Uthyrning av lokal

2012-07-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, mitt företag som är enskild firma äger bostadsrätten där jag har min affär. Nu ska jag prova på boende på annan ort och tänkte hyra ut lokalen i 6 månader. Är det samma regler som gäller att styrelsen ska ge sitt medgivande till 2:a handsuthyrningen och vad kan dom i såfall kräva för uppgifter från mig om den som ska hyra. Kan dom tex kräva att det ska vara en speciell verksamhet?
Angelica Rigborn |Hej Elisabet och tack för din fråga! Reglerna för andrahandsuthyrning av en lokal är i princip lika med de bestämmelser som gäller för andrahandsuthyrning av bostäder, 39-40 §§ (https://lagen.nu/1970:994#K12). För att du som hyresgäst ska ha rätt att hyra ut din lokal i andra hand krävs det att hyresvärden lämnar sitt samtycke eller att du har fått tillstånd från Hyresnämnden. Det krävs att; hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för en andrahandsuthyrning och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Hyresvärden kan motsätta sig en andrahandsuthyrning om den som ska hyra lokalen i andra hand utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen. En annan anledning kan vara att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningar. ??Fastighetsägaren kan ha ett stort inflytande över en tänkt andrahandsuthyrning och gäller andrahandsuthyrningen någon annan sorts verksamhet än vad som är skrivet i hyreskontraktet så ska du ansöka om ändring av detta, du behöver alltså hyresvärdens samtycke. Hyresvärden kan i hyresavtalet tydligt ange verksamhetens ändamål och därigenom precisera vilken typ av verksamhet de kräver. Verksamheten får inte heller ändras under andrahandshyrestiden. Glöm inte att du som förstahandshyresgästen är ansvarig för lokalen och dess verksamhet under hela perioden som du hyr ut, vilket betyder att lokalen inte får användas på annat sätt än den är upplåten till. Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning

2012-07-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag och min sambo ska hyra en bostadsrätt i andrahand. Ägaren till bostadsrätten köpte den för ca 2månader sen och har aldrig hunnit flytta in, då han nu ska prova bli sambo med sin tjej istället. Därför vill han hyra ut den, men brf nekade honom, och han har nu skickat de vidare till hyresnämnden. Är de stor risk att han får igenom det där tror ni?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. När det gäller andrahandsuthyrning stadgar 40 § hyreslagen (i jordabalkens 12 kap.) att andrahandsuthyrning får ske för självständigt brukande om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska exempelvis lämnas om hyresgästen på grund av särskilda familjeförhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Du nämner att frågan har skickats till hyresnämnden eftersom andrahandsuthyrningen inte godkändes. Tillstånd ska som ovan nämndes lämnas om särskilda familjeförhållanden råder och hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Särskilda familjeförhållanden är när någon vill prova på att bo som sambo men fortfarande vill behålla sin lägenhet för att se om samboförhållandet fungerar eller inte. Det är precis det ägaren till bostadsrätten i detta fall vill göra. När det gäller kravet på att tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke gäller det att hyresvärden saknar anledning att motsätta sig upplåtelsen om andrahandshyresgästen kan godtas som andrahandshyresgäst. En person som är känd för att vara störande behöver hyresvärden inte godkänna. Om hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen kan ägaren till bostadsrätten hyra ut lägenheten i andra hand. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Brf godkännande av andrahandsuthyrning samt hyresnämnden.

2012-07-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag och min sambo ska hyra en bostadsrätt i andrahand. Ägaren till bostadsrätten köpte den för ca 2månader sen och har aldrig hunnit flytta in, då han nu ska prova bli sambo med sin tjej istället. Därför vill han hyra ut den, men brf nekade honom, och han har nu skickat de vidare till hyresnämnden. Är de stor risk att han får igenom det där tror ni?
jacob sandelin |Hej och tack för din fråga, roligt att du vänder dig till oss på Lawline. Jag skall försöka svara så gott som jag kan på din fråga. Som jag tolkar det vill du veta om brf får neka uthyrning. Situationen du beskriver regleras i 7 kap Bostadsrättslagen ( https://lagen.nu/1991:614 ). I 10 § stadgas att en bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Av 11 § framgår att om styrelsen inte ger sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har *beaktansvärda skäl *för upplåtelsen och *föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke*. Tillståndet skall begränsas till viss tid. Vad som är beaktansvärda skäl förklaras tydligare på hyresnämndens hemsida; http://www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____1007.aspx Dessa skäl kan vara följande, - om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden – som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande eller andra liknande situationer – har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand - eller om andrahandshyresgästen är en skötsam person. Rättsområdet ändras kontinuerligt och så sent som nästa år föreslås en lagändring vilken skall ge en ökad möjlighet att hyra ut bostad i andra hand. http://www.regeringen.se/content/1/c6/19/03/96/39a06106.pdf 7.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 7 kap. 11 §. Presumtionen skall vändas och istället skall tillstånd lämnas, om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Avslutningsvis är det svårt att förutspå utgången i ett enskild fall men rent spontant skulle jag gissa på att det inte skulle vara några problem. Vad man dock med större sannolikhet kan anta är att det kommer att bli lättare att hyra ut i framtiden. Lycka till med ert boende!

Sakskada i bostadsrätt sedan bostadsrättsföreningen anlitat en firma för utförande av relining

2012-07-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |BRF har anlitat ett företag som gjort en relining,arbetet utfördes i ett shackt i anslutning till vårt sovrum. Arbetet medförde skakningar och buller och då det var klart upptäckte vi sprickor i vårt sovrumstak. Föreningen vill inte ta på sig ansvar för att reparera taket vad gör vi?
Emelie Fyhrqvist |Hej, Tack för att Ni vänder dig till Lawline med Er fråga. Att BRF anlitade ett företag som utförde en relining är helt i sin ordning. Detta följer av 7 kap. 4 § Bostadsrättslagen där det framgår att BRF svarar för reparation av lägenhetens ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Det sagda gäller under förutsättning av dels att det är en ledning som föreningen har försett lägenheten med, dels att ledningen tjänar fler än en lägenhet. Ansvaret för en sådan ledning åvilar alltid föreningen. Här följer en länk till bostadsrättslagen: https://lagen.nu/1991:614 Som du beskriver har ni åsamkats skador i form av sprickor i ert sovrumstak på grund av denna reparation. Detta bör redas ut antingen genom att BRF kräver den anlitade firman på ersättning med deras avtal som grund och sedan ersätter er/reparerar ert tak. Detta bör vara den bästa lösningen. Annars kan ni själva kräva firman på ersättning på utomobligatorisk grund (ni som bostadsrättsinnehavare står inte i något direkt avtalsförhållande till firman) sedan deras utförda arbete orsakat skada på er egendom. Mitt tips är ändå att ni återigen kontaktar BRF och försöker få en uppfattning av vad som framgår i avtalet mellan dem och den anlitade firman. I annat fall är BRF skyldig att ersätta er för den sakkada ni åsamkats, med beaktande av att det är BRF som enligt bostadsrättslagen ansvarar för den aktuella reparationen. Hoppas mitt svar är till hjälp! Välkomna att höra av Er igen om Ni har ytterligare funderingar. Vänligen, Emelie Fyhrqvist

Skatterättsliga konsekvenser vid gåva respektive försäljning av fastighet

2012-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Jag har fått ett fritidshus av min make, som jag nu vill låta min dotter överta. Vilket är fördelaktigast för mig, respektive dottern, att ge det vidare eller försälja? Om jag säljer, hur räknas vinsten ut? Jag har även en son. Hur kan jag göra för att inte överlåtelsen ska betraktas som förtida arv?
Hanna Wingren |Hej, Om du väljer att ge fastigheten i gåva till din dotter kommer inte du att beskattas för realisationsvinst och din dotter kommer inte heller att skatta för gåvan. När det gäller fastigheter så tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen vilken innebär att överlåtelsen ska betraktas som gåva även om ett vederlag lämnas för fastigheten så länge vederlaget understiger fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen inte ska betraktas som förtida arv bör det anges i gåvobrevet att gåvan inte ska anses vara förskott på arv. Säljer du fastigheten till din dotter istället så kommer du att realisationsvinstbeskattas. Eftersom att du själv fått fastigheten i gåva av din make så har du inträtt i hans skattemässiga position vilket innebär att du får tillgodoräkna dig din makes omkostnadsbelopp, dvs. anskaffningsutgift samt eventuella förbättringsutgifter, och dra av dessa från ersättningen som din dotter erlägger för fastigheten. När du minskat ersättningen från din dotter med det s.k. omkostnadsbeloppet så har du räknat ut din eventuella realisationsvinst och på denna ska du skatta 30 procent. Vänliga hälsningar,

Varför har mäklaren tagit bort det bud som har lagts?

2012-07-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Undrar varför mäklaren till det hus vi lagt bud på tagit bort budgivning pågår på hemsidan likaså det bud vi lagt? Ny visning äger rum på söndag och undrar om det borttagna i samband med en nu visning kan ställa till det för oss eller i själva verket kan innebära något mer åt det positiva hållet för oss?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Varför mäklaren har agerat som i det här fallet är inte möjligt för mig att svara på, men det faktum att ert bud har tagits bort i kombination med att ny visningstid har satts ut pekar nog snarast på att säljaren inte är nöjd med ert bud och att man vill optimera chanserna till högre budgivning genom att lägga ut bostaden som "ny". Ni bör kontakta mäklaren för att få klara besked. Notera dock att ett bud aldrig är bindande, vare sig för köparen eller säljaren av en bostad. Ända fram till det att köpepapperna är påskrivna kan en part ångra sig och dra tillbaka ett bud eller bestämma sig för att inte sälja. Säljaren bestämmer själv vilket bud och vilken köpare denne vill anta. Däremot kan det möjligen tyckas oprofessionellt att mäklaren inte självmant kontaktar er och informerar om läget. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Vad händer när betalning av arrendeavgift uteblir?

2012-07-08 i Arrende
FRÅGA |Vi har åker/ängsmark utarrenderad. Arrendeavtalet stipulerade: • Arrendeavgift 6500 kr exklusive moms • Arrendeavtalet skall indexuppräknas varje år och följer konsumentprisindex (KPI) exkl. moms. • Betalningen skall erläggas i förskott, den 1:e mars, Vilket även skall anses som huvudförfallodag. • Uppsägningtid ett år. Vår arrendator har inte betalat arrendet för detta året trots påstötning. Arrendatorn har för närvarande får betande på vår mark. Fråga: Kan arrendet anses förverkat och vi begära avisning? Vem har rätt till höskörden?
Amanda Harrysson |Hej! Tack för din fråga. Jordbruksarrende regleras i Jordabalken (JB) som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994. Enligt JB 8 kap 23 § är arrenderätten förverkad om arrendatorn dröjer med betalning av arrende mer än en månad efter förfallodagen. I sådana fall är jordägaren berättigad att säga upp avtalet. Det framgår av JB 8 kap 4 § att om avtalet uppsägs med anledning av att arrenderätten är förverkad, upphör avtalet att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen om ej rätten finner det skäligt att ålägga arrendatorn att avflytta tidigare. Fardag är enligt JB 8 kap 3 st. den 14 mars. Detta innebär att avtalet slutar att gälla 14 mars nästa år, vilket i sin tur innebär att nyttjanderätten och därmed rätten till höskörden kvarstår till detta datum. Du kan dock framställa ett yrkande i domstol att rätten ska ålägga arrendatorn att avflytta tidigare. Detta gäller även som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detta framgår av JB 8 kap 8 §. Arrendatorn får dock ej skiljas från arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast 12 vardagar efter uppsägningen. I avvaktan på detta, får beslut om vräkning inte meddelas förrän 14 vardagar efter uppsägningsbeslutet. Detta framgår av JB 8 kap 25 §. Enligt JB 8 kap 24 § får arrendator ej heller skiljas från arrendestället om betalning har erlagts innan du har gjort bruk av din rätt att säga upp avtalet. Vänligen Amanda Harrysson

Rätt att frånträda avtal på grund av avtalsbestämmelse

2012-07-04 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Vid besiktning av ett hus har vår besiktningsman funnit blåbetong. Vi har en klausul som ger oss rätt att häva köpet om något nytt uppkommer som beräknas kosta mer än 30000 att åtgärda. Säljaren visste inte att det var blåbetong. Kan vi häva köpet?
Victor Aldegren |Jag antar i svaret att frågan rör köp av hela fastigheten då detta är det vanliga vid köp av hus. Köp av fastighet är strängt reglerat och avtal av en viss form krävs. Ett av formkraven innebär att denna typ av klausul måste våra intagna i själva köpehandlingen eller köpeavtalet. Är klausulen inte inskriven är den ogiltig. Är klausulen inskriven på rätt sätt krävs att giltigheten är satt till högst två år, annars är köpet i sin helhet ogiltigt. Jag antar att avtalet är formenligt utformat, är det så borde ni ha rätt att frånträda det på grund av denna klausul. Skulle klausulen inte vara inskriven på rätt sätt kan det ändå finnas möjlighet att häva villkoret om ni kan visa att blåbetongen innebär att fastigheten är i så väsentligt mycket sämre skick än ni kunde förvänta er. Är klausulen inte begränsad till två år är avtalet, som nämnt, ogiltigt i sin helhet redan på den grunden. Inte i något av fallen bör säljarens bristande vetskap spela någon roll.