Uthyrning i andra hand

2013-09-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit kontrakt och flyttat in i en hyresrätt den 1/9. Nu vill jag hyra ut den i andra hand för att testa på samboförhållande. Kan jag, enligt Jordabalken 12 kap 40 § 2 st. 1 p., (eller någon annan paragraf som jag inte vet), hyra ut min lägenhet? Kan hyresvärden neka en andrahandsuthyrning, för t.ex. att jag har hyrt lägenheten för kort tid eller liknande? Tack på förhand!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om hyra av fast egendom hittar du i Jordabalken (JB) 12 kap, se https://lagen.nu/1970:994.Som huvudregel krävs det att du har fått hyresvärdens tillåtelse för att du ska kunna hyra ut din lägenhet i andra hand och hyresvärden kan alltid välja att neka (JB 12 kap 39 §). Om hyresvärden inte samtycker så kan dock istället hyresnämnden lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen (JB 12 kap 40 §). Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen på grund av någon av de uppräknade situationerna i paragrafen har ett beaktansvärt skäl till uthyrningen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att säga nej. Att man vill flytta ihop med någon på prov kan vara en grund för att få tillstånd om hyresgästens intresse anses vara beaktansvärt i det enskilda fallet. Dessutom så måste den som ska hyra i andra hand vara en skötsam person. Ett tillstånd brukar inte ges på längre tid än ett år.Med vänliga hälsningar

Hyresgästens uppsägning vid uthyrning av egen bostad

2013-08-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut mitt hus och vi skrev kontraktet i maj det började gälla från 1 juni. Redan i slutet av juni säger min hyresgäst upp kontraktet via sms. Vi skrev att uppsägningstiden var på tre månader, funderar nu på vad som gäller eftersom det har kommit en ny hyreslag om en månadsuppsägning. Min hyresgäst åberopar nu den. Vad är det som gäller? Mvh Sussie
Josefin Högsander |Hej och tack för din fråga! Av vad jag kan utläsa ur din fråga är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig i ditt fall, då det uppfyller kriterierna i 1 § då uthyrningen tycks vara utanför näringsverksamhet, avse annat än fritidsändamål och inte avser en andrahandsuthyrning. Enligt 3 § 2 st. gäller att hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Övergångsbestämmelserna till denna lag stadgar att lagen träder i kraft den 1 februari 2013, det vill säga cirka tre månader innan ert avtal slöts. Det är endast avtal som ingåtts före ikraftträdandet som 12 kap. jordabalken (”hyreslagen”) ska tillämpas på i fall som detta. Tyvärr gäller enligt 2 § i lagen om uthyrning av egen bostad att avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Detta innebär således att det ni kommit överens om inte kan åberopas mot din hyresgäst och att hyresavtalet löpte ut per den sista juli. Hoppas att svaret är till hjälp! Med vänlig hälsning

Skada på bil och skadestånd vid hyra av garageplats

2013-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga om vilka krav jag kan ställa på min hyresvärd i fråga om ersättning för skadegörelse på min och grannars bilar. Jag och de personer detta gäller har våra bilar parkerade i ett parkeringsgarage i anslutning till hyresfastigheten vi bor i. Garaget är utrustat med ett elektroniskt låssystem från Aptus där var och en som hyr en plats får varsin "droppe" för att komma in och ut ur garaget. Ingen får fler än en. Garaget saknar kameraövervakning. I vintras fick jag och några andra våra bilar utsatta för skadegörelse. Några bilar, min bland annat, fick en backspegel totalt sönderslagen, någon annan fick andra skador på sin bil. Händelsen polisanmäldes av mig och någon till, en av hyresgästerna kontaktade hyresvärden. Inga åtgärder gjordes från något håll. Nu, under den gångna helgen, utsattes återigen min och några bilar för ny skadegörelse. Denna gång blev vind- och bakrutor sönderslagna. Det har alltså skett ganska stor skadegörelse på ett antal bilar under det senaste halvåret. Eftersom vi betalar extra för dessa garageplatser just för att vi ska slippa denna typ av händelser känner vi oss alla en aning uppgivna. Vi anser inte att hyresvärden sköter sitt åtagande och levererar det vi betalar för. Vår fråga är då, kan vi kräva av hyresvärden att de tar kostnaderna för de självrisker vi måste vi nu måste betala för reparationer?
Thomas Hefner |Hej, Eftersom det gäller att man hyr en plats i en byggnad blir 12 kap Jordabalken tillämplig. Se 1 §. Lagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12R1. I 12 kapitelet i Jordabalken finns inga tillämpliga bestämmelser om skadestånd i hyresavtal och därför kan skadestånd, genom tillämplig lag, inte komma ifråga. Om man inte kan visa att hyresvärden genom nämnda skada har brutit mot någonting som denne avtalat om, och lovat t.ex. att hyresvärden garanterat att ingen obehörig kan ta sig in eller att inga skador kommer ske på fordonen i garaget.Om så inte är fallet, vilket antagligen är det vanliga, får man se avtalet som att hyresvärden endast har erbjudit dig att använda dennes garage, som av naturen aldrig kan ge 100 % skydd, utan bara minskar risken för stöld, skador och vandalisering. Om det är så att hyresvärden på något sätt har vilselett dig om hur säkert garaget är, och det har inverkat på dig när du ingått avtalet, finns det bestämmelser om det i avtalslagen, och skadestånd kan komma ifråga på de grunderna. 

Byte av lägenhet

2013-07-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min man har en femrumslägenhet i innerstaden, men vill bya den och flytta till en mindre lägenhet. Värden säger dock nej. Han vill inte acceptera vår bytespartner eftersom de har barn. 1. Har värden rätt säga nej? och Varför? 2. Vad ska jag göra?
Daniel Bylock |Hej,Eftersom ni har ett avtal med hyresvärden om att bo i eran lägenhet har hyresvärden rätt att säga nej till att någon annan tar över kontraktet om inte hyresvärden vill det. Det som kan vara en lösning på eran situation trots att hyresvärden säger nej är att söka tillstånd för att göra detta hos hyresnämnden, http://www.hyresnamnden.se/Byta-lagenhet/Ansokan/. Hyresnämnden kan därmed besluta om lägenhetsbyte om de anser att det finns beaktansvärda skäl för att motivera ett byte enligt 12 kapitlet 35 § Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1. Att byta av ekonomiska skäl kan anses vara ett sådant skäl.Vänliga hälsningar

Hyresvärd vägrar lämna ut mina saker

2013-08-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har varit inneboende i en lägenhet och har blivit anklagad för att ha stulit, vilket jag förnekar. Ägaren till lägenheten har hotat mig och sökt upp mig hos mina vänner. Nu är en polisanmälan gjord, men jag undrar hur jag ska bära sig åt för att komma åt mina saker, då lägenhetsinnehavaren har låst överlåset och jag kommer inte åt mina saker. Dessutom har min vän saker kvar där. Vad händer om lägenhetsinnehavaren har stulit värdesaker av mig och min vän?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att få ut dina saker rekommenderar jag att du vänder dig till Kronofogden och ansöker om s.k. särskild handräckning. Särskild handräckning används b.la. då någon olovligen tagit besittning av annans egendom.Du kan också anmäla saken till Polisen. Det brott som främst verkar aktuellt är olovligt förfogande alt. egenmäktigt förfarande (se 10:4 och 8:8 brottsbalken). Om han dessutom tar dina/dina vänners saker bör det bli fråga om stöld alt. förskingring (8:1 och 10:1 brottsbalken).Brottsbalken finns https://lagen.nu/1962:700

Uppsägning av hyresavtal för lokal på obestämd tid vid sen inbetalning av hyra

2013-08-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej har en fråga ang avhysning utan uppsägning.Jag har hyrt en bilverkstad med orimlig hyra under 2 år. Och kunde till slut inte bet min hyra utan släpade efter med en hyra, plus en ök. om 1/5 tusen per månad av gamla hyror tot tror jag .5 st Vi hade ett möte kl tolv där de bad mig avlägsna mig från fastigheten med snarast.Jag hade 2 pågående arbeten och de bad mig avsluta dem så fort som möjligt ,då de hade en annan som skulle börja där redan 2 dagar efter .jag åberopade att jag ville ta väck mina personliga saker+ egna verktyg, vilket jag fick tillåtelse till dagen efter under övervakning varvid jag körde iväg med dessa. Jag har inte fått någon skriftlig uppsägning av kontrakt och heller inte någon muntlig uppsägning av lokalen .Vid tecknande av kontrakt hade vi enl min erfaro en muntlig ök. om 3 mån ömsesidig uppsägning av kontrakt plus att aktieägarna lovade att inte starta verksamhet i samma kommun inom 2 år,Jag fick och så en möjlighet att köpa in mig i 30 procent i bolaget vilket jag redan vid årsskiftet avböjde då vi inte fick resultat i bolaget pga hög hyra från hyresvärd Tacksam för svar +tack för gratis fråga,,,,,Mvh Lasse
Thomas Hefner | Hej Lasse, Eftersom det gäller hyra av lokal blir tillämplig lag 12 kap Jordabalken. Den hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Enligt 1 § 5 stycket är lagen bindande till hyresgästens fördel; avtalsinnehåll som alltså är till dennes nackdel, jämfört med lagens innehåll, är utan verkan.  Enligt 3 § är huvudregeln att hyresavtal gäller på obestämd tid; du har inte nämnt något som tyder på att ni ingått avtal på bestämd tid.  Enligt 4 § 2 punkten är lägsta uppsägningstiden för lokal (till skillnad från bostad) 9 månader.  Enligt 42 § 2 punkten är en hyresrätt för lokal förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte betalat hyran efter att mer än då dagar gått från förfallodagen. Enligt 6 § upphör hyresrätten omedelbart att gälla om den sägs upp av den orsaken. Enligt 58 § 1-2 stycket är dock en uppsägning av hyresavtal för lokal ogiltig om den inte är skriftlig och uppfyller vissa krav. 

Uppsägning av hyresavtal för lokal på bestämd tid

2013-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Vi har arrenderat ut en restaurang enligt följande text i avtalet: "Upplåtelsen gäller för en tid av 1 år, med början ÅÅÅÅ-MM-DD och avträdesdag ÅÅÅÅ-MM-DD samt med en uppsägningstid på sex månader. Detta avtal upphör att gälla efter avträdesdagen per automatik, utan förlängning. Om hyresgästen önskar att fortsätta arrendera rörelsen efter avtalperiodens slut skall ett nytt arrendeavtal skrivas för nästkommande period, med nya villkor som exempelvis uppjustering av arrendeavgift, och det gamla avtalet och dess villkor upphör att gälla vid avtalperiodens slut, utan förlängning." Vi skulle vilja säga upp hyresgästen så att han lämnar lokalen vid avträdesdagen, dvs efter det 1 åriga kontraktet tar slut. Därför undrar vi om vi måste ge honom en uppsägning, fastän vi har skrivit i avtalet att den upphör att gälla efter avträdesdagen, per automatik. Uppsägningstiden i ett 1-årigt avtal är ju normalt 9 månader och nu är det bara ett par månader kvar tills kontraktperioden tar slut, och vi vill gärna att han lämnar lokalen vid det avtalade avträdesdagen. Hälsningar, Jonas
Thomas Hefner |Hej Jonas, För att undvika missförstånd vill jag påpeka att arrende, som juridisk term, endast avser uthyrning av mark utan byggnader.  Eftersom det här är fråga om uthyrning av en lokal, en hyresrätt bli 12 kapitlet Jordabalk tillämpligt. Det hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Huvudregeln är, enligt 3 §, att hyresavtal som är avtalade på bestämd tid upphör vid avtalstidens upphörande, och man behöver därför inte avtala om att det skall gälla. Dock säger samma paragraf att om avtalstiden varat mer än 9 månader i följd skall avtalet alltid sägas upp för att sluta gälla.  Huvudregeln är vidare, enligt 1 punkten, 3 stycket, 3 § att om man inte har sagt upp i tid, och avtalet saknar bestämmelser om utebliven uppsägning, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid. Frågan är då om man skall anse att verkan av utebliven uppsägning (ni skriver att avtalet sägs upp per automatik) är reglerat i avtalet; det får man argumentera för. Om det inte godtas av hyresnämnden, som dömer i sådana här frågor, så skall avtalet förlängas obestämd tid enligt ovan nämnd bestämmelse. Uppsägningstiden blir då ytterligare nio månader, enligt 2 punkten 1 stycket, 4 §.I det värsta fallet, då avtalet anses förlängt på obestämd tid, kan man försöka säga upp avtalet redan nu att upphöra att gälla om nio månader (från idag), istället för att behöva vänta tills det går ut. Det kan dock bli en uppförsbacke att föra ett sådant resonemang eftersom det inte finns något direkt stöd för det i lagen. Eftersom omständigheten tyder på att det kan röra sig om betydande ekonomiska värden så kan det vara en bra idé att kontakta en advokat för att få hjälp med hur man kan lägga upp argumentet. 

Hyresgästs kvarlämnade egendom

2013-07-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Har haft en inneboende under en tid med inneboendeavtal uppsägning 0 månader fått honom att lämna bostaden med polishjälp försökt kontakta angående kvarlämnade saker men en inget svar ringt åtskilliga gånger men inget svar eller återkoppling till sms ej heller samtal kan jag slänga hans saker vill inte ha hela mitt förråd fullt av någon annans saker Tack på förhand Susan Evert
John Eiman |Hej, och tack för din fråga!Jag kommer här enbart beröra vad som gäller angående en hyresgästs kvarlämnade saker.Enligt 12 kapitlet 27 § JB tillfaller egendomen hyresvärden 3 månader från anmaning eller 6 månader från avlämnandet/ avhysandet.Att du skickat sms skulle kunna innebära att hyresgästen fått din anmaning om att hämta egendomen, men det är inte säkert. Du är bevisskyldig för att anmaning ska ha skett. Känner du dig trygg med att du nått fram med en anmaning om att egendomen ska hämtas, och kan bevisa att du anmanat till det, gäller alltså att du måste förvara egendomen i 3 månader från anmaningen.Det absolut säkraste kortet är att förvara egendomen i 6 månader från avlämnandet/avhysandet från boendet.Efter de 3 eller 6 månaderna fortlöpt, tillfaller egendomen hyresvärden, som har rätt att sälja, kasta och förfoga över egendomen som den vill.Tyvärr är du sammanfattningsvis som hyresvärd skyldig att förvara egendomen på sedvanligt sätt tills 3 månader från anmaning eller 6 månader från avlämnande/avhysande fortlöpt.Med vänliga hälsningar