Servitutsavtal och hävning av detsamma

2012-08-14 i Servitut
FRÅGA |När vi köpte vårat hus till en avstyckad tomt så ingick det ett servitut som fordonsinfart.Äganderätten är grannen som sålde vår fastighet.Nu har det blivit problem med grannen, som inte delar skötsel med oss sommar eller vintertid.Problemet började när ägarrättsinnehavaren av servitutet beställde plogning av parkering kommunen(privat?) vintertid inte åtgärdade efterkommande problem när grus på väg skyfflades över på vår tomt i flera tusen kilo.Grannen säger att detta är vårt grus, ej deras eftersom det är icke deras tomt. Vi köpte därför en snöslunga för 2 år sedan för att slippa alla problem med grannens tråkiga ursäkter samt dialoger. Nu vill vi gäna veta hur lag och förordning ligger till när dettta uppstår? vid
Erik Lindgren |Hej, Så som jag uppfattat frågan är din fastighet belastad med ett servitut som innebär att grannfastigheten har rätt att utnyttja en infart som finns på din fastighet. Vidare så uppfattar jag det som att ägaren till grannfastigheten, enligt din uppfattning har misskött sin rätt enligt servitutsavtalet (d.v.s. bruka infarten). *Rättslig reglering* Frågor om servitut regleras bl.a. i jordabalkens 14:e Kap. Av 14 Kap 7 § framgår att i det fall den härskande fastighetens ägare (i ditt fall grannfastigheten) överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet enligt servitutsavtalet så åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts, samt ersätta uppkommen skada (se https://lagen.nu/1970:994#K14P7S1). Av 8 § samma kapitel följer också att det finns möjlighet att häva servitutsavtalet om de åtgärder som vidtagits enligt 7 § varit av väsentlig betydelse för den drabbade fastigheten (d.v.s. din fastighet). Hävning kan ske om den som är ansvarig för skadorna inte inom skälig tid åtgärdat dessa efter påminnelse från ägaren till den drabbade fastigheten. Den fastighetsägare som vill häva servitutet måste meddela den andre fastighetsägaren om detta utan oskäligt dröjsmål. Görs inte detta anses rätten till hävning förlorad. *Slutsats* Om du anser att grannfastigheten har missbrukat sin rätt enligt servitutet och inte heller verkar välvilligt inställd till att återställa skadorna/kompensera dig enligt 7 § har du möjlighet att underrätta honom om att du vill häva servitutsavtalet. Med reservation för att jag uppfattat frågan korrekt är min bedömning att grannfastighetens ägare, i och med underlåtenheten att ta hand om de stora mängder grus som han spridit på din fastighet, har missbrukat sin rätt enligt servitutet. Vänligen,

Hyresvärdes konkurs samt utmätning av fastighet

2012-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi ska hyra en villa. Hyresavtal på 2 år till att börja med. Min fråga är, vad händer med oss om husägaren ej sköter sina lån och huset går till kronofogden? http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45
jacob sandelin |Hej ! Kul att du kommer till oss på lawline för svar på din fråga. Jag skall försöka svara den på bästa möjliga vis. Alla frågor beträffande hyra regleras i Jordabalk (1970:994) 12 kap. även känd som hyreslagen. I 29 - 31 paragrafen behandlas konkurs och utmätning, http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P45. 29, 30 regerar hyresvärdens konkurs respektive utmätning av denne, och är således de paragrafer som är av intresse för frågan. Paragraferna anger att Hyresavtalet upphör omedelbart efter uppsägning vid hyresvärdens konkurs eller utmätning av fastigheten, se 6 paragraf 2 st. 2 men. I de fall hyresvärden försätts i konkurs eller fastigheten utmäts efter det att hyresgästen fått tillträde saknar du som hyresgäst speciella rättigheter, utan du får själv se till att bevaka dina egna intressen i konkursen eller utmätningen. Hoppas detta hjälper och lycka till. Jacob

Tolkning av avtal om servitut

2012-08-12 i Servitut
FRÅGA |Några fastigheter avser att ingå servitutavtal gällande en av fastigheternas brunn med tillhörande pumputrustning mm. Det gäller alltså vattentillgång och i avtalsutkastet står det att avtalet förfaller om brunnen sinar. Börjar avtalet gälla igen när vatten runnit till eller faller servitutavtalet efter detta?
Erik Lindgren |Hej, Det finns inte något självklart svar på hur avtalet ska tolkas, utan det beror till stor del på parternas gemensamma avsikt med detsamma vid tidpunkten för upprättandet. I och med att servitutsavtalet ännu inte kommit till stånd är det därför av största vikt att ni utformar avtalet så att framtida konflikter om dess tolkning kan undvikas. Mitt råd är därför att närmare definiera hur avtalet ska tolkas för det fall vatten rinner till igen. Utan att vara insatt i hur vanligt det är att vatten rinner till igen till sinade brunnar menar jag att det är troligt att servitutet, så länge detta inte "dödats" genom antingen att en begäran om att så ska ske skickats till inskrivningsmyndigheten, eller att servitutet upphävts genom fastighetsreglering, fortfarande skulle anses giltigt om brunnen åter blev möjlig att leda vatten ifrån. Vänligen,

Äganderätt till tillförda föremål

2012-08-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyrde tidigare båtplats av en fastighetsägare, sålde senare båten men har fortsatt att ibland sitta och njuta på bryggan, med ägarens tillstånd. För att komma ner till bryggan i fråga är man tvungen att klättra/kasa nerför ett berg/brant. En av oss är lite handikappad och vi fick tillåtelse av bryggans/markens ägare att bygga en nedgångsramp, samt ombordstigningsplatta på egen bekostnad. Nu är det ny ägare till fastigheten/bryggan och vi får inte längre tillgång till bryggan. Har vi rätt att montera ner de tillbyggnader vi gjorde för att vi skulle kunna nyttja bryggan, eller kan nye ägaren vägra oss det?
Mattias Garrido |Hejsan! Tack för din fråga. En ramp samt en ombordstigningsplatta är ett tillbehör som i regel tillhör fastigheten enligt 2 kap. 1 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). När man överlåter en fastighet omfattas även tillbehören om inget annat avtalats. Det är därför sannolikt att bryggan, rampen samt plattan följde med i fastighetsöverlåtelsen. När en nyttjanderättsinnehavare som Ni tillförde ett fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör till fastigheten tillhörde föremålet inte till fastigheten enligt 2 kap 4 § jordabalken. Detta gäller inte om föremålet har kommmit i samme ägares hand, vilket betyder att föremålet och fastigheten ägs av fastighetsägaren. Eftersom föremålen med största sannolikhet är överlåtna till den nya fastighetsägaren samt att Ni inte längre är nyttjanderättsinnehavare har Eran rätt till föremålen gått förlorad. Mvh Lawline

Oskäligt hög hyra

2012-08-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet i andra hand och misstänker nu att jag utsatts för ockerhyra från december till dags datum. Lägenheten är en bostadsrätt och uthyraren har tillstånd att hyra ut lägenheten till september. Jag vart uppringd av uthyraren som meddelade mig att uthyrningen skulle fortsätta som vanligt från september men nu säger föreningen att dom inte kommer att ge henne tillstånd att hyra ut i andra hand på grund av att hon verkar ta ut oskälig hyra av mig. Vi har ingått ett kontrakt på obestämd tid och med 3 månaders uppsägningstid. Min fråga är om hon bryter mot kontraktet gällande uppsägningstiden då det bara blir drygt 1,5 månad tills vi skall vara ute? Min andra fråga är om jag då i min tur kan säga upp kontraktet med omedelbar verkar från 1 augusti och inte betala in hyran som betalas i förskott pga detta kontraktsbrott? Mvh /Andreas
Angelica Rigborn |Hej Andreas och tack för din fråga! Vid upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand gäller hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter. Hyran ska vara skälig och den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Om du som andrahandshyresgäst har betalat en oskäligt hög hyra har du rätt att i ett år i efterhand begära att få mellanskillnaden tillbaka. Du har även rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen. Reglerna om återbetalning av överhyra kan du hitta i 12 kap. Jordabalken, (https://lagen.nu/1970:994#K12). Jag tycker att du ska vända dig till hyresnämnden och begära att få tillbaka det belopp som du betalat för mycket. Om du går in på hyresnämndens hemsida, (http://www.hyresnamnden.se/) kan du se vad din ansökan ska innehålla för uppgifter. Du kan ansöka om återbetalning trots att du fortfarande bor i lägenheten. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår. Med vänlig hälsning,

Delägares samtycke och nödvändig fastighetsbildning.

