vårdplikt och kvarlämnade saker i hyresgästens förråd

2012-12-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har ett liknande problem som tas upp här, http://lawline.se/answers/15027 med skillnaden att jag bor i hyresrätt och att mitt förråd varit olåst under en längre period. Någon har alltså ställt in alternativt dumpat sina saker i mitt förråd och min hyresvärd säger nu att det är min uppgift att städa/ta hand om detta trots att det inte är mina saker. Kan jag också kontakta Kronofogdemyndigheten och begära särskild handräckning, vilket Lawline rekommenderade i ärendet ovan? Jag har tyvärr ingen aning om vems sakerna är och eftersom jag inte vet när sakerna placerades i mitt förråd går det inte att få fram info om vem som ställt sakerna där genom att kolla logguppgifter. Om jag inte kan vända mig till Kronofogdemyndigheten eftersom jag inte har någon att anmäla, är det verkligen mitt ansvar att ta hand om/städa undan dessa saker när hyresvärden eller -bolaget aldrig informerat mig om att mitt förråd ska hållas låst och det heller inte står något om detta i hyresbolagets stadgar eller trivselregler? Vad har ni för råd till mig?
Sara Olsson Okfors |Hej och tack för din fråga! Precis som du säger blir det svårt att begära särskild handräckning när du inte vet vem som har lagt dit sakerna. Som hyresgäst har du vårdplikt över din lägenhet och det som hör därtill. Är det ditt förråd har du därför ansvar över att det vårdas i enlighet med de krav hyreslagen ställer. Vårdplikten bör innefatta en skyldighet att hålla låst i förråd så att inte obehöriga tar sig in och t.ex. förstör saker, i ett sådant fall bör du kunna bli tvungen att ersätta skadan till hyresvärden. Hyresvärden har dock ett övergripande ansvar enligt JB 12:15, där han ska se till att lägenheten uppnår till boendestandarden och så vidare. Angående sakerna i förrådet är det lite oklart vad som skall göras. Det är nog ditt ansvar så länge du bor där att hålla reda på ditt förråd, dock är det lite oklart vad hyresvärdens generella vårdplikt innebär. Det skulle kunna vara så att han har ett ansvar att hålla förrådet i bra skick då hyresvärden har ansvar för löpande underhåll och att hålla lägenheten i ett bra skick. Dock är det du som haft förrådet olåst vilket nog bör innebära att ansvaret har gått över på dig om du vill få bort sakerna. Det är lite oklart utifrån uppgiften kring när sakerna lämnades i förrådet, men om det är en tidigare hyresgäst som lämnat kvar sakerna övergår dessa saker efter 3 månader till hyresvärden. Detta skulle i så fall innebära att det är hans skyldighet att ta bort dom. Dock förstår jag främst din fråga som att sakerna lämnats i förrådet under tiden det tillhört dig, och då är det nog tyvärr så att du är skyldig att städa bort och även skyldig att hålla det låst, det följer nog av den vårdplikt du har över lägenheten och det som hör därtill(inklusive förråd.)

Nyttjanderätter

2012-12-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej om jag hyr ett väggutrymme i en lokal och sätter en försäljninhsautomat där klassas det som hyra av fast egendom eller nyttjanderätt
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. En nyttjanderätt är enligt 7 kap jordabalken (JB) en upplåtelse av begränsad rätt för annan än ägaren att nyttja viss fast egendom grundad på ett avtal. Hyra, enligt 12 kap JB, är en nyttjanderätt till hus eller del av hus på obestämd tid/viss tid mot vederlag. Detta innebär att hyra är en form av nyttjanderätt. Arrende-nyttjande till mark på viss tid mot viss vederlag och tomrätt-nyttjanderätt till mark på obestämd tid mot vederlag är andra typer av nyttjanderätter. Således utgör väggutrymmet i lokalen med försäljningsautomaten hyra av fast egendom, dvs en form av nyttjanderätt.

Äganderättens omfattning

2012-12-19 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag står i valet och kvalet att köpa en fastighet som jag själv ska bo i när en omfattande renovering är gjord.I köpeavtalet ska den nuvarande ägaren, som är ensamståend,få nyttjanderätt till egendomen så länge denne är i livet. Vad händer om denne person gifter sig och vill bo i fastigheten med sin familj? Vilken rätt har jag som fastighetsägare att begränsa detta avtal?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Som fastighetsägare har du äganderätt till din fastighet genom ditt fastighetsköp- detta innebär att du har total och full rätt till egendomen. Att nuvarande ägare ska ha nyttjanderätt till egendomen är ett annat avtal skilt från ert köpeavtal. Sådana avtal är nyttjanderätter. Detta innebär att du som ägare har vida möjligheter att i era överenskommelser om avtal sätta gränserna för hur långtgående hans framtida nyttjanderätt till din fastighet ska vara. Beroende på vad respektive part vill med nyttjanderätten finns möjlighet att begränsa denna i tid, utrymme och användning. Rent generellt betyder det att den förra ägaren inte kan ställa krav att få total kontroll över egendomen om denna gifter sig utan att köpa tillbaka egendomen.

Ersättningsanspråk för åtgärdande av skador i tidigare hyrd villa.

2012-12-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vi har hyrt ett äldre möblerat hus under 23 månaders tid av privatperson. 5 månader efter att kontraktet löpt ut har nu hyresvärden hört av sig och önskar ersättning för, eller åtgärdande av, skador i huset. Vid inflytt respektive utflytt skrevs tyvärr inget protokoll. Inga anspråk om ersättning kom vid utflytt. Skadorna gäller: repor och skador i lack i två trägolv, skador i heltäckningsmatta, skador i tapet samt märken i en bordsskiva. Heltäckningsmattan var tydligt sliten och skadad vid inflytt och sannolikt från 60-talet. Trägolven är ca 50-100 år gamla och sannolikt inte omslipade de senaste 40 åren. Ett av trägolven hade dessutom uppenbara djupa skador av broddar vid inflytt. Bordet av äldre typ, ej repfritt vid inflytt. Tapeten var mycket nött och fläckig, samt delvis trasig vid inflytt, sannolikt från 60-talet. Del av huset har hyrts ut förut, men inte den del där de skadorna finns. Vi har signerat detta kontrakt: http://www.villaagarna.se/Global/Dokument/Kunskapsbanken/Mallar_avtal/Uthyrning/hyreskontrakt-uthyrning-villa.pdf Här står det bl a att ”Hyresgästen skall vårda och akta den upplåtna egendomen. Skulle skada inträffa, svarar hyresgästen härför, om han/hon inte kan visa att han/hon eller någon han/hon svarar för inte är vållande till skadan.” Vi är måna om att göra rätt för oss, men begäran känns märklig med tanke på i vilket skick huset var när vi flyttade in. Vi undrar: -Gäller hyreslagen och praxis om normalt slitage, åldersavdrag etc vid våra omständigheter och med vårat kontrakt? -Vem bär bevisbördan om vilka skador vi åsamkat och vilka som var befintliga? -Hur är det rimligt att räkna med åldersavdrag i detta fall. Mycket tacksamma för svar.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Först och främst, hyreslagen "HL" (12 kap. Jordabalken) är tillämplig, se 1 §. I standardkontraktet som ni har signerat står det att "(h)yresgästen skall väl vårda och akta den upplåtna egendomen. Skulle skada inträffa, svarar hyresgästen härför, om han/hon inte kan visa att han/hon eller någon han/hon svarar för inte är vållande till skadan". Detta motsvarar bestämmelsen i 24 § HL. Normalt slitage, som inte orsakats genom vårdslöshet eller försummelse, omfattas inte av bestämmelsen. Hyresvärden har som huvudregel besvisbördan för att det är ni som orsakat uppkomna skador, vanligtvis brukar den bevisbördan uppfyllas genom att ett besiktningsprotokoll upprättas innan inflytt och efter utflytt. Observera dock att skador som uppkommer under hyrestiden på egendom som normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och som typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet, antas ha orsakats av hyresgästen. Det omvända gäller om det uppkommer omständigheter som tyder på att skadan uppkommit på annat sätt. De skador ni beskriver låter enligt mig som normalt slitage med beaktande av dels det dåliga skick som huset var i redan när ni flyttade in, dels att ni bott i huset under nästan två års tid. Att det var hela fem månader sedan ni flyttade ut kommer ytterligare försvåra för er f.d. hyresvärd att uppfylla sin bevisbörda. Skulle ni ändå bli tvungna att ersätta skadorna, bör ett åldersavdrag vara på sin plats - huset var ju långt ifrån nyrenoverat när i flyttade in. Lycka till! Vänligen,

