Ändring av hyra och uppsägning vid lokalhyra efter överlåtelse av fastigheten

2013-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lokal på bestämd tid (1 jan 2010-31 dec 2015). Nu har jag fått brev från företaget som förvärvade fastigheten. I brevet meddelar den nya ägaren att lokalhyran kommer att höjas med många tusen kronor per år. Vidare står att för de fall jag inte inom tre veckor svarar att jag accepterar den nya hyran kommer de att säga upp hyresavtalet. Jag undrar om det finns någon möjlighet för mig att fortsätta hyra lokalen till den hyresnivån som står angivet i hyresavtalet samt om jag kan vidta några åtgärder med anledning av brevet? Tacksam för svar!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om nyttjanderätt till fastigheter hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Enligt JB 17 kap 1 och 2 §§ som hänvisar till JB 7 kap 11 – 14 §§ så ska en befintlig nyttjanderätt stå sig mot en förvärvare om inte förvärvaren varit först med att söka inskrivning för sin rätt, är i god tro och hyresrätten dessutom inte är skydda genom någon av de andra bestämmelserna i 7 kap. I ditt fall verkar det som att förvärvaren visste om att det fanns hyresrätter. Förvärvaren var därmed i ond tro och din hyresrätt är därför starkare och kan då bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap.I och med att ni har ett avtal på bestämd tid så har du rätt att ha kvar din lokal åtminstone till den 31 dec 2015 om hyresvärden skulle säga upp avtalet. Det här gäller dock inte om något annat avtalats (JB 12 kap 3§).Vad gäller hyran så är det beloppet i avtalet som gäller (JB 12 kap 19§ 3 st). Om det finns någon bestämmelse i avtalet som säger att hyran ska bestämmas genom någon särskild beräkningsgrund så gäller dock den (JB 12 kap 19§ 3 st sista meningen). Om det visar sig att hyran som de begär inte är marknadsmässig och hyresvärden inte låter dig förlänga avtalet efter att tiden gått ut så har du rätt till ersättning för det (JB 12 kap 57 och 58b §§).Utan att se avtalet är det alltså svårt för mig att ge ett säkert svar men huvudregeln är att du har rätt att fortsätta hyra lokalen till den avtalade hyran och fram tills hyrestidens utgång. Om du vill så kan hyresnämnden hjälpa till med medling i tvisten. I sista hand så kan du också få tvisten prövad av domstol. Är du medlem i någon hyresgästförening så brukar de också kunna hjälpa till.Hyresnämnden hittar du här http://www.hyresnamnden.seMed vänliga hälsningar

Hyresvärdens underhållningsskyldighet

2013-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om hyresvärden är tvungen att åtgärda estetiska "fel" i en lägenhet. Det handlar om en ytterdörr som är i fullt bruk men som det finns slitage på. Låsfunktionen fungerar fint och dörren går att stänga/öppna som den ska.
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Reglerna kring hyresrätt hittar du i 12 kap. jordabalken (JB), även kallas hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994#K12 . Hyresvärden har skyldighet att underhålla lägenheten och se till att den är i brukbart skick under hyrestiden, se 12 kap. 9  och 15 §§ JB. Vad som menas med fullt brukbar är vad som är fullt brukbart på orten och det sker en bedömning i varje enskilt fall. Hyresvärden skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärden ansvarar alltså för normalt slitage på lägenheten. Med skäligt tidsmellanrum innebär en tidsintervall uppåt ca 14 år men detta kan variera med hänsyn till bland annat lägenhetens och familjens storlek.Det finns ett tidigt rättsfall (NJA 1964 s. 434) där domstolen ansåg att målning och tapeter inte ska vara så slitna att man ser ytan under färgen eller tapeten men det ska ändå vara skapligt nött. Det innebär att hyresgästen får tåla lite slitna väggar med hål efter tavlor och så vidare men det ska inte vara revor och områden där färgen på väggarna är helt bortnött. I ditt fall beror det på hur pass sliten dörren är, men i och med att den är fullt brukbar så torde inte hyresvärden behöva byta ut den om det är normalt slitage.Vänligen,

Uthyrning i andra hand

2013-09-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit kontrakt och flyttat in i en hyresrätt den 1/9. Nu vill jag hyra ut den i andra hand för att testa på samboförhållande. Kan jag, enligt Jordabalken 12 kap 40 § 2 st. 1 p., (eller någon annan paragraf som jag inte vet), hyra ut min lägenhet? Kan hyresvärden neka en andrahandsuthyrning, för t.ex. att jag har hyrt lägenheten för kort tid eller liknande? Tack på förhand!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om hyra av fast egendom hittar du i Jordabalken (JB) 12 kap, se https://lagen.nu/1970:994.Som huvudregel krävs det att du har fått hyresvärdens tillåtelse för att du ska kunna hyra ut din lägenhet i andra hand och hyresvärden kan alltid välja att neka (JB 12 kap 39 §). Om hyresvärden inte samtycker så kan dock istället hyresnämnden lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen (JB 12 kap 40 §). Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen på grund av någon av de uppräknade situationerna i paragrafen har ett beaktansvärt skäl till uthyrningen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att säga nej. Att man vill flytta ihop med någon på prov kan vara en grund för att få tillstånd om hyresgästens intresse anses vara beaktansvärt i det enskilda fallet. Dessutom så måste den som ska hyra i andra hand vara en skötsam person. Ett tillstånd brukar inte ges på längre tid än ett år.Med vänliga hälsningar

Hyresgästens uppsägning vid uthyrning av egen bostad

2013-08-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut mitt hus och vi skrev kontraktet i maj det började gälla från 1 juni. Redan i slutet av juni säger min hyresgäst upp kontraktet via sms. Vi skrev att uppsägningstiden var på tre månader, funderar nu på vad som gäller eftersom det har kommit en ny hyreslag om en månadsuppsägning. Min hyresgäst åberopar nu den. Vad är det som gäller? Mvh Sussie
Josefin Högsander |Hej och tack för din fråga! Av vad jag kan utläsa ur din fråga är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig i ditt fall, då det uppfyller kriterierna i 1 § då uthyrningen tycks vara utanför näringsverksamhet, avse annat än fritidsändamål och inte avser en andrahandsuthyrning. Enligt 3 § 2 st. gäller att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Övergångsbestämmelserna till denna lag stadgar att lagen träder i kraft den 1 februari 2013, det vill säga cirka tre månader innan ert avtal slöts. Det är endast avtal som ingåtts före ikraftträdandet som 12 kap. jordabalken (”hyreslagen”) ska tillämpas på i fall som detta. Tyvärr gäller enligt 2 § i lagen om uthyrning av egen bostad att avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Detta innebär således att det ni kommit överens om inte kan åberopas mot din hyresgäst och att hyresavtalet löpte ut per den sista juli. Hoppas att svaret är till hjälp! Med vänlig hälsning

Besittningsskydd

2013-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Vi har några vänner från UK som hyr ett hus i Täby. Hyresvärden har muntligt meddelat att hon vill säga upp kontraktet med 3 månaders varsel. Uppsägningstiden är enligt kontraktet 3 månader men som jag förstår måste hon meddela skriftligt? Hyresvärden har dessutom krävt att de ska ta bort ett antal möbler odyl och ställa dessa på lager så att hon kan ha visning för att sälja huset. Kan hon verkligen kräva att de ska bo utan ett flertal möbler i 3 månader för att hon ska kunna visa huset under den perioden? De har två barn och hyresvärden vill bla att deras leklådor ska skickas på lager. Vad säger lagen här? Har hon rätt att göra detta eller måste hon vänta tills de flyttat ut? Vi vill gärna hjälpa våra vänner att ta reda på vad som gäller eftersom de inte är flytande i svenska och lite i underläge eftersom de inte kan svenska regler så bra. MVH, Veronica
Thomas Hefner |Hej Veronica, Man har i allmänhet rätt att förlänga ett hyresavtal, när detta sägs upp av hyresvärden, enligt besittningsskyddet. Om hyresgästen inte är överens med hyresvärden om att avtalet skall upphöra får man ta tvisten hos hyresnämnden, som dömer i sådana här frågar. Under tiden som tvisten pågår i hyresnämnden har man rätt att bo kvar i lägenheten, även om uppsägningstidpunkten har inträffat. Det stämmer att i det här fallet skall en uppsägning från hyresvärden vara skriftlig. Men hyresgästen är skyldig att låta visa lägenheten för nya intressenter när hyresavtalet har sagts upp. Det skall ske vid lämplig tid. Det finns däremot inga bestämmelser som säger att hyresvärden har någon rätt att kräva att lägenheten skall vara i ett visst skick vid visningen. Det finns bara ett allmänt krav på att hyresgästen skall hålla lägenheten vårdad. Om hyresvärden ändå hänvisar till det allmänna kravet går det att ifrågasätta eftersom hyresvärden ställt krav inför visningen, och dessförinnan inte har haft något klagomål grundat på det allmänna kravet. Juridiken ser ut som följer: Tillämplig lag är 12 kapitlet Jordabalken (även kallad "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12.  I lagen hittar du regler om besittningsskydd https://lagen.nu/1970:994#K12P46 Enligt 8 § skall uppsägningen alltid vara skriftlig om hyresförhållandet har varat i 3 månader vid den tidpunkt som uppsägningen avser (dvs inte när uppsägningen ges utan när man vill att avtalet upphör). Notera att man enligt 4 § inte får säga upp hyresavtal på obestämd tid för bostad med mindre än tre månader framåt, så det krävs därför alltid skriftlig uppsägning för sådana hyresavtal.  23 - 26 §§ behandlar hyresgästen skyldigheter. I 24 § anges att hyresgästen skall vårda lägenheten. Enligt 26 § 1 är hyresgästen skyldig att låta visa lägenheten när den ledig till uthyrning.  Notera att enligt 42 § punkt 7 kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresrätten (utan uppsägningstid) om tillträde, antagligen för visning, vägras av hyresgästen.  Notera att enligt 3 stycket 26 § är det hyresvärdens skyldighet att vid visningen se till att inte hyresgästen förorsakas större olägenhet än nödvändigt.  Ingenstans i 23-26 §§ framgår att hyresgästen måste hålla lägenheten i ett visst skick för just visningar, även om det finns krav på att man vårdar lägenheten/huset i allmänhet. 

Avtala om uppsägningstider i ett hyresavtal

2013-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr ett hus. När vi skrev kontraktet avtalade hyresvärden fram en uppsägningstid på sex månader första året (2013) och från med 2014 tre månader. Går det att förhandla bort uppsägningstid på det sättet?
Thomas Hefner |Hej,Det är tillåtet att avtala om sådana uppsägningstider.Anledningen är som följer: Man kan utforma avtal hur man vill när det gäller uppsägningstider. Det finns inte heller några begränsningar i lag som hindrar avtalat. Relevant lag i det här fallet är 12 kapitlet Jordabalken (Ibland kallat "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12R3 . Enligt 4 § i 12 kap är 3 månader den kortaste tillåtna uppsägningstiden i ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet. 

Hyresvärd vägrar lämna ut mina saker

2013-08-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har varit inneboende i en lägenhet och har blivit anklagad för att ha stulit, vilket jag förnekar. Ägaren till lägenheten har hotat mig och sökt upp mig hos mina vänner. Nu är en polisanmälan gjord, men jag undrar hur jag ska bära sig åt för att komma åt mina saker, då lägenhetsinnehavaren har låst överlåset och jag kommer inte åt mina saker. Dessutom har min vän saker kvar där. Vad händer om lägenhetsinnehavaren har stulit värdesaker av mig och min vän?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att få ut dina saker rekommenderar jag att du vänder dig till Kronofogden och ansöker om s.k. särskild handräckning. Särskild handräckning används b.la. då någon olovligen tagit besittning av annans egendom.Du kan också anmäla saken till Polisen. Det brott som främst verkar aktuellt är olovligt förfogande alt. egenmäktigt förfarande (se 10:4 och 8:8 brottsbalken). Om han dessutom tar dina/dina vänners saker bör det bli fråga om stöld alt. förskingring (8:1 och 10:1 brottsbalken).Brottsbalken finns https://lagen.nu/1962:700

Uppsägning av hyresavtal för lokal på obestämd tid vid sen inbetalning av hyra

2013-08-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej har en fråga ang avhysning utan uppsägning.Jag har hyrt en bilverkstad med orimlig hyra under 2 år. Och kunde till slut inte bet min hyra utan släpade efter med en hyra, plus en ök. om 1/5 tusen per månad av gamla hyror tot tror jag .5 st Vi hade ett möte kl tolv där de bad mig avlägsna mig från fastigheten med snarast.Jag hade 2 pågående arbeten och de bad mig avsluta dem så fort som möjligt ,då de hade en annan som skulle börja där redan 2 dagar efter .jag åberopade att jag ville ta väck mina personliga saker+ egna verktyg, vilket jag fick tillåtelse till dagen efter under övervakning varvid jag körde iväg med dessa. Jag har inte fått någon skriftlig uppsägning av kontrakt och heller inte någon muntlig uppsägning av lokalen .Vid tecknande av kontrakt hade vi enl min erfaro en muntlig ök. om 3 mån ömsesidig uppsägning av kontrakt plus att aktieägarna lovade att inte starta verksamhet i samma kommun inom 2 år,Jag fick och så en möjlighet att köpa in mig i 30 procent i bolaget vilket jag redan vid årsskiftet avböjde då vi inte fick resultat i bolaget pga hög hyra från hyresvärd Tacksam för svar +tack för gratis fråga,,,,,Mvh Lasse
Thomas Hefner | Hej Lasse, Eftersom det gäller hyra av lokal blir tillämplig lag 12 kap Jordabalken. Den hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Enligt 1 § 5 stycket är lagen bindande till hyresgästens fördel; avtalsinnehåll som alltså är till dennes nackdel, jämfört med lagens innehåll, är utan verkan.  Enligt 3 § är huvudregeln att hyresavtal gäller på obestämd tid; du har inte nämnt något som tyder på att ni ingått avtal på bestämd tid.  Enligt 4 § 2 punkten är lägsta uppsägningstiden för lokal (till skillnad från bostad) 9 månader.  Enligt 42 § 2 punkten är en hyresrätt för lokal förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte betalat hyran efter att mer än då dagar gått från förfallodagen. Enligt 6 § upphör hyresrätten omedelbart att gälla om den sägs upp av den orsaken. Enligt 58 § 1-2 stycket är dock en uppsägning av hyresavtal för lokal ogiltig om den inte är skriftlig och uppfyller vissa krav.