2012-08-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, 5 syskon äger en gård med tillhörande skog ihop. Om en släkting får förvärva 4 av dessa 5 delar. Vad har den sista delen för rättigheter? Måste den sälja sin del i något fall?
Lars Bålman |Tack för din fråga. Nej, den sista delen måste inte säljas. Observera dock att ett sådant köp inte får ske utan att samtliga fem syskon som är delägare i fastigheten har gått med på försäljningen, 2 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Dessutom är det så att köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, ska verkställas på grundval av köpet. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna, 4 kap. 7-8 §§ jordabalken (1970:994). Med andra ord: om inte fastighetsbildning sker i samband med köpet i överensstämmelse med fastighetsbildningslagen (1970:988), så blir antingen köpet ogiltigt, eller så blir den nye ägaren endast delägare i hela fastigheten. Det blir fråga om antingen avstyckning eller klyvning och lantmäterimyndighetens medverkan är nödvändig. Lagarna hämtade från lagen.nu

Återkräva deposition utan skriftligt avtal

2012-08-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Var och tittade på ett boende å min dotters vägnar, och ombads inbetala deposition (7.000) för att säkra vår möjlighet att få hyra. Kontrakt skulle skrivas vid senare tillfälle. Min dotter meddelade 2 dgr senare att hon pga omständigheter var tvungen att avsäga sitt intresse för hyresobjektet, vilket i första hand mottogs med förståelse. Dock har hon idag meddelats att hyresvärden ej tänker återbetala depositionen, trots att hon meddelat återbud 2 dgr efter inbet och inget kontrakt finns. Vad gäller ?
Johan Wahlbom |Hej och tack för din fråga! Tyvärr kan jag inte ge dig något upplyftande svar. Du kan självklart stämma hyresvärden vid en tingsrätt och yrka att få det insatta beloppet åter. Utan avtal kommer det dock bli mer eller mindre omöjligt för er att bevisa något. Ord kommer stå mot ord och i det fallet kommer ni inte vinna eftersom det är upp till er att bevisa er sak. Även om er bank kan ordna fram ett bevis på att ni överfört pengarna till hyresvärden så är det mycket tveksamt om det hjälper. Det som banken kan bevisa är att ni förde över pengar till hyresvärden i fråga men inte att det avsåg en deposition för hyra. Det är just avsaknaden av ett skriftligt avtal som riskerar att fälla avgörandet till er nackdel. Ni kan självklart försöka pressa hyrevärden på diversel olika sätt men lagligt sett kommer det bli svårt att få era pengar tillbaka är jag rädd. Bästa hälsningar Johan Wahlbom

Brister i hyresrätt

2012-08-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Fråga ventilationsbuller I hyresrätten jag bor är det problem med hög radonhalt. Man har således satt in förstärkt ventilation i lägenheterna. Problemet är att efter sista justeringen av den nya ventilationen så har bullernivån ökat kraftigt. Innan sista justeringen var det knappt hörbart ventilationsljud men nu har jag mätt upp en nivå på 35-37 dB. Har nu gått en vecka utan åtgärder. Fastighetsägaren blev informerad om problemet så gott som direkt. Vad kan anses som skälig tid för att rätta till problemet. Som jag ser det är det bara att skruva tillbaka till samma inställning som var innan senaste justeringen. Finns det gränsvärden för buller. Kan jag kräva sänkt hyra/ersättning tills bullernivån är nere på acceptabel nivå eller bör jag deponera hyran. MvH Mats
Mattias Garrido |Hejsan! Tack för din fråga. +Skälig tid+ Vad som är skälig tid avgörs av omständigheterna i det enskilda fallet som t.ex felets beskaffenhet. Det är därför svårt att rekommendera en fast tid. För det första bör Ni skicka en skriftlig anmodan till hyresvärden och därefter avvakta. Sedan kan Ni antingen använda den lagstadgade självhjälpen på hyresvärdens beskostnad enligt 12 kap. 11 § 1.p Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12)eller vända Er till Hyresnämnden för att få ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § p.5 Jordabalken. I detta fall är självhjälpen lämplig. +Gränsvärde för bullernivå+ Höga ljudnivåer utgör brist enligt 12 kap. 11 § Jordabalken. Enligt Socialstyrelsens allmänna råd om buller inomhus (SOSFS 2005:6) är 45 db maxnivå. Detta är inte utslagsgivande utan en helhetsbedömning görs av domstolen. Jag kan inte med säkerhet bedöma utgången på grundval av den otillräckliga faktan. +Deponering av hyran+ För att deponering ska kunna ske ska hyran vanligtvis betalas ut i kontanta medel, ej vara föremål för rättegång och motsvara den tvistiga delen av hyran enligt 12 kap. 21 § Jordabalken. Vidare ska Ni lämna två skriftliga meddelanden till Länsstyrelsen om hyresförhållandet, dagen som hyran skulle ha betalats samt grunden till att göra deponeringen. Min uppfattning är att deponering inte behövs i detta fall. Lycka till! Mvh Lawline