Uthyrning av lägenhet.

2014-08-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min man o jag äger en bostadsrätt tillsammans på 1 rum o kök. Han har använt den som övernattningslägenhet. Nu arbetar min man på annan ort och Nu får vår dotter 23 år bo där tsv. Hon studerar och vi tar inte ut någon hyra av henne och kommer inte heller att göra det. Nu vill hon att hennes pojkvän ska flytta in. Hur fungerar det rent juridiskt och hur ska vi skriva ett avtal med honom? Han kommer att få betala hyra till oss? Vad är skäligt? Vad händer den dagen de ev går skilda vägar?
Christopher Escalante |Hej! Tack för din fråga.Enligt mig så vore en bra lösning för er att hyra ut lägenheten i andra hand till pojkvännen eftersom er dotter inte ska betala hyra utan endast bo där (alternativt att de båda står med på avtalet men att han står för att betala hyran) . Vid en andrahandsuthyrning så skriver ni ett avtal (det finns att hämta standardavtal t.ex. här) som reglerar hyra och andra villkor såsom hur lång uppsägningstid som ska gälla och hur länge uthyrningstiden ska vara. Vad som är en skälig hyra kan vara svårt att avgöra men hyresnämnden har bra information (här). Lite kort kan nämnas att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av dina omkostnader för lägenheten. Den kostnad du kan ta ut beror på om du hyr ut lägenheten möblerad, vilken avgift du betalar till bostadsrättsföreningen och om exempelvis internettillgång finns. Här kan du hitta information om och exempel på hur hyran kan beräknas. Om de går skilda vägar så är förmodligen en naturlig följd att avtalet mellan er sägs upp och han flyttar från lägenheten efter den uppsägningstid som är avtalad mellan er. Vänligen,

Uthyrning av bostadsrätt utan samtycke

2014-06-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min fråga är vad som sker om man hyr ut sin bostadsrätt utan godkännande? Kan man bli tvungen att tvångssälja? Och vad är innebär isåfall en tvångssäljning till skillnad från en vanlig försäljning av bostadsrätten ifråga?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Reglerna om detta hittar du i Bostadsrättslagen (BRL), här.Du måste som huvudregel inhämta samtycke från din bostadsrättsförening innan du hyr ut din lägenhet, se 7:10 BRL. I den mån du inte gör detta är din nyttjanderätt till lägenheten förverkad och din förening kan säga upp dig till avflyttning, se 7:18 § 2 pt BRL. Du har dock rätt att försöka ställa saker tillrätta och därmed inhämta samtycke. Om du gör detta utan dröjsmål har föreningen inte rätt att avhysa dig, se 7:20 § 2 st BRL. Om din förening inte ger dig samtycke kan du även försöka vända dig till hyresnämnden och be om tillåtelse, se 7:11 BRL. Sammanfattningsvis råder jag dig alltså att inhämta samtycke innan du hyr ut lägenheten och om det redan är försent så borde du försöka rätta till det hela genast genom att fråga din förening om lov för uthyrningen. Lycka till!

Uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt

2014-06-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand på ett år och skrivit kontrakt med en person. Två personer har hela tiden bott i lägenheten. Efter endast 2 månader säger man via sms upp lägenheten pga att den är för liten. Uppsägningstiden enligt avtalet är 3 månader men hyresgästen vill lämna tidigare då hon redan skrivit kontrakt på ny lägenhet. Jag har inte möjlighet att få ny hyresgäst på så kort varsel och menar att uppsägningstiden ska användas. Hyresgästen hotar då med att hålla inne hyran och påtalar brister i lägenheten, brister som fanns redan då hon besiktade lägenheten innan avtal skrevs. Vad har jag för skyldigheter och vad är mina rättigheter? Tacksam för svar.
Lovisa Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om man hyr sin bostadsrätt i andra hand gäller en ny lag som trädde ikraft den 1 februari 2013, Lag om uthyrning av egen bostad som du finner https://lagen.nu/2012:978. Där anges i 3 § 2 st att hyresgästen har 1 månads uppsägningstid. Denna bestämmelse är tvingande till hyresgästens fördel enligt 2 §.Om hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013 har således dina hyresgäster rätt till 1 månads uppsägningstid. Vänligen

Inneboende och andrahandsuthyrning

2014-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska hyra en bostadsrätt (lägenhet) i andra hand. Jag vill dela lägenheten (och hyran) med två kompisar. Har jag som andrahandshyresgäst tillstånd att ha inneboende? Min hyresvärd (som äger lägenheten och ansöker om att hyra ut den i andra hand till mig) vet om att jag ska bo med dem och har godkänt detta muntligt.Tacksam för svar!Mvh HJ
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna för hyresrätter finns i Jordabalkens tolfte kapitel, i dagligt tal kallat hyreslagen. Hyreslagen säger att du måste ha tillstånd för att hyra ut i andra hand vilket jag tolkar det som att ni redan har.För att inneboende krävs inget tillstånd men det är du som har tecknat kontrakt som är ansvarig för de som vistas i lägenheten. Det är också viktigt att den inneboende inte använder bostaden självständigt, med andra ord, bor där ensam. I sådana fall anses det att du också hyr ut i andra (i ditt fall tredje) hand. Du kan läsa mer på hyresnämndens hemsida.Med vänlig hälsning,

Hyra vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand

2014-06-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående uthyrning av bostadsrätt. Är det tillåtet att hyra ut sin bostadsrätt i andrahand för mer pengar än vad hyran går på? Måste det iså fall godkännas på något sätt?Mvh Malin
Siri Dunér |Hej,Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Olika regler gäller för uthyrning i andra hand av bostadsrättslägenheter respektive hyreslägenheter. De relevanta reglerna som tar sikte på bostadsrätter finns i bostadsrättslagen 7 kapitlet 10-11 §§. Huvudregeln är att bostadsrättsföreningens styrelse måste lämna ett samtycke. Skulle styrelsen inte bevilja uthyrningen finns dock viss möjlighet att istället inhämta ett samtycke från hyresnämnden. Vad gäller hyran har Hyresnämnden bra information på sin hemsida. Kort sagt får du ta ut en kostnadsbaserad hyra så länge du bara hyr ut en och inte två lägenheter i andra hand. Hyr du ut två får hyran för den första lägenheten vara kostnadsbaserad medan hyran för den andra ska följa hyreslagens regler. En kostnadsbaserad hyra får inte vara påtagligt högre än summan av dina kapitalkostnader och driftkostnader. Kapitalkostnaden beräknas shablonmässigt och driftkostnaden beror i sin tur bland annat på på om du hyr ut lägenheten möblerad, med tillgång till internet och vad du betalar i avgift till bostadsrättsföreningen. Här finns information om och exempel på hur hyran kan beräknas.  Något godkännande krävs inte men då det finns en möjlighet att hyran sänks av hyresnämnden om hyresgästen ansöker om en villkorsändring och hyran är oskälig är det viktigt att sätta en korrekt hyra redan från början. Tyvärr finns ingen möjlighet att begära ut ett förhandsbesked från hyresnämnden avseende om hyran är skälig eller ej utan du får vara noggran då du räknar ut hur mycket du ska ta ut.Lycka till!

Bevisbörda för skador vid andrahandsuthyrning

2014-06-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Bodde i andrahand i en lgh under ett år och nu när vi lämnat säger förstahandshyresgästen att vi orsakat märken i golvet. Vad jag vet finns ingen utflyttningsbesiktning eftersom vi fick nycklarna i handen under tiden hon damsög/flyttstädade det sista. Är det inte förstahandsgästen som ansvarar för ex skador på lgh genom den deposition som är inbetald? Och om jag nu tvingas ersätta dessa har förstahandsgästen rätt att kräva mig på mer pengar än vad som är betalt i deposition? Mvh
Lovisa Hedlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline. Vid andrahandsuthyrningar fungerar förstahandshyresgästen som en hyresvärd för andrahandshyresgästerna i lagens mening (Jordabalk 12 kap, https://lagen.nu/1970:994#K12). Enligt 12 kap 24 § ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet. Högsta domstolen har i NJA 1987 s. 668 ansett att en hyresvärd som fordrar ersättning för skada på lägenheten har bevisbördan för att skadan uppkommit efter inflyttningen. Enligt domstolen kan detta enklast göras genom att ett besiktningsprotokoll upprättas vid inflyttning som både hyresvärd och hyresgäst godkänner. Det är således er hyresvärd som har bevisbördan för att skadorna uppkommit efter det att ni flyttade in i lägenheten. Vänligen

Hyra av bostadsrätt i andra hand

2014-05-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag tänkte höra hur det ligger till med boende i andra hand, Vi har bott i vår lägenhet mer än två år och nu upphör kontraktet och vi får inte skriva på nytt av föreningen. Ägaren till lägenheten tycker det är bara bra om vi bor där men föreningen vill inte. Har vi inget besittningsskydd eller liknande? Kan man inte bara skriva över kontraktet på mig för att det har stått på sambon innan? Eller hur är regler och lagar egentligen? 
Sanna Larsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.När jag läser din fråga så tolkar jag det som att det är en bostadsrätt ni hyr i andra hand eftersom föreningen har nekat fortsatt uthyrning. Uthyrning av bostadsrätter i andra hand regleras i 7 kap 10-11§§ Bostadsrättslagen. För att en uthyrning ska vara tillåten måste, enligt 10§, styrelsen godkänna uthyrningen. Lagen ger inget klart svar på under vilka omständigheter en uthyrning i andra hand ska godkännas.Om styrelsen inte väljer att godkänna uthyrningen, jag antar att det är detta ni menar när ni säger att föreningen inte tillåter er att skriva ett nytt kontrakt, kan möjligen hyresnämnden hjälpa er. Det finns möjlighet för bostadsrättshavaren att vända sig till hyresnämnden för att få frågan om uthyrning i andra hand prövad. När hyresnämnden prövar frågan så ser de enligt 7 kap 11§ Bostadsrättslagen till om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för sin uthyrning och föreningen inte har någon befogad anledning att inte låta er hyra. Då det är ägaren till lägenheten som måste ha rätt att hyra ut spelar det ingen roll om din sambo står på kontraktet istället för dig. Som exempel på beaktansvärda skäl då uthyrning kan anses godtagbart nämns när en förälder vill hyra ut till sitt barn, eller att någon köpt en lägenhet vilken de har tänkt använda först när de pensionerat sig. Om det finns godtagbara skäl för uthyrning kan föreningen enbart neka er att hyra i andra hand om ni, som personer, inte är lämpliga hyresgäster. Denna bedömning görs främst grundad på er betalningsförmåga. Här står det mer om hur hyresnämnden kan antas resonera se till http://www.hyresnamnden.se/Domstolar/Hyresnamnden/Hyra-i-andra-hand/Forutsattningar/Specialregler/.Om ägaren fortsätter hyra ut till er utan tillstånd så kan denne sägas upp och ägarens nyttjanderätt får anses förverkad. Ni har besittningsskydd till lägenheten då ni har bott där i mer än två år. Skyddet är gentemot ägaren av lägenheten, alltså den som hyr ut till er idag. Dock är skyddet för någon som hyr i andra hand inte särskilt stark och det ger er troligen bara rätt att bo kvar i lägenheten så länge som ägaren inte vill bo där. Besittningsskyddet kan emellertid innebära att ägaren som hyr ut till er kan behöva gå via hyresnämnden för att få tillstånd att bryta avtalet med er. Dock innebär besittningsskyddet inte att ni har tillstånd att bo kvar i lägenheten om ägaren måste flytta. Skulle bostadsrättshavaren sägas upp på grund av ogiltig uthyrning i andra hand, alltså om ägaren hyr ut till er utan tillstånds, kan inte er besittningsrätt ge er tillstånd att bo kvar.Om det finns skäl för ägaren att hyra ut bostaden så kan ni ansöka om hyresnämndens utlåtande i frågan och på så sätt möjligen få styrelsen att gå med på fortsatt uthyrning i andra hand trots att de nekat er. Bostadsrättslagen hittar du https://lagen.nu/1991:614. Vänligen, 

Första-, andra- och tredjehandsuthyrning; hyresvärdens godkännande av hyresgäster

2014-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Gäller andrahandshyresgäster (företag) Hej! Vi är en stiftelse som hyr ett fyravåningshus av Stadsholmen i Stockholm. Vi hyr i vår tur ut i andrahand till enskilda firmor, aktiebolag och föreningar. Dessa kan i sin tur hyra ut ett par dagar i veckan till andra företag/föreningar i tredjehand. Alla, oavsett om de är andra- eller tredjehandshyresgäster, ska godkännas av styrelsen för Hälsans Hus.Fråga 1: Kan andrahandshyresgästerna överlåta sin lokal utan Stiftelsens godkännande?Fråga 2: Eftersom vi alltid vill godkänna alla hyresgäster inkl. tredjehandshyresgäster har vissa kringgått detta genom att hyra ut sin lokal till sk. samverkanspartners. Kan stiftelsen neka till detta? Vänliga hälsningar Ulla
Märta Ahlén |Hej och tack för din fråga!Styrelsen för Hälsans Hus ombesörjer alltså förvaltningen av Stiftelsen Hälsans Hus (nedan ”Stiftelsen”), s.k. egen förvaltning enligt 2 kap. 2 § Stiftelselagen (se: https://lagen.nu/1994:1220).Efter en blixtvisit på stiftelsehemsidan förstår jag att de 37 lokalerna i fyravåningshuset, vilket Stiftelsen hyr av Stadsholmen såsom förstahandshyresgäst, på permanent basis hyrs ut i andra hand till ideella organisationer etc. Den ”tredjehandsuthyrning” av lokalerna som också sker avser, såvitt jag förstår, mer tillfällig lokal- och konferensuthyrningen för utbildningar, kurser, möten och föredrag. Angående den första frågan: jag förstår att den avser huruvida en andrahandshyresgäst kan överlåta sin andrahandshyresrätt utan stiftelsens/hyresvärdens godkännande. Svaret på den frågan är nej. 12 kap. (”Hyreslagen”) 32 § Jordabalken (JB, som du hittar: https://lagen.nu/1970:994) uppställer ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan hyresvärdens samtycke. Från denna generella regel finns undantag i 34-37 §§, bland annat om hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet i lokalen, i vilket fall hyresgästen kan få överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen - dock under förutsättning att hyresnämnden efter ansökan lämnar tillstånd till överlåtelsen. I den mån andrahandshyresgästen är en ideell organisation som inte bedriver ekonomisk vinstdrivande verksamhet blir undantag inte aktuellt. Hyresrätten får då inte överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Bedriver hyresgästen å andra sidan förvärvsverksamhet i lokalen kan överlåtelse av hyresrätten komma att medges av hyresnämnden i vissa fall. Skulle en hyresgäst överlåta hyresrätten fast erforderligt tillstånd eller medgivande inte inhämtats kan detta leda till att hyresrätten anses förverkad, dvs. möjlig för hyresvärden att säga upp till omedelbart upphörande (under förutsättning att hyresvärden har påfordrat rättelse enligt 42-43 §§). Allt detta gäller givetvis under förutsättning att inte parterna särskilt har avtalat om rätt för hyresgästen att överlåta avtalet, varvid avtalet gäller.Vidare, till fråga två om uthyrning av lokal till s.k. samverkanspartners och om Stiftelsen kan neka till detta. Först och främst: ett samarbete brukar avse stöd, någon form av ömsesidigt utbyte, genomförandet av ett visst projekt, åtgärder för att främja vissa gemensamma mål osv., och regleras i ett avtal på viss tid avseende finansiering, aktiviteter, användningen av logotypes etc. Fråga är just om en viss typ av samarbete i visst hänseende som befunnits gynnsamt för bägge parter, dvs. det handlar inte om att expandera den egna verksamheten genom inkorporering av samarbetspartnerns verksamhet. Det är alltså alltjämt fråga om två separata organisationer, företag etc. Mot den bakgrunden får det antas att hyresgästernas samarbetspartners inte ska anses vara ”del av” hyresgästernas verksamhet; de torde därför inte vara undantagna kravet på styrelsens godkännande av alla hyresgäster. Svaret på fråga två kommer alltså ytterst att bero på tolkningen av hur ni, Stiftelsen, har formulerat medgivandet till andrahandshyresgästerna att hyra ut i tredje hand. Har ni överenskommit om att varje ny, betalande hyresgäst som tillfälligt ska hyra en konferenslokal, ska godkännas av er i Styrelsen så gäller den uppgörelsen. Samarbetspartners torde då vara att betrakta som ”nya, betalande hyresgäster” och följdriktigt behöva godkännas av er i Styrelsen. Jag hoppas du har fått svar på dina frågor och önskar dig välkommen tillbaka om du har följdfrågor. Till mig kan du  återkomma direkt via mail på martaahlen24@gmail.com Vänligen,