebär att för att du ska vara skyldig att betala för kostnaden för avhjälpande av avloppsstoppet ska hyresvärden kunna visa att det är du som på ett oaktsamt sätt orsakat stoppet/proppen. När man hyr en lägenhet brukar man säga att man visserligen har en vårdplikt men att normalt användande inte ska innebära ersättningsskyldighet. Huruvida du är ersättningsskyldig blir därför en fråga om huruvida du ”visat den aktsamhet som kan krävas av en ordentlig person”. Om proppen orsakats av normal användning så ska du inte behöva ersätta hyresvärdens kostnader för åtgärdandet av avloppet. Detta gäller även om det står i kontraktet att du ska alltid ”ska betala om något går sönder”. Om proppen däremot uppstått genom att du varit oaktsam kan fallet vara ett annat. I ett rättsfall hade exempelvis en hyresgäst fått stopp i avloppet på grund av onormalt stora mängder hår som hyresgästen inte hade tagit bort från golvbrunnen. I det fallet ansågs hyresgästen vara skyldig att ersätta hyresvärdens kostnader.Sammanfattningsvis är det relativt normalt med stopp/propp i avloppet och om du inte orsakat detta genom oaktsamhet så ska du inte heller ersätta hyresvärden för avhjälpandet. Detta gäller även om ditt avtal säger att ditt ansvar är strängare. Om det blir en rättslig process av det hela är dock frågan om vem som gjort vad och inte i slutändan en bevisfråga. Lagen ser dock ut så som jag redogjort för ovan.Hoppas att du fick lite mer klarhet i frågan.Vänligen,

Överta hyresrätt

2016-04-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Min son har bott i en hyresrätt sedan 2007. Sedan 3 år tillbaka har även min dotter bott där. Nu vill sonen flytta och vad händer då med min dotter. Kan hon bo kvar och överta kontraktet?
Mustafa Sheikh Abdi |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline med Din fråga!Jag inleder med att hänvisa till 12 kap. jordabalken (1970:994), även kallad hyreslagen. I detta kapitel regleras hyresförhållande.Övertagande av en hyresrätt är möjlig, men måste som huvudregel godkännas av hyresvärden (32 § hyreslagen). Det finns undantag, 34-37 §§ hyreslagen, som ger hyresnämnden rätt att godkänna en överlåtelse av hyresrätten. Den förstnämnda paragrafen, 34 § hyreslagen, förutsätter att den som övertar hyresrätten är närstående till och har bott varaktigt med hyresgästen. Förutom barn, syskon och föräldrar omfattas även sammanboende som har ett närstående förhållande till hyresgästen. I praxis har tre år ansetts utgöra varaktigt sammanboende. Rekvisitet "sammanboende" innebär att den som söker att överta hyresrätten gemensamt har brukat lägenheten och haft gemensamt hushåll med hyresgästen. Det är värt att påpeka att en inneboende inte kan överta hyresrätt. Undantaget som stadgas i 35 § hyreslagen gäller lägenhetsbyte, vilket jag anser inte är aktuellt i Ert fall med hänsyn till informationen som framgår av frågan.Eftersom din dotter är hyresgästens syster och de har bott tillsammans sedan tre år tillbaka är det möjligt att med stöd av 34 § överta bostaden. I första hand bör man som hyresgäst vända sig till hyresvärden angående övertagande av hyresrätten. Den som vill överta en hyresrätt måste vara skötsam och klara av att betala hyran.Ytterligare ett alternativ är att hyra ut lägenheten i andra hand enligt 39 § hyreslagen, men även detta kräver samtycke från hyresvärden. I båda fallen är det väldigt viktigt att hyresvärden har samtyckt eftersom det annars kan utgöra en grund för förverkande av hyresrätten, enligt 42 § 3 p. hyreslagen.Se 12 kap. jordabalken (hyreslagen), https://lagen.nu/1970:994#K12.Hoppas detta gav svar på Din fråga! Om Du har några funderingar, vänliga kontakta mig på: mustafa.abdi@moretime.seMed vänliga hälsningar,

