Fortsatt hyra vid omedelbar avhysning av inneboende?

2015-12-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Inneboende hos en familj, något kontrakt skrevs aldrig, hyran låg på 1700sek. På grund av osämja mellan familjens son och inneboende blev inneboende utslängd med en dags varsel. Inneboende hade bott hos familjen från 4e september till 1a november. Inneboende betalade även matkostnad på 800sek. Nu kräver hyresvärden månadshyra även för november månad. Är inneboende skyldig att betala in för november månad?
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sammanfattning och rådDu är som inneboende troligtvis inte skyldig att betala hyra för november i detta fall. Enda tillfället när en inneboende ska fortsätta betala hyra efter att ha blivit omedelbart avhyst är vid vissa fall av förverkande, som regleras i 12 kap 4 § JB. ”Hyran” är då formellt sett att se som skadestånd. Vanlig osämja mellan den inneboende och andra boende är inte grund för förverkande. Om ingen grund finns för förverkande har familjen brutit mot avtalet genom att avhysa dig utan att beakta lagstadgad uppsägningstid. Om avhysningen har medfört större kostnader för dig än du skulle ha haft om du hade fått bo kvar, har du eventuellt rätt till ersättning för detta från familjen. Att utreda denna fråga ligger tyvärr utanför ramen för vår gratistjänst. Om du behöver hjälp med att utreda din möjlighet till ersättning, samt att stämma familjen på betalning rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.UtredningEtt hyresavtal är giltigt även om det ingås muntligt. Detta gäller även avtal om inneboende. Det kan dock vara svårt att bevisa existensen av muntliga avtal, men din betalning av hyra för september kan ses som ett bevis för att ett hyresavtal föreligger. Inneboendeavtal kan ingås för bestämd eller obestämd tid. Om ingen tid för avtalets upphörande är avtalad anses avtalet gälla för obestämd tid. En hyresvärd (familjen) måste då säga upp avtalet minst tre månader före avtalets upphörande (12 kap 4 § JB eller 3 § Lag om uthyrning av egen bostad). Detta gäller även om kortare uppsägningstid är avtalad, eftersom lagstadgade minimiregler till skydd för inneboende inte går att avtala bort på vanligt vis. Enda möjligheten för hyresvärden att säga upp avtalet omedelbart är om det finns grund för förverkande enligt 12 kap 42 § JB. Vanlig osämja mellan den inneboende och övriga boende är inte grund för förverkande. Att omedelbart säga upp kontraktet utan förverkandegrund är ett avtalsbrott.De merkostnader som pga kontraktsbrottet drabbar dig, fram till den dagen då avtalet skulle ha upphört att gälla om familjen hade beaktat uppsägningstiden, bör du ha rätt att få ersatta av familjen. Du kan till exempel ha högre boendekostnad nu än då. Det kan dock hända att du anses ha accepterat den tidiga uppsägningen genom att lämna bostaden frivilligt. I det fallet skulle du inte ha rätt till ersättning. Att utreda denna fråga ligger tyvärr utanför ramen för vår gratistjänst. Jag rekommenderar att du kontaktar en specialiserad jurist på området.Mvh

Längsta tiden för andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

2015-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min pojkvän hyr en BR i andrahand av en man som bott och studerat/jobbat i London i snart tre år. Vi fick först tillstånd att bo här i ett år och har sedan fått en förlängning godkänd av BRF:en så vi har tillstånd att bo här t.o.m. i februari. Både vi och förstahandshyresgästen vill gärna att vi ska få hyra lägenheten längre (vi studerar på universitet och han planerar inte att flytta tillbaka så snart) men bostadsrättsföreningen vill inte låta oss hyra längre eftersom de bara tillåter andrahandsuthyrning i max 3 år för varje förstahandshyresgäst. Lägenheten har bara hyrts ut lagligt och med BRF:ens godkännande (till ett par innan oss och sedan oss, totalt 3 år den sista februari), vi har skött oss väl och förstahandshyresgästen har ingen möjlighet att bo i lägenheten i dagsläget. Vilka skäl har BRF:en för denna gräns för andrahandsuthyrning? Har den laglig grund, eller kan man få hyra lägenheten längre i andrahand om ägaren av lägenheten bor på annan ort (/land)? Var ska man i så fall vända sig och hur går man tillväga?Tack på förhand, B
Niclas Friberg |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med era frågor!Eftersom det rör sig om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt finns aktuella regler i bostadsrättslagen, i huvudsak 7 kap. 10-11 §§.Andrahandsuthyrning.Bostadsrättshavaren får upplåta sin lägenhet i andra hand, som huvudregel, endast om styrelsen för BRF ger sitt samtycke. Det finns dock undantag från kravet på samtycke men då krävs att bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Bostadsrättshavaren får då vända sig till hyresnämnden och ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning. Detta tillstånd ska begränsas till viss tid.Ni kan ansöka om tillstånd här:http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Bostadsratt/Hyresnämnden.Det kan vara så att hyresnämnden finner BRF maxtid om tre år för andrahandsuthyrning tillräcklig och därför ger avslag på en ansökan. Skälen för BRF att vägra er vidare möjlighet att hyra i andra hand kan vara att det kan bli problematiskt om ingen av bostadsrättshavarna faktiskt bor i sina lägenheter utan de endast hyr ut dessa i andrahand år efter år. För hyresnämnden blir det således en fråga om intresseavvägning mellan BRF intressen och bostadsrättshavarens. Bostadsrättshavaren kan givetvis pröva att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden och sedan får ni avvakta deras beslut. Godkänner inte hyresnämnden uthyrningen är det beslutet från styrelsen för BRF som gäller.Hoppas ni fått klarhet i er situation!Vill ni ha hjälp med att medla med BRF kan ni kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp.Med vänlig hälsning

Hyresvärd försöker säga upp hyresavtalet i förtid för att sälja lägenheten.

2015-11-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag har en fråga angående andrahands hyrning Av lägenhet.Jag hyr i "andra hand" i dags läget en tvåa och det är en insatts lägenhet. Vi har skrivit ett kontrakt på ett år.I söndags så ringer lägenhetsägaren och säger till mig, Att pga hennes privata familjeförhållande har ändrats så är hon tvungen att sälja lägenheten som jag nu bor/hyr i. Och att jag skall lämna lägenheten 2 månader i förtid!Kan och får hon lov att bryta kontraktet innan avtalets sluttid? Hon sa även att hon skulle komma hem till mig med en mäklare på söndag i denna Veckan (antar att mäklaren ska värdera lägenheten) och Det leder till min nästa fråga. Får hon lov att ha "Visning" av lägenheten under tiden jag bor och hyr den.? Kan hon kräva att jag, min son och våra hundar ska lämna lägenheten under tiden/den dagen då det pågår Visning.? Vad har jag för rättigheter/skyldigheter som hyr lägenheten..Hoppas ni kan hjälpa mig med dessa frågor och hoppas på att ni kan svara så fort som möjligt..
Gilbert Leijon |Hej! Och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Den svenska hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästens fördel vilket framkommer i 12kap 1 § 5 st Jordabalk (JB)Se här. Detta innebär att avtal och förfarande som strider mot bestämmelserna i lagen, och som är till hyresgästen nackdel, är ogiltiga. Man kan även hävda att hyreslagstiftning är en skyddslagstiftning där hyresgästen tillmäts ett stort skydd och ett stort antal rättigheter, i utbyte mot betalning av hyra och att man vårdar bostaden väl (12kap 24§ JB). Om jag delar upp din fråga i två delar så finner jag att du frågar om huruvida hyresvärden får utöva tillträde till lägenheten för värdering och visning, samt om den förtida uppsägningen är OK.När det kommer till den förtida uppsägningen så är den inte okej, du har rätt att bo tills hyrestiden är slut, och eftersom att du bott där längre än 9 månader krävs det dessutom att hyresvärden lämnar meddelande om att du ska flytta vid hyrestidens utgång (12kap 2§ 2 st JB). Om hyresvärden inte gör det har du rätt att fortsätta bo där trots hyrestiden utgång (12 kap 2 § 3 st JB).För att förtidsuppsägningen ska vara okej krävs det främst att du har åsidosatt någon av dina skyldigheter, såsom att betala hyra eller att vårda lägenheten väl. Man kan säga att hyresvärden måste ha lagligt stöd för att få säga upp hyresavtalet och man säger då att hyresrätten har blivit förverkad. Dessa omständigheter finns främst i JB 12kap 42§, en av dessa grunder är om du i strid med JB 12 kap 26§ nekar hyresvärden hans rätt att utöva tillsyn utan en godtagbar anledning. Vilket leder oss i på nästa del av frågan, under vilka omständigheter får hyresvärden bereda sig tillgång till lägenheten?De omständigheter som hyresvärden får bereda sig tillträde framkommer i JB 12 kap 26§ och det står som följer att sådan omständigheter är om hyresvärden behöver "utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada."Att värdera lägenheten torde inte falla in under denna bestämmelse. Och jag kan bestämt säga att du inte behöver tåla en sådan kränkning av din bostad, och därmed ditt privatliv, som en visning skulle innebära. För att visning ska kunna hållas krävs alltså ditt medgivande. Detta utgör dock inte hinder för försäljning, men en sådan påverkar inte dig, lägenheten säljs belastad med en hyresgäst, och du får fortsätta bo tills hyrestidens utgång, fast med en ny hyresvärd. För att sammanfatta mitt något långa utläggFörtida uppsägning i den situation som du beskrivit: INTE OK.Värdering av bostaden: Borde inte vara OK.Visning av bostaden: INTE OK.Hoppas det löser sig!Behöver du vidare hjälp med juridiken är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.se

Kan förening avslå förfrågan om andrahandsuthyrning?

2015-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag äger en bostadsrätt och vill hyra ut sen i andrahand på grund av att jag har fått arbete utomlands på ett år. Styrelsen avslår utan att ge någon motivering. Har jag inte rätt att hyra ut i andra hand med tanke på situationen?
Joakim Wahlgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om andrahandsuthyrning och vilka rättigheter samt skyldigheter man har hittar du i Bostadsrättslagens 7 kap som du hittar HÄR. Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt. En bostadsrättshavare kan upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand om bostadsrättsföreningen samtycker till det. Skulle föreningen inte lämna sitt samtycke, kan bostadsrättshavaren söka tillstånd hos hyresnämnden. Det kan du göra HÄR. En bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar att förverka bostadsrätten.Detta innebär att styrelsen kan avslå din förfrågan men du kan söka tillstånd hos hyresnämnden. Då arbete utomlands vanligtvis utgör ett skäl för andrahandsuthyrning tycker jag att du ska ansöka hos hyresnämnden. Hoppas att du fick svar på din fråga. Du är välkommen att kontakta oss igen.

Överlåta hyresrätt och andrahandsuthyrning

2015-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min son har en hyreslägenhet på söder i Stockholm och han har sin pappa boende i Hägernäs/Täby. Min som har köpt en lgh i närheten av sin hyresrätt. Nu vill han att hans pappa ska få överta hyresrätten så att han kan hjälpa honom bättre på nära håll. Vad kan man göra? Är det bäst att låta sin pappa bo med honom i hyresrätten och hyr ut bostadsrätten till någon annan. Hur länge behöver de bo ihop innan pappan har besittningsrätt till hyresrätten?Eller finns det annan lösning? Min son har frågat anonymt ifall pappan bara kan överta kontraktet, men det var inte aktuellt.
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!I 12:34 JB anges att - En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.Rekvisitet varaktigt sammanbor innehåller många olika nyanser men generellt kan sägas att det krävs ett sammanboende under minst något år. Syftet ska dessutom vara att just bo tillsammans. Att behöva bo så länge tillsammans kanske inte är optimalt. En annan lösning skulle kunna vara att hyra ut hyreslägenheten i andra hand till pappan? På så sätt kan de bo nära varandra samtidigt som din son kan bo i sin bostadsrätt. Andrahandsuthyrning regleras i 12:39-40. Bl.a. krävs hyresvärdens samtyckte för att få hyra ut i andra hand. Å andra sidan kan hyresnämnden godkänna en andrahandsuthyrning om hyresvärden saknar skäl till att inte samtycka.Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Andrahandsuthyrning - utlandsarbete

2015-11-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur länge får en.andrahandsuthyrning av en bostadslägenhet pågå vid utlandsarbete?
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Enligt 7 kap. 10 § Bostadsrättslag (1991:614) får en bostadsrättshavare med styrelsens samtycke upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande. Styrelsen ska lämna tillstånd, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogade anledning att vägra samtycke (7 kap.11 § samma lag). Frågan om hur länge en sådan uthyrning får pågå går inte att besvara generellt utan att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det finns flera faktorer som kan påverka uthyrningsperiodens längd, t.ex. hur länge utlandsarbetet ska vara, föreningens storlek m.m. Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren i fråga vända sig till hyresnämnden och få saken prövad där. En viktig sak att tänka på vid längre uthyrningar är att andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd efter två år. Om besittningsskyddet aktualiseras kan det bli svårt för bostadsrättshavaren att flytta tillbaka till sin bostadsrätt då hyresgästen har möjlighet att bo kvar. Det finns dock möjlighet att avtala bort besittningsskydd i ett sådant fall. Hoppas att du fick svar på din fråga. Du är välkommen att kontakta oss igen.

Förutsättningar för uppsägning av andrahandshyreskontrakt

2015-11-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Har nyligen flyttat in i en andrahandslägenhet och skrivit kontrakt med lägenhetsägaren för 6 månader. Nu vill hon efter två veckor säga upp kontrakten då hon påstår sig fått en uppenbarelse om att det är "rätt tid" att sälja. Får hon göra så när vi har skrivit kontrakt på 6 månader? Vad gäller? Hon säger att hon kan göra så enligt hyresnämnden "eftersom det är hon som äger lägenheten". Vi har under dessa veckor inte misskött lägenheten och betalt in hyran enligt avtal. Med vänliga hälsningar,
Karl Risberg |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni har ingått ett avtal med innebörden att du/ni har rätt att nyttja lägenheten i sex månader är naturligtvis utgångspunkten att detta gäller. Lägenhetsägaren har endast möjlighet att frånträda avtalet under förutsättning att ni har begått ett kontraktsbrott. Av de uppgifter du har angett finns det ingenting som tyder på att ni som hyresgäster har begått ett kontraktsbrott som möjliggör för hyresvärden (lägenhetsägaren) att häva avtalet. Att bostadsrätten är högt värderad på marknaden utgör inget juridiskt giltigt skäl för hyresvärden att frånträda avtalet.Sammanfattningsvis är min bedömning att ni har lagen på er sida i detta fall och att hyresvärden är skyldig att låta er nyttja lägenheten under den avtalade sexmånaders-perioden.Vänligen

Uppsägningstid vid hyra på obestämd tid

2015-10-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om jag hyrt en lägenhet i 2 månader utan att skrivit kontrakt med hyresvärden. Har jag då 3 månaders uppsägning eller en månad
Ronny Hussein |Hej och tack för din fråga!Ett hyresavtal kan gälla på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid. Eftersom du inte har något kontrakt utgår jag från att du hyr lägenheten tillsvidare. Här gäller för hyresvärden en uppsägningstid på 3 månader (12 kap. 4§ 1 punkten Jordabalken) om inte längre tid avtalats. När du själv vill säga upp kontraktet har även du en uppsägningstid på 3 månader, detta oavsett om längre tid avtalats (12 kap. 5§ 1st Jordabalken).Är det en bostadsrätt du hyr i andra hand gäller för dig en uppsägningstid på 1 månad, och för hyresvärden en uppsägningstid på 3 månader (3§ 2 st. Lag om uthyrning av egen bostad).Alltså har du 1 månads uppsägningstid om du säger upp kontraktet och kontraktet avser en bostadsrätt. Avser det en hyreslägenhet har du 3 månaders uppsägningstid i din angivna situation!Vänligen,