Avtal om att i framtiden försälja fastighet

2012-09-18 i Köpavtal
FRÅGA |MIn mammas nya sambo vill bli delägare i huset med 50%. Tanken är att jag ska få köpa huset om ca 3 år. till ett rabatterat pris. Min fråga är om något papper kan upprättas för detta? Kan min mammas nya sambo som delägare hävda att han inte vill sälja det om 3 år till mig?
Sebastian Fahlgren |Hej och tack för din fråga. Huvudregeln i svensk rätt är att det råder avtalsfrihet. I praktiken innebär detta att man i princip kan avtala om vad som helst. Därmed är det fullt möjligt att upprätta ett bindande avtal med innehållet att du från din mamma och dennes sambo ska få förvärva fastigheten vid en viss tidpunkt och till ett viss i förväg fastställt pris. Det förefaller dock märkligt att din mors nya sambo insisterar på att bli samägare till fastigheten om avsikten är att du inom en snar framtid ska få förvärva den till ett rabatterat pris. Avtalet bör därmed rimligen upprättas innan din mors nya sambo blir ägare till fastigheten, när denne efter förvärvet kan motsätta sig att upprätta något avtal. Lag om samäganderätt bör dock i sammanhanget uppmärksammas. För det fall din mors nya sambo blir ägare till fastigheten blir din mor och dennes sambo samägare till fastigheten. Lag om samäganderätt blir då tillämplig. Av 6 § samäganderättslagen framgår att varje ägare har rätt att ansöka om försäljning av fastigheten, såvida ingenting annat har avtalats mellan ägarna. Det innebär att, om avtal saknas, kan var och en av samägarna kan ansöka hos tingsrätten att försäljning av fastigheten skall ske. Fastigheten säljs då dock till högstbjudande. Lag om samäganderätt finner du här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen

Samfällighet

2012-09-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi är en samfällighetsförening som har fått problem med kommunen ang. en tolkningsfråga om vem som ska stå för besiktningskostnaderna av våra lekplatser. Föreningen sköter området utanför alla fastigheter, dvs klipper gräs o.dyl. Kommunen äger marken. Enligt kommunen ska föreningen betala besiktningskostnaderna eftersom den sköter lekplatserna, men i P.o.B-lagen står det att markägaren ska betala. Små föreningar får stora kostnader varje år. Hoppas ni löser problemet.
Dhurata Hasani |Hej, Tack för er fråga. Enligt plan och bygglagen (PBL) 6: 21 ansvarar en kommun för underhållet av allmänna platser som kommunen är huvudman för. Allmän plats defineras enligt 1: 4, samma lag, som en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för gemensamt behov. Inget i er fråga pekar på att er lekplats inte skulle uppfylla detta krav. Att vara huvudman för en allmän plats innebär kort att man ansvarar för ordning och underhåll. I och med att er samhällighetsförening sköter området utanför fastigheterna, tyder detta på att det är det är föreningen som är huvudman för lekplatsen (om denna ligger inom området utanför fastigheterna). Detta innebär att kommunen inte är huvudman för er lekplats trots att kommunen är markägare och att man därför inte ansvarar för underhållet av lekplatsen enligt 6:23 PBL. Enligt 6:23 PBL regleras ansvaret istället i anläggningslagen (AnL). 15 § 2 st AnL uppger att kostnaderna för anläggningens drift fördelas utifrån andelstal för varje fastighet. (Andelstalet bestämmes efter vad som är skälig med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen). Detta innebär att det är ni, samfällighetsföreningen som ansvarar för besiktningskostnaderna.

Skälig hyra

2012-09-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag bor i ett-roms lägenhet ock ska hyra ut en del av rum till en kvinna med hennes dotter.Vi 3 ska bo i ett rum.Hur mycket kan de betala då?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Det är svårt att säga hur mycket de ska betala i hyra eftersom det inte finns några uppgifter i beskrivningen. Men hyran ska enligt hyreslagen fastställas till ett skäligt belopp. Om hyran är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga så är hyran oskälig. Det är godtagbart med en felmarginal på ungefär 5 %. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Ingrepp i en bärande konstruktion i bostadsrätt

2012-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vi vill göra en öppning i en bärande vägg i vår lägenhet. Vi har anlitat en byggnadsadministratör som var och mätte och undersökte väggen. Han begärde ut ritningar från kommunen och gjorde sen beräkningar som visade att det var ingen som helst risk med att göra denna öppningen. Brf nekade dock vår begäran med motiveringen att det var för riskabelt. Vad har vi för rättigheter här?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Frågor av detta slag regleras i bostadsrättslagen (BRL). Enligt 7 kap. 7 § första stycket 1 BRL får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra ingrepp i en bärande konstruktion i lägenheten. Enligt andra stycket får styrelsen inte vägra att medge tillstånd till bl.a. en åtgärd som innebär ingrepp i en bärande konstruktion om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Den åtgärd som du vill utföra innebär visserligen ett ingrepp i en bärande konstruktion, vilket kräver styrelsens tillstånd, men styrelsen kan endast vägra att medge tillstånd om åtgärden innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Vad det sagda innebär är helt enkelt att styrelsen ska ha tungt vägande skäl för att neka att medge tillstånd. Exempel på situationer då tillstånd kan nekas är om åtgärden innebär att lägenhetens planlösning ändras så att denna blir svår att avyttra efter åtgärden. Att utverka en öppning i en bärande vägg innebär att lägenheten får en ändrad planlösning, vilket är ett exempel på då styrelsen kan vägra att medge tillstånd. Jag har dock svårt att med utgångspunkt i din fråga bedöma hur stor denna förändring är och om åtgärden skulle medföra svårigheter att i framtiden avyttra lägenheten. Du får helt enkelt återigen ta upp frågan med styrelsen, framföra att den ska ha tungt vägande skäl för att neka ett tillstånd och be om en motivering till beslutet. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Restskuld vid fastighetsförsäljning

2012-09-18 i Fastighet
FRÅGA |Hej Jag undrar vad som gäller när man säljer sitt hus(skuldbrev med pant).Och får en restskuld.Görs lånet om eller vad händer.
Sebastian Fahlgren |Hej och tack för din fråga. Vid försäljning av en fastighet är det vanligt att köparen övertar säljarens lån på fastigheten. Fastigheten står också vanligtvis kvar som säkerhet för lånet. Vid sådana gäldenärsbyten används så kallade övertagandeförbindelser där köparen övertas säljarens ansvar för lånet och medger fortsatt pantsättning För att kunna besvara frågan om vad som händer med ett fastighetslån vid en försäljning av fastigheten och där en restskuld uppkommer måste avtalsvillkoren studeras närmare. Sannolikt förfaller lånet till omedelbar betalning. Avser man att sälja en fastighet och försäljningen av fastigheten sannolikt inte kommer att motsvara vad man har i lån på fastigheten, så att lånet kan återbetalas vid försäljning av fastigheten, bör man kontakta långivaren för att hitta en lösning. Vänligen

SERVITUT VID FASTIGHETSÖVERLÅTELSE

2012-09-16 i Servitut
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller om jag godkänner/skriver på ett papper att min granne får ställa sin bod lite över tomtgränsen in på min tomt. Om jag skulle sälja mitt hus, vad gäller då för min granne ang. detta brev som vi skrev mellan oss? Mvh Anders
Hampus Sabel |Hej, Det är inte helt ovanligt att fastighetsägare gör sådana överenskommelser som den du beskriver. Det enklaste sättet att åstadkomma en sådan överenskommelse är genom upplåtandet av ett servitut vilket ger din granne rätt att ta viss del av din fastighet i anspråk, exempelvis genom byggandet av en bod. Regler om servitut finns i Jordabalkens 7 och 14 kapitel. Den viktigaste regeln för upplåtandet finns i 14:5 och lyder som följer: _Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen skall anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut. _ Det skall alltså röra sig om en skriftlig handling (se gärna till att det finns två exemplar, ett för dig och ett för grannen) av vilken det skall framgå vilken fastighet (genom att fastighetsbeteckningen antecknas) som är härskande (din grannes) och vilken som är tjänande (din). Det skall också framgå vad syftet med markupplåtelsen är, i detta fall att boden skall få stå delvis placerad på din tomt. Servitut är som huvudregel gällande även mot senare ägare av fastigheterna. Det finns dock vissa saker som är bra att känna till för att servitutet skall gälla. För det första krävs det att du upplyser den som kan komma att köpa din fastighet om att den belastas av ett servitut. Det lättaste sättet att göra detta på är att man redan vid upplåtelsen av servitutet registrerar det hos Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet. För det andra så måste markupplåtelsen vara av större nytta för den härskande fastigheten än vad den är en belastning för den tjänande. Här tar man inte hänsyn till vad fastighetsägarna själva anser utan det är en objektiv bedömning som görs av domstolen för det fall att det blir tvist om servitutet. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp. Hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor. Du kan själv läsa Jordabalken här: https://lagen.nu/1970:994 Vänligen,

Tillträde till bostadsrätt i rätt tid

2012-09-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej I juni i år köpte jag en lght som jag ska få tilltärde till nu i sept. Under budgivningen gjorde jag klart för mäklaren att den 1/10 var för sent för mig att få tillträde till lghten och han sa att det skulle inte bli några problem, säljarna villa lägga tillträdet så tidigt som möjligt. På kontraktsdagen så står det i kontraktet att tillträde är den 1/10. Jag påpekade detta och säljaren sa då att det kommer att bli den 7/9, 14/9 eller den 21/9. I objektbeskrivningen där det återigen står den 1/10 så har vi då strukit över detta och istället skrivit 21/9 med överenskommelse att detta kommer bli absolut senast. Inga ändringar har gjorts någon annanstans, men både jag, säljaren och mäklaren har en kopia av objektsbeskrivningen samt underskrifter på dessa. Jag har nu fått veta att säljaren inte tänker släppa lghten förrän den 1/10 och för mig innebär detta STORA problem. Har jag nån som helst rätt att kräva tillträde den 21/9? Då det både muntligt och (i objektbeskrivningen) skriftligt är det överenskomna datumet??
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Jag utgår ifrån att det är en lägenhet upplåten med bostadsrätt som du har köpt, eftersom det i annat fall blir fråga om hyra. Tillämplig lag är därmed bostadsrättslagen (BRL). Jämlikt 7 kap. 3 § första stycket BRL gäller att en bostadsrättshavare som första gången ska tillträda en lägenhet, men inte får göra detta i rätt tid, har rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han eller hon inte kan använda lägenheten eller del av den. Detta gäller dock endast om dröjsmålet med tillträdet inte beror på bostadsrättshavaren. Är hindret av väsentlig betydelse, har bostadsrättshavaren rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten. När tillträdet ska ske framgår i regel av upplåtelseavtalet, vilket i ditt fall, om det är som du säger, innebär att ”rätt tid” i lagens mening är den 21 september i år. Om du inte får tillträda lägenheten senast detta datum medför detta att du har rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid då du inte kan använda hela eller delar av lägenheten. Dröjsmålet beror, enligt vad som framkommer i frågan, inte heller på dig. Du har dock inte någon rättslig möjlighet att framtvinga ett tillträde på det överenskomna datumet. Om hindret är av väsentlig betydelse har du dessutom rätt att efter uppsägning enligt reglerna i 7 kap. 26-30 §§ BRL frånträda bostadsrätten. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Grannelagsförhållanden

2012-09-15 i Skadestånd
FRÅGA |Vi vill låta grannen ta ner grenar på våra träd som växer in på hans tomt, och så långt är det inga problem. Men förra gången han gjorde det så kastade han in de kapade grenarna på vår tomt. Får han göra det eller måste han själv forsla bort grenarna?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för er fråga. Om en rot eller gren tränger in på en grannes fastighet får denne ta bort den enligt 3:2 jordabalken (JB). Dock stadgar 3:1 JB det faktum att en fastighetsägaren som vidtar en åtgärd på sin eller annans mark måste se till att detta inte orsakar besvär för andra. Om ni känner besvär av åtgärden ska talan i första hand grundas efter reglerna i 32 kap. i miljöbalken vilka avser frågor gällande skadestånd för vissa miljöskador och andra enskilda anspråk. En annan möjlighet är att ni själva ansvarar för kapningen av grenarna, vilket ni har förturs-rätt till enligt 3:2 JB, under förutsättning att åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för er. I och med att grannen kastar in de kapade grenarna på er tomt tycks skaderekvisitet vara uppfyllt.