Slipper man uppsägningstid vid otillåten andrahandsuthyrning?

2013-04-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga angående andrahandsuthyrning. Det är så att jag har hyrt en lägenhet nu i 2 månader och vill flytta ganska snart pga jag inte är godkänd av bostadsrättsföreningen som andrahandshyresgäst. Min hyresvärd har tidigare hyrt ut lägenheten andra hand flera år lagligt till vänner till mig men när jag skulle hyra ville hon inte ansöka om tillstånd av någon orsak. Detta fick jag veta ca 2 mån efter att jag tackat ja till lägenheten, alltså har njag tackat ja under falska premisser enligt mig. Nu är det så att jag hade ingen annan stans att ta vägen då mitt förra andrahandskontrakt löpte ut, och min fråga är nu: Jag har fått ett förstahandskontrakt som börjar 1 april, och eftersom vi inte skrivit något kontrakt (jag ville det, men inte hon) utan endast pratat vagt om villkoren, behöver jag betala de extra månaders hyra som tillkommer när jag flyttar (skulle bli 2 extra månaders hyra att betala)?? Hade det varit en vit uthyrning hade jag inte tvekat, men i och med att det är otillåten uthyrning, och att orsaken att jag flyttar är just det så känns det jobbigt att behöva betala det eftersom mycket skett under falska premisser. Tacksam för svar :) 
Amanda Wiggh | Hej, tack för din fråga. Huvudregeln är att avtal ska hållas, den så kallade ”pacta sunt servanda”-regeln. Detta oberoende av om avtalet har ingåtts muntligen eller skriftligen. Det kan dock vara svårt att bevisa vad som har avtalats när ett avtal har ingåtts muntligen och det är den som påstår att avtal har ingåtts som har bevisbördan. Hyresförhållandet regleras i 12 kap Jordabalken, även kallat Hyreslagen, som du finner  https://lagen.nu/1970:994#K12. Det finns inga särskilda formkrav för hyra av bostad. Dock ska ett skriftligt kontrakt upprättas om hyresgästen eller hyresvärden begär det (2 §). Beroende av om ni har bestämt en fast hyrestid och i sådana fall hur länge ni har bestämt att du ska få hyra lägenheten löper uppsägningstiden mellan en dag och tre månader (4, 5 §§). Om hinder i nyttjanderätten uppstår utan ditt vållande förfaller dock avtalet omedelbart (16 § p. 3), vilket kan innebära att du slipper ifrån hyresavtalet om bostadsrättsföreningen inte godkänner andrahandsuthyrningen.Om du vid avtalets ingående hade skäl att tro att andrahandsuthyrningen var godkänd av bostadsrättsföreningen så kan avtalet eventuellt jämkas med hjälp av 36 § Avtalslagen, se https://lagen.nu/1915:218#P36S1. Observera dock att den bestämmelsen tillämpas restriktivt. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Uppsägning vid lokalhyra på bestämd tid

2013-04-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har ett litet problem som jag behöver hjälp med. Sedan 20 år tillbaka så hyr jag en lokal. Avtalet har tre månaders uppsägningstid. Förra året så kom hyresvärden och sa att de ville säga upp mitt hyresavtal och att jag hade tre månader på mig att flytta. Eftersom det står i avtalet att det skall sägas upp tre månader innan hyrestidens/ avtalets utgång, annars förlängs det automatiskt med 12 månader, och då (för ett år sen) ville man säga upp avtalet efter förfallodagen, så blev det ingen uppsägning av avtalet eller flytt för min del. Nu till min fråga. Kan hyresvärden åberopa förra årets uppsägning av avtalet till i år? Eller måste hyresvärden skicka ett nytt brev med uppsägning av avtalet till mig? (I uppsägningen som ogiltigförklarades så finns det ett datum för avflyttning, om det spelar någon roll i sammanhanget datumet var 1 september 2012). Det här med erbjudande om ersättningslokaler mm har jag koll på. Och uppsägningen handlar heller inte om misskötsel från min sida, utan hyresvärden vill använda lokalerna till annan egen verksamhet. Därav uppsägningen av avtalet.
Markus Nilsson |Hej Mikael och tack för din fråga! Den tidigare uppsägningen som din hyresvärd gjort är ogilltig, precis som du skriver och gäller inte.Av intresse för dig kan vara att lagen stadgar vissa minimitider för uppsägning som sker vid hyresavtal på bestämd tid. Enligt Jordabalken 12:4 p.5 (kolla https://lagen.nu/1970:994) har en lokalhyresgäst med ett hyresavtal bestämd till nio månader eller mer rätt till en uppsägningstid på minst 9 månader.Lycka till!

Bostadsrätt och hyresrätt

2013-04-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Har en hyresrätt i Sthlm, och en bostadsrätt i västra g, BR delas med min sambo sedan ca 2 år tillbaka, och har varit skriven här sedan dess. Nu har hyresvärden fått kännedom om detta, och vill ha en skriftlig förklaring på varför jag ej är bokförd i Sthlm. … Har jag gjort något fel? Får jag behålla min HR, trots att jag står skriven här?
Emma Lundin |HejTack för din fråga!Det är oklart vad din hyresvärd är ute efter. Antagligen vill han veta om du hyr ut den i andra hand vilket visserligen är okej men kräver hyresvärdens tillstånd,12:39 JB. Om hyresvärden inte godkänner det kan man få ett godkännande från hyresnämnden.En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. 12:40 JB säger följande:  Tillstånd (från hyresnämnden) ska lämnas, om      1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och            2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.      Tillstånd enligt första stycket ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Om man inte har godkännande varken av hyresvärden eller av hyresnämnden så kan det utgöra en grund för uppsägning. Då har hyresvärden rätt att göra en tillsägelse och om du utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd att hyra ut i andra hand och får ansökan beviljad så finns det inte längre någon grund för uppsägning.(12:42 p. 3 JB)JB = Jordabalken, hittar du här:https://lagen.nu/1970:994#K12  Vänliga hälsningar,  

Överlåtelse av hyresavtal till sambo

2013-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag och min man har bott ihop i 14 år förutom en tid på 6 månader då vi var särbos och han bodde i en bostadsrätt vi båda ägde. Vi har sedan i september bott tillsamamns igen men har nu insett att vi behöver skiljas. Vi bor idag i en hyresrätt som jag står på med våra gemensamma barn och jag har försökt kontakta hyresvärden för att överlåta den på min man i vår bodelning då han kan bo kvar med barnen och jag kan flytta. Nu har jag istället mottagit ett brev med en amodan att sluta hyra ut i andra hand av ett ombud till hyresvärden?? Har skickt ett ärende till hyresnämnden nu då jag är trött på att jaga hyresvärden. Vad skall jag mer gära och hur stor är mina chanser till att detta skall gå igenom?
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Huvudregeln är att ett hyreskontrakt inte kan överlåtas utan samtycke från hyresvärden, men i denna situation finns undantag (12 kap. 32 § jordabalken). Om din sambo övertar kontraktet genom bodelning krävs inget samtycke från hyresvärden för att överlåta  hyreskontraktet (12 kap. 33 § jordabalken). Någon prövning av din sambo som hyresgäst ska därför inte ske. Om det inte går att överlåta genom bodelning kan din sambo ändå ha rätt att överta hyreskontraktet om han har ett större behov av den enligt  22 § sambolagen. Hyresvärden ska dock inte heller i detta fall göra någon prövning av din sambo som hyresgäst och något samtycke för att överlåta kontraktet behövs därför inte (12 kap. 33 § jordabalken).Som jag förstår din fråga har du i detta fall en rätt att överlåta hyreskontraktet på din sambo och hyresvärden har antingen missförstått dig eller misstagit sig om det rättsliga läget. Det låter rimligt att ta ärendet till hyresnämnden. Hyresgästföreningen kan också i vissa fall vara hjälpsamma i dessa typer av ärenden och vara ett stöd i kontakten med hyresvärden. Lycka till!Med vänlig hälsning

Uppsägningstid för jordbruksarrende

2013-04-04 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag har per telefon sagt upp en muntligt avtal den 5 juni 2012. Det gäller ett arrende på 2 ha jordbruksmark som har utarrenderats gratis av mina föräldrar. Min andra förälder gick bort den 14 augusti 2009. Enligt ök med arrendatorn skickar jag ett papper på en skriftlig bekräftelse på det uppsagda avtalet. Han påstår att uppsägningstiden är 8 månader. Min fråga är om när avtalet upphör att gälla. Visst är det ok att skicka en bekräftelse?
Amanda Harrysson |Hej!Tack för din fråga.Jordbruksarrenden regleras i Jordabalken (JB) 9 kap. Enligt JB 9:3 måste ett jordbruksarrende sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst 5 år, ska avtalet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än 5 år, ska uppsägning ske minst 8 månader före arrendetidens utgång. Om uppsägning inte sker i tid, anses det förlängt med tid som motsvarar arrendetiden, dock längst 5 år. Om arrendetiden t.ex. var 4 år och du inte sagt upp avtalet 8 månader före utgången av det fjärde året, förlängs alltså arrendet med ytterligare 4 år. Tyvärr är den muntliga uppsägningen inte giltig, då uppsägning av jordbruksarrende enligt JB 8:8 ska ske skriftligen. Om uppsägningen sker muntligen, krävs det att arrendatorn bekräftar uppsägningen skriftligen för att den ska gälla. Eftersom bekräftelsen är skriftlig torde dock denna gälla som giltig uppsägning.

Frågor och svar

2013-04-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, skickade in en fråga om reparationer i bostadsrätt, för ett antal veckor sedan. Undrar, hur får jag veta, om och när ni kommer med något svar?
Emma Lundin |Hej!När vi har svarat på din fråga får du ett mail om detta. Mitt tips till dig är att på nytt skicka in din fråga då den antagligen har hunnit hamna en bit ned i vår lista på inkomna frågor. Vänliga hälsningar

Klassificering av fastigheter

2013-03-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej Om jag hypotetiskt set köpt tomter år 2006. Vad ska dem bokföras som, handelstillgångar eller anlägningstillgångar? Dem ska bli bebyggda inom två år. Dem säljs sedan efter tre år. Och när man säljer dem, ska man betala moms på byggnationen vid försäljningen. Alla frågor riktar sig från ett aktiebolags perspektiv.
Emina Gaspar-Vrana |Hej och tack för Din fråga!En fastighet består utav byggnader och mark. Till mark hör bl a tomt avsedd för bebyggelse.När det gäller fastigheter görs det redovisningsmässigt en åtskillnad mellan anläggingstillgångar och omsättningstillgångar. Huvudregeln enligt 4 kap 1 § årsredovisningslagen är att fastigheten utgör en anläggningstillgång om den är avsedd att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten. Det är syftet med innehavet vid anskaffningstillfället som är avgörande för huruvida tillgången skall klassificeras som en omsättnings- eller anläggningstillgång. Om syftet är att tillgången ska finnas kvar i rörelsen i mer än ett år efter räkenskapsårets utgång anses den förvärvad med avsikt att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten. En fastighet klassificeras som en omsättningstillgång om avsikten redan vid anskaffningen är att den skall avyttras inom en snar framtid, d v s inom ett år.Eftersom klassificeringen av en fastighet sker vid anskaffningstillfället, omklassificeras inte heller en fastighet som är upptagen i redovisningen som en anläggningstillgång till en omsättningstillgång om man beslutar att sälja den. Det är alltså Din avsikt med tomten vid anskaffningstillfället som är avgörande för klassificeringen.Byggverksamhet är en momspliktig verksamhet, men det är ingen moms på försäljning av fastigheter enligt 3 kap 2 § mervärdesskattelagen. Även uthyrning är som huvudregel momsfri enligt det nämnda lagrummet, men man kan begära att bli frivilligt skatteskyldig för uthyrning av verksamhetslokal. Hoppas att detta klargjorde rättsläget för Dig. Lycka till!Med vänlig hälsning,Emina Gaspar-Vrana

Uppsägning av hyresavtal

2013-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Finns tillräcklig juridisk grund för uppsägning av hyresavtal om hyresgästen uppträder på ett sätt som skrämmer bort andra hyresgäster ? Ex trots uppmaningar uppträder kontinuerligt otrevligt och hotar andra hyresgäster, gör inbrott i annans lägenhet.
D Anonym |Hej,Hyresgästens skyldigheter regleras i 12 kapitlet Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P6S1 . I 12 kapitlet 25 § Jordabalken räknas ett antal situationer upp, där man som hyresvärd måste ge ett antal varningar innan för att ge hyresgästen möjlighet att bättra sig. Ditt exempel där hyresgästen gjort sig skyldig till inbrott räknas troligtvis in i 12 kapitlet 25 § 3 stycket som innehåller "särskilt allvarliga störningar", om det är bevisat att det är hyresgästen som gjort detta inbrott, vilket är en bevisfråga. Det är även fråga huruvida det skall bedömas som ringa brott eller inte. Om det inte ses som ringa, krävs det således inte någon varning, utan hyresrätten bör ses som förverkad enligt 12 kapitlet 42 § 4 stycket Jordabalken. En kopia skall skickas till socialnämnden om det är fråga om en bostadslägenhet.Jag rekommenderar därför att ta kontakt med en jurist som kan gå igenom dina exempel mer konkret för att göra en bedömning av om det kan rymmas inom 12 kapitlet 42 § 4 stycket Jordabalken.Vänliga hälsningar