Försäljning av samägd fastighet

2012-08-28 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo och jag ska separera. Tillsammans äger vi en fastighet i ett mycket attraktivt område. Pengamässigt vill han ha ut så mycket som möjligt och vill att vi ska lägga ut fastigheten till försäljning. Utifrån detta, som han säger, marknadsvärde ska jag sedan få möjlighet att lösa ut honom. Måste jag gå med på att fastigheten läggs ut på öppna marknaden? Fastigheten är taxerad till drygt 4 milj kr. Hur gör man med realisationvinst, nu och i en eventuell framtid?
Ingrid Faxing |Hej, Om ni inte kan komma överens om att sälja fastigheten kan din sambo få den såld genom en offentlig auktion. Förutsatt att ni inte har avtalat bort möjligheten att sälja den på offentlig auktion. Din sambo kan då ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt 6 § lag om samäganderätt [https://lagen.nu/1904:48_s.1]. Du kan då normalt sett inte hindra att försäljningen genomförs, utan endast få den uppskjuten om synnerliga skäl föreligger. Det kan t.ex. vara om det inte går att få ett rimligt pris på fastigheten pga. lågkonjunktur. Vid auktionen får både du och din sambo lämna bud, kostnaderna som uppstår för försäljningen delas mellan dig och din sambo. Är det klart att du ska köpa ut din sambo ur fastigheten kan priset bestämmas genom att en eller två fastighetsmäklare värderar fastigheten och ni utgår från de bedömningarna. Alternativt kan ni besluta att värdet ska vara 133 % av taxeringsvärdet eftersom taxeringsvärdet ska utgöra 75 & av marknadsvärdet. Vad gäller reavinstskatten på fastigheten vänligen se http://lawline.se/answers/14712. /Ingrid

Överhängande grenar på grannens tomt.

2012-08-28 i Fastighet
FRÅGA |Min granne vill att jag ska klippa ner grenar som hänger över från min trädgård. Jag har sagt till honom att jag ska göra detta men att jag inte kan svara på när detta kommer att ske och om han känner brådska så har han fått min tillåtelsa att klippa det själv. Han ger mig dock istället ett ultimatum att om jag ej klippt ner till visst datum kommer han att hyra in folk för att klippa ner och skicka räkningen till mig, får han lov att göra så? Grannen har tidigare klippt ner utan att informera mig och slängt in klippet i min trädgård.
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Regler om rättsförhållanden mellan grannar finner du i Jordabalkens (JB) 3:e kaptiel, 1-2 §§. Se här: https://lagen.nu/1970:994#K3P1S1 I kapitlets 2:a paragraf framgår: “Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.” Alltså, har din granne gjort rätt i att samtala med dig och be dig ta bort de aktuella grenarna. Men din granne har inget stöd i JB för att hyra in folk för att klippa ner grenarna och skicka räkningen till dig. Det enda din granne har stöd för enligt ovan nämnda paragraf är endast att själv ta ner de grenar som hänger över hans tomt efter att ha samtalat med dig. Vad är då dina skyldigheter i det hela? Jo, Enligt 1 § är alla skyldiga att “ta skälig hänsyn” till omgivningen. Till omgivningen räknas onekligen de närmaste grannarna. Redan av 1 § följer det därmed troligtvis en skyldighet för dig att se till att dina träd och dess grenar inte orsakar några problem för din granne. Så för grannsämjans skull, ta bort grenarna så slipper ni en onödig tvist och dålig grannsämja. Vänligen,

Bostadsrättsförenings villkor för medlemskap

2012-08-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en brf kräva medlemskap i hsb av den enskilde brf medlemmen, för att denne ska få vara medlem i brf'en i fråga? Dvs kan en bostadsrättsförening utesluta en medlem för att denne saknar medlemskap i annan förening? Tack på förhand!
Niklas Lewenhard Gren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Regler om medlemsskap i bostadsrättsförening finns i *2 kap. bostadsrättslagen (1991:614*), härefter förkortat BRL. I *2 kap. 1 § BRL* stadgas bland annat att fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse utifrån de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar. Detta innebär att föreningen har rätt att ställa upp villkor i stadgarna som gäller för medlemskap i bostadsrättsföreningen. En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap. Denna frihet inskränks dock i *2 kap. 2 § BRL* där det bland annat framgår att en bostadsrättsförening inte kan kräva att en medlem även ska tillhöra en organisation vars verksamhet är _klart avskild_ från bostadsrättsföreningens verksamhet. Däremot är villkor som innebär att en medlem i bostadsrättsföreningen också ska tillhöra en organisation för bostadsrättsföreningar helt okej. HSB är just en sådan organisation. Detta innebär att för de fall bostadsrättsföreningen har ett krav på medlemskap i HSB inskrivet i stadgarna så har de även rätt att ställa detta som ett krav för inträde i föreningen. Med vänlig hälsning

Dolt fel i fastighet vid dåligt fastsatt farstukvist?

2012-08-23 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hejsan! För 1,5 år sedan köpte vi ett hus byggt på 30-talet och "renoverat" på slutet av 30-talet. I våras rasade farstukvisten på grund av snötryck och vi upptäckte då att hela farstukvisten var fäst i husets panel med endast 6 korta spikar. Vi gjorde en besiktning innan vi köpte huset men detta kunde man så klart inte se eller förvänta sig. Kan vi begära skadestånd från säljaren med anledning av dolt fel? Hur lång tid efter själva händelsen kan man i så fall begära skadestånd?
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga, *köparens unersökningsplikt och dolda fel* Av jordabalken 4:19 st 2 framgår att det är köparens ansvar att göra en noggrann undersökning av huset innan köpet genomförts (se https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1 ). De fel eller skador som köparen upptäckt eller bort upptäcka kan säljaren inte göras ansvarig för. Detta benämns ofta köparens undersökningsplikt och är en långtgående skyldighet. Om du som köpare t.ex. hittar tecken på exempelvis en fuktskada, eller märker att avloppen inte fungerar som förväntat, utvidgas din undersökningsplikt. Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, ålder, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna i övrigt vid köpet. Ju äldre hus, desto större undersökningsplikt m.a.o. Enligt lagstiftaren behöver undersökningen inte utföras av en fackman. Det är tillräckligt att undersökningen av fastigheten görs av en normalt kunnig person. Undersökningen skall vidare utföras mycket noggrant. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan att förstörande ingrepp krävs skall i princip undersökas. Även svåråtkomliga delar och utrymmen ska besiktigas. Om ett dolt fel fanns vid försäljningen har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, eller i vissa fall, hävning av köpet. Köparens möjlighet att påtala dolda fel preskriberas efter 10 år räknat från tillträdesdagen. *Sammanfattning* Det är svårt att med någon säkerhet säga om det i ditt fall rör sig om ett dolt fel eller ej. I och med att huset redan vid försäljningen hade många år på nacken kan konstateras att er undersökningsplikt var större än om det hade handlat om ett nyare hus. Vidare torde det varit fullt möjligt att genomföra en ingående besiktning av farstukvisten utan att några förstörande ingrepp var påkallade. Jag säger inte att felet borde ha upptäckts i ert fall, utan konstaterar bara att köparens undersökningsplikt, som nämnts ovan, är omfattande. Om det inte ens vid en ingående besiktning av farstukvisten och dess fastsättningskonstruktion hade varit möjligt att upptäcka felet kan det röra sig om ett dolt fel. Slutligen krävs naturligtvis också att det som ni hävdar är ett fel verkligen är ett fel. Om det i själva verket var vanligt att liknande fastsättningsmetoder användes till liknande ändamål, kan man knappast hävda att det rör sig om ett dolt fel, detta alldeles oavsett hur dålig metoden visat sig vara. Återkom gärna om ni har fler frågor! Vänligen,

Kostnad för slitage i hyresrätt

2012-08-28 i Hyresrätt
FRÅGA |jag skall flytta från en hyresrätt och i ett sovrum är det en bit tapet (ca. 20*10 cm) avskavt på två ställen. har läst tidigare på er webbsida att om hyresvärden kräver ersättning för omtapetsering skall man utgå från hyresvärdens skyldighet att tapetsera om vart tionde år och då dela de år som kvarstår till en omtapetsering med 10. i mitt fall tapetserades det om 2005 och därmed skall jag betala 3/10 av kostnaden för tapetsering. Har jag uppfattat det hela rätt?
Aina Rasol |Hej, Det är oundvikligt med normalt slitage i bostaden, sådant behöver du inte stå för. Dock har hyresvärden rätt att ta betalt för övrig slitage som inte anses vara ”normal”. Tapeterna ska förnyas i enlighet med hyresvärdens underhållsplan. Står det där att det ska ske var tionde år, betyder det att de förnyas år 2015, för den aktuella hyresrätten. Då ska du alltså betala för 3/10 av den totala kostnaden. Mvh

Rätt att behålla deposition sedan andrahandshyresgäst misskött hyresobjektet?

2012-08-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Jag hyrde i somras ut min lägenhet till två killar i två månader. De gav mej en månads deposition. När jag kom hem valde jag att behålla tusen kr av de 6500 de gett mig i deposition med anledning att det var dåligt städat, spisen var repad, lite material var försvunnet från köket (som tyvärr inte stod med på inventarielistan) kaffekannan var bränd innifrån och lite annat. Nu hävdar de att jag inte har rätten att behålla de tusen kronorna och vill ta ärendet vidare. Men visst har jag rätten att behålla en del eller till och med hela depositionen i och med ovanstående? Vi har inte skrivit i kontraktet något om städning efter utflytt men det är väl ändå obligatoriskt? Uppskattar hjälp snarast. Stort tack!
Emelie Fyhrqvist |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I och med att dina hyresgäster betalat en deposition till dig har ni ingått ett civilrättsligt avtal. Därmed gäller att du har rätt att behålla så mycket av depositionen som krävs för att täcka det ni avtalat om att depositionen ska avse. Vad gäller hyresgästens skyldighet gentemot hyresvärden finns även bestämmelser i den så kallade hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken) som kan stödja din rätt. Se denna länk: https://lagen.nu/1970:994 I 12 kap. 24 § stadgas: ”Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.” Hyresgästen är alltså skyldig att ersätta all skada som uppkommit genom dennes vållande eller vårdslöshet. Vanliga olyckshändelser och normalt slitage behöver denne inte ersätta. I detta fall är det svårt att säga om det rör sig om normalt slitage eller inte. Det finns inga uttryckliga regler om flyttstädning i hyreslagen, men bör som en allmän princip anses åvila hyresgästen. Jag anser för egen del att den summa du vill behålla är rimlig. Det beror dock främst på vad ni kommit överens om att depositionen ska täcka. Lycka till! Vänligen, Emelie Fyhrqvist

Uppsägningsrätt för hyresvärd

2012-08-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan en hyresvärd skriva in i kontraktet att han kan säga upp det av vilken orsak som helst? Är detta juridiskt giltigt? Om inte, vart vänder man sej ifall han åberopar den punkten och vilken lagstiftning kan man hänvisa till?
Ingrid Faxing |Hej, En hyresrätt är förverkligad om hyresgästen begår ett avtalsbrott enligt någon av punkterna i 12 kap 42§ Jordabalken (JB) [https://lagen.nu/1970:994#K12]. Uppräkningen i paragrafen är uttömmande, parterna kan inte avtala om andra grunder för uppsägning. Det er hyresvärd har skrivit in i ert avtal inte gäller alltså inte. /Ingrid

Normal förslitning

2012-08-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag skall flytta till en bostadsrätt med andrahandskontrakt där ägaren till bostadsrätten i hyreskontraktet skrivit in att om jag gör hål för hyllor, tavlor och dylikt skall jag tapetsera om den dag jag flyttar. Gäller detta juridiskt? Enligt hyreslagen räknas detta som normalt slitage.
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Som normal förslitning räknas hål i väggarna efter hyllor, tavlor, speglar, vanliga borrhål och liknande. Det gäller däremot inte om hålen är ovanligt många, störande eller stora. En bedömning får göras i det enskilda fallet. En hyresgäst behöver inte svara för skador som räknas som normal förslitning. Detta framgår av 24 § hyreslagen som finns i jordabalkens 12 kap. Enligt 1 § femte stycket hyreslagen är hyreslagen tvingande till hyresgästens förmån, eller den som träder i hyresgästens ställe, om inte annat anges. Det innebär att ni som parter inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen. Om ni avtalar i strid mot hyreslagen blir du som hyresgäst inte bunden av avtalet, men din hyresvärd blir bunden av avtalet. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha