Skyldighet att betala hyra när hyresvärd brister i underhållningsplikt

2014-12-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Ska jag behöva betala hyra för att vistas i vitmögel & mögel & svartmögel & fukt? Ena Väggen har vit mossa Ramar vid toalett har runda 1cm ca svampliknade fläckar, väggarna i pannrummet är grå/gröna/beige/gula aktiga! Skickat bilder till den ansvarige för hus men han verkar inte bry sig för 5 öre!
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Enligt 12 kap 15 § jordabalken är hyresvärden skyldig att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Enligt 12 kap 15 § 2 st skall hyresvärden under uthyrningstiden ombesörja sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. De fel du åberopat bör falla inom detta då de beror på att hyresvärden inte fullgjort sin underhållsskyldighet. Därmed blir 12 kap 10-12 §§ tillämplig på situationen (detta följer av 12 kap 16 § p.2). Om lägenheten inte är i det skick som hyresgästen har rätt att kräva kan hyresgästen enligt 11 §:1.Avhjälpa bristerna på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden inte efter tillsägelse åtgärdar bristerna så snart det kan ske. 2.Om bristerna inte kan åtgärdas utan dröjsmål eller om hyresvärden efter tillsägelse inte åtgärdar bristerna så snart det kan ske har hyresgästen rätt att säga upp avtalet. När bristerna väl blivit avhjälpta får dock inte hyresavtalet sägas upp på denna grund. 3.För den tiden lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. 4.Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om inte hyresvärden visar att bristerna inte beror på hans försummelse. 5.Hyresvärden kan förläggas att åtgärda bristerna (mer om detta se nedan)Först och främst kan alltså du som hyresgäst åtgärda problemen själv på hyresvärdens bekostnad. Om inte detta är möjligt enligt vad som skrevs ovan i p.2 har du rätt att säga upp hyresavtalet. Oavsett vad du väljer att göra så har du rätt till nedsättning av hyran för hela den period lägenheten är i bristfälligt skick. Dessutom har du rätt till ersättning för eventuella skador som sker med följd av felen i lägenheten om hyresvärden inte kan visa att felen inte beror på hans försummelse. Slutligen, som en sista utväg kan du som hyresgäst ansöka om ett åtgärdsföreläggande. Detta meddelas av hyresnämnden som förelägger hyresvärden att avhjälpa bristerna. Föreläggandet får förenas med vite (ett belopp som part kan åläggas att betala om denne inte följer en myndighets beslut). I föreläggandet skall det bestämmas en viss tid inom vilken bristerna skall ha åtgärdats. Detta framgår av 16 § 2 st. jordabalken.Hoppas du är nöjd med ditt svar. Om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Borgensförbindelse och skador på hyresrätt

2014-12-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag borgade såsom för egen skuld för min mammas hyresrätt 2003. Hon har skött sina hyror. Nu är hon avliden, kan hyresvärlden hävda att jag ska stå för renovering av hennes lägenhet på grund av att hon rökt inne? Kan borgensåtagandet anses vara preskriberat?
Thommy Södergård Åkesson |Hej och tack för din fråga!Det beror - som det ofta gör - lite på situationen. Ditt borgensåtagande är ju en form av avtal mellan dig och borgenären (här hyresvärden), och det beror alltså på vad ni avtalade vad som omfattas. Kanske har du bara gått i borgen för hyresbetalningarna? I så fall kan du inte krävas för skada som har uppstått i lägenheten. Om borgensavtalet däremot innefattade alla typer av skulder som kunde uppstå på grund av att din mamma bodde i hyresrätten kan du förmodligen krävas på renoveringskostnaderna. Möjligt är ju exempelvis att borgensavtalet innebar att du gick i borgen för alla skyldigheter som uppstår till följd av hyresavtalet.Det framgår förmodligen i hyresavtalet om hyresgästen skall stå för denna typ av skador eller inte, men troligt är att hyresgästen skall det. Grundregeln, om inget annat har avtalats, är enligt 9 och 15 §§ Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) att hyresgästen skall hålla lägenheten i "normalt skick", vilket måste innebära att röklukt och dylikt avlägsnas. Det är inte sannolikt att hyresavtalet befriar hyresgästen från sådan skyldighet.När det gäller preskriptionen, inträder preskription som huvudregel tio år efter att fordringen uppstod så länge borgenären inte exempelvis har försökt kräva in skulden. Fordringen uppstod ju här när "skadan" uppstod; borgensavtalet i sig är däremot något som inte i sig preskriberas.Sammanfattningsvis blev, om inget annat stod i hyresavtalet, din mamma skyldig att betala för renovering till följd av röklukten. Om du nu kan bli krävd på pengarna beror på vad din borgensförbindelse omfattade; förhoppningsvis finns det ett skriftligt avtal med den. Om det exempelvis innebär att du går i borgen för "alla skyldigheter som uppstår till följd av hyresavtalet" omfattas kostnaden. Om det däremot exempelvis har avtalats att du "går i borgen för samtliga hyresbetalningar", kan du inte krävas på några pengar.Lycka till, och hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Vem kan teckan hyresavtal?

2014-12-15 i Hyresrätt
FRÅGA |hej! jag vill hyra en lägenhet men jag vet inte vad krävs för att skriva ett kontrakt, också om jag inte kan betala hyran i tiden i en månad hur ser hyresvärden på det?
Björn Sundin |Hej och tack för dina frågorFör att ingå ett hyresavtal krävs för det första att du har rättslig handlingsförmåga vilket betyder att du själv kan sluta avtal. Rättslig handlingsförmåga har de flesta vuxna (över 18 år) men vissa har en begränsad rättshandlingsförmåga exempelvis om de har en psykisk sjukdom, är ställd under förvaltarskap eller är i konkurs. Hyresavtalet ska vara skriftligt om någon av parterna (hyresvärden eller hyresgästen) begär det, detta är också det vanligaste. Se Jordabalkens 12 kap. 2§ (kallas ofta för hyreslagen). Att betala hyra för lägenheten är en grundläggande del av avtalet och ska betalas i förskott, sista vardagen varje månad (12 kap 20§ hyreslagen). Om hyresgästen inte betalar hyran senaste en vecka efter förfallodagen för hyran (sista vardagen föregående månad) är det grund för förverkande av hyresavtalet, vilket betyder att hyresvärden får avsluta hyresavtalet direkt utan uppsägningstid.Jag hoppas du fått svar på dina frågorVänligen

Hyresnedsättning på grund av vattenläcka

2014-12-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,På grund av en vattenläcka fick jag bo i en etta med kokvrå i fyra månader. Hyresvärden ska göra en hyresnedsättning med avdrag för ettans hyra. Är det OK?Hälsningar Tommy
Ellinor Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I 12:26 Jordbalken, https://lagen.nu/1970:994, anges att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Jag utgår från att vattenskadan är ett brådskande ärende. Din hyresvärd är dock skyldig att se till att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Det innebär att hyresvärden ska vara till så lite besvär för dig som möjligt. Hyresvärden är inte skyldig att ersätta dig som hyresgäst för skada som uppkommer, varken i form av bekvämt boende eller pengar. Sådan ersättning utgår enbart vid mindre brådskande åtgärder. I ditt fall utger hyresvärden ändå ett alternativt boende till dig och en viss ersättning till dig. Som jag bedömer din situation så kan du inte begära något mer av hyresvärden mer än att du får information om hur länge arbetet varar. Jag skulle råda dig att kolla över din hemförsäkring och vad försäkringsbolaget har för skyldigheter gentemot dig i denna situation. Försäkringsbolagets skyldigheter och vad du har rätt till framgår av ert individuella avtal. Jag hoppas att du fått svar på din fråga, om något skulle vara oklart så är du självklart välkommen att återkomma till mig så ger vi dig ett prisförslag för vidare arbete.

Hyresgästs ansvar för gäster

2014-12-19 i Hyresrätt
FRÅGA |En person har blivit uppsagd pga att en vuxen släkting har orsakat brand på vinden i hyreshuset. Kan hyresvärden säga upp hyresgästen trots att det inte är hyresgästen som orsakat branden, utan hyresgästens släkting. (Släktingen bor inte i hyreshuset.) 
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline!Regler om hyreslägenheter hittar du i jordabalken (1970:994) (JB) kap. 12, se här. Jag kommer först gå igenom lite allmänt vilket ansvar som en hyresgäst har för sin hyresrätt innan jag går in på om hyresvärden i det fall du beskriver har kunnat säga upp hyresgästen i fråga. En hyresgäst har vårdplikt vilket innebär att han eller hon är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom att han eller hon vållat skadan eller varit vårdslös så att skadan uppstod (se JB kap. 12 § 24). Hyresgästen är även skyldig att ersätta skador som vållats av någon som gästar honom eller henne, vilket även gäller släktingar som hälsar på hyresgästen som i det fall du nämner. Vårdplikten omfattar lägenheten och det som hör därtill, alltså även källare, förråd, vind och liknande.När det gäller just brand som hyresgästen själv inte har vållat så är hyresgästen bara ansvarig för branden enligt vårdplikten om han eller hon inte har iakttagit den omsorg och tillsyn som han eller hon borde ha iakttagit. Hyresgästen ska alltså inte bli ansvarig för rena olyckshändelser.Det är något oklart vem det är som faktiskt ska bevisa att hyresgästen inte har iakttagit den omsorg och tillsyn som krävs. Som utgångspunkt är det hyresgästen som ska bevisa att han eller hon inte har varit försumlig, men om det finns en rimlig möjlighet att skadan har uppkommit på något annat sätt än hyresgästens försummelse så ska hyresvärden i stället bevisa att det faktiskt är hyresgästen som varit försumlig så att skadan uppkommit (se dom från Högsta domstolen i NJA 1975 s 657). Om det är så att hyresgästen faktiskt är den som anses ansvarig för branden så har han eller hon försummat sin vårdplikt. Påföljden för detta kan vara förverkande av hyresrätten, alltså att hyresvärden faktiskt har rätt att säga upp hyresgästen. Detta kan dock ses som den allvarligaste påföljden, vilket aktualiseras om skadan är omfattande och hyresgästen i stor utsträckning har brustit i sin vårdplikt så att det kan anses som vanvård (se JB kap. 12 1 42 p. 6). Hyreskontraktet ska heller inte förlängas när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i hög grad att det inte är skäligt att förlänga kontraktet (se JB kap. 12 § 46 p. 2). Sammanfattningsvis så kan det alltså finnas grund för hyresvärden i det fall du beskriver att säga upp hyresgästens hyresrätt, och detta trots att det är hyresgästens släkting som har orsakat branden. Det är dock många bedömningar som måste göras i just det enskilda fallet, och för att kunna ge ett helt definitivt svar behövs mer omständigheter från fallet. Om du behöver mer hjälp kan jag rekommendera dig att kontakta hyresgästföreningen. Hoppas detta gav svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hyresgäst ansvar

2014-12-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag bo i en hyresrätt där föregående hyresgäst installerade en duschkabin. När jag flyttade in blev duschkabinen kvar då jag godkände detta, det godkändes även vid besiktningen då inga anmärkningar gjordes i besiktningsprotokollet. Det finns heller inga skriftliga dokument som anger att jag skulle vara ansvarig för eventuellt återställande av badrummet (nedmontering av duschkabinen). Jag antog att när hyresvärden godkände besiktningen innan jag flyttade in så godkände han det skick lägenheten var i vid det tillfället. Jag har flera gånger tänkt på om jag numera är ansvarig för återställandet av badrummet när jag flyttar ut, vilket jag nu också ska göra. Om ny hyresgäst säger "nej, jag vill ej ta över ansvaret", kan hyresvärden ålägga mig att återställa badrummet i det skick den var då hyresgästen innan mig flyttade in?
Victor Sundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Reglerna om hyra hittar du i Hyreslagen (12 kap Jordabalken). Enligt 24 § ansvarar hyresgästen under hyrestiden för att väl vårda lägenheten och är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommer på lägenheten under hyrestiden. Detta ansvar gäller för Dig som hyresgäst under din hyrestid och du ansvarar inte för skada som tidigare hyresgäster har orsakat. Om hyresvärden skulle anse att bytet av duschkabin innebär en skada på lägenheten är det alltså inte ditt ansvar. Du ansvarar inte för att "förbättra" lägenhetens skick utan för att upprätthålla den i det skick som den överlämnats till dig.Svaret på din fråga är alltså: Nej, hyrsvärden kan inte ålägga dig att återställa badrummet till det skick som det hade före den förra hyresgästen flyttade in, däremot till det skick det hade när du själv flyttade in. Skulle hyresvärden försöka påföra detta ansvar på dig bör du alltså upplysa denne om att duschkabinen installerades av den tidigare hyresgästen och inte är ditt ansvar.

Avhysning av bostadshyresgäst

2014-12-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr sedan fler år sommarbostad i en nedlagd skola. Av misstag har jag inte betalat hyra för 1:a kvartalet detta år, men härefter har det skett punktligt. Jag har inte fått någon påminnelse trots att vi, hyresvärden och jag, träffats upprepade gånger under året. Nu har jag fått besked om avhysning inom 30 dagar. Är detta relevant och skall jag acceptera?
Simon Adolfsson |Tack för att Du vänder dig till Lawline för Din fråga.Jag ska utreda vilka krav som kan ställas på dig som hyresgäst utifrån två scenarion; dels att du inte alls har betalat hyra för 1:a kvartalet och dels som att du gjort det, men för sent. I slutet skriver jag hur du ska hantera avhysningen men hänsyn till mina svar på ovanstående scenarion.Då du hyr en bostad tillämpas jordabalkens regler om bostadshyra som finns i dess 12e kapitel. HÄR.1) Om betalning inte alls har skett:När en hyresgäst dröjer med att betala sin hyra med mer än en vecka, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet då hyresrätten är förverkad (hyresrätten får sägas upp i förtid) (42 § st. 1 p 1). En ansökan hos kronofogdemyndigheten om att hyresgästen ska avhysas ses som en uppsägning (8 § st. 6). Även om hyresrätten ses som förverkad och får sägas upp i förtid, finns en möjlighet för hyresgästen att ändå få kvarstanna i bostaden. Det är nämligen så, att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresgästen betalar hyran till hyresvärden (eller deponerar den hos länsstyrelsen) inom tre veckor från det att uppsägningen mottagits och att det däri funnits en underrättelse om att hyresgästen har rätt att återvinna hyresrätten genom att betala den förfallna hyran. (44 § st. 1 p. 1). Innan denna tidfrist på tre veckor löpt ut, får ett avhysningsbeslut inte meddelas (st. 2). Vidare, om uppsägningen inte alls innehållit en underrättelse om att du som hyresgäst har möjlighet att återvinna hyresrätten, får inte en avhysning ske. För att denna tidfrist på tre veckor ska ha börjat löpa, ska hyresvärden vidare ha underrättat kommunen där hyresrätten ligger om att hyresrätten är uppsagt med anledning om varför. Har inte detta skett har inte tre veckorsfristen börjat "ticka" och du som hyresgäst får inte avhysas.Viktigt här är att du som hyresgäst, om du önskar använda denna återvinningsregel och uppsägning skett i rätt ordning, kan bevisa att du faktiskt betalat hyran till hyresvärden (eller deponerat den hos länsstyrelsen). För att bevisa detta brukar krävas ett kvitto. Det är vidare mycket troligt att ett kontoutdrag som klart och tydligt visar att hyran blivit betalat inom tre veckor från uppsägningen är att anse som bevisning nog. En deponering hos länsstyrelsen kommer vidare ge dig bekräftelse på deponeringen, som räknas som bevisning.Om dock uppsägningen skedd i behörig ordning där uppgift om återvinning finns, där kommunen är underrättad och tidsfristen på tre veckor löpt ut, är hyresrätten förverkad och hyresavtalet har upphört. I ett sådant fall har hyresgästen att avflytta från hyresrätten. Om hyresgästen inte flyttar självmant kommer avhysning att utföras vilket betyder att kronofodgen tömmer hyresrätten på hyresgästens egendom. Om det däremot är så att den inte skett i behörig ordning där underrättelse om återvinning saknas, får du som tidigare sagt inte avhysas. Då bör du i första hand kontakta hyresvärden med hänvisning till detta svar och kräva att du får återvinna hyresrätten (under förutsättning att du fortfarande vill ha kvar den). Av den information som finns i frågan finner jag inte heller grund för att uppsägningen kan ha grund med anledning av annan omständighet, och hyresrätten skall därmed bestå.2) Om betalning har skett, men för sent.När en hyresgäst dröjer med att betala sin hyra med mer än en vecka, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet då hyresrätten är förverkad (hyresrätten får sägas upp i förtid) (42 § st. 1 p 1) En ansökan hos kronofogdemyndigheten om att hyresgästen ska avhysas ses som en uppsägning (8 § st. 6). Detta gäller dock inte om hyresgästen har betalat den förfallna hyran innan hyresvärden har sagt upp hyresavtalet. Då har en s.k. rättelse skett vilket innebär att hyresrätten inte längre anses förverkad på den grunden att hyran är betald för sent. (43 §). Så om den förfallna hyran är betald innan ansökan om avhysning kommit dig tillhanda, är hyresrätten inte förverkad. Som hyreslagen är utformad har uppsägningen därmed inte varit giltig och du som hyresgäst har rätt att fortfarande använda den (46 §). 3) Hur du ska hantera beskedet om avhysningenAvhysningar regleras av lagen om betalningsföreläggande och handräckning. HÄREn avhysning är att se som en vanlig handräckning (3 §). Ett bestridande av en vanlig handräckning kräver inte en anledning om varför (31-32 §§). Det räcker därmed med att enbart bestrida ansökan om avhysningen för att den inte ska verkställas. Detta ska dock ske skriftligt (31 §).Anser du att, med hänsyn till vad jag har skrivit, att beskedet om avhysning är felaktigt ska du bestrida detta skriftligen (du behöver dock inte motivera varför). Gör detta snarast. Anser du att hyresvärden har rätt i sin uppsägning så har du att acceptera avhysningen och flytta din egendom från hyresrätten. Om det är så att uppsägningen innehåller information om att du kan återvinna lägenheten och att kommunen är underrättad, kan du, för att inte förlora hyresrätten, se till att betala den förfallna hyran till hyresvärden.Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresgäst på grund av utebliven hyresbetalning

2014-11-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag hyr ut mitt hus med Garage till en familj. Nu till problemet: Jag har inte fått in hyran för nuvarande månad trots flera samtal (skyller på "mamma"mm). Nu har jag tröttnat kan jag säga upp henne? Hur går jag tillväga för att få in de pengar som hon är skyldig mig?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Möjligheter att säga upp hyresgäst:Hyresförhållandet regleras i 12 kap jordabalken. Observera att enligt jordabalken omfattas fastigheter i begreppet lägenhet som nämns i flera av lagens paragrafer. Detta framgår av 12 kap 1 § jordabalkenDin möjlighet att säga upp hyresgästen är beroende av om ert hyresavtal löper på bestämd eller obestämd tid. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid skall sägas upp vid avtalets utgång enligt 12 kap 3 § 2st jordabalken. Om avtalet inte sägs upp senast en månad efter att avtalstiden gått ut övergår det automatiskt till att vara förlängt på obestämd tid enligt 12 kap 3 § 3st p.2 jordabalken.Ett hyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen enligt 12 kap 4 § p.1 jordabalken. Detta följer även av 12 kap 5 §. Likartade regler gäller angående uppsägningstid av ett hyresavtal som löper på bestämd tid, dock enligt 12 kap 4 § 2st p.1-3 beroende på hur lång hyrestiden i ert avtal är. Observera även att uppsägningen skall vara skriftlig om hyresförhållandet varat i längre än tre månader 12 kap 8 § jordabalken. En hyresrätt kan under speciella omständigheter förverkas, d.v.s. hyresgästen förlorar hyresrätten och avtalet upphör i förtid. Dessa omständigheter räknas upp i 12 kap 42 § jordabalken och din situation utgörs av den första punkten. Om hyresgästen vidtar rättelse och betalar hyran innan du säger upp avtalet  enligt 12 kap 43 § föreligger inte längre de speciella omständigheterna som ger rätt att säga upp avtalet i förtid och uppsägningstiden återgår till 3 månader enligt ovan.En uppsägning som föranleds av en grund i 12 kap 42 § jordabalken gäller med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Hyresgästen har dock möjlighet att återvinna den uppsagda hyresrätten enligt 12 kap 44 § genom att betala den förfallna hyran som hyresvärden lagt till grund för uppsägningen inom tre veckor från att hyresgästen delgivits uppsägningen.I denna situation måste du som hyresvärd informera den lokala socialnämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Detta skall göras innan treveckorsfristen börjar löpa. Anledningen till detta är att socialnämnden i vissa fall kan kopplas in och åta sig betalningsansvaret för hyran vilket framgår av 12 kap 44 § 4 st p.1 jordabalken. Om socialnämnden åtar sig detta ansvar får inte uppsägning ske enligt förverkandegrunden utan vanliga uppsägningsregler blir istället tillämpliga. Om treveckorsfristen löpt ut och betalning fortfarande uteblivit står det dig fritt att avhysa hyresgästen. Ett avhysningsbeslut får inte meddelas tidigare än två vardagar efter att treveckorsfristen löpt ut 12 kap 44 § 2st jordabalken.Möjligheter att kräva in utebliven hyra:För att kräva in den uteblivna hyran finns tre tillvägagångssätt. Lättast bör vara att vända sig till hyresnämnden och låta dem besluta i ärendet enligt 12 kap 68-69 §§ jordabalken. Du kan också lämna in en stämningsansökan till domstolen i den ort där fastigheten ligger enligt 10 kap 10 § rättegångsbalken. En tredje möjlighet är att ansöka hos kronofogdemyndigheten om betalningsföreläggande enligt lag(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning). Om du låter hyresgästen bo kvar har du möjlighet att kräva in hyran i upp till tre år efter dess tillkomst förutsatt att hyresgästen är konsument enligt 2 § 2st preskriptionslagen. Om du sagt upp hyresgästen skall du väcka talan om ditt fordringsanspråk senast två år efter hyresgästen lämnat fastigheten vilket framgår av 12 kap 61 § jordabalken. Hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga! Om du inte är nöjd eller har några närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.