Renovation av hyresrätt och hyrestagares rätt till ersättning.

2016-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Min hyresvärd skall renovera fastigheten. Under renoveringen kan vissa hyresgästerna bo kvar i våra lägenheter, men vi måste tömma våra förråd. Vi har erbjudits ersättningsförråd i andra fastigheter eller hos ett utomstående bolag och Hyresvärden täcker ev. kostnader.Jag har tömt mitt förråd och merparten av sakerna får jag nu förvara i min lägenhet i mer än ett halvår, tills renoveringen är klar. Det är ett betydande jobb och olägenhet att behöva göra detta. Förråd ingår naturligtvis i ordinarie hyra. Inget hyresavdrag har erbjudits för detta.Jag har nu två frågor avseende denna situation.Jag undrar nu om det måste ordnas med transport till ett alternativt förråd av vissa av mina förvarade saker som inte får plats i min lägenhet, vem skall utföra detta? Värden verkar ta för givet att jag som hyresgäst skall utföra detta. Men jag tycker att det är värdens uppgift att ombesörja transporten av hyresgästernas ägodelar, både fram och tillbaka till den nyrenoverade förråden. Finns det ett specifikt lagrum eller praxis på detta som någon kan peka ut vore jag tacksam.Jag undrar även om jag har rätt till hyresavdrag för att jag inte kommer att ha tillgång till förråd i min egen fastighet i mer än ett halvår. Visst erbjudes ett reservalternativ på annan lokalitet i min stad, men förråd i fastigheten ingår ju i hyran. Vad gäller avseende detta? Min hyra är 4300:-/mån. Vad vore ett rimligt hyresavdrag om sådant är aktuellt?
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Hyresvärden har en reparationsskyldighet (här), denne måste se till att lägenheten är i brukbart skick för dig. Det är i 12 kap. 9 § Jordabalken (JB) som beskriver i vilket skick man kan förvänta sig att en lägenhet ska ha. Står det i hyreskontraktet att ett förråd ingår, då ska det också finnas ett fungerande sådant (här) Det är hyresvärden som ser till att det ska finnas ett brukbart lägenhetsförråd. 12 kap. 11 § JB reglerar vad som händer när en lägenhet inte är i det skick du kan förvänta dig, vilket är vad du beskriver här. Här får du som hyresgäst avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, vilket är vad som verkar ha skett i ditt fall. Detta lagrum är det som ger dig rätt att få ersättning för t.ex. transportkostnader som du dock själv får ombesörja. Du ska dessutom som hyresgäst ha rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid då lägenheten är i bristfälligt skick. Denna brist ska inte vara obetydlig, alltså verkligen innebära ett men för dig. Det är även viktigt att hyresvärden känner till att denna omställning med renovationen orsakar dig ett men. Mitt råd till dig är att kontakta hyresgästföreningen som kan hjälpa till med förhandlingen kring hyran. De har med sina jurister utvecklat ett förhandlingssystem angående nedsättning av hyror under renovering av hyresrätt. Du kan i övrigt avtala med hyresvärden om att renovationen inte behöver göras för dig, då kan du få lägre hyra, rabatt eller liknande (här). Du kan på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och jämförliga åtgärder (här).Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Fråga om besittningsbrytande uppsägning av hyreskontrakt och nedsättning av hyra pga hinder i hyresrätten

2016-03-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!!Jag frågar åt en vän som för tillfället är helt förtvivllad..Hon bor i ett gårdshus tillhörande en villa.Allt hyrs ut.Det är tre lgh i villan och vi har vårat boende i gårdshuset (5rok).Dom har bott här i fem år.Två vuxna med två små barn.Alltid betalt i tid och aldrig ställt till med något eller så..Vanligt kontrakt med tre månades uppsägning (från båda håll)Nu är det så att han som äger detta vill totalrenovera gårdshuset för att flytta dit själv med sin familj.Han har hittat en annan lägenhet till ddom,också en femma,ungefär samma pengar.Dock utan trädgård som de har nu.Mina frågor är,(Dom sitter här lite i chock nu.)Får man göra så här?De bli liksom utslängda och har inte så mycket val.Hur lång tid har dom besittningsrätt?Måste dom ta denna lägenheten han erbjuder eller får han leta upp fler?Han kommer ha hela trädgården som byggarbetsplats hela sommaren,får dom som bor i Villan kompensation för det?Och han kommer ju även skära av trädgården,så han får största delen och lägenheterna i villan minimalt.Har han rätt till det?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Frågor om bostadshyra besvaras med hjälp av Jordabalkens (JB) 12 kap. För att klaga på hyresvärdens agerande i ett hyresförhållande vänder du dig till hyresnämnden. Vid uppsägning av ett hyresavtal avseende bostadslägenhet gäller, som uppgett, tre månaders uppsägningstid såvida inte längre uppsägningstid varit avtalad, JB 12:4. Sker uppsägningen måste uppsägningen vara skriftlig för att i detta fall ha giltig verkan, JB 12:8. Trots uppsägning kan en hyresgäst ha s.k. besittningsrätt, som innebär att denna har rätt till förlängning av avtalet såvida inte vissa förutsättningar föreligger.Dessa förutsättningar framgår av JB 12:46 och omfattar bland annat situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad eller om hyreshuset utgör del av ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte bedrivs affärsmässigt, exempelvis då det är en privatperson som hyr ut ett hus denne äger, jfr samma paragraf punkterna 4 och 6. Vad beträffar situationen då huset ska genomgå en större ombyggnad bryts besittningsrätten först då det är uppenbart att hyresgästen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om det är så att ombyggnationen kan ske under förutsättning att endast en del, eller en del i taget, av lägenheten kan lämnas av hyresgästen kan hyresgästen ha rätt till förlängning ändå. Beträffande hur det i dessa situationer kan anses oskäligt gentemot hyresgästen att behöva avflytta är beroende av en sammantagen bedömning där, hyresnämnden i detta fall, anser att det skulle vara oskäligt för hyresgästen att flytta. För att det inte ska utgöra en oskälig uppsägning kan hyresvärden om den vill ta fram och erbjuda ett skäligt alternativ i form av en ersättningslägenhet. Det föreligger således inget krav för hyresvärden att tillstå med en ersättningslägenhet, men det kan i dessa situationer tillstå att uppsägningen ändå anses som skälig. Eftersom det skulle röra sig om en permanent avflyttning skulle större krav komma att ställas på att ersättningslägenheten är likvärdig med den lägenhet de tidigare haft, men jag är osäker om endast det faktum att de haft tillgång till en trädgård kommer att komma att väga över till hyresgästens fördel i detta fall. Vad gäller de kvarvarande hyresgästernas minskade tillgång till trädgården under ombyggnationen så kan detta vara föremål för nedsättning av hyran under denna tid. Avgörande för om det kan finnas sådana belägg är om det av hyresavtalet framgår att tillgång till trädgården eller del av den ingår i hyran, JB 12:16 punkt 3. Finns fog för hyresnedsättning men hyresvärden ändå nekar detta kan skälig del av hyran deponeras hos länsstyrelsen, varvid hyresvärden får väcka talan hos hyresnämnden huruvida denna del ska utbetalas eller dras av, JB 12:21. Sammanfattningsvis får jag tyvärr konstatera att det kan vara så att uppsägningen är skälig. Ytterst kommer denna bedömning behöva göras utav hyresnämnden, där den ersättningslägenhet som erbjudits kan komma att utgöra fokus för huruvida skälighet föreligger för avflyttning. Beträffande nedsättning av hyra i och med ombyggnadsarbeten beror möjligheten av detta på om det i hyresavtalet finns föreskrivet att tillgång till trädgården ska ingå i hyran. Behöver ni hjälp att driva ärendet beträffande uppsägningen i hyresnämnd eller vidare hjälp hur ni praktiskt går tillväga såvitt hyresvärden nekar rätt till avdrag på hyran p.g.a. att ni hindras tillträde till trädgården rekommenderar jag att ni kontaktar oss på Lawline för fortsatt vägledning. Detta gör ni enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Hyresvärds underhållsskyldighet och ansvar för fel

2016-03-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Våran hyresvärd vill inte kosta på huset som vi hyran. Varmvattenberedaren är sönder vi kan inte dricka vattnet för det luktar avlopp, vi får hämta vatten varje dag på en bensinstaion toalettstolen är lös, vi sagt till många gånger men det händer inget ,kan man hålla inne på hyran eller vad kan man göra. Mvh Monica
Alexander Ahlfont |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd regleras i 12 kap. Jordabalken.Hyresvärden har en underhållsskyldighet som innebär att hyresvärden måste åtgärda brister som uppstår före hyrestidens början och under hyrestiden om inte hyresgästen är ansvarig för bristen. Hyresvärden presumeras bära ansvaret och måste därför bevisa att bristen har orsakats av hyresgästen för att undgå ansvar. I och med att du redan har meddelat hyresvärden utan att denne har gjort någonting åt bristen har du rätt att själva avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad. Därutöver har du som hyresgäster rätt till skälig nedsättning av hyran under den tiden lägenheten är bristfällig samt rätt till ersättning för skador som uppstått på grund av bristen.Den mest effektiva lösningen i detta fall bör vara att vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden kan på din ansökan ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Hyresnämnden kan förena detta åläggande med vite.Hyresnämndens hemsida hittar du här: http://www.hyresnamnden.se/Att hålla inne hyran är tyvärr inget bra alternativ eftersom detta kan leda till att hyresrätten förverkas och då har hyresvärden rätt till att säga upp hyresavtalet i förtid.

Vräkning på grund av försenade hyror

2016-02-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man bli vräkt om man betalar hyran försent vid några tillfällen under typ 3 års tid. Fast man har alltid betalat den för eller senare dock innan månaden är slut.
Martin Persson Thurén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den vanligaste anledningen till en ansökan om avhysning eller vräkning är att hyran inte har betalats. Att betala hyran för sent är emellertid inte en omedelbar grund för vräkning.Reglerna kring hyresrätt finner ni i Jordabalk kap. 12. Där stadgas i 42 § att hyresrätten är förverkad om hyran är obetald 8 dagar efter det som angetts som sista inbetalningsdag (7+1 dagar). En hyresgäst emellertid inte vräkas på grund av dröjsmål med betalning om hyran betalas innan det att hyresvärden hinner säga upp avtalet. Betalas inte hyran innan hyresvärden säger upp avtalet kan du som hyresgäst trots detta få behålla bostaden under vissa omständigheter. Det krävs då att ni som hyresgäst betalar hyran inom tre veckor från det att kontraktet blivit uppsagt. Detta kallas att ni "återvinner" hyresrätten, Jordabalk 12 kap. 44 §.Viktigt att påpeka är emellertid att enligt hyresnämndernas praxis kan mer än åtta försenade inbetalningar räcka för att hyresrätten ska gå förlorad. När ärendet prövas i nämnden gäller det att hyresgästen kan visa på ett ändrat beteende. Inom svensk rätt har emellertid hyresgästen ett starkt besittningsskydd och applicerat på omständigheterna i din fråga bör ett par försenade hyror under tre års tid inte vara grund för "vräkning".

Övertagande av hyresrätt

2016-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi ska skiljes. Hyreskontraktet står på maken, med hans mamma som borgenär. Han vill inte bo kvar, det vill jag. Vi har ett gemensamt barn på 10 år. Frågade hyresvärden om jag kunne ta över kontraktet med min mamma som borgenär. Tyvärr godkänte han inte detta. Hur stiller detta sig? Fins det något sätt jag kan få tatt över hyreskontraktet endå? Eller måste vi båda flytta förr att maken inte vill bo kvar?
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. När makar eller sambor väljer att gå skilda vägar uppkommer vanligen frågan om vem som ska behålla bostaden. Huvudregeln är att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Dock finns ett undantag vad gäller makar (och sambor). Den maken som har tilldelats hyresrätten vid bodelningen, har rätt att överta bostaden utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 33 §). Hyresrätten måste emellertid ses som makarnas gemensamma bostad. En bostad räknas som gemensam om den är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål (7 kap. 4 § äktenskapsbalken). Det krävs sålunda inte att båda makarna ständigt och endast bor i denna bostad, utan det är huvudsakliga syftet med bostaden som är det väsentliga. Utifrån din frågeställning tycks er hyresrätt vara er gemensamma bostad, därför har du rätten att ta över hyreskontraktet (om du får bostaden efter bodelningen som ska ske när ni skiljer er). Ni båda måste alltså inte flytta. Hyresvärden måste acceptera dig som hyresgäst och får inte neka dig på grund av exempelvis låg inkomst eller att du inte har en borgenär. Du bör snarast underrätta hyresvärden om att du avser att överta hyreskontraktet. Hoppas du känner att du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uthyrning av rum i lägenhet

2016-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en vanlig hyresrätt på 3 rum och kök. Jag är pensionär och hyran är dryg. Har jag rätt att hyra ut ett rum för längre tid eller måste jag fråga hyresvärden först?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Som utgångspunkt så kan inte hyresvärden hindra att du hyr ut en del av lägenheten medan du bor kvar i bostaden (så kallad partiell sublokation). Du har med andra ord rätt att hyra ut ett rum utan hyresvärdens samtycke. Eftersom denna regel är tvingande så är inte heller en eventuell bestämmelse i hyresavtalet som förbjuder uthyrning av rum till inneboende giltig. Om uthyrningen av rummet däremot kan medföra men för hyresvärden så kan denne med framgång motsätta sig uthyrningen, vilket framgår av Jordabalk (1970:994) 12:41. Sådana men kan exempelvis vara att din inneboende vanvårdar lägenheten med skador som följd eller stör grannarna i påtaglig utsträckning. Med vänlig hälsning

Bevisbördan om meddelande till hyresvärd

2016-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga. Jag drive en livsmedel butik under perioden från mars 2012 till mars 2015.Affärslokaler ligger i en gammal byggnad .Jag tog över lokal i gott skick besiktat utan anmeldelse .Första gången jag har haft problem i butiken I mars 2014. Det hade det varit flera gånger översvämningar i källaren , där det har varit mindre skador på varor till salu .Processen för rengöring , lukt- och sanering källare jag tog på mig varje gång.Strax efter det bröt tanken i toaletten , så jag informerade muntligen bovärd och sedan ringa till fastighetsägaren .Ny hyresgäst tog över butiken mars 2015. Mars 2016 fick ett brev från en advokat som företräder ägaren som begär ersättning för den ökade förbrukningen av vatten mars 2012 till november 2015.Att citera:"Det har kommit till värdens kännedom att ni i lokalen haft toalett som under lång tid varit trasig utan att ni anmält detta til värden.Ni har som förklaring till er underlåtenhet att ofördröjligen anmäla felet endast uppgivit att "toaletten stått och runnit sedan ni flyttade in".Värden har vidtagit egna utredningsåtgärdar och lagat toalett per den 20november.2015."Han tror att jag är ansvarig för den ökade utgifter och begära ersättning inom mart2012 - nov2015 .Jag skulle vilja veta vem som är här rätt och hur man bevisa ägaren att han redan informerat om fel även 2 år sedan?Tack på förhand för ditt svar ,Det betyder mycket för mig.
Daniel Nykvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom den trasiga toaletten har orsakat ökade vattenkostnader så var den kollapsade tanken sannolikt en sådan skada som ofördröjligen var tvungen att avhjälpas för att undvika allvarlig olägenhet. Som hyresgäst har man skyldighet att genast meddela hyresvärden om en sådan skada. Om skadan inte kan anses ha medfört allvarlig olägenhet så var du i egenskap av hyresgäst inte skyldig att genast lämna meddelande, men däremot göra det utan oskäligt dröjsmål. Underlåtenhet att underrätta hyresvärden antingen genast eller utan oskäligt dröjsmål beroende på typen av skada medför att hyresgästen blir skadeståndsskyldig för de kostnader som orsakas på grund av dennes passivitet. Detta framgår av Jordabalk (1970:994) 12:24 andra stycket.BevisbördaI rättspraxis har man kommit fram till att hyresvärden bär bevisbördan för att skadan uppkom under hyrestiden medan hyresgästen har bevisbördan för att meddelande har lämnats, även om meddelande om skador enligt Jordabalk 12:24 till skillnad från de flesta bestämmelser i lagen kan lämnas antingen genom rekommenderat brev eller på annat ändamålsenligt sätt, inklusive muntligt meddelande i vissa fall (Jordabalk 12:63 första stycket). I fråga om hyresvärdens bevisbörda för att skadan uppkom under hyrestiden så anses det räcka med att besiktning har gjorts av lokalen före hyresgästens inflyttning som påvisar att brister inte fanns före hyrestidens början. Eftersom det rör sig om en skada på toaletten, ett föremål som vanligen endast hyresgästen kommer åt, så kan det också tala för att skadan ska antas ha uppkommit under själva hyrestiden såvida inte hyresgästen kan visa på omständigheter som tyder på något annat (jämför domen i NJA 1975 s. 657 om spricka i badkar).Bovärdens rollEftersom du lämnade meddelande muntligt till bovärden och via telefon till hyresvärden så har du sannolikt lämnat meddelande på ett ändamålsenligt sätt, mot bakgrund av att sådana meddelanden kan befordras snabbare än rekommenderade brev och snabbhet kan vara att föredra för att undvika att skador orsakar större kostnader. Problematiken ligger dock i att du i egenskap av tidigare hyresgäst har bevisbördan för att meddelandet lämnades. Om hyresvärden inte minns telefonsamtalet så är en möjlig utväg att åberopa bovärden som vittne och argumentera för att hyresvärden fick meddelandet genom bovärden i den senares egenskap av arbetsgivarens representant. Eftersom bovärden är den som hyresgäster i regel har mest kontakt med och som har ansvar för lägenhetsunderhåll, samt har ett ständigt växande ansvar i nuläget, så kan verksamheten anses ha varit sådan att den gav intryck av att bovärden hade en passiv behörighet att ta emot meddelanden som var avsedda för hyresvärden, i analogi med avtalsrättsliga regler. Eftersom lagregeln anger att meddelande kan lämnas på ett ändamålsenligt sätt så talar det också för att du som hyresgäst hade viss frihet att lämna meddelande på ett sätt som innebär att skadan kunde åtgärdas omedelbart, möjligen genom att vända dig direkt till den person i hyresvärdens organisation som hanterade reparationer.Möjliga tillvägagångssättOm hyresvärden uppger att han inte minns telefonsamtalet för två år sedan, och argumentet att meddelande lämnades på ett ändamålsenligt sätt genom att du vände dig till bovärden inte godtas, så har du ett antal valmöjligheter. Istället för att gå med på skadeståndskravet så kan du begära medling i tvisten hos hyresnämnden, vilket framgår av Jordabalk 12:69 och Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 § första stycket, punkt 1. Ansökan om medling ska göras skriftligen och innehålla uppgift om din och hyresvärdens namn och hemvist, den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning och vad tvisten handlar om. Den inlaga som du därefter skickar in till nämnden ska däremot innehålla uppgift om ditt personnummer (eller organisationsnummer om det var ditt företag som stod som hyresgäst), postadress och kontaktuppgift, samt lämpligen motsvarande för hyresvärden i egenskap av motpart (Lag om arrendenämnder och hyresnämnder 8 § första, andra, fjärde och femte styckena). Medlingen är kostnadsfri, men som part svarar du för dina egna kostnader i fråga om ombud och förlorad arbetstid. Om du och hyresvärden inte kan komma fram till en överenskommelse inom ramen för medlingen så kan ärendet istället prövas i domstol. Du bör dock vara medveten om att du svarar för motpartens kostnader i en rättegångsprövning om du tappar målet, vilket framgår av Rättegångsbalk (1942:740) 18:1. Oavsett om du väljer att föra din sak i hyresnämnden eller inför domstol så bör du ta hjälp av ett ombud, särskilt med hänsyn till att det är något oklart om du kan ha framgång i att argumentera för att hyresvärden ska anses ha fått ditt meddelande genom att du underrättade bovärden.Med vänlig hälsning

Fråga om ersättning genom bestämmelser i hyreslagen vid brist av underhåll

2016-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår hyresgäst har monterat in en ny wc stol utan vår vetskap. Detta resulterade i en vattenläcka. Hyresgästen hävdar att att han inte gjort något fel vid installationen. Vattnet har gått genom golv, bjälklag och ner i väggar och tak på undervåningen. Vi anser att hyresgästen har underlåtit att informera oss om vattenläckan. Försäkringsbolagets besiktning hävdar att det runnit vatten länge. Hur går vi tillväga för att kräva hyresgästen på kostnaderna att återställa golv, väggar och tak?
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Aktuell lag för din frågeställning blir hyreslagen som finns reglerad i Jordabalkens (JB) 12:e kapitel. Se lagen: https://lagen.nu/1970:994#A1Enligt 12:24 JB ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller gästar honom/henne eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans/hennes räkning. Om en skada uppkommer är hyresgästen skyldig att underrätta hyresvärden om detta. Sker inte en underrättelse blir hyresgästen skyldig att ersätta den skada som därefter uppkommer. Läckor på vatten-, avlopps- eller gasledningar och skador på tak och liknande är exempel på skador som hyresgästen genast måste underrätta värden om.Enligt rättspraxis har omfattande ombyggnadsåtgärder från hyresgästs sida som utförts utan hyresvärdens samtycke ansetts som brott mot vårdplikten. Hyresavtalet har sagts upp och hyresgästen har ansetts ha åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att avtalet inte har förlängts, se RH 2015:45. Som jag ser det har hyresgästen brustit i sin vård av lägenheten. Sedan som du även beskriver har han/hon underlåtit att underrätta er om vattenläckan vilket skulle kunna torde innebära att ni kan använda er av bestämmelserna enligt detta kapitel för att utkräva ersättning. Om ni kräver ersättning för skada har ni dock bevisbördan för att skadan har uppkommit under hyrestiden. Det innebär att ni måste bevisa att aktuella hyresgäst genom försummelse har orsakat skadan i lägenheten. jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,