Störningar i boendet

2016-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Det gäller en vanlig hyrd lägenhet av Stångåstaden i Linköping. En väninna har bott i 43 år i samma lägenhet. Nu har familjen ovanför henne startat tvättinrättning i lägenheten ovanför henne. Dom använder 3-4 tvättmaskiner kopplar in dom i köket på nätterna och håller på och tvättar hela nätterna.Väninnan har hållit på i snart 2 år , hon har vänt sig till alla instanser hon vet om, men får ingen hjälp.Detta går henne på nerverna hon vet inte vad kan göra för att få slut på detta. Hon börjar bli nervklen eftersom hon aldrig får sova ifred på natten.Hon vill inte flytta och tycker inte att det är hon som måste göra det. Frågan är : Vad ska hon göra, vart kan hon vända sigHyresbolaget har tagit händerna ifrån henne.Har skrivit m detta förut, men hoppas nu på svar
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!De relevanta bestämmelserna i frågan återfinns i 12 kap. Jordabalken, den s.k. ”hyreslagen”.Enligt 25 § hyreslagen ska en hyresgäst ”se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas”. Om störningar förekommer ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse att upphöra med störandet och om störningarna är särskilt allvarliga har hyresvärden till och med rätt att säga upp hyresavtalet.Vad som utgör en störning måste bedömas utifrån en skälighetsbedömning. Oväsen som medför att du inte kan sova ostört borde dock definitivt ses som en störning.I och med att din hyresvärd inte verkar ta problemet på allvar kan du som hyresgäst vända dig till Hyresnämnden och kräva att de ålägger din hyresvärd att göra något åt saken. Du kan även kräva att få nedsatt hyra för den tiden du har störts av oväsendet. Det är viktigt att du kan bevisa att störningarna ägt rum med hjälp av t.ex. vittnesmål från andra grannar. Genom denna länk kan du hitta hyresnämnden i Linköpings kontaktuppgifter: http://www.hyresnamnden.se/Kontaktuppgifter/Hyres--och-arrendenamnden-i-Linkoping/Hoppas du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor kan du gärna vända dig till vår expresstjänst, där du får svar inom 3 dagar! Expresstjänsten hittar du genom den här länken: http://lawline.se/ask_a_question/express

Störningar - rätt till nedsatt hyra?

2016-04-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag är inneboende och hyr ett rum i en trea med en tjej.Jag sa upp mitt hyreskontrakt den 25 mars och har 2 månaders uppsägningstid.Frågan är om jag kan få reducerad hyra p.g.a. hyresvärdens beteende, som till exempel har haft sin kille x-antal gånger i lägenheten och har påverkat mina studier och min sömn. Vi har talat om problemet fler tal gånger men aktiviteten, respektlösheten och bristande i kontraktet har fortsatt trots samtalen. P.g.a. fortsatt beteende av hyresvärden har jag blivit tvungen att sova på andra platser för att få studiero och sömn. Jag undrar om jag har rättighet att göra avdrag av hyran p.g.a. hyresvärdens kontraktsbrott?Tacksam för svar!
Anna Thörne |Hej, tack för din fråga!Jag förstår situationen som att du bor inneboende i en hyresrätt tillsammans med en annan person som står på förstahandskontraktet. Reglerna för hyresrätter och inneboende finns i JB kapitel 12. Som hyresgäst kan du ha rätt till skälig nedsättning av hyra under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick, men bestämmelserna syftar på lägenhetens standard och inte på hyresvärdens beteende. (se JB 12:11 p 3 och 12:16). När du bor i lägenhet och är inneboende får man acceptera ljud och störningar som hör till ett normalt liv, både från din hyresvärd och från andra grannar. Den första åtgärden vid störningar är att ta upp problemen med hyresvärden, vilket du redan gjort. (se JB 12:25) I ditt fall verkar störningarna varit så allvarliga att du inte kunnat bo i lägenheten, något du inte förväntas tåla som hyresgäst. Eftersom störningarna inte upphört efter att du pratat med din hyresvärd kan du vända dig till Hyresnämnden som beslutar om det är möjligt att få nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten för anmälan.

