En hyresvärds skyldigheter enligt 12:e kap jordabalken

2016-08-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad har hyresvärden för skyldigheter?
Hanna Gustafsson |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens skyldigheter enligt lag finns stadgade i 12 kapitlet i jordabalken. Detta kapitel är långt och kallas ibland för hyreslagen då det reglerar vad som gäller för hyresrätter. För att se alla bestämmelser gällande vad en hyresvärd har för skyldigheter så är ett tips att kolla där. Några exempel på vad en hyresvärd har för skyldigheter enligt detta kapitel är att hyresvärden ska se till så att lägenheten som hyrs ut är i ett sådant skick att lägenheten anses fullt brukbar för ändamålet enligt den allmänna uppfattningen på orten, se https://lagen.nu/1970:994#K12P9S1. Hyresvärden ska alltså se till att lägenheten är i ett bra skick när en hyresgäst flyttar in. En annan skyldighet som hyresvärden har är att avhjälpa mindre skador som uppkommer på och i lägenheten innan en hyresgäst flyttar in, se https://lagen.nu/1970:994#K12P11S1. Detta gäller även skador som uppkommer under hyrestiden och som inte skapats av hyresgästen. När en hyresgäst bor i lägenheten har hyresvärden även skyldigheter. Hyresvärden ska se till att lägenheten är i ett brukbart skick. Hyresvärden ska även tapetsera/måla, reparera andra skador och fixa annat som kan uppkomma på grund av användning av lägenheten och lägenhetens ålder. Detta gäller även för utrymmen som är gemensamma för flera hyresgäster, se https://lagen.nu/1970:994#K12P15S1. Om du vill läsa mer om hyresvärdens skydligheter så är som sagt ett tips att kolla i lagen och då i jordabalkens 12:e kapitel. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Har särbo rätt att överta hyresavtal?

2016-08-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Har den överlevande partnern tillgång tillen hyresrätt om det är hyreskontraktsinnehavaren som dör i ett särboförhållande ?
Alina Borgsén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Inte utan hyresvärdens tillåtelse, jordabalken 12 kap 32-34§§ https://lagen.nu/1970:994, sistnämnda paragraf läses motsatsvis.Med vänlig hälsning,

Betala för en överlåtelse av hyreskontrakt?

2016-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! jag och min ex-flickvän bor nu i en hyresrätt som vi båda bott i i lite över ett år. Jag står på både kontraktet och står ensam skriven på adressen. Hon är ej inskriven i kontraktet och står folkbokförd på en annan adress. Vi har försökt byta lägenheten utan resultat och funderar nu på om det är möjligt om hon "köper ut" mig ur kontraktet mot att jag överlåter det till henne. Enligt hyresvärden är överlåtelse av kontrakt okej till sambo, men vi räknas väll ej som sambos trots att vi bott tillsammans i mer än 3 år? dock skrivna på separata adresser det senaste året. Om hon folkbokför sig till min lägenhet, hur länge krävs de att vi bor ihop innan vi räknas som sambos? och är det ens lagligt att överlåta kontraktet till henne mot att hon betalar mig?Mvh
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 1§ sambolagen är sambor två personer som stadigvarande bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll. Detta uppfyller ni inte eftersom ni inte är i ett parförhållande, det spelar ingen roll om hon folkbokför sig på adressen, enligt lagens definition. Det är förbjudet att sälja hyreskontrakt och 12 kap. 65 § jordabalken (JB) säger att den som uppsåtligten uppställer villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet ska dömas till böter eller fängelse i högst sex månader men att det i ringa fall inte ska dömas till straff. Om brottet är grovt kan fängelse upp till två år utdömas. Villkor om ersättning för överlåtelse av hyresrätt är ogiltigt och du kan bli tvungen att beta tillbaka vad du tagit emot. Det är således inte lagligt att överlåta kontraktet till henne mot att hon betalar dig.Vänliga hälsningar,

Hyresnedsättning vid skadat badrum

2016-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |En fuktskada uppstod i badrummet. detta skulle åtgärdas ganska fort, men pga snålhet fick man göra om o riva ut hela badrummet, detta har nu pågått i 5 veckor och jag betalar fortfarande full hyra. är det rimligt, jag har varit utan dusch i 5 veckor o utan toalett i en vecka och det är ännu inte klart.
Matilda Crone |Hej och tack för din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). Genom 12:11 p 3 JB tillsammans med 12:16 JB framgår det att om lägenheten skadas under hyrestiden eller om andra hinder/men uppstår i nyttjanderätten (rätten att använda lägenheten), utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, så har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Graden av nedsättning beror på bristens karaktär och omfattning. Rekommendationer för hur stor nedsättningen ska vara brukar anges i procent. När ett badrum är helt obrukbart, dvs då inte toaletten heller kan användas, anses ca 40 % vara en skälig nedsättning av hyras för den tid då badrummet inte kunnat använts. Om en separat toa finns anses ca 15 % vara skäligt. Detta är dock riktlinjer och avvikelser kan vara rimliga i det enskilda fallet.Sammanfattningsvis kan man dock konstatera att du inte ska betala full hyra om skadan eller hindret inte beror på dig som hyresgäst. Vänligen,

Upprustningsplikt hyresvärd?

2016-08-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en lägenhet i ett hyreshus som är byggt på 40-talet. Både lägenheten och huset i sig är väldigt slitet. I badrummet har taket bruna fläckar och sträck som ser ut som vattenskador, toalettens vattentank är söndrig och det luktar dåligt ur avloppen. Kökets skåp vittrar sönder och det saknas fläkt så allt stekfett sprids i rummet och lägger sig som en hinna på allt. Lägenheten har många skavanker som jag har påpekat men får bara små billiga nödlösningar. Det värsta är dock husets skick; källaren luktar starkt av mögel, sprickor och utbuktningar i väggarna, extremt smutsigt med damm och spindlar/spindelnät överallt, gamla rostiga för som är lagade med nån sorts väv. I tvättstugan finns inget torkskåp och torktumlaren är ständigt ur funktion, rör i taket som hänger fast med endast band. Mkt smutsigt. Vidrigt. Ute på gården är allt vildvuxet, trädgårdsmöblerna ruttna, och vad som är skrämmande är att balkongernas undersidor vittrar sönder (stora vassa block av cement lr liknande faller ofta ner från dem). Vad om någon får sånt i huvudet? Inget händer/görs och hyresvärden tycks helt negligera förfallet. Vad kan jag göra och är detta jag beskrivit ovan verkligen ok eller kanske olagligt?
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När det kommer till bostadslägenheter är hyresvärden skyldig att hålla lägenheten "i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Dock får avtal träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick. Fråga blir då alltså hur lägenheten såg ut vid inflytt? Accepterade du vid inflytt ett sämre skick än "den allmänna uppfattningen" i ert avtal? I sådant fall är det detta som gäller. Och är den brukbar för sitt ändamål? Lagen skiljer mellan vad som är brukbart - exv. kan man laga mat trots ett dåligt fläktsystem? Om ni inte har avtalat om ett sämre skick ska hyresvärden "ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk". Dock skiljer det sig mellan problem som är rent "farliga". Om inte denna bostadslägenheten har denna lägst godtagbara standard, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta den åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard. Lägst godtagbara standard innebär ex: kontinuerlig uppvärmning, att huset ej har briser i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet etc. Rekommendabelt är att läsa vidare på hyresnämndens sida (http://www.hyresnamnden.se/sa-gar-det-till/arenden-i-hyresnamnden/ och vända dig till dem. Läs gärna vidare under "godtagbar standard" i Jordabalken 12:18a https://lagen.nu/1970:994(Jordabalken 12:9; 12:15; 12:16, 12:18, se länk ovan)

Deponering till Länsstyrelsen vid hyrestvist

2016-08-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag som hyresgäst av lokal låsa hyran till min hyresvärd på ett speciellt konto? som visar att jag betalt hyran men inte tillkommer hyresvärden innan tvist löst sig? I detta fall gäller långvarig ombyggnad i fastigheten som påverkar min utövning av arbete och hyresvärd vägrar göra nedskärning i hyran eller kompensera på annat sätt
Linda Critchley |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap.11 § 1 st. 3-4 p. jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P11S1) framgår att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Anser hyresgästen att han har rätt till nedsättning av hyran får han deponera beloppet hos länsstyrelsen, 12 kap. 21 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P21S1). Hyresvärden kan då inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet ej betalats till honom, 12 kap. 21 § 3 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P21S3).Det är således länsstyrelsen du ska kontakta i ditt fall. När du deponerar beloppet hos länsstyrelsen skall du lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet, 12 kap. 21 § 2 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P21S2).Med vänlig hälsning,

Kvarglömd egendom

2016-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en tidigare inneboende som inte hämtar sin kvarglömd egendom. När tillfaller den mig? Skriftlig påminnelse har jag lämnats. Fanns inget avtal då hen bodde här.hem även obetald hyra som jag ej får trots flera påminnelser. Vad kan jag göra?
Martin Persson |Enligt 12 kapitlet 27 § 2 stycket i jordabalken tillfaller sådan kvarglömd egendom dig som hyresvärd tre månader efter anmodan tillkommit hyresgästen, alternativt som senast sex månader efter hyresgästen lämnade lägenheten.Vänligen,

Skälig hyreshöjning?

2016-07-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!När vi skrev kontrakt med vår hyresvärd står det i kontraktet att hyran är 5000 kr och att hyran kommer att höjas 500kr/ månad en gång i halvåret tills hyra når 6500kr, då kommer den inte att höjas på ett tag. Vi har ju skrivit på kontraktet, men man blir efterklok... Får en hyresvärd skriva ett sådant kontrakt? Kan vi motsäga oss det trots att det har gått 2 år?Mvh,
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det vanligaste brukar vara att hyran höjs en gång per år, men ibland med andra tidsmellanrum. Hyreshöjningen ska vara ”skälig”.Eftersom du har godkänt hyreskontraktet är det svårt för mig att avgöra om skulle kunna få någon hyresreduktion retroaktivt. Det du kan göra är att kontakta Hyresgästföreningen för att ta reda på om höjningen är skälig och vad som i ett sådant fall skulle kunna tala för en hyresökning på totalt 1500 kronor. Hyresvärden kan inte höja hyran hur mycket som helst. I detta fall har ni skrivit ett kontakt och kommit överens om hyreshöjningen. Enligt 12 kap. 54 § jordabalken (JB) ska hyresvärden skriftligen meddela dig om hon/han vill att hyresvillkoren ska ändras. Om man inte kommer överens ska hyresnämnden kontaktas. Du kan då göra en ansökan om ändring av villkoren. Det är alltså upp till hyresnämnden att komma fram till om den hyra som föreslagits, eller som du faktiskt har, är skälig. Vid en skälighetsbedömning görs bland annat en jämförelse med andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet anses vara likvärdiga. Detta kan du läsa om i 12 kap. 55 § JB. Anledningen till att denna bestämmelse finns är för att skydda hyresgäster mot hyreshöjningar som är oskäliga.Lycka till! Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning