Överlåta hyresrätt till närstående

2016-06-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vad räknas som en sambo? Jag och min pojkvän har bott ihop i snart 2 år, räknas det som att vi är sambon? Utöver det så ska man pojkvän/sambo flytta utomlands i två år, kan jag då ta över hans hyresrätt? Han står själv på kontraktet och jag är folkbokförd i samma adress. Han är villig och överlåta kontraktet till mig. Tack för svar!
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För par som är samboende (sambos) så finns det en särskild lag som reglerar detta, sambolagen (SamboL). Enligt 1 § SamboL så definieras sambo som två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll. Det finns alltså tre kriterier som måste uppfyllas:Stadigvarande bor tillsammans - en utgångspunkt är att om samborna har bott tillsammans i 6 månader så ska de anses ha uppfyllt detta kriterium. Parförhållande - förutsätter i princip sexuellt samlevnad mellan samborna. Gemensamt hushåll - avses att samborna samarbetar om vardagliga sysslor och att de har gemensam ekonomi, eller i vart fall ett sådant ekonomiskt samarbete att man kan tala om hushållsgemenskapUtifrån detta får du själv göra bedömningen om ni ska anses som sambos, eftersom ni har bott tillsammans i nästan 2 år och är folkbokförda på samma adress så har ni i vart fall uppfyllt det första kriteriet. Gällande hyresrätten så får din pojkvän enligt 12 kap. 34 § jordabalken (se här) överlåta den till en närstående som han varaktigt sammanbor med, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Här tar man hänsyn till den föreslagne hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra hyresavtalet och till hans personliga kvalifikationer. Med närstående så menas exempelvis föräldrar, barn eller syskon men även någon som bor med hyresgästen under äktenskapsliknande förhållanden - alltså samboförhållande. Dock ställs det högre krav på "varaktigt sammanbor" i jordabalken än vad det gör i sambolagen. Här måste man i princip ha bott tillsammans i 3 år för att det ska räknas som varaktigt. Kortare tid har dock godtagits i praxis. Det har gällt fall då ett sammanboende som planerats att bestå under lång tid avbrutits av någon oförutsedd händelse. Jag råder därför dig och din pojkvän att ta kontakt med din pojkväns hyresvärd och fråga om han/hon ger sitt samtycke till överlåtelsen. Om ni inte får samtycke av din pojkväns hyresvärd så kan ni överklaga beslutet till hyresnämnden, se här.Om ni behöver hjälp med en eventuell överklagan så är ni välkomna att vända er till oss, här.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Antal varningar till hyresgästen

2016-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Är det sant att hyresvärden måste skicka tre varningar innan denna kan avhysa en hyresgäst vid störningar?
Adrian Nylén |Hej!Er fråga gäller antalet varningar en hyresvärd är skyldig att lämna innan denne lagligen kan avhysa en hyresgäst. Då frågan gäller ett avtal där en bostad hyrs ut mot ersättning, blir kapitel 12 i Jordabalken tillämplig (12:1 JB).I 12:25 2 st JB framgår att hyresvärden vid störningar i boendet skall säga till hyresgästen, för att se till så störningarna omedelbart upphör. Om hyresgästen trots tillsägelsen inte bättrar sig, kan hyresrätten förverkas enligt 12:42 1 st punkt 6 JB, vilket skulle leda till avhysning.Ur Jordabalken framgår således inte någon slags minimigräns för antalet varningar som hyresvärden måste utdela innan avhysningsprocessen kan påbörjas. Det är alltså inte sant att det krävs mer än en varning för att avhysa en hyresgäst vid störningar.Hoppas detta har besvarat er fråga!

Hyresgästens rätt att säga upp tidsbestämt hyresavtal i förtid

2016-05-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr för närvarande en lägenhet utav en privatperson. Lägenheten är en del av hyresvärdens hus men jag har en separat ingång. Hyreskontraktet är skrivet på ett år och jag hyr i första hand. Personen som jag hyr utav vill endast skriva ettårskontrakt. I kontraktet har han även skrivit in att det inte är möjligt att säga upp hyreskontraktet under året. Detta har tidigare inte varit något problem då jag inte haft någon anledning att flytta. Nu är det snart dags att förlänga avtalet men den här gången vet jag inte om jag kommer att bo kvar i ett helt år till. Jag undrar därför om ett sådant hyreskontrakt, där uppsägningsmöjligheten har avtalats bort, är giltigt? Kan jag inte säga upp lägenheten om jag skriver på ett sådant avtal eller finns det någon tvingande regel?
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Vad som gäller angående uppsägningstiden vid tidsbestämda hyresavtal varierar. Om det är så att din hyresvärd hyr ut din lägenhet utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål blir lagen (2012) om uthyrning av egen bostad, även kallad för privatuthyrningslagen, tillämplig. Det krävs dessutom att din hyresrätt är den första som hyresvärden upplåter. Om hyresvärden upplåter två hyresrätter som var för sig skulle kunna falla in under privatuthyrningslagens tillämpningsområde gäller endast lagen den första av dessa upplåtelser.Enligt 3 § privatuthyrningslagen upphör ett tidsbestämt hyresavtal att gälla vid hyrestidens slut utan krav på uppsägning, det får dock sägas upp till upphörande innan denna tidpunkt. Paragrafens andra stycke stadgar att uppsägning från hyresgästen får verkan först vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. Dessa bestämmelser är tvingande i den bemärkelsen att avtalsvillkor som ger hyresgästen sämre rätt än vad lagen stadgar är ogiltiga enligt 2 § privatuthyrningslagen.Om det däremot är så att uthyrningen inte faller in under privatuthyrningslagens tillämpningsområde blir 12 kap. jordabalken tillämplig. Här ges hyresgästen en rätt att alltid kunna säga upp hyresavtalet, dock med beaktande av en uppsägningstid på tre månader enligt 12 kap. 5 § jordabalken. Även här stadgas det att avtalsvillkor som avviker från vad lagen bestämmer är utan verkan mot hyresgästen, 12 kap. 1 § femte stycket.Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Krav på möjligheter till tvätt i hyresrätt

2016-05-23 i Hyresrätt
FRÅGA |vi bor i en hyresrätt och får nu badrummet renoverat. det har funnits uttag för tvättmaskin som vi har utnyttjat. nu vid renoveringen så säger byggfirman att de uttaget måste bort för att den nya inredningen skall få plats. (badkar byts mot dusch)kan hyresvärden bara ta bort möjligheten till egen tvättmaskin utan vidare?Ordentlig och välutrustad tvättstuga finns i området.
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.I Jordabalken (1970:994) (JB) kap. 12 finns regler om hyresrättslägenheter, och dessa regler är ganska omfattande då det rör sig om ett avtalsförhållande mellan starkare och svagare part, där hyresvärden då anses vara den starkare parten.I detta fall är reglerna om lägsta godtagbara standard relevanta att titta på, och dessa regler hittar ni i JB kap 12 § 18a, se här. I sjunde stycket, första punkten finns ett avsnitt som lyder:Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås:1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den.Av detta kan alltså utläsas att hyresvärdens skyldigheter i frågan om att tillhandahålla möjligheter för hushållstvätt är att det ska finnas en anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den. Du nämner att det finns ordentlig och välutrustad tvättstuga i området, alltså verkar det som att hyresvärden i detta fall ändå uppfyller sina skyldigheter om "inom området" är inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från det. Jag skulle dock ändå alltid råda er att ta kontakt med hyresvärden direkt (och inte genom byggfirman som utför arbetena) och helt enkelt prata med denne för att se om ni kanske kan framföra era önskemål och nå någon kompromiss. Om inte detta är möjligt, alternativt om ni inte når någon lösning som ni känner att ni är nöjda med, så råder jag er att ta ytterligare kontakt med hyresgästföreningen för mer råd inom denna fråga. Som jag ser det verkar det emellertid som jag nämnt som att hyresvärden kan ta bort möjligheterna för egen tvättmaskin i lägenheten eftersom möjligheter till tvätt finns inom området vilket krävs enligt lagen för att lägenheten ska anses ha uppnått lägsta godtagbara standard.Hoppas detta gav svar på er fråga!Vänligen

Hyreshöjning

2016-05-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Är inneboende rum 12 kvm betalar nu halva hyran 3300 kr lägenhetsinnehavaren har blivit av med sitt extrajobb (passat en hund) nu har hon blivit av med jobbet och tycker jag ska betala mer i hyra pga det .Vad gäller för regler för hyreshöjningar? Kan hon kräva mer pengar från ena dagen till den andra?Hur mycket i % per gång kan hon höja finns det några regler?Lena
Elias Lundin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din hyresvärd (dvs. lägenhetsinnehavaren) har inte rätt att ensidigt höja din hyra om ni inte har avtalat om det. Om det inte står någonting i t.ex. ett skriftligt avtal med hyresvärden har värden inte rätt att höja hyran utan att du godkänner det eller tillstånd till höjning meddelas av hyresnämnden (jfr 12:54 jordabalken).Vänliga hälsningar,

