Gäller det indirekta besittningsskyddet en andrahandshyresgäst?

2013-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag hyr en del av en lokal i andra hand där jag säljer böcker. Nu har min hyresvärd (förstahandshyresgästen) sagt upp mitt avtal. Anledningen är att de inte verkar gilla mig och att jag vid något tillfälle ställt kartonger på fel ställe vilket de påpekat vid två tillfälle. Mina frågor är: Gäller det indirekta besittningsskyddet även vid andrahandshyra av del av lokal? Innebär det stora kostnader ifall jag skulle vilja hänskjuta detta till hyresnämnden och kräva ersättning? Tacksam för all hjälp! Med vänlig hälsning Hyresgäst
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Det indirekta besittningsskyddet gäller även en andrahandshyresgäst till lokal så länge hyresavtalet varat minst 9 månader i följd, hyresrätten inte är förverkad och pant eller borgen ställd för hyresrätten inte har försämrats, se 12 kap. 56 § jordabalken (JB), den lagen hittar du här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm.För att hyresvärden ska slippa undan ersättningsskyldighet måste hyresvärden ha skäl att förvägra förlängning enligt 12 kap. 57 § JB, annars kan hen bli ersättningsskyldig enligt 12 kap. 58 b § JB.Skälen att vägra förlängning är:1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.Angående kostnader i hyresnämnden hänvisar jag dig vidare:  http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/.Med vänlig hälsning

Försäljning av fastighet som belastas av hyresrätt

2013-10-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag och min Sambo hyr en villa privat, ägaren bor i annat landskap. Vi har skrivit kontrakt och däri står det "Rätten att hyra fastigheten avser perioden 2013 04 01 - 2014 12 31 med möjlighet till förlängning om båda parterna så önskar" samt "om hyresgästen inte sköter avtalet äger hyresvärden rätten att säga upp hyresgästen med tre månaders varsel, hyresgästen har å sin sida tre månaders uppsägning mot hyresvärden". Nu vill ägaren sälja, går det med gällande kontrakt? Vi har varit skötsamma och betalat i tid, samt med ägarens tillåtelse bekostat nytt värmesystem. Tacksam för svar!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om hyresrätt för fast egendom hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Det är fullt möjligt för en fastighetsägare att sälja en fastighet som är belastad med hyresrätt men i de allra flesta fall så blir det ingen konflikt mellan hyresgäst och förvärvare eftersom hyresgästen genererar pengar för förvärvaren. I de fall där de uppstår konflikter så gäller dock som huvudregel att en äldre hyresrätt står sig mot förvärvarens anspråk. Förvärvaren kan dock få företräde om denna är först med att söka inskrivning för sitt förvärv och är i god tro om hyresrätten, han får alltså inte veta om att den finns. Även om förutsättningarna är uppfyllda så kan hyresrätten ändå få företräde om den är skyddad enligt någon av bestämmelserna i 7 kap (JB 17 kap 1-2 §§ och 7 kap 11-15 §§). Till exempel så är du skyddad om du har ett skriftligt avtal med hyresvärden (JB 7 kap 13§). Om ni inte har ett skriftligt avtal så har du rätt att få ett upprättat (JB 12 kap 2§). Det kan också vara en bra idé att söka inskrivning för hyresrätten hos lantmäteriet. För att kunna göra det måste du dock ha ett skriftligt avtal (JB 7 kap 10§).Om er hyresrätt är skyddad så kan den bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap. Avtalsvillkor som strider mot JB 12 kap är utan verkan mot hyresgästen (JB 12 kap 1§). Det innebär att ni har rätt att hyra åtminstone till 2014-12-31 oavsett om hyresvärden säger upp avtalet eller inte så länge er hyresrätt inte förverkas på grund av grövre misskötsel enligt JB 12 kap 42§. Att man har tre månaders uppsägningstid innebär att man måste säga upp minst tre månader innan hyrestiden går ut för att avtalet ska sluta att gälla, inte att man när som helst kan säga upp avtalet att sluta att gälla med tre månaders varsel. Tänk också på att ni kan ha rätt till förlängning av avtalet när hyrestiden gått ut enligt JB 12 kap 46§ (Besittningsskydd).Lantmäteriets hemsida hittar du här http://www.lantmateriet.se/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Nyttjanderatt/Lycka till!Med vänliga hälsningar

Ändring av hyra och uppsägning vid lokalhyra efter överlåtelse av fastigheten

2013-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lokal på bestämd tid (1 jan 2010-31 dec 2015). Nu har jag fått brev från företaget som förvärvade fastigheten. I brevet meddelar den nya ägaren att lokalhyran kommer att höjas med många tusen kronor per år. Vidare står att för de fall jag inte inom tre veckor svarar att jag accepterar den nya hyran kommer de att säga upp hyresavtalet. Jag undrar om det finns någon möjlighet för mig att fortsätta hyra lokalen till den hyresnivån som står angivet i hyresavtalet samt om jag kan vidta några åtgärder med anledning av brevet? Tacksam för svar!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om nyttjanderätt till fastigheter hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Enligt JB 17 kap 1 och 2 §§ som hänvisar till JB 7 kap 11 – 14 §§ så ska en befintlig nyttjanderätt stå sig mot en förvärvare om inte förvärvaren varit först med att söka inskrivning för sin rätt, är i god tro och hyresrätten dessutom inte är skydda genom någon av de andra bestämmelserna i 7 kap. I ditt fall verkar det som att förvärvaren visste om att det fanns hyresrätter. Förvärvaren var därmed i ond tro och din hyresrätt är därför starkare och kan då bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap.I och med att ni har ett avtal på bestämd tid så har du rätt att ha kvar din lokal åtminstone till den 31 dec 2015 om hyresvärden skulle säga upp avtalet. Det här gäller dock inte om något annat avtalats (JB 12 kap 3§).Vad gäller hyran så är det beloppet i avtalet som gäller (JB 12 kap 19§ 3 st). Om det finns någon bestämmelse i avtalet som säger att hyran ska bestämmas genom någon särskild beräkningsgrund så gäller dock den (JB 12 kap 19§ 3 st sista meningen). Om det visar sig att hyran som de begär inte är marknadsmässig och hyresvärden inte låter dig förlänga avtalet efter att tiden gått ut så har du rätt till ersättning för det (JB 12 kap 57 och 58b §§).Utan att se avtalet är det alltså svårt för mig att ge ett säkert svar men huvudregeln är att du har rätt att fortsätta hyra lokalen till den avtalade hyran och fram tills hyrestidens utgång. Om du vill så kan hyresnämnden hjälpa till med medling i tvisten. I sista hand så kan du också få tvisten prövad av domstol. Är du medlem i någon hyresgästförening så brukar de också kunna hjälpa till.Hyresnämnden hittar du här http://www.hyresnamnden.seMed vänliga hälsningar

Hyresvärdens underhållningsskyldighet

2013-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om hyresvärden är tvungen att åtgärda estetiska "fel" i en lägenhet. Det handlar om en ytterdörr som är i fullt bruk men som det finns slitage på. Låsfunktionen fungerar fint och dörren går att stänga/öppna som den ska.
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Reglerna kring hyresrätt hittar du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallas hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12 . Hyresvärden har skyldighet att underhålla lägenheten och se till att den är i brukbart skick under hyrestiden, se 12 kap. 9  och 15 §§ JB. Vad som menas med fullt brukbar är vad som är fullt brukbart på orten och det sker en bedömning i varje enskilt fall. Hyresvärden skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärden ansvarar alltså för normalt slitage på lägenheten. Med skäligt tidsmellanrum innebär en tidsintervall uppåt ca 14 år men detta kan variera med hänsyn till bland annat lägenhetens och familjens storlek.Det finns ett tidigt rättsfall (NJA 1964 s. 434) där domstolen ansåg att målning och tapeter inte ska vara så slitna att man ser ytan under färgen eller tapeten men det ska ändå vara skapligt nött. Det innebär att hyresgästen får tåla lite slitna väggar med hål efter tavlor och så vidare men det ska inte vara revor och områden där färgen på väggarna är helt bortnött. I ditt fall beror det på hur pass sliten dörren är, men i och med att den är fullt brukbar så torde inte hyresvärden behöva byta ut den om det är normalt slitage.Vänligen,

Genomförande av ombyggnation som tar hyresbostadsyta i anspråk

2013-10-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man som fastighetsägare, bygga om en hyresgästs hall så att denna blir mindre och trapphuset större. Detta för att man ska kunna öppna upp till en tidigare igensatt dörr. Hyresgästens lägenhet blir 3-4 kvm mindre, hyresgästen får motsvarande sänkt hyra och fastighetsägaren får möjlighet att bygga om en tidigare lokal till lägenhet. Detta gör att fastigheten blir enbart bostäder. Kan den bosatta i lägenheten med hallen hindra ombyggnationen?
Miranda Lymeus |Hej!Det finns två möjliga vägar att gå för att kunna göra en sådan ändring som frågan avser. Antingen kan den berörda hyresgästen godkänna ombyggnationen, eller så kan hyresnämnden ge tillåtelse. Först och främst ska hyresvärden lämna skriftligt meddelande till berörda hyresgäster om den åtgärd som planeras. Endast om dessa uttryckligen godkänner åtgärden får den genomföras utan hyresnämndens tillåtelse. I det här fallet är det med största sannolikhet bara den hyresgäst vars lägenhetsyta blir mindre som ska anses berörd och som alltså måste godkänna åtgärden. Om det finns två hyrestagare i lägenheten krävs dock bådas godkännande. Det finns inget krav på att godkännandet ska vara skriftligt men det är att rekommendera. När två månader har gått sedan hyresgästen fick meddelande om åtgärden utan att denna givit sitt godkännande, får hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden istället. Hyresnämnden gör då en bedömning utifrån en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen i frågan. Om hyresnämnden meddelar tillåtelse får åtgärden genomföras. De lagrum som aktualiseras är Jordabalken 12 kap. 18d - 18h §§ och du hittar dem https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd för inneboende samt rätt för sambo att överta bostadsrätt

2013-10-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Om en kompis flyttar in till mig, i min bostadsrätt som jag själv köpt för några år sedan, finns där någon risk att kompisen får besittningsrätt på den, eller på annat sätt anses ha rätt till den? Hon har folkbokfört sig på min adress, alltså INTE skrivit sig med c/o adress. Gör det någon skillnad om vi tidigare varit sambor, i en annan bostad, men det tog slut cirka ett år innan jag köpte min aktuella bostadsrätt. Om vi inleder ett nytt förhållande, nu när hon har flyttat in hos mig, blir det någon skillnad då gällande besittningsrätt på min bostadsrätt? Tacksam för svar.
Sanna Larsson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Då din vän flyttar in i din bostadsrätt, i vilken du bor kvar, så kommer hon troligen anses vara inneboende hos dig. För att din vän ska betraktas som inneboende måste hon hyra en bestämd del av bostaden, till exempel ett rum, mot ersättning. Vid hyresförhållande av detta slag så är det jordabalken, kapitel 12 som reglerar situationen (https://lagen.nu/1970:994). Räknas din vän som inneboende så kommer hon inte att få besittningsskydd till din bostad, då inneboende inte omfattas av reglerna om besittningsskydd (45§ punkt 3). Vad som aktualiseras i en situation som denna är att din vän som är inneboende får en uppsägningstid på ert hyreskontrakt. Om ni har avtalat ett kontrakt på obestämd tid så får hon tre månaders uppsägningstid. Denna uppsägningstid kan du inte genom avtal göra kortare, avtalar ni om kortare uppsägningstid så får det bara verkan för henne. Din vän kan då, som hyresgäst, välja att tillämpa den längre lagstadgade uppsägningstiden eller den kortare uppsägningstiden enligt avtal. Skulle kontraktet mellan er istället vara tidsbegränsat så varierar uppsägningen beroende på kontraktets längd (4§). Skulle ni inleda ett förhållande så ser man i första hand till sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) för att avgöra vad som gäller. Vid en eventuell separation så är det enbart samboegendom som kommer ingå in en bodelning mellan er. Samboegendom är egendom som är införskaffad för gemensam användning (3§). Eftersom du har köpt lägenheten innan samboendet och utan avsikt att den ska användas av er gemensamt så kommer lägenheten inte ingå i bodelningen. Din vän kan alltså inte få rätt till lägenheten även om ni blir sambor. Då lägenheten är att anse som din vid en eventuell bodelning så är det möjligt att din vän kan se till uppsägningstiden i jordabalken, vilket ger henne rätt att stanna i lägenheten tre månader efter ett avslutat förhållande. Det finns ett undantag i sambolagen som gör det möjligt för en sambo att ta över en bostad även om denna inte är samboegendom. Detta aktualiseras då sambon bäst behöver bostaden och det är skäligt att denna övertar bostaden (22§). Undantaget är främst tillämpligt om samborna har, eller väntar barn tillsammans. Sker detta så ska sambon som övertar bostaden ersätta den andra sambon för bostadens värde. Denna bestämmelse kan inte avtalas bort genom ett samboavtal. Jag råder dig att upprätta ett skriftligt hyresavtal som gäller mellan dig och din vän när hon flyttar in till dig, så att ni är överens om vad som gäller. Om ni senare inleder en relation så kan även ett samboavtal vara att rekommendera om ni vill dela upp egendomen på annat sätt än sambolagen föreskriver. Vänligen,

