Bedömning om andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2016-04-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har en lägenhet i Lund som jag bott i drygt 5 år. Nu doktorerar jag, fortfarande inskriven i Lund, men behöver inte vara närvarande på avdelningen på dagarna utan det räcker med att jag träffar min handledare 1 gång per 4-6 veckor. Jag har flyttat tillbaka till Stockholm men har kvar ett rum i min lägenhet och hyr ut 2 rum till studenter. När jag är i Lund stannar jag 2-3 nätter. Nu anser bostadsrättsföreningen att jag hyr ut i andra hand. Vad finns det för lagar och bestämmelser på hur ofta och hur länge man måste besöka lägenheten? Om jag måste ansöka om andrahandsuthyrning har jag ju inte tillgång till min egen lägenhet, vilket är iden eftersom jag behöver någonstans att bo när jag är i Lund? Med vänliga hälsningar
Emma Modig |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid uthyrning av bostadsrätt blir Bostadsrättslagen tillämplig. De lagrum som blir särskilt tillämpliga i frågan om andrahandsuthyrning är främst 7 kap. 10-11 §§, samt 18 § punkt 2 om förverkande av bostadsrättslägenheten vid otillåten andrahandsupplåtelse, samt 20 § stycke 2.I 7 kap. 10 § stadgas att en bostadsrättsinnehavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande, endast om styrelsen godkänner detta. Nyckelordet för bedömningen om det är fråga om andrahandsupplåtelse eller inneboende är alltså termen ”självständigt brukande”. För att avgöra om det är självständigt brukande tittar man på olika faktorer, men det är främst frågan om lägenhetsinnehavaren fortfarande brukar lägenheten som bostad och den som inhyses i lägenheten inte kan råda över bostaden själv. Dessa olika förhållanden brukar i juridiska termer kallas för total sublokation i det fall bostaden upplåts för självständigt brukande, och partiell sublokation i det fall hyresgästen inhyser en utomstående som inneboende.Två domar från Högsta domstolen (HD), NJA 2001 s. 241 I och II agerar vägledning för vad som ska ses som ”självständigt brukande”. I det första målet ansåg HD att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och bedömde upplåtelsen som total sublokation. Visserligen hade ägaren vid ett par tillfällen vistats i lägenheten men detta först efter att ha fått tillåtelse av hyrestagaren. Utgången blev den motsatta i det andra målet. HD ansåg att eftersom ägaren bl.a. övernattade i lägenheten någon gång i månaden och vid dessa tillfällen utnyttjade dels köket , dels ett undantaget rum, kunde inte hyresgästen anses ha haft självständig nyttjanderätt till lägenheten.Det framgår inte av din frågeställning om du ber dina hyresgäster om tillåtelse att vistas i lägenheten, men jag kan tänka mig att så inte är fallet i och med att du undantagit ett rum från uthyrningen. Det faktum att du undantagit ett rum talar också för att det är fråga om partiell sublokation och alltså inte en direkt andrahandsuthyrning som du skulle behöva tillstånd för. Försök kontakta styrelsen och berätta hur du ser på saken. Fungerar inte kommunikationen där så kan du vända dig till hyresnämnden. Skulle du behöva hjälp med något av detta är du välkommen att kontakta någon av våra jurister här på Lawline för vidare hjälp, se länkarna till höger.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid "svart" andrahandsuthyrning

2016-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter hyr en lägenhet i andra hand svart, sen en och en halv månad tillbaks. Hon har fortfarande inte fått skriva på ett avtal som hon bett om. Nu har hon som står för kontraktet sagt upp lägenheten hos sin hyresvärd. Måste min dotter betala för 3 månader till? Hon vill nu bara ha 1 månads uppsägning och flytta.
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ett hyresavtal måste inte upprättas skriftligt, utan ett muntligt avtal gäller lika mycket. Om hyresgästen eller hyresvärden begär att få skriva på ett avtal ska det dock göras, enligt 12 kap. 2 § jordabalken. Att personen som hyr ut lägenheten vägrar skriva avtal leder inte till några sanktioner enligt jordabalkens bestämmelser, utan då får hyresgästen föra talan vid domstol och yrka förpliktande för motparten att vid vite fullgöra sin skyldighet att upprätta skriftligt avtal. Detta kanske inte spelar någon roll för din dotter i nuläget, eftersom hon vill flytta. Enligt 12 kap. 5 § jordabalken får en hyresgäst alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Den kortaste uppsägningstiden enligt lagen är alltså tre månader, vilket även gäller för din dotters och hennes hyresvärds muntliga hyresavtal. Att lägenheten hyrs ut svart har ingen betydelse för giltigheten för dotterns och kontraktsinnehavarens avtal. Det finns vissa undantag när ett hyresavtal kan upphöra utan uppsägningstid. Det gäller främst situationer när lägenheten är skadad eller bristfällig, men också den situationen att en hyresgäst hyr ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd från hyresvärden, enligt 12 kap. 42 § första stycket punkt 3 jordabalken. Din dotter kan därför prova med att säga till kontraktsinnehavarens hyresvärd att lägenheten hyrs ut svart. Om hyresvärden då väljer att säga upp kontraktsinnehavaren omedelbart har inte din dotter heller rätt att bo kvar, och då behöver hon inte betala hyra för fler månader. Enligt lagen måste dock hyresvärden ge hyresgästen viss tid på sig att ansöka om att få hyra ut lägenheten i andra hand, innan hyresvärden får lov att säga upp avtalet. Enligt ett avgörande från hovrätten är 9 dagar inte tillräckligt lång tid (se RH 1999:134). Din dotter bör därför vara beredd på att tvingas betala hyra i alla fall någon månad till.Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2016-04-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrättsförening. En boende är inlagd på ålderdomshem. Hennes son har flyttat in i hennes lägenheten. Styrelsen vill att det ska skrivas ett andrahandskontrakt med anledning av att han har flyttat in. Stämmer det?Hälsningar från Birgitta Nilsen
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 7 kap. 10 § 1 st. Bostadsrättslagen (1991:614) (https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1) får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Med andrahandsupplåtelse avses både andrahandsuthyrning mot betalning och upplåtelse utan betalning. Det är därför rätt att styrelsen kräver att det skrivs ett andrahandskontrakt i detta fall. Jag hoppas att du fick svar på din fundering.Med vänlig hälsning,

Avhysning av andrahandshyresgäst i bostadsrätt

2016-03-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Vi har köpt en bostadsrätt och ska slutbetala samt få nyckeln den 24/3.Säljaren har hyrt ut fastigheten i andra hand under senaste 14 månaderna via en förmedling hos socialen. Nu vägrar hyresgästen lämna bostaden och vi står således bostadslösa om 2 veckor (6 personer), samt måste avboka hantverkare mm! Hyresgästen blev uppsagd drygt tre månader innan utflyttning samt har skrivit under uppsägningen! Har dom besittningsrätt? Kan vi gå in med vår nyckel, lyfta ut dom & anmäla olaga intrång? Yngsta personen skriven på adressen är 19år!Hur gör vi??
Elin Gustafsson |Hej och tack för din fråga till Lawline! Nej ni kan inte gå in och handgripligen fösa ut dem, eftersom ni då kan göra er skyldiga till hemfridsbrott eller olaga intrång även om kontraktstiden gått ut. Jag skulle råda er att först och främst ta kontakt med bostadsrättsföreningen. De kan kanske hjälpa er att tala andrahandshyresgästen till rätta, eller hjälpa till med en eventuell avhysningsprocess. Sedan bör ni kontakta Kronofogdemyndigheten för att ansöka om avhysning av hyresgästen. Bestämmer fogden sig för att personen ska bli vräkt skickas det ut ett brev med ”en delgivning om vräkning”. Om hyresgästen inte svarar skickas ännu en delgivning. Skulle hyresgästen då bestrida vräkningen kan tvisten bli ett fall för tingsrätten. I så fall kan det ta flera månader innan tvisten slutgiltligen är avgjord. Hoppas du fick några svar på dina frågor, jag kan även råda er att ta kontakt med en jurist. Med vänliga hälsningar,

Hur länge en bostadsrätt kan hyras ut i andra hand

2016-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag hyr ut min bostadstätt i andrahand. Jag har nu hyrt ut den i ett år och ska förlänga uthyrningen ytterligare ett år med samma hyresgäst. Problemet är att jag fått berättat för mig att min hyresgäst efter 2år får köpa lägenheten. Stämmer detta? Jag har inga tankar på att sälja min bostadsrätt utan vill hyra ut den så länge det bara går. Så min fråga är, hur länge får man hyra ut en bostadsrätt i andrahand och har hyresgästen rätt till att köpa lägenheten efter en viss tid?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.I ditt fall gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (se här), vilket kan vara bra att känna till och läsa igenom vid uthyrning av egen bostadsrätt. Här finns regler om bland annat uppsägning av hyresavtalet om det ingåtts på obestämd tid och hur hyresvillkoren kan ändras. Ett hyresavtal kan löpa antingen på bestämd tid eller på obestämd tid.När det gäller uthyrning av egen bostad så får hyresgästen inte besittningsskydd till bostaden exempelvis en viss tid, detta är alltså inte något som måste avtalas bort (som är fallet vid andrahandsuthyrning av hyresrätt). Detta betyder att andrahandshyresgästen har rätt att bo kvar så länge avtalet löper om det är på bestämd tid. Om det gäller på obestämd tid, har hyresgästen en uppsägningstid på en månad och hyresvärden på tre månader. Om ni inte har avtalat något annat, så har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet när detta gått ut.Alltså, hyresgästen kommer inte att ha rätt att köpa lägenheten efter en sammanlagd hyrestid av två år. Du kan alltså hyra ut din bostadsrätt i andra hand, så länge som samtycke till detta finns från bostadsrättsföreningen.Hoppas detta gav svar på din fråga!Vänliga hälsningar

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid.

2016-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrätt i andra hand där vi skrev kontrakt.Kontraktet lyder såhär:Från och med 18/12-2015 t.o.m 30/6-2016Med 1 månads uppsägningstid. Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med 1 månad(er) för varje gång. Nu har han sålt lägenheten och vi vill flytta ut den 31/5 istället för den 30/6. Han säger dock att vi ändå måste betala för juni månad men hur funkar det då det står att vi har 1 månads uppsägning i avtalet?
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyresavtal kan vara lite krångliga då det finns olika tillämpliga lagar beroende på hur situationen och omständigheterna ser ut. I ditt fall förstår jag det som att du har hyr bostadsrätten i andra hand av ägaren, som är en privatperson. Det gör att Lagen om uthyrning av egen bostad, https://lagen.nu/2012:978, är tillämplig utöver hyreslagen i 12 kap Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. I hyreslagen finner du regleringar kring t.ex. i vilket skick lägenheten ska lämnas i.Lagen om uthyrning av egen bostad gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Detta förutsätter alltså att din hyresvärd är en privatperson som inte har detta som en verksamhet och att det rör sig om en bostadsrätt och inte en hyresrätt. I mitt svar kommer jag att utgå från att så är fallet. Ni har avtalat om ett hyresavtal på bestämd tid, alltså från och med 18/12- 2015 t.o.m. 30/6-2016. Detta innebär att avtalet upphör när avtalstiden gått ut. Dock finns det möjlighet att säga upp avtalet i förtid, 3 §, https://lagen.nu/2012:978#P3S1. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, 3 § 2 stycket, https://lagen.nu/2012:978#P3S2. Detta innebär att om du som hyresgäst säger upp avtalet t.ex. den 12 april så upphör det att gälla den 31 maj. Om du har sagt upp avtalet i tid och ni dessutom har avtalat om 1 månad uppsägningstid så har du både lagen och avtalet på din sida. Du ska således inte behöva betala för juni månad. Sammanfattningsvis: Under förutsättning att din hyresvärd i rollen som privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt till dig, så blir Lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Detta innebär att du som hyresgäst har rätt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid med en månads uppsägningstid. Du ska alltså, enligt lag och enligt ert avtal, inte behöva betala hyra för juni månad förutsatt att din uppsägning skett i rätt tid. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd vid hyra av bostadsrätt

2016-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan en person som hyr en bostadsrätt få besittningsskydd?
Evelina Largren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sedan 1 februari 2013 gäller en ny lag för uthyrning av bostadsrätter, privatuthyrningslagen. Enligt 3 § stycke 3 i nyss nämnda lag har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, såvida parterna inte kommit överens om något annat. Detta innebär att den som hyr en bostadsrätt inte har besittningsskydd.Om någon hyr ut flera lägenheter, till detta räknas att hyra ut rum i en lägenhet till två olika inneboenden, är privatuthyrningslagen bara tillämplig på den första upplåtelsen. På den andra upplåtelsen ska hyreslagen tillämpas vilket innebär att hyresgästen får besittningsskydd om hyresavtalet varat längre än två år, se 12 kap 45-46 §§ Jordabalken.Sammanfattningsvis kan sägas att som regel har den som hyr en bostadsrätt inte besittningsskydd. Det är däremot möjligt att få besittningsskydd om hyresvärden hyrt ut till en annan inneboende först alternativt även hyrt ut en annan lägenhet. Privatuthyrningslagen hittar du härHyreslagen hittar du härHoppas att detta svarade på din fråga och lycka till!Vänligen

Otillåten andrahandsuthyrning eller lovlig inneboendesituation

2016-03-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bor i en trerumslägenhet (hyresrätt).i Linköping.Jag har nu 2st inneboende som skrivit sig hos mig..Det ena är min lillebror och det andra är en god vän.Nu har hyresvärden sagt han tänker vräka mig pga detta.Han anser det är andrahandsuthyrning (vilket det ej är).Jag är skriven på denna adress, men fått jobb i Göteborg o bor inneboende där under veckorna och åker hem på helger( typ torsd-sönd) och i bland fredag-måndag.Mina möbler står kvar i lägenheten.Mina inneboende har avtal med mig ;Bredband, ström o div andra delar)Har jag rätt att ha mina inneboenden eller har huresvärden rätt att vräka mig?
Emma Modig |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyra av lägenhet regleras i Jordabalken (JB) 12 kap. De tillämpliga paragraferna för andrahandsuthyrning är 39-41 §§ samt i viss mån 42-43 §§En hyresgäst får inte hyra ut/upplåta lägenheten i andra hand utan värdens tillåtelse enligt JB 12:39. Viktigt för bedömningen om det är en upplåtelse i andra hand eller en inneboendesituation är om lägenheten upplåtits för ”självständigt brukande”. För att avgöra om det är självständigt brukande tittar man på olika faktorer, men det är främst frågan om hyresgästen (Du, i det här fallet) fortfarande brukar lägenheten som bostad och den du hyrt ut till/inhyser inte kan råda över bostaden själv. Dessa olika förhållanden brukar i juridiska termer kallas för total sublokation i det fall bostaden upplåts för självständigt brukande, och partiell sublokation i det fall hyresgästen inhyser en utomstående som inneboende.Två domar från Högsta domstolen, NJA 2001 s. 241 I och II agerar vägledning för vad som ska ses som ”självständigt brukande”. Dessa mål gällde bostadsrätter, men regleringen är så pass lik situationen i hyresrätter att det fortfarande bör vara tillämpligt i hyresrättssituationer. I det första målet ansåg HD att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och bedömde upplåtelsen som total sublokation. Visserligen hade ägaren vid ett par tillfällen vistats i lägenheten men detta först efter att ha fått tillåtelse av hyrestagaren. Utgången blev den motsatta i det andra målet. HD ansåg att eftersom ägaren bl.a. övernattade i lägenheten någon gång i månaden och vid dessa tillfällen utnyttjade dels köket , dels ett undantaget rum, kunde inte hyresgästen anses ha haft självständig nyttjanderätt till lägenheten.Om situationen bedöms som en upplåtelse i andra hand kan hyresrätten gå förbrukad enligt JB 12:42 p. 3, om inte hyresgästen vidtar rättelse utan dröjsmål eller söker tillstånd för andrahandsuthyrning hos Hyresnämnden enligt JB 12:40.Skulle det inte vara fråga om en andrahandsuthyrning utan istället inneboende kan hyresvärden ändå komma med en anmärkning om de inneboende enligt JB 12:41 innebär men för hyresvärden. Gäster i en hyresgästs hem får alltså inte störa grannar och dylikt och det är hyresgästens ansvar att se till att det inte blir några störningar.Min samlade bedömning av din situation som du beskriver den och med tanke på hur regelverket ser ut är att det inte är fråga om en andrahandsupplåtelse utan istället en tillåten partiell sublokation av lägenheten. Nu har din hyresvärd ändå anmärkt och vill att hyresrätten ska förverkas. Försök att återigen ta kontakt med din hyresvärd och förklara att du anser att det rör sig om inneboenden och inte andrahandsuthyrning och se om ni kan komma överens. Fungerar inte det bör du vända dig till Hyresnämnden med ditt ärende. Behöver du hjälp med något av detta är du varmt välkommen att boka tid med våra jurister här på Lawline genom att använda dig av länken till höger på sidan. Vänliga hälsningar,