Ta del av styrelseprotokoll i brf

2012-12-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har jag rätt att kräva eller få se utdrag om vad styrelsen i en brf skriver om mig i sina protokoll?
Johan Corell |Hej! Jag hänvisar dig vidare till några tidigare svar: http://www.lawline.se/answers/15088 http://www.lawline.se/answers/7579 http://www.lawline.se/answers/8109 http://www.lawline.se/answers/2752 Med vänliga hälsningar

Skriftligt avtal, indirekt besittningsskydd och förverkande vid lokalhyra

2012-12-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur länge en hyresvärd kan vänta med att låta mig skriva under hyreskontrakt? Vi köpte en rörelse och övertog då lokalen, men vi har änu inte fått något eget kontrakt och det har gått ett par år sedan dess. Är vi egentligen kontraktslösa och kan bli avhysta när som helst eller rent av själva bara lämna lokalen?
Matilda Karlsson |Hej! Tack för din fråga! Genom övertagandet av hyresrätten är det nu ni som är avtalspart med hyresvärden. Ett hyresavtal behöver således inte vara skriftligt utan är lika bindande om det upprättats muntligt. Ett muntligt avtal kan dock vara svårare att bevisa i det fall att tvist skulle uppstå mellan parterna. Därför är ett skriftligt avtal att rekommendera i de flesta fall. Enligt 12 kap. 2 § 1 st. i jordabalken (JB) har hyresgästen rätt till att få ett skriftligt avtal upprättat mellan parterna om hyresgästen begär detta. Vidare regleras i 12 kap. 2 § 2 st. JB att vid överlåtelse av hyresrätt, så som fallet är här, ska en anteckning om överlåtelsen göras på hyresavtalet i det fall att hyresgästen begär detta. Detta förutsätter då också att ett skriftligt avtal funnits mellan de tidigare parterna. I ert fall gäller att ni har rätt att kräva att skriftligt avtal upprättas eller att en anteckning görs på det avtal som ni tagit över. Skriftligt avtal upprättat på något utav dessa sätt är giltigt mellan er och hyresvärden. Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd enligt 12 kap. 57 § 1 st. JB, vilket skapar rätt till ersättning i det fall att hyresvärden säger upp avtalet eller uppsätter hyresvillkor för förlängt avtal som hyresgästen inte godtar. För att besittningsskydd ska föreligga krävs dock att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd samt att hyresrätten inte är förverkad, 12 kap. 56 § JB. Vidare kan besittningsskyddet brytas i enlighet med 12 kap. 57 § 1 st. 1- 5 pt. JB i det fall huset ska rivas eller ombyggnation ska ske, hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i hög grad, om hyresvärdens villkorsändringar är att anse som skälig eller slutligen om andra befogade anledningar till att upplösa hyresförhållandet finns. Lämnar hyresgästen lokalen och därmed åsidosätter att fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet är det att se som en förverkandegrund enligt 12 kap. 42 § JB som ger hyresvärden rätt att häva avtalet. Hävning kan leda till skadeståndsskyldighet gentemot hyresvärden enligt 12 kap. 42 § 6 st. JB. Skadeståndsskyldigheten begränsas i allmänhet till tiden mellan hävningen och dagen då hyresvärden har tecknat ett nytt avtal. Den skadeståndsskyldige får här räkna med en viss spilltid innan hyresvärden har hunnit hitta en ny hyresgäst och den senare har tillträtt. Länk till jordabalkens 12 kap. https://lagen.nu/1970:994#K12 Vänligen,

Skada på tvättmasking i tvättstuga

2012-12-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar huruvida en hyresvärd får plocka ut hyresgästens tvätt ut tvättmaskinen samt fota den? För att i ett senare läge ha det som bevis? Saken är den att min hyresvärd gjorde just detta då jag tvättade en liten matta för över 1,5 månad sen. Tvättmaskinen gick sönder för en vecka sen och nu kräver hyresvärden att jag sks betals reparationen av tvättmaskinen. Trots att det bevisligen inte är min matta som åsamkat felet? Vi är 7 lägenheter i huset och tvättstugan har används flitigt efter min tvätt. Hyresvärden är polisanmäld för bla hemfridsbrott, ofredande och är även inkopplad hos både miljöförvaltningen samt hyresgästföreningen. Så detta gör han som en hämnd för att jag anmäkt fel på lägenhetenaxelssonsbygg@telia.com jag hyr. Har han laglig rätt att kräva mig på detta? Bryter han mot någon lag? Kan jag anmäla honom för det här? Känner mig kränkt.
Thomas Hefner |Hej, I Jordabalken 12:24 står det att _Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning._ Skador på gemensamma utrymmen som tvättstuga regleras inte direkt i lagen. Man kan alltså sluta sig till att för skador på gemensamma utrymmen gäller samma regler som för skador i allmänhet. Problemet är i slutändan en bevisfråga: Om det är så att det är mattan som har förstört tvättmaskinen så har han laglig rätt att kräva dig på ersättning. Han måste då visa att det är så, vilket verkar väldigt osannolikt eftersom så många andra använt maskinen efter dig och det dröjde så länge innan den gick sönder. Det finns regler i 12 kapitlet som hindrar hyresvärden att gå in i en hyresgästs lägenhet om det inte är nödvändigt, men ingenting som reglerar hyresvärden behandling av egendom i gemensamma utrymmen. Jag tror därför inte att han har gjort sig skyldig till något, men han har inte heller någora goda möjligheter att kräva dig på något i domstol. Om han tar det till kronofogden föreslår jag att du bestrider det så att det går vidare till domstol.

Hyra lägenhet i andra hand

2012-12-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan. Jag hyr en lägenhet i andra hand och har ett skriftligt hyreskontrakt. Jag och min pojkvän ska prova att bo i hop och undrar därför hur det fungerar med andrahandsuthyrning. Får jag ha min pojkvän som inneboende? Jag informerade min hyresvärd om att detta eventuellt skulle ske, men min hyresvärd vill nu att jag betalar mer i hyra. Får min hyresvärd ta ut mer i hyra trots skrivet hyresavtal? Tacksam för svar.
Emily Töyrä |Hej! De regler som finns reglerar till största delen förhållandet mellan den hyresgäst som hyr i första hand och hyresvärden. Förhållandet mellan den hyresgäst som hyr i andra hand och hyresvärd/hyresgäst i första hand regleras därför till största delen av det avtal som är skrivet. Då du inte lämnar några detaljer om ert avtal är det svårt att avgöra vad som gäller i just ert fall. Det bör inte vara några problem att din pojkvän bor inneboende hos dig om det inte står reglerat om annat i avtalet, men det är viktigt att komma ihåg att det är du som är ansvarig för lägenheten. Vad gäller hyran så får endast hyresvärden ta ut skälig hyra, i princip bara samma hyra som den ordinarie hyresgästen betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad kan det läggas på en mindre summa för möblerna, inte mer än 10-15 % av hyran. Om hyran är reglerad i avtalet som ni skrivit på kan hyresvärden inte ändra detta, utan får då säga upp avtalet i enlighet med den uppsägningstid som ni avtalat om. Hoppas det besvarar dina frågor. Med vänlig hälsning,