Inneboende i hyresrättslägenhet

2016-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag äger och bor delvis i min bostadsrätt och hyresrätt där jag har förstahandskontrakt. Jag är skriven på min bostadsrätt. (Samma ort Stockholm )Min gode vän ligger i skilsmässa och har varit inneboende (några månader i väntan på bodelningen ) med mig i hyresrätten utan kontrakt och utan att betala hyra. (Någon har anonymt informerat hyresvärden felaktigt att jag hyr ut)Är det skäl för att hyresvärden Säger upp hyresavtalet på hyresrätten. ?
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt, har du tillsamman med din kompis bott i din hyresrätt några månader varvid någon granne har trott att du har hyrt ut lägenheten till din kompis. Frågor som rör hyresrätter regleras i jordabalkens (JB) 12 kap. I 12:40 JB stadgas att en hyresgäst ska fråga sin hyresvärd om samtycke innan han hyr ut lägenheten i andra hand. I 12:41 JB framhålls vidare att hyresgäst inte heller får inrymma personer i sin lägenhet, om det kan medföra men för hyresvärden. Denna sistnämnda bestämmelse betyder motsatsvis att det är OK för en hyresgäst att ha inneboende, så länge det inte medför men för hyresvärden, något vilket du inte beskriver vara frågan i ditt fall. På den grunden är det okej för dig att ha din kompis inneboende. Då du och din inneboende bor tillsammans i lägenheten, samt att din kompis inte betalar dig något rör det sig inte heller om andrahandsuthyrning.12:42 JB listar annars upp grunderna för när en hyresvärd får säga upp ett hyresavtal i förtid. Punkten 3 rör otillåten andrahandsuthyrning och punkten 4 rör fall där hyresgästen har stridit mot 12:41 JB, (ovan nämnda paragraf). I båda fallen krävs att hyresvärden har varnat dig som hyresgäst, och gett dig en chans till rättelse. T ex om din inneboende hade varit till men för hyresvärden, ska du få veta det, samt få chans till rättelse – be din inneboende att uppföra sig, vara tyst, eller tillslut flytta t ex.Sammanfattningsvis: Det är okej att ha inneboenden som sköter sig och inte är till men för hyresvärden. Skulle din inneboendevara till men för din hyresvärd måste hyresvärden låta dig veta det, och ge dig chans till rättelse.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer så ska vi hjälpa dig vidare så gott vi kan. Ha en fortsatt bra dag.Vänliga hälsningar,

Fråga om ansvarsfördelning för förbrukningsmaterial/städning/brandvarnare i ett hyresförhållande

2016-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi har en lägenhet som vi hyrt ut sedan 2009. De aktuella hyresgästerna flyttade in i början av 2011 och lägenheten var då i princip som i nyskick. Efter nästan fem år av hyrestid hade vi en genomgång av lägenheten i november -15.Vid denna genomgång uppdagades ett flertal gamla (upp till 1,5 år!) och allvarliga skador som hyresgästerna inte hade meddelat oss om (!) och som nu är åtgärdade. Det visade sig också att väldigt många spotlights i vardagsrummet samt även väldigt många infällda lampor i köket och badrummet hade slocknat och var alltså ej utbytta.De trasiga lamporna (sex månader efter besiktningen) är fortfarande inte utbytta då hyresgästerna har för inställning att byte av dessa lampor inte ska belasta dem själva, då det rör sig om normalt slitage som hyresvärden måste åtgärda.Vår fråga är nu: vad säger lagen om dessa vardagliga små saker/kostnader (bl.a. glödlampor, batterier till brandvarnare, m.m.) som då och då måste bytas ut om man ska anse lägenheten som väl vårdad och i ett gott och ordnat skick? Enligt hyreslagen har hyresgästen vårdplikt för lägenheten. Menas det inte då med detta ett normalt dagligt underhåll avseende såväl städning som byte av ljuskällor, batterier, m.m.? Ingår inte detta i hyresgästernas ansvarstagande? Kan vi få ett klart och tydligt svar på detta? Finns det någon paragraf i någon lag som klargör detta?Tack för hjälp/råd med detta!
Niclas Lindblom |Hej och tack för att ni valt att vända er till Lawline med er fråga! Som ni har konstaterat föreskrivs regleringen beträffande hyresrätter i Jordabalkens (JB) 12 kap., även kallat ”Hyreslagen”. Som noterat har en hyresgäst så kallad vårdplikt för hyresbostaden. Med sådan förstås att denne ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person i motsvarande situation, JB 12:24. För skada som uppkommer genom vållande, oaktsamhet och försummelse av vårdplikten är hyresgästen ersättningsskyldig. Det senare kan sättas i relation till de skador som uppdagats men som nu är åtgärdade, eftersom ersättning för dessa eventuellt kan komma att avkrävas hyresgästen. Nära anhängigt med vårdplikten ligger hyresgästens skyldighet att lämna hyresvärden tillträde för inspektion eller brådskande ärenden, JB 12:26. Sådant tillträde är motiverat bland annat av hyresvärdens reparations- och underhållsskyldighet. I denna relation uppkommer de situationer som du som värd nu erfarit. Eftersom det härom inte finns några konkreta lagstadganden som klart uttrycker hur ansvarsfördelningen uttryckligen bör fördelas får härledning dras ur juridisk argumentation – som i sig kan finna stöd enligt lag. Jag har delat upp dina frågor i tre separata mini-utredningar för att respektive fråga ska få ett så tydligt svar som möjligt. Fråga om kostnadsfördelning beträffande förbrukningsvaror:Städning I hyresgästens vårdplikt ligger som nämnt att hyresgästen har att väl vårda lägenheten i den utsträckning en ordentlig person kan anses göra detsamma. Häri ligger det inte för varje hyresvärd att gå in och inspektera om hyresgästerna dammsugit på senaste – men i det yttersta är det grund för förverkande av hyreskontraktet om hyresgästen genom vårdslöshet underlåter att vidta åtgärder som innebär att lägenheten drabbas av ohyra, eller annars vanvårdar lägenheten, jfr JB 12:42 punkterna 5 och 6. Om lägenheten inte städas i vart fall godtagbart är det inte en sen fråga att den kan komma att befästas av allehanda ohyra. En ovårdad lägenhet riskerar även att hamna i vanvård då smuts och överbelamring på sikt kan leda till skador som kan vara svåra eller kostsamma att återställa. Att vårdplikten inte omfattar utrymmen eller funktioner av hyresbostaden som hyresgästen inte har tillträde till är relativt självklart, därför kan det inte krävas av en hyresgäst att denne ombesörjer spolning av avlopp/rengöring av ventilation m.m. Det går alltså att summera att städning av lägenheten ingår i hyresgästens åtagande genom hyresavtalet i minst sådan grad att ohyra eller vanvård inte uppkommer. Byte av ljuskällor och annat förbrukningsmaterial Enligt JB 12:9 är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen hålla lägenheten i sådant skick som anses godtagbart på den aktuella orten. Förutsatt att lamporna då fungerade tycks förbrukandet av lamporna skett genom hyresgästens försorg alternativt även vållande. Att som hyresvärd avkräva tillträde till lägenheten i så pass regelbundna intervall som det skulle krävas för att kontrollera ljuskällornas funktion kan inte anses skäligt. Summerat får byte av glödlampor som vid tillträdesdagen fungerat och därefter förbrukats av hyresgästen anses ligga på hyresgästen, särskilt eftersom det omvända ansvaret innebär en oskälig utsträckning av hyresvärdens möjlighet att avkräva tillträde till lägenheten. Dessutom omfattar reparations- och upprustningsansvaret sådana brister som lägenheten utsatts för genom ålder – inte genom hyresgästens vållande. Hyresgästens argument om att det rör normalt slitage som hyresvärden måste åtgärda bör således inte gå att hänföra till den här typen av slitage. Skillnaden ligger i att slitaget beror på hyresgästen själv och inte på grund av hyresbostadens ålder. Särskilt om byte av batterier i brandvarnare En hyresgäst svarar vanligtvis inte för brandskada såvitt det inte är denne själv som genom vållande eller i underlåtenhet varit ansvarig till detta. Enligt lag (2003:778) om skydd mot olyckor 2 kap. 2 § har ägare eller nyttjanderättsinnehavare till byggnader en plikt att i skälig omfattning i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand. Denna lag pekar således särskilt ut nyttjanderättsinnehavaren som ansvarig för detta. Härutöver kan det således anses att om en brand uppkommer på grund av att hyresgästen underlåtit att hålla brandvarnare i fungerande skick, att hyresgästen kan anses vållande till branden. Jag hoppas att jag lyckats reda ut rättsläget beträffande dessa punkter och gett dig tillräckligt med argumentationsunderlag för att det ska gå vägen när du konfronterar hyresgästen. För framtida enkelhet rekommenderar jag att du intar en klausul i framtida hyresavtal, där du som hyresvärd avsäger dig skyldigheten att ombesörja byte av rena förbrukningsvaror. Med vänlig hälsning,

Slitage i hyreslägenhet

2016-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar vad som anses vara slitage i hyreslägenheter som jag har RÄTT att få fixat av dom? Ibland så kör dom fuling och säger att "det där är inte så slitet, det får man räkna med, m.m "Men vem är det som avgör om det är tillräckligt slitet för att få de målat, tapetserat, byte av spis, kyl, m.m ?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om hyra behandlas i 12 kap jordabalken (förkortas JB), också kallad hyreslagen (se lagen här).Enligt 12 kap 9 § JB ska hyresvärden på tillträdesdagen se till att lägenheten är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Alltså ska en bostadslägenhet som någon ska bo i vara i sådant skick att den är fullt brukbar för det ändamålet. Vilket skick som är godtagbart och vad man har rätt att kräva som standard beror lite på var lägenheten är belägen och kan ändras med tiden, därav formuleringen "allmänna uppfattningen i orten".Enligt 12 kap 15 § JB ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som sägs i 12 kap 9 § JB (som citeras ovan), understigs detta skick ska hyresvärden åtgärda detta. Om lägenheten är uthyrd som bostad ska hyresvärden med jämna mellanrum se till att tapetsering, målning och andra reparationer som behövs med tanke på lägenhetens försämring beroende på ålder och bruk. Slitage varierar från olika lägenheter men en vanlig tidsintervall har blivit 14 år. (Detta gäller dock inte om något annat har avtalats eller om lägenheten är belägen i ett enfamiljshus.)Eftersom att det är hyresvärden som ska ombesörja att lägenheten hålls i det skick som krävs är det ju dem som själva bestämmer när renovering ska ske. I ett äldre rättsfall har man dock ansett att renovering krävs när snickerier varit nött så att det blanka ytskiktet varit helt borta, färgen på dörrhandtagen varit så sliten att den underliggande mörka masoniten syntes, färgen på elementen varit avnött på vissa ställen och att tak och väggar i badrummet haft sprickor och färgavflagning. Detta rättsfall kom för längesedan och det är möjligt att man idag har rätt att kräva lite mer.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hyresvärds rätt till tillträde av uthyrd bostad

2016-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Äger en villa som idag hyrs ut. Skriftligt kontrakt finns med en uppsägningstid om 3 månader. Finns även ett avtal om avstående från besittningsskydd. Skrevs vid inflyttningen för ca 6 månader sedan.P.g.a. av ändrade förhållanden måste fastigheten säljas och hyresgästerna kommer sägas upp.Men eftersom fastigheten ska säljas måste den värderas, fotograferas och senare då även visas för ev. spekulanter.Nu vägrar hyresgästerna oss tillträde för fotografering.Enligt JB 12 kap 26§ står det "När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid." Nu är de inte uppsagda, men de har talat om att de inte kommer tillåta fotografering eller visning så länge de bor kvar. Har sökt svar på detta på er sida och hittade 2 frågor som gäller just detta, men med 2 svar som är raka motsatsen till varandra. SKYLDIGHET FÖR HYRESGÄST ATT VISA HUS SOM SKA SÄLJAS 2013-01-13 och TILLTRÄDE TILL LÄGENHET 2014-04-19I den första frågan så är svaret att hyresgästen inte har skyldighet att visa huset eftersom det rör en försäljning och inte uthyrning.Den andra frågan är svaret att tolkningen torde vara densamma, hyresgästen måste tillåta visning oavsett om det är uthyrning eller försäljning.Läser jag på hyresnämndens sida under frågor och svar så skriver dem att hyresgäst inte är skyldig att visa om det inte gäller uthyrning.Vilket gäller? Har letat efter domar men inte kunnat hitta något, har detta blivit prövat tidigare?mvh/roger
Anton Walfridsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag ser att du har stött på motstridiga uppgifter kring hyresgästs skyldighet att bereda hyresvärden tillträde till den uthyrda bostaden. Förhållandet regleras som du säger av Jordabalk 12 kap. 26 § och hyresgästen har ingen skyldighet att bereda hyresvärden tillträde för att underlätta dennes försäljning av bostaden. Jag har inte heller hittat några domar som beskriver rättsläget utan svaret är hämtat ur doktrin. Möjligtvis är frågan ännu inte prövad. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med frågor om rätten till tillträde är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Ansvar för ursprungliga skador i en hyresrätt

2016-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.jag bor i en hyresrätt sedan 6 år.Huset är 25 år.Parkettgolvet är sprucket.Troligen var parketten fuktig när golvet lades för 25 år sedan.Kan jag bli ersättningsskyldig för byte av parkett vid en avflyttning?Med vänlig hälsning Bo Lökholm
Hanna Gustafsson |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Enligt lag så ska en hyresgäst väl vårda hyresrätten och hyresgästen är skyldig att ersätta skador som uppkommit genom dennas vårdslöshet eller ovarsamhet, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Fel som uppkommit på annat sätt än genom hyresgästens användande ska utan oskäligt dröjsmål meddelas till hyresvärden, annars kan hyresgästen behöva betala fel som inte denna egentligen inte ska stå för, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S2. Hyresrätten ska dock vid inflyttning vara i ett sådant skick att den anses fullt brukbar enligt allmän uppfattning, detta gäller även under hyrestiden. Hyresvärden ska med skäligt mellanrum ta hand om fel som uppkommit i hyresrätten som är vanliga på grund av ålder och användning, se https://lagen.nu/1970:994#K12P15S2. I ditt fall bör alltså hyresvärden veta om sprickorna i parkettgolvet om denna har skött sin underhållsplikt som finns enligt lag. Eftersom felet dessutom funnits där sedan innan bör detta även peka på att hyresvärden är medveten om dem. Felet verkar inte heller uppkommit genom att du vart vårdslös eller ovarsam så du bör inte behöva ersätta sprickorna. Då sprickorna även verkar ha funnits sedan innan bör detta inte heller vara ett fel som du skulle ha meddelat hyresvärden om då denna som sagt bör vetat om dem sedan innan. Med vänlig hälsning

Överlåta hyresrätt till dotter

2016-05-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en hyreslägenhet sedan 7 år tillbaka. Jag står på kontraktet.Min dotter står skriven här och har bott här hela tiden.Om jag flyttar till min pojkvän kan då hon ta över mitt kontrakt?
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke, enligt 12 kap. 32 § jordabalken. En hyresgäst som inte längre avser att använda sin lägenhet får, enligt 12 kap. 34 § jordabalken, överlåta hyresrätten till en närstående som han eller hon varaktigt bor tillsammans med, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Som närstående, i bestämmelsens mening, räknas till exempel en hyresgästs barn. För att kravet på varaktighet ska vara uppfyllt ska hyresgästen och den närstående ha bott tillsammans i minst tre år. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, vilket hyresvärden ska göra om den nya hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran.Det första ni bör göra är alltså att fråga hyresvärden om hon/han samtycker till att din dotter tar över ditt hyreskontrakt. Om hyresvärden inte samtycker kan ni gå vidare och begära hyresnämndens tillstånd. Om din dotter har möjlighet att betala hyran och inte är ovanligt misskötsam bör du få tillstånd till att överlåta kontraktet till henne.Ni kan läsa mer om detta och om hur man ansöker om hyresnämndens tillstånd här: hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Med vänlig hälsning,

Tidigarelägga uppsägning av hyresrätt

2016-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo hyr en lägenhet av en privat person som äger lägenheten. Vi har båda skrivit på ett kontrakt med 6 månaders uppsägelsetid och har nu bott i lägenheten från 30 augusti till idag 6.5. Vår hyresvärd har flertal gånger pratat om att avsluta kontraktet tidigare eftersom han vill sälja lägenheten. Detta har endast diskuterats muntligt men vi uppfattade det som att vi kan avsluta kontraktet tidigare och började därmed leta efter ny bostad. Nu har vi hittat en ny bostad där kontraktet skulle börja 1.7 men när vi meddelade vår hyresvärd om att vi är redo att avsluta vårt nuvarande kontrakt hävdade han till 6 månaders uppsägelsetid och säger att vi inte kan avbryta kontraktet tidigare. Vi undrar ifall det är möjligt att avbryta kontraktet tidigare med tanke på att han har pressat oss att hitta en ny lägenhet och pratat om att avbryta kontraktet tidigare.
Martin Persson |Att hyresvärden har pressat er att hitta en ny lägenhet genom att muntligen påtala det är högst sannolikt tyvärr inget ni kan få gehör för i sakfrågan om uppsägningstiden, detta då det krävs en konkret och verifierbar uppsägning för att överhuvudtaget kunna påtala något dylikt.Vad som dock är intressant och gynnar er i frågan är en tvingande regel i hyreslagen som hittas här. Denna lyder som så att oavsett vad som avtalats har en hyrestagare av en bostadslägenhet alltid rätt att säga upp sin hyresrätt till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Med andra ord gäller inte de sex månader som avtalats, utan endast tre månader. Exempelvis om ni säger upp hyresrätten idag 2016-05-09 upphör den att gälla till 2016-08-31.Vänligen,

Retroaktiv hyreshöjning

2016-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej kan min hyresvärd höja hyran retroaktivt?
Stina Jansson |Hej, och tack för din fråga.Regler om hyreshöjning finns i Jordbalken 12 kap, se härHuvudprincipen är att din hyresvärd inte kan kräva en villkorsändring retroaktivt. Din hyresvärd får alltså som huvudregel inte höja hyran retroaktivt. Detta framgår av 55 d § i den ovan nämnda lagen, se här.Vill din hyresvärd att hyresvillkoren ska ändras och hyran ska höjas måste denna först skriftligen meddela dig, som hyresgäst, om detta. Detta framgår av JB 12:54 1 st, se här Har du inte mottagit något sådant meddelande från din hyresvärd så har denna ingen rätt att höja hyran över huvud taget. Notera att du är skyldig att svara på ett sådant meddelande om hyreshöjning som du får av din hyresvärd, för om du inte svarar så anses du ha gått med på de ändrade villkoren eller den höja hyran. Detta innebär alltså att om du inte gett besked om att du motsätter dig en hyreshöjning så får den högre hyran börja gälla, dock först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för dig, som hyresgäst, att motsätta dig hyreshöjningen. En sådan hyreshöjning får alltså inte verkan retroaktivt. Detta framgår av JB 12:54 a 3 st, se här. Det finns vissa undantag från huvudregeln om att hyran inte får höjas retroaktivt. Ett av dessa undantag är om du och din hyresvärd inte lyckas nå en överenskommelse eller samförståndslösning om hyresvillkoren och beloppet på hyran, och då din hyresvärd vänt sig till hyresnämnden och bett de fatta beslut om hyresvillkoren och hyresbeloppet. Denna möjligheten framgår av 12:54 1 st, se här. Det är nämligen så att om Hyresnämnden avgör era hyresvillkor, så är detta ett beslut som kan ta lite tid för de att fatta och det kan dröja lite tills ni får besked om vad de beslutat. Om Hyresnämnden då fattat ett beslut om att hyran ska höjas så kan det bli fråga om en retroaktiv höjning för den tiden tillbaka som Hyresnämnden haft frågan under diskussion. Ett andra undantag då hyresvärden kan ha rätt att höja hyran retroaktivt är om det finns en framförhandlad hyra mellan dig och din hyresvärd som hyresvärden inte tagit ut. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga och all lycka till i framtiden. Vänligen,