Hyresvärdens underhållsplikt vid mögel i hyresrätt

2014-01-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min kollega bor i en hyresrätt där det finns mögel i badrummet. Det är så pass mycket att det syns väl och luktar starkt. Mögel kan ju orsaka hälsobesvär. Är hennes hyresvärd/fastighetsägare skyldig att renovera badrummet så att det blir fritt från mögel? Inget är renoverat i lgh på 12 år. Hyresvärden vägrar för tillfället. Vad kan man göra?
Josef Hallak |Hej och tack för din fråga!Hyresvärden har en så kallad underhållsplikt. Enligt 12 kap. 9 § jordabalken (JB) ska hyresvärden senast på tillträdesdagen tillhandahålla bostaden i fullt brukbart skick enligt den allmänna uppfattningen i orten. Hyresvärden har även en sådan skyldighet att hålla lägenheten i ett sådant skick under hyrestiden (12 kap. 15 § JB).Hyresgästen har samtidigt en vårdnadsplikt. Av vårdnadsplikten följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren. Detta framgår av 12 kap. 24 § JB. När det förekommer mögel i en sådan omfattning som ni beskriver bör det rimligtvis falla inom hyresvärdens underhållsplikt. Om hyresvärden vägrar åtgärda detta råder jag er att kontakta hyresnämnden som bland annat erbjuder kostnadsfri rådgivning. Enligt 12 kap. 18 a § JB kan hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå den lägsta godtagbara standard som framgår av paragrafens sjätte och sjunde stycke. 12 kap. JB finner ni https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1.Vänligen,

Avtalsändring hyresvillkor

2014-01-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Fråga: jag och min hyresvärd har skrivit kontrakt och i detta har de kryssat i att det ingår vatten och avlopp, värme och sen el. Har bott i lägenheten i snart 5 månader. De sa åt mig för kanske 2 veckor sedan att el inte ingår i kontraktet och jag skulle ta kontakt med geab (gotlandenergi) för ett avtal. Får de göra så? Då måste vi skriva nytt kontrakt. Får de göra så?
Alexandra Leppälä |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att ändra villkoren i ett hyresavtal till en lägenhet krävs det, enligt 12 kap 54 § jordabalken, att hyresvärden ska meddela dig skriftligt om att vederbörande vill ändra dina hyresvillkor. Det är alltså inte möjligt för dem att ändra villkoren i avtalet utan att ta kontakt med dig. Om din hyresvärd och du inte kommer överens om en lösning i samförstånd har din hyresvärd möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om en ändring av hyresvillkoren, men så som avtalsändringen har skett i ditt fall är inte en tillåten lösning. Vänligen, 

Hyresvärds underhållsskyldighet

2013-12-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har precis flyttat in en hyresrätt med privat ägare. Där har tidigare suttit en kolfilterfläkt i bostaden som byttes ut till en ny kolfilterfläkt när vi flyttade in (där finns inget hål för utsug, så det är endast en sådan typ av fläkt som kan användas där). Detta filter ska enligt reglement (för att garantin ska gälla och för skälig effekt) bytas ut var 4e månad. Kan hyresvärden kräva av oss som hyresgäster att vi ska stå för kostnaden av nya filter, samt installationskostnad var 4e månad? Eller kan vi som hyregäster tvärtom kräva det utav fastighetsägaren/skötaren?
Miranda Lymeus |Hej!I Jordabalken 12 kap. 15 § kan man läsa att hyresvärden ska, när det gäller bostäder, ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (med undantag för om annat har avtalats i en förhandlingsklausul). Skyldigheten omfattar dock inte alla typer av underhåll. Frågan är om byte av kolfilter till köksfläkten är en sådan typ av reparation som faller under bestämmelsen. Visserligen är det fastighetsägaren som äger fläkten och har satt in den i lägenheten, vilket talar för att det också är denne som ska stå för underhållet. Jag reagerar på att du säger att byta ska ske för att garantin ska gälla. Detta låter som något som ligger i fastighetsägarens intresse snarare än ditt som hyresgäst, vilket talar för att fastighetsägaren ska stå för bytena. Att det ska ske så ofta som var fjärde månad är också en omständighet som talar för detta eftersom att det antagligen medför ganska stora kostnader. Å andra sidan verkar bytesbehovet också bero på slitaget på fläktfiltret, eftersom det behövs för skälig funktion, vilket talar för att underhållet ligger på hyresgästen.Det är få liknande fall som har avgjorts i överrätt, varför praxis inte ger någon avgörande vägledning. Det verkar dock, vid en genomgång av olika bostadshyresvärdars villkor, som att det sedvanliga är att hyresgästen står för dessa byten själv. Jag skulle tro att detta räknas som ett sådant löpande underhåll som hyresgästen får stå för, precis som exempelvis byte av glödlampor och liknande.För att få ytterligare hjälp kan du vända dig till exempelvis Hyregästföreningen, som har bra kunskap om just den här typen av frågor. Med vänliga hälsningar,

