Vräkning av hyresgäst

2015-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag blev misshandlad av min granne i trappuppgång hon skrek hemska saker och har hotat mig bla detta har nu lett till rättegång jag har vittnen. Men mitt problem är hyresvärden som inte vill beblanda sig jag är rädd för personen och min dotter oxå som såg allt jag bad dem att vräka henne för jsg har blivit misshandlad hotad trakasserad detta måste väl vara en allvarlig störning? Men de gör inget så har kontaktat hgf som hoppas ska hjälpa mig men vill veta om vad lagen kan hjälpa mig jag menar hade personen misshandlat fastighetsskötaren så hade de nog vräkt, men mig svarar de inte ens bara att detta är polissak har jag en chans få rätt genom hgf hyresnämnd etc? Är ju en allvarlig störning och borde inte behövas varning ens utan vräkas direkt jag kan inte bo under en person som misshandlat mig ich skadat mitt barn av att se detta hjälp tack
Mustafa Sheikh Abdi |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har rätt i att misshandel ses som en störning i boendet, som avses i 12 kap. 25 § jordabalken (JB). Om en hyresgäst åsidosätter det som krävs av denne enligt 12 kap. 25 § JB har hyresvärden rätt att omedelbart säga upp hyresavtalet utan att ta hänsyn till uppsägningstiden, enligt 12 kap. 42 § 6 p. JB. Som det framgår av ordalydelsen i 42 § så är det hyresvärden som är berättigad till att säga upp ett hyresavtal. Hyresavtalet gäller mellan hyresgästen och hyresvärden, där båda har rättigheter och skyldigheter gentemot varandra, dvs. frågor om t.ex. uppsägning gäller mellan dem och inte andra utomstående. Det står inte reglerat i 12 kap. JB att en hyresgäst kan begära vräkning av en annan hyresgäst. Se 12 kap. jordabalken (hyreslagen), https://lagen.nu/1970:994#K12Jag rekommenderar att du håller kontakt med Hyresgästföreningen och hyresvärden för att lösa detta problem. Ett annat alternativ är att ansöka om kontaktförbud enligt lagen (1988:688) om kontaktförbud, https://lagen.nu/1988:688Hoppas allt löser sig och att svaret var till din hjälp!Med vänliga hälsningar,

Hyresrätts förverkande - sexuell tjänst (följdfråga)

2015-03-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag ställde en fråga (http://lawline.se/answers/hyresratts-forverkande-sexuell-tjanst)Det jag undrar är om dom FÅR säga upp avtalet vid misstanke? Eller om någon skickar anonymt brev? Eller om någon granne misstänker sexförsäljning i lägenhet. Dvs utan bevis. FÅR dom göra det? Om dom misstänker. Eller måste det finnas bevis alternativt att polisen utrett det?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din följdfråga!För att hyresvärd ska kunna säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid enligt Jordabalk (1970:994) 12:42 första stycket, punkt 9 så krävs bevis för prostitutionsverksamheten. Han eller hon kan inte säga upp avtalet enbart p.g.a. misstanke om att det försiggår prostitutionsverksamhet i lägenheten.Även om hyresvärden inte har någon skyldighet att utreda saken så finns det inget som hindrar honom eller henne från att genomföra en egen undersökning för att bevisa förekomsten av prostitutionsverksamhet. Hyresvärden kan också vid misstanke göra en polisanmälan i syfte att polisens utredning ska generera bevisning i saken som kan ge hyresvärden möjlighet att säga upp hyresavtalet. Grannars vittnesmål kan i båda fallen få betydelse för bevisningen. Jag hoppas att detta svar har förtydligat det tidigare svaret.Med vänlig hälsning

Hyresrätts förverkande - sexuell tjänst

2015-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som krävs för att bli vräkt för sexförsäljning i lägenhet.Kan en hyresvärd vräka en/säga upp kontraktet vid misstanke? Eller krävs det bevis? Om en annan hyresgäst kontaktar hyresvärden och säger att hon/han misstänker att jag säljer sex, kan hyresvärden vräka mig då? Kan dom vräka en vid misstanke? Eller om polisen misstänker utan bevis?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Om en hyresvärd som har upplåtit en lägenhet för annat ändamål än prostitutionsverksamhet får veta att lägenheten helt eller till väsentlig del används för prostitution så har denne en skyldighet att göra vad som skäligen kan begäras för att upplåtelsen ska upphöra. Om han uppsåtligen underlåter att göra detta och prostitutionsverksamheten fortsätter så kan hyresvärden dömas till ansvar för koppleri. Detta framgår av Brottsbalk (1962:700) 6:12 andra stycket. Hyresvärdens handlingsskyldighet avser primärt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid enligt Jordabalk (1970:994) 12:42 första stycket, punkt 9. Om det behövs kan hyresvärden också begära handräckning för att få hyresgästen att avflytta i samband med hyresavtalets uppsägning. Att göra en anmälan hos polis- eller åklagarmyndighet anses dock inte omfattas av hyresvärdens handlingsskyldighet.Om prostitutionsverksamheten inte kan styrkas med bevis så ställs inga krav på att hyresvärden ska agera. Hyresvärden har inte heller någon skyldighet att företa en egen utredning för att bevisa att lägenheten används för sådan verksamhet. Däremot kan han vid misstanke välja att göra en polisanmälan i syfte att polisen utreder saken. Om därefter polisens utredning styrker förekomsten av prostitutionsverksamhet i lägenheten så har hyresvärden en förverkandegrund och kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid i enlighet med nämnda Jordabalk 12:42 första stycket, punkt 9. Med vänlig hälsning

Fukt- och mögelskador i hyresrätt

2015-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Frågar å min dotters vägnar.Har sagt upp hyresavtal med omedelbar verkan då rummet har undermålig ventilation, fuktiga väggar och mina möbler har fått synliga mögelangrepp. Hälsan har blivit dålig. jag klarar ej att vara i rummet längre. Jag yrkar från hyresvärd att ersätta skadat material samt återbetalning av erlagd hyra under de fem månader jag bott där. Har jag rätt att göra så och är hyresvärden tvungen enligt jordabalken ersätta mig? Måste jag gå via Hyresnämnden? Är inte med i hyresgästföreningen.
Cecilia Bernhardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline.Reglerna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (1970:994) som du finner https://lagen.nu/1970:994.Hyresvärden ska på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, i detta fall som bostad, 9 § st. 1. Vidare har hyresvärden en skyldighet att under hyrestiden hålla lägenheten i samma skick, 15 § st. 1. Om fukt- och mögelskador kan konstateras bör det anses vara en brist i lägenheten. I sådant fall får du som hyresgäst säga upp hyreskontraktet om bristen inte kan åtgärdas utan dröjsmål eller om din hyresvärd efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske. En uppsägning får dock bara ske om bristen är av väsentlig betydelse, 11 § p. 2 och 16 §§. Vid en uppsägning upphör hyreskontraktet omedelbart att gälla, 6 §. För den tid som lägenheten varit bristfällig har du rätt till skälig nedsättning av hyran, 11 § p. 3. Detta gäller dock inte för den tid som du betalat hyran utan protest och inte upplyst hyresvärden om bristen (se RH 1994:84). Du kan även ha rätt till skadestånd för skadorna på möblerna, om hyresvärden inte kan visa att skadan inte beror på dennes försummelse, 11 § p. 4. Du kan även få skadestånd för personskador som uppkommit på grund av fukt- och mögelskadorna (se NJA 2002 s. 213). Det finns en möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ett s.k. åtgärdsföreläggande. Det innebär att hyresvärden åläggs att åtgärda bristen inom viss tid, 11 § p. 5 och 16 § st. 2. Med vänliga hälsningar

Tillbehör i lokal - spegelvägg

2015-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har under en längre tid hyrt en lokal för verksamhet. Jag har själv utrustat lokalen med en spegelvägg, som jag också har bekostat. Nu ska jag inte vara där längre. Vad gäller? Jag måste väl ha rätt att ta ner spegelväggen och ta med mig den? Spegelväggen är i oklanderligt skick. Finns det någon tidsgräns eller liknande gällande detta?Tacksam för svar.
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Eftersom spegelväggen kan anses som inredning som är ägnad till stadigvarande bruk så anses den som utgångspunkt som fast inredning enligt Jordabalk (1970:994) 2:2 första stycket. Eftersom det dock är du som nyttjanderättshavare som har tillfört lokalen sådan inredning, och en spegelvägg enkelt kan monteras ner, så anses den inte höra till fastigheten om inte fastighetens ägare köper loss den av dig (Jordabalk 2:4 första stycket). Det innebär att spegelväggen alltjämt är lös egendom som tillhör dig och som du har rätt att föra med dig.I fråga om tidsgräns så kan inte rätten att bortföra spegelväggen från lokalen göras gällande hur länge som helst. Om en längre tid hinner passera efter att hyresavtalet har löpt ut så utslocknar din rätt till spegelväggen och den anses då utgöra fast inredning, d.v.s. tillbehör till fastigheten. Med vänlig hälsning

Uppsägning av hyresavtal vid konkurs eller likvidation

2015-03-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har en kund, ett aktiebolag. Bolaget hyr en lokal och hyresavtalet säger att de är bundna tom 2018-09-01. Bolaget har sedan 2014-04-30 haft förbrukat eget kapital och när den andra kontrollbalansräkningen skulle upprättas nu 2014-12-31 visade det sig att det inte var återställt. Vad händer med hyresavtalet vid konkurs alternativt likvidation?Hälsningar Elin
Martin Cronsioe |Hej Elin! Tack för din fråga.Eftersom det rör sig om ett kommersiellt hyresavtal har konkursboet rätt att säga upp avtalet vid konkurs, oavsett hyrestid. För dig som hyresvärd gäller att du har rätt att säga upp avtalet om inte hyresgästen ställer en sådan säkerhet för återstoden av hyrestiden att du skäligen kan nöja dig med den. Det krävs också att sådan säkerhet ställs inom en månad efter din anmodan. Utöver detta krävs också att inte konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens (alltså konkursbolagets) skyldigheter under hyrestiden. I en sådan situation får du nämligen en s k massafordran mot konkursboet, vilket innebär att du blir först med att få betalt i konkursen.Vad gäller likvidation är bolaget då fortfarande bundet av avtalet. Det innebär att du har rätt att full betalning enligt avtalet vid skiftet av likvidationen. Om bolaget då är insolvent och inte kan betala, bör du ansöka om konkurs hos tingsrätten på den ort där bolaget har sitt säte. Hoppas att detta har gett dig svar på din fråga.

Köpa och sälja förstahandskontrakt till hyresrätt

2015-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar om det är olagligt att betala/få betalt för att få förstahandskontrakt på en hyresrätt i följande fall - Det finns i dag flera ställen på internet där man kan byta hyreslägenhet mot någon annan person som också har en hyreslägenhet. Är det då olagligt erbjuda eller ta emot pengar när ett sådant byte genomförs - man kan anta här att en viss adress eller bostadens utformning är attraktiv i den mån att ena parten erbjuder pengar för att bostadsbyte ska ske.
Emma Ragnarsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga handlar om så kallade svartkontrakt. Först och främst kan konstateras att enligt 12 kap 35 § jordabalken får en hyresgäst byta lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. I Sverige är det inte olagligt att köpa ett förstahandskontrakt, men du kan utsätta dig själv för en stor risk. Ofta ges inte något kvitto då det handlar om svarta pengar. Det finns inte heller någon garanti för att du faktiskt får behålla det kontrakt du har köpt. Du får heller inte tillbaka pengarna om du någon dag väljer att flytta ifrån hyresrätten. Däremot är det olagligt att sälja förstahandskontrakt. En hyresrätt får aldrig ha ett värde och enligt 12 kap 65 § jordabalken kan personen som säljer förstahandskontraktet dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Anses försäljningen som en verksamhet som bedrivs yrkesmässigt kan straffet bli hårdare. Om den som sålt kontraktet fälls i domstol har den som köpt en svartkontrakt rätt att få pengarna tillbaka samt behålla kontraktet. Sammanfattningsvis kan man säga att svartkontrakt inte är att rekommendera, vare sig för den som ska hyra eller den som hyr ut hyresrätten. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Bytesrättens begränsningar

2015-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har ett lägenhetsbyte på gång. Min fru som har hyresrätt godkänns inte av den nya värden eftersom hon har betalningsnmärkning. Själv har jag en bostadsrätt som måste säljas.Kan vi på något sätt få in mig på hennes nuvarande hyreskontrakt trots att hennes värd inte vill detta?Mvh Ondrej
Fredrik Norberg |Hej och tack för din fråga!Den bytesrätt man har enligt hyreslagens bestämmelser (Jordabalken 12 kap. 35§), tillkommer innehavaren av en hyresrätt. I ert fall så är det din fru som har denna lagstadgade bytesrätt. Det är då även endast hyresgästen av bytesföremålet som har rätt att bli skriven på det nya hyreskontraktet. Sedan står det fastighetsägaren relativt fritt att uppställa vissa krav i förhållandet till bytet, exempelvis att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet, att denne inte har betalningsanmärkningar och att ingen annan än hyresgästen får stå på hyreskontraktet. Ni kan tyvärr inte i er situation "tvinga" den nya hyresvärden att gå med på att skriva in någon annan på hyreskontraktet än den som står för bytet. Och i er situation är det inte helt klart att din fru har bytesrätt enligt lagens bestämmelser, jag föreslår att ni går in på ovan angivna länk och läser igenom lagrumet för att se om det är tillämpligt i ert fall.Hoppas rådgivningen har varit till hjälp!Med vänliga hälsningarFredrik Norberg