Bytesrättens begränsningar

2015-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har ett lägenhetsbyte på gång. Min fru som har hyresrätt godkänns inte av den nya värden eftersom hon har betalningsnmärkning. Själv har jag en bostadsrätt som måste säljas.Kan vi på något sätt få in mig på hennes nuvarande hyreskontrakt trots att hennes värd inte vill detta?Mvh Ondrej
Fredrik Norberg |Hej och tack för din fråga!Den bytesrätt man har enligt hyreslagens bestämmelser (Jordabalken 12 kap. 35§), tillkommer innehavaren av en hyresrätt. I ert fall så är det din fru som har denna lagstadgade bytesrätt. Det är då även endast hyresgästen av bytesföremålet som har rätt att bli skriven på det nya hyreskontraktet. Sedan står det fastighetsägaren relativt fritt att uppställa vissa krav i förhållandet till bytet, exempelvis att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet, att denne inte har betalningsanmärkningar och att ingen annan än hyresgästen får stå på hyreskontraktet. Ni kan tyvärr inte i er situation "tvinga" den nya hyresvärden att gå med på att skriva in någon annan på hyreskontraktet än den som står för bytet. Och i er situation är det inte helt klart att din fru har bytesrätt enligt lagens bestämmelser, jag föreslår att ni går in på ovan angivna länk och läser igenom lagrumet för att se om det är tillämpligt i ert fall.Hoppas rådgivningen har varit till hjälp!Med vänliga hälsningarFredrik Norberg

Uppsägningstid vid lokalhyra

2015-02-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej har hyrt garage i 8 månader o blivit uppsagd nu. 1 månad fick jag på mig? Är det inte 3 månader?
Andrea Kaalhus |Hej,Tack för din fråga!Uppsägningstiden vid hyra av lokaler, till exempel garage, regleras i Jordabalkens 12:e kapitel som du hittar https://lagen.nu/1970:994.I JB 12:3 anges att hyresavtal normalt anses ingångna på obestämd tid. Uppsägningstiden är i dessa fall nio månader, JB 12:4. Ett hyresavtal kan dock ingås även på bestämd tid. Ett hyresförhållande på bestämd tid som har varat kortare än nio månader avslutas normalt vid hyrestidens slut, utan föregående uppsägning. Man kan dock avtala om att ett hyresförhållande på bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden är i sådana fall tre månader om hyresförhållandet har varat i mellan tre och nio månader, JB 12:4 2 st 4 p. En hyresgäst kan sägas upp i förtid enligt JB 12:42, men då krävs att hyresgästen har gjort sig skyldig till någon from av misskötsel, genom att inte betala hyran till exempel.Om din hyra av garaget var på obestämd tid så ska du alltså ha nio månaders uppsägningstid. Är avtalet på bestämt tid med ska sägas upp för att upphöra, är det tre månader som gäller. En månad är alltså för kort uppsägningstid baserat på de omständigheter du anger. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Uppsägning av hyresavtal till följd av betalningsförseelse

2015-02-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Har en fråga gällande uppsägning av hyreskontrakt. Jag bor i ett kommunalt bostadsbolag och har gjort detta sedan 2010. Under 2014 blev jag sjukskriven, och kom i samband med detta efter med en hyra. Ärendet gick aldrig till KFM, men på grund av mycket dålig ekonomi blev jag sen med en hyra under upprepade tillfällen 2014. Var i kontinuerlig kontakt med hyresvärden gällande detta och förklarade min situation. Enligt dem var det ingen fara med kontraktet så länge som jag "bara" var efter med en hyra och att den betalades inom påminnelsetiden. Så gjorde jag också.Nu är jag ikapp med alla hyror, det finns ingenting som släpar efter. Har även två barn boende med mig på heltid. Har aldrig stört andra hyresgäster. Idag fick jag ett brev på där det står att mitt kontrakt är uppsagt. Anledning är att jag under 2014 var sen med en hyra, men detta är nu som sagt reglerat. När jag sökte personal på hyresbolaget blev jag uppmanad att gå ut och att någon eventuellt skulle kontakta mig på måndag.
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Reglerna om hyra av bostad finns i 12 kap Jordabalken, nedan kallat JB 12 kap. Som huvudregel gäller att lagstiftningen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att din hyresvärd inte kan avtala om villkor som ger ett sämre skydd för dig som hyresgäst än vad bestämmelserna i JB gör, JB 12 kap 1 § 5 st.Såvida ni inte har avtalat om längre uppsägningstid har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, JB 12 kap 4 § 1 st p. 1. Uppsägningen ska vara skriftlig och bör innehålla orsaken till att hyresvärden vill att avtalet ska upphöra, JB 12 kap 8 § 1-2 st.Även om hyresvärden på ovan nämnda sätt sagt upp ert hyresavtal har du som hyresgäst ett så kallat "besittningsskydd", JB 12 kap 46 §. Besittningsskyddet är konstruerat som så att det i paragrafens första stycket återfinns en huvudregel som stadgar att hyresgästen, trots att hyresvärden sagt upp avtalet, har rätt till förlängning av hyresavtalet. Därefter följer en punktlista med upphörsgrunder som kan göra att besittningsskydd saknas i det enskilda fallet. Det kan här vara värt att påpeka att hyresnämnden alltid gör en helhetsbedömning av omständigheterna i det enskilda fallet och det faktum att hyresvärden menar att en av upphörsgrunderna föreligger behöver alltså inte betyda att du inte har rätt till förlängning.JB 12 kap 46 § punkt 2 stadgar att besittningsskydd saknas om "hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas". Bestämmelsen kan bland annat aktualiseras vid störningar eller upprepade betalningsförsummelser. Vid bedömningen av om upphörsgrunden är tillämplig ska hyresnämnden dels ta hänsyn till hur hyresförhållandet sett ut under hela hyrestiden och dels väga hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet mot hyresgästens intresse av att få bo kvar. I ditt fall har hyresvärden angett som enda skäl för uppsägning att du under 2014 varit sen med en hyra. Med hänsyn till praxis gällande besittningsskyddets omfattning i liknande fall, din relativt långa hyrestid och övriga omständigheter du beskrivit är min bedömning att hyresvärden inte kan bortse från din rätt till besittningsskydd.Eftersom tvist nu uppstått om rätt till förlängning av avtalet (i regel anses alltid tvist ha uppstått om hyresvärden sagt upp avtalet och hyresgästen inte vill flytta) är det värt att notera att under förutsättning att du inte flyttar ur lägenheten måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden, JB 12:49, annars är uppsägningen utan verkan. Om frågan om din rätt till förlängning av hyresavtalet inte hunnit avgöras vid hyrestidens slut har du rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan slutgiltigt avgjorts, JB 12:50 1 st. Tillsammans innebär alltså bestämmelserna att det är hyresvärdens uppgift att nu hänskjuta frågan till hyresnämnden, och han kan inte tvinga dig att flytta förrän frågan är slutgiltigt prövad.För vidare konsultation rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines samarbetspartner Familjens jurist, de har lång erfarenhet av hyresjuridik och kan företräda dig som ombud i en hyresrättslig tvist. Vill du boka en tid kan du göra direkt på Familjens jurist alternativt klicka på knappen till höger.

Uppsägning av hyresrätt vid ägarbyte av fastigheten

2015-02-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyr lokal sen 21 år tillbaka. Fastigheten har nu bytt ägare till en Brf som aviserat uppsägning. Hyresavtalet med gamle fastighetsägaren löper på tre-åriga perioder med 9 -månaders uppsägning. Om uppsägning ej skett förlängs hyresavtalet med ny treårsperiod. Perioden räknas 1 maj år 1 t.o.m. 30 april år 3. I år 2015 är sista året i innevarande treårsperiod. Den nye ägaren har nu aviserat uppsägning för avflyttning. Men om jag förstått saken rätt borde uppsägningen skett senast 31 juli 2014 för att undvika nya tre år vilket innebär att en ny tre-årig period existerar. Är det feltänkt?
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om hyresrätt i fastighet hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Första frågan som måste utredas är om er hyresrätt gäller mot förvärvaren av fastigheten. När en fastighet överlåts till en ny ägare så är hyresrätter inte automatiskt gällande gentemot den nya ägaren. Någon av förutsättningarna i JB 7 kap 11-13 §§ måste uppfyllas. I ditt fall verkar det dock som att ni har ett skriftligt hyresavtal och er hyresrätt är därför skyddad gentemot den nya ägaren (JB 7 kap 13§).Nästa fråga blir då när avtalet ska sluta gälla. För att kunna ge ett säkert svar hade jag egentligen behövt se den exakta skrivelsen i avtalet men om jag tolkar din beskrivning rätt så förlängdes avtalet senast 1 maj 2012 för att upphöra gälla 30 april 2015. Eftersom ni har nio månaders uppsägningstid skulle då avtalet mycket riktigt ha sagts upp senast 30 juli 2014 och om ni har skrivit i avtalet att hyrestiden ska förlängas med tre år vid utebliven uppsägning så skedde det automatiskt den 31 juli 2014. Det verkar alltså som att du har rätt och att hyresavtalet istället upphör att gälla 30 april 2018.Hoppas svaret var till hjälp!Med vänlig hälsning

Omfattningen av hyresvärdens underhållsskyldighet

2015-02-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Enligt lag har man rätt till att hyresvärden ska måla om väggar m.m. om de bedöms vara väldigt slitna eller om det gått en viss tid. Vad säger lagen när det kommer till golvet?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det du talar om kallas för hyresvärdens underhållsskyldighet och finns stadgat i 12:15 Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P15S1), i vad som vanligen benämns som Hyreslagen. Bestämmelsen innebär att hyresvärden har en skyldighet att under hyrestiden hålla lägenheten i ett sådant skick som framgår av 9§ 1st. 9§ anger i sin tur att en lägenhet vid inflyttningstillfället ska vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, vilket innebär att lägenheten ska vara i ett acceptabelt skick och jämförbar med någon form av standard. Formuleringen har dock inte i lag preciserats mer än så. Vidare framgår det i 12:15 2st att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Undantagsvis är det dock möjligt att avtala om andra villkor enligt 1-2p i paragrafen, t.ex. för enfamiljshus och speciella ägarlägenheter. Genom lagtextens formulering om att åtgärderna ska ske med "skäliga tidsmellanrum" så visar man på att det inte finns någon exakt tidsplan att följa, eftersom att förslitningen varierar både beroende på lägenhetens storlek och antalet boende i lägenheten. Vanligt är dock att ett tidsintervall om 14 år används som utgångspunkt i bedömningen. I lagtexten så nämns endast åtgärderna tapetsering och målning uttryckligen, men efterföljs av formuleringen "andra sedvanliga reparationer". Anledningen till detta är att man velat undvika en lång och utrymmeskrävande uppräkning av olika tänkbara åtgärder som hyresvärden kan vara skyldig att vidta. Uttrycket "sedvanliga reparationer" innefattar därför t.ex. golvbehandling och andra liknande åtgärder, trots att det alltså inte uttryckligen nämns i lagtexten. Som svar på din fråga, så föreligger således en skyldighet för hyresvärden att underhålla lägenheten på en acceptabel nivå, samt att denna skyldighet omfattar även golvet, trots att det inte nämns uttryckligen i lagtexten. Det måste dock förtydligas att denna underhållsplikt endast gäller det normala slitaget på lägenheten. På motsvarande sätt som hyresvärden så har även hyresgästen en vårdplikt av lägenheten enligt 12:24 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1) som innebär att hyresgästen måste vårda lägenheten med vad som där hör till under sin boendetid. De skador som hyresgästen orsakar genom vållande eller vårdslöshet är hyresgästen själv skyldig att ersätta, och de faller därför utanför hyresvärdens underhållsskyldighet. Om du som hyresgäst själv skulle ha orsakat skador på lägenheten genom ett onormalt användande så är det därför inte möjligt att kräva att hyresvärden åtgärdar detta genom att hänvisa till underhållsskyldigheten. Hoppas att detta gav svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hyra av garage - uppsägningstid

2015-02-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Hur lång uppsägning tid gäller vid garage om jag inte har något skrivet kontrakt eller blivit informerad om någon tid?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Du har ett avtalsförhållande med värden även om det bara är muntligt. Vid hyra av garage gäller hyreslagens ( jordabalken 12 kap) regler för hyra av lokal. Då är uppsägningstiden vanligen nio månader. Det förutsätter att hyresavtalet är löpande och att du har hyrt garaget mer än nio månader. Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Hyresrättsliga frågor vid överlåtelse