Besittningsskydd vid andrahandshyrning

2016-04-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag är mantalsskriven sedan augusti 2014 i en hyresrätt, innehavaren vill så småningom säga upp kontraktet för att bo annorstädes. Frågan: Gäller lagen om besittningsrätt här? Eller kan föreningen kräva att jag ska flytta ut istället för att skriva över kontraktet till mig?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.För det första är frågan om du har besittningsskydd till bostaden. Du kommer inte att ha besittningsskydd förrän i augusti 2016. Besittningsrätt finns nämligen inte vid upplåtelse av en lägenhet i andra hand innan hyresförhållandet har varat längre än två år i följd (12 kap 45 § 1 JB).I augusti kommer du få besittningsskydd till bostaden, förutsatt att inte personen du hyr av har sin bostad där (12 kap 45 § 1 st 3 JB). Det här betyder att din lägenhet inte får vara uthyrarens fasta – egentliga – bostad (RBD 8:80) för att du ska besittningsrätt. I och med att personen du hyr av inte verkar ha bott i lägenheten sedan år 2014 bör dennes bostad inte vara i din lägenhet och du kommer i så fall att få besittningsskydd i augusti 2016.Om din hyresvärd säger upp sitt hyreskontrakt har du ingen rätt att bo kvar i lägenheten. Du har alltså ingen rätt att få hyresrätten överskriven på dig (jfr 12 kap 34-37 §§ JB). Om din hyresvärd åläggs att flytta efter augusti 2016 har du däremot, som sagt, besittningsrätt till bostaden och du har i det läget rätt till skadestånd av din hyresvärd för att du inte får bo i lägenheten (jfr 12 kap 46 § JB).Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Överlåtelse av hyresrätt till barnbarn

2016-04-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Min farmor har en hyresrätt inne i centrala Stockholm och vi undrar hur vi kan gå tillväga för att jag ska kunna ärva denna då hon går bort. Är det möjligt att jag kan få ärva lägenheten om jag är skriven på adressen och bott i lägenheten under en längre period med hyresvärdens tillstånd? Eller uppstår problem eftersom vi inte är tillräckligt nära släkt eller eftersom jag egentligen inte har några "speciella skäl" till att bo med henne utöver att jag vill? Vänliga HälsningarEllinor
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln för överlåtelser av hyresrätter är att hyresvärdens samtycke krävs enligt 12 kap. 32 § jordabalken. Om hyresvärden vägrar samtycka finns det möjlighet att ändå överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller en annars närstående som varaktig sammanbor med hyresgästen om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Som närstående räknas bland annat barn, föräldrar och andra nära släktingar men också andra som hyresgästen kan anses har ett nära samband till. Vad som gäller när du som barnbarn ska få hyresrätten överlåten till dig beror på hur relationen ser ut mellan dig och din mormor, om eran relation är lik en mor-dotter-relation torde ni anses vara närstående.Vad gäller kravet på varaktig sammanboende anses det uppfyllt om sammanboendet har varat i minst tre år. Kortare tid kan godtas om den sammanboende personen hade tänk bo i hyresrätten under en längre tid men det avbryts på grund av oförutsebara anledningar, som till exempel genom dödsfall.För att anses vara sammanboende måste du ha haft ett gemensamt hushåll och brukat lägenheten tillsammans med din farmor. På detta sätt skiljer man mellan den som endast är inneboende och den som har en verklig boendegemenskap med hyresgästen. Här kan man väga in förhållanden som att du inte har sagt upp din tidigare lägenhet eller att du flyttat in till din farmor endast för att vårda henne, i sådana fall ska du inte anses ha en verklig boendegemenskap med din farmor. Om ditt sammanboende är genuint torde det anses föreligga en verklig boendegemenskap mellan er. Det kan tilläggas att bevisbördan för att du faktiskt sammanbott med din farmor ligger på dig, omständigheter som att ni stått för hyran gemensamt och att du är folkbokförd där kan tala för din sak.Slutligen måste hyresvärden skäligen kunna nöja sig med förändringen för att tillstånd ska ges. Med detta menas att den som hyresrätten ska överlåtas till ska kunna godtas som hyresgäst. Här tar man bland annat sikte på om huruvida du har tillräckligt god ekonomi för att betala hyran.Mer information om ansökan om tillstånd från hyresnämnden hittar du här:http://www.hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Ansokan/Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning