Köp av bostadsrätt och fel

2017-12-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, vi sålde vår lägenhet med två kakelugnar för snart ett år sedan. Vi eldade i båda dessa under fem vintrar och de fungerade utmärkt. Föreningen hade vid två tillfällen sotare på besök som inspekterade samtliga kakelugnar, vilka gav oss klartecken på att använda våra. Dock fick vi aldrig några papper på detta. Köparen hävdar nu att sotare säger att tätning behövs. I prospektet står det att båda kakelugnarna fungerar, vilket dom gjort. Vad gäller nu? Köparen vill ha ersättning för det tätningsarbete sotaren nu vill göra. VI menar att vi fått godkänt, och att vi använt kakelugnarna kontinuerligt utan anmärkning från vare sig grannar, brf eller sakkunnig.
Jessica Konduk |Hej.Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Frågan är fastighetsrättsligt och rör köp av lös egendom eftersom det handlar om en bostadsrätt.UndersökningspliktEn bostadsrätt är lös egendom och då är det köplagen (1990:931) som blir tillämplig, förutsatt att köpet är mellan två privatpersoner. Vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt som stadgas i köplagen 20 §. Undersökningsplikten är långtgående och innebär att alla fel som en köpare borde ha hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Köparen har däremot rätt att kunna åberopa dolda fel mot säljaren i efterhand. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall, viktiga faktorer som påverkar är ålder och skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.Värt att notera är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är lika långtgående som den enligt jordabalken vid köp av en fastighet. Men en slags undersökning av bostadsrätten måste ändå ske för att kunna åberopa fel.Fel på varanDet finns flera bestämmelser av relevans i situationer av potentiella fel i bostadsrätt. Som utgångspunkt gäller 17 §, vilken upptar principen att varan helt enkelt skall överensstämma med vad som har avtalats. Bostadsrätten ska i fråga om storlek, kvalitet och andra egenskaper motsvara vad som föreskrivs i avtalet. Därtill reglerar 18 § det fallet att säljaren, eller annan, i samband med köpet eller innan köpet lämnat vissa uppgifter som på ett avgörande sätt inverkat på köparens beslut att ingå avtalet. Om bostadsrätten avviker från avtalet eller uppgifter som lämnats i samband med köpet, eller i något annat avseende inte överensstämmer med vad köparen "med fog kunnat förutsätta" med hänsyn till bostadsrättens ålder etc. är bostadsrätten att anse som felaktig. Varan skall dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifternaUpplysningspliktVad gäller säljarens ansvar för fel i bostadsrätt finns det ingen allmän upplysningsskyldighet men om säljaren underlåtit att informera om fel eller brister som varit väsentliga för köparen kan säljaren få ansvara för detta. Tidsfrist att påkalla fel Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan, vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske "inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet". Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på men ett exempel ur praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Rimligen kan det antas att Köparen borde ha upptäckt felet vid tillträdet och därför skulle ha reklamerat senast 4,5 månader efter det.Befintligt skickOm det framgår av ert kontrakt att bostadsrätten är såld i befintligt skick kan ni invända med detta som motargument för köparens krav och att några förutsättningar enligt 19 § KöpL att underkänna friskrivningsklausulen inte föreligger. Ni kan även argumentera att ni inte kände till felet skälv och möjligen att köparen har brustit i sin undersökningsplikt. Det kan argumenteras att köparen borde ha upptäckt felet vid köpet om felet fanns vid det tillfället. Tillämpning i ert fallGenerellt gäller att en köpare kan förvänta sig att det han eller hon köper skall stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en bostadsrätt med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt. Köper man däremot en äldre bostadsrätt bör man noggrant undersöka den före köpet. Jordabalken regler tillämpas inte vid köp av bostadsrätt utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen skall tillämpas men man har ansett att köplagens reglering om fel i bostadsrätt inte lämpar sig vid den typen av felprövning, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt gällande undersökningsplikten.Omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på kakelugnen? Testade köparen kakelugnen i samband med inspektionen av bostadsrätten? Det torde åligga köparen att i samband med inspektionen undersöka huruvida kakelugnarna fungerade eller inte. Det kan dock vara svårt för gemene man att kunna dra någon säker slutsats på när en kakelugn kan anses vara godkänd eller om den bör förläggas med ett eldningsförbud m.m. i sådana situationer bör köparen anlita en sakkunnig på området för att denne på så sätt skall kunna göra en bedömning. Att förfara på detta sättet bör ingå i en köpares undersökningsplikt i högre utsträckning om kakelugnen är äldre än om den är ny. Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos köparen om att kakelugnarna var i sin ordning för att man ska kunna göra gällande en garantiutfästelse. Ifall säljaren uttrycker av att allt är i sin ordning bör det leda till att undersökningsplikten inte vara långtgående men det finns ändå en undersökningsplikt. I bedömningen får man även fråga om köparen borde räknat med eller ha förväntat sig att det kunde föreligga fel på kakelugnarna.Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och eller brister som köparen borde ha räknat med och då spelar kakelugnens skick, ålder och användning en avgörande roll.Angående 18 § KöpL upptar säljarens marknadsföringsansvar eller uppgiftsansvar. Förutsättningarna för att säljaren ska kunna hållas ansvarig för fel enligt denna bestämmelse är att det föreligger ett orsakssamband mellan uppgifterna som säljaren lämnat och köparens beslut att genomföra köpet och att detta kan antas ha inverkat på köpet. För uppgifter som lämnats av "annan än säljaren" andra stycket krävs dessutom att säljaren känt till eller bort känna till uppgifterna. Varan ska med andra ord i det fallet inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna som lämnades av annan.Du skriver att det i prospekt angetts att det finns fungerande kakelugnar i lägenheten. Du har därtill angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem men det framgår inte om det också står i köpekontraktet. Detta kan anses utgöra en garanti för att ugnarna fungerar väl, dvs. det utgör en del av avtalet att ugnarna fungerar utan problem. Att det då visar sig att kakelugnarna inte alls fungerar, skulle alltså utgöra en avvikelse från avtalet, med verkan att bostadsrätten blir att anse som felaktig. Alla eventuella garantier som säljaren lämnat är det dock köparen som bär bevisbördan för. Om garantin finns skriftligen bör det inte uppstå någon problematik kring huruvida en garanti lämnats eller inte, det kan däremot bli en bedömningsfråga om hur dessa utfästelser ska tolkas. Eftersom en säljare inte generellt sett blir bunden av "generella utfästelser" eller "allmänt lovprisande", men i ert fall kan det röra sig om en garanti. Till illustrerande av detta kan användas rättsfallet NJA 1978 s. 301, (ett fall som handlar om fastighetsförsäljning enligt jordabalken), där en säljare under köpeförhandlingarna fällt uttalanden om att dricksvattnet var "utmärkt" eller "friskt och kallt". HD uttalade i domskälen att uttalanden av denna innebörd kan, om omständigheterna i övrigt inte talar emot det, innefatta en för säljaren bindande utfästelse, som befriar köparen från dennes undersökningsplikt. Köparna i det fallet ansågs dock lätt ha kunnat inse den uppenbara faran för vattnets förorening vid en noggrann undersökning och därför hade de brustit i sin undersökningsplikt innan köpet. Ett fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllande av undersökningsplikten är ett dolt fel. För ett sådant fel kan påföljder göras gällande. Ett fel som uppkommit efter köpet ligger däremot på köparens ansvar (förutsatt att det inte är ett dolt fel). Det finns tyvärr även praxis där säljaren blivit ansvarig för fel då man i prospekt samt muntligt angett än större kvadratmeteryta än vad som faktiskt var fallet, i det fallet var det dock väsentligt för köparen att bostaden var av en viss storlek. Det är tveksamt att det är väsentligt för köparen att kakelugnarna fungerar. RekommendationMin bedömning är att köparen troligen har brustit i sin undersökningsplikt samt eventuellt har reklamerat för sent om kakelugnen är av äldre slag. Du kan troligen även hävda att bostaden har försålts i befintligt skick om det står i kontraktet. Eftersom det finns motstridigheter i praxis och en domstol vid en tvist tar hänsyn till alla omständigheter i fallet är det svårt att med säkerhet säga hur en domstolstvist skulle sluta. Det kan vara avgörande vad som har sagts mellan parterna under köpet och vad som framgår skriftligen. Det är också avgörande om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Man bör även beakta att det ofta är väldigt dyrt att tvista, särskilt för förlorande part.Du kan initialt hävda att köparen brustit i sin undersökningsplikt, att du inte har känt till några problem med kakelugnen samt att reklamationen är sen och att tätningen är köparens ansvar alternativt bostadsrättsföreningens ansvar. Du kan även skaffa skriftliga intyg från er gamla bostadsrättsföreningen angående underhåll av kakelugnen och dess skick. Ifall motparten tar ärendet till domstol för att få prisavdrag kan det vara mest ekonomiskt att förlikas och mötas på mitten om någon summa där båda parterna är nöjda om du inte efter en noggrannare juridisk bedömning känner dig säker på att vinna. Du kan även höra efter med ditt försäkringsbolag om de täcker eventuella tvistekostnader (hemförsäkring).Om du hamnar i tvist rekommenderar jag att du anlitar en jurist eller advokat, ifall du vill anlita en av Lawlines jurister är du välkomman att mejla mig. jessica.konduk@lawline.seLycka till,

Dolt fel i bostadsrätt?

2017-11-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Sålde en bostadsrätt för 4 år sen som jag bara bodde i under ett års tid. Gjorde inga renoveringar i lägenheten, då den var i fräscht skick när jag köpte den. Däremot renoverade den tidigare ägaren badrum och kök men jag vet inte när. Ikväll blev jag uppringd av de som köpte lägenheten av mig. De berättade att de nu håller på att renovera badrummet och att de under rivningen upptäckt massor av fel som tex att man lagt in värmegolv utan jordfelsbrytare, dragit rör felaktigt och flytspacklat med utomhusspackel. Alla dessa felaktigheter gör nu att det blir extra kostsamt för dom att renovera och därför vill de åberopa dolda fel. Nuvarande ägaren hävdar att jag måste vidarebefodra dolda fel kravet till ägaren innan min (som gjorde renoveringen) och få dom att betala för att slippa kravet själv. Stämmer detta?Kan jag bli skyldig att betala deras renovering och en eventuell rättslig tvist runt detta?
Jennie Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Fråga om dolda fel regleras i jordabalken när det är fråga om en fastighet. En bostadsrätt behandlas istället i köplagen då den ses som en vara. Den rättsliga verkan blir därmed lite olika för de olika boendetyperna. Det är ofta problematiskt att utreda om ett dolt fel föreligger och det är mer sällan som det kan styrkas att det gör det.Först och främst måste det slås fast att det föreligger ett fel i bostaden i enlighet med köplagen. För köparens del innebär det att han ska undersöka den omedelbart efter överlåtelsen och åberopa felaktigheter så snart han märkt eller borde ha märkt felet. Sen har denne 2 år på sig att reklamera de upptäckta felen i varan, detta fall bostaden.Vad är ett fel?Vid en utredning av dolda fel, gäller först frågan om det föreligger fel i bostadsrätten och att felet inte faller inom föreningens ansvar. Mer djupgående brister i en lägenhets konstruktion bör omfattas av föreningens ansvar. Köparen bör därför kolla med föreningen och dess stadgar var gränsdragningen i ansvaret ligger. Så det först reds ut vems ansvaret är.Anses det vara fel om inte jordfelsbrytare är kopplad till golvvärme? Är rören feldragna enligt den branschpraxis som rådde när badrummet renoverades? Är vissa spackeltyper att anses som felaktiga i badrum? Det är frågor som en expert måste bedömma efter gällande praxis, i förhållande till bostadstyp och rådande omständigheter. Ibland anses det även omöjligt att följa branschpraxis avseende rördragningar, och ibland inte nödvändigt. Dock ska det inte medföra några fuktproblem.När är felet dolt?Kan man anse att fel föreligger ska det dessutom anses vara dolt. Det ska alltså ha varit omöjligt för köparen att finna felet utan att ha åsamkat bostaden skador. Gick det att inspektera rören eller var de dolda i golv eller vägg? Flytspacklet var förmodligen dolt men kan det anses felaktigt i en rättslig bedömning? Att golvvärmen inte kopplats till jordfelsbrytaren är inte att anses som dolt även om det skulle anses felaktigt. Som du ser är det många faktorer som ska vara uppfyllda för köparen och hans undersökningsplikt är stor. Detta ska sedan åberopas inom 2 år, en tid som nu förflutit.Vill köparen tvista om detta rättsligt och det anses finnas skäl att ta upp ärendet trots att reklamationstiden passerat, blir det ändå problematiskt för honom att göra dig ansvarig för detta. Jag rekommenderar dig att neka till ansvar och låta köparen gå vidare med detta om denne önskar. Majoriteten av fall rörande tvister om fel i bostadsrätter förlikas långt innan de når domstol, oftats efter att någon av parterna har fått vägledning av hantverkare, mäklare eller jurist och därmed blivit upplyst om vad som gäller i just den egna situationen.Hoppas att du fått den vägledning som du behövde.Lycka till!

Hävning av bokningsavtal

2017-11-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo bokade en lägenhet (nyproduktion) för ett år sedan, och betalade då en bokningsavgift på 25 000kr till föreningen. I kontraktet stod det preliminär inflyttning sommaren 2018, men nu har det av olika anledningar skjutits upp två gånger. För ca 1 vecka sedan tog de första spadtaget och började de byggnationerna. Ny inflyttningsperiod är nu satt till första kvartalet 2019.Pga förseningarna vill vi dra oss ur, men mäklaren säger att vi kanske inte får tillbaka bokningsavgiften då byggnationerna nu är igång. Vi har en bekant som även han bokade lägenhet i samma byggnad, och fick tillbaka sin bokningsavgift när han pratade med dem för ca två veckor sedan - dagarna innan de tog första spadtaget. Min fråga är ifall även vi har rätt att få tillbaka bokningsavgiften? Det kommer ju fortfarande bli en väsentlig försening av inflytten, spelar det då verkligen någon roll att de precis har börjat bygga när vi vill dra oss ur?Tack för svar!
David Muera |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett bokningsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att du och bostadsrättsföreningen i framtiden ska teckna ett förhandsavtal samt därefter ett upplåtelseavtal. Om de uppgifter du lämnat är korrekta, har du enbart tecknat ett s.k. bokningsavtal med bostadsrättsföreningen. Ett bokningsavtal regleras inte i bostadsrättslagen. Detta då bokningsavtalet inte anses garantera en framtida upplåtelse av bostadsrätt, utan får ses som ett sätt att anmäla intresse till att vilja ingå ett förhandsavtal. Själva bokningsavtalet är med andra ord inget annat än ett vanligt avtal. Bostadsproducenterna använder dessa avtal för att säkra upp efterfrågan och intresset, innan en förening bildats enligt bostadsrättslagens bestämmelser. Hade en förening existerat vid tidpunkten för ditt avtal utgår jag ifrån att ni skulle ha undertecknat ett förhandsavtal direkt. Ett förhandsavtal är bindande i det avseendet att bostadsrättsföreningen i slutändan måste upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Hade du undertecknat ett förhandsavtal med föreningen hade vi kunnat stödja oss på bostadsrättslagen som reglerar förfarandet kring dessa, se 5 kap. bostadsrättslagen. Då det är ett bokningsavtal, så är den primära källan själva avtalet i sig. Dina skyldigheter och rättigheter regleras med andra ord i avtalet och inte i lag. Om avtalet exempelvis innebär att du ska betala en bokningsavgift bör det enligt min mening framgå vad som gäller vid en eventuell uppsägning eller vid en försening av byggnationen. Då jag inte har avtalet tillhands, kan jag tyvärr inte göra någon bedömning huruvida du har rätt till att återfå erlagd bokningsavgift. Avtalet som sådant är det som reglerar vad som gäller mellan dig och föreningen. Då det är ett helt vanligt avtal, så är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) tillämplig, dock ser jag i dagsläget ingen bestämmelse du kan göra gällande för att på så sätt häva avtalet. Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig. Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1. Med vänlig hälsning,

Anmodan om rättelse vid bostadsrätt

2017-11-22 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag äger en bostadsrätt med min sambo. Den 16/11 fick jag ett rekommenderat brev från föreningens förvaltare med en "rättelseanmaning" - det första meddelandet i ärendet som jag fått. Brevet är otydligt och är därför svårt att referera. Jag uppmanas vidta rättelse genom ta bort växter/material på uteplatsen som hindrar flytt av en spaljé. (Växterna planterades delvis innan föreningen bildades, delvis ca 2010.) Föreningen hotar med att begära handräckning av Kronofogden om jag inte lyder senast 1/12. Dessutom hotas jag med vräkning. Förvaltaren har ännu inte angett vilken regel som skulle ha brutits, men i brevet står att uteplatsen förvaltas av styrelsen och att varje ingrepp kräver styrelsens tillstånd.Flytten av spaljén är avsedd att förminska uteplatsen. Vi anser att föreningens uteplatser hör till lägenheterna inom existerande avgränsningar. Vi har bl.a. hela tiden haft hand om skötseln; att plantering skulle kräva tillstånd finns inte i reglerna. Ett tidigare försök från styrelsen 2012 att flytta gränsen i samband med byte av spaljéer slutade med att den nya spaljén till slut sattes där den gamla stått. 1) Vi anser att anmaningen är grundlös, men hur stoppar vi deadline 1/12? 2) Kan styrelsens hot om vräkning ses som trakasserier el.dyl? 3) Vi vill styrka vår rätt till uteplatsen i befintlig utformning. - Underlag finns. Vi är villiga att gå vidare efter expresstjänsten.
Jessica Konduk |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av föreningens stadgar, bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar.7 kap BRL reglerar bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Kapitlet tar både störningar i 9 § och förverkande i 18 §. En bostadsrättshavare som missköter sig kan i vissa fall bli uppsagd/avhyst. Nyttjanderätten till bostadsrätten har förverkats. De förverkandegrunder som finns anges i 7 kap. 18 § BRL. Uppräkningen är uttömmande vilket innebär att en bostadsrättshavare inte kan bli av med sin lägenhet av andra skäl än vad som anges i lagen. En bostadsrättshavare måste dock som huvudregel först få chans att ändra sitt beteende innan uppsägning får ske. Rättelseanmaningen bör skickas med rekommenderat brev. Den boende behöver då inte hämta ut brevet, föreningen har gjort tillräckligt genom att skicka det rekommenderade brevet. Bostadsrätten kan inte förverkas om det som ligger bostadsrättsinnehavaren till last är av ringa betydelse enligt 7 kap 19 § BRL men se även 20 - 25§§ beroende på vad som motiverats i brevet du nämner. En bostadsrätt innebär att du har en nyttjanderätt att använda en bostad som ägs av föreningen. Om det framgår i ditt köpekontrakt att du har rätt att använda uteplatsen fritt kan den ses som tillhörande till bostaden. Du måste även se om föreningens stadgar innehåller fler bestämmelser om skötsel m.m. av uteplatser. Föreningens medlemmar måste även rätta sig efter beslut tagna på föreningsstämman.Det är föreningens stadgar som bestämmer vad som är den enskildes ansvar och vad som är föreningens. Många föreningar har en fastighetsskötare som även kan ta ansvar för visst inre underhåll. Detta anges i stadgarna. Enligt 7 kap. 4 § BRL är bostadsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, så länge inte en skada beror på bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse. Detta innebär att styrelsen kan bli skadeståndsskyldig mot bostadsrättshavare om underhållsskyldigheten försummas.Det vanliga är att föreningen ansvarar för: fasader, yttertak, trapphus och hissar, vatten- och avloppsstammar, marken runt huset, tvättstugor, källare o vind, elledningar samt värmesystemet. Bostadsrättsinnehavaren ansvarar vanligen för "lägenhetens inre underhåll" som exempelvis: tapeter, målning, golv, vitvaror i köket och tvättmaskin i lägenheten. Om inte annat står i föreningens stadgar.Svar1) Huruvida föreningens anmodan om rättelse är grundlös eller inte beror på anledningen bakom att de vill flytta på växterna och spaljen. Är det nödvändigt för något slags underhåll av fastigheten som ligger på föreningens ansvar så är det inte en grundlös begäran eftersom föreningen har ett ansvar att underhålla fastigheten enligt lagen. Det finns inget formkrav på en rättelseanmaning. Det är däremot viktigt att anmaningen är så tydlig som möjligt och noggrant beskriver vad som ligger bostadsrättshavaren till last, dels för att bostadsrättshavaren ska ha en möjlighet att ändra sitt beteende dels för att det enbart är det som anges i rättelseanmaningen som kan ligga till grund för en eventuell uppsägning. Föreningen ska i rättelseanmaningen beskriva så utförligt som möjligt vilka störningar eller dylikt som har ägt rum. 2) Om störningen är en verklig störning kan hot om vräkning inte ses som trakasserier Om hoten är av brottslig karaktär kan ni göra en polisanmälan. Enligt BRL kan man förverka sin bostadsrätt vid exempelvis störningar förutsatt att dessa inte är ringa som man inte rättat. Ifall man förverkar sin bostadsrätt har man naturligtvis rätt till ekonomisk kompensation för bostadsrättens värde men man kan bli skadeståndsskyldig till föreningen. 3) Om ni vill styrka er rätt till uteplatsen samt att begäran om flytt av spaljen inte står i strid med föreningens underhållskyldighet enligt BRL måste ni granska föreningens stadgar, eventuella stämmobeslut, ert köpekontrakt och att anledningen till anmaning att flytta spaljén inte är en legitim orsak. Ni kan vända er till Bostadrättsnämnden som är en privat tvistlösningsnämnd som bistår i tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar. Ni kan även ta en tvist till allmän domstol. Om ni vill ta tvisten vidare rekommenderar jag att ni anlitar en jurist som går igenom ovan nämnda handlingar och bedömer er chans att vinna noggrannare samt för bistånd vid tvisten.Om ni vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.seHoppas att svaret gett er vidare vägledning! Vänligen,

Hyra ut eller sälja andel av bostadsrätt till ett syskon

2017-11-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Min dotter hyr ut sin HSB bostadsrätt, sedan 3 år tillbaka.Nu hyr min son, hennes bror, lägenheten sedan februari 2016.Enligt föreningen får han inte bo kvar där längre om han inte "köper in sig" i bostaden.Min fråga är då: hur många % måste han gå in o betala??Bostadsföreningen säger 10%.Finns det inga undantag när man hyr ut "sin egen" lägenhet till familjemedlem, i detta fall syskon???Mvh och tack på förhand för info från er.
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag börjar med att besvara din fråga om undantag när det gäller att hyra ut sin bostadsrätt till till ett syskon. Det finns undantag när det gäller giltiga skäl för att få hyra ut i andra hand. För att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand kan inte styrelse neka andrahandsuthyrning så länge man har godtagbara skäl. Ett av dessa skäl är just att uthyrning till närstående. Som närstående räknas barn, syskon eller föräldrar. Detta gäller dock endast för en kortare period, ungefär 1 år. Eftersom uthyrningstiden i ert fall har pågått längre tid så ger inte denna bestämmelse någon rätt för din son att hyra lägenheten i andra hand av sin syster. Precis som föreningen säger så måste han därför äga en del av lägenheten för att få bo kvar. Det är även föreningen som bestämmer hur stor ägarandel som krävs vilket då innebär att din son måste äga 10 % av bostadsrätten. För att få nyttja bostadsrätten måste han även vara medlem i föreningen. Detta framgår av 1 § 6 kap. i Bostadsrättslagen. I samma lag men 6 § i 2 kap. framgår att föreningen kan neka medlemskap om inte annat framgår av stadgarna. Villkoren för medlemskap får dock inte vara oskäliga eller diskriminerande enligt 2 § 2 kap. samma lag.Föreningen har alltså rätt att kräva att din son ska äga 10 % av bostadsrätten för att få bo där!

Vilka rättigheter har en bostadsrättsinnehavare med störande grannar?

2017-11-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i en bostadsrätt och har sedan en tid tillbaka haft problem med störningar från den närmsta grannen. Det rör sig om en medelåldersman som spelar väldigt hög musik sent in på nätterna, tidigt på morgonen eller under flera timmar. Under den här perioden kan jag inte se på tv, då jag inte hör tack var grannens oljud, jag kan inte heller ha gäster över då våra samtal störs, kan inte sitta i lugn och ro i mitt eget vardagsrum. Även min sömn påverkas stort av detta men det är också psykiskt påfrestande. Min förening vill inte riktigt känna till problemet då jag "är den enda som klagat", kan bero på att jag är den enda som har rum vägg i vägg med honom. Det har varit uppenbart för mig att han i majoriteten av tillfällena varit alkoholpåverkad, vilket även min bostadsrättsförening bekräftat de gånger de kontaktat honom gällande störningarna. Enligt föreningen ska grannen även ha någon form av funktionsnedsättning, dock kan han sköta sitt arbete, betala räkning mm utan någon form av hjälp.Jag har spelat in videos, noterat alla de tillfälle då jag blivit störd vilket är flera gånger i månaden, trots detta får jag inget stöd ifrån min bostadsrättsförening. De tycker att jag ska bita ihop eller flytta.Är detta verkligen rimligt? Har jag inga rättigheter?Tusen tack för hjälpen!
Simon Rydberg |Hej!Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!I och med att du bor i en bostadsrätt blir reglerna i Bostadsrättslagen tillämpliga. Det finns ingen regel i lagen som reglerar när på dygnet det måste vara tyst. Det finns dock regler som stadgar att man inte får bete sig hur som helst när man är bostadsrättsinnehavare. I 7 kap 9 § Bostadsrättslagen föreskrivs att bostadsrättshavare är skyldiga att inte utsätta de som bor i omgivningen för störningar. De störningar och oljud som du beskriver tolkar jag som tillräckliga för att vara sådana störningar som avses i 7 kap 9 § Bostadsrättslagen. Därför har du redan genom detta en rätt att skicka in klagomål till din förening. Viktigt att nämna i detta sammanhäng är att störningarna måste vara av en viss grad och inte endast förekomma vid enstaka tillfälle. I din fråga verkar det dock som att störningarna har skett vid ett flertal tillfällen och att din bostadsrättsförening är medvetna om problemen men att de inte vidtar tillräckliga åtgärder.Enligt 2 st i 7 kapitlet 9 § Bostadsrättslagen är föreningen vid störningar skyldig att 1. ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör och,2. om det är fråga om en bostadslägenhet, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. En bostadsrättsinnehavare är även skyldig att följa föreningens stadgar enligt 7 kap 9 § Bostadsrättslagen. Om dessa stadgar innehåller regler om när det ska vara tyst i området är din granne således skyldig att följa dessa regler. Därför rekommenderar jag dig att se efter om det finns några regler i era stadgar som regler vilka tider på dygnet som det ska vara tyst.Sammanfattningsvis har du alltså rätt att klaga på dina grannar om de beter sig på ett sätt som är störande och gör så att du inte trivs i din bostad. Jag skulle rekommendera dig att försöka en sista gång med föreningen och be föreningen åtgärda problemet eftersom de har en skyldighet att göra detta. Om föreningen därefter fortfarande inte vill ta itu med problemet rekommenderar jag dig att ta kontakt med hyresnämnden som då kan medla i tvisten. Om du behöver ytterligare rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster: - Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2. - Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question - Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question - Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Hoppas du fick svar på din fråga.Vänligen,

Bostadsrättsförening vägrar anteckna hyresgäst som medlem

2017-11-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag köpte min bostadsrätt på upplåtelse från BRF 2017-03-09, betalade samma dag insats och upplåtelseavgift,fick via mail upplåtelseavtal som säger att jag är accepterad som medlem i BRF, och styrelsen skriver under upplåtelseavtalet när insatsen är betald, dvs 2017-03-09. Fortfarande har inte styrelsen skrivit in mig i lägenhets/medlemsregistret och hävdar att lägenheten fortsatt är en hyresrätt tills styrelsen så beslutar att acceptera mig som medlem, trots att jag har ett upplåtelseavtal som säger att jag är accepterad som medlem. Styrelsen säger att eftersom upplåtelse avtalet inte är underskrivet av dem så är det ogiltig. Jag hävdar motsatsen ref till dom i Svea Hovrätt RH 2005:11Motiveringen är att jag skulle ha skulder till föreningen. När jag till en början blev hyresgäst i BRF så fick jag trots många förfrågningar inte några betalningsuppgifter på hur hyra skulle betalas, dessa kom flera månader efter att BRF tagit över fastigheten. Allt detta är betalat sedan länge. Jag betalar varje månad min årsavgift, men föreningen kräver mig på hyra istället, och inkassokraven kommer varje månad, och man underlåter att fullfölja att anteckna mig som medlem. Detta trots att man sedan 2017-03-09 har min insats på sitt konto och inga försök har gjorts att återbetala denna.Bryter inte Styrelsen mot BRL genom att vägra skriva in mig som medlem?Genom att behålla min insats, och ändå kräva mig på hyra, är det inte bedrägeri?
Soroosh Parsa |Hej,Tack för din fråga.Du bör kontakta Hyresnämnden som kan förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Lawlines juristbyrå kan även hjälpa dig kräva att föreningen antecknar dig som medlem. Hör av dig om det är av intresse så får du prisförslag. Min mailadress är soroosh.parsa@lawline.se. I sista hand får du vända dig till domstol som kan fastställa att du är medlem i föreningen. Nedan kan du läsa ett mer utförligt svar.Upplåtelseavtal ska upprättas skriftligen (4 kap. 5 § BRL). Precis som du säger har båda parters underskrifter enligt hovrätten inte ansetts vara ett krav för avtalets giltighet (RH 2005:11). Jag utgår därför från att upplåtelseavtalet är giltigt.En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen (2 kap. 8 § BRL). Om hyresgäst har antagits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta lägenheten med bostadsrätt (4 kap. 6 § första stycket BRL). Föreningen måste alltså redan när den avgör vilka som ska få vara medlemmar bestämma sig för om den vill upplåta bostadsrätt till den som begär medlemskap.Eventuella skulder till föreningen har uppkommit efter tidpunkten för ditt inträde. Omständigheter efter ditt inträde är inte av betydelse för styrelsens beslut att anteckna dig som medlem.Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen (4 kap. 6 § andra stycket BRL). Det är inte fråga om bedrägeri eftersom det förutsätter dels att föreningen förmår dig att vidta en handling (betala hyra) dels att föreningen har för avsikt att bedra dig. Eftersom du inte betalar det föreningen kräver, kan bedrägeri inte vara aktuellt. Detta är en rent förmögenhetsrättslig tvist mellan er, inte en straffrättslig sådan.Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid från hyresgästs sida

2017-11-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min privata bostadsratt till en familj da jag arbetar utomlands. Hela kontrakttiden var 6 manader, och de borjade i November. De vill saga upp den till 15e januari nu utan anledning. Kan de gora detta? Vad ar mina rattigheter som bostadsagaren?Tack sa mycket for hjalpen!
Patrik Martinson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid uthyrning av bostadsrättslägenhet är lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig. Enligt lagens 3 § st 2 får hyresgästen säga upp hyresavtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en (1) månad från uppsägningen.Det innebär att, om hyresgästen säger upp avtalet idag, upphör det att gälla den 31 december. Detta gäller oavsett vad ni avtalat för hyres- eller uppsägningstid.Den 15 januari är inget månadsskifte, utan vill hyresgästerna bo kvar till det datumet ska ni antingen komma överens om det, eller så upphör hyresavtalet att gälla först den 31 januari. Hoppas du fått svar på din fråga.Med vänliga hälsningar