Vad har man för rättigheter som hyresgäst till en lokal?

2017-11-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Så här ligger det till. Företaget har hyrt del i lokal sen 2011 kontraktet löpte ut 2014-09-30 vi är fortfarande kvar i lokalen och betalar våran hyra. Nu är det så här att företaget som besitter förstahandskontraktet har sålt bolaget till ett annat bolag. Nu vill det nya bolaget ha alla ytor,vi ska bort säger dom.Frågan är då vad har vi förrättigheter.
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag uppfattar det som att ditt företag har hyrt en lokal av ett annat företag som har ett förstahandskontrakt i fastigheten. Ni har alltså ett andrahandskontrakt. Hyreskontraktet gällde från 2011 och löpte ut den 30 september 2014. Detta var alltså då ett tidsbegränsat hyresavtal som har fortsatt att löpa på obestämd tid. Det som nu händer är att det företag som besitter första handskontraktet nu har sålt vidare sitt bolag till ett annat som vill kunna nyttja hela förstahandskontraktet. Frågan är då om det här bolaget på något sätt kan avhysa er ifrån fastigheten? Det juridiska skyddet man har som hyresgäst kallas för besittningsskydd vilket regleras i 12 kap JB. Vad är ett besittningsskydd? Det indirekta besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal. Besittningsrätt är alltså ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätt är alltså en rätt att få vara kvar i lokal. Detta kan naturligtvis se olika ut beroende på hur de enskilda förhållandena ser ut. Besittningsskydd som andrahandsgäst En andrahandshyresgäst har till en början i regel ett svagt besittningsskydd. Dock enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd, vilket det dock har i det här fallet (se 12 kap 45 § JB). Ni som andrahandsgäster har därför fått ett besittningsskydd och kan inte bli uppsagda från lokalen hur som helst. Det spelar ingen roll hur länge ni som hyresgäster har haft lokalen och att ni har fått besittningsskydd – ni som hyresgäster har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand. Men här verkar det som att förstahandskontraktet har gått över till ett annan bolag istället. Det innebär tyvärr att ni måste flytta ut ur lokalen. Behöver ni flytta på er på en gång? Här har hyresavtalet från början löpt på en bestämd tid, men enligt 12 kap 3 § JB övergår ett tidsbestämt hyresavtal till ett obestämd i det fall där hyresgästen sitter kvar efter avtalstidens utgång. Det innebär att ni är skyddade av en uppsägningstid. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid:"om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske"De i 12 kap. 4 § JB angivna uppsägningstiderna är nämligen beroende av om avtalet löper tillsvidare eller på bestämd tid samt om objektet är en bostadslägenhet eller en lokal. Här är det en lokal, samt avtalet har övergått till obestämd tid. Enligt femte punkten (5 p) så ska hyresvärden säga ifrån nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. SammanfattningsvisPå grund av att ert avtal har övergått till obestämd tid, samt att ni har fått ett besittningsskydd, gör det att ni får vara kvar i lokalen i 9 månader till räknat från början av nästa månad om hyresvärden (som är den som har förstahandskontraktet) säger upp avtalet innan denna månades utgång. Ni har alltså nio månader på er att hitta en ny lokal. Dock om ni kommer överens om något annat eller en kortare uppsägningstid så är det såklart möjligt. Tex om ni skulle hitta en ny lokal efter tre månader kan ni avtala om att hyresavtalet kan sägas upp under förutsättningar att ni har hittat en ny lokal. På så sätt slipper ni betala två hyror. Se dock till att vara ute ur lokalen efter 9 månader annars kommer hyresnämnden att bli inblandad och i värsta fall kronofogden om hyresvärden skulle ansöka om avhysning. Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Kan hyresvärden tvinga mig att flytta?

2017-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Kan ett barn över 18 år gammalt, som bor med hos förälder i en hyresrätt, tvingas flytta av hyresvärd?
Marie Gergy |Hej!Jag har uppfattat din fråga som att du har en förälder som bor i en hyresrätt. Du bor tillsammans med din förälder trots att du är över 18 år. Att man blir 18 år innebär inte automatiskt att man måste flytta ut från sina föräldrars hem. En hyresvärd kan inte tvinga dig att flytta ut från lägenheten bara för att du är över 18 år. Du har ju rätt att bo hos din förälder så länge din förälder tillåter dig att bo där. För att en hyresvärd ska kunna tvinga någon att flytta så krävs det att hyresgästen gör något allvarligt fel som står i strid med hyresvärdens policy. Det kan vara exempelvis om hyresgästen stör sina grannar, bråkar, använder våld, förstör saker i hyresvärdens byggnad m.m.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Rätt till ersättning pga slitage i nybygge?

2017-11-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår familj var på visning av ny hyreslägenhet i våras o visningsobjektet visades upp där hyresvärd förklarade att de hade en ytterligare en ny lägenhet som vatr bättre då det inte var visningsobjekt .När vi sedan flyttade in i den "nya" lägenheten som var färdigbyygd 6mån tidigare , visade sig att det bott någon i denna under 2-3 mån och rejäla anmärkningar av väggar, dörrar och golv som följd, såg ut som de bott där i 2 år ,vilket var omöjligt rejält slitage.Har vi rätt till ersättning då det är uppenbart hur hyresvärd ljugit om den nya hyresrätten?
Samuel Karlsson |Hej och grattis till inflyttningen!Ja, ni kan ha rätt till ersättning för detta.På tillträdesdagen ska hyresvärden hålla lägenheten i det skick som är utlovat (9 § hyreslagen). Om lägenheten inte är i detta skick har ni rätt att åtgärda felen på hyresvärdens bekostnad samt nedsättning av hyran under den tid lägenheten inte är i avtalat skick (11 §). I ert fall lär nedsättning av hyran inte vara aktuell eftersom den antagligen hade varit densamma med slitaget inräknat. Möjligtvis kan någon mindre summa täknas. Att åtgärda felet kanske inte känns jättelockande för varken er eller hyresvärden.Det är därför värt att tänka på att ni har frihet att avtala om vad som helst. Ni har lagstadgad rätt att kräva att de bekostar åtgärdande av felet men det kanske är mer rimligt att ni bara kompenseras med någon summa som ni tycker är rimlig.Om ni inte kan enas om någon ersättning och ni anser er ha rätt till detta kan ni höra av er till Hyresnämnden i ert län, som kan pröva denna tvist.Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Uppsägningsgrunder för hyresvärd

2017-10-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan en hyresvärd komma och anklaga först en hyresgäst och kalla henne för sjuk i huvudet och håna med sin kärring och slänga ut hyresgästen direkt om inte ursäkt kommer från hyresgästen. Sen några dagar efter komma och säga att läs lappen och skriv på uppsägning av kontrakt?
Frida Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utifrån omständigheterna i frågan så tolkar jag det som att du undrar huruvida hyresvärden har rätt att säga upp dig som hyresgäst.Jag utgår från att detta gäller en bostadslägenhet.Det föreligger givetvis ingen rättighet för din hyresvärd att uttrycka sig så som hen gjort och det går inte att grundlöst säga upp ert hyreskontrakt. Då omständigheterna i frågan är snäva och då jag inte vet mycket om ert hyresförhållande eller ert avtal, presenterar jag nedan de allmänna grunderna som gör att ett hyreskontrakt på en bostad kan sägas upp av hyresvärden: Om hyresgästen dröjer med att betala hyran i mer än en vecka efter dagen den förfaller till betalningOm hyresgästen exempelvis överlåter hyresrätten eller hyr ut den i andra hand, utan samtycke eller tillstånd, och att hyresgästen efter tillsägelse inte rättar sig.Om lägenheten används för annat ändamål eller om hyresgästen har utomstående personer boende i lägenheten. Samt att hyresgästen inte efter tillsägelse rättar sig. Om hyresgästen är vårdslös och orsakar att ohyra förekommer i lägenheten, eller att ohyra sprids i fastigheten på grund av att hyresgästen inte underrättar om detta.Om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen utsätter andra personer, boende i omgivningen, för exempelvis störningar, och att hyresgästen inte rättar sig efter tillsägelse. Om hyresgästen vägrar tillträde till lägenheten för hyresvärden när det föreligger rätt till det, exempelvis vid förbättringsarbete av lägenheten. Om hyresgästen inte uppfyller avtalade eller lagenliga skyldigheter, där det är av betydelse för hyresvärden. Om det förekommer form av brottslig verksamhet i lägenheten. Detta regleras i jordabalken, 12 kap. 42 §. Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad ska jag göra för att få ersättning av en hyresgäst som orsakat skada och vägrar lämna tillbaka nyckeln?

2017-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har under några år hyrt ut ett rum i mitt hus. Nu när hyresgästen ska flytta trilskas hon med att ersätta möbler hon haft sönder, trots att de var nyinköpta när hon flyttade in. Hon har dessutom målat garderobsdörrar helt felaktigt, så det krävs ett stort arbete för att återställa dessa. Hon vill inte stå för kostnaderna. Hon har heller inte lämnat nyckeln trots att kontraktet löpt ut. Saker återstår också att åtgärda i rummet som att laga och sätta fast lådor i garderoben. Hur kan jag begära ersättning?
Marcus Bäckström |InledningHej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska komplettera eller förtydliga något är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Svaret är för läsvänlighetens skull uppdelat på ett antal rubriker. Längst ned återfinner du min konkreta rekommendation till dig.Vilken lag är tillämplig och vad säger den?I hyresförhållanden är 12 kap. jordabalken tillämplig lagstiftning (vilken i folkmun ofta kallas för "hyreslagen"). De lagrumshänvisningar som förekommer under denna rubrik avser detta kapitel. Ordet "lägenhet" likställs med "rum" i hyreslagens mening.I 24 § återfinns den s.k. "vårdplikten", som innebär att hyresgästen ska visa lägenheten och inredningen allmän omsorg. Om hyresgästen, till följd av vårdslöshet, orsakar skada är hen enligt samma paragraf skyldig att ersätta skadan. Ersättningsskyldighet föreligger alltså inte per automatik bara för att något gått sönder, utan det krävs att hyresvärden kan bevisa att skadan hängt samman med ett vårdslöst beteende från hyresgästens sida. Normalt slitage ger naturligtvis inte upphov till skadeståndsskyldighet.Vidare har hyresgästen enligt 24 a § rätt att t.ex. måla om och tapetsera utan att be hyresvärden om lov. Visar det sig i efterhand att åtgärden fått en negativ inverkan på lägenhetens "bruksvärde" är dock hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden för värdeminskningen. I normalfallet ska ersättningens storlek motsvara kostnaden för att återställa lägenheten till ursprungligt skick.Är det olagligt att inte lämna tillbaka en nyckel?Att inte återlämna en nyckel efter att hyreskontraktet löpt ut borde betraktas som "olovligt förfogande" enligt 10 kap. 4 § brottsbalken. Om hyresvärden i en sådan situation beslutar att bekosta installation av ett nytt lås är hyresgästen skadeståndsskyldig för den utgiften enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen.Vilka rättsliga åtgärder kan du vidta och vad är värt att tänka på kring detta?I ett läge där det inte går att nå en överenskommelse återstår endast vända sig till antingen kronofogden (genom en ansökan om betalningsföreläggande) eller tingsrätten (genom en stämningsansökan). Kronofogden har dock inte rätt att avgöra vem som har rätt i en tvist och överlämnar sådana ärenden, om den som ansökt gett sitt samtycke, till tingsrätten. Därför kan det vara smidigare att, om man vet att motparten ändå inte kommer att betala frivilligt, gå direkt till tingsrätten.En handläggning vid tingsrätten börjar med att den som vill ha betalt (kallad "käranden") skickar in en stämningsansökan. Ansökningsavgiften i mindre mål, där den begärda ersättningen är lägre än 22 400 kr, uppgår till 900 kr. För ersättningsanspråk som är högre än så är ansökningsavgiften 2800 kr.När stämningsansökan väl skickats in ansvarar tingsrätten för att, som det heter, utfärda stämning gentemot den som betalningsanspråket riktar sig mot (kallad "svaranden"). När detta är gjort ska det sättas ut en tid för muntlig förhandling, då parterna träffas och inför domaren presenterar sina respektive versioner av vad som har inträffat. Om käranden lyckas bevisa att det föreligger en skadeståndsskyldighet meddelas en dom där svaranden förpliktas att betala skadestånd. Domen kan, om svaranden fortfarande inte vill betala, skickas till kronofogden, som sedan utmäter dennes tillgångar.Gällande rättegångskostnader, som kan vara en mycket betydelsefull aspekt att väga in, ansvarar den som förlorar för att ersätta motpartens kostnader. I mål som handlar om mindre än 22 400 kr är rättegångskostnadsansvaret kraftigt begränsat. Vid högre belopp finns ingen begränsning (man är helt enkelt tvungen att, inom rimliga gränser, betala för de kostnader som motparten har haft). Det är därför viktigt att, innan man drar igång en rättsprocess, noga analysera utsikterna att vinna.Min rekommendation till digDet bästa är alltid att försöka lösa konflikter i samförstånd, även om det innebär att man inte får precis som man vill. Rättsprocesser är energi-, kostnads- och tidskrävande och utfallet svårt att förutspå. Om det absolut inte går att komma överens tycker jag att du ska berätta för hyresgästen vilka konkreta åtgärder du överväger att vidta (d.v.s. polisanmäla för olovligt förfogande och skicka in en stämningsansökan till tingsrätten).Hjälper inte det heller tycker jag att du, efter att ha presenterat ditt bevismaterial för en person med juridiska kunskaper, ska göra slag i saken och gå till domstol. Du kan få hjälp av min duktiga och färdigutbildade kollegor här på Lawline, eller höra av dig till mig för fortsatt dialog.Med vänlig hälsning,

Vad gäller när juridiska personer köper bostäder i syfte att hyra ut dem?

2017-11-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Hur ser rättsreglerna ut om en juridisk person avser att köpa bostäder (bostadsrätter, ägarlägenheter eller villor) för att vidare hyra ut dem?
Marcus Bäckström |InledningHej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ur något avseende ska du utveckla mitt svar är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Vad gäller för villor och ägarlägenheter?För att få hyra ut villor och ägarlägenheter, som ägs av en juridiska personen, behövs inget tillstånd. Det enda hyresvärden, d.v.s. den juridiska personen, behöver rätta sig efter är bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (som vanligtvis kallas för "hyreslagen"). Centrala bestämmelser där rör bl.a. uppsägningtider, besittningsskydd och vad som utgör en skälig hyresnivå.Vad gäller för bostadsrätter?För att andrahandsuthyrning av bostadsrätter ska vara tillåtet krävs det att bostadsrättsföreningens styrelse lämnar tillstånd (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar att lämna samtycke kan en ansökan istället göras till hyresnämnden (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs att bostadsrättshavaren (alltså den juridiska personen) kan presentera ett "skäl" till att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden har tidigare konstaterat att enbart viljan att tillgodogöra sig hyra inte utgör ett giltigt skäl. Typexempel på vad som är giltiga skäl är studier/jobb på annan ort eller inledande av samboskap.Även på ett tidigare stadium kan det uppstå problem för en juridisk person som köpt en bostadsrätt. Detta eftersom styrelsen, utan något särskilt skäl, kan vägra juridiska personer medlemskap i föreningen (2 kap. 4 § bostadsrättslagen).Mot den bakgrunden kan konstateras att det är förenat med betydande risker att som juridisk person köpa en bostadsrätt, framförallt om det enda syftet är att hyra ut den. I värsta fall nekas den juridiska personen medlemskap och tvingas att sälja bostadsrätten, eventuellt med förlust.RekommendationOm du överväger att, genom ett aktiebolag eller liknande, köpa en bostad för vidareuthyrning rekommenderar jag att det blir antingen en villa eller en ägarlägenhet. Det finns dock väldigt få ägarlägenheter i Sverige, så en villa är nog ett mer realistiskt alternativ. Det kan givetvis funka bra med en bostadsrätt också men det är viktigt att vara medveten om att en sådan affär, som framgått ovan, kan ge upphov till komplikationer.Med vänlig hälsning,

Kan man klaga på ljudnivå anonymt?

