Ersättning för fastighetstillbehör vid upplösning av sammanboende

2012-09-24 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en villa där jag och min sambo bor idag. Vi skall separera och han vill ha ut pengar för det vi renoverat, typ tapeter golv osv. Har han rätt till det?
Sofia Timoudas |Hej och tack för din fråga. Frågan kan delvis besvaras med hjälp av ett fall från HD, NJA NJA 1986 s. 513. Detta anses alltså vara vägledande praxis. Kortfattat hade två sambor separerat. Mannen hade på fastigheten som tillhörde kvinnan anbragt olika föremål som utgjorde tillbehör till fastigheten och ville efter separationen ha tillbaka föremålen (det handlade bland annat om ett staket, en yttertrappa, en altan, betongkakel med mera). Eftersom svensk rätt inte reglerar de ekonomiska förhållandena mellan sambor måste man falla tillbaka på allmänna förmögenhetsrättsliga regler vad gäller egendomen vid sammanboendets upplösning. En sådan allmän regel är att den som påstår sig äga viss egendom måste kunna stödja sitt anspråk på ett av rättsordningen erkänt sätt för att förvärva äganderätt. Ett sådant sätt kan vara gåva, vilket personen som ägde fastigheten i fallet gjorde gällande. HD höll med om att det i fallet handlade om en gåva, oavsett om den var remuneratorisk eller ej, samtidigt som det var fråga om föremål som utgjorde fastighetstillbehör. Det var alltså fråga om föremål som anpassats till fastigheten på ett sådant sätt att de nästan undantagslöst skulle kvarbli. Under dessa förhållanden framstod det naturligt att föremålen skulle komma i fastighetsägarens ägo, samt att det skulle vara opraktiskt och olämpligt att den som tillfört egendomen skulle behålla äganderätten. En överlåtelse till fastighetsägaren antogs därför ha skett, och det förelåg inte några särskilda omständigheter som föranledde annat. Domstolen tog alltså endast ställning till äganderätten och inte om ersättning kunde krävas motsvarande egendomens värde. I ditt fall beror det således på vad det handlar om för egendom. Generellt kan sägas att äganderätten vad gäller golv och tapeter har tillfallit dig som äger fastigheten. Det beror även på om egendomen kan anses vara en gåva eller ej, vilket är någonting som måste avgöras från fall till fall. Av de få omständigheterna som framgår av frågan är det svårt att avgöra, men jag hoppas att du har fått ett någorlunda klart svar på hur resonemanget ter sig. Med vänlig hälsning Sofia Timoudas

Svävarklausuler inom fastighetsrätten

2012-09-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Vad är en svävarklausul och vilket lagrum kan man hänvisa till?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Svävarklausuler är ett fenomen som förekommer inom fastighetsrätten. Äganderätten till en fastighet övergår vanligtvis omedelbart till köparen så snart ett bindande avtal som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken (JB) föreligger. Det finns dock en möjlighet att jämlikt 4 kap. 3 § 1 JB i köpehandlingen inta villkor varvid fastighetsförvärvets fullbordan eller bestånd blir beroende av en framtida händelse. Man säger då att äganderätten inte är definitiv, utan att den hålls svävande. Det är sådana villkor som kallas för svävarklausuler. Sådana klausuler är alltså tillåtna, under förutsättning att de tas in i köpehandlingen, men får enligt 4 kap. 4 § första stycket JB inte ställas upp för mer än två år. Som ett klassiskt exempel på en svävarklausul kan nämnas att kommuner, när de säljer obebyggda fastigheter, anger att köpet ska gå tillbaka om säljaren inte bebyggt densamma under en viss tid. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

likabehandligsprincipen

2012-09-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Lika för alla pricipen? Jag har lämnat in en begäran till min bostadsrättsförening om att få göra en dörröppning i en bärande vägg. De nekade min begäran, dock inte med motiveringen att det skulle vara riskabelt för fastigheten, då jag har undersökt detta och det skulle inte vara några problem. Deras motivering är istället "lika för alla principen", dvs att om de låter mig öppna en vägg, måste de låta alla öppna en vägg. Har de rätt att neka en renovering av denna anledningen?
jacob sandelin |Hej, roligt att du vänder dig till oss på lawline för svar på din fråga. Området du är inne på är relativt osäkert och det är alltså en ganska klurig fråga, men jag skall göra mitt yttersta för att försöra förklara läget på bästa möjliga vis. Likabehandlingsprincipen som du nämner är vad vi jurister kallar för en allmän rättsprincip. Alltså, det är en princip som inte finns direkt angiven i varken Bostadsrättslagen (1991:614) eller Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Principen gäller dock som rättsgrund på samma vis som den skulle gjort om den fanns återgiven i lagtext. Principen får inte en lika klar betydelse som den skulle fått om den var lagreglerad i och med att rättstillämparen tvingas göra en skönsmässig bedömning vid dess tillämpning. Högsta domstolen har dock hänvisat till principen i sin praxis utan att peka på ytterligare, se; NJA 1985 s 343. Principen är till för att förhindra att bl.a. styrelsen att missgynna eller gynna vissa medlemmar på bekostnad av föreningen eller andra medlemmar.Principen torde dock inte gälla om stadgarna anger att vissa medlemmar ska vara underkastade andra regler än de övriga. För att inte krånga till det för mycket kommer jag inte att gå djupare i ämnet. Vad jag kan säga är dock att principen är allmänt vedertagen och något som man som styrelse kan hänvisa till. Då jag inte vet något om det övriga klimatet i föreningen är det svårt att med säkerhet ge ett rakt svar.Vad du i nuläget kan göra är helt sonika att du överklagar beslutet. Hoppas detta hjälper till att reda ut ett klurigt område. Lycka till. Jacob

Särskilda villkor om uppsägning hyreskontrakt i bostadslägenhet

2012-09-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har två fina hyresrätter om 105 kvm som jag hyr ut. För att kunna få lite lugn och ro har jag sedan några år utarbetat en punkt i en bilaga "Särskilda villkor" som båda parter skriver under tillsamman med ett standarkontrakt. Nu vill innevarande hyresgäst bryta upp avtalet för husköp fästän det gått långt över uppsägningstiden. Har jag rätt att neka avflyttning enligt den punkt nedan som de har skrivit under på? Mycket tacksam för svar i den här frågan. 7. "Hyreskontraktet är uppsägningsbart under månaderna; februari, mars, april, maj, juni som innevarande månad samt påföljande tre kalendermånader innan avflyttning skall ske. Detta gäller ömsesidigt för HG och hyresvärd i annat fall fortlöper kontraktet till nästa kalenderår med samma uppsägningsbetingelser för båda parter som ovan beskrivet."
Tobias Lindblom |Hej och tack för din fråga. Jag förstår din fråga som att hyresrätten brukas för boende. I det fallet framgår av 5 § Hyreslagen : "Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.". Då lagstiftaren använder sig av ordvalet "alltid" åsyftas att detta villkor är indispositivt, d v s villkoret kan ej avtalas bort. Jag besvarar därför din fråga nekande. Se kapitel 12 i Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Andrahandsuthyrning av en del av lokal

2012-09-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vår bostadsrättsförening hyr sedan många år ut en lokal till en frisörsalong. Innehavaren har plötsligt tagit in tre nya frisörer. Dessa frisörer har alla egna registrerade firmor och betalar hyra till innehavaren av salongen. Föreningens kostnader gällande bl a vatten har förstås ökar märkbart. Innehavaren har dessutom en, för området, orimligt låg hyra (vilket dock kommer att ändras i samband med uppsägning av villkoren - vilket kan ske först i januari 2014). I nuläget undrar vi dock om innehavaren av salongen, utan tillstånd från oss, kan ta in andra företagsidkare i föreningens lokal. Hade dessa tre frisörer varit anställda hos innehavaren förmodar vi att det inte hade funnits något för oss anmärka på - men så är ju inte fallet. Tacksam för svar!
Victor Aldegren |Hej! Från din fråga antar jag att frisörsalongen endast hyr lokalen som vanlig lokalhyra och inte att den upptagits som medlem i bostadsrättsföreningen och innehar lokalen med bostadsrätt. Skulle så ändå vara fallet är enda skillnaden att reglerna på är lite mer generösa mot frisörsalongen. Det frågan rör får anses vara uthyrning i andra hand av en del av lokalen. Detta är som huvudregel helt tillåtet i ett hyresförhållande, även ett lokalhyresförhållande, förutsatt att det är samma typ av verksamhet som förstahandshyresgästen ägnar sig åt som ska bedrivas. Som motsats till de fall där hela lokalen hyrs ut krävs inte samtycke från förstahandshyresvärden då endast en del av lokalen hyrs ut. Ni kan endast sätta er emot om uthyrningen skulle medföra väsentlig olägenhet för er. Det är tveksamt om ökade vattenkostnader ensamt skulle utgöra en sådan väsentlig olägenhet.

Besittningsskydd som inneboende?

