Arrende trots muntligt servitut

2012-08-04 i Servitut
FRÅGA |Kan arrende tas ut i efterhand för muntligt servitut avseende brygga och uppläggningsplats?
Viktor Olsson |Hej, Muntliga servitut saknar giltighet. För att ett servitut ska vara giltigt måste det, utöver antaganden om stadigvarande bruk m.m., vara skriftligen upprättat av den tjänande fastighetens ägare. Detta stadgas i Jordabalken 14 kap. 5 §. Se mer om detta - https://lagen.nu/1970:994#K14P5S1 Förutsatt att rättigheten inte omfattas av hävd, vilket kan aktualiseras om tillgången till bryggan och uppläggningsplatsen har funnits i över 20 år, så finns ingen lagstadgad rätt att använda dessa platser för annan än fastighetsägaren. Eftersom det är ägaren av bryggan och uppläggningsplatsen som har rätt till dessa så är det även upp till denne om tillgång ska tillåtas för någon utomstående. Fastighetsägaren kan naturligtvis låta er använda platserna, men kan även kräva en avgift för detta. Vänliga hälsningar

Inskränkningar i besittningsskyddet

2012-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag förvärvade tidigare i år en villa där det på tomten finns en lägenhet placerad ovanpå garaget som ligger ett 20 meter bort från huset. Lägenheten var uthyrd när vi förvärvade bostaden. Vi är nu i behov av lägenheten själva när vår familj är på väg att utökas. Kan vi använda oss av JB 46§ 6p med 3 månaders uppsägning? Hyresavtal finns ej utan fortlöper.
Linnea Hedman |Hej och tack för din fråga! I denna situation är 12 kapitlet i Jordabalken tillämpligt (JB). Detta avsnitt i JB brukar även kallas för hyreslagen. Frågan gäller inskränkningar i besittningsskyddet för den nuvarande hyresgästen. Din hyresgäst är alltså skyldig att flytta om avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Ett sådant intresse kan vara att ni själv skall använda lägenheten eller sälja den. För att denna punkt ska kunna användas krävs således att uthyrningen inte ingår i en affärsmässigt bedriven verksamhet. Verksamheten anses vara affärsmässig om uthyrningen går ut på att minska utgifterna för dubbelt boende, detta enligt förarbeten. Hänsyn ska tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende, tre månader anses absolut vara en skälig tid efter en tolkning av 12 kap 4 § JB. Hoppad du fått svar för dina frågor! Vänligen,

Bostadsrättsförenings ansvar vid vattenläcka

2012-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Avloppstammen i vår köksvägg läcker och föreningen måste byta ut den gren som leder till vår lägenhet. Föreningen tar fullt ansvar för reparationen av själva stammen. Däremot måste de ta sönder vår köksinredning för att komma åt att reparera stammen. Vem bär ansvaret för att återställa köksinredningen? Bakgrund: Föreningen utförde underhåll på stammarna 1999 med en reliningmetod som visat sig bristfällig. Föreningen medger att stammarna är i dåligt skick och tar därför ansvaret för stammen. Men styrelsen anser samtidigt att det är vi som ansvarar för återställandet av ytskiktet efter ingreppet. 2008 renoverade vi köket med styrelsens godkännande. Vi anser således att vi fullgjort vårt underhållsansvar. Eftersom det inte är en vattenläcka i vår lägenhet, och som inte heller vi är ansvariga för, så anser vi att det åligger föreningen att ansvara för att lägenheten återställs. Vårt försäkringsbolag hävdar att hemförsäkringen inte täcker detta då det inte är en vattenskada i lägenheten. Föreningen å sin sida (på inrådan från jurister på HSB) menar att vi ansvarar för återställande av ytskiktet efter ingreppet. Vem har rätt?
Sebastian Wallin |Hej och tack för din fråga! Av 7 kap 12 § 3 st. Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614) följer att du som bostadsrättshavare ENDAST svarar för reparationer på grund av vattenledningsskada om skadan har uppkommit genom 1. din egen vårdslöshet eller försummelse, eller 2. vårdslöshet eller försummelse av a) någon som hör till ditt hushåll eller som besöker dig som gäst, b) någon annan som du har inrymt i lägenheten, eller c) någon som för din räkning utför arbete i lägenheten. Av 7 kap 12 § 2 st. samma lag följer att "Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler." I lagen finns inga undantag för ytskikt. Bostadsrättsföreningen skall betala hela reparationen ink. den skada som uppkommer genom denna. Med vänlig hälsning

Ersättningsfrågor vid otjänlig bostad

2012-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man har rätt till ersättning om en bostad är hälsoskadlig? Jag och sambo flyttade in i en lägenhet, som bovärden intygade var i gott skick. Efter ca 1-2mån upptäckte jag själv synligt mögel. Även en fuktskada. Vid ett tillfälle läckage av bensin från marken inunder in i lägenheten. Jag kontaktade bovärden, som enbart bytte ut en synligt mögelangripen planka. Ingen annan åtgärd gjordes. Min sambos astma blev så dålig i lägenheten att vi blev tvungna att omedelbart flytta. Vi hann aldrig via kommunen ålägga värden att rätta till alla fel, eftersom det inte var möjligt för oss att vara kvar i lägenheten. Efter denna sjukdomsepisod har min sambos astma förvärrats. Han kommer sannolikt aldrig upp i den lungfunktion han hade före denna bostad, utan är nu gravt lungsjuk. Går det att på något vis få ersättning eller upprättelse för en sådan händelse?
Jonathan Boman Pesonen |Jag utgår från att ni bodde i en hyresrätt och då är det hyresvärden som ansvarar för att hyresobjeket håller grundläggande standard, enligt 12 kap 9 § Jordabalken. Detta förtydligas genom 12 kap 15 § i samma balk där det stadgas att standarden ska vara sådan att hyresobjeket under hyrestiden håller lägenheten i ett skick som motsvarar att den är fullt brukbar för det avsedda änadmålet. Om det finns mögel som är hälsovådligt innebär det med all säkerhet att det ovan nämnda kriteriet inte är uppfyllt. I så fall finns det möjlighet att få ersättning från hyresvärden för skador som har uppkommit, enligt 12 kap 11 § och 12 kap § 16 Jordabalken. Den rätten försvinner dock om hyresvärden kan visa att olägenheten inte beror på hans försummelse. I ett rättsfall från 1994 (RH 1994:36, https://lagen.nu/dom/rh/1994:36 ), så tilldömdes en hyresgäst skadestånd för att en lägenhet höll alldeles för hög temperatur vilket ansågs vara hyresvärdens ansvar, hyresgästen fick dock ej ersättning för fysiskt och psykiskt lidande, då hyresgästen inte kunde visa ett tillräckligt samband mellan temperaturen och lidandet. I det här fallet bör det ändå finns en möjlighet att få ersättning och sambandet mellan möglet och de fysiska skadorna kan beläggas. Detta måste kunna beläggas i domstol, och för vidare rådgivning kan jag hänvisa till hyresnämnden och deras hemsida, http://www.hyresnamnden.se/ Vänligen, Jonathan Boman

Köparens undersökningsplikt gentemot säljarens skyldigheter vid köp av fastighet

2012-08-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag ska sälja ett hus där jag vet att skorstenen har sotat igen och inte går att använda. Är jag skyldig att berätta det för köparen? Har jag några juridiska skyldigheter även om det står i kontraktet att köparen godtar husets befintliga skick etc?
Amanda Harrysson |Hej! Tack för din fråga. Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser vid köp av fastighet regleras i jordabalken (JB) 4 kap. Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994. Om fastigheten inte stämmer överrens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, kan köparen få rätt till prisavdrag eller att häva köpet (se JB 4 kap 12 §), vilket stadgas i JB 4 kap 19 §. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Dock får köparen enligt JB 4 kap 19 § 2 st. inte åberopa fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt. Säljaren, å sin sida,är ansvarig för fel som inte är upptäckbara (så kallade dolda fel). Om köparen inte är tillräckligt kunnig för att upptäcka fel som omfattas av undersökningsplikten kan köparen behöva anlita en tillräckligt kunnig person (i detta fall t.ex. en sotare) för att ha ansetts uppfyllt sin undersökningsplikt. Detta innebär alltså att normalt sett torde en igensotad skorsten omfattas av vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten och köparen får således inte senare åberopa detta som fel. Beroende på omständigheterna i det specifika fallet kan svaret dock förändras. Det kan till exempel tänkas att en omfattande undersökning av skorstenen inte kan anses vara påkallat om fastigheten är relativt nybyggd. Om köparen frågat om skorstenens skick och du underlåtit att berätta att den är igensotad, eller annars antyder att skorstenen är i fullgott skick, reduceras i princip undersökningsplikten till noll, och köparen kan ha rätt till prisavdrag eller hävning enligt JB 4 kap 19 § 1 st. Vänligen Amanda Harrysson

Rätt till hävning av köp och skadestånd vid utebliven betalning för bostadsrätt.

2012-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. jag såld mit lägenhet och skrivat kontrakt och han har betalt hendpenning till mig. jag köpte en annan lägenhet och skrivat kontrakt och jag har betalt hendpenning også. Men han som köpte mitt lägenhet han kan inte få lån och betala till mig.Om jag inte kan få min penge så kan jag inte betala till mit nyt lagenhet.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Rätt till hävning av köpet föreligger om köparen har begått ett väsentligt avtalsbrott. Vid försäljning av bostadsrätt innebär enligt mäklarsamfundet vanligtvis utebliven betalning på tillträdesdagen en rätt till hävning på grund av bristande betalning. En ytterligare förutsättning är att tillträde ännu inte har skett. Enligt Svea Hovrätts Dom 2008-05-20 i mål T350-08 är en förutsättning för rätten att kräva skadestånd att en hävningsförklaring till motparten har skett. I praktiken innebär det att du måste skicka en hävningsförklaring till köparen, av vilken skall framgå dels att hävningen görs på grund av bristande betalning, dels att du som säljare även förbehåller dig rätten till skadestånd. För mer information gällande skadestånd och hur ni skall kunna lösa situationen med din nya lägenhet rekommenderar jag dig att kontakta den mäklare som förmedlade affären då denne förmodligen har erfarenhet från liknande ärenden. Lycka till!

Bostadsrättsförenings rätt att neka nya medlemmar

2012-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan brf styrelse neka köp av lägenhet om bara en av 2 personer ska bo i lägenheten? Båda måste stå i lägenhetskontraktet (dotter och mor) för att dotter ska få bolån i bank.
Sebastian Wallin |Hej och tack för din fråga! Av 2 kap. 1 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614) framgår att styrelsen har rätt att vägra medlemskap (dvs möjlighet att köpa in sig i föreningen/"köpa en lägenhet") i de fall föreningens stadgar medger det. Av 2 kap. 2 § 1 st. 3 p. samma lag framgår även att sådana stadgar är utan verkan ifall de "med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt." Man skulle även kunna tillämpa 2 kap. 2 § 1 st. 1 p. samma lag analogt eftersom att sådana stadgar i det här fallet skulle innebära att en viss förmögenhet skulle utgöra en förutsättning för inträde i föreningen. Med vänlig hälsning

Höjning av hyra

2012-07-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hyr att hus på 5 år. Min hyresvärd skickade igår ett brev att avtalet ska sägas upp då hon vill ha huset själv. Har tagit reda på att det kan hon inte göra 3,5 år innan hyresavtalet löper ut....men nu till frågan, kan hon höja hyran hur mycket hon vill för att på d sättet försöka få bort oss? Borde väl finnas nån slags lag som ska följas?
Alexander Engström |Hej! Nej, hyresvärden kan inte höja hyran hur mycket hon vill om du motsätter dig detta. Enligt 12 kap. 54 § jordabalken ska hyresvärden skriftligen meddela dig om hon vill att hyresvillkoren ska ändras. Om ni inte kan träffa en överenskommelse har hon rätt att ansöka om ändring av villkoren hos hyresnämnden. Det blir då upp till nämnden att avgöra om den föreslagna hyran är skälig eller inte. Vid denna bedömning görs bl.a. en jämförelse med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se 12 kap. 55 §. Regeln skyddar alltså dig som hyresgäst mot oskäliga hyreshöjningar. Du kan hitta bestämmelserna här: https://lagen.nu/1970:994#K12P54S1 Med vänliga hälsningar,