Fråga om vad det innebär att använda lägenhet självständigt vid andrahandsuthyrning

2017-02-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Andrahandsuthyrning: vad betyder "självständigt" i formuleringen "...upplåter sin lägenhet till någon annan som skall använda den självständigt."MvhStig Brehmerstig.t.brehmer@telia.com
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att upplåta sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt innebär att den som uthyrningen sker till ska ha primär tillträdesrätt till lägenheten. Det är alltså inte fråga om enbart ett rum som hyrs ut och att innehavaren bor kvar, utan hela lägenheten hyrs ut under en längre period och innehavaren har under den tiden i princip inte möjlighet till tillträde av lägenheten. Det är andrahandshyresgästen som bestämmer vem som får tillträda lägenheten så länge denne hyr. Det går alltså att säga att självständigt användande innebär att lägenheten hyrs ut i sin helhet. Upplåtelse av bostadsrätt i andra hand hittar du här och upplåtelse av hyresrätt i andra hand kan du se mer om här.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Förverkande av hyresrätt vid otillåten andrahandsuthyrning?

2017-02-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Läget är som följer;En hyresfastighet har bytt ägare men ägaren har ej förnyat hyreskontrakten med hyresgästerna.Vad innebär detta för hyresgästerna?Gäller de gamla kontrakten?Till saken hör att en av hyresgästerna hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan nuvarande hyresvärds godkännande.Andrahandshyresgästen har bott i lägenheten ett år.Nuvarande hyresvärd har haft kännedom om andrahandsuthyrningen hela tidsperioden men ej agerat förrän helt nyligen.Förstahandshyresgästen har nu blivit uppsagd/vräkt.Vad kan förstahandshyresgästen göra för att söka rätta till situationen så att han ej vräks?Kan han hänvisa till några brister från hyresvärdens sida?T.ex hyresvärden skulle agerat inom två månader då andrahandsuthyrningen kom till värdens kännedom?Eller att den nye hyresvärden ej förnyat/skrivit om hyreskontraktet/en?Tacksam för svar
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Avseende att fastigheten har överlåtits till ny ägare så bör inte det medföra någon förändring för hyresgästerna. Förutsatt att den förra ägaren har i överlåtelsen till den nya ägaren gjort förbehåll om att fastigheten är betingad av hyresupplåtelserna så är upplåtelseavtalen gällande även mot den nya ägaren (7:11 JB). Även utan förbehåll gäller upplåtelse av hyra mot ny ägare om upplåtelsen avser skriftligt avtal och tillträde ägt rum innan överlåtelsen (7:13 JB).På hyresförhållanden så gäller den s.k. hyreslagen, jordabalkens (JB) 12 kap.Om andrahandsuthyrningEnligt 12:39 JB så får hyresgästen inte hyra ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens godkännande, ett undantag från denna huvudregel är dock ifall hyresgästen hämtar godkännande från hyresnämnden enligt 12:40 JB. Tillstånd från nämnden lämnas om 1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Enligt 12:41 framgår också att hyresgästen inte heller får inrymma utomstående i lägenheten (inneboende) om det kan innebära men för hyresvärden (motsatsvis kan utläsas att om det inte innebär men för hyresvärden är inneboende okej). Hyresrättens förverkandeHyresrätten kan bli förverkad, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid, med anledning av bl.a. hyresgästen utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad (se 12:42 st. 1 p. 3). Hyresrätten är dock inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (12:42 st. 5).Om hyresrätten är förverkad pga att upplåtelse i andra hand utan samtycke eller tillstånd har skett, men ser rättelse innan hyresgästen sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte inom två månader från det att han fått vetskap om andrahandsuthyrningen sagt till hyresgästen att vidta rättelse (se 12:43 JB).SammanfattningDet faktum att överlåtelse av fastigheten har skett bör inte påverka hyresgästerna såvida den nya ägaren varit fullt medveten om att fastigheten var betingad av hyresupplåtelserna. Om hyresvärden varit medveten om andrahandsuthyrningen och inte sagt till hyresgästen, inom två månader från att hyresvärden fick denna vetskap, att vidta rättelse så får inte hyresgästen skiljas från lägenheten. Med andra ord måste hyresgästen ha haft en faktisk möjlighet att rätta sig efter tillsägelse för att förverkande av hyresrätten ska bli aktuell.Hoppas du fick svar på din fråga, om inte är du välkommen att komma in med en ny.Vänligen,

Fråga om besittningsskydd

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har jag besittningsrätt till lägenhet jag hyr i andra hand efter att ha bott i den i elva månader?Fastighetsägaren vet om att jag har bott här.Är en hyresrätt.Har skrivit kontrakt med hyresrätts-innehavaren.Jag har ej avsagt mig besittningsskyddet.Mvh Madeleine Lundberg Lindahl
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring besittningsskydd vid andrahandsuthyrning av hyresrätt återfinns i hyreslagen, vilken regleras i jordabalken. Enligt lagens regler får du som andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat i längre än två år i följd, se här. Det innebär att elva månader inte räcker för att du ska inneha besittningsrätt. Hoppas du fått svar på din fråga,Vänlig hälsning

Frånträda hyresavtal och dess uppsägningstid innan tillträde?

2017-02-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har skrivit ett andrahandskontrakt på en lägenhet i 6 månader. Tillträde är 1 mars.Nu har jag fått en annan lägenhet med förstahandskontrakt och vill därför bryta avtalet med den andra lägenheten. Finns det någon möjlighet att avbryta avtalet då jag ännu inte tillträtt lägenheten. Har svårt att tyda vad lagen säger men i jb kap.12 6 § andra stycket står det att om uppsägning sker innan hyresgästen har tillträtt lägenheten upphör avtalet att gälla direkt. Eller måste jag betala för de tre månader uppsägningstiden är?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 3 § 2 st. Jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K12P2S3 kan hyresavtal ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, såtillvida inte annat har avtalats. I 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 står det dock att en hyresgäst, som ingått hyresavtal för bostadslägenhet, alltid får säga upp avtalet så att det upphör att gälla. Denna uppsägningsrätt kan utnyttjas av bostadshyresgästen oavsett vilken hyres- och uppsägningstid som avtalats, och skäl för uppsägningen behöver inte anges. Uppsägningstiden är tre månader enligt 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 , vilket ni även verkar ha avtalat om i andrahandskontraktet. Således är det denna uppsägningstid som gäller. I 12 kap. 6 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P5S2 regleras fall där hyresavtal genast upphör att gälla efter uppsägning, dvs. utan någon uppsägningstid trots att sådan finns avtalad. Dessa situationer är när hyresgästen säger upp avtalet på grund av brister i lägenheten samt när hyresvärden säger upp avtalet på grund av förverkande. Paragrafens andra stycke gäller andra fall av förtida frånträdande av hyresavtalet än de som jag nyss nämnt. Dessa situationer är av speciell karaktär och är därmed inte tillämpliga på de omständigheter som föreligger i ditt fall. Med det sagt är det alltså tre månaders uppsägningstid som gäller för dig. Mitt tips är att genast säga upp hyresavtalet så att uppsägningstiden börjar löpa. Möjligtvis kan du försöka förklara läget för personen som du ingått avtalet med, och på så sätt kanske komma fram till en lösning. Sammanfattningsvis kan i alla fall sägas att du är skyldig att betala hyran för de månader uppsägningstiden gäller. Detta eftersom ni har ingått ett avtal som är bindande för båda avtalsparter. Jag hoppas att du fick hjälp med det du behövde! Med vänlig hälsning

Ny andrahandshyresgäst - krävs det nytt tillstånd från styrelsen?

2017-02-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt som jag hyr ut i andra hand. Jag har haft samma hyresgäster i 2 år och nu har dom sagt upp lägenheten och ska flytta. Måste jag ansöka om något slags tillstånd nu igen för att få hyra ut min bostadsrätt eller kan jag bara skriva ut ett nytt kontrakt från hyresnämndens hemsida och skriva ett nytt kontrakt med en ny hyresgäst direkt?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Regler för uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns i 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. I 10 § anges att styrelsens samtycke krävs för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Ett tillstånd att hyra ut bostadsrätten i andra hand gäller oftast bara för just den hyresgästen som man först sökte tillstånd om att få hyra ut till.Jag vet inte hur tillståndet från din bostadsrättsförenings styrelse ser ut, men det troligaste är nog att du måste söka om nytt tillstånd för att få hyra ut bostadsrätten till en ny hyresgäst.Med vänlig hälsning,

Fråga om hyresvärds rättighet att tillträda hyresrätt utan samtycke

2017-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min hyresgäst gick imorse in i mitt rum när jah låg naken och sov. Detta tycker jag känns väldigt otäckt. Enligt honom var det för att stänga mitt fönster som jag hade öppet. Det är januarimånad och jag förstår att ett öppet fönster är slöseri med värme, men just denna natt och gårdag hade elementet inte fungerat varpå jag öppnade mitt fönster för att få frisk luft. Hade influensan och vinterkräksjukan när detta hände och det kändes som frisk luft var nödvändigt. Får min hyresvärd klampa in i mitt rum på detta sätt? Tack på förhand
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresvärdens rätt att tillträda hyresgästens lägenhet återfinns i hyreslagens 12 kap 26 §, som regleras i jordabalken, se här. Som hyresgäst disponerar du över den förhyrda lägenheten exklusivt. Det innebär att du som hyresgäst kan neka i princip vem som helst tillträde, med några få undantag. Hyresvärden får tillträda lägenheten vid mindre brådskande förbättringsarbeten om denne meddelar detta minst en månad i förväg. Enbart vid brådskande ärenden får hyresvärden tillträda lägenheten utan hyresgästens samtycke. Brådskande ärende kan exempelvis vara vattenläckage, se här.Att din hyresvärd tillträtt lägenheten enbart för att stänga fönstret kan inte anses som brådskande och faller därför utanför vad som är godtagbart enligt hyreslagens regler. I ett sådant läge borde din hyresvärd istället prata med dig via telefon/mejl eller dylikt. Tillträde som inte tar hänsyn till hyreslagens regler är lagstridigt och kan även under vissa fall vara brottsligt. Hoppas du fått svar på din fråga, Vänlig hälsning

Skriva hyreskontrakt med inskränkning

2017-02-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur formulerar jag hyrestiden/uppsägningstiden när jag önskar 3 månaders ömsesidig uppsägning och att kontraktet för uthyrning av del i lägenhet. Jag önskar att kontraktet skall löpa tills vidare om ingen säger upp det. Om det däremot visar sig att personen inte sköter sig och vill jag ha möjlighet att säga upp henne omedelbart för utflyttning. Hur skall jag formulera det så det låter vettigt.Lägenheten jag hyr ut är ett generationsboende som hör till min lägenhet men har egen ingång, Trinett, Toa/dusch. SKALL SKRIVA KONTRAKT IMORGON 10.00 Med vänlig hälsning Anki Sellerud
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet innebärande att du i princip kan skriva avtalet hur du behagar. Dock är 12 kap jordabalken (s.k. hyreslagen) "tvingande" ur den synvinkeln att den inte kan försätta hyresgästen i en sämre situation än vad lagen stadgar. Det finns flertalet färdiga hyresavtal på webben att tillgå och jag rekommenderar dig att söka där. Avtal skrivs oftast bäst då de är tydliga och inte tillkrånglade. Skriv med andra ord avtalet på ett sätt som är begripligt för er båda. Eftersom jordabalken stadgar ett minimi om 3 mån uppsägningstid för löpande avtal kan du inte inskränka denna rätt, dock kan du skriva i avtalet att hen blir ex betalningsskyldig om denne förstör saker i lägenheten. Skulle det visa sig att hyresgästen stör grannar i stor omfattning (12 kap 25 §) kan hyresrätten bli förverkad enligt 12 kap 42 § 1 st 6 p JB. Att hyresrätten blir förverkad innebär att rätten att hyra bostaden upphör, och hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan. Hoppas att du fick svar på din fråga!Se jordabalken här https://lagen.nu/1970:994

Konsekvenser av olovlig uthyrning av lokal i andra hand

2017-02-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi har en lokal som vi har hyrt i 6 år. Nu ska vi flytta till större lokaler och har begärt att få säga upp vår nuvarande lokal. Dessvärre påpekade bostadsrättsföreningen att vi borde ha sagt upp lokalen för två månader sedan eftersom avtalet förnyas automatiskt med tre år åt gången. Enligt dem måste vi alltså sitta kvar i ytterligare tre år. De har även öppnat för att de kan tänka sig en ny hyresgäst om vi hittar en sådan. Men då vill de godkänna hyresgästen. Det här känns som ett hopplöst uppdrag för oss, då deras bedömning av hyresgästen kan vara helt godtycklig. I synnerhet då vi har en ovanligt hög hyra för det området. Så, vad händer om jag hyr ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens godkännande? Det värsta som kan hända är att de vräker oss och det är ju precis vad vi vill. Eller har jag fel?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns dessvärre vissa aspekter i detta upplägg som kan komma att bli problematiska för er. Inledningsvis så vill jag påpeka att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får lov att hyra ut lokalen i andra hand, se 12 kap. 39 § jordabalken (JB). Däremot finns det möjlighet att ansöka om tillstånd från hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska då lämna tillstånd till en hyresgäst att hyra ut i andra hand om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, 12 kap. 40 § JB.Men om vi utgår från att hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning och detta ändå sker, så har är hyresrätten förverkad och hyresvärden är då berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, 12 kap. 42 § JB. Om ni skulle göra detta innebär det således precis som du säger att det finns en möjlighet för er att bli vräkta från lokalen. Dock, i ett sådant scenario där hyresrätten är förverkad så har hyresvärden rätt till skadestånd för detta, 12 kap. 42 § sista meningen JB. Skadeståndet kan utgöras av hyresförlust under återstående hyrestid. Detta är ju mycket ofördelaktigt ur er synvinkel eftersom den resterande hyrestiden är väldigt lång. Dock finns det en möjlighet att ni ändå inte är tvungna att betala hela hyran för den resterande tiden. Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer bör det åligga hyresvärden att begränsa sin skada. Brister hyresvärden i det avseendet, minskar rätten till ersättning. Hyresvärden kan således inte passivt låta en lokal vara tom utan måste vidta åtgärder för att försöka få den uthyrd på nytt. Hyresvärdens rätt till skadestånd får därför inte nödvändigtvis så stor praktisk betydelse, om det råder brist på lokaler.Ytterligare en aspekt på detta är att ifall ni olovligen skulle hyra ut lokalen till någon annan, så kommer ni troligtvis att ingå ett avtal med denna person. Ifall ni då blir vräkta från lokalen så har ni inte längre någon rätt att hyra ut den i andra hand (varken lovligt eller olovligt). Den andrahandsgäst som ni hyrde ut till i andra hand kommer då troligtvis ha rätt till skadestånd eftersom ni brutit avtalet med denna (beroende på hur avtalet är utformat).Om man då istället skulle försöka angripa själva avtalet så finns det en möjligt att jämka det enligt 36 § avtalslagen. Om själva avtalsvillkoret att hyreskontraktet förnyas med tre år åt gången anses vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt så finns det en möjlighet för en domstol att jämka detta villkor och istället sätta en förnyelseklausul som är skälig. För att avgöra ifall villkoret i detta fall är oskäligt så får man b.la. titta på hur sådana avtal i denna bransch brukar se ut, om parterna är jämlika samt övriga omständigheter i det enskilda fallet. Dock är det ofta svårt att uppnå en jämkning av ett avtalsvillkor i detta fall, plus att om ni vill få det prövat i en domstol så kommer det att ta både tid och pengar. Sammanfattningsvis så finns det alltså en risk att om ni olovligen hyr ut lokalen i andra hand så kan ni bli tvungna att betala skadestånd till hyresvärden för resterande hyrestiden. Dock kan detta skadestånd begränsas enligt principen om att den skadelidande (hyresvärden) ska begränsa sin skada. Men det finns fortfarande en risk att ni kan behöva få betala ett stort skadestånd avseende ett flertal månader. Utöver detta finns det en risk att er andrahandshyresgäst kräver skadestånd från er eftersom ni, genom att inte längre tillhandahålla lokalen enligt avtalet, har begått avtalsbrott. Mitt råd är därför att ni i första hand försöker hitta en andrahandshyresgäst som er hyresvärd godkänner. Om denne inte godkänner den nya hyresgästen så kan ni ansökan om tillstånd hos hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Så länge er hyresvärd inte har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrning så bör ni kunna få rätt hos hyresnämnden.En eventuell utväg skulle istället kunna vara att genom domstolsprövning få avtalet jämkat genom 36 § avtalslagen. Dock är detta något jag inte rekommenderar eftersom det ofta är svårt att uppnå de rekvisit som krävs. Samt att det kanske inte är oskäligt att ett sådant hyresavtal av aktuellt slag förnyas med tre år åt gången, man får helt enkelt försöka göra en bedömning och jämföra med liknande avtal inom samma bransch. I sista hand skulle ni kunna hyra ut i andra hand olovligen, men ni riskerar då att vara tvungna att betala stora skadestånd, varför jag inte rekommenderar er att göra på det sättet.Hoppas detta var svar på din fråga! Stort lycka till i ditt ärende och ha en trevlig kväll! Med vänlig hälsning,