Hyresrätt: Ansvar för mögel

2016-11-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har en lokal där det i ett av rummen (kylrummet) finns spår av svartmögel. När vi tagit upp detta med hyresvärd säger han att vi själva ska installera ventilation till det rummet. Är det vårt ansvar att hand fastighet som vi hyr är i det skicket? Och är det upp till oss att stå för kostnaderna?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid hyresrätt till lokal gäller den s.k. hyreslagen i jordabalkens 12 kap. Enligt lagen gäller att både hyresvärden och hyresgästen har viss skyldighet när det kommer till underhåll av lokalen. Hyresgästen har ett ansvar att vårda lägenheten under hyrestiden och ansvarar för skador som uppkommer på grund av dennes vållande eller vårdslöshet eller försummelse av någon annan som hyresgästen inrymmer i lokalen (24 § 12 kap. JB). Skulle det därmed vara så att det är ni som på något sätt genom er verksamhet har framkallat möglet så skulle ni vara ansvariga för att åtgärda det. Så kan det vara om det är genom er användning av lokalen som möglet kunnat rota sig (t.ex. på grund av bristfällig städning) eller om verksamheten som sådan ger ökad risk för mögel. I övrigt ansvarar hyresvärden för det som inte uppstått till följd av hyresgästens bruk och vållande, så kan vara fallet om möglet uppstått pga brister i lokalens utformning. Om möglet fanns där när ni flyttade in i lokalen bör ansvaret komma på hyresvärden. Detta kan dock frångås genom avtal, så var noga med att kontrollera ert hyresavtal. Svaret beror därmed på vad som är orsaken till möglet, men hyresgästen har en rätt långtgående underhållsplikt för lokalen så det är inte helt omöjligt att ansvaret ligger på er som hyresgäst.Hoppas ni fick svar på er fråga, om inte är ni välkomna tillbaka med en ny.Vänligen,

Krav på att erlägga kvartalsvis hyra i förskott

2016-11-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag står inför ett byte av lägenhet och jag undrar om hyresvärden kan begära av mig som hyresgäst att jag betalar hyran kvartalsvis, dvs att han i princip kräver två förskottshyror. Har jag rätt att motsäga mig detta? Dessutom kan jag inte betala via autogiro. Är inte det märkligt?Tack för svar!
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens 12 kapitel (även kallad hyreslagen) reglerar frågor om hyra. I 12 kap. 20 § JB finns en regel som säger att hyran ska betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början, om inget annat avtalats. Utgångspunkten är alltså att hyran ska betalas för en månad i taget och att detta ska ske den sista vardagen månaden innan. Dock får man enligt paragrafens ordalydelse avtala om annat, den är således dispositiv. Men i paragrafens andra mening finns följande lydelse: "För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag." Detta stadgande innebär alltså ett undantag från dispositiviteten som gällde i paragrafens första mening när det handlar om bostadslägenheter. Detta innebär således att du kan stödja dig på denna regel och hävda att du inte behöver betala din hyra kvartalsvis. Gällande autogirot så finns det inte lagstadgad skyldighet för hyresvärden att tillhandahålla denna tjänst. Således får du helt enkelt betala på det sätt som hyresvärden vill att du ska betala. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Huvudregeln i JB 12:32

2016-11-08 i Hyresrätt
FRÅGA |När det gäller överlåtelse av bostadslägenhet finns ju en huvudregel i 12:32 JB där man inte får överlåta utan hyresvärdens samtycke. De undantag som sedan följer i t.ex. 12:34 kan (om jag inte har helt fel dvs) motiveras med att reglerna i hyreslagen ska vara tvingande till hyresgästen fördel. Min fråga blir därför - vad är skälen till huvudregeln i 12:32?
John Edgren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline!12:32 JB är som du säger en generell huvudregel, samtycke från hyresvärden krävs. Däremot är denna huvudregel förknippad med vissa undantag, detta kan motiveras av att det i vissa fall, från lagstiftarens sida finns skäl att lagstifta om undantag, vilket 12:34 JB är ett exempel på. Skälet till denna huvudregel är tydliggöra hyresvärdens bestämmanderätt. En hyresvärd är den som har rätt att hyra ut t.ex. en hyresrätt. Hyresvärden kan såklart godkänna överlåtelse enligt 12:34 JB, men om denna inte gör det så har hyresgästen ytterligare skydd genom möjligheten att vända sig till hyresnämnden. Detta eftersom det torde ligga i hyresgästens intresse att hellre överlåta till en närstående än till en främling. Sammanfattningsvis, regleringen finns till för att dels skydda hyresvärdens bestämmanderätt, vilket kommer till uttryck i 12:32 JB och dels skydda hyresgästen och dennes rättigheter. Hoppas att detta svarade på din fråga!

Solidariskt betalningsansvar för hyra

2016-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, om båda skrivit på ett hyreskontrakt sen flyttar båda samtidigt. Pengarna dras från den enas konto. Men är inte båda fortfarande betalningsskyldiga?Om man inte betalat hyran som man sa upp, för man flyttade innan uppsägningstiden vem är då betalningsskyldig om de gått till Inkasso?Ska inte båda då få en halverad faktura var då båda står på kontraktet?
Anton Olenius |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Då flera personer står på ett hyreskontrakt föreligger ett solidariskt ansvar för kontraktets skyldigheter, d.v.s. alla svarar för kontraktet "en för alla och alla för en". Det betyder att hyresvärden kan vända sig till vem som helst av hyrestagarna och kräva in hela hyresbeloppet (om betalning inte skett i tid), och den som betalar har sedan en regressrätt mot övriga hyrestagare. För er del innebär det att hyresvärden kan kräva vem som helst av er på hela beloppet, det finns alltså inget krav på delad faktura. Den av er som betalar kommer att ha regressrätt, d.v.s. rätt att kräva in den andres hyresandel. Det samma gäller om hyresvärden väljer att sälja vidare sin fordran till ett inkassoföretag, då kan de vända sig till vem som helst av er och kräva betalning. Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Skada under hyrestiden - hyresgästens ansvar?

2016-11-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har en fråga angående att min TV var trasig när jag kom tillbaka till min lägenhet efter att ha hyrt ut den. Min hyresgäst säger att han inte tagit sönder den utan att den har gått sönder för att den var "gammal". Alltså att han inte har gjort något fel och inte vill betala för skadan. Därtill hör också att han inte nämnt detta för mig när skadan skedde för två månader sedan utan jag fick ta reda på det själv nu när jag kom hem. Det står tydligt i vårt kontrakt att om något är trasigt så kommer han inte få tillbaka hela depositionen. Jag anser själv att tvn inte rimligen bara kan gå sönder för att den är "gammal", så gammal är den inte. Vad rekommenderar ni att jag som hyresvärd gör i detta läge ?
Anna Thörne |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du har en hyresrätt/bostadsrätt som du hyrt ut under en period till en andrahandshyresgäst. Hyresförhållanden regleras i 12 kap Jordabalken. Enligt 12 kap 24 § ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av annan person, exempelvis en gäst. Hyresgästens ersättningsskyldighet gäller alltså inte slitage eller att något gått sönder till följd av ålder. Du uppger att tv:n inte är så gammal och det är svårt för mig att avgöra utan att veta hur många år tv:n är samt vilken typ av skador som den fått under hyrestiden. Det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden och du ska även försöka bevisa att det är hyresgästen som har åstadkommit skadan. Om du väljer att gå vidare med ett krav på ersättning behöver du alltså bevis för att hyresgästen har vållat skadan. Hoppas du fått svar på din fråga, lycka till!Med vänlig hälsning,

Hyresvärdens skyldigheter vid vägglöss i bostaden

2016-11-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag har vägglöss hemma och hyresvärden vägrar att flytta oss till en annan lägenhet...har en liten bebis som är sönder biten varje kväll av vägglöss och vill inte stanna här mer...orkar inte se honom så...men hyresvärden säger att vi måste stanna här för att låcka fram ohyran...undrar bara hur kan man hantera detta...kan dom tvinga oss att stanna kvar hemma?Mvh Admira
Julia Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Till att börja med ska sägas att hyresvärden har ansvar för lägenhetens skick och underhåll även efter att du som hyresgäst har flyttat in. Lägenheten ska inte bara vid tillträde hållas i ”fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet” utan även under hyrestiden hållas i sådant skick, detta framgår av 12 kap. 15 § 2 st jordabalken. Skador som inte orsakas av någon av parterna samt naturligt slitage ersätts i regel av hyresvärden. Hyresvärden är alltså skyldig att utrota ohyran, om ohyran inkräktar på lägenhetens användbarhet, vilket borde är fallet när det gäller vägglöss. Det avsedda ändamålet är att kunna bo och vistas i sin lägenhet och detta kan inte vara fallet och lägenheten har vägglöss varför din hyresvärd i det här fallet verkar ha en underhållsskyldighet emot dig som hyresgäst. Konsekvensen av denna underhållsskyldighet är att du som hyresgäst har rätt att genast säga upp ditt hyresavtal då hyresvärden har brustit i sin underhållsskyldighet, detta framgår av 12 kap. 6 § jordabalken. Din hyresvärd kan dock inte tvinga er att stanna hemma för att ni ska locka fram vägglössen. Du som hyresgäst bestämmer hur och när du använder din bostadslägenhet så länge den just används som en bostad. Hyresgästen skall visserligen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör men skyldigheten gäller bara att inte skada lägenheten eller slita på den mer än nödvändigt, se 12 kap. 24 § jordabalken. Att inte locka fram vägglössen borde således inte ingå i hyresgästens vårdnad av lägenheten. Hyresvärden ska själv eller genom att anlita en saneringsfirma få bort ohyran. Hoppas du har fått svar på din fråga! Vänligen,

När hyresgästen vägrar flytta

2016-11-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har hyrt ut vår hyresrätt under 1 års tid (enligt avtal). Detta är dessutom godkänts av hyresvärden. Kontraktet löper ut mitten av december. Nu vill hyresgästen inte flytta ut. Hon vill förlänga avtalet till nästa år. Hon är dessutom diplomat och hävdar att hon med sin immunitet kan göra vad hon vill. Min fråga är egentligen är kan jag flytta in i lägenheten när kontraktet gått ut? Trots att hon är kvar....jag kan ju inte lämna min familj på gatan.
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inledande vill jag säga att den diplomatiska immunitet en diplomat har genom Wienkonventionen fungerar så att de är straffrättsligt okränkbara. Att bryta ett hyreskontrakt är civilrätt och är således ingenting de har rätt att göra baserat på eventuell immunitet. Att personen vägrar lämna lägenheten vid hyreskontraktets slut innefattar dock straffrätten, men den här delen kan kronofogden bistå er med genom handräckning. Ni kan också kontakta hyresnämnden för att få en så kallad exekutionstitel, vilken kan hjälpa kronofogden i sitt arbete. Vill ni ha hjälp med detta kan ni kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka. Vad gäller själva kontraktet är det bra att ni har satt det på bestämd tid. Det framgår inte av din fråga om ni redan sagt upp hyreskontraktet, men huvudregeln är att hyreskontrakt som löper på längre än 9 månader måste sägas upp för att sluta gälla, även om de är tidsbestämda. Vanligtvis är uppsägningstiden 3 månader innan utflyttningsdatumet, när det är ett hyreskontrakt som sträcker sig längre än tre månader. Det här betyder däremot inte att hyresgästen ensidigt har rätt att förlänga avtalet och hyresgästen kan inte självmant säga att hon inte tänker flytta ut förens efter nästa år.Det är viktigt att ni inte ger efter på det här och låter hyresgästen bo kvar efter kontraktet löpt ut. Ett hyreskontrakt som ingåtts på bestämd tid, som ert gjort genom det du skriver om 1 år, blir automatiskt förlängt på obestämd tid o om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Detta kan du utläsa ur 12 kap. 3 § Jordabalken. Vill ni kan ni som jag skrev ovan kontakta våra jurister för en mer detaljerad vägledning, annars kan ni kontakta kronofogdemyndigheten och förklara er situation och be dem hjälpa er med handräckning att avhysa hyresgästen. Hoppas du fått lite mer klarhet i rättsläget. Med vänlig hälsning,

Inrymma utomstående - Hyresrätt

2016-10-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en inneboende i min lägenhet. Det är en 2:a på 60 kvm. Han hyr ett rum på 9 kvm. Till gång till kök badrum. Får personen ifråga låta andra sova över där utan mitt tillåtelse.
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I hyresförhållanden gäller inom svensk rätt avtalsfrihet. Det innebär att ett hyresavtal kan innehålla i princip vilka bestämmelser som helst. Om hyresavtalet inte reglerar ett visst förhållande eller en viss situation finns utfyllnadsregler i 12 kap. Jordabalken. Dessa bestämmelser är dispositiva, de gäller alltså endast om inget annat följer av avtalet.I 41§ av Jordabalkens 12 kap. finns en bestämmelse som säger att en hyresgäst in te får inrymma utomstående personer om det kan medföra men för hyresvärden.Om du och din hyresgäst inte har avtalat om just den situationen gäller bestämmelsen i 41 §. Det innebär att din hyresgäst får låta folk sova över så länge det inte är till men för dig, medför skador eller störningar etc.Jag hoppas du har fått svar på din fråga! Om du vill ha ytterligare rådgivning kan du vända dig till vår expresstjänst, där du får en juridisk utredning av din fråga inom 3 dagar. Expresstjänsten hittar du här: http://lawline.se/ask_a_question/express