Hur skriver jag ett villkorat gåvoavtal avseende en bostadsrätt?

2017-11-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Min bror ska bo i min och sambons nyinköpta bostadsrätt men han måste äga 10 % av bostaden för att bli godkänd av föreningen. Hur upprättar jag ett gåvoavtal avseende dessa 10 %? Han är särbo och ska skilja sig och jag vill inte att det ska ingå deras skilsmässa (eller att gåvan ska falla tillbaka till oss om det händer honom något). Med andra ord: Vi vill skapa en gåva så att han kan bo i vår bostad men vi vill äga 100 % vid förändringar (flytt, försäljning, skilsmässa eller olycka). Hur upprättar vi ett avtal som reglerar detta?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.En bra princip gällande såväl juridisk problemlösning som inom andra sammanhang är att eftersträva det enklast tänkbara, och korrekta, svaret. Du är inne på att ordna din brors boendesituation genom en villkorad gåva, d.v.s. skriva ett avtal som visserligen innebär att din bror får en del av bostadsrätten men att han, givet att något av de angivna omständigheterna inträffar, är skyldig att lämna tillbaka ägarandelen till dig.Även om det är möjligt att konstruera ett sådant avtal, vilket kräver hänsynstagande till ganska många regler, framstår det inte som det bästa alternativet givet det behov som verkar föreligga i ditt specifika fall. En avsevärt smidigare lösning vore att helt enkelt hyra ut en del av bostadsrätten i andra hand till din bror.Vid andrahandsuthyrning av bostadsrätter måste hänsyn tas till bostadsrättslagen. Enligt 7 kap. 10 § i denna lag krävs styrelsens samtycke om andrahandsuthyrningen avser "självständigt brukande" av lägenheten. Om det inte rör sig om självständigt brukande, vilket är fallet om man t.ex. hyr ut ett rum till en inneboende, krävs inget samtycke alls. Det är helt enkelt lagligt att ha exempelvis en släkting eller bekant boende hos sig utan att kommunicera detta med föreningen (att personen är skyldig att sköta sig och visa övriga boende hänsyn är en annan sak).Följaktligen är det möjligt för dig att ha din bror, under obegränsad tid, som inneboende i lägenheten – under förutsättning att du och/eller din sambo samtidigt bor där. En sådan lösning behöver inte förankras hos styrelsen och det enda du behöver begrunda är vilken hyra han eventuellt ska betala. En sådan lösning leder självfallet inte till att din bror också blir medlem i bostadsrättsföreningen - men jag antar att det inte är någon avgörande detalj i sammanhanget.Om jag missat någon väsentlig dimension i din frågeställning, och det av något skäl faktiskt är nödvändigt med en överlåtelse av en del av bostadsrätten, har jag gärna en fortsatt dialog med dig. Utifrån den information jag nu har till hands framstår alltjämt andrahandsuthyrning som det absolut enklaste och ekonomiskt sett minst riskabla alternativet.Med vänlig hälsning,

Fråga om störningar som orsakar hälsoproblem

2017-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo bor i en bostadsrätt (våningshus), alla lägenheterna i huset ingår i samma brf.Personen i bostadsrättslägenheten under oss röker inomhus. Röken kommer upp i vår lägenhet (via ventilation).Lägenheten ovanför vår får också in rök och deras tvååriga dotter har fått allvarliga hälsoproblem (astmatiker sedan innan). Barnets syreupptag har gått från 98% till 91% och hon får nu gå på någon sorts antibiotika.Ventilationen är kontrollerad och det verkar inte gå att göra något åt röklukten via ventilationen. Vi har fått sätta för ett antal ventiler i vår lägenhet till följd av röklukt samt ibland "kattkiss-doft". Om vi i vår lägenhet inte hade satt för ventilerna hade vi inte kunnat bo kvar i vår lägenhet - då även min sambo är astmatiker.Värt att nämna är kanske att det även luktar kattkiss samt rök ut i trapphuset lite då och då, speciellt i samband med att dörren till lägenheten där personen som röker bor - har öpnnat/stängt sin lägenhetsdörr. Vad kan vi be styrelsen göra? Med vänlig hälsning,
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det gäller en bostadsrätt är det reglerna i bostadsrättslag (1991:614) som ska användas. I lagen framgår det att en bostadsrättshavare som använder lägenheten ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras boendemiljö (se här). Störningar i lagens mening Röklukt kan omfattas av vad som klassas som störning i den mån det anses som en hälsorisk. I detta fall så har ju en av grannarnas barn drabbats av hälsoproblem i form av försämrad syreupptagning, vilket tyder på att detta är en störning i lagens mening. Dessutom går röklukten via ventilationen vilket betyder att ni känner röklukten även om fönster och dörrar är stängda, vilket talar ännu mer för att det är en störning i lagens mening. Om det förekommer sådana störningar i boendet så skall föreningen:1. ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör, och2. om det är fråga om en bostadslägenhet, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. (se här).Om bostadsrättshavaren inte rättar sig efter tillsägelse kan denne få sin lägenhet förverkad (alltså behöva flytta). (se här).Om föreningen inte agerar kan ni vända er till hyresnämnden för ytterligare hjälp - här.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!

Uppsägning av förhandsavtal

2017-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Vi har skrivit ett förhandsavtal och betalat handpenning för en nyproducerad bostadsrätt.I kontraktet står det att upplåtelsetidpunkten är beräknad till kvartal 2, 2018 och att inflyttningen är beräknad till kvartal 3, 2018.Byggbolaget/föreningen har nu meddelat att upplåtelsen är försenad till kvartal 1, 2019 och inflytt till kvartal 2, 2019 på grund av att kommunen har meddelat att arbete med gator, avlopp och vatten inte blir färdigt i tid.Efter att vi begärt uppsägning av avtalet på grund av förseningen, hävdar byggbolaget/föreningen att vi inte har rätt till hävning utan att bli ersättningsskyldiga för den skada som föreningen skulle lida av uppsägningen/hävningen eftersom förseningen inte är pga försummelse av föreningen. Skadan i detta fall är till exempel omkostnaderna för att sälja bostadsrätten vidare samt eventuell prisskillnad vid den försäljningen. Min fråga är, stämmer det att denna försening inte ses som en försummelse av föreningen? Jag har läst om ett liknande fall där man hänvisade till propositionen (förslaget/förarbetet till lagen, prop. 1990/91:92 s. 187, där allt som inte är den blivande hyresgästens fel är att se som försummelse från bostadsrättsföreningen.Kan vi hänvisa till denna proposition och därmed få rätt att frånträda avtalet utan att bli ersättningsskyldiga samt få tillbaka hela vår handpenning?
David Muera |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har numera för avsikt att begära en uppsägning av förhandsavtalet och frånträda detsamma. Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för er. Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation. Innebörden av begreppet "försummelse" i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen Bestämmelser beträffande uppsägning som grundar sig i en försenad upplåtelse regleras i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. I samband med att lagen antogs gjordes vissa förändringar i bestämmelsen på inrådan av lagrådet, vilket anges i prop. 1990/91:92 s. 187-188. Bestämmelsen fick då tillägget "genom försummelse av föreningen". Detta tillägg innebär, enkelt uttryckt, att orsaken till fördröjningen av upplåtelsen kommer att spela mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Det förutsätts dock, alltjämt, att föreningen har varit försumlig. Det kan även förekomma situationer när orsaken till fördröjningen varken beror på förhandstecknaren eller på att föreningen varit försumlig. Begreppet "försummelse" kan därför enligt min mening ses från tre olika perspektiv: försening på grund av försummelse från förhandstecknaren (1), försening på grund av försummelse från föreningen (2) och försening som varken beror på förhandstecknaren eller på att föreningen varit försumlig (3). En försening som beror på förhandstecknarens försummelse kan enligt min mening endast uppstå om exempelvis förhandstecknaren inte undertecknar upplåtelseavtalet i tid, eller att förhandstecknaren inte erlägger den upplåtelseavgift som anges i det aktuella avtalet. I övrigt torde alla andra förseningar kunna läggas bostadsrättsföreningen till last. Frågan är dock om förseningen kan grunda sig i bostadsrättsföreningens försummelse. Detta beror självklart på vilken anledning bostadsrättsföreningen angett som skäl till förseningen. Huruvida det är försumligt att exempelvis inte ha klart med arbete för mark, gator och avlopp kan tyvärr inte bedömas utifrån de uppgifter de uppgifter du lämnat.Min rekommendationI din fråga anger du att beräknad tid för upplåtelse samt tidpunkt för tillträde finns angivet i avtalet. Detta anser jag är något som gagnar dig, då byggföretagen/ bostadsrättsföreningarna på senare tid inte anger dessa med all önskvärd tydlighet. Vad beträffar din fråga om försummelse menar jag att det finns få fall som innebär att förhandstecknaren varit försumlig. Vidare finns det även få fall då försumligheten inte beror på bostadsrättsföreningen. En majoritet av skälen till förseningar beror således enligt min mening på bostadsrättsföreningen. Som du säkert märkt, så kommer inte bostadsrättsföreningen godta din uppsägning lättvindigt. Jag råder dig därför att gå igenom de beslut som tagits hos den aktuella kommunen för att se hur processen fortlöpt under byggnationen. Därigenom kan du visa att förseningen beror på bostadsrättsföreningens försumlighet. Att kommunen inte har klart med arbete för mark, gator och avlopp är enligt min mening under bostadsrättsföreningens ansvar. Slutligen vill jag även tillägga att förhandsavtalet som sådant kan anses ogiltigt genom allmänna avtalsrättsliga principer såsom 36 § lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen), samt förutsättningsläran. Du bör därför undersöka om din uppsägning även kan grunda sig på någon utav dessa bestämmelser eller principer. Om du skulle behöva hjälp med att upprätta en uppsägning av förhandsavtalet eller med att föra talan mot bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Med vänlig hälsning,

Får man äga flera bostadsrätter hos olika bostadsföreningar ?

2017-11-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejFår man äga flera bostadsrätter hos olika bostadsföreningar ?
Simon Rydberg |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga,Det finns inte någon lag som reglerar hur många bostadsrätter som en person får äga. Däremot finns det regleringar kring vem som kan bli medlem i en bostadsrättsförening och därmed äga en bostadsrätt. För att få äga en bostadsrätt måste föreningen godta dig som medlem, 2 kap 1 § Bostadsrättslagen. Avgörande för om du kan bli medlem och bostadsrättsinnehavare hos föreningen blir om du uppfyller de medlemsvillkor som uppställs i föreningens stadgar och att du i övrig kan anses vara en godtagbar medlem, 2 kap 1 och 3 §§ Bostadsrättslagen. Det kan exempelvis ställas ett krav på att du ska vara folkbokförd på den adress där du vill köpa bostadsrätten vilket skulle kunna hindra dig från att äga bostadsrätter hos olika föreningar. Slutsatsen blir att det inte finns några lagregler som rent objektivt hindrar dig att äga bostadsrätter hos olika föreningar, men bostadsrättsföreningarna där du vill köpa bostadsrätter kan ställa upp medlemsvillkor som kan hindra dig från att äga bostadsrätt hos dem. Därför rekommenderar jag dig att ta kontakt med de föreningar där du vill köpa bostadsrätter och be att få se deras stadgar för att ta reda på om de har några medlemsvillkor som kan hindra dig från att äga en bostadsrätt hos dem. Vänligen,

Uthyrning av bostadsrätt

2017-11-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en bostadsrättstvåa på 56 kvm och funderar nu på att hyra ut den, skälet är att jag blivit uppsagd från mitt arbete. Månadskostnaden med avgift, ränta samt amortering hamnar på ca 13.400:-. Så till frågan, hur mycket hyra får jag ta? samt är min dåliga ekonomi ett godtagbart skäl för föreningen? och slutligen hur länge får man hyra ut sin bostad?Tack på förhand.
Hanna Salajin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår från att du tänker hyra ut hela bostadsrätten och inte bara något rum medan du bor kvar. Rätten att hyra ut sin bostadsrättDu har rätt till att hyra ut din bostadsrätt om du får bostadsrättsföreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen). Det finns inget krav på en bostadsrättsförening att tillåta upplåtelse i andra hand utan det beror helt och hållet på bostadsrättsföreningens policy. Om bostadsrättsföreningen inte skulle ge sitt samtycke är det dock möjligt att ta frågan till hyresnämnden. Om du då har ett skäl för att hyra ut och bostadsrättsföreningen inte har en befogad anledning till att vägra lämna ett samtycke så ska du få hyra ut bostadsrätten. Skäl som hänför sig till bostadsrättshavaren kan godtas så dålig ekonomi kan godtas. Bestämmande av hyranDitt hyresförhållande med hyresgästen regleras av lagen om uthyrning av egen bostad. Det råder då stor frihet i bestämmandet av hyran. Du har rätt att ta ut så mycket i hyra så det täcker dina kostnader. Du kan även ta ut mer men om hyran påtagligt överstiger dina kostnader kan hyresgästen hos hyresnämnden begära att få sin hyra sänkt. (4 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Hyrestidens längdDet finns ingen bestämd gräns för hur länge du får hyra ut din bostadsrätt. Det beror på vad bostadsrättsföreningen samtycker till eller hyresnämnden tillåter. Oavsett hur länge du hyr ut din bostadsrätt kan hyresgästen aldrig kräva att hyresavtalet förlängs. En hyresgäst har inget besittningsskydd enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Jag hoppas du har fått svar på dina frågor. Om du har några fler funderingar är du välkommen att skriva i kommentarsfältet nedan eller höra av dig igen. Vänliga hälsningar,

Brf nekar upplåtelse i andra hand

2017-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrätt sedan 6 år tillbaka. Tidigare kunde man hyra ut bostaden i andra hand men nu har föreningen beslutat att inte längre tillåta det. Min fråga är om föreningen har rätt till att neka oss att hyra ut i andra hand? Jag vill ju kunna hyra ut min bostad då jag fått jobb på annan ort. Jag är tacksam om jag kan få svar på detta. Med vänlig hälsning Jan Brikell
Elias Olsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline! Enligt 7 kap. 10 § 1 stycket bostadsrättslag krävs som utgångspunkt styrelsens samtycke för att upplåta en bostadsrätt i andra hand -- det är riktigt. Det finns dock en möjlighet att via 7 kap. 11 § 1 stycket bostadsrättslag gå förbi styrelsen och inhämta tillstånd från hyresnämnden. Hyresnämnden ska bevilja din begäran om (i) du har skäl för upplåtelsen, och (ii) styrelsen saknar befogad grund att neka dig på. Båda rekvisiten tolkas generöst till bostadsrättsinnehavarens fördel. Att under en period arbeta på annan ort kvalificerar definitivt in. Vidare, vad beträffar styrelsens möjligheter att anföra en befogad grund, måste den i princip gälla andrahandshyresgästen personligen. Eftersom du svarar för att betalningar görs, kan styrelsen inte ens invända på grund av att andrahandshyresgästen har dålig ekonomi. Styrelsen kan däremot anföra skattemässiga skäl som en befogad grund för att inte godkänna din upplåtelse. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Bilda gemensam bostadsrättsförening för två avskiljda hus

2017-11-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej !Vi är ett företag som köper mark runt omkring i Stockholm, och på den marken bygger vi sedan bostäder som tillsammans bildar en bostadsrättsförening.Nu har vi fått ett erbjudande ifrån en markägare i Huddinge om att köpa 2st markområden, på vilka vi kan bygga bostäder som tillsammans bildar en bostadsrättsförening med 42st lägenheter.Dom två markområden vi fått erbjudande om att köpa ligger på samma gata i Huddinge, men dom ligger inte bredvid varandra, utan det är ett avstånd på 475 meter i mellan dom två markområdena.Min frågor till er är följande:1. Går det att bilda en bostadsrättsförening av dessa fastigheter, eller blir man tvungen att bilda två stycken bostadsrättsföreningar pga av att markområdena inte ligger bredvid varandra? 2. Finns det någon eller några aktuella domar gällande detta? I bostadsrättslagen står följande:Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registrering också att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Lag (1993:314).Tacksam för snabb återkoppling.Ha en fortsatt trevlig dag!
Elias Olsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline! Jag ser att du ombad snabb återkoppling och ber om ursäkt för dröjsmålet.Mig veterligen finns ingen prejudikatbildning kring din fråga utan vägledning får istället sökas i lagens förarbeten. Kommentaren till paragrafen ifråga, 1 kap. 5 §, ger viss hjälp men inget absolut svar. Samtidigt som lagstiftaren anför att bestämmelsen är avsedd att motverka föreningsbildningar där husen inte har något naturligt geografiskt samband, t.ex. att de är förlagda till olika stadsdelar eller åtskiljs markant av andra hus, sägs också att huvudregeln är husen ska ligga "i omedelbar anslutning" till varandra. Vidare sägs att avsteg från huvudregeln kan göras om det mellan husen placerats områden för allmänt ändamål, samt att hänsyn kan tas till markens belägenhet och möjligheterna att bebygga den annorlunda. Man får nog tolka paragrafen mot bakgrund av dess syfte -- att underlätta för förvaltningen av husen och det gemensamma ansvaret i övrigt. Om det undermineras på grund av avståndet, lär det inte gå att bilda en gemensam bostadsrättsförening. Se prop. 1990/91:92 s. 156. I och med att rättsläget är något osäkert, är det tillrådligt att kontakta en jurist för en mer rigorös rättsutredning.Stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Formkrav för köp av bostadsrätt

2017-11-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad är kravet när man skall köpa bostadsrätt, vad gäller övre åldersgräns.Aktuellt är att det börjar bli för många äldre människor i vår förening redan när man efterfrågar om att hyra. många förfrågningar har vi från allt från +90 åringar
Susanne Zahawi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ett köp av en bostadsrätt ska vara giltigt ska det upprättas skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om vilken lägenhet som köpet avser samt lägenhetens pris (6 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL)).En bostadsrätt får även endast upplåtas till en köpare som är medlem i bostadsrättsföreningen (1 kap. 3 § BRL). Om köparen vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen anses köpet ogiltigt (6 kap. 5 § BRL). Fråga om att anta en medlem i bostadsrättsförening ska avgöras av föreningens styrelse med hänsyn till bland annat de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar (2 kap. 1 § BRL). Den som har köpt en bostadsrätt får dock inte vägras inträde i bostadsrättsföreningen om de villkor för medlemskap som anges i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta köparen som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § BRL)Som svar på din fråga anges det inte i lagen någon övre åldersgräns för att köpa en bostadsrätt. Att en köpare är runt 90 år borde inte heller ses som ett godtagbart skäl till att neka medlemskap i en bostadsrättsförening.Med vänliga hälsningar