Bevisbörda när hyresvärd håller inne deposition för skador

2017-11-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo har hyrt en bostadsrätt i andrahand i två år. Vi ska nu flytta ut och har nyttjat rätten till en månads uppsägningstid. Hyresvärden kräver nu att vi fixar ett märke som uppstått i tapeten i ett av rummen, detta märke har jag aldrig lagt märke till förut då det är under ett skrivbord, ca 6cm*4cm. Jag är säker på att vi inte orsakat det. De har även nyligen renoverat här och vi har under tiden inte bott här. Alla möbler har varit undanflyttade under tiden, inkl. bordet som stod för det stället på tapeten. Jag har från den tiden bilder på att hyresvärden lutat massor med kartonger med mer mot denna vägg under renoveringen, dessa tog vi då vi var här och kollade hur det gick, man ser märket på dessa bilder men då mindre än vad det är nu. Så jag tror att det råkat ske i samband med renoveringen och de nu försöker få oss att stå för det. Den här tapeten är minst 10 år gammal, troligen 15+. Den är sliten och har skruvhål sedan innan på flertalet ställen och dessa hade den när vi flyttade in, det gjordes heller ingen besiktning innan vi flyttade in så inget besiktningsprotokoll finns. De argumenterar att de varit schyssta som låter oss flytta med en månads uppsägningstid t.ex., vilket som jag förstått det vi har all rätt till oavsett vad de säger om det. Vi har även betalat en deposition innan inflytt, är nu rädd att hyresvärden ska försöka behålla denna. Har de rätt att behålla depositionen/kräva att vi fixar detta? Med tanke på att de totalt saknar bevis.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresgästen ska under hyrestiden vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet (12 kap. 24 § jordabalken).Beträffande de fall hyresvärden påstår att hyresgästen orsakat skada, har Högsta domstolen fastställt att hyresvärden har bevisbördan för att skadan uppkommit efter inflyttningen (NJA 1987 s. 668). Domstolen anförde att bevisbördan enklast uppfylls genom att ett besiktningsprotokoll upprättas vid inflyttning som både hyresvärd och hyresgäst godkänner. Det är således er hyresvärd som har bevisbördan för att skadorna uppkommit efter det att ni flyttade in i lägenheten. Kan denne inte bevisa att ni orsakat skadorna, ska ni få er deposition tillbaka.Vänligen

Måste jag ange skäl vid uppsägning av en inneboende?

2017-11-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en ung man (23 år) boende hos mig på kontrakt som har 1 månads uppsägning. Han har nu bott hos mig i 3 månader. Till en början tyckte jag att allt flöt på och att det kändes trevligt men med tiden blir jag mer och mer obekväm. Vi delar badrum och kök och hall. Han har tillgång även till mitt vardagsrum men det har aldrig nyttjats. Dessutom använder han köket mer än mig då det lagas mat i mängd. Mitt kök blir då som en bastu för han håller köksdörren stängd.Jag har katt och det var han medveten om före kontraktsskrivandet och ansåg då att det var inga problem. Det är en innekatt och varje gång som hon går på sin toa i badrummet så ber han mig göra rent snabbt för luktens skull. Katthåren blir också mer och mer ett problem för honom. Han torkar av fötterna varenda gång han går in sitt rum väldigt noga. Han har till och med föreslagit halvt på skämt/allvar att jag kunde väl ha kattlådan på balkongen...Nu känner jag att jag klarar inte av detta mer och vill säga upp honom utan att behöva berätta allt jag tycker. Är det i min fulla rätt eller har han rätten på sin sida och kan bestrida uppsägningen?Han kan ju inte bo hos mig om han har problem med katten. För mig är det så uppenbart att det är så.På kontraktet står också att han ska ta del av städningen för de gemensamma ytorna vilket inte har skett mer än någon enstaka gång. När jag för det på tal så säger han att han har inte tid.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du har en följdfråga eller dylikt är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Oavsett om tillämplig lag är lagen om uthyrning av egen bostad eller 12 kap. jordabalken (vanligtvis kallad "hyreslagen") gäller tre månaders uppsägningstid för hyresgästen. Att så är fallet framgår av 3 § i lagen om uthyrning av egen bostad och 5 § hyreslagen. Då det rör sig om tvingande bestämmelser är det inte möjligt att, med bindande verkan, i hyresavtalet komma överens om kortare uppsägningstider. Hyresvärden är dock inte skyldig att ange något skäl till uppsägningen, då en inneboende hyresgäst i båda fallen saknar besittningsskydd.Konsekvensen för din del är att den besvärliga ynglingen har laglig rätt att bo kvar ytterligare tre månader. Vid uppsägning idag är han således skyldig att flytta ut senast den 28 februari. Dock kan det ju hända att han inte kommer på tanken att protestera om du säger upp honom med en månads varsel, så det kan vara värt att testa i första skedet. Förhoppningsvis går han dig till mötes.Om han däremot invänder med han att den avtalade uppsägningstiden strider mot lagen/lagarna rekommenderar jag alltjämt att du inte börjar bråka om saken. Det går helt enkelt inte att "tvinga ut" honom tidigare med mindre än att din han gjort någonting helt oacceptabelt (som då kan utgöra grund för s.k. "förverkande" av hyresavtalet). Skulle det inträffa är du välkommen att ställa ytterligare en fråga, eller kontakta mig på adressen ovan.Med vänlig hälsning,

Måste jag betala avgift för andrahandsuthyrning till föreningen när kontraktet sagts upp i förtid?

2017-11-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr, med styrelsens samtycke, ut min bostadsrätt under 1 år. Nu har min hyresgäst sagt upp avtalet och ska flytta utan att 1 år har gått. Jag har varje månad betalat en avgift till föreningen avseende andrahandsuthyrning. Jag ska inte längre hyra ut lägenheten utan kommer att sälja den inom kort. Behöver jag fortsätta betala avgiften till föreningen under återstoden av den tid jag från början tänkt hyra ut, även om bostaden står tom tills jag säljer den?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du önskar att jag ska komplettera eller förtydliga mitt svar är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen får avgiften för andrahandsuthyrning uppgå till högst 10 procent av ett prisbasbelopp per år. I dagsläget motsvarar det 4480 kr för ett helt år. Enligt samma paragraf ska avgiften stå i proportion till det antal månader som lägenheten är uthyrd i andra hand. En sammanhängande uthyrning på exempelvis 6 månader kan således "kosta" 2240 kr.För din del innebär detta att du inte är skyldig att betala avgift för andrahandsuthyrning under den period som lägenheten står tom, även fast kontraktet var skrivet på en längre tidsperiod. Du bör alltså meddela styrelsen att uthyrningen upphört och att avgiften därmed ska tas bort (vilket förmodligen i praktiken görs av föreningens ekonomiska förvaltare).Med vänlig hälsning,

Kan jag säga upp företaget som hyr min villa i förtid när hyran inte blivit betald?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut ett hus till ett företag, som använder huset som boende till sina anställda då de är på jobb här. Kontraktet är skrivet som "hyreskontrakt för uthyrning av villa enligt lag om uthyrning av egen bostad". Företaget är sent med att betala hyran. Första hyran betalades efter 1,5 månader och hyran för denna månad har jag ännu inte fått! Vi har skrivit ett hyreskontrakt på 1 år. Kan jag säga upp hyresavtalet i förtid? Och hur ska jag gå till väga i sådana fall?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Precis som du är inne på gäller lagen om uthyrning av egen bostad, vars lagrum jag i det följande refererar till. Enligt 1 § är lagen dock endast tillämplig vid uthyrning av en bostad. Om man hyr ut fler än en bostad gäller således de vanliga hyresrättsliga reglerna i 12 kap. jordabalken (som brukas kallas "hyreslagen").Uppsägningstiden är en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden (3 §). Även om kontraktet föreskriver en viss hyrestid är det alltså möjligt att genomföra en uppsägning i förtid (vilket är en stor fördel jämfört med "vanliga" hyreslagen). Det är dock tillåtet att avtala om en längre uppsägningstid för hyresvärden (hyresgästen har således alltid rätt att säga upp avtalet med en månads framförhållning).Mot den korta bakgrunden blir min rekommendation att du skriftligen meddelar företaget att du, om de inte genast betalar den förfallna hyran och sedan börjar betala punktligt, kommer att säga upp dem. Företaget är då skyldigt att lämna villan den 1 mars 2018 (under förutsättning att uppsägningen, som bör vara skriftlig, sker innan utgången av november).Om det då finns förfallna hyror kan du vända dig till Kronofogden eller gå direkt till domstol och kräva att det blir betalt. I en sådan situation råder jag att du vänder dig till en jurist för fortsatt assistans (exempelvis någon av mina duktiga och färdigutbildade kollegor på Lawline).Med vänlig hälsning,

Uthyrning av bostadsrätt

2017-11-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bäste Lawline,Tack för en bra tjänst. Min fråga gäller uthyrning av bostadsrätt och inneboende.Jag äger en bostadsrätt med två separata ingångar från utsidan. Jag hyr ut större delen av bostaden, undantaget ett rum, i andra hand på grund av jobb på annan ort. Detta är godkänt av föreningen. Jag överväger att hyra ut det extra rummet till en inneboende, rummet har egen toalett och är ansluten till den del av lägenheten jag nu hyr ut. Min hyresgäst har inget emot en eventuell inneboende. Fråga:- Skulle jag kunna hyra ut det extra rummet direkt till en inneboende och skriva avtal med denne, samtidigt som min nuvarande hyresgäst fortsätter att hyra av mig? Dvs att jag har en hyresgäst och en inneboende i min bostadsrätt.- Om jag hyr ut hela bostadsrätten till min nuvarande hyresgäst, och avtalar att denne får tillstånd av mig att hyra ut det extra rummet till en inneboende, finns det något som hindrar detta? Detta är förmodligen enklast för mig, men mer jobb/besvär för min hyresgäst.Finns det någon skillnad i ovanstående två scenarion för vilken lag som uthyrningen går under?
Hanna Salajin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uthyrning av bostadsrättDu har rätt att hyra ut din bostadsrätt med bostadsrättsföreningens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om bostadsrättsföreningen samtycker till att det extra rummet hyrs ut så kan du hyra ut det till en annan. Hyresgästens rätt att hyra ut rummetEn hyresgäst har rätt att hyra ut ett rum utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 41 § jordabalken). Det är endast i den situationen då hyresgästen tänker hyra ut hela hyresrätten i andra hand som det krävs hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalken). Du behöver alltså inte lämna ditt samtycke för att hyresgästen ska hyra ut det extra rummet i andra hand. Det finns dock inget som hindrar dig från att skriva ett sådant avtal med hyresgästen. Viktigt att komma ihåg är dock att du endast ger ditt tillstånd. Det är alltså upp till hyresgästen att välja om den faktiskt hyr ut rummet eller inte. Det verkar som att din hyresgäst inte har något emot en inneboende så det verkar inte vara ett problem.Lagar som tillämpas i de ovan nämnda scenariernaI det första scenariot så har du hyrt ut din bostadsrätt en gång. Mellan dig och din nuvarande gäller då lagen om uthyrning av egen bostad och den kompletteras av 12 kap jordabalken. När du ska hyra ut till ytterligare en person gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad eftersom den endast gäller för första hyreskontraktet. Din relation med den som är inneboende regleras bara av 12 kap. jordabalken. Detta innebär att det föreligger olika regler kring besittningsskydd och hyrestid för de två olika avtalen.I det andra scenariot regleras inte ditt förhållande med andrahandshyresgästen eftersom du inte ses som hyresvärd. Det är istället din nuvarande hyresgäst som ses som dennas hyresvärd och deras relation regleras då av 12 kap. jordabalken. En viktig skillnad mellan dessa två olika scenarier är att om det är din hyresgäst som hyr ut så har andrahandshyresgästen aldrig bättre rätt än förstahandshyresgästen. Det innebär att i den situation förstahandshyresgästen sägs upp så sägs automatiskt även andrahandshyresgästen upp. Om det istället är du som hyr ut det extra rummet så beror det ena hyresavtalets giltighet inte på det andra hyresavtalets giltighet.Jag hoppas du har fått svar på dina frågor. Om du har några fler formuleringar är du varmt välkommen att höra av dig igen eller skriva i kommentarsfältet nedan. Vänliga hälsningar,

Möjlighet att säga upp hyresavtal i förtid / Hur en uppsägning genomförs

2017-11-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Uppsägning av hyreskontrakt andrahand Bostadsrätt.Vi hyr en bostadsrätt i andrahand, kontraktet är egentligen skrivet till sista maj nästa år. Nu har vi fått tag på en hyresrätt tillsvidare redan från årsskiftet. Vi ska därför säga upp andrahandshyrningen. Dilemmat är att vår hyresvärd befinner sig i Asien och kommer inte hem förrän början av april nästa år. Vi kan därför inte skicka något rekommenderat brev med uppsägningen. Vi har däremot en epostadress ifall vi ska kontakta honom. Kan vi skicka till den och hur fungerar det. Vi kan ju begära leveranskvitto och läskvitto men läskvitto är ju valbart att skicka tillbaka. Eller ska vi skicka rekommenderat till hans adress (som är där vi bor nu), det blir ju inte mottaget förrän hyresvärden är hemma igen. Hur gör vi?
Torbjörn Carbell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga,Jag tänkte först besvara frågan kring att säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid, för att sedan gå igenom vad som är en godkänd uppsägning av ett hyresavtal.Olika lagar kan bli tillämpliga på ert hyresavtal beroende på om er hyresvärd hyr ut bostaden utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål. I sådana fall blir privatuthyrningslagen (lagen (2012) om uthyrning av egen bostad) tillämplig. 3 § privatuthyrningslagen stadgar att ett hyresavtal som är tidsbestämt kan sägas upp i förtid. I st 2 stadgas att en uppsägning får verkan vid det månadsskifte som inträffar en månad från uppsägningen. Denna lag kan inte avtalas bort och gäller därför oavsett vad ni har avtalat om men er hyresvärdOm uthyrningen inte faller inom privatuthyrningslagen så gäller istället jordabalken (JB). Enligt 12 kap. 5 § JB kan ett hyresavtal sägas upp i förtid, dock med en tre månaders uppsägningstid. Även denna lag går inte att avtala bort.Det finns inga krav på att en uppsägning ska ske skriftligt. Det är dock att rekommendera att ni gör uppsägningen skriftligt, eftersom det då är lättare att bevisa att ni faktiskt har sagt upp ert hyresavtal. Får ni inget svar från er hyresvärd rekommenderar jag att ni ringer personen och upplyser denna om att ni önskar att säga upp lägenheten och att ni gärna vill ha en bekräftelse på uppsägningen. Att skicka ett rekommenderat brev till er egen adress kommer inte att anses som en giltig uppsägning då syftet är att uppsägningen ska komma er hyresvärd tillhanda.Om ni har några ytterligare frågor ber jag er att skriva till oss igen.Vänligen,

Vilken uppsägningstid gäller när vi hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vi hyr idag en bostadsrätt i andrahand. Kontraktet skrevs redan 2012 och var begränsat på två år, men varken vi eller bostadsrättsägaren sa upp avtalet.Nu fick vi kännedom om att bostadsrättsföreningen inte har godkänt dvs. Inte har fått in någon ansökan om andrahandsuthyrning av bostadsrättsägaren. I vårt hyresavtal finns dock ett paragraf som säger att det är hyresvärdens ansvar att kontakta bostadsrättsföreningen för godkännande.Är vårt andrahandshyreskontrakt giltig? Kan vi säga upp lägenheten med en månads uppsägningstid och hänvisa till kontraktsbrott (då bostadsrättsägaren inte har ordnat med godkännande för andrahandsuthyrning från brf)?Annars hade vi avtalat 2 månaders ömsesidig uppsägningstid. Vad är det som gäller?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska utveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Att ni hyrt i andra hand utan bostadsrättsföreningens tillstånd leder inte till att själva avtalet med bostadsrättsinnehavaren automatiskt blir ogiltigt. Däremot kan föreningen vidta rättsliga åtgärder för att ni ska lämna lägenheten, vilket formellt sett är en annan sak. Utgångspunkten är alltså att avtalet mellan er och ägaren fortfarande gäller.Vid uthyrning av egen bostad gäller en särskild lag (som heter just lagen om uthyrning av egen bostad och som jag hädanefter refererar till). Grundförutsättningen för att lagen ska vara tillämplig är dock att uthyraren inte hyr ut fler än en bostad samtidigt (1 §).Givet att lagen faktiskt ska tillämpas, vilket ter sig troligast i ert fall, gäller att hyresgästen alltid har en uppsägningstid på en månad (3 §). Ni är m.a.o. inte tvungna att efterleva den uppsägningstid som föreskrivs av kontraktet. För övrigt går det, enligt samma paragraf, inte att med bindande verkan avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än tre månader.Sammanfattningsvis kan ni alltså säga upp lägenheten idag och vara befriade från betalningsskyldighet efter den 31 december.Med vänlig hälsning,

Blir det automatiskt andrahandsuthyrning när en bostadsrätt ägs av en juridisk person?

2017-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om en juridisk person äger en bostadsrätt, vem får bo i lägenheten utan att det räknas som andrahandsuthyrning? Min bostadsrättsförening har infört en avgift för andrahandsuthyrning och menar att då en juridisk person inte kan bo i lägenheten blir det en automatisk andrahandsuthyrning. Kan det verkligen stämma och kan man bestraffa en ägandeform på det här sättet?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla mitt svar är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.En bostadsrätt, som inte är av fritidskaraktär och som ägs av en juridisk person, får endast användas genom att hyras ut i andra hand som permanentbostad (7 kap. 6 § bostadsrättslagen). Enligt samma paragraf kan dock den juridiska personen och bostadsrättsföreningens styrelse komma överens om andra villkor, exempelvis att lägenheten får disponeras som övernattningsbostad för anställda. Det enkla svaret på din fråga är således, tyvärr, ja. Föreningen har rätt att ta ut en avgift motsvarande 1/10 av rådande prisbasbelopp (7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Avgiften förutsätter dock att det skrivits in i förenings stadgar (vilket kan vara värt att kontrollera).Jag har förståelse för att detta kan uppfattas som orättvist. Samtidigt ska man komma ihåg att det, även om man t.ex. är enda ägaren till ett aktiebolag, inte är samma sak att äga något privat som genom ett bolag. Bostadslägenheter är huvudsakligen avsedda för fysiska personer och därför har lagstiftaren valt att göra det lite strängare för juridiska personer. Ett skäl till detta är att juridiska personer generellt sett inte har möjlighet att engagera sig i husets löpande förvaltning på samma sätt som de fysiska medlemmarna.Med vänlig hälsning,