Uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt

2014-06-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand på ett år och skrivit kontrakt med en person. Två personer har hela tiden bott i lägenheten. Efter endast 2 månader säger man via sms upp lägenheten pga att den är för liten. Uppsägningstiden enligt avtalet är 3 månader men hyresgästen vill lämna tidigare då hon redan skrivit kontrakt på ny lägenhet. Jag har inte möjlighet att få ny hyresgäst på så kort varsel och menar att uppsägningstiden ska användas. Hyresgästen hotar då med att hålla inne hyran och påtalar brister i lägenheten, brister som fanns redan då hon besiktade lägenheten innan avtal skrevs. Vad har jag för skyldigheter och vad är mina rättigheter? Tacksam för svar.
Lovisa Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om man hyr sin bostadsrätt i andra hand gäller en ny lag som trädde ikraft den 1 februari 2013, Lag om uthyrning av egen bostad som du finner https://lagen.nu/2012:978. Där anges i 3 § 2 st att hyresgästen har 1 månads uppsägningstid. Denna bestämmelse är tvingande till hyresgästens fördel enligt 2 §.Om hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013 har således dina hyresgäster rätt till 1 månads uppsägningstid. Vänligen

Inneboende och andrahandsuthyrning

2014-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ska hyra en bostadsrätt (lägenhet) i andra hand. Jag vill dela lägenheten (och hyran) med två kompisar. Har jag som andrahandshyresgäst tillstånd att ha inneboende? Min hyresvärd (som äger lägenheten och ansöker om att hyra ut den i andra hand till mig) vet om att jag ska bo med dem och har godkänt detta muntligt.Tacksam för svar!Mvh HJ
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna för hyresrätter finns i Jordabalkens tolfte kapitel, i dagligt tal kallat hyreslagen. Hyreslagen säger att du måste ha tillstånd för att hyra ut i andra hand vilket jag tolkar det som att ni redan har.För att inneboende krävs inget tillstånd men det är du som har tecknat kontrakt som är ansvarig för de som vistas i lägenheten. Det är också viktigt att den inneboende inte använder bostaden självständigt, med andra ord, bor där ensam. I sådana fall anses det att du också hyr ut i andra (i ditt fall tredje) hand. Du kan läsa mer på hyresnämndens hemsida.Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning utan tillstånd

2014-04-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag ska hyra en hyresrätt i andrahand och jag och hyresgästen har skrivit ett avtal. Men på avtalet finns inte styrelsen/värdens godkännande. Är avtalet ogiltigt? Vad kan konsekvenserna bli om man bor i andrahand utan värdens godkännande.
Lars Bålman |Hej! 12 kap. jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Upplåtelse av lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande kräver att antingen hyresvärden eller hyresnämnden godkänt detta, 12 kap. 39-40 §§ JB. Om sådant tillstånd saknas så riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas; hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta gäller emellertid först om hyresgästen inte efter tillsägelse, utan dröjsmål, antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 12 kap. 42 § 1 st. 3 p.. Avtal angående något som strider mot lagen - pactum turpe - anses, om lagstridigheten är tillräckligt allvarlig och tillräckligt klar, inte förtjäna rättsordningens skydd, vilket kan innebära att en tvist kring ett sådant avtal inte tas upp till prövning av domstol. Huruvida ett sådant avtal som nu är aktuellt är ogiltigt avtalsparterna emellan är oklart.

Avtal om besittningsskydd vid hyra i andra hand

2014-03-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En äldre god vän har i dagarna blivit uppsagd från sin andrahandslägenhet efter att bott där 26 år. 1988 ingick min vän ett hyreskontrakt i andra hand med ägaren genom sonen (god man), även ett avtal om avstående från besittningsskydd fanns med godkännande från hyresnämnden. 1992 ingick min vän ett nytt hyreskontrakt i andra hand med den nya ägaren, maka till sonen (god man), även här finns ett avtal om avstående från besittningsskydd, men som dock inte godkänts hos hyresnämnden. 2014 i dagarna har hyresvärden skickat en uppsägning av hyreskontraktet som är undertecknad av makarna som nu vill disponera den själva. Tillsammans med uppsägningen åberopas kontraktet som skrevs 1988 som även fanns bifogat. Min förhoppning är att min vän har besittningsskydd och inte kan sägas upp från sitt kontrakt. Med denna korta beskrivning hoppas jag att det finns anledning att gå vidare med ärendet till hyresnämnden. Och iså fall. – Räcker det med en ansökan till hyresnämnden eller borde min vän anlita en advokat som för talan?
Sandra Larsson |Hej, och tack för din fråga!I vissa fall kan besittningsskyddet avtalas bort. Enligt huvudregeln är överenskommelsen giltig om den har godkänts av hyresnämnden.Däremot utgör andrahandsuthyrning enligt Jordabalken 12 kap 45 § 1 p här ett undantag från det generella besittningsskyddet vilket gör att en andrahandshyresgäst inte kan kräva att sitta kvar i lägenheten när förstahandshyresgästen säger upp lägenheten.Oavsett om det föreligger ett giltigt avtal om avstående från besittningsskyddet eller ej, måste en andrahandshyresgäst flytta om förstahandshyresgästen själv vill bo i lägenheten. Besittningsskyddet för andrahandshyresgäster gäller enbart gentemot förstahandshyresgästen, ej mot hyresvärden. Vänligen

Hyra av bostadsrätt i andra hand

2014-05-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag tänkte höra hur det ligger till med boende i andra hand, Vi har bott i vår lägenhet mer än två år och nu upphör kontraktet och vi får inte skriva på nytt av föreningen. Ägaren till lägenheten tycker det är bara bra om vi bor där men föreningen vill inte. Har vi inget besittningsskydd eller liknande? Kan man inte bara skriva över kontraktet på mig för att det har stått på sambon innan? Eller hur är regler och lagar egentligen? 
Sanna Larsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.När jag läser din fråga så tolkar jag det som att det är en bostadsrätt ni hyr i andra hand eftersom föreningen har nekat fortsatt uthyrning. Uthyrning av bostadsrätter i andra hand regleras i 7 kap 10-11§§ Bostadsrättslagen. För att en uthyrning ska vara tillåten måste, enligt 10§, styrelsen godkänna uthyrningen. Lagen ger inget klart svar på under vilka omständigheter en uthyrning i andra hand ska godkännas.Om styrelsen inte väljer att godkänna uthyrningen, jag antar att det är detta ni menar när ni säger att föreningen inte tillåter er att skriva ett nytt kontrakt, kan möjligen hyresnämnden hjälpa er. Det finns möjlighet för bostadsrättshavaren att vända sig till hyresnämnden för att få frågan om uthyrning i andra hand prövad. När hyresnämnden prövar frågan så ser de enligt 7 kap 11§ Bostadsrättslagen till om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för sin uthyrning och föreningen inte har någon befogad anledning att inte låta er hyra. Då det är ägaren till lägenheten som måste ha rätt att hyra ut spelar det ingen roll om din sambo står på kontraktet istället för dig. Som exempel på beaktansvärda skäl då uthyrning kan anses godtagbart nämns när en förälder vill hyra ut till sitt barn, eller att någon köpt en lägenhet vilken de har tänkt använda först när de pensionerat sig. Om det finns godtagbara skäl för uthyrning kan föreningen enbart neka er att hyra i andra hand om ni, som personer, inte är lämpliga hyresgäster. Denna bedömning görs främst grundad på er betalningsförmåga. Här står det mer om hur hyresnämnden kan antas resonera se till http://www.hyresnamnden.se/Domstolar/Hyresnamnden/Hyra-i-andra-hand/Forutsattningar/Specialregler/.Om ägaren fortsätter hyra ut till er utan tillstånd så kan denne sägas upp och ägarens nyttjanderätt får anses förverkad. Ni har besittningsskydd till lägenheten då ni har bott där i mer än två år. Skyddet är gentemot ägaren av lägenheten, alltså den som hyr ut till er idag. Dock är skyddet för någon som hyr i andra hand inte särskilt stark och det ger er troligen bara rätt att bo kvar i lägenheten så länge som ägaren inte vill bo där. Besittningsskyddet kan emellertid innebära att ägaren som hyr ut till er kan behöva gå via hyresnämnden för att få tillstånd att bryta avtalet med er. Dock innebär besittningsskyddet inte att ni har tillstånd att bo kvar i lägenheten om ägaren måste flytta. Skulle bostadsrättshavaren sägas upp på grund av ogiltig uthyrning i andra hand, alltså om ägaren hyr ut till er utan tillstånds, kan inte er besittningsrätt ge er tillstånd att bo kvar.Om det finns skäl för ägaren att hyra ut bostaden så kan ni ansöka om hyresnämndens utlåtande i frågan och på så sätt möjligen få styrelsen att gå med på fortsatt uthyrning i andra hand trots att de nekat er. Bostadsrättslagen hittar du https://lagen.nu/1991:614. Vänligen, 

Första-, andra- och tredjehandsuthyrning; hyresvärdens godkännande av hyresgäster

2014-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Gäller andrahandshyresgäster (företag) Hej! Vi är en stiftelse som hyr ett fyravåningshus av Stadsholmen i Stockholm. Vi hyr i vår tur ut i andrahand till enskilda firmor, aktiebolag och föreningar. Dessa kan i sin tur hyra ut ett par dagar i veckan till andra företag/föreningar i tredjehand. Alla, oavsett om de är andra- eller tredjehandshyresgäster, ska godkännas av styrelsen för Hälsans Hus.Fråga 1: Kan andrahandshyresgästerna överlåta sin lokal utan Stiftelsens godkännande?Fråga 2: Eftersom vi alltid vill godkänna alla hyresgäster inkl. tredjehandshyresgäster har vissa kringgått detta genom att hyra ut sin lokal till sk. samverkanspartners. Kan stiftelsen neka till detta? Vänliga hälsningar Ulla
Märta Ahlén |Hej och tack för din fråga!Styrelsen för Hälsans Hus ombesörjer alltså förvaltningen av Stiftelsen Hälsans Hus (nedan ”Stiftelsen”), s.k. egen förvaltning enligt 2 kap. 2 § Stiftelselagen (se: https://lagen.nu/1994:1220).Efter en blixtvisit på stiftelsehemsidan förstår jag att de 37 lokalerna i fyravåningshuset, vilket Stiftelsen hyr av Stadsholmen såsom förstahandshyresgäst, på permanent basis hyrs ut i andra hand till ideella organisationer etc. Den ”tredjehandsuthyrning” av lokalerna som också sker avser, såvitt jag förstår, mer tillfällig lokal- och konferensuthyrningen för utbildningar, kurser, möten och föredrag. Angående den första frågan: jag förstår att den avser huruvida en andrahandshyresgäst kan överlåta sin andrahandshyresrätt utan stiftelsens/hyresvärdens godkännande. Svaret på den frågan är nej. 12 kap. (”Hyreslagen”) 32 § Jordabalken (JB, som du hittar: https://lagen.nu/1970:994) uppställer ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan hyresvärdens samtycke. Från denna generella regel finns undantag i 34-37 §§, bland annat om hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet i lokalen, i vilket fall hyresgästen kan få överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen - dock under förutsättning att hyresnämnden efter ansökan lämnar tillstånd till överlåtelsen. I den mån andrahandshyresgästen är en ideell organisation som inte bedriver ekonomisk vinstdrivande verksamhet blir undantag inte aktuellt. Hyresrätten får då inte överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Bedriver hyresgästen å andra sidan förvärvsverksamhet i lokalen kan överlåtelse av hyresrätten komma att medges av hyresnämnden i vissa fall. Skulle en hyresgäst överlåta hyresrätten fast erforderligt tillstånd eller medgivande inte inhämtats kan detta leda till att hyresrätten anses förverkad, dvs. möjlig för hyresvärden att säga upp till omedelbart upphörande (under förutsättning att hyresvärden har påfordrat rättelse enligt 42-43 §§). Allt detta gäller givetvis under förutsättning att inte parterna särskilt har avtalat om rätt för hyresgästen att överlåta avtalet, varvid avtalet gäller.Vidare, till fråga två om uthyrning av lokal till s.k. samverkanspartners och om Stiftelsen kan neka till detta. Först och främst: ett samarbete brukar avse stöd, någon form av ömsesidigt utbyte, genomförandet av ett visst projekt, åtgärder för att främja vissa gemensamma mål osv., och regleras i ett avtal på viss tid avseende finansiering, aktiviteter, användningen av logotypes etc. Fråga är just om en viss typ av samarbete i visst hänseende som befunnits gynnsamt för bägge parter, dvs. det handlar inte om att expandera den egna verksamheten genom inkorporering av samarbetspartnerns verksamhet. Det är alltså alltjämt fråga om två separata organisationer, företag etc. Mot den bakgrunden får det antas att hyresgästernas samarbetspartners inte ska anses vara ”del av” hyresgästernas verksamhet; de torde därför inte vara undantagna kravet på styrelsens godkännande av alla hyresgäster. Svaret på fråga två kommer alltså ytterst att bero på tolkningen av hur ni, Stiftelsen, har formulerat medgivandet till andrahandshyresgästerna att hyra ut i tredje hand. Har ni överenskommit om att varje ny, betalande hyresgäst som tillfälligt ska hyra en konferenslokal, ska godkännas av er i Styrelsen så gäller den uppgörelsen. Samarbetspartners torde då vara att betrakta som ”nya, betalande hyresgäster” och följdriktigt behöva godkännas av er i Styrelsen. Jag hoppas du har fått svar på dina frågor och önskar dig välkommen tillbaka om du har följdfrågor. Till mig kan du  återkomma direkt via mail på martaahlen24@gmail.com Vänligen,

Andrahandskontrakt

2014-03-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har andrahandshyresgästen rätt att kräva kostnader för flyttstädning?Just nu hyr jag ut min studentlägenhet i 6 månader till en annan studerande pga utlandsstudier. Efter en vecka hon hade flyttat in fick jag ett e-mail där det stod att hon ville betala 1000 kr mindre i hyran för januari eftersom hon hade "gjort jobbet åt mig" då jag inte hade torkat av väggar inne på badrummet, fönsterkarmen, köksluckorna, skärbrädan, köksfläkten och sedan var hon tvungen att köpa propplösare för att lösa stoppet, som jag skulle ha kunnat ordnat det gratis annars. Nu undrar jag om hon hade rätt att göra så när det inte står något i avtalet att jag är skyldig henne att flyttstäda, vilket jag egentligen hade gjort trots dessa brister hon påpekat? Och nu vill hon flytta ut en månad tidigare än avtalat, är hon skyldig att betala hyran för sista månaden? Och vi har avtalat att hon ska bo där fom 25-12-2013 till 25-06-2014Tack på förhand! MVH
Malin Andreasson |Hej! Tack för din fråga.Eftersom ni inte har avtalat något om flyttstädning kan hon inte göra gällande att få betala mindre i hyra eller få någon form av ersättning för att din städning inte (enligt henne) är tillräcklig. När hon flyttar in i lägenheten skulle man kunna säga att hon godkänner hur det ser ut där. Om hon inte hade varit nöjd hade hon fått göra detta gällande mot dig redan första tillträdesdagen så att ni hade kunnat samtala om hur ni skulle gå till väga. Vad gäller stoppet, som hon fick köpa en propplösare för att ordna upp, är det felaktigt av henne att kräva dig av samma anledning som ovan är skrivet. Eftersom jag inte vet om stoppet fanns innan du flyttade ut eller om det har uppkommit under tiden hon bodde där kan det vara lite svårt att avgöra om hon visste om detta innan hon flyttade in. Om problemet fanns redan innan hon flyttade in och inte anmärkte detta till dig har hon ingen rätt att komma i efterhand och kräva dig. Har hon talat om att det är en brist som hon ville att du skulle åtgärda och ni har kommit överens om att du skall göra det så hade du behövt ordna med det eftersom ett muntligt avtal är gällande. Om problemet uppkom under tiden hon bodde där så är det hennes plikt att ordna detta eftersom det under hyrestiden är hon som är hyresgäst. Hyresfrågor regleras i 12 kap jordbalken (https://lagen.nu/1970:994). För att det ska vara möjligt för henne att säga upp sig när som helst under hyrestiden måste hyresavtalet innehålla en klausul som uttryckligen ger henne rätt att bryta avtalet när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid.Finns det ingen sådan klausul i avtalet, kan hon ändå när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen (4§ i 12 kap Jordabalken). Det skulle innebära att om hon säger upp lägenheten nu i slutet av mars måste hon ändå betala hyra fram till dagen då hyrestiden går ut. Observera att undersöka noggrant om det finns en klausul i kontraktet som gav henne rätt till kortare uppsägningstid än lagen anger eftersom det då är det den tid som gäller. Du har rätt till hyra under uppsägningstiden. Lycka till!Vänligen,

Hyresvärds återbetalningsskyldighet

2014-02-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt en hyresrätt i andra hand.För att få hyra lägenheten var jag tvungen att betala ett engångsbelopp på 15000. Utöver detta har han krävt varje månad 2000 extra, utöver kallhyran alltså Hur skall jag gå till väga för att hävda min rätt och få tillbaka pengarna? Mvh
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Din hyresvärd (dvs. förstahandshyresgästen) har rätt att ta ut en deposition som säkerhet för obetalda hyror och för att täcka kostnaderna för ev. skador som kan ha uppkommit under hyrestiden. Har inga skador uppkommit och all hyra betalats som den ska är det hyresvärdens skyldighet att betala tillbaka depositionen. Det är däremot inte tillåtet att uppställa ett villkor med den innebörden att du måste utge särskild ersättning till hyresvärden för att du ska få hyra lägenheten. Ett sådant villkor är ogiltigt och hyresvärden är därför skyldig att betala tillbaka det han tagit emot (se 12 kap. 65 § JB).   När det sen gäller den hyra du har betalat gäller att hyran ska vara skälig. Om oskäligt hög hyra har begärts från en andrahandshyresgäst kan andrahandshyresgästen enligt 12 kap. 55 e § JB ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska betala tillbaka det belopp som överstigit skälig hyra. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för andra lägenheter med samma bruksvärde. Visst påslag på hyran får dock göras om lägenheten hyrs ut möblerad. Hur stort detta påslag får vara avgörs från fall till fall, men hyresnämnden har i vissa fall godtagit påslag på 10-15 %. Konstaterar hyresnämnden att du fått betala oskäligt hög hyra kan du bara få tillbaka överskjutande del av hyror som du betalat för ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för din ansökan. Ansökan måste komma in till hyresnämnden inom tre månader från det att du lämnade lägenheten. Blanketter för ansökan om återbetalning hittar du på hyresnämndens hemsida. Vill du läsa mer kan du göra det här http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/ och här http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Hyresratt/ JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,