Besittningsskydd

2013-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi har några vänner från UK som hyr ett hus i Täby. Hyresvärden har muntligt meddelat att hon vill säga upp kontraktet med 3 månaders varsel. Uppsägningstiden är enligt kontraktet 3 månader men som jag förstår måste hon meddela skriftligt? Hyresvärden har dessutom krävt att de ska ta bort ett antal möbler odyl och ställa dessa på lager så att hon kan ha visning för att sälja huset. Kan hon verkligen kräva att de ska bo utan ett flertal möbler i 3 månader för att hon ska kunna visa huset under den perioden? De har två barn och hyresvärden vill bla att deras leklådor ska skickas på lager. Vad säger lagen här? Har hon rätt att göra detta eller måste hon vänta tills de flyttat ut? Vi vill gärna hjälpa våra vänner att ta reda på vad som gäller eftersom de inte är flytande i svenska och lite i underläge eftersom de inte kan svenska regler så bra. MVH, Veronica
Thomas Hefner |Hej Veronica, Man har i allmänhet rätt att förlänga ett hyresavtal, när detta sägs upp av hyresvärden, enligt besittningsskyddet. Om hyresgästen inte är överens med hyresvärden om att avtalet skall upphöra får man ta tvisten hos hyresnämnden, som dömer i sådana här frågar. Under tiden som tvisten pågår i hyresnämnden har man rätt att bo kvar i lägenheten, även om uppsägningstidpunkten har inträffat. Det stämmer att i det här fallet skall en uppsägning från hyresvärden vara skriftlig. Men hyresgästen är skyldig att låta visa lägenheten för nya intressenter när hyresavtalet har sagts upp. Det skall ske vid lämplig tid. Det finns däremot inga bestämmelser som säger att hyresvärden har någon rätt att kräva att lägenheten skall vara i ett visst skick vid visningen. Det finns bara ett allmänt krav på att hyresgästen skall hålla lägenheten vårdad. Om hyresvärden ändå hänvisar till det allmänna kravet går det att ifrågasätta eftersom hyresvärden ställt krav inför visningen, och dessförinnan inte har haft något klagomål grundat på det allmänna kravet. Juridiken ser ut som följer: Tillämplig lag är 12 kapitlet Jordabalken (även kallad "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12.  I lagen hittar du regler om besittningsskydd https://lagen.nu/1970:994#K12P46 Enligt 8 § skall uppsägningen alltid vara skriftlig om hyresförhållandet har varat i 3 månader vid den tidpunkt som uppsägningen avser (dvs inte när uppsägningen ges utan när man vill att avtalet upphör). Notera att man enligt 4 § inte får säga upp hyresavtal på obestämd tid för bostad med mindre än tre månader framåt, så det krävs därför alltid skriftlig uppsägning för sådana hyresavtal.  23 - 26 §§ behandlar hyresgästen skyldigheter. I 24 § anges att hyresgästen skall vårda lägenheten. Enligt 26 § 1 är hyresgästen skyldig att låta visa lägenheten när den ledig till uthyrning.  Notera att enligt 42 § punkt 7 kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresrätten (utan uppsägningstid) om tillträde, antagligen för visning, vägras av hyresgästen.  Notera att enligt 3 stycket 26 § är det hyresvärdens skyldighet att vid visningen se till att inte hyresgästen förorsakas större olägenhet än nödvändigt.  Ingenstans i 23-26 §§ framgår att hyresgästen måste hålla lägenheten i ett visst skick för just visningar, även om det finns krav på att man vårdar lägenheten/huset i allmänhet. 

Avtala om uppsägningstider i ett hyresavtal

2013-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr ett hus. När vi skrev kontraktet avtalade hyresvärden fram en uppsägningstid på sex månader första året (2013) och från med 2014 tre månader. Går det att förhandla bort uppsägningstid på det sättet?
Thomas Hefner |Hej,Det är tillåtet att avtala om sådana uppsägningstider.Anledningen är som följer: Man kan utforma avtal hur man vill när det gäller uppsägningstider. Det finns inte heller några begränsningar i lag som hindrar avtalat. Relevant lag i det här fallet är 12 kapitlet Jordabalken (Ibland kallat "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12R3 . Enligt 4 § i 12 kap är 3 månader den kortaste tillåtna uppsägningstiden i ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet.