Hyresvärdens underhållsskyldighet

2013-11-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag ska flytta in till min pojkvän som bor i hyresrätt. Han har, efter att ha varit inneboende nu fått ta över kontraktet efter sin tidigare "rumskompis".. Flera saker är lite halvdana i lägenheten, och har varit det ända sedan dom båda flyttade in för över ett år sen. Det gjordes inget åt dem då. Vilka saker kan man få utbytta i efterhand? Det som det gäller är några dörrhandtag bla till toa, med kärvigt lås, fönsterfästen(när man ställer det lite på glänt), skåplucka i köket som inte går att stänga helt, skeva persienner och två lådor i kylen. (angående lådorna i kylen så har min pojkvän och hans kompis försökt få dem bytta men fått svaret att det inte går eftersom kylen inte tillverkas längre och det därför inte finns delar att tillgå och att kylen i så fall behöver bytas helt och det ska betalas extra för i så fall, är detta helt rätt?). Tack på förhand!
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Det är hyresvärdens uppgift att se till att hyresrätten är i sådant skick att den är fullt brukbar som bostad. Hyresvärden ska även med skäliga tidsmellanrum utföra tapetsering, målning och alla andra sedvanliga reparationer och underhåll med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § jordabalken (JB)). Förutom att reparationen måste vara behövlig krävs också att inte hyresgästen kan hållas ansvarig för felet eller förslitningen. Det är dock inte möjligt att säga hur ofta dessa reparations- och underhållsarbeten ska utföras utan tiden för den normala förslitningen varierar beroende på såväl lägenhetens storlek som på vilka som bor i lägenheten. Även vid normalt nyttjande av lägenheten anses en lägenhet i vilken en barnfamilj bor vara i behov av reparation tidigare än en lägenhet där en vuxen person bor.  Vad gäller lådorna i kylen är hyresvärden skyldig att fixa detta om felet innebär att kylen inte fungerar som den ska. Om persiennerna är ditsatta av hyresvärden är det hyresvärdens ansvar att underhålla och reparera dem. Vanligtvis sätts dock persienner dit av hyresgästen och då har hyresvärden inget ansvar för underhåll av dem.  Skulle ni anse att lägenheten är i behov av renovering eller underhåll men hyresvärden inte är av den uppfattningen finns möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om att värden ska rätta till bristerna (12 kap. 16 § 2 st. JB). För att hyresnämnden ska besluta om åtgärdsföreläggande krävs att bristerna är så allvarliga att de orsakat hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. För alltför bagatellartade brister, så som t.ex. mindre repor i tapeter eller obetydliga sprickor i badrumsporslin, utfärdas därför inte något åtgärdsföreläggande. Som exempel på brister som kan medföra att hyresnämnden beslutar om åtgärdsföreläggande kan nämnas stopp i avloppssystemet, skador på elektriska ledningar, trasiga fönster, trasiga kylskåp och spisar eller brister avseende hyresvärdens underhållsskyldighet vad gäller målning, tapetsering eller golvunderhåll. Själva ansökan om åtgärdsföreläggande kostar inget, däremot måste varje part stå för egna ombudskostnader om det skulle bli nödvändigt att anlita ett ombud. Tanken är dock att hyresgästen normalt ska klara sig utan ombud. Du kan läsa mer om detta http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/  JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,

Vem ska betala för återställande av rum?

2013-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bodde ensam i min tidigare 3:a hos en privat hyresvärd. Min granne vägg i vägg och jag blev ett par och han använde ett tomt rum i min lägenhet till att måla sina tavlor. Sprayfärg och flytande färg hamnade givetvis på både väggar, golv och golvlist - detta var dock okej för vår hyresvärd och min nyblivne pojkvän lovade att vid eventuell utflytt i framtiden själv stå för arbetet att återställa rummet. Min lägenhet sades upp, men jag och pojkvännen valde under uppsägningstiden att gå isär. Han vägrade återställa rummet och hyresvärdens egna hantverkare lade nytt golv och målade om väggar och lister. Jag har fått en faktura på 6730 kronor för ett rum på 10m², varav 4050 kronor ska vara för arbetstimmarna om sammanlagt 9. Jag hänvisade min hyresvärd till min föredetta, eftersom de visste att det var han som orsakat skadorna samt att han hade lovat att stå för återställandet. Hyresvärden fakturerar ändå mig med motiveringen att det bara var jag som stod på hyreskontraktet. Jag har varit i kontakt med Hyresgästföreningen som tycker priset låter märkligt med tanke på val av material och rummets storlek i förhållande till arbetstid. Min fråga är om jag kan bestrida detta? Kan min tidigare pojkvän ändå bli skyldig att stå för fakturan? Jag har på HGF's uppmaning begärt redovisning av tidigare tapeters och golvets skick för att kunna påvisa att denna typ av återställning kan ha varit nödvändig ändå, men värden hittar inga uppgifter om detta - vad gäller? Mvh 
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Frågor om uthyrning av bostäder finns i 12 kap Jordabalken, även kallad "hyreslagen", se https://lagen.nu/1970:994#K12Som hyresgäst är du skyldig att vårda lägenheten under hyrestiden. Du har även ett ganska långtgående ansvar för skador som uppkommer på lägenheten då du ansvarar både för skador som uppstår genom ditt eget vållande och för skador som orsakas genom vårdslöshet eller försummelse av familjemedlem, gäst eller hantverkare. Det enda du inte är ersättningsskyldig för är rena olyckshändelser. I detta fall har alltså hyresvärden rätt att kräva ersättning från dig, då du stått på hyreskontraktet och skadorna på rummet inte uppstått genom en olyckshändelse. Som jag förstår din fråga har du och din fd. pojkvän kommit överens om att han skulle stå för eventuella kostnader för återställande av rummet. Detta innebär att ni har ingått ett avtal om detta och att du skulle kunna kräva pengar från honom motsvarande det belopp du måste betala till hyresvärden. Om pojkvännen vägrar att betala finns möjlighet att stämma honom och låta domstolen lösa tvisten. Om du väljer att göra så är det mycket viktigt att du har bevis för din sak, då den som förlorar tvisten får stå för sina egna och motpartens rättegångskostnader. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Genomförande av ombyggnation som tar hyresbostadsyta i anspråk

2013-10-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan man som fastighetsägare, bygga om en hyresgästs hall så att denna blir mindre och trapphuset större. Detta för att man ska kunna öppna upp till en tidigare igensatt dörr. Hyresgästens lägenhet blir 3-4 kvm mindre, hyresgästen får motsvarande sänkt hyra och fastighetsägaren får möjlighet att bygga om en tidigare lokal till lägenhet. Detta gör att fastigheten blir enbart bostäder. Kan den bosatta i lägenheten med hallen hindra ombyggnationen?
Miranda Lymeus |Hej!Det finns två möjliga vägar att gå för att kunna göra en sådan ändring som frågan avser. Antingen kan den berörda hyresgästen godkänna ombyggnationen, eller så kan hyresnämnden ge tillåtelse. Först och främst ska hyresvärden lämna skriftligt meddelande till berörda hyresgäster om den åtgärd som planeras. Endast om dessa uttryckligen godkänner åtgärden får den genomföras utan hyresnämndens tillåtelse. I det här fallet är det med största sannolikhet bara den hyresgäst vars lägenhetsyta blir mindre som ska anses berörd och som alltså måste godkänna åtgärden. Om det finns två hyrestagare i lägenheten krävs dock bådas godkännande. Det finns inget krav på att godkännandet ska vara skriftligt men det är att rekommendera. När två månader har gått sedan hyresgästen fick meddelande om åtgärden utan att denna givit sitt godkännande, får hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden istället. Hyresnämnden gör då en bedömning utifrån en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen i frågan. Om hyresnämnden meddelar tillåtelse får åtgärden genomföras. De lagrum som aktualiseras är Jordabalken 12 kap. 18d - 18h §§ och du hittar dem https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd för inneboende samt rätt för sambo att överta bostadsrätt

2013-10-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Om en kompis flyttar in till mig, i min bostadsrätt som jag själv köpt för några år sedan, finns där någon risk att kompisen får besittningsrätt på den, eller på annat sätt anses ha rätt till den? Hon har folkbokfört sig på min adress, alltså INTE skrivit sig med c/o adress. Gör det någon skillnad om vi tidigare varit sambor, i en annan bostad, men det tog slut cirka ett år innan jag köpte min aktuella bostadsrätt. Om vi inleder ett nytt förhållande, nu när hon har flyttat in hos mig, blir det någon skillnad då gällande besittningsrätt på min bostadsrätt? Tacksam för svar.
Sanna Larsson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Då din vän flyttar in i din bostadsrätt, i vilken du bor kvar, så kommer hon troligen anses vara inneboende hos dig. För att din vän ska betraktas som inneboende måste hon hyra en bestämd del av bostaden, till exempel ett rum, mot ersättning. Vid hyresförhållande av detta slag så är det jordabalken, kapitel 12 som reglerar situationen (https://lagen.nu/1970:994). Räknas din vän som inneboende så kommer hon inte att få besittningsskydd till din bostad, då inneboende inte omfattas av reglerna om besittningsskydd (45§ punkt 3). Vad som aktualiseras i en situation som denna är att din vän som är inneboende får en uppsägningstid på ert hyreskontrakt. Om ni har avtalat ett kontrakt på obestämd tid så får hon tre månaders uppsägningstid. Denna uppsägningstid kan du inte genom avtal göra kortare, avtalar ni om kortare uppsägningstid så får det bara verkan för henne. Din vän kan då, som hyresgäst, välja att tillämpa den längre lagstadgade uppsägningstiden eller den kortare uppsägningstiden enligt avtal. Skulle kontraktet mellan er istället vara tidsbegränsat så varierar uppsägningen beroende på kontraktets längd (4§). Skulle ni inleda ett förhållande så ser man i första hand till sambolagen (https://lagen.nu/2003:376) för att avgöra vad som gäller. Vid en eventuell separation så är det enbart samboegendom som kommer ingå in en bodelning mellan er. Samboegendom är egendom som är införskaffad för gemensam användning (3§). Eftersom du har köpt lägenheten innan samboendet och utan avsikt att den ska användas av er gemensamt så kommer lägenheten inte ingå i bodelningen. Din vän kan alltså inte få rätt till lägenheten även om ni blir sambor. Då lägenheten är att anse som din vid en eventuell bodelning så är det möjligt att din vän kan se till uppsägningstiden i jordabalken, vilket ger henne rätt att stanna i lägenheten tre månader efter ett avslutat förhållande. Det finns ett undantag i sambolagen som gör det möjligt för en sambo att ta över en bostad även om denna inte är samboegendom. Detta aktualiseras då sambon bäst behöver bostaden och det är skäligt att denna övertar bostaden (22§). Undantaget är främst tillämpligt om samborna har, eller väntar barn tillsammans. Sker detta så ska sambon som övertar bostaden ersätta den andra sambon för bostadens värde. Denna bestämmelse kan inte avtalas bort genom ett samboavtal. Jag råder dig att upprätta ett skriftligt hyresavtal som gäller mellan dig och din vän när hon flyttar in till dig, så att ni är överens om vad som gäller. Om ni senare inleder en relation så kan även ett samboavtal vara att rekommendera om ni vill dela upp egendomen på annat sätt än sambolagen föreskriver. Vänligen,

Vill säga upp andrahandshyresgäst p.g.a. att hans flickvän flyttat in utan tillstånd.

2013-11-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Nu har min hyresgästs flickvän flyttat in utan mitt tillstånd. Kan jag få ut min andra hands gäst p.g.a. detta? Hur snabbt kan jag få det? Jag vill inte att de ska bo flera stycken i min lägenhet.
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Om uthyrning av bostad finns reglerat i 12 kap. JB som du hittar här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM. Vad gäller s.k. "inneboende" eller att rymma in ytterligare en person i en lägenhet gäller enligt 12 kap. 41 § JB att hyresgästen har rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten såvida det inte medför men för hyresvärden. Kapitlet är även tvingande till hyresgästens förmån och går inte att avtala bort mot hyresgästens vilja, 12 kap. 1 § 5 st. JB.Din andrahandshyresgäst har alltså rätten på sin sida att inrymma ytterligare person i lägenheten mot din vilja om det inte medför men.Besittningsskyddsreglerna gäller inte till förmån för andrahandshyresgäster om hyresförhållandet varat kortare än två år i följd, 12 kap. 45 § 1 p. JB, vilket innebär att du i så fall kan säga upp hyresgästen med beaktande av den uppsägningstid ni överenskommit om, alternativt de lagstadgade tre månader om ni inte överenskommit om längre uppsägningstid och det är fråga om uthyrning på obestämd tid, 12 kap. 4 § p. 1 JB.Att inrymmandet av en ytterligare person skulle innebära men enligt 12 kap. 41 § JB torde nog vara svårt för dig att bevisa, men om du skulle kunna bevisa det och påpeka detta för hyresgästen varvid han inte vidtar rättelse skulle hyresrätten kunna bli förverkad (12 kap. 42 § 4 p. JB) och då kan hyresavtalet genast upphöra att gälla, 12 kap. 6 § JB. Detta blir dock troligen en krångligare väg att gå, och lättast är det nog för dig att säga upp hyresgästen om ni har ett hyresavtal på obestämd tid (det kan bli svårare om det är för bestämd tid).Hoppas detta var till någon hjälp,mvh

Gäller det indirekta besittningsskyddet en andrahandshyresgäst?

2013-10-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag hyr en del av en lokal i andra hand där jag säljer böcker. Nu har min hyresvärd (förstahandshyresgästen) sagt upp mitt avtal. Anledningen är att de inte verkar gilla mig och att jag vid något tillfälle ställt kartonger på fel ställe vilket de påpekat vid två tillfälle. Mina frågor är: Gäller det indirekta besittningsskyddet även vid andrahandshyra av del av lokal? Innebär det stora kostnader ifall jag skulle vilja hänskjuta detta till hyresnämnden och kräva ersättning? Tacksam för all hjälp! Med vänlig hälsning Hyresgäst
Caroline Degerfeldt |Hej och tack för din fråga!Det indirekta besittningsskyddet gäller även en andrahandshyresgäst till lokal så länge hyresavtalet varat minst 9 månader i följd, hyresrätten inte är förverkad och pant eller borgen ställd för hyresrätten inte har försämrats, se 12 kap. 56 § jordabalken (JB), den lagen hittar du här: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm.För att hyresvärden ska slippa undan ersättningsskyldighet måste hyresvärden ha skäl att förvägra förlängning enligt 12 kap. 57 § JB, annars kan hen bli ersättningsskyldig enligt 12 kap. 58 b § JB.Skälen att vägra förlängning är:1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.Angående kostnader i hyresnämnden hänvisar jag dig vidare:  http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/.Med vänlig hälsning

Försäljning av fastighet som belastas av hyresrätt

2013-10-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Jag och min Sambo hyr en villa privat, ägaren bor i annat landskap. Vi har skrivit kontrakt och däri står det "Rätten att hyra fastigheten avser perioden 2013 04 01 - 2014 12 31 med möjlighet till förlängning om båda parterna så önskar" samt "om hyresgästen inte sköter avtalet äger hyresvärden rätten att säga upp hyresgästen med tre månaders varsel, hyresgästen har å sin sida tre månaders uppsägning mot hyresvärden". Nu vill ägaren sälja, går det med gällande kontrakt? Vi har varit skötsamma och betalat i tid, samt med ägarens tillåtelse bekostat nytt värmesystem. Tacksam för svar!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om hyresrätt för fast egendom hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Det är fullt möjligt för en fastighetsägare att sälja en fastighet som är belastad med hyresrätt men i de allra flesta fall så blir det ingen konflikt mellan hyresgäst och förvärvare eftersom hyresgästen genererar pengar för förvärvaren. I de fall där de uppstår konflikter så gäller dock som huvudregel att en äldre hyresrätt står sig mot förvärvarens anspråk. Förvärvaren kan dock få företräde om denna är först med att söka inskrivning för sitt förvärv och är i god tro om hyresrätten, han får alltså inte veta om att den finns. Även om förutsättningarna är uppfyllda så kan hyresrätten ändå få företräde om den är skyddad enligt någon av bestämmelserna i 7 kap (JB 17 kap 1-2 §§ och 7 kap 11-15 §§). Till exempel så är du skyddad om du har ett skriftligt avtal med hyresvärden (JB 7 kap 13§). Om ni inte har ett skriftligt avtal så har du rätt att få ett upprättat (JB 12 kap 2§). Det kan också vara en bra idé att söka inskrivning för hyresrätten hos lantmäteriet. För att kunna göra det måste du dock ha ett skriftligt avtal (JB 7 kap 10§).Om er hyresrätt är skyddad så kan den bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap. Avtalsvillkor som strider mot JB 12 kap är utan verkan mot hyresgästen (JB 12 kap 1§). Det innebär att ni har rätt att hyra åtminstone till 2014-12-31 oavsett om hyresvärden säger upp avtalet eller inte så länge er hyresrätt inte förverkas på grund av grövre misskötsel enligt JB 12 kap 42§. Att man har tre månaders uppsägningstid innebär att man måste säga upp minst tre månader innan hyrestiden går ut för att avtalet ska sluta att gälla, inte att man när som helst kan säga upp avtalet att sluta att gälla med tre månaders varsel. Tänk också på att ni kan ha rätt till förlängning av avtalet när hyrestiden gått ut enligt JB 12 kap 46§ (Besittningsskydd).Lantmäteriets hemsida hittar du här http://www.lantmateriet.se/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Nyttjanderatt/Lycka till!Med vänliga hälsningar

Ändring av hyra och uppsägning vid lokalhyra efter överlåtelse av fastigheten

2013-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lokal på bestämd tid (1 jan 2010-31 dec 2015). Nu har jag fått brev från företaget som förvärvade fastigheten. I brevet meddelar den nya ägaren att lokalhyran kommer att höjas med många tusen kronor per år. Vidare står att för de fall jag inte inom tre veckor svarar att jag accepterar den nya hyran kommer de att säga upp hyresavtalet. Jag undrar om det finns någon möjlighet för mig att fortsätta hyra lokalen till den hyresnivån som står angivet i hyresavtalet samt om jag kan vidta några åtgärder med anledning av brevet? Tacksam för svar!
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga!Regler om nyttjanderätt till fastigheter hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.Enligt JB 17 kap 1 och 2 §§ som hänvisar till JB 7 kap 11 – 14 §§ så ska en befintlig nyttjanderätt stå sig mot en förvärvare om inte förvärvaren varit först med att söka inskrivning för sin rätt, är i god tro och hyresrätten dessutom inte är skydda genom någon av de andra bestämmelserna i 7 kap. I ditt fall verkar det som att förvärvaren visste om att det fanns hyresrätter. Förvärvaren var därmed i ond tro och din hyresrätt är därför starkare och kan då bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap.I och med att ni har ett avtal på bestämd tid så har du rätt att ha kvar din lokal åtminstone till den 31 dec 2015 om hyresvärden skulle säga upp avtalet. Det här gäller dock inte om något annat avtalats (JB 12 kap 3§).Vad gäller hyran så är det beloppet i avtalet som gäller (JB 12 kap 19§ 3 st). Om det finns någon bestämmelse i avtalet som säger att hyran ska bestämmas genom någon särskild beräkningsgrund så gäller dock den (JB 12 kap 19§ 3 st sista meningen). Om det visar sig att hyran som de begär inte är marknadsmässig och hyresvärden inte låter dig förlänga avtalet efter att tiden gått ut så har du rätt till ersättning för det (JB 12 kap 57 och 58b §§).Utan att se avtalet är det alltså svårt för mig att ge ett säkert svar men huvudregeln är att du har rätt att fortsätta hyra lokalen till den avtalade hyran och fram tills hyrestidens utgång. Om du vill så kan hyresnämnden hjälpa till med medling i tvisten. I sista hand så kan du också få tvisten prövad av domstol. Är du medlem i någon hyresgästförening så brukar de också kunna hjälpa till.Hyresnämnden hittar du här http://www.hyresnamnden.seMed vänliga hälsningar