Nedsättning av hyran på grund av ljudstörningar

2016-05-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en hyresrätt och hyresvärden håller på och renoverar samtliga lägenheter i huset. Det är betongväggar och det låter oerhört mycket när dem håller på pga. det. Dem har hållit på nu i ca 3 månader och det är väldigt mycket kvar så det kommer ta ett tag. Eftersom att jag studerar på universitetet pluggar jag om dagarna, och dem jobbar 8-17 eller ibland 7-17 vilket gör att jag måste sitta med hörselskydd när jag pluggar och ändå låter det högt. Kan jag begära sänkning av hyran för den period som dem ger upphov till dessa störningar?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna om hyra stadgas i jordabalkens (JB) 12 kapitel, se här. Hyresvärden har en skyldighet att tillhandahålla hyresgästen lägenheten i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen i orten om vad som anses som en fullt brukbar lägenhet, se JB 12 kap 9 §, vidare skall hyresvärden se till att lägenheten håller sig i det skicket under avtalstiden, se JB 12 kap 15 §. De störningar som du nämner i form av buller är typiskt sett sådana brister som anses utgöra men i nyttjanderätten, enligt JB 12 kap 16 § 1 stycket p. 3. Därför har du i enlighet med 12 kap 11 § 1 stycket p. 3 rätt till skälig nedsättning av hyran för en sådan typ av störning. Bestämmelsen är tillämplig även under hyrestiden och inte bara före hyrestidens början enligt ordalydelsen. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Hyresgästs förverkande.

2016-05-24 i Hyresrätt
FRÅGA |kan även hyresgästen åberopa att hyresrätten är förverkad vid försenad hyresbetalning?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Det finns flera grunder för hyresvärdens rätt till att förverka en hyresgästs hyresrätt, och en sådan är just sena hyresinbetalningar. Om hyresrätten förverkas och hyresgästen flyttar ut, finns inga fler hyror att betala från punkten då hyresrätten förverkades.Jag tolkar din fråga som att hyresgästen hävdar att hyresrätten är förverkad och att denne därför inte tänker betala hyror. Om det är så att hyrorna hänför sig från tiden innan förverkandet så är det inte en grund som är möjlig att hävda; hyrorna ska betalas ändå. Om det rör sig om tiden efter förverkandet skulle det kunna vara ett rimligt åberopande, men det beror på samtliga omständigheter.Jag hoppas att jag besvarade din fråga och jag önskar dig en trevlig dag.Mvh,

Brister i lägenhet på tillträdesdagen

2016-05-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min kille har skrivit på ett hyresavtal där det står lägenheten har balkong och det Visar sig sedan efter inflyttning att den inte har det. Vi kollade inte lägenheten innan inflyttning då dem inte kunde erbjuda visning när vi kunde. Vi kan inte göra mycket nu då vi sagt upp våra förra lägenheter. Vad kan man göra och begära i ett sådant läge? Kan man kräva skadestånd eller någon månads fri hyra?
Carl-Johan Lindman |Hej och stort tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Enligt jordabalken12:9 (JB) så skall lägenheten motsvara det skick som avtalet beskriver. Om avtalet då anger att balkong ingår i lägenheten men att balkong inte finns på tillträdesdagen så rör det sig om en så kallad brist i lägenheten. I detta fall kan JB 12:11 göras gällande. I denna paragraf finns särskilda möjligheter för er att tillgå så att ni kan möta problemet. Utifrån er situation så skulle jag se till punkt 3 i JB 12:11. Punkt 3 innebär att så länge lägenheten är i bristfälligt skick (i ert fall avsaknad av balkong) så har ni rätt till skälig nedsättning av hyran. Jordabalken ger även möjlighet att kräva ersättning för eventuell skada ni har lidit i och med bristen enligt punkt 4 men det kräver att ni kan påvisa att ni faktiskt har lidit skada på grund av bristen. Punkt 4 är mer lämpad vid situationer såsom där bristen är en vattenläcka eller liknande. Enligt punkt 5 så har ni dock möjlighet att förelägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Ett sådant förfarande är mer lämpligt om ni föredrar balkong med avtalad hyra framför nedsatt hyra i framtiden. För ett sådant föreläggande ska meddelas krävs det en ansökan från er till hyresnämnden som i sin tur hör av sig till er hyresvärd.Svaret ovan är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, om ni behöver vidare rådgivning för att skriva ett brev till er hyresvärd så rekommenderar jag att ni kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning