Normalt slitage i hyresrätt

2015-12-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad kan anses som normalt slitage avseende hyresrätt? Finns det exakta regler för detta?
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I 24 § hyreslagen stadgas bland annat att en hyresgäst ska vårda lägenheten väl. Tanken är att hyresgästen ska använda lägenheten med vanlig aktsamhet och att hyresvärden måste acceptera så kallad normalt slitage som uppkommer när man använder lägenheten på ett normalt sätt. En hyresgäst är alltså ej skyldig för sådant slitage som är att anses som normalt men svarar således för skadar som uppstått genom vårdslöshet eller försummelse. Vad är då normalt slitage? Det finns inte några exakta regler på vad som är normalt slitage men i praxis har det benämnts som hål och märken i väggar efter tavlor, hyllor eller andra möbler, fettfläckar på väggar och repor eller spår i golvet efter möbler. Vad som är normalt slitage är dock olika från fall till fall och varierar men det som med säkerhet går att konstatera är att skadorna aldrig får ha uppkommit på grund av hyresgästens vårdslöshet eller försummelse. Vad som nämnts i praxis som ej fallit under normalt slitage är spräckta handfat eller toalettstolar, sprickor i badkar, rita på väggar, trasiga fönsterrutor och dylikt. Dessa uppkomna skador anses ha uppstått genom vårdslöshet eller försummelse från hyresgästens sida och kan således inte räckas som normalt slitage. Hoppas jag kunde bringa klarhet i din fråga och om du har någon ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarfältet nedan. Vänligen,

Ångerrätt på hyreskontrakt?

2015-12-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har skrivit på ett hyreskontrakt förra veckan om en lägenhet som vi ska flytta in i 15/2 men har nu ångrat oss och vill inte flytta dit! Har man någon ångerrätt? Mvh Malin
Fanny Karlsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresavtal finns i Jordabalkens 12 kapitel, du hittar lagen här.Hyresavtal är bindande, och ska därför hållas. Det betyder att ni tyvärr inte har en ångerrätt på ert hyreskontrakt, och att detta därför måste sägas upp från er sida för att upphöra att gälla. Detta framgår också av JB 12 kap 3 §.Om ni säger upp ert hyresavtal upphör det att gälla det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. En hyresgäst i bostadslägenhet kan aldrig bli bunden av ett avtal som föreskriver en längre uppsägningstid än tre månader. Ni kan alltså bli skyldiga att betala max 3 månadshyror under uppsägningstiden.Eftersom hyreslagen är dispositiv till hyresgästens förmån (hyresgästen och hyresvärden kan alltid avtala om bättre förhållanden för hyresgästen än vad lagen föreskriver) finns det alltså inget som hindrar er hyresvärd att låta er säga upp avtalet direkt utan uppsägningstid, men det finns inget lagstöd för att ni skulle ha en ångerrätt.Hoppas du fick svar på din fråga, och lycka till!Med vänlig hälsning,

Olovlig andrahandsuthyrning - förutsättningar för förverkande

2015-11-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Vi äger en villa som vi hyr ut till en ensamstående pappa med två barn. Har även en lägenhet i bottenplan på vår villa som vi lovade att de fick använda som förråd eftersom de inte ville att vi skulle hyra ut den till någon annan, som vi egentligen kunde ha gjort och istället för en villa haft två lägenheter som vi hyrt ut. Men snälla som vi var lovade vi att de kunde få ha det som ett förråd om de ville så länge. Nu har det visat sig att de har en person som bor i den lägenheten (de påstår att det är en släkting som bor där och att de inte får någon hyra). Får de verkligen göra så? Känns inte ok att de använder den lägenheten som vi egentligen själva kunde hyrt ut istället till någon annan hyresgäst. Blir ju liksom slitage som vi inte räknat med. Alltså har han gjort det här i smyg utan vår vetskap och godkännande.
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!Vad en hyresgäst får göra framgår av 12 kap Jordabalken (”hyreslagen”) samt avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen. Enligt 12 kap 40 § hyreslagen får en hyresgäst inte hyra ut en lägenhet (hela lägenheten) i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Undantag från detta samtyckeskrav kan göras om Hyresnämnden istället meddelat tillstånd.Rör det sig om en del av en lägenhet, t ex ett rum, gäller i stället 12 kap 41 §, där det enbart stadgas att uthyrning ej får ske om det kan medföra men för hyresvärden. Här krävs alltså inget samtycke, och uthyrningen är laglig så länge den inte medför men.I ert fall är det inte helt solklart vad som gäller, eftersom det inte riktigt framgår om det rör sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet eller om det skulle kunna anses vara en lägenhet som bara delvis hyrs ut. Rör det sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet gäller 12 kap 40 §, som ger er som hyresvärd ett starkare skydd. Är det i stället att anse som en lägenhet som bara delvis hyrs ut är skyddet starkare för er hyresgäst enligt 12 kap 41 §. Är det säkerställt att det rör sig om en separat lägenhet som olovligen hyrs ut i sin helhet, kan detta utgöra grund för förverkande av hyresrätten enligt 12 kap 42 §. P 3 stadgar att hyresrätten förverkas om hyresgästen utan behövligt samtycke (från er) eller tillstånd (från Hyresnämnden) upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse (t ex slutar hyra ut) eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.Mitt råd till er är alltså att i första hand prata med hyresgästen. Kanske föreligger ett missförstånd, och om så är fallet kanske hyresgästen självmant kan upphöra med uthyrningen. Om det är så att hyresgästen inte vill upphöra med uthyrningen bör ni uppmana hyresgästen att vända sig till Hyresnämnden för att få sin uthyrning prövad, och om så inte sker eller om tillstånd ej ges kan hyresrätten förverkas. Hoppas att detta svar kan vara till hjälp.Vänligen,

Besittningsskydd för hyresgäst vid omvandling till bostadsrätter

2015-11-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag bor sedan Juni 2015 i en hyreslägenhet i Ystad. För ca en vecka sedan fick vi brev från hyresvärden där dom skriver att dom ska sälja lägenheterna i form av att göra om dom till bostadsrätter och vill ha 2.2 miljoner för en 4:a på 98kvm.Jag har ingen möjlighet att köpa loss lägenheten pga att jag har skulder. När jag meddelar hyresvärden detta skriver han att jag får leta ny bostad. Jag pratar med hyresnämnden idag och får veta att jag har besittningsskydd och påtalar detta för hyresvärden. Han frågar då vad jag kräver av honom för att jag ska flytta. Då undrar jag vad man ska svara på detta.
Matilda Bona |Hej och tack för din fråga!Du har rätt i att du har besittningsskydd som hyresgäst. Att bostaden skall bli bostadsrätt är inte anledning för hyresvärden att säga upp dig. Detta behöver inte hindra föreningen från att omvandla övriga bostäder till bostadsrätter. Vill du bo kvar kan du göra det och din bostad kommer omvandlas när du väljer att säga upp ditt hyreskontrakt.Vad du kan meddela din hyresvärd är att du helt enkelt inte vill flytta. Att begära något, så som din hyresvärd verkar vilja, är en omtvistad fråga. Det har förekommit att hyresvärdar "köpt ut" hyresgäster för att kunna bilda bostadsrättsföreningar, men detta har man lyckats åstadkomma mest för att det finns hål i lagstiftningen. Jag skulle avråda dig från liknande överenskommelser.Hoppas detta kan hjälpa dig!Med Vänlig Hälsning

Rätt att säga upp hyresavtal med omedelbar verkan pga hot från granne?

2015-12-10 i Hyresrätt
FRÅGA |om en granne till mig har slagit ut mina fönster med en hammare och hotat mig och mina barn till livet kan jag då kräva av min hyresvärd att få bryta hyreskontraktet och få flytta omgående eller måste jag bo kvar mina tre månader både jag och framförallt barnen mår jättedåligt av detta
Alina Borgsén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det framgår inte av frågan huruvida din granne bor i samma hyreshus som du. Jag utgår från att så är fallet. För det första är det helt klart att din granne kan och bör vräkas omedelbart för vad denne har gjort enligt Jordabalken (JB) 12 kap 42§. https://lagen.nu/1970:994 RDB 11:94 och RDB 1:91, se Björkdahl, Hyra av bostad och lokal s. 153-154 och 221. Din hyresvärd är även skyldig att underrätta Socialnämnden om detta enligt JB 12 kap 25§ stycke 2. Du har dock ingen självklar rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Din eventuella rätt att säga upp hyresavtalet skulle följa av JB 12 kap 16§ som hänvisar till 11§ andra och tredje punkten. Avgörande för rätten att säga upp avtalet med omedelbar verkan är om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att omedelbart åtgärda störningarna. Bristen måste även vara av väsentlig betydelse. Se även JB 12 kap 25§. Du kan även ha rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid detta störande beteende pågår. Se även prop 1992/93:115 s 19-20 http://data.riksdagen.se/fil/8B776219-B2E3-45F8-B180-79D4D0566CCCKraven för att få säga upp hyresavtalet i 11§ är höga. I hovrättsfallet RH 2002:27 https://lagen.nu/dom/rh/2002:27 fick en person som bl a fått en brandbomb inslängd i sin lägenhet samt fått rasistiska slagord skrivna på sin dörr (endast) nedsättning av hyran.Min slutsats är alltså att du bör kontakta din hyresvärd omgående (om du inte redan har gjort det), eftersom denne är skyldig att omedelbart vidta åtgärder som förmodligen leder till att din granne blir avhyst tämligen omgående. Tills dess har du förmodligen rätt till nedsättning av hyran.Vänligen,

Andrahandsuthyrning - ansökan om tillstånd hos hyresnämnden

2015-11-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag ska studera en termin utomlands med start i januari, och medan jag är borta ämnar jag hyra ut min lägenhet i andra hand. Min hyresvärd brukar som regel godkänna andrahandsuthyrningar, men denne har uppställt ett villkor som säger att jag får hyra ut i maximalt 6 månader. När jag kommer hem från utlandet kommer jag vara skriven på annan ort (än den där lägenheten finns) och skulle således vilja hyra ut min bostad i 8 månader (jan t.om. aug.) Är min hyresvärds begränsning av rätten till andrahandsuthyrning förenlig med 12 kap jordabalken?Tack på förhand!Bästa hälsningar
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!I jordabalkens 12 kap (”hyreslagen”) stadgas i 40 § att man som hyresgäst enligt huvudregeln måste ha hyresvärdens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet. I annat fall måste tillstånd sökas hos hyresnämnden. I ditt fall har du fått ett samtycke, men detta är förenat med ett villkor om begränsad tid för uthyrningen. Vill du hyra ut längre än denna begränsade period måste du alltså ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Detta förfarande är relativt enkelt, och skäl som ska föranleda tillstånd är just studier på annan ort, utlandsvistelse och liknande. Därutöver krävs dock även att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, så om hyresnämnden bedömer att en sådan anledning föreligger kan tillstånd alltså vägras. Befogad anledning kan vara att andrahandshyresgästen bedöms som misskötsam, så något som bör tala för att tillstånd ska kunna lämnas är att du har ordnat en skötsam hyresgäst (t ex med intyg från tidigare hyresvärdar) redan när du ansöker om tillstånd. Att du har ordnat en hyresgäst vid tidpunkten för ansökan är även en förutsättning för att ansökan ska kunna prövas, då ett generellt tillstånd inte kan lämnas. Hur du gör för att ansöka om tillstånd kan du läsa om här.Lycka till!Vänligen,

Rökning på balkong

2015-11-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i en hyresrätt tillsammans med min minderårige son och min fråga rör vår grannes rökning på sin balkong och den olägenhet det medför för mig och min son. Samtliga rum i vår lägenhet vetter åt ett och samma håll. Under fönstren sitter friskluftsintag; dessa går inte att stänga/ reglera utan är ständigt öppna. Vår granne har sin balkong snett nedanför våra fönster. När grannen röker på balkongen går röken direkt in i friskluftsintagen vilket medför att hela vår lägenhet fylls med rök. Jag har tagit upp detta med grannen som hävdar att han har rätt att röka hur mycket han vill på sin balkong. Har även tagit upp detta med värden som hävdar att ingen hyresgäst kan förbjudas att röka på sin balkong. Var lämnar det här oss? Är det bara att stå ut med rök i lägenheten eller finns det någonting vi kan göra? Vore det möjligt för oss att deponera en del av hyran hos Länsstyrelsen?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Precis som din hyresvärd har sagt finns inget förbud i lag som gör det otillåtet för en hyresgäst att röka på sin balkong. Ett bra tips brukar vara att försöka prata med sin granne som röker för att lösa problemet på bästa sätt så att båda parter blir nöjda, men i detta fall har du som du nämner redan gjort det och ingen förbättring av problemet har skett vad jag förstår.Det enda jag kan nämna är en regel i jordabalken (1970:994) 12 kap. 25 § (se här), som anger att när hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas, det vill säga störningar i boendet. Var gränsen går när det gäller rökning på balkong för att kunna anse det som en störning i boendet i lagens mening är dock mycket svårt för mig att säga då det inte finns några exakta riktlinjer gällande detta, utan det får bli en bedömning från fall till fall.För ytterligare råd om problemet kvarstår som besvärande råder jag dig att ta kontakt med hyresgästföreningen alternativt hyresnämnden i din kommun om du vill gå vidare med ärendet.Hoppas detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar

Uppsägningstid av lägenhetshyra när ingenting har avtalats om.

2015-11-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har för närvarande en kompis som inneboende, som har bott och varit skriven på min adress i ca. 2 år. Vi kommer inte längre överens om förhållandena hemma så jag bad hen att betänka attityden eller flytta. Skrev detta via meddelanden "Om du inte ska bo kvar behöver jag upplysa dig om att det är 3 månaders uppsägningtid (kalendermånader), dvs. du har rätt att bo kvar till sista februari 2016 men är även skyldig att betala hyra tills dess, sista hyran betalas då in den 25e januari 2016.". Fick svaret "Jag kommer nog göra så att jag flyttar ut i februari faktiskt. " Detta var den 2a nov i år. Nu vill hen flytta ut i januari och inte betala hyran för februari, har hen rätt att göra så? Vi hade, ur min synvinkel, en överenskommelse om utflyttsdatumet redan. Vi har inget skriftligt kontrakt, jag har dock hyresförhandlingar per meddelanden och överföringar för hyran till mitt bankkonto, och har därav inte diskuterat uppsägningstid. Hen sa även "Vad ska du göra om jag inte betalar hyran?" Om så skulle ske, kan jag gå till kronofogden eller finns det andra åtgärder? Tack på förhand.
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,Av din fråga kan jag förstå att du har företagit en uppsägning av din kompis den 2 november 2015 och att ni bott tillsammans mer än 3 månader. Jag förutsätter också, precis som du skriver, att inget är avtalat om mellan dig och din kompis och att vi då kan se ert hyresavtal som ett muntligt tillsvidarekontrakt.Huvudfrågan blir då i mina ögon hur lång uppsägningstid som ska gälla när detta inte har avtalats om. Svaret på det regleras i Jordabalkens 12 kapitel. Enligt 12 kapitlet Jordabalken gäller tre månaders uppsägningstid om inte annat avtalats om. Uppsägningen ska vidare räknas i kalendermånader. Om du sagt upp lägenheten den 2 november så blir uppsägningstiden december, januari och februari.Vägrar din kompis att betala hyra så ska du vända dig till Kronofogdemyndigheten, detta är en relativ enkel lösning men vägrar din kompis att betala så kan du behöva stämma den och väcka en tingsrättsprocess.Behöver du råd eller tips om det blir mer problem så kan du ta hjälp av Familjens jurist.Med vänlig hälsning,