2015-02-06 i Hyresrätt
FRÅGA |https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1Vi har köpt en herrgård i December 2014. Gården köptes av vårt aktiebolag Asknäs Gård AB. Innan ägdes gården av tre privata delägare. Gårdens hus (huvudbyggnad och två flyglar) hyrs ut till både privatpersoner (bostadshus) och till olika verksamheter (lokaler). Man har inte avtalat bort besittningsskyddet och hyrestiden började i Juli 2014 för alla kontrakt och gäller tillsvidare med 6 månaders uppsägningstid. Vi har tagit över befintliga hyreskontrakt som samtliga är andrahandskontrakt då förra ägarna hyrde ut via sina företag. Nu håller vi på med nya avtal och vi vill inte låsa upp oss i långa hyresavtal och göra det så enkelt som möjligt att säga upp avtalen. De gamla husen har höga kulturvärden och har visst renoveringsbehov som kommer behövas utföras inom de närmsta åren. Vi kanske också vill flytta in själva i husen eller hyra ut till någon annan om vi inte kommer överens. Men just nu vill vi fortsätta hyra ut till befintliga hyresgäster. Men vi vill begränsa besittningsskyddet både för lokalerna och för bostadshusen. Vi vill också begränsa deras möjlighet att sälja/föra över hyreskontrakten till någon annan. Frågan är vad vi ska tänka på när vi nu skriver nya hyreskontrakt och om det är möjligt att hyra ut bostadshusen till oss själva privat för att de nya hyresavtalen ska bli andrahandsavtal. I så fall kan jag hyra båda bostadshusen och sedan hyra husen till två hyresgäster och vad är det för fördelar/nackdelar för oss att hyra ut i andra hand? Har vårt övertagande av hyresförhållandet automatiskt gjort om deras nuvarande kontrakt till försahandskontrakt?
Lawline |Hej och tack för att ni konsulterat Lawline med er fråga!UtgångspunkterSvaret nedan bygger på följande utgångspunkter:Tidigare ägdes fastigheten (herrgården) av ett eller flera företag och byggnader hyrdes ut till delägare i dess bolag som i sin tur hyrde ut till i andrahandshyresgäster.Nu har ett AB förvärvat hela fastigheten från tidigare ägare.Andrahandskontrakten har 6 månaders uppsägningstid och ingicks under juli 2014.Förstahands eller andrahandsuthyrning?Den första frågan som ska behandlas är om de övertagna kontrakten är att betrakta som första- eller andrahandskontrakt. Då besittningsskyddet är en skyddsreglering till förmån för hyresgästerna att bli uppsagda på ett godtyckligt sätt, samt nämnda skydd är svagare för andrahandshyresgäster, är det troligt att en domstol/hyresnämnd skulle se igenom upplägget med uthyrning i flera led där hyresvärd och förstahandshyresgäst är närstående.Åtminstone bör kontrakten ha övergått till att bli förstahandskontrakt om det förvärvande AB:t tagit över kontrakten (mellanledet är ju i och med detta borta). Om däremot de tidigare förstahandsgästerna överlät hyresrätterna till delägare i det förvärvande AB:t hade det varit möjligt att argumentera för att andrahandshyresförhållandet gått över, alternativt att uppsägning skett i samband med övertagandet. Resonemanget nedan bygger dock på att det rör sig om förstahandskontrakt.Besittningsskydd Besittningsskydd gäller för bostadslägenheter uthyrda i första hand (för andrahandsuthyrningar gäller det först efter 2 år). Avstående från besittningsskydd kräver som huvudregel hyresnämndens godkännande. Ett undantag från detta är emellertid om Ifall en överenskommelsen om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagenett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset,en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten,en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig på fastigheten eller överlåta den.Indirekt besittningsskyddFör lokaler gäller ett indirekt besittningsskydd, förutsatt att hyresförhållandet varit i minst 9 månader. Detta innebär att hyresgästen, under vissa förutsättningar har rätt till ersättning från hyresvärden vid avflyttning. Detta gäller dock inte när hyresvärden har befogad anledning att säga upp avtalet, se 12 kap 57 § JB. Ett exempel på sådana situationer är när hyresvärden måste vidta en väsentlig ombyggnad/renovering av lokalen.RenoveringDet följer av 12 kap 26 § JB att hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för mindre brådskande förbättringsarbeten. Då sådana renoveringar ni avser att göra bör falla in under denna bestämmelse behöver något separat bestämmelse om detta inte tas in i ett nytt hyresavtal. Om renoveringarna kommer att innebära påtagliga störningar av hyresgästens nyttjande av lägenheten kan det dock vara klokt att i kontraktet reglera vad hyresgästen måste tåla.Några tipsFörst och främst råder jag er att i samråd med befintliga hyresgäster göra upp hur den fortsatta uthyrningen ska ske. Då slipper ni förhoppningsvis frågan om förstahands/andrahandsuthyrning. Det finns då även möjlighet att låta AB:t hyra ut till er personligen enligt ett liknande upplägg som tidigare ägare hade (huruvida detta håller för prövning eller inte är dock osäkert).Jag rekommenderar även:- att ni i framtida avtal detaljreglerar vad hyresgästerna ska tvingas tåla avseende de planerade renoveringarna, att ni tidsbestämmer avtalen,- att ni avtalar om avstående från besittningsskydd och, om nödvändigt ansöker om detta hos hyresnämnden,att ni för lokalerna specificerar vad de ska få användas till,att ni skriver in att överlåtelse inte får ske av hyresrätten utan ert skriftliga samtycke.Slutligen vill jag påpeka att nya villkor inte måste accepteras av hyrsgästerna (åtminstone inte om dessa är förstahandshyresgäster) och att uppsägning för villkorsändring måste ske (givetvis förutsatt att ni inte kommer överens om nya avtal i godo - vilket jag rekommenderar). De formella reglerna kring uppsägning finner ni här.Om ni vill ha hjälp med utformningen av nya hyreskontrakt eller önskar en mer detaljerad genomgång av vad som gäller i just er situation kan vi erbjuda vidare hjälp genom någon av våra professionella jurister. Om detta låter intressant kan ni skicka ett mail till erik.lindgren@lawline.se så hör vi av oss!

Förverkande av hyresrätt?

2015-02-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag fick idag (28/1) ett mail från min hyresvärd som lyder: Hej!Vi har nu återigen fått in flera klagomål avseende störningar från din lägenhet. Trots tidigare samtal och löften om bot och bättring sker det alltså fler störningar och därmed är förtroendet förbrukat. Detta är inte acceptabelt och vi kommer därför att starta en process för att få dig avhyst från lägenheten om inte du själv väljer att snarast säga upp hyreskontraktet.De senaste störningarna avser bl.a höga ljud/röster från balkongen och bankande ljud nattetid. Datumen som avses är bl.a 16/1 och 23/1. Väljer du att själv säga upp kontraktet senast 2015-01-31 har du tre månaders uppsägningstid vilket innebär avflyttning senast 2015-04-30.Har vi inte fått in en uppsägning drar vi igång en process på måndag i syfte att så snart som möjligt få dig avhyst (vräkt) från lägenheten vilket är ett sämre alternativ för dig.Jag har inte fått några samtal om ljudnivåer och den senaste anmärkningen var 2013. Vad har jag för juridiska rättigheter att bestrida detta? Jag har varit i kontakt med hyresgästföreningen som sagt att jag inte ska säga upp mitt kontrakt.
Mattias Vilhelmsson |Hej!Regler om hyresrätter finns i 12 kap Jordabalk (1970:994) (JB). Den regel som hyresvärden i detta fall stödjer sin uppsägning av hyresavtalet på är 12 kap 42 § p. 6 "hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i förtid...om..hyresgästen...åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användningen av lägenheten...och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse". 12 kap 25 § JB tar sikte på störningar i boendet vilket hyresvärden här verkar bygga sin uppsägning på. Däri anges att du som hyresgäst inte ska utsätta din omgivning för störningar vilka kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sådant sätt som inte skäligen bör tålas. I paragrafens andra stycke anges att hyresvärden ska ge hyresgästen tillsägelse, se till att störningarna upphör och underrätta socialnämnden.Av din beskrivning framgår inte tydligt hurdana störningarna har varit, men det bör påpekas att det finns ett tredje stycke i 12 kap 25 JB som reglerar den situationen att störningarna har varit "särskilt allvarliga". Höga ljud/röster samt bankande ljud nattetid vid två tillfällen torde inte kunna klassificeras som "särskilt allvarliga" varför jag i mitt svar bortser från den regeln. Vad vi kan ta fasta på är att det anges i både 12 kap 42 § och 12 kap 25 § att en tillsägelse ska ske. Denna kan ske muntligen som skriftligen och det ankommer på hyresvärden att visa att en sådan tillsägelse har skett. Jag förstår det som att senast du fick något påpekande från din hyresvärd var 2013 dvs åtminstone mer än ett år och en månad sen. Enligt min mening får man då presumera att du rättade dig efter den anmärkningen från 2013, och att den inte kan räknas som en tillsägelse för de incidenterna som skedde 16/1 och 23/1, enligt ovan nämnda paragrafer (12:42 och 12:25). I ett förlängningsmål avseende störningar ansågs 8 månader mellan tillsägelse och uppsägning vara för lång tid för att ett förverkande skulle kunna komma ifråga.Sammanfattningsvis, av den information jag har fått ta del av, torde ett förverkande och efterföljande avhysning i det här fallet vara tveksamt. Detta på grund av att senast du fick en tillsägelse var 2013. Alltså bör du, precis som hyresgästföreningen påpekar, inte säga upp ditt kontrakt. Ett allmänt tips är också att du och hyresvärden försöker föra en konstruktiv dialog så att ni förstår varandra, kanske kan ni komma överens utan att en process behöver inledas.