Kan jag avtala bort nyttjanderätten under uppsägningstiden av en lägenhet?

2017-04-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand. Hyresgästen har en mån uppsägningstid enl kontraktet och skulle flytta in första maj men nu backat ur. Som det låter förstår hon att hon kommer behöva betala hyran för i maj, hon kommer dock aldrig att flytta in men vi vill få in i kontraktet att hon inte har "nyttjanderätt" för lgh i maj när vi skriver på uppsägningsavtalet.
Måns Lundvall |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!När du och hyresgästen skriver på ett hyresavtal så är det just nyttjanderätten till lägenheten som ni avtalar om. Denna nyttjanderätt gäller under hela den tid som ni avtalat om, även under uppsägningstiden. Nu när hyresgästen har sagt upp sin lägenhet så har hen en skyldighet att betala hyra under uppsägningstiden men hen har genom avtalet även en rättighet att nyttja lägenheten. Om du vill ändra avtalet efter att det har skrivits på så måste hyresgästen acceptera ändringen, du har ingen rätt att på eget bevåg göra ändringar i ett gällande avtal. Jag hoppas att du känner att du fått klarhet i din fråga, annars så får du väldigt gärna återkomma! MVH

Uppsägningstid vid hyresavtal för bestämd tid

2017-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejEn kompis har ett muntligt avtal på ett andrahandskontrakt med 3 månaders uppsägning. Avtalet var på ett år och det var från juli förra året (2016) och om han hade skött sig hela året skulle han få ta över den med förstahandskontrakt då. Hyresvärden var med på detta också.Nu har hon med förstahandskontraktet gjort slut med sin sambo , de flyttar isär så nu i helgen som var, den 21-23/4 säger hon att hon har rätt att få tillbaka lägenheten fr o m 1/5 nu i år. Kan hon göra så? Vad gäller? Vet att muntligt avtal gäller men undrar vad som gäller angående delen med att han skulle få ta över förstahandskontraktet efter 1 år?
Johannes Akyol |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågor om hyresavtal finns i 12 kap. jordabalken.Som du nämnt ska även muntliga avtal gälla, likt skriftliga avtal, om inte hyresgästen eller hyresvärden har begärt ett skriftligt avtal (12 kap. 2 § JB). Ett hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, ska upphöra att gälla, om den bestämda tiden är mer än 9 månader (12 kap. 3 § JB). I detta fall har de avtalat om 3 månaders uppsägningstid och det ska därför gälla. Förstahandshyresgästen kan således inte flytta in innan uppsägningstiden eller avtalet löpt ut. Om din kompis som hyresgäst har skött sig ska det muntliga avtalet visserligen gälla och han ska därmed få ta över förstahandskontraktet. Det svåra är emellertid att bevisa den muntliga utfästelsen om att få ta över förstahandskontraktet, om det inte framgår av ett skriftligt avtal. Det rekommenderas därför att man alltid begär skriftliga avtal, om det skulle uppkomma en tvist om frågan.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2017-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har en bostadsrätt som jag hyr ut till mitt barn. Vi ansökte först om ett års kontrakt och fick det godkänt av styrelsen. Denna förlängdes senare med en ny ansökan på ytterligare ett år utan problem, men fick efter detta besked om att det efter det andra årets slut inte finns möjlighet till förlängning. Stämmer det? Har jag inte rätt att hyra ut min bostadsrätt till närstående på obegränsad tid?
Annie Häggblom |Hej, vad roligt att du vänder dig till Lawline!För regler kring andrahandsuthyrning av bostadsrätt gäller bostadsrättslagen (BRL).Bostadsrättshavare rätt att hyra ut i andra handDu som bostadsrättshavare har rätt att hyra ut lägenheten i andra hand med begränsningen att förvärvaren ska godtas av föreningen. Så då du som bostadsrättshavare vill hyra ut lägenheten i sin helhet, krävs styrelsens samtycke. Detta framgår av 7 kap. 10 § BRL. Om styrelsen inte godtar uthyrningenOm styrelsen inte ger sitt samtycke kan frågan prövas i hyresnämnden. Om hyresnämnden då lämnar tillstånd till upplåtelsen, dvs. andrahandsuthyrningen, får du som bostadsrättshavare upplåta din lägenhet trots styrelsens vägran att ge sitt samtycke. Se 7 kap. 11 § BRL."Beaktansvärda skäl" ska ge tillåtelse att upplåta bostadsrättenOm du som bostadsrättshavare har beaktansvärda skäl ska du kunna få tillåtelse från hyresnämnden för att upplåta bostadsrätten. I hyreslagen finns en exemplifiering som indikerar att det ska vara fråga om är särskild situation för uthyrning av lägenhet, någon sådan motsvarighet finns inte i bostadsrättslagen. Detta är för att bostadsrättshavare ska kunna åberopa skäl av mer varierande slag. Se 7 kap. 11 § BRL.Till exempel bör, som i din situation, tillstånd kunna lämnas då en förälder som innehar en mindre bostadsrättslägenhet, vill hyra ut denna till sitt barn, eller att närstående behöver denna under en längre tidFöreningens befogade anledning att motsätta sig uthyrning En andrahandsupplåtelse kan dock komma att inte medges om föreningen har befogad anledning för att motsätta sig detta. Normalt blir motiven för att uthyrningen ska tillåtas mot föreningens vilja svagare ju längre tid som går, och just därför ska tillstånd till en andrahandsupplåtelse alltid begränsas till viss tid enl. 7 kap. 11 § första stycket BRL.Om bostadsrättshavare hyr ut i andra hand utan samtycke/tillståndOm du som bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet till annan för självständigt bruk utan varken samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas. Se 7 kap 18 §, första stycket, 2 p. BRL.För att sammanfatta detta kan då sägas att du som bostadsrättshavare har rätt att hyra ut i andra hand så länge detta godtas av föreningen. Görs inte detta kan du få frågan prövad i hyresnämnden för att där få tillstånd till uthyrning.

När andrahandshyresgäst inte betalar hyra i tid

2017-04-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, vad gäller om hyresgästen ej betalar in hyran i tid? Kan man kräva skadestånd då jag hamnar efter med mina inbetalningar? Kan jag behålla depositionen som motsvarar en månadshyra? Vi har skrivit kontrakt med står ej något om sen hyra i kontraktet. Föreningen har också godkänt uthyrningen så allt är som det ska på den fronten.
Matilda Bona |Hej och tack för din fråga!När man hyr ut i andrahand är detta ett avtal helt mellan dig(förstahandshyresgästen) och din andrahandshyresgäst. Det betyder att din relation till din hyresvärd förblir densamma och du har fortfarande samma skyldigheter mot din hyresvärd trots att någon annan bor i lägenheten. Det betyder att allt din hyresgäst gör mot lägenheten eller dig, så som att inte betala hyra eller störa och förstöra lägenheten kan falla på dig och du kan riskera att förlora ditt kontrakt. En deposition eller en förskottshyra är ett väldigt bra sätt att hjälpa till i dessa situationer eftersom du då kan betala för obetalda hyror eller ersätta skador i lägenheten din hyresgäst orsakat med depositionen. Det bästa är om det står med i kontraktet att det är händelser som dessa depositionen skall står för, det är dock inget krav. Du kan få skadestånd om detta är något ni skrivit in avtalet, alltså om ni avtalat att vid avtalsbrott skall den andra betala ut ett skadestånd. Har detta inte gjorts utgör det en så kallad utomobligatorisk skada(en skada som inte reglerats i avtal). För att kunna få ut detta måste du då föra en civilrättslig talan i domstol och basera din skada på skadeståndslagens regler, något som kan vara mycket svårbevisat. Detta kan bli både kostsamt och ta lång tid och under tiden riskerar du att förverka din hyresrätt om hyran inte betalas. Nu vet jag inte exakt hur mycket hyra saken gäller men risken är stor att den processen kan kosta mer än det du förlorar i uteblivna hyresintäkter. Min rekommendation är att du säger upp hyresavtalet mellan dig och din hyresgäst och snabbt försöker hitta en ny hyresgäst, detta borde inte vara ett problem eftersom din hyresgäst inte betalar sina hyror. För de månader din hyresgäst inte betalat hyra drar du av från den deposition du verkar ha tagit. Fortsättningsvis uppmanar jag dig att begära en kreditupplysning och rekommendation från tidigare hyresvärdar för nya hyresgäster för att försäkra sig om att personen inte är någon som har ekonomiska svårigheter eller är känd för att inte betala sin hyra i tid. Sedan skall jag rekommendera dig att ta ut ett förskottshyra eller deposition som täcker ”första och sista hyran” alltså två månadshyror om personen trots allt inte skulle betala sin hyra. Till slut vill jag uppmana dig om att ha ett detaljerat hyresavtal mellan dig och din hyresgäst som reglerar vad depositionen skall kunna gå till, om det skall utgå ett skadestånd vid obetald hyra, hur mycket det i så fal skall vara och när detta skall falla ut. I dessa fall är det A och O att ha ett bra och tydligt avtal och hellre att ni avtalar lite för mycket än för lite.Jag hoppas detta kan vara till hjälp! Med vänligt hälsning

Fråga om uppsägningstid vid avtal som löper på bestämd tid

2017-04-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Uppsägningstid av en andrahandsuthyrning av en hyresrätt.Hej Jag bor i andrahand det är en tidsbegränsad kontrakt (ett år). Vi har avtalat en uppsägningstid på en månad. Jag tänkte inte på det då, men nu vill personen jag hyr ifrån flytta tillbaka innan kontraktet har löpt ut och jag har mindre än en månad. Jag försökte läsa på lite och på ganska många ställe står det att uppsägningstiden ska vara 3 månader. Har jag lyckats avtala bort den?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att hyresavtalet är tidsbestämt spelar ingen roll, det kan ändå sägas upp i förtid. Hyreslagen syftar till att skydda hyresgästens intressen gentemot hyresvärde, inte tvärtom. Hyreslagen är därför tvingande i den mån reglerna är till fördel för hyresgästen. Det innebär att om hyresavtalet inte är mer fördelaktigt för hyresgästen än vad som sägs i hyreslagen, är det hyreslagens regler som gäller (se här). Uppsägningstiden för tidsbestämda hyresavtal ska vara 3 månader, men det förutsätter att du som hyresgäst har hyrt lägenheten i minst 3 månader (se här).Den 1 månads uppsägning som står i ert avtal kommer därför gälla för dig om du skulle vilja säga upp avtalet, medan din hyresvärd omfattas av 3 månaders uppsägningstid. Om personen du hyr av vill flytta hem tidigare har du som hyresgäst alltså tre månader på dig att hitta ett nytt boende!Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Att tänka på när man hyr ut till inneboende

2017-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag bor i en hyresrätt och funderar på att hyra ut ett rum under sommaren tex 2- 3 månader. (Då jag har möjlighet till ett sommarhus) Och åka lite fram och tillbaka till mellan hyresrätten och sommarhuset. Jag planerar naturligtvis mestadels att vara i sommarhuset.Vad skall jag tänka på vid uthyrningen av ett rum? Finns det några utmaningar förutom att jag är ansvarig för lägenheten som jag bör tänka på. Eller är det ens lagligt att göra så? (Funderar på att använda Samtrygg vilka känns seriösa både för hyresvärd och hyresgäst)Tacksam för era synpunkter!Med Vänlig Hälsning,Per Uhlin
Anna Ståhlklo |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyresfrågor behandlas i 12 kap. jordabalken (JB) som i vardagligt tal ofta kallas för hyreslagen.Hyr du bara ut en del av din bostad behöver du inte tillståndDet är skillnad att hyra ut ett rum i sin bostad och att hyra ut hela bostaden. Om du bor i lägenheten behöver du inte tillstånd från hyresvärden. Bor du inte själv i bostaden klassas det istället som andrahandsuthyrning vilket du måste ha tillstånd för. Men om du hyr ut en del av din lägenhet behöver du alltså inte fråga din hyresvärd om lov, enda kravet är att det inte medför men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). Skulle det medföra men för hyresvärden är det en grund för uppsägning om inte rättelse sker utan dröjsmål (12 kap. 42 § 4 p. JB).Det är viktigt att upprätta ett tydligt avtal där det framgår vad som gäller.Gör avtalet så detaljerat som möjligt med bland annat hyrestid, hyresvillkor, hyra, uppsägningstid, förhållningsregler. Precis som du ovan nämner är du som hyresvärd ansvarig för att lägenheten vårdas väl.Löpande kontrakt är att rekommenderaEtt löpande kontrakt (tillsvidare) är vad som allmänt rekommenderas eftersom både du och den inneboende då har tre månaders uppsägningstid. Skulle ni istället avtala om ett tidsbegränsat kontrakt kan du inte säga upp din inneboende innan kontraktet har löpt ut. Det är viktigt att komma ihåg att uppsägningar ska ske skriftligt för att vara formellt giltiga, en hyresgäst kan dock göra en muntlig uppsägning som sedan ska bekräftas skriftligt av hyresvärden.Du har inte rätt att ta ut mer än skälig hyraDu har inte rätt att ta ut mer än vad som är skälig hyra. Det är svårt att säga hur mycket skälig hyra är för just ditt boende men utgå ifrån hur stor del av din bostad du hyr ut och jämför med vad du betalar för hela boendet. Tar du ut för mycket i hyra kan hyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om att få sänkt hyra. Det vanliga är att hyresgästen betalar sin hyra för den kommande månaden i slutet av varje månad, det är också vanligt att hyresgästen får lämna en deposition vid inflyttningen.Lycka till!Vänliga hälsningar,

Fråga om deposition

2017-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej . Vi har hyrt ett vila som andrahand och vi har bort där i 6 månader men avtalet ståt för 2 år men vi har sagt upp det. Vi har uppsägning i 3 månader . Vi har betalat 2 månader och frågan är kan hyrsägare ta de deposition som jag betAlade i början för skador som hyresmånad kostnad. Eller måste man betala. Och sen när man flyttar ta man tillbaka deposition . Tack
Emelie Ström |Hej och vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grundregeln är att depositionen ska vara till som säkerhet för hyresvärden om det skulle finnas skador i huset när ni som hyresgäster flyttar ut (se här). Men den kan också användas för obetalda hyror. Går ni som hyresgäster med på att depositionen används för sista hyran ni ska betala så får den användas för det. Annars betalar ni sista hyran som vanligt och får tillbaka depositionen när ni flyttar ut (om det inte uppstått skador då som ni måste ersätta).Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Fråga om uppsägningstid vid avtal som löper på bestämd tid

2017-04-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska hyra en lägenhet i andrahand from 170501 till 180428 då den nuvarande hyresgästen skall provbo med sambo. Vi har muntligt avtalat om 3 månaders ömsesidig uppsägningstid. Om det skulle vara så att hen gör slut med sin sambo, kan hen kräva att jag flyttar ut efter 3 månader eller har jag laglig rätt att ha kvar lägenheten till och med 180428?
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är det 3 månaders uppsägningstid som gäller, om inte längre tid har avtalats (se här). I detta fall har ni varken avtalat om längre eller kortare tid än 3 månader och därför är det 3 månader som gäller. Vill den nuvarande hyresgästen flytta tillbaka har du alltså 3 månader på dig att flytta därifrån!Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,