Dolt fel vid fukt i källare

2012-10-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! År 2007 köpte vi en sommarstuga med källare. Enligt säljarna har källaren varit utgrävd och dränerad. I köpekontraktet står att huset säljs "i befintligt skick". Inget finns skrivet om dräneringen. Vi har dock mailväxling sparad från 2007 samt mail från september/oktober 2012 där säljaren skriver att dräneringen är utförd "enligt praxis". I september 2012 upptäckte vi fukt i källaren, och en hantverkare uppmätte höga fukthalter i betongen. Hantverkaren rekommenderar att källaren grävs ut och dräneras på nytt. Kan vi ställa krav på säljarna, och i sådana fall vilka krav? Vänligen
Louice Gustavsson |Hej! Tack för din fråga. Att ett hus säljs med en klausul om ”befintligt skick” är inget som kan frånta dig några rättigheter, då det i regel alltid anses att ett hus säljs i befintligt skick. För att krav ska kunna riktas mot säljarna så måste det kunna fastställas att ett fel föreligger. I lagtext återges det att ett fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vid en bedömning så tar man hänsyn till en rad omständigheter. En dränering har en teknisk livslängd på runt 20-30 år, därav är det av betydelse hur länge sedan nuvarande dränering utfördes. Är det en äldre dränering anses det att ni ska förvänta er att den kommer att behöva åtgärdas. Är dräneringen däremot nyligen utförd talar det då alltså för att ett fel föreligger. Även pris och övrigt skick på huset spelar roll vid en bedömning, till exempel så kan ett väldigt lågt pris innebära att ni inte kan förvänta er lika hög standard som annars. Vidare är det av betydelse om ni som köpare har uppfyllt er undersökningsplikt. Det föreligger bara ett fel om felet inte var upptäckbart vid köpet. Överlag är det svårt att upptäcka ett eventuellt fel med dräneringen, men om det har funnits felsymptom så utökar det köparens undersökningsplikt, exempelvis vid lukt eller fuktfläckar i källare. Sammanfattningsvis så är det framförallt dräneringens ålder som är avgörande i er fråga, men övriga omständigheter vid köpet har betydelse för om ni kan ha framgång med att rikta krav mot säljaren. Om ni, när ni sett över omständigheterna som förelåg vid köpet, vill rikta krav mot säljaren så gör ni detta genom att begära ett prisavdrag. Om felet kan anses vara väsentligt så har ni rätt att häva köpet. Det är i regel ovanligt med hävning, dels för att köpare gärna vill behålla fastigheten/huset, men framförallt för att väsentlighetskravet är strängt. Regler om rätt till prisavdrag och fel i fastighet återfinns i 4 kap. 12 och 19 §§ Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Hoppas du fått svar din fråga! Vänligen,

Formkrav vid uppsäning av lokal

2012-10-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har en hyresgäst av en lokal som har fått 9 månaders uppsägningstid men ändå vägrar avflyttning. Den sista dagen för avflyttning får jag ett brev där han anser min uppsägning ogiltig pga att inte formkraven är uppfyllda. Är det möjligt att komma med detta sista dagen eller är det 2 månader som gäller, samma tid som det ska hänvisas till hyresnämnden, vilket han inte gjort.
Tobias Lindblom |Hej och tack för din fråga. Av hyreslagens 58 § st. 2 framgår att uppsägning som där formkraven inte iakttagits är utan verkan. Detta innebär att då formkraven inte iakttagits är det som att uppsägning över huvud inte blivit gjord. Regeln är avsedd att skydda hyresgästen och denne har ingen skyldighet att överhuvud påpeka ogiltigheten av uppsägningen (även om detta i normalfallet borde ske). Vänligen,

Jordbruksarrende - ägaren avlider

2012-10-13 i Arrende
FRÅGA |Ensamstående markägare avlider, jordbruksmarken är utarrenderad till ett pris av 120:-/ha. Kan dödsboet säga upp avtalet i förtid, löper till 2017
Lars Bålman |Tack för din fråga. Som jag förstår det handlar det om en typ av arrende som kallas jordbruksarrende. Denna typ regleras i 9 kap. jordabalken (1970:994). Enligt 1 § ska det handla om arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande. Av 5 § följer att för det fall arrendatorn avlider före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats. 8 kap. gäller alla typer av arrende. Av 4 § framgår bland annat följande: Om arendeavtal uppsäges [...] upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars.

Dolt fel?

2012-10-12 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej Jag sålde en villa för två år sedan 2010. Nu har köparen börjat renovera badrummet och upptäckt betydliga fuktskador i vägg, syll och bjälklag. Vi bodde i huset i 8 år och gjorde inga ingrepp i badrummet. Badrummet var precis som när vi köpte det, jag tror att det var gjort någon gång i mitten av -90 talet. Nu hävdar köparen att fuktspärr saknas, eller var mycket dåligt gjord och att golvbrunnen saknar brunnsmanchett. Köparen gjorde ingen egen undersökning av huset vid köpet, utan litade på den besiktning som vi lät göra i husförsäljningen på rekommendation av vår mäklaren då huset var i viss behov av renovering. Huset är byggt 1963. Nu undrar jag om köparen kan åberopa dolt fel och om vi har något ansvar för den uppkomna fuktskadan, då vi inte har gjort badrummet. utan det gjorde den säljaren som vi köpte huset av?
Linnea Hedman |Hej och tack för din fråga! Fastigheter köps i befintligt skick. Det innebär att ni som säljare inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av huset. Säljaren har dock en upplysningsplikt om kända fel som inte är normala med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris. Om köparen misstänker att något inte står rätt till utökas undersökningsplikten. Ett dolt fel är ett fel som inte kunnat upptäckas vid en grundlig undersökning av huset av varken köparen, säljaren eller en besiktningsman. Köparen bör alltså göra en utförlig undersökning av huset före köpet. Undersökningen bör omfatta allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten, detta enligt NJA 1980 s. 555. Kraven för undersökningsplikten är väldigt långtgående. En köpare som anlitat en besiktningsman har ofta lättar att vinna framgång och hävda att de uppfyllt undersökningsplikten. Om detta anses vara ett dolt fel kan jag tyvärr inte svara på. Men de faktum att köparen inte gjort någon egen undersökning av huset tycks tala till er fördel. Om felet anses vara dolt kan ni som säljare bli ersättningsskyldiga till köparen så lång tid som 10 år efter köpet. Reklamationen från köparen måste dock ske inom skälig tid från det att felet uppmärksammats. I Jordabalkens (JB) 4 kapitel kan du läsa mer om reglerna vid fastighetsköp, där främst 19- 19b §§ behandlar ditt problem. Här hittar du JB: https://lagen.nu/1970:994#K4P10S1 Hoppas du fått svar på dina frågor och lycka till! Vänligen,

Hur gör jag för att bli delägare i fastighet?

2012-10-14 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo vill göra mej till delägare på en fastighet som är tax till 1,3 milj och har lån på 800.000 :- jag skulle då ochså överta halva lånen. Han köpte de för 900.000:- hur skulle man göra detta bäst ? Vad skulle det kosta ?
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! För att du ska kunna bli delägare till fastigheten krävs att en del av denna överlåts till dig. Detta kan ske antingen genom köp eller gåva. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet. Jordabalkens formkrav för köp av fast egendom måste uppfyllas, se Jordabalken 4:1 och 4:29 (se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1). En skriftlig överlåtelsehandling krävs, där en överlåtelseförklaring avseende fastigheten (med fastighetsbeteckning) skall ingå och köpeskillingen ska anges. Handlingen ska skrivas under av både köparen/mottagaren av gåvan och av säljaren/givaren. Vid gåva utgår naturligtvis inte någon köpeskilling. Ska överlåtelsen däremot ske i form av köp, eller övertagande av en del av lånet, vilket likställs med köp, skrivs den aktuella köpeskillingen in i överlåtelsehandlingen. Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen. För att sedan även du ska stå som registrerad ägare måste du ansöka om lagfart hos inskrivningsmyndigheten, d.v.s. Lantmäteriet. Detta kostar ca 850 Kr. Slutligen bör också nämnas att det är möjligt att kapitalvinstskatt kommer att utgå på den del av fastigheten som överlåts (dock ej vid gåva). För att skatt skall utgå krävs dock att delen av fastigheten säljs för mer pengar än vad den köptes för. Vinsten beskattas med 22/30. Länk till lantmäteriets hemsida: http://lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 Vänligen,

Andrahandshyresgäst möjlighet att inrymma utomstående

2012-10-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Har letat runt hela nätet efter ett svar på min fråga men hittar inget. Har man som andrahandshyresgäst rätt att ha en inneboende? Min kompis, som har förstahand, tillåter det men inte fastighetsägaren. Vad gäller?
Tobias Lindblom |Hej och tack för din fråga. Ditt problem regleras i hyreslagens (12 kapitlet Jordabalken) 41 §. Där stadgas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra med för hyresvärden. Denna paragraf riktar sig dock till förstahandshyresgästers möjligheter. Jag anser det däremot möjligt att läsa paragrafen även från andrahandshyresgästs synvinkel. Detta leder till slutsatsen att andrahandshyresgästen får inrymma utomstående, om det ej medför men för förstahandshyresgästen. Se JB 12 kap (https://lagen.nu/1970:994) Vänligen,

Svävarvillkor

2012-10-12 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi har köpt ett hus, skrivit kontrakt med en klausul som sa att om det framkom stora fel på besiktningen så har vi rätt att begära köpets återgång. På besiktningen framkom det tyvärr stora fel och vi valde att avbryta köpet på precis det sätt som är angivet. Helt okej enligt mäklaren, vi är fria från köpet. Några dagar senare ringer säljaren och hotar med stämning om vi inte genomför köpet. Har han någon grund för detta?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Den av er i köpekontraktet intagna klausulen utgör ett s.k. svävarvillkor. Svävarvillkor är sådana villkor som gör fastighetsköpets fullbordan eller bestånd beroende av just ett eller flera villkor. Exempel på ett sådant villkor är just att köpet, vid påträffade fysiska felaktigheter i fastigheten, ska återgå. Svävarvillkor är jämlikt 4 kap. 3 § 1 jordabalken (JB) tillåtna, men för att gälla krävs att villkoret tas med i köpekontraktet och upprepas i ett eventuellt köpebrev. Ett svävarvillkor som avtalas att gälla för längre tid än två år gör hela fastighetsköpet ogiltigt, inte enbart villkoret, se 4 kap. 4 § första stycket JB. Det sagda innebär helt enkelt att om klausulen du nämner i din fråga skriftligen intagits i köpekontraktet, samt även i ett eventuellt köpebrev, gäller detta. Ni har då rätt att, om omständigheter som faller under klausulens tillämpning uppkommer, begära köpets återgång. Skulle villkoret ha avtalats att gälla för längre tid än två år, är köpet redan från början ogiltigt och inget problem uppstår då, för er del åtminstone. Slutsatsen blir att det är mäklaren som har rätt och säljaren kommer knappast nå framgång i en eventuell tvist. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Kvarlämnad egendom

2012-10-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en företagslokal som jag hyrt ut i andra hand, men hyresgästen har slutat att betala hyra och svarar inte på kontakt. Han har ingen verksamhet kvar i lokalen, men inventarierna står där, tre månader sedan sist betalda hyran. Har jag rätt att beslagta dessa inventarier?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. I 27 § hyreslagen (som finns i jordabalkens 12 kap.) stadgas det att om hyresgästen överger lägenheten får hyresvärden genast återta den. Bestämmelsen gäller även för lokaler som i ditt fall. I paragrafens andra stycke stadgas det att om det finns egendom som kan antas tillhöra hyresgästen och hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det att han lämnade lägenheten hämtade egendomen, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen. I ditt fall betalades den sista hyran för tre månader sedan och du nämner även att hyresgästen inte svarar på kontakt. Om det från det att hyresgästen lämnade lokalen går sex månader utan att inventarierna hämtas så tillfaller inventarierna dig. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha