Otillåten andrahandsuthyrning eller lovlig inneboendesituation

2016-03-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bor i en trerumslägenhet (hyresrätt).i Linköping.Jag har nu 2st inneboende som skrivit sig hos mig..Det ena är min lillebror och det andra är en god vän.Nu har hyresvärden sagt han tänker vräka mig pga detta.Han anser det är andrahandsuthyrning (vilket det ej är).Jag är skriven på denna adress, men fått jobb i Göteborg o bor inneboende där under veckorna och åker hem på helger( typ torsd-sönd) och i bland fredag-måndag.Mina möbler står kvar i lägenheten.Mina inneboende har avtal med mig ;Bredband, ström o div andra delar)Har jag rätt att ha mina inneboenden eller har huresvärden rätt att vräka mig?
Emma Modig |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyra av lägenhet regleras i Jordabalken (JB) 12 kap. De tillämpliga paragraferna för andrahandsuthyrning är 39-41 §§ samt i viss mån 42-43 §§En hyresgäst får inte hyra ut/upplåta lägenheten i andra hand utan värdens tillåtelse enligt JB 12:39. Viktigt för bedömningen om det är en upplåtelse i andra hand eller en inneboendesituation är om lägenheten upplåtits för ”självständigt brukande”. För att avgöra om det är självständigt brukande tittar man på olika faktorer, men det är främst frågan om hyresgästen (Du, i det här fallet) fortfarande brukar lägenheten som bostad och den du hyrt ut till/inhyser inte kan råda över bostaden själv. Dessa olika förhållanden brukar i juridiska termer kallas för total sublokation i det fall bostaden upplåts för självständigt brukande, och partiell sublokation i det fall hyresgästen inhyser en utomstående som inneboende.Två domar från Högsta domstolen, NJA 2001 s. 241 I och II agerar vägledning för vad som ska ses som ”självständigt brukande”. Dessa mål gällde bostadsrätter, men regleringen är så pass lik situationen i hyresrätter att det fortfarande bör vara tillämpligt i hyresrättssituationer. I det första målet ansåg HD att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och bedömde upplåtelsen som total sublokation. Visserligen hade ägaren vid ett par tillfällen vistats i lägenheten men detta först efter att ha fått tillåtelse av hyrestagaren. Utgången blev den motsatta i det andra målet. HD ansåg att eftersom ägaren bl.a. övernattade i lägenheten någon gång i månaden och vid dessa tillfällen utnyttjade dels köket , dels ett undantaget rum, kunde inte hyresgästen anses ha haft självständig nyttjanderätt till lägenheten.Om situationen bedöms som en upplåtelse i andra hand kan hyresrätten gå förbrukad enligt JB 12:42 p. 3, om inte hyresgästen vidtar rättelse utan dröjsmål eller söker tillstånd för andrahandsuthyrning hos Hyresnämnden enligt JB 12:40.Skulle det inte vara fråga om en andrahandsuthyrning utan istället inneboende kan hyresvärden ändå komma med en anmärkning om de inneboende enligt JB 12:41 innebär men för hyresvärden. Gäster i en hyresgästs hem får alltså inte störa grannar och dylikt och det är hyresgästens ansvar att se till att det inte blir några störningar.Min samlade bedömning av din situation som du beskriver den och med tanke på hur regelverket ser ut är att det inte är fråga om en andrahandsupplåtelse utan istället en tillåten partiell sublokation av lägenheten. Nu har din hyresvärd ändå anmärkt och vill att hyresrätten ska förverkas. Försök att återigen ta kontakt med din hyresvärd och förklara att du anser att det rör sig om inneboenden och inte andrahandsuthyrning och se om ni kan komma överens. Fungerar inte det bör du vända dig till Hyresnämnden med ditt ärende. Behöver du hjälp med något av detta är du varmt välkommen att boka tid med våra jurister här på Lawline genom att använda dig av länken till höger på sidan. Vänliga hälsningar,

"Svarta" andrahandskontrakt juridiskt bindande

2016-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har blivit erbjuden att hyra en lägenhet i andra hand utan att personen i fråga som jag hyr från har tillstånd från hyresvärden. Personen med första hands kontraktet har erbjudit mig ett "svart kontrakt" på obestämd tid, endast mellan oss, men jag är osäker på vad gäller och vilka rättigheter och skyldigheter ett sådan kontrakt innebär. Exempel på frågor:- Vad gäller det för uppsägningstid för mig som andra hands hyrestagare om jag vill säga upp lägenheten?- Vad gäller det för uppsägningstid om första hands hyrestagaren säger upp mig? - Kan jag som andra hands hyrestagare bli juridiskt betalningsskyldig om vi inte är eniga om uppsägningstid eller hamnar i någon annan tvist kring hyra? Är risken på mig eller personen som innehar första hands kontraktet?Tack på förhand!
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För ett sk. ”svart” hyreskontrakt gäller samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen som om uthyrningen hade skett med hyresvärdens tillstånd. Andrahandshyresgäster har ingen så kallad besittningsrätt. Det innebär att förstahandshyresgästen kan säga upp avtalet utan att ange något särskilt skäl. Förstahandshyresgästen måste dock ändå beakta lagens regler om uppsägningstid, enligt 12 kap. 4 § JB. Om det inte är överenskommet att hyresavtalet upphör att gälla vid en viss tid kallas det att avtalet är på obestämd tid. Om ingen särskild uppsägningstid är avtalad gäller då tre månaders uppsägningstid för båda parter. Då får ingen part säga upp hyresavtalet att gälla tidigare än det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Om förstahandshyresgästen tex 27 januari får för sig att säga upp dig kan han tidigast ange att hyresavtalet ska sluta gälla vid månadsskiftet april/juni. Om förstahandshyresgästen tar ett tidigare datum är uppsägningen ogiltig. Detta går inte att avtala bort till din nackdel men däremot till din fördel, 12 kap. 1 § 5 st. JB. Ni kan alltså avtala om att du ska kunna säga upp kontraktet med kortare varsel än tre månader. Om det exempelvis skulle stå ”en månads uppsägningstid” i kontraktet så innebär det alltså att du har rätt att säga upp kontraktet med en månads varsel men att förstahandshyresgästen ändå måste beakta lagens tre månader för att säga upp dig.Hyresavtalet mellan dig och förstahandshyresgästen är som sagt gällande vilket innebär att du är juridiskt bunden att betala hyra till honom för den tid kontraktet löper. Vägrar du betala kan han alltså stämma dig på betalning i domstol.Är det då ingen skillnad alls mellan ”svarta” och ”vita” andrahandskontrakt? Jo, den betydande skillnaden är att förstahandshyresgästen riskerar att få hyresrätten förverkad om hyresvärden upptäcker att han hyr ut i andra hand, och han inte vidtar rättelse efter tillsägelse, 12 kap. 42 § 3 p. JB. Om det finns grund för förverkande kan hyresvärden säga upp kontraktet omedelbart. Ett förverkande går även ut över dig eftersom du då inte heller får bo kvar. Ni tar alltså båda en risk genom detta arrangemang. Detta kan vara värt att påpeka för förstahandshyresgästen om han inte vill följa lagens regler om uppsägningstid.Om du vill veta mer om dina rättigheter som andrahandshyresgäst eller vill stämma förstahandshyresgästen rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Mvh

Hyra ut en hyresrätt i andra hand

2016-02-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Får man som hyresgäst hyra ut i andra hand och ta ut högre hyra än vad man själv betalar till hyresvärden?
Melanie Ascough |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser om hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken, som du hittar här. För att hyra ut en hyreslägenhet i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden (se här).För en hyresrätt gäller vid andrahandsuthyrning att hyran inte får vara högre än den summa förstahandshyresgästen betalar för lägenheten. Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har dock rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på. Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, tveka inte att höra av dig till oss igen om du har fler frågor.

Andrahandsuthyrning - Gäller det muntliga avtalet?

2016-01-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har hyrt en lägenhet i andrahand från min brors dåvarande flickvän. min familj samt min sambo va närvarande när jag och min sambo anslöt ett muntligt avtal med henne om att hyra hennes lägenhet i andrahand i minst 6 månader nu sprack deras förhållande och hon ber oss att flytta inom 5 dagar då vi har redan bott i 23 dagar. vi hade ett annat hyres alternativ i södertälje för minst 6 månader från en blocket annons men vi förtrodde oss på henne så vi förlorade den i södertälje o nu har vi ingenstans att ta vägen. Vad har vi rättigheter?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Hyreskontrakt har inte något formkrav vilket innebär att det är möjligt att sluta avtalet muntligt. Du har alltså ett giltigt hyreskontrakt som löper på sex månader. Problemet med muntliga avtal är att göra klart, bevisa vad som avtalats. Eftersom att ni redan har flyttat in torde det dock vara klart att hon avsett att ni skulle bo i lägenhetenHon kan dock argumentera för att ni inte har avtalat om någon uppsägningstid. Ni har en avtal som löper på bestämd tid enligt hyreslagen 3 § andra stycket. Det innebär att ni har tre månaders uppsägningstid enligt hyreslagen 4 § 2 stycket tredje punkten. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga i vårt frågeformulär om det är något som fortfarande är oklart.

Kan man säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid?

2016-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi har studenter inneboende i vår villa som skrivit kontrakt med oss längre än 9 månader men nu vill bryta det och flytta tidigare, de har egen ingång och uteplats som de nyttjar själva. Kontraktet säger 1 månads uppsägning innan hyrestiden går ut. Nu säger de att de bara har 1 månads uppsägningstid trots att de bryter hyresavtalet 3,5 månader tidigare innan det löper ut. Är det enligt hyreslagen så undrar jag?Jag ser dem som hyresgäster med eget boende i villa och inte inneboende som jag uppfattar som hyra ett rum. Vi nyttjar alltså ingen del i bostadsutrymmet de hyr.Vi vill inte krångla med dem men det vore bra att få reda på vad som gäller ev. i fortsättningen. Tack på förhand!MVHKerstin
Nicole Cai |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Hyresavtal som ingås på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st. 3 p. Jordabalk ). Från denna huvudregel finns det ett viktigt undantag i 12 kap. 5 § 1 st. JB, nämligen att en bostadshyresgäst alltid har rätt att bli fri från hyresavtalet vid det månadsskifte som kommer närmast tre månader efter gjord uppsägning. Detta gäller även om hyrestiden är bestämd i förväg. Möjligheten finns i detta fall för hyresgästen att säga upp avtalet för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som kommer närmast tre månader efter gjord uppsägning.

Inneboende, andrahandsuthyrning eller överlåtelse av kontrakt

2016-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag står på en (hyres-)lägenhet som jag och mina föräldrar bor i, men har nyligen fått jobb på annan ort. Det tar ca 1.5h till jobbet och behöver bo närmare. Jag kan inte säga upp denna lägenhet då det innebär att mina föräldrar inte har någonstans att bo. Min chef känner en privatvärd som har erbjudit mig en lägenhet nära jobbet. Har jag någon skyldighet att meddela min nuvarande värd om den nya lägenheten, eller tvärtom? Kan jag ha båda lägenheterna samtidigt och se lägenheten nära jobbet som en "övernattningslägenhet"? Klassas det som att jag hyr ut lägenheten till mina föräldrar i andrahand eller kan jag möjligen skriva in dem som inneboende?
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Sammanfattning och rådDina föräldrar är just nu inneboende hos dig. Om du behåller nyckeln till din nuvarande lägenhet och besöker den flera gånger i veckan kan dina föräldrar fortfarande betraktas som inneboende, eftersom de inte utnyttjar lägenheten självständigt. Hyresvärdens tillstånd behövs då inte för att de ska har rätt att bo kvar. Om du inte har möjlighet att utöva den tillsyn av lägenheten som krävs för att dina föräldrar ska betraktas som inneboende, måste du ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut i andra hand.Om du inte får hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrning kan du höra med hyresvärden om du kan överlåta kontraktet till dina föräldrar. Vill hyresvärden inte detta kan du ansöka hos hyresnämnden om att få överlåta lägenheten. Om du har bott och delat hushåll med dina föräldrar i mer än tre år har du nämligen rätt att överlåta hyreskontraktet till dem, om de kan antas ha möjlighet att betala hyran. Blankett för ansökan om överlåtelse samt mer information hittar du här: http://www.hyresnamnden.se/Overlata-bostadslagenhet/Ansokan/Har du fler frågor rekommenderar jag att du kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.UtredningInom hyresrätten görs skillnad på total och partiell sublokation. Total sublokation innebär upplåtelse i andra hand för självständigt nyttjande och är enligt 12:39-40 JB otillåtet utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Att otillåtet hyra ut i andra hand är grund för förverkande av hyreskontraktet, om hyresgästen inte vidtar rättelse efter tillsägelse från hyresvärden, 12 kap. 42 § 3 p. JB. Partiell sublokation innebär upplåtelse i andra hand för osjälvständigt nyttjande; typiskt sätt att inhysa inneboende. Detta är otillåtet endast om det kan medföra men för hyresvärden. Det räcker då inte att slitaget på lägenheten ökar utan måste vara fråga om rumsuthyrning som överstiger normal och förutsebar omfattning. Det finns inget krav på att man ska upplysa hyresvärden att man har inneboende.Det avgörande för bedömningen huruvida andrahandsupplåtelsen är att betrakta som total eller partiell är självständigheten i andrahandshyresgästens nyttjande. Förstahandshyresgästens tillsyn över lägenheten är avgörande. Om förstahandshyresgästen besöker lägenheten flera gånger i veckan för att ex. hämta post är andrahandsgästens nyttjande inte att betrakta som självständig. Om tillsynen inte sker kontinuerligt är det fråga om självständigt nyttjande. Se Högsta domstolens dom NJA 2001 s. 241 I och II. Man har rätt att överlåta lägenheten till närstående som man har bott och delat hushåll med i minst tre år, om den närstående kan antas ha möjlighet att betala hyran, 12 kap. 34 § JB.Mvh

Rättigheter för hyresgäst svart i andra hand

2016-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, min kompis sitter i en liten knipa.Hon hyr svart och hyresvärden har skrivit i deras kontrakt emellan att hon inte får säga till någon att hon hyr lägenheten. Får man skriva så i kontrakt då hyresvärden inte får hyra ut lägenheten svart i andrahand?Har min kompis gjort ett avtalsbrott när hon berättade att hon hyr svart?Mvh fundersam person
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rent krasst kan man säga att din vän har begått avtalsbrott. Avtalsbrottet kommer dock inte ha någon betydelse för din väns trygghet som hyresgäst. Eftersom din kompis hyr i andra hand har hon ingen så kallad besittningsrätt. Det innebär att hyresvärden (förstahandshyresgästen) kan säga upp avtalet utan att ange något särskilt skäl. Hyresvärden måste dock ändå beakta lagens regler om uppsägningstid, enligt 12 kap 4 § JB. Om det inte är överenskommet att hyresavtalet upphör att gälla vid en viss tid gäller avtalet på obestämd tid. Då får hyresvärden inte säga upp hyresavtalet att gälla tidigare än det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen. Om hyresvärden tex 27 januari får för sig att säga upp din kompis kontrakt, kan hyresvärden tidigast ange att hyresavtalet ska sluta gälla vid månadsskiftet april/juni. Om hyresvärden tar ett tidigare datum är uppsägningen ogiltig.Reglerna om uppsägningstid är tvingande till hyresgästens förmån och kan inte åsidosättas av att hyresgästen bryter mot ett tystnadsavtal. Endast de omständigheter som finns uppräknat i 12 kap 42 § JB kan ge hyresvärden rätt att säga upp avtalet omedelbart. En av dessa regler är att man inte får hyra ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Detta är något som din kompis hyresvärd bryter mot. Om din kompis skulle berätta för den riktiga hyresvärden att hon hyr i andra hand så skulle din kompis hyresvärd (förstahandshyresgästen) i värsta fall kunna bli av med sitt boende. Detta kan din vän påtala för sin hyresvärd om denne skulle vilja tumma på lagens regler om uppsägningstid. Säger den riktiga hyresvärden upp förstahandsgästens kontrakt har dock inte heller din vän någon rätt att bo kvar.Om din vän vill veta mer om sina rättigheter som hyresgäst eller vill stämma sin hyresvärd rekommenderar jag att hon kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Hon kan boka tid på ett kontor nära sig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Mvh

Återbetalning av deposition vid andrahandsuthyrning

2015-12-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi har hyrt andra hand bostads och hon vägrar att betala tillbaka depositionen. Måste vi lämna tillbaka nycklarna eller när må vi göra det?
Theresa Ermstål | Hej!En deposition ska fungera som ett skydd för uthyraren och ska normalt betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång. Undantag från det här är när hyresgästen orsakat skada på lägenheten, då kan depositionen anses förverkad. Enligt 12 kap. 24 § JB (här) har hyresgästen en vårdplikt vilket innebär att denne ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av bostaden. Hyresgästen har även en skyldighet att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Har er uthyrare inte uttryckt att det föreligger några sådana omständigheter för innehållande av depositionen har ni en fordran på uthyraren som ni har rätt att få utbetald.Jag skulle inte råda er att innehålla nycklarna då det kan vara en omständighet som berättigar uthyraren att inte återbetala depositionen. Vägrar uthyraren att betala kan ni istället få hjälp med att få tillbaka pengarna genom att få skulden fastställd. Ni måste då få ett bevis på att skulden existerar. Det här kan du få antingen genom att väcka talan mot personen i tingsrätten genom att skicka in en stämningsansökan, regler om det hittar ni i rättegångsbalken (här) eller kan ni ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, se 2 § lag om betalningsföreläggande (här). När skulden blivit fastställd kan ni få hjälp av kronofogden att driva in skulden. Hoppas ni fick svar på er fråga!Vänliga hälsningar,