Uppsägning i förtid av andrahandskontrakt

2016-08-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag hyr ut min hyresrätt i andrahand med kontrakt som är tidsbestämt till slutet av året. Vi har dock avtalat om 2 månaders uppsägningstid. Har hon rätt att häva kontraktet i förtid med dessa 2 månaders uppsägningstid eller vad gäller? Tack på förhand
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Då din fråga rör andrahandsuthyrning av en hyresrätt finns bestämmelser om detta i jordabalkens 12:e kapitel (JB) som du hittar här. För att en hyresgäst ska ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid krävs en uttrycklig klausul om detta. Alltså beror din hyresgästs rätt att säga upp hyresavtalet i förtid på om ni uttryckligen har skrivit i avtalet att hyresgästen har rätt att bryta hyresavtalet med två månaders uppsägningstid när som helst under hyrestiden. Även om ni inte har skrivit detta i avtalet har din hyresgäst rätt att när som helst under hyrestiden säga upp avtalet till det månadskifte som följer tidigast tre månader efter uppsägningen, 12:5 JB. Denna regeln är tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att den gäller oavsett vad ni har avtalat mellan er. Hoppas att detta gav svar på din fråga!MVH

Uthyrning i andra hand på bestämd tid

2016-08-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andra hand, i väntan på att vårt hus skall bli färdigt. Vi skrev kontrakt på 1år. Nu 2 månader senare vill hon säga upp kontraktet. Hennes skäl är att hon provade på att vara sambo, och det funkar inte. Ändå frågade jag vid kontraktsskrivningen om det inte skulle funka vad som händer då, fick då till svar att då får hon lösa det kontraktstiden ut. Har hon rätt till detta? Jag har skött mina åtaganden.
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna skiljer sig åt beroende på om du hyr en bostadsrätt eller en hyresrätt i andra hand.Gällande uthyrning av en hyresrätt i andra hand så finns det som huvudregel ingen möjlighet för hyresvärden att säga upp avtalet innan hyresavtalets utgång. Vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida kan hyresvärden däremot säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42-44 §§ jordabalken).Är det istället fråga om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (se här). Det finns då möjlighet för hyresvärden att bryta avtalet i förtid, enligt 3 § (se här). Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Hyra för bostadsrätt som hyrs ut i andrahand

2016-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag ska hyra ut min bostadsrätt i andrahand. Jag undrar hur det är med lagar och regler - hur mycket man får ta i hyra för den som hyr i andrahand. Jag tänker att det är skillnad på bostadsrätt och hyresrätt helt enkelt.Skulle ni kunna hjälpa mig med den frågan? :)Tack!Mvh Malin
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om uthyrning av bostadsrätter finns i lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Enligt 4 § privatuthyrningslagen har du rätt att ta ut en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för din bostad. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig avkastningsrätna på bostadsrättens marknadsvärde. I förarbeterna till lagen sägs att avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta, vilken nu är - 0,5 %. Avkstningsräntan är inte kopplad till faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapital bundet i bostaden. Om du lånat pengar för att köpa bostaden saknar därför betydelse. Driftkostnaden är däremot kopplad till dina faktiska kostnader för t ex el, vatten, värme och bredband. Om du tänkte hyra ut lägenheten möblerad är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.Du har alltså rätt att ta en hyra som motsvarar någonstans runt 2,5 % av bostadens marknadsvärde plus driftkostnader du har för bostaden. Om din hyresgäst sedan ni har avtalat om hyra och andra vilkor blir missnöjd så kan denne ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden enligt 4 § privatuthyrningslagen. Om hyresnämnden ändrar villkoren kommer den också besluta att villkoren ska gälla från dagen för ansökan hos hyresnämnden eller, om det finns skäl, från en senare tidpunkt, dock senast från dagen för hyresnämndens beslut enligt 5 §. Detta innebär att du inte kan bli återbetalningsskyldig för att du tagit ut för hög hyra längre tillbaka än till den dagen som hyresgästen gjorde ansökan hos hyresnämnden. Detta skiljer sig från vad som gäller vid hyresrätter. Hoppas det var svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Besittningsskydd för andrahandshyresgäst

2016-06-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har haft ett vitt andrahandskontrakt i fem år. Vi har skött betalning och lägenheten fint utan problem. Nu ber förstahandshyresgästen att vi ska flytta ut om tre månader i enlighet med överenskommen uppsägningstid. Vi har inte avsagt oss rätten från besittning. Nu vill vi gärna kunna bo kvar ett tag till tills vi hittat någon annanstans att bo. Kan vi åberopa besittningsrätt och hur? Går vi till hyresvärden eller till förstahandshyresgästen? Tacksam för svar.
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Då ni hyr er lägenhet i andra hand så uppstår ert så kallade besittningsskydd efter 2 år, och detta regleras i jordabalken (1970:994) kap. 12 § 45 punkt 1, se här. Detta besittningsskydd har alltså du och din sambo erhållit då ni bott i lägenheten i över 2 år. Besittningsskyddet för er som andrahandshyresgäster är dock emellertid relativt svagt då det endast gäller gentemot er hyresvärd, det vill säga förstahandshyresgästen eftersom ni inte har något avtalsförhållande gentemot hyresvärden (fastighetsägaren). Då det är förstahandshyresgästen som bett er att flytta ut om tre månader enligt uppsägningstiden så har denne dock egentligen inte rätt att göra detta just eftersom ni erhållit besittningsskydd gentemot honom/henne. Denna person kan alltså inte säga upp ert kontrakt hursomhelst utan att ni åsidosatt vissa förpliktelser. Om ni som andrahandshyresgäster nte lämnar lägenheten på förstahandshyresgästens begäran, så måste denne ta tvisten till hyresnämnden som sedan tar ett beslut om avtalet ska sägas upp eller fortsätta att löpa. Detta som jag sagt nu gäller dock endast om andrahandsuthyrningen gjorts enligt lag.Hoppas detta gav svar på er fråga.Vänligen

Uthyrning av bostadsrätt i andra hand - uppsägningstid

2016-08-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr bostadsrätt i andra hand. Ägaren flaggar uppsägning 1/8, jag måste ut sista oktober. Så långt ok. Nu har ägaren sålt lägenheten och den nya ägaren ska in 29/9, alltså mer än en månad innan mitt kontrakt löper ut! Hur tacklar jag detta. Har inte tillgång till nytt boende förrän 1/10.
Martin Persson Thurén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser rörande uthyrning av bostadsrätt i andra hand finns att hitta i Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Denna relativt nya lag behandlar fall där en privatperson hyr ut till exempel en egen bostadsrättslägenhet, under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet.Enligt 3 § gäller hyresavtalet för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Vidare framgår det av 3 § andra stycket att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Detta innebär att du som hyresgäst har minst tre månader på dig att hitta nytt boende. I ert fall, då hyresvärden sa upp kontraktet 1/8, upphör inte avtalet för ens 30:e november. Hade hyresvärden sagt upp det 31/7 hade avtalet istället upphört 31:a oktober.Denna lag innebär ett minimiskydd för dig som hyresgäst. Om hyresvärden avtalar eller bestämmer annat som i någon del strider mot denna lag och som är till nackdel för dig som hyresgäst, är du inte bunden av avtalet i den delen (se 2 §).Avtalet upphör således enligt lag vid rådande förhållanden den 30:e november. Ni kan vägra att godta en ändring i hyresvillkoren, och hyresvärden kan då ansöka om ändring hos hyresnämnden. Då lagen är på er sida är det sannolikt att hyresnämnden beslutar att avtalet ska upphöra 30:e november.

Uppsägning av andrahandskontrakt

2016-08-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Hyr en bostadsrätt i andrahand som jag själv sagt upp. I vårt kontrakt står det 3 månaders uppsägningstid åt bägge hållen. Har jag rätt att nu efter uppsägning hävda att lagen säger 1 månad från min sida, eller är det "för sent" då vi redan skrivit kontraktet?Hittade den här frågan, där svaret inte exakt överlappade med min situation:http://lawline.se/answers/uppsagningstid-vid-hyra-av-bostadsratt-i-andra-hand
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom du hyr en bostadsrätt i andra hand är lagen om uthyrning av egen bostad (se här) tillämplig, under förutsättningen att hyresavtalet ingicks från och med den 1 februari 2013 eller framåt. Lagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att den inte kan avtalas bort. Du har därför rätt att säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, oavsett vad ni har avtalat om. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt utan föreningens samtycke och beskattning av hyresintäkter

2016-07-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand i strax över 2 år nu, det har fungerat utan problem samt har haft godkännande från föreningen. Nu funderar jag dock på att hyra ut den på nytt i ett år, minst ett halvår, då jag och sambon ska köpa hus förhoppningsvis inom ett år och jag vill ha kvar den som en investering. Hur illa är det att hyra ut den utan föreningens godkännande? Vad kan hända? Hur noga är det att meddela föreningen och få deras godkännande? Jag äger ju min lägenhet. Till detta ska nämnas att hyran dras från mitt konto och el, tv/bredband med mera står i mitt namn. Nyttjar fortfarande ett förråd i huset. Jag har heller inte skattat på den "vinst" jag gör för uthyrningen.. Den vinsten uppgår som mest till 26000 per år. Hur fungerar sådant? Med vänlig hälsning,
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrättsföreningens godkännandeSom jag förstår det är din lägenhet en bostadsrätt. Då måste bostadsrättsföreningens styrelse samtycka till din andrahandsuthyrning, enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) (förkortad BrL). Det spelar ingen roll att t.ex. årsavgiften betalas från ditt konto eller att du fortfarande nyttjar ett förråd. Styrelsens godkännande krävs dock inte för t.ex. inneboende, varför det finns ett visst gränsdragningsproblem mellan totala och delvisa uthyrningar. Att bara undanta förrådet lär dock inte vara nog för att styrelsens tillstånd inte ska behövas (för vidare läsning, se rättsfallet NJA 2001 s. 241 I och II).Om du hyr ut din bostadsrätt utan styrelsens godkännande är din bostadsrätt som huvudregel förverkad, enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning, efter att den har gett dig tillfälle till rättelse (7 kap. 20 § första stycket BrL). Föreningen måste dock inte säga upp dig.Efter att du har sagts upp ska din bostadsrätt i princip tvångsförsäljas enligt 7 kap. 30 § BrL. Att din bostadsrätt förverkas innebär alltså inte att bostadsrättsföreningen beslagtar den, utan endast att du tvingas flytta ut och sälja den. Observera dock att du, föreningen och de kända borgenärer som berörs av en tvångsförsäljning kan komma överens om något annat.Ett undantag från huvudregeln att din bostadsrätt är förverkad finns i 7 kap. 19 § BrL. Om din underlåtenhet att söka samtycka från styrelsen är av ringa betydelse är din bostadsrätt inte förverkad. Vad som är av ringa betydelse beror av en konkret bedömning i det enskilda fallet. I rättsfallet NJA 1953 s. 518 var det dock inte av ringa betydelse att en bostadsrätt hade hyrts ut i andra hand utan styrelsens samtycke, trots att hyresgästen hade köpt den uthyrda bostadsrätt.Även om din bostadsrätt är förverkad enligt 7 kap. 18 § andra punkten BrL går det att förhindra en uppsägning från föreningen. I t.ex. 7 kap. 20 § andra stycket BrL står det att uppsägning pga en otillåten andrahandsuthyrning inte får ske ”om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till [uthyrningen] och får ansökan beviljad”.Skatt på hyranInkomsten från att du hyr ut din bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital, enligt 41 kap. 1 § och 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (1999:1229) (förkortad IL). Din bostadsrätt torde dock vara en privatbostad, enligt 2 kap. 8 § andra stycket och 17 § IL. Det innebär att du enligt 42 kap. 30 § andra stycket IL får dra av upp till 40 000 kr av hyresintäkterna (observera dock att du inte kan dra av så mycket så att dina hyresintäkter blir negativa).Eftersom dina hyresinkomst bara uppgår till 26 000 kr behöver du då alltså inte skatta på något. Det skulle krävas en hyresintäkt på mer än 40 000 kr per år för att du ska behöva skatta på något. I sådana fall blir också ytterligare ett avdrag relevant (se 42 kap. 31 § tredje stycket IL).SammanfattningOm du hyr ut din bostadsrätt i andra hand utan styrelsens tillstånd är den förverkad. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning och tvångsförsälja din bostadsrätt. Hyresintäkterna ska beskattas som inkomst av kapital, men då det rör sig om en privatbostad är din inkomst så liten att du kan dra av allt.Jag hoppas att det var svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med andrahandsuthyrning av bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning bostadsrätt

2016-06-15 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min bostadsrättslägenhet i andra hand till en familj, men medlemmarna som sitter i styrelsen vill inte att jag ska hyra ut den längre. Min fråga är om jag kan flytta in med denna familj och ha dem som inneboende?Mvh/ Deniz
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrättslagen är tillämplig i den situation som du beskrivit.Det är bara sk. total sublokation (uthyrning av hela bostadsrätten i andra hand) som omfattar skyldighet att ha styrelsens samtycke till uthyrningen, 7 kap. 10-11 §§ bostadsrättslagen. Om det istället rör sig om inneboende hyresgäst, sk. partiell sublokation behövs inte sådant samtycke. Även om du i praktiken har hyrt ut majoriteten av lägenheten kan det rent juridiskt inte anses vara en total sublokation om hyresgästen inte fått en självständig kontroll (uthyrning till självständigt brukande) över lägenheten. Högsta domstolen har i två fall prövat var gränsen går vid självständig kontroll, se NJA 2001 s. 241 I och II. Enligt domstolen var det tillräckligt för att uthyrningen skulle anses vara partiell, och därmed inte innefatta skyldighet att inhämta samtycke från styrelsen, om viss del av lägenheten undantagits uthyrningen och bostadsrättsinnehavaren någon gång i månaden övernattade där, samt i samband med detta utnyttjade toalett och kök. Om du haft ett liknande förhållande med dina hyresgäster har dessa inte fått en tillräckligt självständig kontroll över lägenheten och uthyrningen anses då inte vara total.I det fall uthyrningen faktiskt varit total kan du välja att flytta in i lägenheten tillsammans med hyresgästerna så att den totala sublokationen upphör och samtycke från styrelsen inte behövs. Detta kan göras under förutsättning att uthyrningen inte kan leda till men för föreningen eller annan föreningsmedlem, 7 kap. 8 § bostadsrättslagen. Att urhyrningen leder till men kan t.ex. vara sådant som nämns i 7 kap. 18 § 4 p. bostadsrättslagen, dvs att andrahandshyresgästen genom vårdslöst vållande orsakat att ohyra har kommit in i lägenheten.Slutsats: Ja, att ha familjen som inneboende är en möjlighet för dig och skulle leda till att du inte behöver ett samtycke från föreningens styrelse.Jag hoppas att du fått svar på din fråga och om ytterligare funderingar uppkommer så återkom gärna i kommentarsfältet nedan!Vänligen