Konsekvenser av olovlig uthyrning av lokal i andra hand

2017-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi har en lokal som vi har hyrt i 6 år. Nu ska vi flytta till större lokaler och har begärt att få säga upp vår nuvarande lokal. Dessvärre påpekade bostadsrättsföreningen att vi borde ha sagt upp lokalen för två månader sedan eftersom avtalet förnyas automatiskt med tre år åt gången. Enligt dem måste vi alltså sitta kvar i ytterligare tre år. De har även öppnat för att de kan tänka sig en ny hyresgäst om vi hittar en sådan. Men då vill de godkänna hyresgästen. Det här känns som ett hopplöst uppdrag för oss, då deras bedömning av hyresgästen kan vara helt godtycklig. I synnerhet då vi har en ovanligt hög hyra för det området. Så, vad händer om jag hyr ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens godkännande? Det värsta som kan hända är att de vräker oss och det är ju precis vad vi vill. Eller har jag fel?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns dessvärre vissa aspekter i detta upplägg som kan komma att bli problematiska för er. Inledningsvis så vill jag påpeka att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får lov att hyra ut lokalen i andra hand, se 12 kap. 39 § jordabalken (JB). Däremot finns det möjlighet att ansöka om tillstånd från hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska då lämna tillstånd till en hyresgäst att hyra ut i andra hand om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, 12 kap. 40 § JB.Men om vi utgår från att hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning och detta ändå sker, så har är hyresrätten förverkad och hyresvärden är då berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, 12 kap. 42 § JB. Om ni skulle göra detta innebär det således precis som du säger att det finns en möjlighet för er att bli vräkta från lokalen. Dock, i ett sådant scenario där hyresrätten är förverkad så har hyresvärden rätt till skadestånd för detta, 12 kap. 42 § sista meningen JB. Skadeståndet kan utgöras av hyresförlust under återstående hyrestid. Detta är ju mycket ofördelaktigt ur er synvinkel eftersom den resterande hyrestiden är väldigt lång. Dock finns det en möjlighet att ni ändå inte är tvungna att betala hela hyran för den resterande tiden. Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer bör det åligga hyresvärden att begränsa sin skada. Brister hyresvärden i det avseendet, minskar rätten till ersättning. Hyresvärden kan således inte passivt låta en lokal vara tom utan måste vidta åtgärder för att försöka få den uthyrd på nytt. Hyresvärdens rätt till skadestånd får därför inte nödvändigtvis så stor praktisk betydelse, om det råder brist på lokaler.Ytterligare en aspekt på detta är att ifall ni olovligen skulle hyra ut lokalen till någon annan, så kommer ni troligtvis att ingå ett avtal med denna person. Ifall ni då blir vräkta från lokalen så har ni inte längre någon rätt att hyra ut den i andra hand (varken lovligt eller olovligt). Den andrahandsgäst som ni hyrde ut till i andra hand kommer då troligtvis ha rätt till skadestånd eftersom ni brutit avtalet med denna (beroende på hur avtalet är utformat).Om man då istället skulle försöka angripa själva avtalet så finns det en möjligt att jämka det enligt 36 § avtalslagen. Om själva avtalsvillkoret att hyreskontraktet förnyas med tre år åt gången anses vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt så finns det en möjlighet för en domstol att jämka detta villkor och istället sätta en förnyelseklausul som är skälig. För att avgöra ifall villkoret i detta fall är oskäligt så får man b.la. titta på hur sådana avtal i denna bransch brukar se ut, om parterna är jämlika samt övriga omständigheter i det enskilda fallet. Dock är det ofta svårt att uppnå en jämkning av ett avtalsvillkor i detta fall, plus att om ni vill få det prövat i en domstol så kommer det att ta både tid och pengar. Sammanfattningsvis så finns det alltså en risk att om ni olovligen hyr ut lokalen i andra hand så kan ni bli tvungna att betala skadestånd till hyresvärden för resterande hyrestiden. Dock kan detta skadestånd begränsas enligt principen om att den skadelidande (hyresvärden) ska begränsa sin skada. Men det finns fortfarande en risk att ni kan behöva få betala ett stort skadestånd avseende ett flertal månader. Utöver detta finns det en risk att er andrahandshyresgäst kräver skadestånd från er eftersom ni, genom att inte längre tillhandahålla lokalen enligt avtalet, har begått avtalsbrott. Mitt råd är därför att ni i första hand försöker hitta en andrahandshyresgäst som er hyresvärd godkänner. Om denne inte godkänner den nya hyresgästen så kan ni ansökan om tillstånd hos hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Så länge er hyresvärd inte har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrning så bör ni kunna få rätt hos hyresnämnden.En eventuell utväg skulle istället kunna vara att genom domstolsprövning få avtalet jämkat genom 36 § avtalslagen. Dock är detta något jag inte rekommenderar eftersom det ofta är svårt att uppnå de rekvisit som krävs. Samt att det kanske inte är oskäligt att ett sådant hyresavtal av aktuellt slag förnyas med tre år åt gången, man får helt enkelt försöka göra en bedömning och jämföra med liknande avtal inom samma bransch. I sista hand skulle ni kunna hyra ut i andra hand olovligen, men ni riskerar då att vara tvungna att betala stora skadestånd, varför jag inte rekommenderar er att göra på det sättet.Hoppas detta var svar på din fråga! Stort lycka till i ditt ärende och ha en trevlig kväll! Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning - skicka faktura till hyrestagarens arbetsgivare?

2017-02-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska hyra ut min hyresrätt och fått en godkänd hyresgäst. Nu vill hon att fakturan för hyran går till företaget som hyr ut henne som konsult. Hon står på kontraktet och inte företaget. Kan vi göra så? Jag tänker att fakturan birde stå på hennes namn då hon står på kontraktet. Så frågan är; kan ett företag stå på fakturan och andrahandshyresgästen på kontraktet? Med vänlig hälsning, Maja
Anna Runelöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du hyr ut din lägenhet i andra hand räknas du som hyresvärd och den som hyr i andra hand blir din hyresgäst. Detta påverkar inte det faktum att du fortfarande är hyresgäst i förhållande till din hyresvärd. Det är därför du som bär ansvaret, gentemot din hyresvärd, för att hyran betalas i tid. Det går bra att skicka fakturan till företaget. Men kom ihåg att det är ditt ansvar att hyran betalas, därför borde du försäkra dig om att det är ett seriöst företag med god ekonomi. Observera även att det är din hyresgäst som du har ett avtalsförhållande med. Det innebär att du endast kan rikta eventuella betalningskrav mot din hyresgäst, inte företaget. Du gör därför bäst i att även se till att din hyresgäst har en solid ekonomi. Jag rekommenderar att du begär att hyran betalas direkt till dig (i egenskap av hyresvärd). Då kan du se till att pengarna når fram till din hyresvärd i rätt tid.Hoppas att detta hjälpte!Vill du ha mer hjälp eller vägledning är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på lawline.se/boka.

Kortaste uppsägningstid för andrahandsuthyrning av bostadslägenhet

2017-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrätt i andra hand. Vi har skrivit ett kontrakt med hyresvärden på att uppsägningstiden ska vara 3 månader. Får jag enligt lag som hyresgäst flytta ut på 1 månad istället?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Privatuthyrning av bostäder regleras i lagen om uthyrning av egen bostad (UtEB) (1970:994) se här.Kortaste uppsägningstiden som en andrahandshyresgäst har rätt att åberopa är 1 månad enligt 3 § andra stycket UtEB. Du kan som hyresgäst under dessa kontraktuella förhållanden iaktta en kortare tid än den avtalade uppsägningstiden på tre månader eftersom UtEB är tvingande till förmån för hyresgästen. Enligt 2 § UtEB är avtalsvillkor såsom exv. uppsägningstid på tre månader utan verkan eftersom detta villkor är i jämförelse med rättigheterna i UtEB till nackdel för hyresgästen. Eftersom förhållanden för en hyresgäst som bor i andra hand snabbt kan ändras, ansåg lagstiftaren att det var lämpligt att skydda hyresgästen med rätt till en månads uppsägningstid oavsett avtalad uppsägningstid.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Fråga om ersättning av skada som orsakats av hyresgäst

2017-01-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har ett hus som vi har hyrt ut till en hyresgäst. Nu har han flyttat ut och det luktar väldigt mycket nikotinlukt. Detta kommer kosta pengar och tid att få bort. Kan man kräva detta från hyresgästen enligt lag?
Emelie Ström |Hej, vad kul att ni vänder er till Lawline med er fråga!En hyresgäst ska under sin hyrestid vårda lägenheten väl med vad som hör därtill. Detta innebär att hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan som gästar boendet när hyresgästen bär ansvaret, se här. Om nikotinlukten är så pass stark att ni måste göra någonting åt det, borde det kunna anses att hyresgästen inte vårdat lägenheten med vad som hör därtill och isåfall är denne skyldig att ersätta den uppkomna skadan!Hoppas ni fått svar på er fråga och att det löser sig!Vänlig hälsning,

Får man hyra ut en hyresrätt i andra hand?

2017-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag undrar hur det är får man hyra hyresrätt i andrahand eller är det bara bostadsrätt man får hyra i andrahand?
Jenny Ångström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om hyresvärden har lämnat sitt samtycke är det tillåtet att hyra ut en hyresrätt i andra hand. Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse kan hyresnämnden ändå lämna tillstånd som gör sådan uthyrning tillåten. Hoppas att detta var svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen.

Skyldig att visa hyreslägenhet som ska säljas?

2017-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan! Vi hyr ett enfamiljhus som ägaren nu vill sälja. Som jag förstått det har hyresvärden ingen rätt att kräva av oss att hålla visningar/fotografering, men dem kräver detta ändå. I samband med planering av försäljning vill hyresvärden också utföra diverse förbättringsarbeten som ska öka värdet på huset. Dessa är rent estetiska, så som att sätta upp saknade lister i tvättstugan, måla och tvätta tak. Vi har idag fått veta att allt detta + fotografering ska ske inom kommande 1,5 vecka och vill veta om vi verkligen måste ge hyresvärden tillträde till huset för detta? Vidare undrar vi om vi med anledning av ovan nämnda orsaker har rätt att säga upp hyresavtalet och lämna bostaden omgående utan att behöva ta hänsyn till de 3 månaders uppsägningstid som vi enligt kontraktet har?
Jenny Ångström |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!Precis som du skriver har ni ingen skyldighet att hålla visningar. Bestämmelser rörande hyresförhållanden återfinns i 12 kap. jordabalken (JB). I nämnda lags 26 § står det att hyresgästen är skyldig att visa lägenheten när den är ledig till uthyrning. Eftersom det i erat fall handlar om att huset ska säljas behöver ni inte hålla någon visning. När det gäller förbättringsarbetena som hyresvärden vill göra finns bestämmelserna även här i 12 kap. 26 § JB. Första stycket i nyss nämnda paragraf ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Av dina uppgifter att döma är inte något av dessa kriterier uppfyllda och hyresvärden kan därför inte begära tillträde på någon av de grunderna. Om hyresvärden säger till minst en månad i förväg får hen låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten. Det gäller däremot inte under den sista månaden som hyresförhålladet upphör om inte hyresgästen medgivit sådant arbete. Angående frågan om ni har rätt att säga upp hyresavtalet till följd av det som skett har en hyresgäst en vecka på sig att säga upp avtalet till upphörade. En sådan uppsägning faller dock inom ramen för andra uppsägningar och man måste normalt sett utgå från den avtalde uppsägningstiden.Jag önskar er lycka till och hoppas att det här svaret var till hjälp!

Diskrimineringslagen angående inneboende

2017-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Får man lov att lägga ut en annons för inneboende i sin lägenhet med kravet att de har ett specifikt kön? Är inte det könsdiskriminering?
Sofia Nygren |Hej och tack för att du valt att kontakta Lawline!I Diskrimineringslagen (här) förbuden mot diskriminering, bland annat förbudet mot könsdiskriminering (1 kap. 4 §). I andra kapitlet regleras när diskrimineringen är förbjuden och där finns bland annat förbudet mot diskriminering om någon "utanför privat- och familjelivet tillhandahåller varor, tjänster eller bostäder till allmänheten" (2 kap. 12 §). Det är alltså inte könsdiskriminering att ha specifika krav på kön när man letar inneboende, eftersom detta rör sig om något som är inom privatlivet. Hoppas detta gett dig svar!

Avdrag från deposition

2017-01-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Har hyrt ut min bostadsrätt i 6 månader och när jag kom till lägenheten var det ostädat och min köksbänk har stora svarta ringar på träet. Det var stearin på golv, byrå och vägg och låg mat och smulor och frön på mattan och golvet. Jag drog av 1500:- på hennes deposition för besväret men hon tycker inte att det är skäligt, hon säger att jag ska köpa rabarber o gnugga med och att städning inte står speciserad i kontraktet. Dock står det deposition återbetalas om inga anmärkningar. Hon har även själv i textkommunikation före hon flyttat in lovat att ta hand om den som sin egen och vara försiktig och "städa ordentligt". Nu hotar hon med att om jag inte sätter över 1000:- till innan fredag ska hon gå vidare med det här. Vad händer då? Och hon hävdar att hon har lagen på sin sida. Till saken hör att jag har bilder även på köksbänken före o efter. Skall jag ta in hantverkare och städfirma för att återställa saken, även om jag börjat och kan jag kräva henne på utebliven uthyrning eftersom lägenheten inte var i uthyrbart skick?Tack.
Patrik Martinson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Tanken med en deposition är att den ska utgöra säkerhet för skyldigheter som hyresgästen kan komma att ådra sig i hyresförhållandet. Vad gäller skadan på köksbänken beror den på hur skadan uppkommit. Är det så att hyresgästen orsakat den, är hon naturligtvis ersättningsskyldig enligt 12 kap 24 § JB. Detta blir dock en bevisfråga, vilket innebär att du måste kunna bevisa att hon orsakat skadan. Du uppger att det finns bilder på hur köksbänken såg ut innan och efter hyresgästens tillträde. Bilderna är i detta fall en mycket bra beviskälla att hänvisa till. Du ska inte som hyresgästen menar, gnugga köksbänken i rabarber, utan köksbänken ska återställas i det skick som den var vid inflyttning. Vad en skälig reparationskostnad är, avgörs i det enskilda fallet. För att täcka reparationskostnaderna kan du kvarhålla den del av hyresgästens deposition i den mån det är skäligt. När det kommer till städningen är en utgångspunkt att bostaden ska lämnas i samma skick som när man tillträde den. Som hyresgäst har man en skyldighet att vårda lägenheten och det som hör därtill. Det finns dock ingen lag som reglerar flyttstädning, utan här får man se till vad som avtalats mellan hyresvärd och hyresgäst. Ert hyresavtal reglerar inte explicit flyttstädningen och textmeddelandet om att hyresgästen ska ”städa ordentligt” kan tolkas brett. Eftersom ni inte uttryckligen avtalat om flyttstädningen torde du därför inte kunna kvarhålla den del av depositionen som avser städning. Kan du då kräva din hyresgäst på ersättning för utebliven uthyrning för att lägenheten inte var i uthyrbart skick? Din bostad har estetiska skador och är i behov av en flyttstädning, lägenheten är i övrigt fullt brukbar för det avsedda ändamålet, nämligen boende. Detta är inga skador som påverkar bostadens ändamål. Om bostaden haft allvarlig skador, som t.ex. trasig köksutrustning eller avsaknad av varmvatten hade bedömningen kunnat bli en annan. Du kommer inte kunna kräva hyresgästen på ersättning för utebliven uthyrning. Med vänliga hälsningar