Svagt besittningsskydd för hyresgäst till privatuthyrd bostad enligt Hyreslagen(12 kap JB)

2017-03-27 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMin far har sedan 2001 hyrt ut ett litet hus på sin privata villatomt till en och samma hyresgäst, frågan är har hyresgästen besittningsrätt till denna bostad?
Matilda Bona |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom hyresavtalet för det lilla huset ingåtts innan 2013 är inte privatuthyrningslagen tillämplig utan kapitel 12 i Jordabalken. Huvudregeln i 12 kap JB är att man som hyresgäst har rätt till förlängning trots att hyresvärden säger upp avtalet(12 kap 46 § JB). Det finns dock några undantag som kan hjälpa din pappa här. Jag utgår från din fråga att det inte finns ett avtal där hyresgästen avsagt sin besittningsrätt, att det inte rör sig om affärsverksamhet eller uthyrning för fritidsändamål. Inget starkt besittningsskydd för hyresgäst till privatuthyrd bostad Hyr man ut sin privata bostad som man äger och det inte är i affärsmässig verksamhet och den inte hyrs ut för fritidsändamål, har inte hyresgästen samma besittningsskydd som i exempelvis en lägenhet som tillhör ett företag som hyr ut lägenheter. Din pappa kan i dessa fall säga upp avtalet med grunden att han inte längre avser att hyra ut huset som en bostad, att han avser att utnyttja det själv som bostad, eller att han vill sälja det. I dessa fall säger man i lagen att det inte skall vara ”oskäligt” att hyresgästen skall flytta, men det anses alltså som huvudregel inte att det är oskäligt att be hyresgästen att flytta på grunden att man vill sluta hyra ut eller att man skall bo där själv. Din pappas intresse att använda sitt egna hus väger tyngst här, men din pappa borde dock inte säga upp kontraktet för att hyra ut till en ny hyresgäst, detta skulle kunna anses som oskäligt.Detta är så klart lite diffust men man kan säga att så länge hyresgästen ges viss tid att hitta en ny bostad anses det sällan oskäligt att begära att en hyresgäst flyttar ut ur en bostad som hyrs ut privat på detta vis, din pappas rätt att använda sitt egna hus väger som sagt tyngre här. I dessa fall har man alltså som hyresgäst inte så starkt besittningsskydd. De har dock ett starkare besittningsskydd än för de hyresavtal som ingåtts efter 2013 där privatuthyrningslagen är tillämplig och där det inte finns något besittningsskydd överhuvudtaget. Har man ingått avtal efter 2013 kan man alltså alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Mitt rådJag föreslår att ni vänder er till din pappas hyresgäst, säger upp avtalet och ger dem en skälig tid att hitta en ny lägenhet. Som regel brukar man säga upp hyresavtal för bostadslägenheter med tre månader från nästkommande månadsskifte. Är ni dock oroliga att hyresgästen kan vara besvärlig kan det ju finnas skäl att vara tillmötesgående och ge dem längre tid för att undvika en tvist, med tanke på hur länge de bott där kan det även vara en anledning att ge dem lite extra tid att flytta.Sedan är det viktigt att ni säger upp avtalet skriftligt och att ni är tydliga med varför ni avser att säga upp hyreskontraktet, att hänvisa till tillämpligt lagrum är i detta fall inte helt fel så att hyresgästen själva kan se att ni har rätt att säga upp avtalet, i detta fall 12 kapitlet 46 § i Jordabalken. För att motverka osämja och inte riskera en tvist i detta fall är det alltid bra att ni är tillmötesgående och sakliga. Skulle det bli problem trots detta bör ni kontakta en jurist som är expert på fastighetsrätt eller hyresrätt som kan hjälpa er upplösa hyresavtalet alternativt att ni själva tar upp tvisten till hyresnämnden, detta kan ni ansöka om här.Jag hoppas detta svaret varit till hjälp, lycka till! Med vänlig hälsning

Varför erbjuder min hyresvärd mig en årshyra för att flytta?

