Vem ansvarar för skador i en bostadsrättsfastighet?

2017-10-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Fastigheten är en flerbostadsfastighet med två gårdshus och innegård. Fastigheten är uppförd ca 1880. Källarutrymmen i fastigheten är kalla biutrymmen och källarförråd. Det ena gårdshuset har förändrat användningsområde av källarvåningen. Fukt upptäcktes trängt in genom källarväggen till gårdsfastigheten första gången ca år 2007. Föreningen inkallade bransch expertis, som gavs i uppdrag att utreda skadeorsak år 2013. Åtgärder och insatser ansågs inte akuta. Ett utlåtande inhämtades på nytt av samma företag 2016. Styrelsen beslutade att upphandla och genomföra rekommenderas insatser för att åtgärda dräneringen. Gården dränerades om vid gårdshuset under 2017 på föreningens bekostnad. Rapporterna från dräneringsföretaget indikerar att det finns flera orsaker till den uppkomma skadan. Rapporterna tar inte direkt ställning till ansvarsfrågan.1. Otillräckligt dräneringsskikt utsida källarvägg för användning av gårds-husets källarvåning som bostadsyta/tvätt utrymme. 2. Felaktig användning av källarvåningen i gårdshuset. 3. Användning av avfuktare i källarvåningen. Föreningen är rekommenderad att åtgärder invändig källarvåning rimligen bör åläggas bostadsrättsinnehavarna. Bostadsrättsinnehavarna har annan åsikt. Hur agera enligt lag och praxis?
Gustav Persson |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag kommer att redogöra för vad det är som gäller för skador eller åtgärder i en bostadsrättsfastighet och vem som har ansvar för dem beroende på var och hur skadorna är uppkomna. En anledning till att rapporterna inte tar upp något om ansvarsfrågan är eftersom att företaget inte har befogenheten att fatta det beslutet. Angående ansvar är det reglerat i Bostadsrättslagen (BrL).Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsfastighet? När det kommer till bostadsrätter är huvudregeln att bostadsrättsföreningen ansvarar för allt yttre underhåll så som tak, trappuppgångar, fasader, källarutrymmen etc (se 7 kap 4 § BrL) och en bostadrättshavaren har huvudansvaret för sin egen lägenhets skick (det s.k. inre underhållet), om inte annat har bestämts i stadgarna (se 7 kap 12 § BrL).Till en lägenheten räknas rummens golv, väggar och tack, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner och ytterdörrar. Det är visserligen föreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att han förutom sedvanligt underhåll som målning och tapetsering etc., även skall svara för reparationer och avhjälpa mer omfattande skador i lägenheten, vare sig dessa uppkommit genom hans eget vållande eller på annat sätt (se SOU 1988:14 s. 153 f.; jfr NJA 2006 s. 732 och NJA 2007 s. 709) Observera att detta bara gäller "inom lägenheten". Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan dock inskränkas i stadgarna (se SOU 2000:2 s. 147). Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens ansvar får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten. Innebörden av 7 kap 12 § BrL är således att den anger de yttre ramarna för bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten. Bestämmelsen är alltså tvingande på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett längre gående ansvar i detta avseende.Sammanfattningsvis så är det föreningen som ska betala för dräneringsarbetet och ni kan inte krävs bostadsrättsinnehavarna att stå för denna kostnaden med stöd av lag eller med stöd av några stadgar. Enda möjligheten att kräva ersättning för renoveringen är i så fall att rikta en skadeståndstalan mot var och en av bostadsrättsinnehavarna. Utkräva skadestånd? För att skadestånd ska kunna utkrävas måste föreningen kunna visa att skadan orsakats av bostadsrättshavarna genom vårdslöshet eller försumlighet. Detta framkommer av Skadeståndslagen (1972:207) 2 kap 1 §: Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan.Vanligtvis begås en skadeståndsgrundande handling genom vårdslöshet (eller oaktsamt). Man har helt enkelt inte haft den uppsyn eller iakttagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver. För att ni i bostadsrättsföreningen ska kunna kräva bostadsrättshavarna på ersättning måste föreningen föra en talan mot var och en. Det går inte att rikta en generell talan mot alla innehavarna, utan föreningen har att visa på oaktsamhet/vårdslöshet av användning av källarutrymmena hos var och en.Bevisbörda för ersättningDet är den som påstår att något har hänt som har bevisbördan för detta. I ert fall som bostadsrättsförening så åligger det alltså er att visa på försumlighet hos bostadsinnehavarna. Vanligtvis förs skadeståndstvister i domstol där bostadsrättsföreningen har att visa att innehavarna har agerat på ett skadeståndsgrundande sätt. För att göra detta har man oftast olika former av bevisning, t.ex. det utlåtandet från det företag ni anlitade för undersökning av fastigheten. Tingsrätten kommer då göra en s.k. bevisvärdering vilket innebär att de kollar på bevisningen och ser om det räcker för att utdöma skadestånd. Jag tror dock att det blir väldigt svårt att visa på vårdslöshet hos bostadsrättsinnehavarna. Både med tanke på att fastigheten är gammal samt att det blir svårt att visa på något adekvat samband. En skadeståndstalan är en svår process och det krävs mycket i bevisvärderingen. Det bästa i alla lägen är att försöka lösa det mellan parterna så alla blir nöjda. Har man en försäkring kan man få ut kostnaden för dräneringsåtgärderna därifrån. Hoppas det var svar på er fråga! Med vänliga hälsningar

Köpa bostad om ej svensk medborgare

2017-10-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Kan en EU medborgare (ej svensk medborgare) köpa en bostadsrätt i Sverige utan att jobba i Sverige? Vad innebär det att ha permanent boende i fastigheten?
Caroline Larsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad gäller att köpa bostad, finns det inget krav på vilket slags medborgarskap en köpare måste ha. Sen om du behöver ta bolån för att köpa bostaden får du höra av dig till banken angående de finansiella kraven för att kunna köpa en bostad. Men om man tittar juridiskt på det är det absolut inga problem att köpa en bostad. Innebörd av permanent bostad Med permanent bostad innebär det där du är bosatt – alltså där du har ditt hem, din privata bostad. Ytterligare bestämmelser finns i inkomstskattelag. Regler om detta hittar du i 47 kap. 3 § IL. Permanent bostad innebär då att man varit bosatt under minst ett år närmast försäljning, eller under minst tre år av de senaste fem åren före försäljningen. Hoppas det gav svar på din fråga!

Försenad inflyttning och grund för uppsägning av förhandskontrakt till bostadsrätt

2017-10-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min son har skrivit på ett förhandsavtal för köp av nyproducerad bostadsrätt i Stockholm. Uppfört av byggföretaget SSM. I avtalet står att upplåtelsetidpunkten är beräknad till 20180910-20180924 Nu har förmedlande mäklare hört av sig och berättat via mail att inflytt blir 2020 Q1. Har jag någon möjlighet att dra mig ur kontraktet eftersom tidpunkten för inflytt är rejält framflyttad?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Om du inte får tillträda lägenheten i rätt tid när nyproduktionen ska tillträdas första gången och om dröjsmålet inte beror på dig, har du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid du inte kan använda lägenheten. Om förseningen är av väsentlig betydelse får du frånträda bostadsrätten (7 kap. 3 § bostadsrättslagen).En försening på över 14 månader torde anses utgöra väsentlig betydelse. Jag är övertygad om att det är skäl nog för att säga upp förhandsavtalet. Om ni meddelar motparten om uppsägningen ska ni även ha tillbaka vad ni betalat i handpenning eller liknande.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Flera inneboende i en bostadsrätt

2017-10-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej jag är inneboende i en lägenhet. En trea, med ett master sovrum och ett mindre sovrum. I nuläget har jag haft tillgång till det lilla rummet och gemensamma utrymmen, medan min hyresvärd (han som äger bostaden) bor i stora sovrummet.Kan min kille flytta in i lägenheten nu och även han vara inneboende om vi får tillgång till stora rummet och hyresvärden det lilla utan att de blir problematiskt med bostadsrättsföreningen. Vi vill såklart då båda två vara skrivna på adressen.Tack!
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regleringen som är tillämplig står att finna i bostadsrättslagen.Det framgår att det inte krävs tillstånd för inneboende i bostadsrätter (7 kap. 8 § bostadsrättslagen), så länge det inte medför men för föreningen eller någon annan föreningsmedlem. För att det ska anses vara fråga om en inneboende och inte upplåtelse i andra hand, krävs det att bostadsrättshavaren behåller rådigheten över lägenheten.Det krävs alltså inget tillstånd och om det uppstår en tvist måste föreningen visa på att det uppstått men för andra föreningsmedlemmar till följd av att ni varit inneboende.Vänligen

Ordförande och kassör i bostadsrättsförening

2017-10-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en ordförare i en bostadsrätts förening vara både ordförare och kassör?
Anton Olenius |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Enligt lag om ekonomiska föreningar 6. kap. måste en styrelse bestå av minst tre ledamöter varav en är ordförande. Något explicit stadgande om att en ordförande inte får vara även t.ex. kassör finns ej. Det kan dock finnas regler i varje bostadsrättsförenings stadga som förhindrar att en ledamöt sitter på dubbla poster, huruvida det finns eller ej i er förening kan inte svara på. Allmänt finns således inget som hindrar en ordförande från att vara även kassör, men specifika regler kan finnas i stadgan. Med vänlig hälsning,

Bostadsrättsförenings godkännande för uthyrning av del av bostad

2017-10-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! jag är med i styrelsen för en bostadsrättsförening och vi diskuterar hur vi ska förhålla oss till andrahandsuthyrningar av del av bostad via sajter som Airbnb. Det står klart att brf-styrelser ska godkänna andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Men vad gäller när andrahandsuthyrningen enbart gäller en del av lägenheten? Behöver en bostadsrättsinnehavare be om styrelsens godkännande för att hyra ut ett rum i sin bostad, exempelvis via Airbnb, i situationer dä hen själv bor kvar i lägenheten? Är sådan uthyrning av rum att betrakta som "självständigt brukande"?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Regler om andrahandsuthyrning av bostadsrätt återfinns i 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen och uthyrning av del av bostad i 7 kap. 8 § bostadsrättslagen.En bostadsrättshavare har rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand om bostadsrättsföreningen går med på det. Andrahandsuthyrning är en upplåtelse av lägenhet till någon som använder lägenheten självständigt. Att hyra del av bostad (partiell sublokation) är inte en sådan självständig användning av bostaden som åsyftats med regeln i 10 §. Det räcker med att bostadsrättshavaren innehar en del av bostaden för att den som hyrt bostaden i andra hand inte ska anses ha använt den självständigt. Bostadsrättsföreningens samtycke krävs inte vid partiell sublokation. Om en som hyr del av bostad i andra hand däremot stör andra medlemmar i er förening får föreningen häva upplåtelsen (8 § bostadsrättslagen). Styrelsen bör emellertid sätta sig in i det här rättsfallet från Högsta domstolen innan ni tar ett beslut som inskränker er medlems rätt att förfoga över bostaden. Hyresnämnden kan vid tvist pröva giltigheten av en andrahandsuthyrning och gör då en skönsmässig avvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens intressen.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Säga upp förhandsavtal pga felaktigt organisationsnummer

2017-10-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag frågar er om ett förhandsavtal som vi skrivit med en bostadsrättförening gällande kommande nyproduktion som ännu inte har byggstart. De har på avtalet angivet ett annat organisationsnummer än deras eget enligt bolagsverket. Är avtalet då giltigt? Har vi ett avtal med någon Brf som inte finns, eller kan Brf hävda att det inte spelar någon roll vid vår uppsägning utan att ange orsak?Vi vill säga upp avtalet och få tillbaka inbetalningen och upptäckte att fakturan från Brf hade rätt organisationsnummer som stämde med bolagsverket.Men kan vi använda oss av uppgiften från Brf om det felaktiga organisationsnumret på förhandsavtalet som ett av skälen för uppsägning?Om vi säger upp avtalet enligt det felaktiga org.nr, kan de då hävda att det inte är uppsagt på rätt sätt.D.v.s. att det inte är uppsagt för att vi inte angivit deras riktiga org.nr för Brf. Detta känns som moment22!Hur skall vi gå tillväga för att det skall bli juridisk rätt?Hälsningar från,
Soroosh Parsa |Hej,Tack för er fråga.Som jag förstår er fråga, vill ni säga upp förhandsavtalet enbart på grunden att felaktigt organisationsnummer har angetts i förhandsavtalet. Ni kan ange det felaktiga organisationsnumret som skäl för uppsägning, men ni har sannolikt inte tillräckligt stöd i lag för att med framgång hävda att förhandsavtalet är ogiltigt. Om ni säger upp det på denna grund kan brf motsätta sig er uppsägning. Avtalet gäller fortfarande då fram till dess att tingsrätten river upp avtalet eller att ni kommer överens om frånträde med brf. Nedan följer en kortare utredning rörande förhandsavtal och frånträde. Lawlines juristbyrå hjälper er gärna att närmare undersöka möjligheter till uppsägning och upprätta en formellt korrekt uppsägning. Hör av er om det är av intresse så får ni prisförslag eller om något är oklart i svaret. Min mailadress är soroosh.parsa@lawline.seFörhandsavtal är bindandeEtt förhandsavtal är bindande och får som huvudregel inte sägas upp av förhandstecknaren (5 kap. 1 § bostadsrättslagen). Det finns undantag från huvudregeln.OgiltighetsgrunderBrf ej iakttagit formkravenEtt förhandsavtal måste upprättas skriftligen, innehålla parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott (5 kap. 3 §). Har denna formalia inte iakttagits i förhandsavtalet, är det per automatik ogiltigt (5 kap. 4 §). Ogiltighet medför rätt till återbetalning av förskott m.m. Ingenstans i varken lag eller förarbeten sägs det att organisationsnummer är ett krav, men det skulle kunna anses motsvara "parternas namn".Förhandsavtalet innehåller parternas namn, men med felaktigt organisationsnummer. Med anledning av att rätt organisationsnummer står angivet på fakturan, har brf å ena sidan goda skäl att påstå att det felaktiga organisationsnumret är en felskrivning. Ni har å andra sidan skäl att hävda ogiltighet om ni kan visa att det felaktiga organisationsnumret har varit avgörande för er vilja att ingå förhandsavtalet. Jag utgår från att det inte har påverkat er vilja. I och med att föreningens namn framgår av avtalet och ett organisationsnummer (rätt eller fel) har angetts, har ni sannolikt inte tillräckligt stöd i lag för att med framgång hävda ogiltighet på denna grund.Upplåtelse sker ej i rätt tidEtt annat undantag kan bli tillämpligt lite längre fram i tiden, t.ex. om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (5 kap. 8 §). I en sådan situation får ni genast frånträda avtalet.Ingen allmän ångerrättDet finns ingen ångerrätt vid tecknande av förhandsavtal. Har ni ångrat er samtidigt som ingen ogiltighetsgrund är tillämplig, får ni vända er till föreningen och komma överens om frånträde. Föreningen kanske kan hitta andra tecknare utan att göra förlust eller så kommer ni överens om ett lämpligt belopp för frånträde. Var beredda på att göra en förlust vid frånträde.Vänliga hälsningar,Soroosh Parsa

Måste jag betala för nytt tätskikt och kakel när en entreprenör anlitad av min bostadsrättsförening orsakat skada?

2017-10-14 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min bostadsrättsförening anlitade ett spolbilsföretag som orsakade en skada i ett rör som går upp i min lägenhet. Jag kan inte använda badrum och kök. Styrelsen har sagt att jag inte får göra det eftersom det läcker vatten genom köksväggen hos grannen under varje gång man spolar i en vattenkran eller toaletten. Nu ska styrelsen undersöka om de ska använda relining eller byta ut röret. Om röret byts ut måste man bryta upp vägg och golv i mitt badrum. Styrelsen säger att jag måste bekosta återställandet av badrummets tätskikt och kakel eftersom det står så i stadgarna. Är det verkligen rimligt?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar är i behov av kompletteringar eller förtydliganden är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Inledningsvis vill jag säga att jag blev ganska upprörd när jag läste din fråga. Jag är själv ordförande i min bostadsrättsförening och tycker att det resonemang du återgett, från styrelsens sida, är mycket besynnerligt. Nedan motiverar jag detta med hänvisningar till bostadsrättslagen.Enligt 7 kap. 4 § är föreningen skyldig att hålla lägenheten i gott skick. Om föreningen åsidosätter sin underhållsskyldighet har bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 2 § rätt till nedsättningen av månadsavgiften och eventuellt skadestånd (om föreningen agerat försumligt). Avvikande bestämmelser i stadgarna kan inte ändra på detta (stadgarna kan i allmänhet bara skrivas till medlemmarnas fördel).Föreningens underhållsansvar begränsas dock av 7 kap. 12 §, som anger att bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens inre underhåll (golv, väggar, dörrar etc.). Samma paragraf säger dock att föreningen är skyldig att underhålla ledningar för bland annat vatten och avlopp (om inte bostadsrättshavaren själv monterat dit dem).Av lagtexten kan man således utläsa att styrelsen i din förening tveklöst är skyldig att reparera vattenledningsskadan. Lika uppenbart är det inte, rent språkligt, att detta ansvar även omfattar dina ytskikt. Det räcker dock med ett minimum av juridisk intelligens för att förstå att om föreningen river ut ett badrum, för att åtgärda ett fel som föreningen ansvarar för, så föreligger även ett ansvar för att återställa badrummet i dess ursprungliga skick. Något annat vore helt ologiskt och i strid med bostadsrättslagens syfte. Två rättsfall som belyser detta förhållande, även om tvistefrågorna i de fallen är av annan karaktär, är RH 2016:15 och NJA 2011 s. 548 (jag kan mejla dem till dig om du vill).Jag bedömer det alltså som självklart att föreningen ska betala för återställandet av ditt badrum (du kan dock inte begära ett bättre skick än vad badrummet var i när skadan inträffade). Nästan lika självklart känns det att du har rätt till reducering av din månadsavgift fram till dess att renoveringen är avslutad.Om styrelsen motsätter sig detta rekommenderar jag starkt att du anlitar ett juridiskt ombud (förslagsvis någon duktig färdigutbildad kollega på Lawline) och skickar in en stämningsansökan mot föreningen till tingsrätten. Den inställning styrelsen uppvisat i ditt fall är alldeles för korkad för att få passera obemärkt förbi.Med vänlig hälsning,