Andrahandshyresgästs besittningsrätt

2015-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Har bott i en lägenhet i Stockholms innerstad i ca 10år. (Hyresvärd Stadsholmen) Jag har aldrig själv stått på första hands kontraktet.Jag vill nu ta över kontraktet, men har förstått att det är svårt då jag inte har besittningsrätt mot hyresvärden (stadsholmen). Men, nu till min fråga, det finns inget kryphål för det där? har betalat hyran från mitt konto i 10 år, alltid varit skriven på adressen, de är hyresvärden som satt upp mitt namn på dörren, haft all kontakt med mig osv, den som står på kontraktet vill också att jag får det.Finns det någon chans tror ni?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Det finns inte någon rätt att som andrahandshyresgäst ta över en hyreslägenhet när förstahanshyresgästen flyttar. Tyvärr kommer du nog att behöva flytta. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga om det är något som fortfarande är oklart.

Olagligt att hyra i andra hand utan tillstånd?

2014-12-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en vän som har ett förstahandskontrakt. Men nu har han även köpt en bostadsrätt som han tänker bo i men han vill behålla hyresrätten. Därför tänker han fortsätta vara skriven där. Han har nu frågat om jag vill flytta in där. Isåfall kommer även jag skriva mig där. Nu vill jag bara försäkra mig att detta inte är olagligt? Så begår någon ett brott?
Josefin Grönkvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att hyra ut hyreslägenheter i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden. För att få tillstånd krävs godtagbara skäl vilket exempelvis kan vara att hyresgästen ska studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller prova att flytta ihop med någon annan. För att din vän alltså lovligt ska få hyra ut sin hyresrätt krävs ett sådant samtycke.Om din vän väljer att olovligen hyra ut lägenheten är detta alltså ett avtalsbrott, det är alltså inte olagligt. Att du skriver dig på adressen bör förtydligas att inte heller detta är något brott. Ett avtalsbrott innebär att hyresgästen i detta fallet, väljer att frångå det som avtalats. Hyresvärden har i ett sådant fall rätt att säga upp hyresgästens kontrakt om denne inte omedelbart rättar sig efter en tillsägelse. Konsekvenserna av att hyra ut lägenheten i andra hand olovligen kan därför bli att din vän förlorar sitt kontrakt. Ingen av er begår en brottslig handling, men om du funderar på att hyra en lägenhet i andra hand som hyrs ut utan tillstånd bör du tänka på att denna kan komma att sägas upp och att du därför ganska snabbt kan komma att bli utan bostad. Eftersom avtalsförhållandet inte skulle vara mellan dig och hyresvärden har du inte heller rätt att ställa några krav direkt mot denne om att exempelvis få ta över kontraktet, i det fallet att din väns kontrakt skulle sägas upp. Jag rekommenderar dig därför att försäkra dig om att lägenheten hyrs ut med erforderligt tillstånd. 

Skälig hyra för bostadsrätt

2014-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag är inneboende hos en kvinna vars lägenhet är en bostadsrätt. Min hyra under de 5 månader jag bott här har varit 3000kr, men nu vill hyresvärden höja hyran p.g.a. både en 2.5% ökning i månadsavgiften vid årsskiftet samt hennes egna ekonomiska svårigheter. Min fråga är att hur mycket "får" hon höja hyran och med vilken varseltid d.v.s. när börjar den nya hyran gälla?
Elias Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Under den förutsättning att ni har ett skriftligt avtal angående storleken på hyran så gäller den som huvudregel och då blir det svårt för kvinnan att höja hyran i strid med avtalet. Om hyran inte är reglerat i avtal eller om avtalet går ut vid årsskiftet kan kvinnan möjligtvis kunna reglera om villkoren.Vad som utgör skälig hyra får bedömas i varje enskilt fall och bostad. Hur mycket kvinnan i ditt fall faktiskt får höja hyran kan inte jag direkt här och nu besvara men det kopplas samman med bostadens skick, storlek, omkostnader osv, se http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf. Det viktiga är att du vet om att hon inte får ta ut en oskälig sådan.Mitt råd är att vända dig till en jurist om du känner att hyran efter höjningen med 2,5 % är alldeles för mycket i förhållandet till det jag nu sagt.Med vänlig hälsning,

Kvarlämnade saker

2014-11-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om man har hyrt ut sin lägenhet i andra hand och personen har sagt upp den och flyttat, men har lämnat en massa personliga saker kvar. Vad gör man med dessa. Personen i fråga går ej att få tag i. Svarar ej på telefon och vi vet ej vart hon flyttat.
Björn Sundin |Hej och tack för din fråga Det förhållande du beskriver regleras i jordabalkens 12 kap. 27 § (brukar benämnas som hyreslagen) vilket säger att det kvarlämnade sakerna tillfaller dig som hyresvärd efter 3 eller 6 månader. Tidsspannet avgörs av: att du som hyresvärd uppmanat hyresgästen att hämta sina saker, från detta börjar 3 månader löpa. Tiden om 6 månader fungerar som ett tak med effekten att efter 6 månader efter det att gästen flyttade ut, tillfaller sakerna hyresvärden utan krav på uppmaning om att hämta sakerna. Utifrån ditt fall så har du inte lyckats få kontakt med hyresgästen och därför blir det svårt för dig att bevisa att du uppmanat gästen att hämta sina saker, vilket gör att tremånadersregelns krav på anmaning enligt mig inte är uppfyllt. Då återstår taket på 6 månader, har denna tid förflutit har sakerna övergått till din ägo och du kan göra vad du vill med dem. En länk till hyreslagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen

Uthyrning i andra hand av bostadsrätt

2015-02-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan. Jag har en fråga gällande ägande av bostadsrätter. Jag har under 3 års tid snart bott i södra delarna av stockholm, och har länge kännt att de är väldigt långt bort från mina områden där jag är uppvuxcen och har alla goda vänner. Så jag funderar så här.. Finns de någon lag som säger emot att hyra ut min bostadsrätt för ett bra pris. och sen samtidigt äga en hyresrätt i annan del av sverige ? menar mer att finns de något som säger emot att äga 2 lägenheter varav en hyres och en bostadsrätt .Tack på förhand för svaret.
Joakim Wahlgren |Hej och tack för din fråga!Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. När det gäller hyresrätten så är detta ett hyresavtal och du äger aldrig bostaden. Bostadsrätten är en upplåtelse av en lägenhet av en bostadsrättsförening som du äger en andel i. Det är därför upp till bostadsrättsföreningen att bestämma huruvida du kan hyra ut din lägenhet till någon annan och hur länge. Kontakta din bostadsrättsförening för mer information. Skulle bostadsrättsföreningen motsätta sig en uthyrning i andra hand så finns det en möjlighet att vända sig till Hyresnämnden.När det gäller priset för att hyra ut din bostadsrätt så regleras det i Privatuthyrningslagen som du hittar här.Du har rätt till en kostnadsbaserad hyra vilket innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av din kapitalkostnad och din driftskostnad. Det förutsätter att du endast hyr ut bostadsrätten till en person eller ett par (inte flera inneboende som hyr olika rum). Din kapitalkostnad är en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde. Enligt förarbeten till privatuthyrningslagen så är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Den är inte kopplad till dina faktiska kostnader så oberoende av vad dina faktiska kostnader är ska kapitalkostnaden räknas ut på detta sätt.Dina driftskostnader är till exempel elkostnader, avgift till bostadsrättsföreningen och dylikt. Om du hyr ut bostadsrätten möblerad kan du ta ut ersättning för möbelslitage. Till skillnad från kapitalkostnaden är driftskostnaden kopplad till dina faktiska kostnader.Om du tar ut en för hög hyra kan dena prövas av Hyresnämnden men du kan inte bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra.Hyr du ut bostadsrätten till flera inneboende som hyr olika rum kommer privatuthyrningslagens regler endast att gälla den första hyresgästen. För de andra gäller hyreslagens regler som du hittar HÄR. Enligt hyreslagens regler räknas hyran ut på ett annat sätt och dina faktiska kostnader tas inte i beaktan. Du kan bli retroaktivt återbetalningsskyldig för oskäligt hög hyra till de personer som omfattas av hyreslagens regler. Den hyra du får om du hyr ut din bostadsrätt räknas som skattepliktig inkomst och du blir skyldig att redovisa ersättning både i kontant och i annan form. Det finns ett schablonavdrag på 40 000 kr som du får göra avdrag för och du får även lägga till summan för erlagda avgifter till bostadsrättsföreningen. Om du tex hyr ut din bostadsrätt för 8000 kr i månaden och betalar 2000 kr i avgift till bostadsrättsföreningen så kommer du att ha en hyresintäkt på 96 000 kr som du drar av 40 000 kr + 24 000 kr (avgift) från, det innebär att du ska betala skatt på 32 000. Bestämmelser om detta hittar du i Inkomstskattelagen eller på skatteverkets hemsida. För att sammanfatta svaret på din fråga: Du kan hyra ut din bostadsrätt och samtidigt bo i en hyresrätt. Kontakta din bostadsrättsförening för att få tillstånd om det krävs. Du sätter själv hyran men denna får inte vara oskäligt hög. Du blir redovisningsskyldig till Skatteverket och du kan bli skyldig att betala skatt för dina hyresintäkter.Behöver du hjälp med att skriva avtal så erbjuder Lawline tjänster för det. Till höger på sidan så hittar du en länk. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!

Andrahandshyresgästs besittningsskydd vid förverkande av förstahandshyresgästs kontrakt

2014-12-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Pelle har hyrt en lägenhet i andra hand svart i ett par år. Nu har personen som har förstahandskontraktet blivit avslöjad och alltså vräkt från sin lägenget (där Pelle bor). Blir Pelle också vräkt då eller kan han åberopa besittningsrätt?
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Andrahandsuthyrning som har varat kortare än två år i följd utgör ett undantag enligt 12 kap. 45 § 1p Jordabalken från det generella besittningsskyddet vilket innebär att en andrahandshyresgäst inte kan kräva att sitta kvar i lägenheten. Även om andrahandshyresgästen i vissa fall kan om fattas av besittningsskyddet så gäller det enbart gentemot förstahandshyresgästen och ej mot hyresvärden. Ett annat problem som uppstått i Pelles fall är enligt vad jag har förstått utifrån omständigheterna att förstahandshyresgästens hyreskontrakt är förverkad pga att han/hon hyrt ut lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd från hyresvärden. Detta gör att Pelle, som är andrahandshyresgästen, under inga omständigheter har rätt att kräva att sitta kvar i lägenheten. 

Utflyttad hyresgäst som inte batalr hyran, behåller nyckeln, slitage m.m.

2014-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut min hyresrätt i andrahand i ett år. Vi skrev tillsvidare kontrakt med 3 mån uppsägning. Hon sa upp lght den 2 okt via telefon men jag var snäll och gick med på att räkna det från september månad då hon skulle ut och resa i december. Nu har hon inte betalat sin sista hyra den 25 nov och hon har lämnat lägenheten ostädad. Dock stod det inget på kontraktet om flyttstädning, tog det som en självklarhet. Hon kom aldrig när vi skulle besiktiga lägenheten så nu saknas även nycklar. Jag får inte tag på henne någonstans och hon ska flytta till thailand om några dagar. Jag vet att jag kan göra en anmälan hos kronofogden som jag ska göra. Kan jag göra något åt att hon lämnade lägenheten ostädad? Och hur gör jag med nyckeln? Räknas det som stöld som jag kan anmäla hos polisen? Hon har även rökt innomhus då vittnen har sett det, det var förbjudet på kontraktet. Hennes hund har även gjort rivmärken på min soffa. I kontraktet stod, normalt slitage räknas ej vid slitage av djur. Hur går jag vidare med detta? Mvh, natalie
Victor Sundh |Hej NatalieDet låter enligt din beskrivning som att flera avtalsbrott har begåtts av din hyresgäst. Att hon inte har erlagt den sista hyra är givetvis ett avtalsbrott. För detta kan du söka betalningsförläggande hos kronofogden eller domstol. Även rökningen är i strid med avtalet och för detta kan du kräva skadestånd under förutsättning att rökningen har medfört skada för dig. Skadan skulle t.ex. kunna bestå i att röken har förstört möbler i lägenheten eller att du själv får ett krav riktat mot dig från din hyresgäst på grund av att lägenheten har blivit rökskadad. Vad gäller slitaget av soffan beror det lite på hur avtalet är utformat, vilket ersättning du eventuellt kan kräva. Föreskriver avtalet t.ex. att vid slitage som inte kan klassas som vanligt slitage (t.ex. slitage av djur som explicit anges som slitage som ej är vanligt slitage) hyresgästen ska ersätta dig med en likvärdig soffa eller att ersättning till ett visst belopp skall utgå, kan du yrka på detta också i en eventuell tvist. Det kommer sedan an på den bevisning du lägger fram i målet om slitaget är sådant som enligt avtalet skall klassas som "vanligt slitage" som du får tåla, eller slitage som går utöver vad som bör klassas som vanligt slitage. Eftersom ni i avtalet själva har definierat slitage från djur som slitage som skall ersättas torde dina chanser vara goda att få ersättning för skadan förutsatt att du kan bevisa att slitaget kommer från ett djur och att det inte redan fanns innan hyresgästen flyttade in. Vad gäller städningen är min bedömning att det blir svårt att kräva någon ersättning där eftersom det inte föreskrivs något om detta i avtalet. Det skulle visserligen kunna anses vara underförstått avtalat mellan er då det nog får anses vara kutym att städning ska ske före avflyttning, men det är ingenting du bör förlita dig på.Vad gäller nycklarna så är min uppfattning att det inte kan utgöra stöld. Brottsrekvisitet för stöld är att någon "olovligen tager vad annan äger i syfte att tillägna sig det", se 8:1 Brottsbalken (BrB). Din hyresgäst har ju inte olovligen tagit nycklarna av dig eftersom du har gett dem till denne. Det brottet som ligger närmast till hands enligt din beskrivning är enligt mig olovligt förfogande enligt 10:4 BrB. För detta brott kan den dömas som har viss egendom i sin besittning (nyckeln) och förfogar över den på sådant vis att den rättmätige ägaren berövas sin rätt till egendomen. Jag tycker att du bör kontakta polisen i fråga. Även om inget brott har begåtts så har du givetvis rätt till din nyckel. I ett dylikt fall kan man vända sig till Kronofogden och begära handräckning för att de skall  fastställa att en viss person skall vara skyldig att överlämna viss egendom till dig. Du kan kombinera din ansökan hos Kronofogden med både handräckning och betalningsföreläggande enligt ovan. Du kan vid både betalningsföreläggande och handräckning begära att Kronofogden också verkställer besluten på så vis att de hjälper dig till att åtgärderna vidtas.  Jag hoppas att det löser sig och att mina svar har varit till din hjälp!

Preskriptionstid vid hyra

2014-10-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag och min sambo är på väg att flytta ut från en bostad vi hyrt av en privatvärd. Jag undrar hur långt efter att vi flyttat ut hyresvärden kan komma med olika typer av klagomål? När blir man "friskriven" så att säga?Tack på förhand!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ert fall handlar det om hyra av lägenhet och då blir reglerna i 12 kap. Jordabalken som är tillämpliga. Vid komplicerade rättsförhållanden som hyra, där parterna har en mängd förpliktelser i förhållande till varandra, är det angeläget att mellanhavandena klaras upp inom någorlunda kort tid efter avtalets upphörande. Mot bakgrund av detta skäl regleras eventuella krav på grund av hyresförhållandet av en speciell preskription. Enligt 12kap.61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för fordringsanspråk som uppstått på grund av hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det hyresgästen lämnade lägenheten. Sammanfattningsvis innebär det i ert fall att hyresvärden, som avser att framställa eventuella krav på grund av hyresförhållandet, ska väcka talan om detta inom två år från det ni lämnat lägenheten.