Byte och överlåtelse av förstahandskontrakt

2013-11-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag byta mitt förstahandskontrakt mot ett annat förstahandskontrakt, därefter direkt tillåta min dotter, som bott med mig i 20 år, ta över förstahandskontraktet? Jag har tänkt köpa en bostad.
Peder Siöcrona |Hej,och tack för att du vänder dig till Lawline. Först och främst bör konstateras att du behöver tillstånd för att såväl överlåta som byta ditt förstahandskontrakt, vilket framgår av Jordabalken (JB) 12:32. Tillstånd krävs i regel från hyresvärden varför det enklaste är att få tillstånd från denna. Du kan dock även vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd. Angående bytet av lägenheten framgår i JB 12:35 att hyresnämnden kan ge tillstånd till detta. Tillstånd ska ges om det finns beaktansvärda skäl för bytet (främst ekonomiska, familjeässiga eller arbetsmässiga skäl), bytet inte innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden (nya hyresgästens ekonomiska och personliga förutsättningar) och att inte särskilda skäl talar emot (exempelvis ekonomisk ersättning för bytet).Så till överlåtelsen av kontraktet till din dotter. Av JB 12:34 framgår att överlåtelse får ske om överlåtelsen är till närstående (dotter) som varaktigt (ca tre år) bott tillsammans (brukat lägenheten tillsammans) med hyresgästen (du). Hyresnämnden ska godkänna en sådan överlåtelse om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen (nya hyresgästens ekonomiska och personliga förutsättningar). Hade du överlåtit lägenheten till din dotter innan bytet hade det således inte varit några problem. Om hon sedan hade fått byta lägenheten är svårt för mig att ta ställning till utan att veta mer. Jag kan heller inte svara på om du får byta lägenhet med den andra hyresgästen, men om vi antar att det är OK bör det inte vara några problem att sedan överlåta kontraktet på din dotter. Det  faktum att ni inte sammanbott under en längre tid i den nya lägenheten bör inte påverka bedömningen av hur länge sammanboendet som sådant har varat. Att ni bott tillsammans i 20 år, om än i en annan lägenhet, bör vara tillräckligt. En god idé är att prata med nuvarande och framtida hyresvärd för att få deras uppfattning i frågan, samt att ta kontakt med hyresgästföreningen. Hoppas att löser sig och att det här var till hjälp!

Skadedjur i lokal

2013-11-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej ! Min sambo äger en hårsalong där hon hyr lokalen . Hon har sanitära problem i form av skadedjur ( råttor) som springer i hennes salong , detta har skapat obehag för henne och hennes kolleger . Det påverkar henne ekonomiskt då hon har varit tvingad att boka av flera kunder då hon inte kunnat öppna salongen för råttor har sprungit löst i hennes salong . Problemet har nu funnits i ett år , hennes fråga ?går det att kräva av fastighetensägaren på reducerad hyra tills problemet är åtgärdat eller hålla inne hyran ? Snälla vi behöver hjälp då vi betalat hyra i ett år men problemet kvarstår . Med vänlig hälsning, Martin / Lina
David Hedendahl |Hej och tack för er fråga!Hyra av bostad och lokal (varav det senare här är ifråga) regleras i Hyreslagen, vilken ingår i Jordabalken (1970:994) (JB)  (https://lagen.nu/1970:994) och utgör 12 kap. Enligt JB 12:9 ska hyresvärden vid tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet." Detta gäller även under hyrestiden, vilket framgår av JB 12:15 1 st. I enlighet med 12:17 1 st. anses ohyra i lägenheten som är till men för hyresgästen som skada, vilket i sin tur regleras i JB 12:10-12. En kommentar till JB 12:17 stadgar att "vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar är att hänföra till ohyra. Däremot inte löss som parasiterar på människor. Ej heller loppor eller mal." Även om begreppet ohyra huvudsakligen verkar hänföras till insekter och dyl. bör enligt min uppfattning även råttor inkluderas. Eftersom det i så fall är fråga om skada gäller JB 12:11, vari 3 p medger hyresgästen skälig nedsättning av hyran. Det bör dock noteras att ni som regel inte har rätt till nedsättning av hyran för den tid ni betalat utan protest angående skadorna, som framgår av en kommentar till JB 12:11.Om ni inte tyckte att mitt svar var tillräckligt bra kan jag hänvisa er till dessa till Lawline tidigare ställda frågor:http://lawline.se/answers/11675http://lawline.se/answers/6149

Hyresvärdens underhållsskyldighet

2013-11-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag ska flytta in till min pojkvän som bor i hyresrätt. Han har, efter att ha varit inneboende nu fått ta över kontraktet efter sin tidigare "rumskompis".. Flera saker är lite halvdana i lägenheten, och har varit det ända sedan dom båda flyttade in för över ett år sen. Det gjordes inget åt dem då. Vilka saker kan man få utbytta i efterhand? Det som det gäller är några dörrhandtag bla till toa, med kärvigt lås, fönsterfästen(när man ställer det lite på glänt), skåplucka i köket som inte går att stänga helt, skeva persienner och två lådor i kylen. (angående lådorna i kylen så har min pojkvän och hans kompis försökt få dem bytta men fått svaret att det inte går eftersom kylen inte tillverkas längre och det därför inte finns delar att tillgå och att kylen i så fall behöver bytas helt och det ska betalas extra för i så fall, är detta helt rätt?). Tack på förhand!
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Det är hyresvärdens uppgift att se till att hyresrätten är i sådant skick att den är fullt brukbar som bostad. Hyresvärden ska även med skäliga tidsmellanrum utföra tapetsering, målning och alla andra sedvanliga reparationer och underhåll med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § jordabalken (JB)). Förutom att reparationen måste vara behövlig krävs också att inte hyresgästen kan hållas ansvarig för felet eller förslitningen. Det är dock inte möjligt att säga hur ofta dessa reparations- och underhållsarbeten ska utföras utan tiden för den normala förslitningen varierar beroende på såväl lägenhetens storlek som på vilka som bor i lägenheten. Även vid normalt nyttjande av lägenheten anses en lägenhet i vilken en barnfamilj bor vara i behov av reparation tidigare än en lägenhet där en vuxen person bor.  Vad gäller lådorna i kylen är hyresvärden skyldig att fixa detta om felet innebär att kylen inte fungerar som den ska. Om persiennerna är ditsatta av hyresvärden är det hyresvärdens ansvar att underhålla och reparera dem. Vanligtvis sätts dock persienner dit av hyresgästen och då har hyresvärden inget ansvar för underhåll av dem.  Skulle ni anse att lägenheten är i behov av renovering eller underhåll men hyresvärden inte är av den uppfattningen finns möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om att värden ska rätta till bristerna (12 kap. 16 § 2 st. JB). För att hyresnämnden ska besluta om åtgärdsföreläggande krävs att bristerna är så allvarliga att de orsakat hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. För alltför bagatellartade brister, så som t.ex. mindre repor i tapeter eller obetydliga sprickor i badrumsporslin, utfärdas därför inte något åtgärdsföreläggande. Som exempel på brister som kan medföra att hyresnämnden beslutar om åtgärdsföreläggande kan nämnas stopp i avloppssystemet, skador på elektriska ledningar, trasiga fönster, trasiga kylskåp och spisar eller brister avseende hyresvärdens underhållsskyldighet vad gäller målning, tapetsering eller golvunderhåll. Själva ansökan om åtgärdsföreläggande kostar inget, däremot måste varje part stå för egna ombudskostnader om det skulle bli nödvändigt att anlita ett ombud. Tanken är dock att hyresgästen normalt ska klara sig utan ombud. Du kan läsa mer om detta http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/  JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,

Vem ska betala för återställande av rum?

2013-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bodde ensam i min tidigare 3:a hos en privat hyresvärd. Min granne vägg i vägg och jag blev ett par och han använde ett tomt rum i min lägenhet till att måla sina tavlor. Sprayfärg och flytande färg hamnade givetvis på både väggar, golv och golvlist - detta var dock okej för vår hyresvärd och min nyblivne pojkvän lovade att vid eventuell utflytt i framtiden själv stå för arbetet att återställa rummet. Min lägenhet sades upp, men jag och pojkvännen valde under uppsägningstiden att gå isär. Han vägrade återställa rummet och hyresvärdens egna hantverkare lade nytt golv och målade om väggar och lister. Jag har fått en faktura på 6730 kronor för ett rum på 10m², varav 4050 kronor ska vara för arbetstimmarna om sammanlagt 9. Jag hänvisade min hyresvärd till min föredetta, eftersom de visste att det var han som orsakat skadorna samt att han hade lovat att stå för återställandet. Hyresvärden fakturerar ändå mig med motiveringen att det bara var jag som stod på hyreskontraktet. Jag har varit i kontakt med Hyresgästföreningen som tycker priset låter märkligt med tanke på val av material och rummets storlek i förhållande till arbetstid. Min fråga är om jag kan bestrida detta? Kan min tidigare pojkvän ändå bli skyldig att stå för fakturan? Jag har på HGF's uppmaning begärt redovisning av tidigare tapeters och golvets skick för att kunna påvisa att denna typ av återställning kan ha varit nödvändig ändå, men värden hittar inga uppgifter om detta - vad gäller? Mvh 
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Frågor om uthyrning av bostäder finns i 12 kap Jordabalken, även kallad "hyreslagen", se https://lagen.nu/1970:994#K12Som hyresgäst är du skyldig att vårda lägenheten under hyrestiden. Du har även ett ganska långtgående ansvar för skador som uppkommer på lägenheten då du ansvarar både för skador som uppstår genom ditt eget vållande och för skador som orsakas genom vårdslöshet eller försummelse av familjemedlem, gäst eller hantverkare. Det enda du inte är ersättningsskyldig för är rena olyckshändelser. I detta fall har alltså hyresvärden rätt att kräva ersättning från dig, då du stått på hyreskontraktet och skadorna på rummet inte uppstått genom en olyckshändelse. Som jag förstår din fråga har du och din fd. pojkvän kommit överens om att han skulle stå för eventuella kostnader för återställande av rummet. Detta innebär att ni har ingått ett avtal om detta och att du skulle kunna kräva pengar från honom motsvarande det belopp du måste betala till hyresvärden. Om pojkvännen vägrar att betala finns möjlighet att stämma honom och låta domstolen lösa tvisten. Om du väljer att göra så är det mycket viktigt att du har bevis för din sak, då den som förlorar tvisten får stå för sina egna och motpartens rättegångskostnader. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Skälig nedsättning av hyra p g a ohyra - praktiskt tillvägagångssätt

2013-11-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i hyresrätt och har fått problem med mjölbaggar. Har läst tidigare svar på Lawline (http://lawline.se/answers/11675) angående detta där det sägs att jag har skälig nedsättning av hyran. Min hyresvärd menar dock att de tar sitt ansvar genom avtal med Anitcimex. Vad kan jag göra?
Simon Adolfsson |Hej!Jag uppfattar din fråga som att du undrar vad du rent praktiskt kan göra för att få avdrag på din hyra under tiden det finns mjölbaggar hos dig. Innan jag går närmare in på den frågan kan det vara bra med lite grundläggande om ohyra och vilka regleringar i hyreslagen som blir gällande för att kunna göra gällande nedsättning av hyran. För svar direkt på din fråga, gå till delen av svaret som börjar med "Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för."Precis som det skrevs i det svaret du länkade till, http://lawline.se/answers/11675, har hyresvärden enligt Jordabalken 12 kap. 9 och 15 §§ en skyldighet att hålla bostaden "lägenheten i ett ”sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”.Vidare, enligt 17 §, är ohyra att se som en brist om ohyran "är till men för hyresgästen". Generellt räknas vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar som ohyra, och personligen anser jag att det alltid "är till men" om sådan ohyra förekommer i ens bostad. 17 § stadgar att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten hittas bl.a. i 11 §. I 11 § st 1 p 3 står skrivet "För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran."Lagtexten är på denna punkt tydlig. Under tiden lägenheten är bristfällig har man rätt till skälig nedsättning av hyran. Att din hyresvärd faktiskt avhjälper felet hindrar inte tillämpningen av 11 § st 1 p 3. Med andra ord har du rätt till skälig nedsättning av hyran.Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för. Först måste du bestämma dig vad som är "skälig hyra". Varje fall är individuellt och därför kan man inte direkt säga vad som är skäligt i ditt fall. Enligt Hyresgästföreningens schabloner (http://www.hemhyra.se/riks/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas) ger mjölbaggeproblem rätt till 15 % avdrag på hyran. Detta ska beräknas per dag lägenheten är i bristfälligt skick. Som jag skrev skiljer sig varje fall från varandra men det är klokt att börja någonstans för att bilda sig en uppfattning om vad som kan vara skäligt.Jag ser två alternativ till hur du praktiskt går till väga för att göra avdrag på hyran. Det första alternativet är att betala hyran som vanligt för perioden dock med avdrag för vad som du finner skäligt. Detta är dock förenat med risk. Skulle beloppet bli tvistigt och det bestäms att du gjort avdrag med för mycket eller inte haft rätt att göra avdrag ö h t, är du i dröjsmål med betalningen vilket kan leda till att hyresvärden har rätt att säga upp ditt hyresavtal, se 42 § p 1.Det andra alternativet är att du deponerar (låter någon annan hålla pengarna åt dig) det belopp som du finner skäligt hos länsstyrelsen, se 21 §. Genom depositionen undgår du i princip att hyresavtalet sägs upp även om du skulle ha fel i din bedömning om det skäliga beloppet eller om rätt till nedsättning av hyra. För att hyresvärden ska kunna få det deponerade beloppet måste denne då vinna en tvist mot dig i allmän domstol. Om hyresvärden inte väckt talan inom tre månader från att denne blivit underrättad om att du har deponerat pengar, har du rätt att från länsstyrelsen få tillbaka ditt deponerade belopp. Om hyresvärden förlorar tvisten, har du också självfallet rätt till det deponerade beloppet. Detta alternativ är det som är mest säkert för dig som hyresgäst eftersom att det inte anses att du är i dröjsmål med hyran om det visar sig att du inte haft rätt till nedsättning av hyran eller att du beräknat för högt belopp (till en viss gräns, givetvis). Det är således detta alternativ som jag rekommenderar. För mer läsning om du hur gör se för att deponera pengar, se länsstyrelsen (http://www.lansstyrelsen.se/STOCKHOLM/SV/MANNISKA-OCH-SAMHALLE/DEPONERA-PENGAR/Pages/deponering-av-hyra.aspx).Hoppas jag besvarade din fråga!