2017-03-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag driver en frisörverksamhet i en lokal som jag har hyrt i ca fem år.Hyresvärlden ringde i fredags och sa att han skulle bygga om lokalen till en lägenhet och att kontraktet (Tillsvidare) skulle upphöra redan nu 1/april-2017. Han sa också att uppsägningstiden är tolv månader samt att jag skulle få ett års hyra för den nya lokalen.Själv så har jag ingen aning om vad har för rättigheter.Varför erbjöd han mig tolvmånaders hyra för den nya lokalen?Bör jag kräva underlag på det så att han faktiskt lever upp till vad han har sagt?Snälla hjälp.
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras i Jordabalkens 12. kap (ofta även kallat ”hyreslagen”), här.Det är viktigt att komma ihåg att dessa regler är dispositiva, vilket innebär att om hyresvärden och hyresgästen avtalar om något annat(allt som oftast förmånligare för hyresgästen) i hyreskontraktet så gäller detta. Därför rekommenderar jag dig att titta igenom ditt hyreskontrakt efter att ha läst detta svaret för att se att allting stämmer.UppsägningstidenSom jag förstått det har du och din hyresvärd ett hyresavtal på obestämd tid. Den lägsta uppsägningstid för hyreskontrakt av lokaler som lagen medger är nio månader(se JB 12:4 första stycket, andra punkten). En uppsägningstid för hyra av en lokal kan inte avtalas till kortare tid än nio månader, men längre går bra. Enligt lagen får din hyresvärd alltså egentligen kräva en kortare hyrestid än vad hen gjort(såvida ni inte avtalat om en längre uppsägningstid, det vill säga).Ersättning med 12 månaders hyra?För lokalhyresgäster som hyrt lokalen i längre tid än nio månader i följd finns ett s.k indirekt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen som huvudregel har rätt till ersättning för den eventuella skadan eller olägenheten som uppsägningen av kontraktet innebär. Det är denna ersättning, i form av en årshyra, som din hyresvärd har erbjudit dig. Denna regel är lagstadgad, och du hittar den i jordabalken 12:57 och 12:58b.Det finns vissa undantagssituationer då hyresvärden kan slippa utge ersättning för uppsägningen, se jordabalken 12:57. Framförallt gäller detta då hyresvärden tillhandahåller hyresgästen en ersättningslokal i nära anslutning till flytten. Som jag tolkar din fråga så verkar det dock inte som att detta är fallet, eftersom din hyresvärd redan erbjudit dig ersättningen och att det i övrigt inte framgår av din fråga att du blivit erbjuden en annan lokal.Sammanfattningsvis kan sägas att du enligt lag har rätt till denna ersättning som din hyresvärd erbjuder dig. För att försäkra dig om att du faktiskt också får ut denna ersättning måste du dock inom två månader från uppsägningen hänskjuta denna tvist till hyresnämnden, se jordabalken 12:58 tredje stycket. Därefter behövs inget underlag för att hålla hyresvärden vid dennes ord.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Om det uppstått några oklarheter så får du gärna ange dessa i kommentarsfältet, eller ställa en ny fråga!

Lokalhyra: undantag till besittningsskyddet för allergier

2017-03-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi hyr som företag en lokal där det finns gemensamma utrymmen som t.ex konferensrum. Vi har enligt vårat hyreskontrakt tillåtelse att medföra pälsdjur på våran del av faciliteten och det finns inget skrivet om att det skall vara allergifria utrymmen i hyreskontraktet. Nu har det flyttat in en hyresgäst i rummet bredvid oss som säger att han är allergisk för att han ogillar hundar och våran hyresvärd hävdar då att den som är allergisk har rätten på sin sida och att vi eventuellt blir tvungna och flytta ut trots våran skriftliga överenskommelse.Personen som är allergisk var tidigare placerad på andra sidan av huset där det inte finns pälsdjur men hyresvärden hävdar att han inte har rätten att flytta tillbaka den allergiska hyresgästen till sitt gamla rum då dom har en muntlig överenskommelse.Stämmer verkligen detta?
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt din beskrivning av läget har ditt företag ett avtal där ni hyr en lokal med tillåtelse i kontraktet att ha med pälsdjur. Inga allergifria utrymmen finns i kontraktet. Som lokalhyresgäst är företaget skyddad mot att hyresvärden på egen hand inför nya hyresvillkor. Lokalhyresgäster har dock ingen rätt till förlängning av avtalet på samma sätt so bostadshyresgäster har, utan om hyresvärden säger upp avtalet utan godtagbara skäl måste hyresgästen flytta och nöja sig med ersättning.Detta innebär då att hyresvärden inte kan kräva av er att ni ska sluta ha med er hunden då ni har tillåtelse till det i kontraktet. För att hyresvärden ska kunna få igenom en ändring av villkoren krävs att han först säger upp avtalet och i uppsägningen anger vilka villkor som krävs för en förlängning (jordabalken, JB, 12 kap. 58 §). Huvudregeln är då att avtalet upphör, men hyresvärden måste betala ersättning om inget av undantagen i JB 12 kap. 57 § är uppfyllt. Ersättningen är minst en årshyra enligt JB 12 kap. 58 b §. Jag har svårt att se att något av undantagen skulle vara uppfyllt i det här fallet; hyresvärden har vetat om att ni har med hunden till jobbet när han flyttade på den andra hyresgästen. Vad den muntliga överenskommelsen innebär är svårt för mig att ta ställning till, men den ska inte påverka ditt företags rättigheter som hyresgäst.Sammanfattningsvis är ni inte garanterade att få stanna i lokalen, och om hyresvärden säger upp kontraktet är uppsägningstiden nio månader om inte längre tid avtalats (JB 12 kap. 4 §). Ni bör dock påtala för hyresvärden att en uppsägning kommer kosta minst en årshyra.Med vänliga hälsningar,

Ändring hyresavtal djur

2017-03-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Min katt går ut i koppel och följer med till tvättstugan ibland. Jag har en granne som påstår att hen är kraftig allergisk och katten inte får vistas i allmänna utrymme - trapphus eller tvättstuga. Hyreavärden gick med på det. Vad säger lagen om djur som vistas i almänn utrymme? . Har ingen sån klausul i hyreskontraktet.
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!12 kap JB som reglerar hyra är semidispositiv, innebärande att man kan avtala om vissa saker. En innebörd som går att avtala om är exempelvis huruvida ni får ha husdjur eller inte på allmänt utrymme i hyresfastigheten. Eftersom det inte fanns något reglerat i hyresvillkoren tidigare gällande djur, innebär detta en ändring av hyresvillkoren och hyresvärden måste då meddela hyresgästen (12 kap, 54 1 JB). Detta är för att vidare inleda förhandlingar mellan dig och din hyresvärd. Därefter ska som huvudregel förhandlingar inledas och kan ni inte förenas kan din hyresvärd kontakta hyresnämnden och ansöka om ändring i hyresvillkoren (12 kap 54 §, 1 st, 2 men.) Hyresnämnden beslutar därefter i frågan. Skulle därefter förhandlingarna innebära att hyresvärden får igenom sin ändring, blir nästa uppkommande fråga från och med när de ändrade villkoren gäller, och huvudregeln är att de nya villkoren ersätter de gamla från det att avtalet som tidigast hade kunnat sägas upp. Detta beror dock på hur hyresavtalen ser ut (12 kap 55d§)Hoppas att du fick svar på din fråga!

Normalt slitage

2017-03-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har precis lämnat min studentbostad som var en hyresrätt. Nu vill de att jag betalar för två nya grönsakslådor i kylskåpet. Sådana i genomskinlig plast som finns i de flesta kylskåp. Detta då det i bägge lådorna uppe i hörnen blivit smärre sprickor. Sprickorna har kommit av att när man skjuter in lådorna i kylen så går de inte hela vägen in i väggen och det skapar ett tryck på dem. Jag hade de lådorna i 4 år. Jag menar att det är normalt slitage och tycker inte jag ska betala för det. Vad tycker ni? Har jag chans att bestrida? jag har bilder. Och ska jag i så fall vägra betala fakturan men då riskera betalningsanmärkning?De vill ha 1250 kr. 730 för nya lådor och 485 kr för deras jobb. OM jag ska betala, är det verkligen ett rimligt belopp? Grönsakslådorna hade som sagt 4 år på nacken.
Oskar Fröberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. SkadanNär man bor i en hyreslägenhet är det ofrånkomligt att den slits. Normalt slitage och skador som uppstår genom normalt slitage behöver inte ersättas av hyresgästen. Detta följer av jordabalken 12 kap. 24 § (här). Däremot svarar hyresgästen för skador som uppstår genom vårdslöshet eller försummelse. Till normalt slitage brukar i praxis nämnas t.ex. hål i väggarna efter tavlor eller fastskruvade bokhyllor, repor eller spår i golvytan efter sänggavlar och fastbränt fett i ugnen, men detta kan givetvis variera. Medan spräckta handfat eller toalettstolar, sprickor i badkar, trasiga fönsterrutor och dylikt, ofta anses ha uppstått genom vårdslöshet och försummelse. När det gäller att bedöma sprickorna i kylskåpslådorna så rör det sig förmodligen inte om att du har varit vårdslös, utan bara om en förslitning till följd av normal användning.Bestrida fakturanOm sprickorna, som du beskriver det, uppstått endast genom normal användning av kylskåpet så har du en god grund för att bestrida kravet på betalning. Trots att företaget fått ditt bestridande händer det att de lämnar vidare den obetalda fakturan till inkasso. Det är viktigt att du bestrider fakturan även från inkassoföretaget. Företaget kan också vända sig direkt till Kronofogden. Har du fått ett betalningsföreläggande från Kronofogden, måste du skicka ett skriftligt bestridande även till dem.Om företaget trots ditt bestridande vill gå vidare med ärendet måste det prövas av domstolBeloppet Om beloppet är rimligt eller inte är tyvärr ingenting jag kan svara på med den information som ges. Hoppas detta svarade på din fråga!Mvh,

Avflyttning av hyreshus pga försäljning

2017-03-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag säga upp hyresgäster vid försäljning av hyreshus?
John Edgren |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline!Jag utgår från att hyresavtalet är ingånget för obestämd tid. Då gäller enligt Jordabalken (JB) 12:4 1 st. p 1. att hyresavtalet kan sägas upp till upphörande med tre månaders uppsägningstid. Som regel gäller att hyresgäster har ett starkt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgäster har rätt bo kvar trots uppsägning om det inte föreligger någon besittningsbrytande grund. I detta fall skulle 12:46 p. 6 JB kunna aktualiseras, denna bestämmelse går att tillämpa i ditt fall, då hyresvärden behöver sin bostad själv eller avser att sälja den. I dessa fall anses det legitimt att hyresgästen får avflytta. Avslutningsvis, du får säga upp dina hyresgäster senast tre månader innan du vill att de ska flytta, gärna tidigare än så med tanke på att hyresgästerna har rätt att bo kvar i bostaden under en eventuell tvist, se JB 12:50 1 st. Hoppas att detta svarade på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hyresvärdens rätt att få tillträde till hyresrätt

2017-03-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi i mitt bostadsområde har haft arbetare och hyresvärd gå in i våra lägenheter utan tillstånd för att åtgärda problem som varmvatten och försöka hitta en lösning på fukt problem i lägenheterna. Det har varit mycket prat om att det är olagligt men enligt Jordabalken 26 § så får hyresvärden utan uppskov få tillträde till lägenhet en vid för att genomföra nödvändiga arbeten som inte kan vänta. Min fråga är då, vart går gränsen för nödvändigt och kan inte vänta? Är det hyresvärden som gör bedömningen att det inte kan vänta?Tack för er tid !
Christian Postolovski |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Du har helt rätt när du skriver att en hyresvärds rätt att under hyrestiden få tillträde till lägenheten för tillsyn, visning och utförande av förbättringsarbeten regleras i 12 kap. 26§ jordabalken (1970:994)(JB). En hyresvärd är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i brukbart skick och att ombesörja sedvanlig reparationer, 12:15 JB. Du som hyresgäst har en vårdplikt. För att hyresvärden ska kunna fullgöra sina förpliktelser och ha möjlighet att följa upp att du som hyresgäst sköter hand om din vårdplikt, har hyresvärden möjlighet att få tillträde till din hyresrätt utan uppskov för att utöva nödvändig tillsyn. Utan uppskov innebär att hyresvärden har rätt till tillträde genast. Hyresvärden har bland annat rätt till tillträde för besiktningar som företas med vissa tidsmellanrum, men även besiktningar som behövs göras av särskilda skäl till exempel när en hyresgäst flyttar från sin hyresrätt. Vidare har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till din hyresrätt för att utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada, såväl reparationer som standardförbättringar innefattas i begreppet förbättringsarbeten. Det innebär att en hyresvärd som upplever att ett arbete måste göras för att avhjälpa en skada som medför fara för fastighetens bestånd exempelvis arbete för att åtgärda vattenläckage, har rätt att tillträda din hyresrätt. Om du som hyresgäst inte kan tillträda lägenheten på grund av arbetet hyresvärden utför, har du rätt till hyresnedsättning, uppsägning av avtalet eller skadestånd (se 12:16 JB)I huvudregel har en hyresvärd inte rätt att inneha en reservnyckel till lägenheter, men hyreskontrakt innehåller ofta en klausul som ger hyresvärden rätt att inneha reservnyckel. En sådan klausul ger däremot inte hyresvärden rätt att när som helst beträda lägenheten. Medgivande krävs från dig som hyresgäst med undantag för ärenden som är av mycket brådskande natur. Av 12:26 5st. JB framgår det att kronofogden får meddela särskild handräckning om en hyresgäst vägrat hyresvärden tillträde till en lägenhet. Hyresrätten kan i dessa fall sägas upp enligt 12:42 JB. Om hyresgästen har en giltig ursäkt för sin vägran eller om det som ligger hyresgästen till last skulle vara av ringa betydelse är inte uppsägning aktuellt. Sammanfattningsvis kan sägas att din hyresvärd i huvudregel har rätt att tillträda din hyresrätt för tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten. Detta får göras genast om hyresvärden bedömer att arbetet eller tillsynen inte kan skjutas upp utan att fastigheten skadas. Om din hyresvärd bedömer att problemet med varmvattnet eller fukten inte kan skjutas upp utan skada på fastigheten, har hen rätt att tillträda din hyresrätt för att utföra tillsyn eller förbättringsarbeten. Om tillsynen och arbetet kan uppskjutas utan att fastigheten skadas så har din hyresvärd inte rätt att beträda din hyresgäst. Med många vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresgäst på grund av skada

2017-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag har en hyresgäst till mitt hus som ligger i skåne.Han har tagit bort bärande väggar så att huset har sjunkit ner en del. Jag vill säga upp hyresgästen med omedelbar verkan hur går jag bäst tillväga ?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!På ett hyresförhållande så gäller den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Lag om uthyrning av egen bostad gäller däremot före hyreslagen, om det rör sig om en privatperson som hyr ut sin egna bostad för annat än fritidsändamål. Om flera lägenheter (t.ex. flera delar av huset) hyrs ut så gäller lagen endast på den första uthyrningen.En bostadshyresgäst som har besittningsskydd har i stort sett rätt att få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Vid upplåtelse enligt lag om uthyrning av egen bostad så saknar dock hyresgästen besittningsskydd om parterna inte avtalar om att besittningsskydd ska gälla. Besittningsskyddet gäller inte heller då hyresrätten är förverkad, se mer om det nedan.Vanlig uppsägning enligt lag om uthyrning av egen bostadEtt hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, enligt lag om uthyrning av egen bostad så får även ett sådant avtal sägas upp innan hyrestidens slut. Enligt samma lag gäller att hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte längre uppsägningstid har avtalats. (3 § lag om uthyrning av egen bostad).Vanlig uppsägning enligt hyreslagenHyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Även ett tidsbegränsat avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd, annars upphör det att gälla vid hyrestidens utgång (12 kap. 3 § JB). Hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om avtalet löper på bestämd tid gäller olika tider beroende på hur lång hyrestiden är (se 12 kap. 4 § JB).Uppsägning av förverkad hyresrättDet finns dock även möjlighet att säga upp avtalet att gälla omedelbart om hyresrätten är förverkad. Det betyder att hyresgästen har gjort någon otillåten åtgärd som uppräknas i hyreslagens 42 § (12 kap. 42 § JB). En av de punkter som räknas upp i den paragrafen är sjätte punkten som stadgar att om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter sin skyldighet att (enligt 12 kap. 25 § JB) bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, då är hyresrätten förverkad och kan sägas upp omedelbart (såvida det ej är av ringa betydelse).Är hyresrätten förverkad på grund av vanvård, men rättar hyresgästen till felet innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 JB).Hyresgästens skyldighet att vårda lägenhetenUnder hyrestiden har hyresgästen en skyldighet att vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande (12 kap. 24 § JB). Detta gäller även om skadan orsakas av någon som utför arbete för hans räkning i lägenheten (som t.ex. byggarbetare). Hyresgästen har även en skyldighet att underrätta hyresvärden om skada som måste avhjälpas snabbt, för att undvika ytterligare olägenhet. Om hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden om sådan skada så är hyresgästen ansvarig även för skadan som föranleds av den underlåtelsen (se 12 kap. 24 § andra stycket JB).Sammanfattningsvis betyder detta att du dels har möjlighet att säga upp avtalet att upphöra, antingen med beaktande av en uppsägningstid enligt lag om uthyrning av egen bostad 3 §, eller omedelbart utan beaktande av uppsägningstid enligt reglerna om förverkad hyresrätt i jordabalken. Du har även möjlighet att kräva hyresgästen på ersättning för den skada som uppstått till följd av hyresgästens vållande. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att komma in med en ny!Vänligen,