2017-11-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Klagomål från föreningen vid ett tillfälle om hög musik och fest 04.00, samt att grannen skulle ha klagat direkt vid tillfället till mig. Detta är ej sant, ingen har knackat på eller knackat i väggen och vi pratar om musik på normalnivå , men eftersom det var 04.00. Har frågat styrelsen var klagomålet kommer ifrån men de vägrar uppge varifrån klagomålet kommer. Kan man verkligen klaga anonymt och påstå saker utan ayy jag kan försvara mig eller veta varifrån det kommer.
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Det är varje hyresgästs ansvar att ta hänsyn till grannar vad avser ljudnivå och övriga störningar (25 § hyreslagen). Om det förekommer störningar ska hyresvärden säga till hyresgästen att upphöra med störningarna (25 § andra stycket). De har rätt att ta emot anonyma tips. De måste dock kunna visa att dessa tips stämmer om de vill vräka dig eller liknande (42 §). Du har rätt att bestrida tipsen, oftast bör det röra sig om klagomål från flera grannar oberoende om något ska kunna ske. Men ja, det är alltså tillåtet att klaga anonymt.Vänliga hälsningar,

Hyresrätt dåligt skick

2017-10-31 i Hyresrätt
FRÅGA |hej!Jag var tvungen att bo i en renoveringslägenhet och där bodde jag ungefär 9 månader och under denna tid var livsförhållandet mycket dåligt, det var väldigt kallt på vintern, isoleringen var också väldigt dålig och den ledde till att jag blev sjuk hela tiden , jag har aldrig varit sjuk på det här sättet, jag var tvungen att åka till vårdcentral eller till akutmottagning minst en gång per vecka pga förkylning , influensa och astma , min man och mitt barn var också väldigt sjuka och vi kunde inte göra nånting eftersom våga hyresvärd inte göra nånting och vi var rädda att vi hamnar på gatan .Jag fick en hård kall astma och enligt doktorn hade jag riskerat min hälsa , han förklarade till mig att det är kylan är den största orsaken till det , jag berättade också att vi bor i en dålig lägenhet och där är livet är outhärdligt. Han sa att det går inte att leva i denna lägenheten längre och det var bättre att hitta en annan bostad.Jag kollade nyligen på min journal och jag var chockad av de antal gånger jag varit på sjukhuset under de tre sista månader .Min fråga gäller att jag vill kräva en skadestånd / ersättning mot min ex hyresvärd, hur gör man då ?
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En hyresvärd är skyldig att hålla lägenheten "i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet" (Jordabalken 12:9, 12:14), såvida inte tidigare har avtalats om att lägenheten är i sämre skick. Har du vänt dig till hyresvärden och påtalat felen (bristande isolering)? Bristerna kan medföra att du antingen har rätt till nedsättning av hyran då lägenheten är i bristfälligt skick, och rätt till skälig kostnadsersättning föreligger. I annat fall har du möjlighet att få rätt till skadestånd genom den skada du lider. I sådant fall förutsätter detta att du kan styrka att du lidit skada och att denna skada orsakats av hyresvärdens försumlighet. Andra alternativ kan vara att du har rätt till uppsägning i förtid (om hyresvärden ej åtgärdar problemet) eller s.k. åtgärdsföreläggande, innebärande att du kräver att hyresvärden reparerar skadan. Jag skulle rekommendera dig att kontakta din lokala hyresnämnd där du bor, eftersom dessa medlar mellan hyresvärdar och hyresgäster och se om de kan hjälpa dig.Hoppas att du fick svar på din fråga!