2012-09-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag är inneboende hos två kompisar, som hyr en lägenhet i första hand. Vi har upprättat ett skriftligt kontrakt med tre månaders uppsägningstid. Jag har idag bott något mer än två månader i rummet jag hyr. Jag blev idag (muntligt) uppsagd från mitt boende av min hyresvärd, av anledningar som inte inkräktar på de regler vi stadgat i hyreskontraktet. Min fråga är helt enkelt om det räcker med att de två hyresvärdarna bestämmer sig för att säga upp vårt hyresavtal, eller krävs det en anlednings såsom utebliven hyra eller kontraktbrott för att berättiga en uppsägning?
Linnea Hedman | Hej och tack för din fråga! Din fråga gäller helt enkelt om du har någon form av besittningsskydd som inneboende. Svaret på denna fråga hittar man i Jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen. En förstahandshyresgäst har enligt huvudregel ett starkt besittningsskydd. Hyresvärden kan inte utan belägg uppmana hyresgästen att flytta. Däremot kan hyresgästens besittningsskydd i vissa fall brytas exempelvis om denne missköter lägenheten eller inte betalar hyran, hyresrätten kan då bli förverkad. I 12 kapitlet 45 § JB finns ett antal punkter där undantag från besittningsskyddet stadgas. Enligt tredje punkten i paragrafen har den som hyr en del av upplåtarens egen bostad inte rätt till besittningsskydd, således skyddas inte du som inneboende av reglerna om besittningsskyddet. Du kan därmed inte kräva att bo kvar efter att hyresavtalet har sagts upp. Här hittar du Jordabalken: https://lagen.nu/1970:994 Hoppas du fått svar på dina frågor! Vänligen,

Pant i fastighet och arvskifte

2012-09-19 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Vi är 3 syskon med ett gammalt oskiftat dödsbo efter vår far. Innehåller en fritidsfastighet. Min bror har sin 3del i pant hos mig för ett större lån från mig; täcks troligen helt av marknadsvärdet för 3delen. Nu vill vi göra arvsskiftet. Hur gå tillväga? Måste vi sälja?
Filip Henriksen |Hej! *Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!* _Detta svar har sin utgångspunkt i att du med pant menar fastighetspant och som blivit intecknad varvid pantbrev har utfärdats._ (1) Det finns inga hinder för er att göra arvskiftet trots att din bror valt att pantsätta sin del: Din bror har fortfarande rätt till sin tredjedel. Man kan säga att han, även om han pantsatt den, äger han fortfarande till sin tredjedel men att du, om han inte kan betala, kan realisera panten. Däremot är inte panten begränsad til just hans tredjedel utan inteckningen gäller hela fastigheten. *Ni kan sälja om ni vill.* Du har givetvis kvar din panträtt (under förutsättning att det gått till enligt spelets alla regler om fastighetspant). Du kommer fortfarande att ha kvar din panträtt även om huset säljs. En panträtt i fast egendom antecknas i fastighetsregistret och en köpare kan inte vara i god tro om att fastigheten därmed inte är belastad av pant. (1) se 6 kap. jordabalken *Allt gott!* Filip Henriksen

Avtal om att i framtiden försälja fastighet

2012-09-18 i Köpavtal
FRÅGA |MIn mammas nya sambo vill bli delägare i huset med 50%. Tanken är att jag ska få köpa huset om ca 3 år. till ett rabatterat pris. Min fråga är om något papper kan upprättas för detta? Kan min mammas nya sambo som delägare hävda att han inte vill sälja det om 3 år till mig?
Sebastian Fahlgren |Hej och tack för din fråga. Huvudregeln i svensk rätt är att det råder avtalsfrihet. I praktiken innebär detta att man i princip kan avtala om vad som helst. Därmed är det fullt möjligt att upprätta ett bindande avtal med innehållet att du från din mamma och dennes sambo ska få förvärva fastigheten vid en viss tidpunkt och till ett viss i förväg fastställt pris. Det förefaller dock märkligt att din mors nya sambo insisterar på att bli samägare till fastigheten om avsikten är att du inom en snar framtid ska få förvärva den till ett rabatterat pris. Avtalet bör därmed rimligen upprättas innan din mors nya sambo blir ägare till fastigheten, när denne efter förvärvet kan motsätta sig att upprätta något avtal. Lag om samäganderätt bör dock i sammanhanget uppmärksammas. För det fall din mors nya sambo blir ägare till fastigheten blir din mor och dennes sambo samägare till fastigheten. Lag om samäganderätt blir då tillämplig. Av 6 § samäganderättslagen framgår att varje ägare har rätt att ansöka om försäljning av fastigheten, såvida ingenting annat har avtalats mellan ägarna. Det innebär att, om avtal saknas, kan var och en av samägarna kan ansöka hos tingsrätten att försäljning av fastigheten skall ske. Fastigheten säljs då dock till högstbjudande. Lag om samäganderätt finner du här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen