Uppsägning och avhysning, andrahandsuthyrning

2015-08-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand under en period. Sedan en månad tillbaka är andrahandshyresgästen uppsagd och ska enligt kontraktet flytta senast den 30 september. Jag har fått information om att Kronofogden kan avhysa någon om min andrahandsgäst vägrar flytta när kontraktet gått ut. Stämmer detta? Varför måste Socialstyrelsen meddelas om ett sådant beslut? Kan det beslutas om att andrahandshyresgästen får bo kvar, mot min vilja?
Daniel Scharff |Tack för din fråga.UppsägningDen s.k. hyreslagen gäller hyreslägenheter, se Jordabalken kap. 12 (JB). Jag vill ta upp några regler kring uppsägning i svaret på din fråga. 12 kap. 8 § JB säger att en uppsägning från hyresvärden ska vara skriftlig.Enligt 12 kap. 8 § JB gäller en ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas som uppsägning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas. Mycket riktigt kan du alltså ansöka om avhysning hos Kronofogden, se närmare här. Det kan hända att hyresgästen bestrider förläggandet om avhysning, då måste saken prövas i domstol. Det kan ta några månader i det fallet, annars verkställs avhysningen inom några veckor. Utebliven betalning, störningar eller vanlig uppsägningJag vet inte skälet bakom uppsägningen i ditt fall. Om uppsägningen sker utan uppsägningstid p.g.a. utebliven betalning bör du titta på 12 kap. 44 § JB. Paragrafen säger att socialnämnden i kommunen ska informeras om uppsägningen sker p.g.a. utebliven betalning. Betalar hyresgästen eller socialnämnden hyran inom tre veckor och två dagar från det att de fått meddelandet får hyresgästen bo kvar. Vägrar hyresgästen flytta trots fortsatt utebliven betalning kan du begära avhysning enligt ovan.Säger du upp hyresavtalet utan uppsägningstid med anledning av störningar ska socialnämnden informeras innan du överhuvudtaget kan säga upp avtalet, se 12 kap. 25 § JB. Vägrar hyresgästen flytta efter att du uppfylllt dessa villkor kan du begära avhysning enligt ovan.Om hyresgästen sagts upp enligt vanliga regler, då uppsägningstiden normalt är 3 månader, se 12 kap. 4 § JB, gäller annat. Om hyresförhållandet varat mer än två år krävs ytterligare åtgärder innan du kan begära avhysning, bland annat hänskjutande av tvisten till hyresnämnden. I annat fall kan du direkt begära avhysning enligt ovan om hyresgästen inte flyttar.Ny lag vid uthyrning av bostadsrätterJag vill sist uppmärksamma på att en ny lag om uthyrning av bostadsrätter gäller för kontrakt som skrivits efter 1 januari 2013. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller upplåtelser i bostadsrätt som sker utanför näringsverksamhet. För hyresvärden gäller dock även här en uppsägningstid på tre månader, därefter kan avhysning bli aktuellt om hyresgästen inte flyttar, se 3 §.Området är inte helt lätt att förstå, hoppas det är något klarare nu i vart fall.Med vänliga hälsningar

Oskälig hyra och olovlig uthyrning

2015-07-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag undrar under vilka förutsättningar en andrahandshyresgäst kan ansöka om ersättning för s.k. ockerhyra i fall då förstahandshyresgästen (utan andrahandshyresgästens kännedom) har hyrt ut hyresrätten utan att ansöka om tillstånd för detta hos hyresvärden samt hur en andrahandsgäst ska gå tillväga för att anmäla den olovliga uthyrningen. Tack på förhand!
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Reglerna om andrahandsuthyrning av hyresrätter återfinns i 12 kap JB, som du hittar här. Enligt 12 kap 55 § ska hyran, om hyresvärden och hyresgästen tvistar om dess storlek, fastställas till ett skäligt belopp. Normalt sett kan den hyra som förstahandshyresgästen betalar till sin hyresvärd som utgångspunkt anses skälig när lägenheten hyrs ut i andra hand. Det saknas lagstadgade regler om vad en hyresgäst får göra för påslag för det fall lägenheten som hyrs ut i andra hand är möblerad. Hyresnämnden har godtagit påslag som motsvarar 10-15% av förstahandshyresgästens hyra men eftersom nämnden gör en prövning för varje enskilt fall kan utfallet bli ett annat i det enskilda fallet. Utöver detta får påslag göras för andra faktiska utgifter förstahandshyresgästen har för sådant som andrahandshyresgästen nyttjar, exempelvis för el, internet eller parkeringsplats. Om du som andrahandshyresgäst anser att du betalat oskäligt hög hyra kan du ansöka om återbetalning av den del av hyran som anses oskälig, 12 kap 55 e § JB. Då har du också rätt att få hyran sänkt för kvarstående tid av uthyrningen. Det går att ansöka om återbetalning redan under hyrestiden men sker ansökan efter det att hyresgästen lämnat lägenheten ska ansökan ske senast 3 månader efter detta och återbetalning kan då bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden. Vad ansökan ska innehålla och blankett för ansökan finns på hyresnämndens hemsida, som du hittar här. En hyresgäst får inte utan tillåtelse hyra ut hyresrätten i andra hand, se 12 kap 39-41 kap JB. Om hyresvärden utan giltigt skäl motsäger sig andrahandsuthyrningen kan förstahandshyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden för att ändå få lov att hyra ut lägenheten. Om hyresgästen utan behövligt samtycke hyr ut lägenheten och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad kan detta leda till att hyresrätten sägs upp och blir förverkad, 12 kap 42 § 3 p JB. Det lättaste du som andrahandshyresgäst kan göra för att anmäla olovlig uthyrning är helt enkelt att vända dig till hyresvärden. Tänk då på att det kan leda till att du själv måste flytta. Mer information om vad som gäller för uthyrning i andra hand hittar du på Hyresnämndens hemsida, som du hittar här. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uthyrning av bostad utan rätt till uppsägning

2015-07-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan man hyra ut sin privata bostads villa tidsbestämt i 9 månader utan att hyresgästen/hyresvärden har möjlighet till någon uppsägning? Dvs. hyresgästen är juridiskt bunden att betala hyra under hela perioden och sedan självmant flyttar ut ur bostaden vid kontraktets slut?Både hyresgäst och hyresvärd är privatpersoner.Tack på förhand.
Soroosh Parsa |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Genomgång av lagtext Vid uthyrning av villa gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 1 § första stycket.Lagen är til stor del indispositiv, vilket innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen, är utan verkan mot denne, 2 §.Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Hyresgästen har dock rätt att säga upp avtalet innan avtalsperiodens slut, vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden har motsvarande rättighet men vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, 3 §.Ett hyresavtal som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid om hyresgästen, trots att avtalet har upphört att gälla, fortsatt att använda bostaden en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden har anmodat denne att flytta ut, 12 kap. 3 § tredje stycket 2 jordabalken (1970:994), även kallad hyreslagen. Sammanfattning och anpassning till din fråga Du vill hyra ut din villa under en period om nio månader utan möjlighet till uppsägning och utflyttning vid hyrestidens slut. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad kan du inte avtala bort hyresgästens rätt till uppsägning. Hyresgästen har rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid. Om uppsägning sker den 15 januari, förverkas avtalet den 1 mars. Samma villkor gäller för dig som hyresvärd, men med tre månaders uppsägningstid. Du vill ingå ett hyresavtal på bestämd tid om nio månader, vilket innebär att hyresgästen ska flytta ut efter nio månader vid avtalsperiodens slut. Det innebär att du inte behöver upplysa hyresgästen eller säga upp avtalet när slutet på perioden börjar närma sig. Du ska dock tänka på att avtalet kommer att fortsätta löpa på obestämd tid om du inte ber hyresgästen flytta ut senast efter nio månader.Du måste alltså följa reglerna i lagen eftersom de är tvingande. Eventuella villkor i ert avtal som är i strid med detta, är utan verkan. Jag hoppas att mitt svar har gett dig viss vägledning i frågan. Hör gärna av dig om du har fler frågor.Du hittar lagen om uthyrning av egen bostad här.Du hittar hyreslagen här.Vänligen,

Otillåten andrahandsuthyrning av hyresrätt

2015-05-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo bor i andrahand i hans mammas lägenhet. Registrerat och lagligt. Hyresvärden har nu från ingenstans skickat ett vräkningsbrev till hans mamma där det står att de härmed säger upp förstahandskontraktet för att min sambo bott olagligt i lägenheten och vi ska vara ute inom tre månader. Vad har vi för rätt att fighta honom? Tacksam för svar!
Nicole Cai |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom frågan gäller ett hyresförhållande så blir reglerna i 12 kap. Jordabalk (1970:994) tillämpliga.Huvudregeln är att hyresgästen inte får utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande (12 kap. 39 § jordabalken). Av 40 § i samma kapitel följer ett viktigt undantag från denna huvudregel. Undantaget innebär att en hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. De skäl som kan ligga till grund för ett beviljat tillstånd är bl.a. hyresgästen på grund ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller särskilda familjeförhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.Det är dock oklart vad du menar med ’’ registrerat och lagligt’’ men om din sambos mamma har hyrt ut lägenheten till er utan att ha erhållit hyresvärdens samtycke, kan det mycket väl vara så att ert andrahandshyresförhållande inte skyddas av lagen, under förutsättning att det inte föreligger ett beviljat tillstånd från hyresnämnden. Så fort hyresvärden fått vetskap om att en hyreslägenhet hyrs ut i andrahand utan dennes samtycke har värden två månader på sig att begära att förstahandshyresgästen (din sambos mamma vidtar rättelse. ’’ Vräkningsbrev’’ som du nämnt i frågan kan mycket väl innebära en sådan uppmaning att vita rättelse (12 kap. 42 § p.3 och 43 § JB). Om det varken föreligger ett giltigt samtycke från hyresvärden eller ett tillstånd från hyresnämnden, kan hyresrätten (din sambos mammas hyresrätt) förverkas om din sambos mamma inte vidtar rättelse utan dröjsmål eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Det återstår således följande alternativ för att kunna rädda situationen: 1. Din sambos mamma omedelbart ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får sin ansökan beviljad. Detta alternativ kan rädda både förstahands – och andrahandskontraktet. 2. Din sambos mamma omedelbart vidtar rättelse, vilket innebär att du och din sambo är tvungna att flytta ut omgående. Detta alternativ kan enbart rädda förstahandskontraktet. Detta svar är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, och om du behöver vidare rådgivning rekommenderar jag att ringer in till vår rådgivningscenter så att de kan slussa vidare ärendet till en av våra erfarna jurister.

Folkbokföring vid andrahandsuthyrning

2015-07-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Inneha bostadsrätt och hyresrätt samtidigt?Inom kort kommer Jag att ha en bostadsrätt och en hyresrätt.Jag vill hyra ut bostadsrätten under ca 6 månader för att testa bo i den nya hyresrätten.Hyresrätten kräver att jag måste stå skriven där.Kan jag äga en bostadsrätt men inte stå skriven där? Vem står då istället skriven där?Att stå skriver på en adress, har det nått att göra med ägande av en bostad?min avsikt är alltså inte att inte bo i bostadsrätten, det är bara under ca 6 månader.
Eric Brinck |Hej,Tack för din fråga, jag ska försöka besvara den så gott jag kan!Det finns inga hinder enligt lag att äga en hyresrätt och en bostadsrätt samtidigt, du kan därför hyra en hyresrätt men hyra ut din bostadsrätt om du så vill. Däremot måste du inhämta godkännande från din bostadsrättsförening som godkänner att du hyr ut din bostadsrätt. Vad gäller din folkbokföring har den inget med äganderättsförhållandena att göra. Det spelar alltså ingen roll att du är folkbokförd någon annan stans än på din bostadsrätt, du äger fortfarande bostadsrätten. Den som eventuellt hyr din bostadsrätt i 6 månader ska bokföra sig på bostadsrättens adress, även fast det är du som äger bostaden och äganderättsförhållandena ändras alltså inte av folkbokföringen. I folkbokföringslagen regleras frågor kring folkbokföring. I 6 § framgår att folkbokföring ska ske där man kan anses vara bosatt. Vidare framgår det enligt 7 § samma lag, att en person anses vara bosatt på den fastighet där den regelmässigt tillbringar, eller, när byte av bostad har skett, kan antas komma att regelmässigt tillbringa sin dygnsvila. Du är alltså skyldig att folkbokföra dig på den adress där du regelmässigt kommer tillbringa din dygnsvila, dvs i hyresrätten. När du sedan flyttar tillbaka till bostadsrätten är du skyldig att folkbokföra dig där istället.Hoppas det var svar nog på din fråga!

Andrahandsuthyrning - ta med sin hund?

2015-07-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag hyr en bostadsrätt i andra hand i 6 mån med 1 mån uppsägningstid. I avtalet står det inget om att man inte får ha hund. Kan vi bli uppsagda pga att vi har hund?
Josefin Lind |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom det inte står något i hyresavtalet mellan dig och bostadsinnehavaren om att hund i lägenheten inte är tillåten kommer du inte kunna bli uppsagd från lägenheten på den grunden att du även låter din hund bo i lägenheten. Jag råder dig dock att tala om för innehavaren att du ämnar att även låta din hund bo i lägenheten för att visa respekt mot han eller hon som äger lägenheten. Det kan ju vara så att ägaren eller att någon i hans eller hennes närhet är allergisk och helst inte vill att djur ska vistas i lägenheten. Antagligen ligger det inte till på detta sätt eftersom bostadsinnehavaren i sådana fall borde antecknat ned det i hyresavtalet. Kort och gott kommer du inte bli uppsagd från lägenheten för att din hund flyttar in eftersom det inte strider mot avtalet som finns mellan dig och ägaren. Av god sed är det dock snällt av dig att tala om för bostadsinnehavaren att du har en hund som kommer att bo i lägenheten. Hoppas att detta var ett tillräckligt svar på din fråga!Vänligen,

Flyttstädning och ansvar för skador på lägenhet vid andrahandsuthyrning

2015-06-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga. Jag hyr just nu i andrahand. Vi flyttar ut sista juni då våra hyresvärdar ska sälja sin bostadsrätt. Jag undrar vem som har ansvar för städ och renovering av skador? Spontant så känner jag att utflyttningsstäd är mindre omfattande än när man ska sälja bostaden, vad står i lagen? Om man råkat skava av färg från en byrå som tillhör hyresvärden, ingår det i allmänt slitage eller är man skyldig att ersätta det? Köparen har tillgång till lägenheten från 2/7. Tack på förhand!
Julia Tigerström |Hej och tack för din fråga, Som hyresgäst har man en skyldighet att vårda lägenheten och det som hör därtill. Man är skyldig att ersätta sådana skador som uppkommer genom vållande eller vårdslöshet. Det är svårt att på rak arm säga vad som gäller i ditt fall med byrån (hur mycket färg har lossnat, hur var byråns skick innan, hur värdefull är byrån, hade hyresvärden bett dig vara extra försiktig med byrån, hur gick det till etc.) men spontant låter det som normalt slitage och inte som något du orsakat genom vållande eller vårdslöshet. Vad gäller flyttstädning finns ingen lag att finna svar i. Det är något som hyresvärd och hyresgäst respektive säljare och köpare avtalar om. Det uppfattas dock som en allmän princip att hyresgästen ansvarar för flyttstädning vid utflytt även om det inte skulle stå med i hyresavtalet. Att lämna lägenheten i det skick den var i vid tillträdet är en bra utgångspunkt. Hyresvärden kan inte på någon rättslig grund kräva hyresgästen på pengar för undermålig städning om någon sådan möjlighet inte finns enligt hyresavtalet. Det är vidare din hyresvärd som ansvarar för städning i förhållande till köparen av lägenheten. Du och din hyresvärd har ett avtal, din hyresvärd och köparen av lägenheten ett annat. Det som avtalats kring städning i ditt hyresavtal gäller mellan dig och hyresvärden. Det som avtalats mellan din hyresvärd och köparen gäller dem. Är det så att hyresvärden kommer överens med köparen om att städa på visst sätt är det alltså hans ansvar – det kan inte lämpas över på dig. Hyreslagen hittar du här: 12 kap. jordabalken Lycka till!

Upplåtelse av bostadsrätt

2015-04-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en bostadsrätt jag vill upplåta till min syster. Läste någonstans att man var tvungen att underrätta bostadsföreningen om detta. Spelar det någon roll om det är jag eller min syster underrätta föreningen?
Homan Gerami |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (BRL) framgår det att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Det räcker med andra ord inte med underrättelse utan samtycke krävs av bostadsföreningens styrelse. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke så kan du vända dig till hyresnämnden som har befogenheten att lämna tillstånd trots styrelsens nekande enligt 7 kap. 11 § BRL. Eftersom att du i egenskap av bostadsrättsinnehavare har det huvudsakliga ansvaret för lägenheten torde du även vara ansvarig att ta dig an förevarande förfarande. Vänligen,