Hyresnedsättning och skadestånd vid ohyra

2013-12-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Bor i hyresrätt och har fått problem med mjölbaggar. Har förstått att jag har rätt till skälig nedsättning av hyran och att jag till och med har möjlighet att kräva skadestånd om hyresvärden inte lyckas visa att ohyran inte beror på dennes misskötsamhet. Min hyresvärd hänvisar dock till "Hyreslagen - en kommentar" från Nordstedt Juridik, 2004 där det enligt honom står "Skulle hyresgästen själv vara ansvarig för att ohyra förekommer kan han ej åberopa någon av angivna rättigheter", och hävdar att de tar sitt ansvar genom avtal med Anitcimex. Vad kan jag göra?
Arnela Hadzisakovic |Hej och tack för din fråga! Hyresgästens rättigheter vid skada eller brist i lägenheten framgår bland annat av 11 § hyreslagen (12 kap. jordabalken). 11 § gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen, 17 §. För att 11 § ska bli tillämplig måste hyresgästen lida men; det innebär att ohyran ska inverka negativt på möjligheten att nyttja lägenheten. Hyresgästen har då enligt 11 § 3 p. rätt till skälig hyresnedsättning under den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Rätten till skadestånd framgår av 11 § 4 p. och det stämmer att hyresvärden ska visa att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse för att inte bli skadeståndsskyldig. För att erhålla skadestånd måste hyresgästen lida skada, d.v.s. det måste finnas en skada. Så är fallet om exempelvis möbler till följd av ohyran blivit skadade. Dock saknar hyresgästen rätt till hyresnedsättning och skadestånd om denne själv ansvarar för att ohyra förekommer i lägenheten. Men, även om hyresgästen är ansvarig för att ohyra finns i lägenheten så är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran, 17 § 2 st. Om hyresgästen är utan ansvar för ohyran har hyresgästen rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som uppkommer i samband med åtgärder som vidtas för att utrota ohyran.  Jag har svårt att avgöra exakt vad du menar med att hyresvärden hävdar att de tar sitt ansvar genom avtal med Anticimex. Men, vill ändå framhålla att hyreslagen, med få undantag, är en skyddslagstiftning och att det inte finns möjlighet att ”friskriva” sig från ansvar genom att hänvisa till ett dylikt avtal. En annan sak, helt lagenlig, är att hyresvärden anlitar ett utomstående företag för att vidta saneringsåtgärder. Min rekommendation är att du tar kontakt med hyresnämnden som kan hjälpa dig med allmän information om hyreslagstiftningen.Hyreslagen hittar du här: https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning,

Bostadsrättsinnehav och överlåtelse av hyresrätt till närstående

2014-01-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Undrar om jag får äga del i en bostadsrätt och inte bo där utan jag bor kvar i min hyresrätt? Kan jag överlåta hyresrätten till min bror som bott hos mig i ca 6 år....och vad menas med att det går om att överlåta om "hyresvärden är skäligen nöjd med det" vad innebär den frasen?
David Hedendahl |Hej och tack för din fråga!I bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) finns inget krav på att en bostadsrättsinnehavare aktivt måste använda sig av sin bostadsrätt. Däremot stadgas i BRL 7:12 1 st. att innehavaren som huvudregel måste hålla bostadsrätten i gott skick. Du kan med hyresvärdens tillstånd överlåta hyresrätten till din bror i enlighet med jordabalken (1970:994) (JB) 12:34 1 st. Tillståndet kan förenas med villkor, vilket framgår av samma lagrum. Därtill stadgas att "tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen". Paragrafens innebörd har i sin helhet redogjorts för i RBD 6:87, ett rättsfall från åttiotalet. Vad man tar sikte på i meningen är företrädesvis den tilltänkte hyresgästens (i det här fallet din brors) personliga kvalifikationer, vilket bl.a. innefattar förmågan att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst (betala hyra, vårda lägenheten osv.). Är hyresgästen med hänsyn till de personliga kvalifikationerna att anse som lämplig, måste hyresvärden lämna tillstånd till överlåtelse. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp! Har du fler frågor är du välkommen att ställa dem här.MVH

Uppsägning av hyreskontrakt för bestämd tid.

2014-01-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min fru ska hyra ut vår lägenhet i andrahand. Vi har skrivit ett kontrakt på sex månader med den nya hyresgästen. Behöver vi säga upp hyresavtalet innan utflyttningsdatumet som står angivet i kontraktet eller måste andrahandshyresgästen flytta ut per automatik? Ifall vi behöver säga upp kontraktet, när ska vi senast göra detta? Vi undrar också om hyresgästen kan säga upp avtalet innan de 6 månaderna har gått? Med vänlig hälsning Karl Eriksson
Sofia Linder |Hej, och tack för din fråga! Den lag som reglerar hyresförhållanden är jordabalken, 12 kap. Enligt 3§ ska avtal som ingåtts för bestämd tid upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Detta gäller för hyresförhållanden som varar mindre än nio månader i följd. Har ni alltså inte särskilt avtalat om att förlängning sker vid underlåten uppsägning, behöver ni inte säga upp kontraktet. Hyresgästen måste enligt 7§ flytta ut senast klockan 12 dagen efter att kontraktet löpt ut. Gäller kontraktet till t.ex. den 1 juli måste hyresgästen alltså flytta ut den 2 juli klockan 12. Om den uthyrda lägenheten är en bostadslägenhet har hyresgästen alltid rätt att säga upp hyresavtalet till att upphöra tidigast vid det tredje månadsskiftet efter uppsägningen, 5§.

Avhysning av hyresgäster

2013-12-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag äger ett hus där jag i nuläget har ett par på ett tidsbundet hyreskontrakt t o m sista december 2013. De har inte betalat två månadshyror och jag vill inte ha kvar dem efter den 31 dec, helst vill jag att de flyttar omgående. Men vad kan jag göra för att få ut dem? Från 1 jan finns inget hyreskontrakt, bor de inte olovligt i mitt hus då? Kan jag tillkalla polis? Eller är det vägen via kronofogden och hyresnämnden som är den enda? Tror nämligen inte att de kommer flytta självmant 1 jan.
Miranda Lymeus |Hej!Hyresgästerna är skyldiga att flytta senast dagen efter det att hyrestiden löpt ut enl. JB 12 kap. 7 §. Har hyresförhållandet pågått i mer än nio månader är du skyldig att säga upp avtalet skriftligen JB 12 kap. 3 § 2 st. I så fall ska tre månaders uppsägningstid iakttas enl. JB 12 kap. 4 §. Eftersom att de inte betalat hyra på två månader är hyresrätten dessutom förverkad och du har rätt att säga upp avtalet på den grunden enl. JB 12 kap. 42 § 1 st, 1 p., med iakttagande av de uppsägningstider som anges i 12 kap. 4 § 2 st. (olika beroende på hyrestidens längd). Om hyresgästerna vägrar att avflytta efter hyrestidens utgång bör du i första hand vända dig till Kronofogden och begära avhysning. Om du väntar dig att hyresgästerna kommer att motsätta sig skyldigheten att avflytta kan du lämpligen vända dig direkt till tingsrätten eller hyresnämnden. Att ringa polisen för att få till någon sorts vräkning är inte ett alternativ. Det här är nämligen en civilrättslig tvist och hyresgästerna begår inget brott bara genom att kvarstanna i lägenheten. Du behöver därför ha ett myndighetsbeslut som fastställer skyldigheten att avflytta innan några tvångsåtgärder kan vidtas.Lagrummen hittar du https://lagen.nu/1970:994.Med vänliga hälsningar,

Kan jag kasta ut min inneboende?

2013-12-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mitt dilemma är att jag har en vän som står som c/o hos mig pga skattesjäl så därför gick jag med på att person får stå som c/o hos mig, som en tillfällig adress sen 1 april 2013. Personen i fråga har även från och till bott hos mig. Jag har tusen ggr bett om att försöka få en egen lägenhet och att det avtalades muntligt att detta är en nödlösning där jag ställer upp som vän. Nu hävdar personen att jag aldrig kan sparka ut personen, att mitt hem räknas som dennes hem och skulle vi gå till rätten skulle personen vinna - stämmer det verkligen? Min läg står endast på mig, dvs jag står som ensam på kontraktet, och det enda jag gjorde var att ställa upp för en vän i nöd. Tacksam för hjälp!
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Din vän måste anses vara en inneboende då personen är skriven på c/o-adress. En inneboende har inget besittningsskydd, detta framgår av 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. jordabalken (www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm). Det går alltså alltid att säga upp en inneboendes hyresavtal.Frågan är dock om ni överhuvudtaget har ett hyresavtal, men då din vän bott hos dig i omgångar kan det väl antagligen antas så.Du kan säga upp inneboendehyresavtalet med tre månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 4 § jordabalken om ni inte har tidsbestämt hyresförhållandet och om ni inte har kommit överens om annan uppsägningstid.Du har lagen på din sida och behöver inte vara orolig över att din vän ska ta över din lägenhet.Lycka till!Mvh