Vad händer med pantsatta pantbrev vid försäljning av fastighet?

2017-09-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, för flera år sen så lånade jag ut pengar och fick pantbrev i en fastighet som nu bytt ägare flera gånger utan min vetskap, hur gör jag nu med mina pantbrev. Mvh
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten för det fall att den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § jordabalken). Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om ifall den är pantsatt (4 kap 16 § jordabalken). När en fastighet säljs medföljer nämligen de inteckningar som gjorts vilket innebär att alla pantbrev behåller sin giltighet. För det fall att ett pantbrev, som i ditt fall, är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens (din) panträtt i fastigheten. Att en fastighet byter ägare påverkar alltså inte den rättighet långivaren till den som mottagit pantbrev av tidigare ägare har. Konsekvensen blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.För ditt fall gäller alltså att din panträtt i fastigheten är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Om den du lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånat kan du därmed begära utmätning i fastigheten för att få betalning. När det är dags för återbetalning av lånet ska du alltså i första hand rikta kravet direkt mot låntagaren. Skulle hen inte ha några pengar att betala med kan du ansöka om exkutionstitel genom att förslagsvis kontakta Kronofogdemyndigheten och begära ett betalningsföreläggande (1 kap 3 § & 2 kap 1 § utsökningsbalken). Kronofogdemyndigheten kommer i sådant fall att göra en utmätning, varvid i första hand pengar, lön, aktier och liknande kommer tas i anspråk för att betala dig (1 kap 1 § & 4 kap 3 § utsökningsbalken). Skulle du vilja har du har möjlighet att begära att utmätning sker i fastigheten du har panträtt i (4 kap 4-5 § utsökningsbalken). I praktiken skulle utmätning i fastigheten dock vara betydligt mer komplicerad än exempelvis löneutmätning.Sammanfattningsvis behöver du alltså inte oroa dig för att fastigheten bytt ägare då det inte påverkar din rättighet att få tillbaka de utlånade pengarna.Hoppas du fått svar på din fråga och välkommen att höra av dig på nytt om du har fler frågor!Med vänlig hälsning,

Kan man ta reda på vem som har en pantsatt fastighet?

2017-07-14 i Fastighetspant
FRÅGA |kan jag se vem som har en belånad inteckning
Carolina Lundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inteckningar i fastigheter sköts av Lantmäteriet, som i sin tur för Pantbrevsregister där det framgår vilka olika pantbrev som finns i fastigheten. Som tomt- eller fastighetsägare kan man begära ett sådant utdrag, men annars är uppgifterna om detta sekretessbelagda (31 kap 6 och 7 § Offentlighets- och sekretesslag). Du kan alltså inte ta reda på om vem som helst har en belånad inteckning eller ej.Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Vad innebär xxxx kr inom xxxx kr rörande pantbrev?

2017-04-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Vad innebär texten:Säkerhet Till säkerhet för låntagarens förpliktelser enligt detta skuldebrev pantförskrivs pantbrev i fastigheten xxxx - xxxx om kr 2.117.500:- inom kronor 3.205.000:-
Mikael Jonasson |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!Fastigheten är belastad med flera pantbrev. Den totala inteckningen av alla inteckningar är 3.205.000 kr. Pantbrevet som omnämns i din fråga är pantsatt till ett värde av 2.117.500 kr. Det går också att utläsa att det nämnda pantbrevet inte har högsta prioritet vid en realisering av fastigheten. Hade den haft högsta prioritet hade det istället stått skrivet "2.117.500 kr inom 2.117.500 kr. Det finns alltså andra pantbrev (oklart hur många) som har högre prioritet vid en realisation. Prioriteringsordningen är viktig på så vis att den som har högst prioritet får betalt först och de med sämre prioritet får betalt om det finns pengar kvar att ge ut.

Fråga om hur pantbrev i fastighet kan användas

2016-10-08 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej. Jag är spekulant på en fastighet. Där finns pantbrev som överstiger både köpeskilling och värde. Låt oss spekulera:Fastighetens värde och köpeskilling är 100 000 kr. Pantbrev på 300 000 finns. De 200 000 kr som då finns utöver värdet, kan jag ha de som säkerhet för ett annat lån?Ett lån för att köpa bil, resa, lösa andra skulder mm. Ett lån som inte ska användas till fastigheten alltså. Eller måste detta lån ha en annan säkerhet än dessa pantbrev?Jag hoppas ni förstår min fråga.
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du valt att ställa din fråga till oss på Lawline!Pantbrev kan användas för vilka skulder som helst då pantbrev egentligen, något förenklat, endast utgör ett kvitto på att en skuld givits säkerhet i fastigheten. Du kan med andra ord använda de överskjutande pantbreven som säkerhet för andra lån än för det lån som du använt för att köpa fastigheten. En annan sak är dock att jag tvivlar på att en långivare kommer att gå med på att ta emot de övriga pantbreven som säkerhet för ett lån om dessa pantbrev har sämre prioritet än det pantbrev som knutits till fastighetsköpet. Värdet av dessa övriga pantbrev blir då nämligen i princip noll då fastighetens värde, enligt ditt exempel, endast är 100 000 kr förutsatt att fastigheten inte stiger i värde.Med vänlig hälsning

Hur ska en sakägarförteckning upprättas?

2017-09-07 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Jag vill förstå hur en sakägarförteckning upprättas. Hur man kommer fram till förrättningskostnader, ägarhypotek och förmånsrätt. Och hur räknar man ut skyddsbeloppet? Vad innebär det? Jag står inför en exekutiv försäljning av min fastighet och en sådan skall nu upprättas och jag vill veta vad det innebär. Jag skulle uppskatta en pedagogisk förklaring och genomgång, och gärna med ett typexempel.
Anastasia Matveeva |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga! Sakägarförteckning I sakägarförteckningen ska samtliga fordringar upptas efter det företräde som gäller enligt lag, dvs att äldst inteckning har bättre rätt (12 kap. 26 § 1 st. utsökningsbalken, 6 § 2 p. förmånsrättslagen, 17 kap. 6 § jordabalken).Förmånsrätt Förmånsrättslagen är relevant och presenterar hur olika fordringar prioriteras. Skillnaden mellan särskilda förmånsrätter, allmänna förmånsrätter och oprioriterade fordringar är att de har olika prioritet vid en konkurs eller utmätning. Om en person går i konkurs eller utmätning ska ske får de med fordringar som har särskild förmånsrätt betalt i första hand, därefter de med allmän förmånsrätt, 15 § förmånsrättslagen. I vissa fall kan fordringar med allmän förmånsrätt gå före. Sist kommer de övriga (oprioriterade) fordringarna, där har ingen företräde framför annan om sådant stadgats i avtalet, 18 § förmånsrättslagen.Bland de särskilda förmånsrätterna finns exempelvis sjö-och luftapant, 4 §, panträtt i tomträtter, 7 §. Bland de allmänna förmånsrätterna finns bland annat lönekrav från arbetstagare, 12-12a §§.De särskilda förmånsrätterna har en inbördes ordning, vilken är den ordning som de anges i lagen, 9 §. De allmänna förmånsrätterna gäller utan inbördes ordning, 14 §.Förrättningskostnader Förrättningskostnaderna ska upptas närmast före den fordringsägare som begär försäljning eftersom denna utgör exekutionsfordringen, 12 kap. 26 § 2 st. utsökningsbalken. Begreppet ägarhypotekNär en pant har högre belåningsvärde än skulden som panten är säkerhet för säger man vanligtvis att det finns ett överhypotek. Ett överhypotek är detsamma som ett ägarhypotek. SkyddsbeloppEnligt 12 kap. 1 § utsökningsbalken ska utmätt fast egendom som huvudregel säljas på offentlig auktion. Vid försäljningen ska enligt 12 kap. 32 § utsökningsbalken "skyddsbeloppet" täckas av köpeskillingen. Termen definieras i 12 kap. 29 § utsökningsbalken som det sammanlagda beloppet av de fordringar som har bättre rätt än exekutionsfordringen samt förrättningskostnaderna. Exekutionsfordringen är den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning.Det enklaste sättet att räkna ut skyddsbeloppet är att utgå från den sakägarförteckning som ska upprättas enligt 12 kap. 24-31 §§ utsökningsbalken. I sakägarförteckningen ska enligt 12 kap. 25 § utsökningsbalken bl.a. upptas; 1. exekutionsfordringen,2. fordran som ska utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 p. eller 7 § 1 p. eller 2 p. förmånsrättslagen och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 12 kap. 36 § utsökningsbalken,3. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten samt4. förrättningskostnaderna.Fordringarna ska enligt 12 kap. 26 § utsökningsbalken upptas efter det företräde som följer av lag. Med "lag" avses bl.a. förmånsrättslagen samt 7 och 17 kap. Jordabalken. Typexempel - uträkning av skyddsbelopp Ett enkelt exempel är att A äger en fastighet. När A köpte fastigheten år 2003 tog A ut ett banklån om 1 500 000 kr för att kunna genomföra köpet. Fastigheten står som säkerhet för banklånet. År 2006 lånade A 300 000 kr av B. Som säkerhet för lånet tog A samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till B. År 2009 lånade A 500 000 kr av C. A tog samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till C som säkerhet för lånet. År 2013 ansöker B om utmätning och förrättningskostnaderna landar på 100 000 kr. Hur stort är skyddsbeloppet?Vi börjar med att upprätta sakägarförteckningen. I denna ska först och främst upptas exekutionsfordringen om 300 000 kr. Fastigheten står som säkerhet för alla ovannämnda lån vilket innebär att fordringarna är förenade med panträtt i fastigheten och ska tas upp i sakägarförteckningen. Företrädesrätten mellan fordringarna framgår av 17:6 jordabalken där det stadgas att inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökts. Detta medför att fordringarna ska upptas i sakägarförteckningen på följande sätt: först kommer banklånet, sedan lånet till B och sist lånet till C. Sist ska även förrättningskostnaderna om 100 000 kr upptas i förteckningen. Sakägarförteckningen kommer alltså att se ut på följande sätt.Förrättningskostnader 100 000 krBanklån 1 500 000 krLån till B 300 000 krLån till C 500 000 krHur stort är skyddsbeloppet? B:s fordran är exekutionsfordringen vilket innebär att de fordringar som ingår i skyddsbeloppet är förrättningskostnaderna och banklånet. C:s fordran har sämre rätt än exekutionsfordringen och ingår därför inte i skyddsbeloppet. Det gör inte heller B:s fordran. Skyddsbeloppet blir då 1 600 000 kr.Hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänd dig gärna till Lawline igen vid ytterligare funderingar. Vänligen,

Kan man pantsätta sin andel i en fastighet utan övriga ägares samtycke?

2017-06-11 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej Lawline! Jag skulle vilja lyfta en fråga som ni svarat på vid två tidigare tillfällen, men gett motstridiga svar och jag undrar vad som gäller. Jag undrar huruvida det går att pantsätta en andel i fastighet som säkerhet för lån utan övriga samägares samtycke och medverkan?
Viktor Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en fastighet har mer än en ägare måste samtliga ägare medverka i pantsättningen för att den ska vara giltig. Detta framgår av förarbetena till 6 kap. jordabalken, där följande (ganska krångliga formulering) kan läsas:"[..] om fastigheten äges av flera, dessa samtliga skall göra upplåtelsen. Därest upplåtelse saknas från någon av ägarna eller upplåtelsen från en av dem - men inte från de andra - är ogiltig eller eljest utan verkan, lärer panträtt över huvud taget ej ha kommit till stånd." (Prop. 1970 s. 234 Del A.)Det går alltså inte att pantsätta sin andel i en fastighet utan att övriga delägare samtycker och medverkar till detta. En pantsättning av en fastighet måste nämligen avse hela fastigheten. Det framgår dessutom ordagrant av lagtexten att en ansökan om inteckning inte får avse en andel i en fastighet (22 kap. 2 § tredje stycket jordabalken).Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Fråga om användande av pantbrev i fastighet

2016-12-05 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej har köpt ett hus kontant, vilket det fanns sju pantbrev på, som blev lösta i samband att jag köpte huset av mäklare, om jag nu vill nyttja ett hur gör jag då och vart finns dom att tillgå
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för att du ställt din fråga till oss på Lawline!Pantbrev kan utfärdas i två former, antingen i pappersform eller i elektronisk form (datapantbrev). Om de pantbrev som finns på ditt hus är i pappersform var säljaren och mäklaren skyldiga att ge dig dessa i samband med att du köpte huset. Om pantbreven istället utgjorde datapantbrev finns de dock elektroniskt hos inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet).Det jag rekommenderar dig att göra är att ringa till inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) och fråga om i vilken form de pantbrev som finns på ditt hus är i. Om du får reda på att pantbreven är i pappersform bör du omedelbart kontakta säljaren / mäklaren och kräva att få tillgång till dessa pantbrev. Om pantbreven istället är i elektronisk form (datapantbrev) kan du i samband med att du ringer inskrivningsmyndigheten säga att du vill använda ett av pantbreven för ett lån varefter inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) kommer att hjälpa dig.På denna länk hittar du kontaktuppgifter till inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet).Med vänlig hälsning

Får en långivare hålla dubbelt så mycket pantbrev som behövs för att täcka skulden?

2016-08-31 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Vi har styckat av en fastighet till två delar. När man gör det så blir det ju att pantbreven gäller i båda fastigheterna. Köparen har betalat sin del och våra lån har därmed sjunkit till hälften.Problemet nu är att vår långivare vägrar att relaxera pantbreven innan dom fått betalt för hela lånen.Får en långivare hålla dubbelt så mycket pantbrev som behövs för att täcka skulden? Dom har nu pantbrev för 3 milj, och skulden är 1,5. Har vi nån chans att få en dom i rätt att dom är tvungna att släppa det överskjutande?Mvh.
Mikael Jonasson |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!En panthavare, dvs långivaren i ditt fall, har ingen skyldighet att lämna tillbaka panten eller sätta ned panten förrän hela skulden är betald. Det innebär att långivaren mycket väl kan ha ett pantbrev på 3 miljoner för en skuld på 1,5 miljoner.