Hyresvärdens skyldigheter

2013-11-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min son (19 år) har råkat ut för en riktig oseriös hyresvärd tillsammans med tre ytterligare studentkompisar i Örebro. Denne har ikväll i ett mejl till grabbarna hävdat att de ska omedelbart flytta ut ur sina rum (som ligger i den villa som hyresvärden hyr ut under renoveringen som på långa vägar sköts som det ska). De ska vara ute på fredag annars kommer han att göra en polisanmälan och vidta ytterligare åtgärder. De skäl han hänvisar till är en paragraf i kontraktet som omöjligt kan falla under hyreslagen: "§12 vid tvist, klagan och uppmaning så skall hyresgästen omedelbart flytta ut och 3 månaders deposition behålls av hyresvärden..." Anledningen han hävdar är den uppsägning av kontraktet som grabbarna gjort eftersom hyresvärden har grovt misskött sina åtaganden. Bla så finns det inte värme i alla rum, vattenläckor i köket som inte repareras mm. De har också gjort en anmälan till hyresnämnden om missförhållandena. Hyresvärden ska också enligt uppgift från en av grabbarna redan hyrt ut lägenheten till en barnfamilj som skulle flytta in så fort grabbarna var borta. Det behövs alltså lite "akuta" råd om hur sonen och hans kompisar ska gå tillväga.
Pierre Olsson |Hej! Regler om hyra av hus och delar av hus finns i Jordabalken (JB) 12 kap, se https://lagen.nu/1970:994. Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att avtalsvillkor som strider mot lagen är ogiltiga om de är till hyresgästens nackdel (JB 12 kap 1§). Bestämmelsen som du beskriver är mycket riktigt ogiltig. Hyresrätt kan bara förverkas i enlighet med reglerna i 12 kap 42§ och villkoret stämmer inte överens med lagen. När en hyresrätt sägs upp utan förverkande så måste parterna följa den uppsägningstid som finns i lagen. Jag utgår ifrån att hyran gäller för obestämd tid och då är uppsägningstiden tre månader (JB 12 kap 4§). Hyresvärden har alltså ingen laglig grund för sina krav utan tvärt om så har de rätt att bo kvar i tre månader under förutsättning att de betalar hyran. Eftersom det är hyresvärden som har brustit i sina åtaganden så har de även andra rättigheter. Enligt JB 12 kap 15§ så är hyresvärden skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för att man ska kunna bo i den (underhållsskyldighet). Det innebär bland annat att man ska utföra sedvanliga reparationer och se till att det finns värme. Eftersom hyresvärden inte har åtgärdat felen och åtminstone värmen måste anses vara ett fel av väsentlig betydelse så har de rätt att säga upp avtalet i förtid och är alltså inte bundna av uppsägningstiden (JB 12 kap 16 och 11 §§). De har också rätt till skälig nedsättning av hyran och till ersättning för eventuell skada som har uppstått (JB12 kap 11§). Din son och hans vänner behöver alltså inte vara oroliga för att värden ska vidta åtgärder. För det första så är det inte brottsligt att stanna kvar i en lägenhet som hyresgäst även när lägenheten är en del av hyresvärdens hem så länge man har laglig rätt till det (Jfr Brottsbalken 4 kap 5§). För det andra så är det Kronofogden som har till uppgift att avhysa hyresgäster och sådana ärenden tar dels lång tid dels har hyresvärden ingen laglig grund för sina krav. Vad gäller barnfamiljen så har din son och hans vänner en äldre hyresrätt och har därför som huvudregel företräde. Det finns vissa möjligheter att godtrosförvärva en hyresrätt om den yngre rätten blivit inskriven och rättighetsinnehavaren var i god tro vid upplåtelsen (JB 17 kap 1 och 3§§ och 7 kap 22§). Det verkar dock inte vara aktuellt i ert fall. Din son och hans vänner har alltså rätt att stanna kvar i upp till tre månader och har rätt till skälig nedsättning av hyran. Om de lidit skada och vill få ut skadestånd så får de vända sig till hyresnämnden för medling i tvisten eller så får de stämma hyresvärden till tingsrätten. Även om de inte vill få ut skadestånd så kan det i vilket fall som helst vara en bra idé att anmäla tvisten till hyresnämnden för medling så att båda parter får klart för sig vad som gäller.Hyresnämndens hemsida hittar du här http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden/Lycka till!Med vänliga hälsningar

Vill säga upp andrahandshyresgäst p.g.a. att hans flickvän flyttat in utan tillstånd.

2013-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Nu har min hyresgästs flickvän flyttat in utan mitt tillstånd. Kan jag få ut min andra hands gäst p.g.a. detta? Hur snabbt kan jag få det? Jag vill inte att de ska bo flera stycken i min lägenhet.
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Om uthyrning av bostad finns reglerat i 12 kap. JB som du hittar här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM. Vad gäller s.k. "inneboende" eller att rymma in ytterligare en person i en lägenhet gäller enligt 12 kap. 41 § JB att hyresgästen har rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten såvida det inte medför men för hyresvärden. Kapitlet är även tvingande till hyresgästens förmån och går inte att avtala bort mot hyresgästens vilja, 12 kap. 1 § 5 st. JB.Din andrahandshyresgäst har alltså rätten på sin sida att inrymma ytterligare person i lägenheten mot din vilja om det inte medför men.Besittningsskyddsreglerna gäller inte till förmån för andrahandshyresgäster om hyresförhållandet varat kortare än två år i följd, 12 kap. 45 § 1 p. JB, vilket innebär att du i så fall kan säga upp hyresgästen med beaktande av den uppsägningstid ni överenskommit om, alternativt de lagstadgade tre månader om ni inte överenskommit om längre uppsägningstid och det är fråga om uthyrning på obestämd tid, 12 kap. 4 § p. 1 JB.Att inrymmandet av en ytterligare person skulle innebära men enligt 12 kap. 41 § JB torde nog vara svårt för dig att bevisa, men om du skulle kunna bevisa det och påpeka detta för hyresgästen varvid han inte vidtar rättelse skulle hyresrätten kunna bli förverkad (12 kap. 42 § 4 p. JB) och då kan hyresavtalet genast upphöra att gälla, 12 kap. 6 § JB. Detta blir dock troligen en krångligare väg att gå, och lättast är det nog för dig att säga upp hyresgästen om ni har ett hyresavtal på obestämd tid (det kan bli svårare om det är för bestämd tid).Hoppas detta var till någon hjälp,mvh

Gäller det indirekta besittningsskyddet en andrahandshyresgäst?

2013-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag hyr en del av en lokal i andra hand där jag säljer böcker. Nu har min hyresvärd (förstahandshyresgästen) sagt upp mitt avtal. Anledningen är att de inte verkar gilla mig och att jag vid något tillfälle ställt kartonger på fel ställe vilket de påpekat vid två tillfälle. Mina frågor är: Gäller det indirekta besittningsskyddet även vid andrahandshyra av del av lokal? Innebär det stora kostnader ifall jag skulle vilja hänskjuta detta till hyresnämnden och kräva ersättning? Tacksam för all hjälp! Med vänlig hälsning Hyresgäst
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Det indirekta besittningsskyddet gäller även en andrahandshyresgäst till lokal så länge hyresavtalet varat minst 9 månader i följd, hyresrätten inte är förverkad och pant eller borgen ställd för hyresrätten inte har försämrats, se 12 kap. 56 § jordabalken (JB), den lagen hittar du här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm.För att hyresvärden ska slippa undan ersättningsskyldighet måste hyresvärden ha skäl att förvägra förlängning enligt 12 kap. 57 § JB, annars kan hen bli ersättningsskyldig enligt 12 kap. 58 b § JB.Skälen att vägra förlängning är:1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.Angående kostnader i hyresnämnden hänvisar jag dig vidare:  http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/.Med vänlig hälsning