Fälla träd som arrendator

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Arrenderar en tomt för sommarboende, äger huset. En stor björk bakom huset håller på att dö och risk finns för att den skall falla över huset. Är Jordägaren skyldig att ta ner trädet eller faller ansvaret på mig som arrendator?
Hugo Westerlund |Hej!Tack för din fråga.Arrende är en slags nyttjanderätt som ligger mycket nära äganderätt. Detta innebär att arrendatorn har betydande förfoganderätt över egendomen. Utgångspunkten är att man ska följa vad som uttrycks i arrendeavtalet. Om där inte framgår huruvida man har rätt att fälla ett träd så bör det vara så att arrendatorn har rätt att fälla träd inom arrendeområdet. Det skulle exempelvis vara en skillnad om trädet stod utanför tomtgränsen eller utanför gränsen för arrendeområdet.Vänligen,

Säga upp arrendeavtal i förtid

2013-07-30 i Arrende
FRÅGA |Hej, undrar om ett arrendeavtal får sägas upp innan dess utgång om avtalsparterna är överens? Har sökt få svar på denna fråga utan framgång. Tacksam om frågan blir besvarad.
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om parterna kan komma överens om att arrendeavtalet skall upphöra i förtid kan jag inte se något hinder för en sådan överenskommelse. I avsaknad av tvingande lagregel står det parterna fritt att ändra sitt avtal, och någon sådan lagregel finns ej på detta område.

Äganderättens betydelse

2013-07-29 i Fastighet
FRÅGA |Får köparen av mitt hus (överlåtelsen träder i kraft om ca två veckor) ta ner träd och börja gräva på fastigheten (som fortfarande är min) innan överlåtelsen är gjord? Ska tilläggas att köparen äger markerna runt omkring mitt hus.
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.Den här frågan handlar om äganderätt och vad det innebär. Enligt jordabalken är fast egendom jord som är indelad i fastigheter. Detta framgår av 1 kap. 1§ jordabalken. Du äger alltså den jord som finns runt omkring på din fastighet och enligt 2 kap. 1§ jordabalken är träd och sådant så kallat fastighetstillbehör. Således äger du inte bara själva huset utan också fastigheten - själva jorden men också träden.Själva äganderätten övergår först om två veckor när överlåtelsen sker. Fram tills dess är det din egendom eftersom du fortfarande innehar fastigheten med äganderätt. Svaret blir alltså att den kommande fastighetsägaren inte får vidta dessa åtgärder just eftersom det är en kommande fastighetsägare. Just idag, och två veckor framöver, är det din egendom och du har äganderätten kvar i två veckor. 

Uppsägning av hyresavtal för lokal på bestämd tid

2013-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Vi har arrenderat ut en restaurang enligt följande text i avtalet: "Upplåtelsen gäller för en tid av 1 år, med början ÅÅÅÅ-MM-DD och avträdesdag ÅÅÅÅ-MM-DD samt med en uppsägningstid på sex månader. Detta avtal upphör att gälla efter avträdesdagen per automatik, utan förlängning. Om hyresgästen önskar att fortsätta arrendera rörelsen efter avtalperiodens slut skall ett nytt arrendeavtal skrivas för nästkommande period, med nya villkor som exempelvis uppjustering av arrendeavgift, och det gamla avtalet och dess villkor upphör att gälla vid avtalperiodens slut, utan förlängning." Vi skulle vilja säga upp hyresgästen så att han lämnar lokalen vid avträdesdagen, dvs efter det 1 åriga kontraktet tar slut. Därför undrar vi om vi måste ge honom en uppsägning, fastän vi har skrivit i avtalet att den upphör att gälla efter avträdesdagen, per automatik. Uppsägningstiden i ett 1-årigt avtal är ju normalt 9 månader och nu är det bara ett par månader kvar tills kontraktperioden tar slut, och vi vill gärna att han lämnar lokalen vid det avtalade avträdesdagen. Hälsningar, Jonas
Thomas Hefner |Hej Jonas, För att undvika missförstånd vill jag påpeka att arrende, som juridisk term, endast avser uthyrning av mark utan byggnader.  Eftersom det här är fråga om uthyrning av en lokal, en hyresrätt bli 12 kapitlet Jordabalk tillämpligt. Det hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Huvudregeln är, enligt 3 §, att hyresavtal som är avtalade på bestämd tid upphör vid avtalstidens upphörande, och man behöver därför inte avtala om att det skall gälla. Dock säger samma paragraf att om avtalstiden varat mer än 9 månader i följd skall avtalet alltid sägas upp för att sluta gälla.  Huvudregeln är vidare, enligt 1 punkten, 3 stycket, 3 § att om man inte har sagt upp i tid, och avtalet saknar bestämmelser om utebliven uppsägning, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid. Frågan är då om man skall anse att verkan av utebliven uppsägning (ni skriver att avtalet sägs upp per automatik) är reglerat i avtalet; det får man argumentera för. Om det inte godtas av hyresnämnden, som dömer i sådana här frågor, så skall avtalet förlängas obestämd tid enligt ovan nämnd bestämmelse. Uppsägningstiden blir då ytterligare nio månader, enligt 2 punkten 1 stycket, 4 §.I det värsta fallet, då avtalet anses förlängt på obestämd tid, kan man försöka säga upp avtalet redan nu att upphöra att gälla om nio månader (från idag), istället för att behöva vänta tills det går ut. Det kan dock bli en uppförsbacke att föra ett sådant resonemang eftersom det inte finns något direkt stöd för det i lagen. Eftersom omständigheten tyder på att det kan röra sig om betydande ekonomiska värden så kan det vara en bra idé att kontakta en advokat för att få hjälp med hur man kan lägga upp argumentet. 

Sälja del av samfälld mark

2013-07-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej, jag äger 100 % en fastighet och 1/4 av samfälld mark tillsammans med mina tre syskon. Jag vill sälja min fastighet men kan någon av mina syskon hindra att jag också säljer min fjärdedel av marken?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kan inte se något sätt som dina syskon kan utnyttja för att hindra dig från att sälja din fjärdedel av marken. Av samäganderättslagen framgår att delägare, ensam, har rätt att sälja sin andel av den samägda egendomen (2 § samäganderättslagen, e contrario). Ofta är det också så att samfällighetsandelen tillhör fastigheten, och därför med nödvändighet följer med vid försäljningen av fastigheten.Samäganderättslagen finns https://lagen.nu/1904:48_s.1

Rätt att kapa grenar på häck som växer in på tomten.

2013-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår granne satte en snabbväxande häck på sin sida, precis intill vår tomtgräns utan att prata med oss. De lovade dock att de skulle sköta den när vi frågade. Idag klipper de den mot alla grannar men vägrar att klippa vår sida. Idag växer långa grenar in på vår tomt vilket skapar två olägenheter för oss. Dels mår vi dåligt av att dagligen se hur ovårdad häcken är men det är även omöjligt att klippa vår gräsmatta på grund av alla grenar. Vi har försökt prata med dem men de tycker de sköter den tillräckligt efter sitt eget tycke.
Tobias Lindblom |Hej och tack för din fråga.   Om grenarna växer in på er tomt och dessa är till olägenhet för er har ni rätt att klippa grenarna, så länge ni ger ägaren av häcken möjlighet att först åtgärda problemet. Eftersom ni har pratat med er granne har ni alltså rätt att klippa grenarna som växer in på er tomt. Se Jordabalken 3:2, https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Bostadsrättslagen - 9 kap. 15-16§§

2013-07-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om ni skulle kunna hjälpa mig med en fråga om vid försämring av bruksvärdet av min bostadsrätts lägenhet och då en ev ersättning pga av detta. Jag bor på nederbotten mot innergård. Jag har endast 2 fönster i vardagsrummet/köket (öppen planlösning) som vetter ut mot gården. Nu vill min granne i lägenheten ovanför undersöka om han kan få bygga balkong över en av mina 2 fönster. Detta kommer troligt att stjäla mycket av det lilla ljus jag får in i lägenheten idag. Min undran är hur mycket detta kan påverka bruksvärdet negativt av min lägenhet samt vilken rätt till ersättning jag kan få av detta? Fråga 2 är om denna ersättning då kommer från föreningen eller om den kommer från min granne som bygger balkongen? Jag är jättetacksam om ni skulle kunna hjälpa mig med mina funderingar! Stort tack för hjälpen! Vänligen, Berit P
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Det är omöjligt för mig att besvara hur mycket som bruksvärdet på din bostadsrättslägenhet kan försämras av det eventuella balkongbygget. Det är en mäklare bättre lämpad att göra än jag. Enligt 9 kap. 15§ bostadsrättslagen skall föreningsstämman fatta beslut som rör väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark. Ett balkongbygge torde rimligen falla innanför väsentlighetsrekvisitet. Därför skall frågan om detta balkongbygge tas av föreningsstämman. Det finns även uttryckt i utredningen till lagen att det ankommer på just föreningsstämman och inte styrelsen att fatta beslut om tillbyggnader. Se SOU 1988:14 s. 138.Således är utgångspunkten att balkongbygget skall handläggas av föreningsstämman. Enligt 9 kap. 16§ bostadsrättslagen sägs att hyresnämnden skall godkänna ett beslut om det inte framstår som otillbörligt för någon bostadsrättshavare om "beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras (...), skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. (Ur lagtexten till 9 kap. 16§ bostadsrättslagen)RÄTTSLÄGET ENLIGT RH 2001:24Som du ser ovan krävs det, enligt lagtexten, att det är DIN lägenhet som förändras av en ombyggnadsåtgärd. Emellertid har hovrätten slagit fast i RH 2001:24 att detta inte skall tolkas bokstavligen. De hävdade att även om en lägenhet inte direkt förändras så kan lägenheten förändras i "menlig mening" - alltså själva skyddssyftet med bestämmelsen. 

Ledningsrätt

2013-07-25 i Fastighet
FRÅGA |Äger fastighet med tillhörande mark ca 3000 kvadratmeter. Markytan upptas till en tredjedel av "televerksstolpe" med 4 tillhörande kopparledningar servandes 3 på dessa liggande kunder. Själv har jag ingen nytta av dessa kopparledningar då jag har mobilt bredband med telefoni. Vet ej vem som i dag sköter denna stolpe med ledningar? Efter kontroll visar det sig att det inte finns något servitut för stolpen som belastar fastigheten. Jag skulle vilja få bort stolpe med ledningar från min tomt. Hur går jag tillväga?
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor. Den här frågan gäller inte servitut utan en fråga om så kallad ledningsrätt. Ledningsrätt skiljer sig från servitut på det sätt att en ledningsrätt kan påtvingas en fastighetsägare medan servitut uppkommer genom ett avtalsförhållande mellan två parter; vanligen fastighetsägare. Detta är anledningen till att du inte ser något servitut registrerat hos lantmäteriet. Vem som äger telefonstolpen kan jag inte svara på. Om du vill bli av med denna stolpe prövas detta genom förrättning enligt 1§ ledningsrättslagen. Vidare föreskriver ledningsrättslagen att reglerna om förrättning vid fastighetsbildning skall gälla, se 16§ ledningsrättslagen.