What are the rules regarding subletting my apartment?

2018-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HiI am new in Sweden, and I would like to know the rules about to be an owner of a flat.Can I after buying the flat, rent it out ? Have I the right to do so or I need to know other rules here?
Andreas Grundstedt |Hi and thank you for choosing Lawline regarding your question!If you do buy a flat you are allowed to rent out the flat only if the board of your housing association allows it (7 kap. 10 § bostadsrättslag). If they don't approve, you still have a possibility to rent it out, but only if the Hyresnämnd approves. Authorization by Hyresnämnden (the regional rent tribunal) shall be given if the tenant owner (in this case, you) has grounds for the subletting and the association has no legitimate reason to refuse it. The board do have an interest in that those who own the tenant rights also lives there, if there are many second hand rentals in the housing association already, it may be difficult for you to get their approval without fair reasons for subletting it.Would you like more consultation or assistance from a lawyer? Then you can contact our telephone consultant or book a lawyer - Book your time with a lawyer for 1699 kr/h, call us at 08-533 300 04 and select button selection 1. - Free phone consulting, call us at 08-533 300 04 and select button selection 2. Sincerely,

Vilken uppsägningstid gäller när hyresvärden tillåter oss att bo kvar efter att hyreskontraktet löpt ut?

2018-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi skrev ett kontrakt på andrahandslägenhet för 9 mån som gick ut för några månader sen. Jag bad om ett nytt kontrakt men hon sa att vi bara kan bo kvar istället. Gäller kontraktet fortfarande då? Har vi då fortfarande uppsägningstid på 3 mån? Tack!
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När ert hyreskontrakt gick ut så valde er hyresvärd att förlänga det, vilket gör att det nu gäller på obestämd tid. Det finns nämligen inga krav på att hyresavtal ska vara skriftliga, så länge en ni och hyresvärden varit överens om att ni ska få fortsätta bo kvar i lägenheten, hur mycket ni ska betala i hyra och ingen sluttid bestämts (JB 12:1). Ni har dock rätt att få ett skriftligt kontrakt om ni begär det, vilket jag tolkar din fråga som att ni gjort (JB 12:2). Utnyttja den rätten, eftersom ett skriftligt kontrakt kan behövas som bevis ifall det skulle uppstå några konflikter med hyresvärden. Med tanke på att ert hyresavtal kan sägas löpa på obestämd tid gäller olika uppsägningstider beroende på vad det är för lägenhet ni hyr. Om er hyresvärd hyr ut sin egen bostadsrättslägenhet till er privat, och alltså inte i form av någon näringsverksamhet, så gäller reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad (1 §). Kontrakt som är ingås utan någon sluttid, vilket är fallet för er nu om inget annat nämnts, löper på obestämd tid och måste då sägas upp. Som hyresgäster har ni då bara en månads uppsägningstid medan er hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 §). Hyr ni en hyreslägenhet i andra hand gäller istället reglerna i Jordabalkens 12 kapitel. När avtal löper på obestämd tid gäller en uppsägningstid på tre månader såväl för er (JB 12:5) som för er hyresvärd (JB 12:4). Hoppas att ni fick svar på er fråga.Vänliga hälsningar

Kan hyresvärden säga upp hyresavtalet pga otillåten andrahandsuthyrning utan bevis?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan hyresvärd säga upp min första hand kontrakt utan bevis att jag har hyrt ut lägenheten i andra hand?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalkens (JB) 12 kap. (den s.k. "hyreslagen") är tillämplig på frågor rörande uppsägning av förstahands hyreskontrakt, du hittar den här.I 39 § stadgas att hyresgästen inte utan hyresvärdens godkännande får upplåta lägenheten i andra hand, dock finns ett undantag för de fall då hyresnämnden lämnar godkännande om upplåtelsen (40 §).För att hyresvärden ska kunna säga upp ett hyresavtal i förtid så ska hyresrätten vara förverkad, en sådan förverkningsgrund finns i 42 § p. 3 och lyder att hyresrätten är förverkad […] "om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad". Därmed gäller att hyresrätten är inte förverkad och hyresvärden har inte rätt att säga upp hyresavtalet ifall hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse, alltså säger upp andrahandsavtalet, eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får tillståndet beviljat. Med andra ord så är det inte så att hyresvärden automatiskt har rätt att säga upp hyresrätten endast på grund utav att uthyrning skett utan samtycke, först måste tillfälle ges för rättelse, alltså en tillsägning ska ske innan uppsägning, och för det fall du ansökt/ansöker om tillstånd och får det beviljat så är har inte hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Värt att notera är även 42 § femte stycket som säger att om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse så är det inte skäl till förverkande.Du frågar om hyresvärden kan säga upp avtalet utan bevis, och för det gäller följande: Bevisbörda (vem som ska bevisa) skiftar genom processen. Om du kan uppvisa rimliga skäl till varför andrahandsuthyrning inte skett så måste hyresvärden kunna motbevisa det. Om du alltså skulle väcka process i hyresnämnden om att uppsägning har skett på felaktiga grunder så måste hyresvärden kunna bevisa andrahandsuthyrningen. Bevisbördan ligger i relativt hög grad på hyresvärden eftersom det är lättare att bevisa "att något skett" än att "något inte skett", men den kan som sagt skifta under processens gång vilket gör att även du kan behöva kunna bevisa olika omständigheter, eller i vart fall komma med rimliga förklaringar beroende på vad som påstås.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, du är alltid varmt välkommen att komma in med nya frågor till oss här på Lawline. För det fall du behöver mer djupgående juridisk rådgivning eller vill ha hjälp med en rättsprocess så kan du boka tid med en av våra verksamma jurister, här.Vänligen,

Måste personen som hyr min bostadsrätt i andra hand betala hyra under hela den avtalade hyresperioden?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt till en tjej under en tidsbestämd period, då jag befinner mig på en längre utlandsvistelse. I kontraktet skrev vi att uthyrningsperioden börjar 2017-12-15 och varar till 2018-05-31. Någon uppsägningstid var det inte tal om då perioden vi skrev kontraktet på var spikat. Efter 2018-05-31 fortsätter kontraktet löpa med en månad i taget och därefter med en månads ömsesidig uppsägningstid. Idag, 2018-01-22, skickade hyresgästen ett meddelande till mig, som är på andra sidan jorden, och påstår att hon blivit av med sitt jobb och tänker flytta ut den sista januari. Har jag rätt att kräva hyrorna för hela den avtalade perioden eller vad gäller här? Kan hon verkligen skicka ett meddelande och upplysa mig om uppsägningen och sedan ge sig av en vecka senare? Hon påstår att hon inte kan betala fler hyror eftersom hon inte längre har någon inkomst.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag på något vis ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Jag utgår ifrån att "lagen om uthyrning av egen bostad", vanligen kallad "privatuthyrningslagen", ska appliceras på detta hyresförhållande. Privatuthyrningslagen gäller om man hyr ut sin egen bostad och det endast rör sig om en uthyrning (hyr man t.ex. ut flera rum i en villa gäller lagen bara för det första kontraktet). Lagrumshänvisningarna nedan avser denna lag.Enligt 2 § är lagen tvingande till hyresgästens förmån. M.a.o. går det inte att, med bindande juridisk verkan, avtala om villkor som försätter hyresgästen i en sämre position än lagens utgångsläge.Avseende uppsägningstid framgår av 3 § att denna är tre månader för hyresvärden och en månad för hyresgästen. Oavsett vad som står i kontraktet har alltså en hyresgäst rätt att bo kvar tre månader efter att hyresvärden sagt upp hen och att flytta med en månads framförhållning.Mot den bakgrunden är svaret på din fråga att hyresgästen förvisso har gjort fel men att hon inte är skyldig att betala hyra ända fram till 31 maj. Eftersom uppsägningsmeddelandet kommunicerades 22 januari är hon skyldig att betala ytterligare en månads hyra (d.v.s. för februari). Därefter är kontraktet upplöst och du får göra ditt bästa för att hitta en ny hyresgäst.Om hon vägrar att göra detta rekommenderar jag att du ansöker om ett betalningsföreläggande via Kronofogden. Betalar hon inte även efter den åtgärden får du ta saken vidare till tingsrätten.Med vänlig hälsning,

Lokalhyra, andrahandshyresgäst och rättelseanmaning

2018-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi ligger just nu i tvist med en bostadsrättsförening om nyttjande av en lokal vi har hyrt under 10 år med verksamhet Skönhetsvård. För ca 1½ år sedan blev min exfru sjuk i cancer och efter en tid gick hennes företag i skönhetsbranschen i konkurs. Jag står som hyrestagare på lokalen som privatperson. Vi hittade för ca ½ år sedan en ny tänkbar hyresgäst nämligen två akademiker från Palestina som redan startat en verksamhet för exklusiva Second-Hand kläder på nätet. Verksamheten gick redan bra men de sökte lokal för att kunna visa kläder och möta sina kunder. Lokalen ligger på Södermalm i Stockholm. Vi fick direkt avslag att överlåta lokalen på dem. Vi beslutade då att vi kan ta in dem som hyresgäster i del av lokal. Kläder ingår i begreppet "Skönhetsvård" enligt oss. Min exfru har sminkhörna i lokalen och erbjuder detta för vardag och fest. Jag har nu fått "Rattelseanmaning" från föreningens advokat där de hävdar att vi hyr ut i andra hand vilket är förbjudet. Vad kan vi göra och hur lång tid har vi på oss att svara?
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är hyresrättslig och regleras av jordabalken (JB) 12 kap, den s.k. "hyreslagen" där det finns vissa gemensamma regler för bostads- och lokalhyresrätt. Lokaler regleras främst från 12 kap 56 § och framåt.Vad gäller vid uthyrning av lokalerHyreslagen gör skillnad på total och partiell sublokation det vill säga om lokalen hyrs ut helt självständigt till en andrahandshyresgäst eller om endast en del av lokalen hyrs ut i andrahand.För att hyra ut hela lokalen i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte ger samtycke kan en hyresgäst vända sig till hyresnämnden för att där ansöka om tillstånd. För att hyresgästen ska få ett sådant tillstånd krävs att denne har beaktansvärda skäl till att en andrahandsuthyrning ska ske och att hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Kraven för att få tillstånd är högt ställda. Ett beaktansvärt skäl kan vara att hyresgästen inte längre kan bedriva verksamhet i lokalen på grund av exempelvis sjukdom, arbete, studier eller annat jämförbart förhållande, och att en andrahandsuthyrning är hyresgästens enda realistiska möjlighet för att kunna betala hyran och därmed behålla hyresrätten tills verksamheten kan bedrivas igen. En hyresvärds befogade anledning att vägra samtycke kan exempelvis vara att den tänkta andrahandshyresgästen utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen eller att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningen. Ett tillstånd för andrahandsuthyrning ska vara tidsbestämt och kan kombineras med andra villkor. Hyresgästen kan hyra ut endast en del av lokalen i andra hand, (partiell andrahandsupplåtelse). Det kan exempelvis vara aktuellt om hyresgästen inte längre behöver en så stor lokal som omfattas av hyreskontraktet. För en partiell andrahandsupplåtelse krävs inget samtycke från hyresvärden under förutsättning att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden enligt JB 12 kap 41 §. Vad som utgör ett men för hyresvärden bedöms från fall till fall.Något som typiskt sett anses utgöra ett men är en annan användning av lokalen än vad som tillåts enligt förstahandshyresgästens hyreskontrakt. Hyresvärden har därför en möjlighet att reglera ett förbud mot ändrad användning av lokalen redan i hyreskontraktet och därigenom minska möjligheten till en partiell andrahandsuthyrning. Ett förbehåll i ett hyreskontrakt som minskar en hyresgästs möjlighet att hyra ut i andrahand är däremot inte giltigt.Ifall en större del av lokalen hyrs ut i andra hand kan det vara så att det vid en samlad bedömning anses utgöra en andrahandsuthyrning av hela lokalen, vilket alltså kräver hyresvärdens samtycke. Om en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Alternativt kan förstahandshyresgästen försöka få tillstånd till andrahandsupplåtelsen från hyresnämnden. Om rättelse inte sker utan dröjsmål kan hyresvärden säga upp hyresförhållandet i förtid på grund av förverkande enligt JB 12 kap 42 §. Om hyresrätten förverkas har hyresvärden rätt till skadestånd.För att få till en villkorsändring av hyreskontraktet kan en hyresgäst ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för ändrad användning av lokalen. Förutom krav på beaktansvärda skäl och att hyresvärden inte ska ha en befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen krävs också att hyresgästen haft lokalen i mer än två år. Genom denna möjlighet kan alltså hyresgästen förändra sitt eget hyresförhållande med hyresvärden och på så sätt få ett större utrymme för andrahandsuthyrning. Enligt JB 12 kap 58 §. Vanligen säger i dessa fall hyresgästen upp hyreskontraktet till hyresvärden med hänvisning till villkorsändring och vad han vill förändra och kombinerar med ansökan hos hyresnämnden. När man hyr ut sin lokal i andra hand måste man tänka på att andrahandshyresgästen har ett så kallat indirekt besittningsskydd om inte hyresförhållandet upphör innan det varat i nio månader. Detta innebär att andrahandshyresgästen i vissa fall kan få ersättning för förlust denne drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör. Det finns dock möjlighet att avtala om avstående från det indirekta besittningsskyddet. Ett sådant avtal bör övervägas för att undvika ersättningsskyldighet om man i framtiden önskar säga upp hyreskontraktet med andrahandshyresgästen.Sammanfattningsvis krävs det inte samtycke från hyresvärden för partiell andrahandsuthyrning av lokal förutsatt att andrahandshyresgästen inte upptar större delen av lokalen eller utgör s.k. men för hyresvärden. Om lokalen hyrs ut helt för självständigt burkande för andranahandshyresgäst utan hyresvärdens samtycke kan hyresrätten förverkas och då har hyresvärden rätt till skadestånd. Ni kan även bli skadeståndsskyldig till andrahandshyresgästen om den förlorar sin hyresrätt utan att ni iakttar uppsägningstiden enligt er avtal/hyreslagen.SvarNi bör granska vad som står i ert hyreskontrakt angående vilken typ av verksamhet som får bedrivas i lokalen. Troligen är second hand tillräckligt olikt från skönhetsvård för att utgöra men för hyresvärden men jag är inte säker på hur en domstol skulle döma. Typfallet är att man tex har hyreskontrakt för lokal där man bedriver butik och sedan utan hyresvärdens samtycke ändrar verksamheten till en restaurang. Jag kan inte bedöma om ni hyr ut tillräckligt stor del av lokalen för att det i en samlad bedömning ska ses som total andrahandsuthyrning, det framstår som att det kan vara så från informationen i din fråga. Är andrahandsuthyrningen partiell krävs inget samtycke från hyresvärden för att hyra ut i andra hand förutsatt att inte andrahandshyresgästen är till men för hyresvärden. Vad gäller tiden man har på sig att vidta rättelse är det oklart hur lång den är, enligt praxis är den minst 9 dagar men max tre veckor enligt RH 1999:134.En annan sak ni bör tänka på är vad ni har avalat med andrahandshyresgästen om uppsängingstid och liknande med tanke på indirekt besittningsskydd. Ni bör hänsjkuta tvisten med hyresvärden till hyresnämnden angående att få tillstånd till total andrahandsuthyrning. RekommendationJag rekommenderar att ni omedelbart hänskjuter tvisten till hyresnämnden och försöker få till en villkorsändring angående andrahandsuthyrningen eftersom ni har beaktansvärda skäl. Jag anser inte att skönhetsvård och second hand är samma bransch eftersom de bland annat har olika SNI-koder (Standard för svensk näringsgrens indelning). Ni kan även anlita en jurist som biträder er i tvisten eller för hjälp att granska hyreskontrakt, om ni vill anlita en av våra jurister kan ni mejla mig jessica.konduk@lawline.se då sätter jag er i kontakt med en kollega.http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Ansokan/Vänligen,

Inneboende uppsägningstid, innehållande av deposition

2018-01-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en bostadsrätt. Jag har en inneboende som skulle bo här fram till 1:a augusti 2018. Alltså, i vår kontrakt skulle han vara här i minst ett år från 1:a augusti- 1:a augusti 2018. Vi har sagt ifrån början att tidigast ska han säga upp 2 månader innan 1:a augusti om så han vill inte stanna längre än så. Dvs. 1:a juni 2018. Vi sa det även tydligt och repeterat detta i samband med kontraktet.Nu vill han säga upp sig och vill bo kvar endast till 31 Mars. Vi har även oenighet om städning eftersom han aldrig har städat i vår gemensamma ytor som jag redan har sagt ifrån början att man måste hjälpas åt att städa hemma minst en gång i veckan. Jag har själv städat i alla månaderna hittills trots jag själv har sagt att han ska städa men han vägrar städa och säger att han sällan duschar. Detta lede till att jag vill ha betalt för min städservice som jag utförde i alla veckor och detta hände ungefär för en månad sedan. Han hotade att han skulle säga upp sig och flyttar ut om jag tar betalt för städning för att tyckte det var orättvis.Frågan: Har jag rätt att ta betalt/hyran för de resterande månaderna. Vilket innebär 6 månaders hyra som jag går minste om. Det andra är, har jag rätt att ta betalt för min städning som jag redan nämnde summan för honom att jag tar betalt vecka för vecka? Han har en deposition på 3 månaders hyra kan jag dra av de städservicen jag gjort med de pengarna även själva hyran? Hur/Vad ska jag göra? Tacksam för er hjälp och snabbt svar!
Richard Fiskesund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,Om jag förstår dig rätt så gäller det två saker. 1. Ifall hyresgästen kan flytta ut redan den 31 mars. 2. Ifall du har rätt att hålla inne pengar från depositionen för städservice hyrorna för de resterande månaderna.1. UppsägningstidDen avtalade tiden är 1 år med möjlighet till förlängning och det finns inget avtalat om att säga upp avtalet innan dess. När det gäller uppsägningstid så finns det olika regler beroende på om det rör sig om en hyresrätt eller en bostadsrätt. Eftersom det rör sig om din egna bostadsrätt gäller Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, vilket kan utläsas i dess första paragraf 1§, förutsatt att du inte hyr ut till inneboende i näringsverksamhet. Se lagen här3§ första stycket i samma lag stadgar att ett "avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt". Detta innebär att avtal kan sägas upp i förtid. Uppsägningstiden hittas i andra stycket samma paragraf och säger att "hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen". Betydelsen av detta är att din hyresgäst kan säga upp avtalet en månad i förväg. Lagen skyddar hyresgästen och ger alltid en rätt att säga upp avtalet en månad i förväg oavsett vad man avtalar. De resterande månaderna av den bestämda tiden sägs upp och hyresgästen behöver inte betala för dem eftersom de inte längre gäller. Självklart behöver hyresgästen betala för den sista månaden. 2. Innehållande av depositionNär hyresgästen betalar in en deposition så är det fortfarande hyresgästens pengar som ligger i ditt förvar ställt som säkerhet. Huvudfrågan bör vara ifall hyresgästen är ersättningsskyldig för att inte ha städat.Detta regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), se lagen här. 12 kap. 24§ JB stadgar hyresgästens vårdplikt och säger att han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse. Det är hyresvärden som har bevisbördan för skadan. Det är tråkigt att höra att hyresgästen inte skött sig och inte städat som ni kommit överens om. Dock är det enligt min bedömning svårt i efterhand efter alla veckor att kräva ersättning för städningen. Påföljderna av att hyresgästen inte städat borde reglerats i avtalet eller åtminstone tagits upp redan i början. I slutändan ligger det på hyresvärden att visa att skada föreligger. Mitt tips är att kontakta en jurist och se över vilka möjligheter du har att begära ersättning för städningen. Hoppas du fick svar på dina frågorVänligen,

Måste jag kunna bevisa att min hyresgäst tagit del av en uppsägning som skickats genom rekommenderat brev?

2018-01-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min bostadsrätt i 1 år och 9 månader och vill nu säga upp min hyresgäst. Problemet är att han har blivit psykiskt sjuk under det senaste året och har isolerat sig. Han öppnar inte sin post och han har blockerat mig på sin telefon. Jag har skickat en uppsägning av avtalet med rekommenderat brev men han kommer sannolikt inte att läsa ut den försändelsen. Vad gör jag då? Måste jag kunna bevisa att han har läst uppsägningen eller räcker det att jag kan bevisa att jag skickat den?
Marcus Bäckström |InledningHej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska utveckla någon del av svaret är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Vad gäller kring uppsägningen?När en privatperson hyr ut sin egen bostad i andra hand är lagen om uthyrning av egen bostad (vanligtvis kallad "privatuthyrningslagen") tillämplig. Enligt 3 § denna lag gäller tre månaders uppsägningstid för hyresvärden. Av samma paragraf framgår att hyresgästen saknar möjlighet till förlängning av hyresavtalet (m.a.o. finns inget besittningsskydd).Formkrav för själva uppsägningen återfinns i 12 kap. jordabalken (mer känd som "hyreslagen"). Enligt 8 § i detta kapitel ska uppsägningen skickas i rekommenderat brev. Uppsägningstiden börjar räknas från det datum då brevet lämnades på posten.Såhär långt kan jag alltså konstatera att den uppsägning du skickat iväg träder i kraft, oavsett om hyresgästen läst det eller inte, vid det månadsskifte som inträffar/inträffat tre månader efter det datum då du lämnade det rekommenderade brevet på posten.Vad kan du göra om hyresgästen inte flyttar frivilligt?Om hyresgästen inte flyttat när uppsägningstiden löpt ut kan du välja mellan att vända dig till Kronofogden (genom en ansökan om s.k. handräckning) eller tingsrätten (för att få en dom om avhysning).Eftersom Kronofogden inte har laglig rätt att avgöra vem som har rätt i en tvist, och det framstår som troligt att din hyresgäst inte kommer att flytta frivilligt, är det i mina ögon bättre att gå direkt till tingsrätten och därigenom spara lite tid. Ansökningsavgiften för att inleda ett mål om avhysning är 2800 kr. Denna avgift, plus eventuella andra rättegångskostnader, är hyresgästen skyldig att ersätta dig för, under förutsättning att det meddelas en för dig positiv dom (18 kap. 1 § rättegångsbalken).Vägrar hyresgästen att flytta även efter att det meddelats en dom får du skicka den till Kronofogden, som ansvarar för att verkställa den. M.a.o. är det myndighetens personal som, om nödvändigt med hjälp av polis, ser till att din hyresgäst lämnar bostaden.SammanfattningDen uppsägning som du gjort gäller oavsett om hyresgästen tagit del av den eller inte. När tre månader har förflutit (exempelvis 31 mars om uppsägningen skedde i december året innan) är han således skyldig att lämna lägenheten. Något besittningsskydd föreligger inte.Sker inte detta bör du vända dig till tingsrätten med ett yrkande om att hyresgästen ska avhysas. Ifall det är nödvändigt ombesörjer Kronofogden det praktiska kring avhysningen.Om du behöver hjälp med att åstadkomma detta är du varmt välkommen att höra av dig till någon av min duktiga kollegor på Lawline.Med vänlig hälsning,

Kan ett bindande hyresavtal ingås via Messenger?

2018-01-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har planerat att hyra ut vår bostadsrätt under 1 år fr.o.m 1 februari 2018. Annonseringen startade i början av december och vi fick många som var intresserade. Vi valde att gå vidare med en av dessa och ansökte i mitten av december till bostadsrättsföreningen om tillstånd för andrahandsuthyrning till just denna person. Under julledigheten kom klartecknet och vi gick vidare med att formulera ett kontrakt mellan oss och den privatperson som vi tänkte hyra ut till. Planerna för hur vi skulle gå tillväga rent praktisk med ut- och inflyttning tog vid och vi fick inga signaler på att denna person skulle dra sig ur. All kommunikation kring vårt beslut om att låta denna person vara vår hyresgäst och hur vi praktiskt skulle gå tillväga skedde via Facebook/Messenger. Uppsägningstiden bestämdes till 3 månader i vardera riktning. Igår kväll den 17 januari, när nycklar skulle överlämnas och kontraktet skulle skrivas under så drog sig personen ur. Vi står nu med en tom lägenhet, utan hyresgäst från 1 februari och risken är överhängande att vi inte hinner få någon ny hyresgäst förrän till 1 mars då en ny annons måste ut och ärendet åter igen måste upp till styrelsen. Vår funderingen gäller nu ersättning för detta som vi ser som ett "avtalsbrott". Kan man hävda att personen ingått ett muntligt avtal och därmed ska stå för hyran under en period eller vilka krav kan vi ställa? Eller kan Messenger räknas som del i ett skriftligt avtal. Tacksam för klargörande kring våra rättigheter.
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att ni valt att ställa er fråga till Lawline. Om ni vill att jag ska vidareutveckla svaret är ni välkomna att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Först och främst kan konstateras att uppsägningstiden för hyresgästen i det sammanhang som ni befinner er nästan alltid är 1 månad (vilket följer av 3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Denna regel är tvingande och gäller om hyresvärden hyr ut sin egen bostad och det inte rör sig om flera kontrakt (vilket jag utgår ifrån att det inte gör i ert fall). Er tilltänkta hyresgäst har således en obligatorisk rätt till 1 månads uppsägningstid.Gällande själva hyresavtalet finns det inget lagkrav på att det ska ingås på något särskilt vis. Både hyresvärden och hyresgästen kan dock begära att avtalet ska vara skriftligt (12 kap. 2 § jordabalken). Tekniskt sett finns det således inget som hindrar att ett hyresavtal upprättas via sms eller Messenger.Baserat på den information ni tillhandahållit bedömer jag att det är följt möjligt att ett bindande hyresavtal faktiskt har ingåtts. Att hyresgästen dragit sig ur kan därmed ses som en uppsägning, med konsekvensen att hen måste betala hyra för februari månad.Min rekommendation är att framföra detta till den tilltänkta hyresgästen och upplysa om att, givet att hen inte betalar, ni tänker ta ärendet vidare till Kronofogden och/eller tingsrätten.Med vänlig hälsning,