Hyreslagen 12 kapitlet JB - Upprustningsföreläggande

2016-09-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo hyr ett hus med egen brunn. Vattnet har strulat från och till sedan inflytt. Nu har brunnen provtryckts och rengjorts i hopp om bättre vattenflöde. Men, vi har nu obrukbart vatten, dvs det är helt brunt. Kommer förmodligen vara så i ett par dagar enligt hantverkarna men efter lite egen research så kan detta fortsätta längre tid än så... Vi är nu inne på tredje dagen med obrukbart vatten. Min fråga är då eftersom vi inte har ngt vatten borde vi inte få ett avdrag på hyran? Och isåfall hur mkt? Mvh
Nathalie Byström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!12 kapitlet i jordabalken (JB) avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Enligt 1 § 5 st. JB är förbehåll som strider mot en bestämmelse i kapitlet utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S5). Det betyder att hyresvärden inte kan avtala om mindre förmånligare regler än vad som framgår av lagen.Av 12 kaptilet 18a§ framgår att om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard, såkallad upprustningsföreläggande (https://lagen.nu/1970:994#K12P18aS1). För att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standarden krävs det att den är försedd med anordning inom lägenheten för: 1. kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.Medan bristerna åtgärdas har du enligt 21 § i samma kapitel möjlighet att deponera en del av hyran till Länsstyrelsen. Kontakta hyresnämnden och hänvisa till dessa gällande bestämmelser i hyreslagen.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har några ytterligare funderingar är du välkommen att kontakta oss igen.Lycka till!

Hyresvärdens tillträde till hyresgästens lägenhet

2016-09-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!När och av vilka anledningar kan hyresvärden kräva tillträde till min hyreslägenhet?Tacksam för svar till
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra återfinns i jordabalken; nedan JB, se här.Hyresrätten disponeras i princip exklusivt av hyresgästen. I hyresgästens skyldigheter ingår dock att denne får finna sig i att hyresvärden får tillträde till lägenheten i vissa situationer. Hyresvärdens möjlighet att komma in i lägenheten är beroende av ändamålet. Vilka tillfällen då hyresvärden har rätt till tillträde i lägenheten framgår i 12 kap. 26 § JB. I bestämmelsen heter det att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Vidare har hyresvärden rätt till tillträde efter tillsägelse minst en månad i förväg för att hyresvärden i lägenheten ska utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen

Skyldighet att visa hus för spekulanter

2016-08-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har precis samma fråga som http://lawline.se/answers/16067, jag hyr en del av en villa som ska säljas och undrar över mina rättigheter och skyldigheter. Jag har förstått från tidigare svar att jag inte har någon skyldighet att släppa in stylister, mäklare och spekulanter på visningar. Ni hänvisade till Jordabalken 12 kap men kan inte hitta var detta framkommer. Skulle gärna vilja ha någonting konkret att peka på som uppbackning och hoppas ni kan hjälpa till med detta.Tack på förhand!
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Precis som du säger så har du ingen skyldighet att släppa in stylister, mäklare och spekulanter på visning. Enligt jordabalken 12 kap. 26 § första stycket (se här) är du skyldig att visa din ”lägenhet” när den är ledig för uthyrning. Eftersom din hyresvärd inte ska hyra ut huset utan istället ska sälja huset så är du inte skyldig att visa det, enligt paragrafen som jag nämnde ovan. I första stycket omnämns där i vilka situationer du som hyresgäst är skyldig att ge hyresvärden tillträde till lägenheten, som du ser omnämns inte försäljning utan enbart när "lägenheten är ledig till uthyrning".Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Fråga om muntliga hyresavtal m.m.

2016-08-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag/hyresgäst har hyrt ett rum på en salong i 11 månader. Inget hyresavtal finns, trots att jag bett om det flera ggr. Inledde att hyra 2 dgr/v i 6 mån, för jag kunde inte hyra mer o rummet skulle hyras ut till ngn mer. De fick inte tag i ngn mer o frågade om jag ville hyra mer. Jag kunde tänka mig att prova 3 dgr/v. Då hyran blev nästintill lika mkt som hyra heltid, kunde jag likväl hyra heltid, med öppning om att rummet kunde delas med ngn annan. Då förutsättningarna nu har förändrats för mig vill jag återgå till 2 dgr/v. Inga problem säger den ena av de jag hyr av. Klart du inte ska hyra o betala mer än det du behöver. Får senare besked från den andre att vi har ett muntligt avtal på 3 mån uppsägningstid. Jag har inte ingått i ngt muntligt avtal. Hen säger oxå att det som den andre har sagt om att det går att ordna med mitt önskemål om att hyra 2 dgr/v, inte stämmer, att de inte hyr ut på deltid. Ingen info har meddelats mig om att de inte hyr ut på deltid. Förvirrande då det inledningsvis var tal om att vi skulle vara två som hyrde rummet. Vad gäller beträffande uppsägntiden? Kan de hävda 3 månader? Jag har ju ovetandes om att de ändrat villkoren till att de enbart hyr ut rummet på heltid, ställt mitt önskemål om hyresförändring att hyra färre dgr än innan, det är ju ingen uppsägning från min sida bara en förändring i antal dgr att hyra. Vad gäller? Jag vill inte betala mer hyra och inte ha rummet mer än det jag har behov till. De har sagt länge att de ska ge oss avtal(en till som hyr), men vi har inte fått dem. Då jag senast frågade sa de att de var klara och skulle ges till oss. Eftersom de äntligen verkade vara på gång med avtalen, bad jag att de då skulle göra mitt avtal för 2 dgr/v, det var då allt detta med att vi ingått i ett muntligt avtal om 3 månaders uppsägningstid nämndes och att de var osäkra på om de kommer att hyra ut rummet på något annat än heltid. När jag då nämnde vad den andra sagt mig veckan innan om att det skulle ordna sig med 2 dgr. Då fick jag snabbt besked om att de inte tänker hyra ut rummet på deltid. Kan de avkräva 3 månaders uppsägning med hyra heltid av mig, utan muntligt och skriftligt avtal?
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till oss på Lawline!För att kunna besvara din fråga måste jag ha information om du hyr rummet som bostad eller om du hyr rummet för att arbeta där. Därtill behöver jag information om du nu hyr rummet under en bestämd tidsperiod eller om du hyr rummet tillsvidare.Vänligen maila denna information till den mailadress som jag skickat ett meddelande till dig från.Med vänlig hälsning

Vem är skyldig att betala trasig ytterdörr efter inbrott i hyresrätt?

2016-09-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Min mor har fått inbrott i hennes hyreslägenhet och ytterdörren förstördes så pass att det behövdes en ny. Hyresvärden kom först efter en vecka och en ny säkerhetsdörr installerades.Efter några dagar fick hon hem en faktura från hyresvärden på drygt 15 t kr för dörr inkl. montering. Hyresvärden menar att det är hon som ska betala för utbyte.Hemförsäkringen vill inte stå för kostnaden, de menar att det inte är hennes egendom.Vem ska betala för den nya dörren?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd behandlas i Jordabalkens (JB) 12 kapitel. Till att börja med så kan nämnas att hyresgästen ansvarar för att väl vårda lägenheten under hyrestiden och är skyldig att ersätta skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hans hushåll, gäster eller annan person som hyresgästen inrymmer i lägenheten (12 kap. 24 §). Att skada uppkommer på grund av inbrott är däremot ingen skada som kan hänföra sig till hyresgästens vållande. Det är därmed en skada som stått utanför hyresgästens kontroll. Bedömningen skulle kunna bli annorlunda om hyresgästen brustit i omsorgen, t.ex. genom att inte låsa dörren efter sig. Men som jag förstår av din fråga så har dörren blivit uppbruten vilket tyder på att inbrottstjuven tog sig in med våld och att dörren därmed var låst. Även hyresvärden har en skyldighet att hålla lägenheten och övriga utrymmen i godtagbar standard (12 kap. 15 §). En skada som uppstått utan att hyresgästen har varit vållande eller brustit i omsorg ska hyresvärden därmed ersätta. Din mor är därmed inte skyldig att ersätta skadan. Det är som huvudregel hyresvärden som har bevisbördan för att hyresgästen vållat skadan.Jag hoppas du fick svar på din fråga, lycka till!Vänligen,

Uppsägning av hyresrätt p.g.a. bostadsrätt

2016-09-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en hyresrätt men har också köpte en bostadsrätt i närheten av min son i vilken jag bor växelvis för att kunna vara med honom. Kan det här innebära att jag blir uppsagd?
Zinar Budak |Hej, för att bli uppsagd sin hyresrätt måste något av kraven i 12 kap 42 § Jordabalken, se här, vara uppfyllt. Att endast äga en bostadsrätt som du tänker bo i är inte något av kraven och således kan du inte bli uppsagd p.g.a. detta.Bostadsrättsföreningen kan dock vägra dig medlemskap om du inte har som avsikt att bosätta dig i lägenheten och detta står skrivet i föreningens stadgar, 2 kap 1 § Bostadsrättslagen. Av frågan förstår jag det dock som att du har i avsikt att bo där åtminstone växelvis.Om du vill ha mer utförlig hjälp kan du lämna dina kontaktuppgifter i kommentatorsfältet nedan.MVH

Granne som misshandlat annan granne, uppsägning

2016-08-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag har en hyresgäst som har misshandlat en av mina hyresgäster, personen som misshandlat har bott där i många år och har besittningsrätten på sin sida, nu vågar inte min andra hyresgäst bo kvar pga av detta (fallet ligger bara hos polisen än så länge med misshandeln), har jag möjlighet att säga upp min hyresgäst? Och hur går jag tillväga?
Matilda Crone |Hej och tack för din fråga!Frågor som rör förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras i 12 kap. Jordabalken (JB).Enligt 12:25 JB är en hyresgäst skyldig att se till att de som bor i omgivningen, grannar, inte utsätts för störningar som försämrar deras bostadsmiljö. Detta gäller störningarna som är sådana att de inte skäligen bör tålas. En hyresvärd kan säga upp en hyresgäst antingen i förtid, det vill säga utan uppsägningstid, om hyresrätten är förverkad enligt 12:42 JB eller genom vanlig uppsägning efter uppsägningstid enligt 12:46 JB. När hyresgästen har besittningsskydd gäller att hyresrätten endast kan sägas upp på vanligt sätt om någon av grunderna i 12:46 JB är uppfyllda. Dessa grunder är de så kallade besittningsbrytande grunderna. Tvister som rör huruvida hyresgästen kan sägas upp på detta vanliga sätt, med iakttagande av uppsägningstid, kallas förlängningstvister eftersom att huvudregeln är att hyresgäster med besittningsskydd har rätt till förlängning till hyresavtalet när hyresvärden säger upp avtalet. Besittningsskyddet gäller dock inte om hyresgästen förverkat hyresrätten och hyresvärden säger upp hyresgästen i förtid, detta framgår av 12:45 p 4 JB, se mer nedan.Möjligheten att säga upp en hyresgäst i förtid (utan uppsägningstid) för att hyresrätten anses förverkad enligt 12:42 JB, är begränsad och det krävs relativt mycket för att hyresrätten ska anses vara förverkad. En hyresgäst som i andra fall skulle ha besittningsskydd (det vill säga rätt att bo kvar om besittningsbrytande grund inte föreligger) har, som ovan nämnt, inte ett sådant skydd om hyresgästen förverkat sin hyresrätt. Detta innebär alltså att om hyresgästen agerat på ett sätt som uppnår ”förverkansnivån” och hyresvärden på grund av detta säger upp hyresgästen i förtid så innebär det dels att ingen uppsägningstid behöver iakttas, dels att det inte blir frågan om någon förlängningstvist (eftersom att hyresgästen då saknar besittningsskydd). När det gäller förverkande på grund av störningar så framgår av 12:42 p 6 JB att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid bland annat om hyresgästen åsidosätter sin skyldighet att inte störa sina grannar och inte rättar sig efter tillsägelse. Enligt 12:42 st 3-4 JB får uppsägning på grund av förverkande på grund av störningar inte ske utan att socialnämnden underrättats om störningarna. Något krav på underrättelse till socialnämnden gäller dock inte om störningarna är särskilt allvarliga. I dessa fall behöver bara en kopia på uppsägningen skickas till socialnämnden (i dessa fall behöver alltså ingen underrättelse ske först). I dessa fall behöver inte heller hyresgästen få någon tillsägelse om rättelse innan uppsägning sker. Om uppsägning på grund av förverkande gjorts och hyresgästen vägrar att flytta får hyresvärden föra talan om avhysning hos kronofogdemyndigheten och om hyresvärdens begäran bestrids så prövar tingsrätt en ärendet. Hyresvärdens uppsägning ska enligt 12:8 JB vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd.Att en hyresgäst misshandlar en granne är en sådan störning som enligt praxis kan utgöra anledning till att hyresrätten är förverkad. Det framgår även av förarbetena till lagen att våld från hyresgäst mot annan som bor inom fastigheten kan utgöra en sådana särskild allvarlig störning att hyresrätten kan anses vara förverkad även om hyresgästen inte fått någon tillsägelse. I ditt fall kan det därför vara så att du kan säga upp hyresgästen utan att iaktta uppsägningstid (besittningsskyddet bortfaller som sagt om förverkandeanledning finns och du säger upp hyresgästen i förtid). Att komma ihåg är dock att det alltid kan bli en fråga om bevisning vid den eventuell prövning som kommer att ske om din hyresgäst motsätter sig att flytta. Utifrån den information jag har (att polisen utreder ärendet) kan jag inte bedöma bevisläget för störningarna (misshandeln), det vill säga huruvida hyresrätten kan komma att anses förverkad eller inte, men bevisläget är att beakta inför inledandet av en process om uppsägningen. En polisanmälning innebär inte automatiskt att störningarna är bevisade utan du bör undersöka vilken bevisning som finns för misshandeln/störningarna eftersom att det förmodligen är dessa som kommer att betydelse vid en eventuell prövning av tingsrätt.Vänligen,

Avflyttning av egendom efter uppsägning

2016-08-21 i Hyresrätt
FRÅGA |hej.Min pojkvän har sedan 2012 hyrt en verkstadsbyggnad och lägenhet.I början av juni dök hyresvärden upp och lämnade en uppsägning, med full rätt eftersom han var sen med hyran.Problemet var dock att han fick tio dagar på sig att flytta ut. Efter sex dagar fick D, min pojkvän ryggskott och klarade inte att bära. Han har sedan 2006 en ryggskada efter mc olycka. I fredags ringde hyresvärden och sa att han skulle ställa container utanför, och slänga hans skit, detta gjorde han dock inte, igår ringde han återigen och sa att D skulle lämna sitt jobb och komma omedelbart, om inte så skulle han spränga bort dörren. D kunde dock inte lämna arbetet, han fick vänta till efter arbetet, och när han kom dit, så hade hyresvärden öppnat alla dörrar, och berättade att han hade sålt fastigheten, och att D egendom hade ingått i köpet, så ville han ha någon av sina saker, så skulle han prata med den nye fastighetsägaren. Den nye fastighetsägaren krävde att D skulle komma dit med registreringsbevis till sin sons epa traktor, så att den skulle överlåtas på den nye fastighetsägaren. D förvägrades tillträde till lägenhet och verkstadslokaler, med hot om vad som skulle hända om han kom på natten och försökte sno någonting av sin egendom. Jag vet inte vad vi ska göra. Kan en fastighetsägare verkligen bara gå in när det passar honom och göra som han vill med hyresgästens ägodelar..
Matilda Hellström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din fråga handlar om vad som händer med hyresgästens egendom efter uppsägning och hyresvärdens rättigheter i sådana situationer.Din pojkvän har hyrt en bostadslägenhet och en lokal och blev uppsags till omedelbart upphörande i början av juni på grund av obetalda hyror. Hyresavtal regleras i 12 kaptilet jordabalken.Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid enligt 12 kapitlet 42 § jordabalken, 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen.Detta innebär att om din pojkvän var sen med hyran hade alltså hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Dock måste uppsägningen vara delgiven enligt delgivningslagen samt att hyresvärden måste ha informerat om att det finns en rätt att återvinna hyresrätten om hyran betalas inom två-tre veckor. Om de två meddelanden inte delgetts på korrekt sätt finns möjlighet att hävda att uppsägningen är ogiltig.När en uppsägning skett har hyresgästen en skyldighet att omedelbart avflytta från bostaden. Om så inte sker har hyresvärden möjlighet att begära avhysning hos kronofogdemyndigheten så att ett formellt beslut fattas, och hyresvärden får assistans att tömma lägenheten. Hyresvärden har ingen rätt att avhysa hyresgäster på egen hand utan denna rätt tilllkommer enbart kronofogdemyndigheten enligt svensk lag. När hyresvärden fått ett beslut där det står att hyresgästen ska flytta kan Kronofogden genomföra vräkningen. Kronofogden tar hand om transport och magasinering av egendom. Kostnaderna för det ska i första hand betalas av den som blir vräkt. Om denne inte kan betala kostnaderna får hyresvärden göra det (inte för magasinering).I ert fall har hyresgästens saker sålts. Hyresvärden har ingen rätt att sälja saker som inte tillhör honom. Det är potentiellt att anse som olovligt förfogande enligt 10 kapitlet 4 § brottsbalken samt egenmäktigt förfarande enligt 8 kapitlet 8 §. Det finns dock en särreglering i hyreslagen om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han avhysts finns egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen (12:27 JB) Detta innebär att om hyresvärden skulle avhysa hyresgästen och det sedan finns saker kvar, kan hyresvärden få äganderätten till sakerna efter tre månader om han sagt till hyresgästen att flytta sakerna. Fram till dess har hyresvärden en skyldighet att vårda sakerna. Sammanfattningsvis har inte hyresvärden rätt att göra som han vill med hyresgästens saker efter uppsägning. För det första måste han begära avhysning hos kronofogden och kan inte på egen hand neka hyresgästen tillträde till lägenheten och ta dennes egendom i beslag. Han får äganderätt till egendomen tre månader efter avhysning om en anmodan att flytta saker har lämnats till hyresgästen. Innan dess har han ingen rätt att sälja saker som inte tillhör honom. Ni bör alltså polisanmäla hyresvärden på grund av det som skett. Ni kan kontakta kronofogdemyndigheten för hjälp att få ut egendomen som hyresvärden har tagit beslag på. Om detta kronofodemyndighetens beslut bestrids kan ni stämma i domstol om bättre rätt till egendomen.Hoppas du har fått svar på din fråga. Om du har frågor eller vill ha fortsatt hjälp kan du kontakta mig på: