Kvarlämnad egendom av hyresgäst

2017-02-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Min hyresgäst har lämnat möbler, bilar, cyklar hela garaget fullt av saker osv efter han blivit uppsagd. Enda sättet att få kontakt med han är genom en godman men hon säger att hon inget kan göra mer än att förmedla mellan oss. Hon har berättat att han har någon form av psykisk sjukdom vilket jag inte visste om när han fick hyra huset fick heller inte reda på att han hade en godman redan då. Ska sälja fastigheten och behöver göra en värdering nu men det går inte som det ser ut där [ser för bedrövligt ut gör det]. Så min fråga är vad gör jag?
Hanna Lindsten |Hej,Regler om hyra och hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken (s.k. Hyreslagen). I12 kap. 27 § Hyreslagen finner du reglerna om när en hyresgäst har flyttat och lämnat kvar egendom i bostadslägenheten eller annat utrymme som tillhör bostaden, såsom garage. Med "lägenhet" likställs uthyrning av hus. Om hyresgästen trots anmaning inte hämtat sin egendom inom 3 månader från tidpunkten för anmaningen tillfaller egendomen hyresvärden. Detta innebär att du som hyresvärd antingen muntligen eller skriftligen måste anmana din före detta hyresgäst att hämta sakerna. Du har bevisbördan för att anmaningen ska ha skett. Det är därför inte säkert att det är tillräckligt att den gode mannen förmedlar vidare din anmaning. Mitt råd är att du istället fortsätter att försöka få kontakt med hyresgästen. Om hyresgästen är oanträffbar tillfaller sakerna dig efter en tidsfrist på 6 månader efter flyttningsdatum. Gällande denna 6 månaders frist spelar det ingen roll om du försökt kontakta hyresgästen. När sakerna tillfallit dig får du disponera över egendomen som du vill. Med vänliga hälsningar,

Vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt?

2017-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler för uthyrning av lägenheter återfinns i Jordabalkens (JB) 12 kap. När det gäller ansvar och ersättningsskyldighet finns en regel i 12 kap. 24 § JB som säger att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten och med vad därtill hör väl (s.k vårdplikt). Hyresgästen är vidare enligt samma paragraf bara skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Det innebär att hyresgäst endast är skyldig att ersätta skadan om hyresvärden kan visa att du agerat på sådant sätt. När man hyr en lägenhet brukar man normalt säga att man har en vårdplikt och således kan vara ersättningsskyldig, men att normalt användande inte ska innebära ersättningsskyldighet. Fortsättningsvis om bevisbörda, det är något oklart i praxis vem som ska bevisa att hyresgästen inte iakttagit den omsorg som krävs för att undgå ansvar. Som utgångspunkt är det hyresgästen som ska bevisa att han eller hon inte har varit försumlig, men om det finns en rimlig möjlighet att skadan har uppkommit på något annat sätt än hyresgästens försummelse så ska hyresvärden istället bevisa att det är hyresgästen som varit försumlig så att skadan uppkommit (se Högsta domstolens dom i NJA 1975 s 657). Detta på grund av att en hyresgäst inte ska kunna undgå ansvar enbart genom att hävda att denne inte vållat skadan. Sammanfattningsvis, vem som bär ansvaret (och således är ersättningsskyldig) för fel i avlopp i en hyreslägenhet beror på hur skadan orsakats och vem som kan anses bära ansvar för skadans uppkomst. Givet din fråga är det svårt att ge ett mer utförligt svar, men jag hoppas att du fick någon klarhet i din fråga! Jordabalken hittar du här.Vänligen,

Uppsägning av hyresgäst i enfamiljshus

2017-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Har ett enfamiljshus med 2 lägenheter. Nu skall vi sälja huset eller eventuellt flytta in själv eller ett barn. På hyreskontraktet står uppsägningstid 3 mån. Den ena hyresgästen har bott där under mer än 10 år. Nu vill man inte flytta, så vad skall vi göra. Källaren med torkrum är en enda röra och blir inte upprymd trots tillsägelse. Man har skaffat en torktumlare (utan lov) som släpper ut ånga i källaren, så att fukten rinner på fönstren. Har sagt ifrån att torktumlaren inte får användas, men utan resultat. Även runt huset är det belamrat med diverse, och det ser förskräckligt ut. Vad kan vi göra??
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Bostadshyresgäster har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet om inte något undantag i JB 12 kap. 46 § är tillämpligt. Ni måste i er uppsägning åberopa någon av de grunder som listas i punkter i paragrafen. Det görs alltid en avvägning mellan ert och hyresgästens intresse vid bedömningen av om hyresgästen ska tvingas flytta. I ert fall ser jag främst två alternativ för er att säga upp er hyresgäst.1: Paragrafens sjätte punkt gäller om avtalet gäller en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Ert intresse som hyresvärd väger i regel över om lägenheten behövs som egen bostad eller om huset ska säljas. Om hyresförhållandet varat lång tid kan det krävas att en ersättningslägenhet anvisas, se t.ex. RBD 7:84 där hyresgästen bott i lägenheten i 36 år. Om hyresgästen vetat om era planer på att ta över huset spelar det roll för intresseavvägningen, liksom om flyttningskostnaderna ersätts. Jag skulle råda er att använda denna grund i första hand.2: Paragrafens första och andra punkt kan användas om hyresgästen förverkar hyresrätten eller åsidosätter sina förpliktelser i tillräckligt hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Jag tänker här på att hyresgästen olovligen har skaffat en torktumlare, särskilt om det finns ett förbud i avtalet, samt att hyresgästen inte verkar hålla hyresrätten i gott skick.Om ni säger upp avtalet med hyresgästen och denne vägrar flytta, måste ni enligt JB 12 kap. 49 § hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång. Hyresgästen får då bo kvar till dess att frågan är avgjord. Jag hoppas att svaret hjälper er att få ordning på situationen.

Ansvar för städning vid flytt

2017-02-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Vi flyttade nyligen från en lägenhet till en annan i samma hus. Vi anlitade en städfirma för att ta flyttstädningen och fick en del anmärkningar på städbesiktningen som företaget skulle åtgärda. De kom hit ett par dagar senare för att åtgärda bristerna. Den nya hyresgästen som flyttat in i vår gamla lgh blev irriterad då städarna inte kunde så bra svenska och skickade hem dem innan de var klara. Nu vill han att vi ska betala för en annan städfirma som han vill anlita eller att vi kommer och städar själva, det skulle då bli städning nr 3. Besiktningsmannen vill inte lägga sig i men tycker inte det är ok att den nya hyresgästen skickade hem städarna innan de var klara. Vi har vänt oss till Hyresgästföreningen som ansåg att vi givetvis inte kan hållas ansvariga för den nya hyresgästens beslut att avbryta städarna och att det är hans ansvar att lösa städningen på egen hand nu. Enligt Hyresgästföreningen ska vi varken behöva anlita ett annat företag eller städa själva då vi uppfyllt våra skyldigheter vid avflyttningen. Vi bor i en boförening och nu ska frågan tas upp i styrelsen, om vi inte kan komma överens där ska styrelsen rösta i frågan. Jag tycker det är lite orättvist då vi tycks ha rätten på vår sida och vill inte att det ska avgöras av personer som kanske inte är så insatta i alla regler kring detta och vill inte att det ska avgöras godtyckligt. Vad är er syn på saken?Tack på förhand.
Ellinor Book |Hej! Tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga! Jag instämmer helt med det som Hyresgästföreningen anfört i ditt ärende. Ni har en uppgift att se till att det städas när ni lämnar lägenheten. Efter kerklagomål på den städningen tilltog ni extra åtgärder genom att anlita en extern städfirma. Om den nya hyresgästen inte är tillfreds med den städfirma som ni har anlitat, och därmed väljer att skicka iväg dem, så har ni fortfarande uppfyllt er del. Det är således den nya hyresgästen som får stå till svars för att det inte blev ordentligt städat den andra gången. Jag hoppas att jag med detta har besvarat din fråga! Vänliga hälsingar,

Överlåtelse av bostadshyreskontrakt

2017-02-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Vid en förfrågan till min hyresvärd om det fanns eventuella möjligheter att överlåta hyreskontraktet till min dotter.Vi har bott tillsammans i lägenheten i drygt tre år,fick jag till svar att jag skulle fylla i en ansökan som de skulle ta ställning till. Det gjordes även en besiktning av lägenheten. Jag fick efter någon vecka ett brev,där desa att överlåtelsen ej kunde godkännas eftersom " vi inte ( jag och min dotter ) bott tillsammans " Vilket inte stämmer. Jag uppmanades att skriva under en uppsägning av kontraktet annars skulle jag bli uppsagd efter tre månader. Att det hela var ett missförstånd och att min förfrågan blev till en ansökan,hade man ingen förståelse för. Hyresnämnden har avskrivit ärendet pga. att hyresvärden inte vill medla. Vad ska vi göra ??
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Överlåtelse av hyresrätt sker i ert fall enligt jordabalken (JB) 12 kap. 34 §till en närstående som du varaktigt har sammanbott med. Om ni har delat hushållsgemenskap i drygt tre år borde det i normala fall uppfylla bestämmelsens krav. Därtill krävs att du har för avsikt att lämna lägenheten och inte bo kvar. Att hyresnämnden har avskrivit ärendet låter märkligt då tvisten är av sådan typ att den ska avgöras av nämnden om förlikning inte kommer till stånd, se lag om arrendenämnder och hyresnämnder 12 § 3 st. Det är lite spekulation från min sida, men möjligen kan det ha blivit fel pga den mänskliga faktorn och ni skulle kunna skicka in en ny ansökan till hyresnämnden och göra ett nytt försök. Angående uppsägning har hyresvärden inga rättsliga möjligheter att uppmana till uppsägning av kontraktet på det sätt som skett. Skulle du göra det går möjligheten att överlåta hyreskontraktet förlorad. Hyresvärden kan överhuvudtaget inte säga upp kontraktet och tvinga er att lämna lägenheten om inte någon punkt i JB 12 kap. 46 §är tillämplig. Om ni inte har misskött lägenheten eller på annat sätt brutit mot någon bestämmelse i kontraktet borde er rätt att bo kvar inte sväva i fara.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Ändring av hyresvillkor

2017-02-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en studentbostad av ett kommunalt bostadsbolag i Sundsvall. Utan förvarning eller någon information i förväg har nu de infört ett krav på att man ska klara minst 15 högskolepoäng per termin för att få bo kvar. Detta innebär alltså att man riskerar att bli vräkt om man inte har uppnått dessa 15 poäng. Är det verkligen tillåtet att införa nya hyresvillkor helt utan att ge någon information i förväg?
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En hyresvärd kan inte ensidigt påtvinga hyresgäster ytterligare villkor utöver hyreskontraktet för att du som hyresgäst ska få bo kvar i din lägenhet. Inte ens om hyresvärden informerar om att villkoren kommer att ändras har det någon betydelse för din rätt att bo kvar.Ett sätt som dina hyresvillkor kan ändras på är dock genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Din hyresvärd avtalar i så fall med en organisation av hyresgäster om vilka villkor som ska gälla för hyresrätterna på fastigheten. Överenskommelsen blir bindande för dig om du har en s.k. förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt, där du förbinder dig att förhandlingsöverenskommelsen får tillämpas gentemot dig. Finns ingen sådan klausul i ditt kontrakt måste hyresvärden komma överens med dig direkt om hyresvillkoren ska ändras.Jag hoppas att detta ger svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Tolkning av JB 12:45

2017-02-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad innebär jordabalken 12 paragraf 45 stycke 2. Tack på förhand
Marcus Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap. 45§ framgår att bestämmelserna i 46-52§§ i samma kapitel gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om det inte är så att (2p) hyresavtalet i annat fall som sägs i 1p avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan et har varat längre än nio månader i följd. Med möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål avses varje bostad som hyrs i möblerat skick, och som inte kan anses som en bostadslägenhet i vanlig mening, det vill säga en bostad inrymmande kök, kokvrå, hygienutrymmen och liknande. Exempel på detta kan vara hotellrum eller pensionatsrum. Det innebär att detta särskilda undantag inte gäller för reglerna i 46-52§§ som reglerar om besittningsskydd föreligger. I ett aktuellt fall som enl. undantaget i 45§ kan exempelvis avtalet inte förlängas mot hyresvärdens vilja.Hoppas att svaret var till din hjälp, och ha en fortsatt trevlig dag.

Slitage och hyresgästens vårdplikt

2017-02-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har haft min bostadsrätt uthyrd i drygt 2 år till en person. När hon nu har flyttat ut har jag upptäckt en skada på mitt golv. Ett hål som är cirka 1 cm i diameter och en halv cm djup. Hyresgästen har lagt 5000 kr i deposition som jag förstår ska användas vid skador, dock inte vid slitage. Hyresgästen som nu flyttat ut tycker inte alls att det är rätt att jag använder mig av depositionspengarna för att laga detta. Eller ens försöker se om det går att laga utan att lägga nytt golv. Behövs det läggas nytt golv så är det ju tusentals kronor det handlar om. Vad är rätt i detta fall? Har jag rätt att använda hennes deposition för att bekosta detta? Och om de pengarna inte räcker och kostnaderna blir större, vem ska då betala? Tack på förhand!
Karolina Larsson |Hej tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärden svarar för normalt slitage enligt 12 kap. 15 § jordabalken (JB). Lagen finner du här. Med normalt slitage anses nötning på ytskicket. Hyresgästen har vårdplikt enligt 12 kap. 24 § 1 st. JB. Hyresgästen är enligt samma paragraf skyldig att ersätta skada som uppkommit genom hans vållande, vårdslöshet eller försummelse. De skador som uppkommit under hyrestiden på egendom som normalt inte är åtkomligt för annan än hyresgästen och som typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet presumeras ha orsakats av hyresgästen. Bestämmelsen tar främst sikte på sådan skada som inte kan anses vara normalt slitage och som orsakats på ett vårdslöst sätt. Om hålen som uppstått i golvet kan anses som normalt användande är det hyresvärden som ska stå för kostnader för att laga det. Olyckshändelser som exempelvis att man tappar en kniv i köket brukar ingå i det som anses vara normalt slitage. Sammanfattningsvis kan sägas att hyresgästen endast ansvarar för skador som uppstår genom hans vållande, vårdslöshet eller försummelse enligt 12 kap. 24 § 1 st. JB. Med andra ord ska hyresgästen då ersätta all skada som uppstår. I annat fall svarar hyresvärden för de skador som uppstått, då de anses falla in under normalt slitage enligt 12 kap. 15 § JB.Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänliga hälsningar