Andrahandsavtalets bundenhet till förstahandsavtalet

2012-04-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Vi sitter idag i en lokal sen 1/7-2009 utan ett hyresavtal. Bakgrunden är denna: Jag hade tillsammans med en kollega ett företag (A) som vi delade den 1/7-09. Jag bildade ett nytt bolag (B)och satt kvar i samma lokaler tillsammans med (A). Med automatik tog hans företag (A) över hyreskontraktet från hyresvärden (C) och vi har då betalat hyra till min fd. kollega och sagt att vi skulle sitta kvar 2011 ut, ev. längre. Dock har han inte sagt upp hyres avtalet med hyresvärden(C)i tid och de säger att det då har fölängts med hela 2013. Vi funderar nu på att flytta men måste veta vad som gäller för vårt bolag (B)?
Sara Selheden |Hej, Eftersom du har ett avtal med hyresgästen (A) och inte med hyresvärden (C) föreligger inget avtal mellan dig (B) och (C) . Du är således inte bunden av avtalet mellan (A) och (C) utan är endast bunden av det avtal som föreligger mellan ditt bolag (B) och din fd kollegas bolag (A). Beroende på vad du och din fd kollega kommit överens om gällande ert hyresavtal så behöver alltså inte din fd kollegas bolags (A) bundenhet till det förlängda hyresavtalet drabba ditt företag. Finns det inget i ert avtal som säger att även ditt företag är bunden av det förlängda hyresavtalet mellan (A) och (C) eller på annat sätt hindrar en uppsägning kan du säga upp hyresavtalet mellan dig (B) och (A). Oavsett om du (B) och (A) har ett avtal på bestämd tid eller obestämd tid är uppsägningstiden 9 månader (se Jordabalken 12 kap. 4 §). Längre uppsägningstid kan avtalas och även kortare men den kortare uppsägningstiden får endast vara till hyresgästen dvs. din (B) fördel. Vänligen,

GÅVA

2012-04-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Angående gåva, Jag har fått en bostadsrätt som gåva av min farfar. Han har skrivit ett gåvobrev som gäller sedan februari månad i år på det. Samma bostadsrätt är även testamenterad till mig (hans enda barnbarn). Min farfar har inga egna barn i livet då min pappa gick bort. Jag är alltså enda barnbarnet. Min farfar bor inte i bostadsrätten och är inte folkbokförd där heller. Min fråga är alltså om jag som fått denna gåva fritt får lov att disponera över bostadsrätten dvs. kan jag sälja den? Min farfars vilja är att jag ska ha gåvan nu och inte vänta tills testamentet träder i kraft. Så det jag undrar är om denna gåva där det finns skrivet gåvobrev gäller redan nu? Kan jag alltså sälja bostadsrätten eller måste jag vänta tills testamentet träder i kraft? Mvh, Per
Hampus Sabel |Hej, I och med gåvan har din farfar avhänt sig rätten att förfoga över bostadsrätten. Den tillhör med andra ord inte längre honom, utan dig, förutsatt att den skänkts på riktigt vis. I Bostadsrättslagen 6:4 ställs krav på hur en överlåtelse av bostadsrätt måste vara utformad för att den skall vara giltig, det räcker inte med ett vanligt gåvobrev. I korthet kan man säga att det krävs ett skriftligt avtal, underskrivet av bägge parter, som innehåller uppgift om vilken lägenhet som avses samt vilket pris som är aktuellt. Detta gäller även vid gåva. Är dessa krav inte uppfyllda är överlåtelsen ogiltig. Är dessa krav uppfyllda tillhör lägenheten dig och det är dig fritt att sälja den. Din farfars testamente kan ni bortse ifrån då han inte längre har rätt att förfoga över bostadsrätten och den kommer inte att vara en del av hans kvarlåtenskap när han dör. Det kan vara värt att notera att någon som övertagit en bostadsrätt endast får utnyttja rätten om han är eller antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta framgår av Bostadsrättslagen 6:1. Det är föreningens styrelse som beslutar om någon ska antas, Bostadsrättslagen 2:1. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor. Bostadsrättslagen finner du här: https://lagen.nu/1991:614 Vänligen,

ÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT

2012-04-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo ska sälja vår bostadsrätt. Men på grund av mina studiemedel vill vi skriva över lägenheten på min sambo. Hur görs detta på bästa sätt för att vara giltligt?
Hampus Sabel |Hej, Överlåtelse av bostadsrätt regleras i Bostadsrättslagens kap. 6. För att en överlåtelse skall vara giltig krävs att vissa formkrav är uppfyllda. För att vara giltig måste överlåtelsen ske genom upprättande av ett skriftligt avtal. Detta avtal skall skrivas under av både dig och din sambo och skall innehålle uppgift om den lägenhet överlåtelsen avser samt vilket pris som är aktuellt. Detta enligt Bostadsrättslagen 6 kap. 4§ st. 1, paragrafen gäller såväl vid köp som vid överlåtelse genom byte eller gåva. Värt att notera är att det krävs att den du överlåter bostadsrätten till antas som medlem i bostadsrättsföreningen, Bostadsrättslagen 6 kap. 1§ st. 1. Då du avser överlåta bostadsrätten till din sambo, som rimligen redan borde vara medlem i föreningen, torde detta inte orsaka några problem. Det är styrelsen i föreningen som avgör om någon skall bli medlem eller ej, Bostadsrättslagen 2 kap. 1§. Då själva överlåtelsen bara delvis är problemet i din fråga skulle jag råda dig att kontakta en verksam jurist som kan hjälpa dig med frågan kring dina studiemedel och överlåtelsen. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp. Hör gärna av dig om du skulle ha ytterligare frågor. Bostadsrättslagen kan du själv läsa här: https://lagen.nu/1991:614 Vänligen,

Upplösning och omprövning av samfälligheter

2012-04-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag undrar vad som krävs för att gå ur en samfällighet. Om vårat område inte vill vara en samfällighet längre. Vi är ca 25 hus?
Niklas Lewenhard Gren |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. För att på bästa sätt kunna besvara er fråga skulle jag egentligen behöva veta vilken typ av samfällighet det rör sig om samt hur samfälligheten förvaltas av er delägare. Olika regler gäller nämligen för samfälligheter bildade enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) och samfälligheter bildade enligt anläggningslagen (1973:1149). Följande kan emellertid sägas. För att upplösa en samfällighet bildad enligt *fastighetsbildningslagen* måste en lantmäteriförrättning göras. Det blir då aktuellt att genomföra en fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen. Genom en fastighetsreglering kan er fastighetsindelning ändras så att samtliga delägares andelar förs över till en enskild fastighet. Samfälligheten upphör då automatiskt eftersom definitionen för en samfällighet i 1 kap. 3 § fastighetsbildningslagen inte längre är uppfylld. För samfälligheter bildade enligt *anläggningslagen* (s.k. gemensamhetsanläggningar) gäller andra regler för upplösning. Exempel på gemensamhetsanläggningar är enskilda vägar, parkeringsplatser, grönområden, avloppsanläggningar m.m. Beslut om gemensamhetsanläggning gäller för all framtid, men kan upphävas genom en omprövningsförrättning enligt 35 § anläggningslagen. Vid en omprövning gäller samma villkor som när en gemensamhetsanläggning nybildas. För att gemensamhetsanläggningen ska kunna upphävas krävs emellertid att förhållandena för anläggningsbeslutet har ändrats väsentligt, t.ex. att deltagande fastigheter inte längre har någon användning för gemensamhetsanläggningen. Ansökan om omprövningsförrättning görs hos lantmäterimyndigheten. Som ni ser är reglerna om samfälligheter relativt snåriga. Ett avslutande råd är därför att ni vänder er direkt till lantmäterimyndigheten med ytterligare frågor. Lantmäterimyndigheten kan även kan förse er med de blanketter ni behöver för att ansöka om att upphäva/ompröva samfälligheten. Vänligen Niklas

Fråga om överlåtelse av hyresrätt som används för förvärvsverksamhet

2012-04-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har drivit en bokaffär i 15 år som enskild näringsidkare. Jag vill nu avveckla verksamheten och sälja till min vän som själv vill starta en liten kiosk. Hyresvärden vill dock inte gå med på att min vän tar över hyreskontraktet då han vill hyra ut den till sin vän. Har hyresvärden rätt till det?
Emma Lampe |Hej och tack för din fråga! Huvudregeln är att hyresgästen inte har rätt att överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke, det blir fråga om ett helt nytt avtalsförhållande mellan den nya hyresgästen och hyresvärden (se 12 kap 32§ Jordabalken https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1). Det finns dock ett särskilt reglerat undantag till denna huvudregel som säger att den som hyr en lokal (alt. lägenhet) som används för förvärvsverksamhet, t.ex. att handel bedrivs, genom tillstånd från hyresnämnden kan få rätt att överlåta verksamheten till den som ska ta över verksamheten. Sådant tillstånd ska lämnas om det kan anses att den tilltänkta nya hyresgästen ska ta över verksamheten och om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Vid bedömningen av om hyresvärden har befogade skäl att motsätta sig överlåtelsen lägger man stor vikt t.ex. vid om det kan antas att den nya hyresgästen kommer ha möjlighet att betala hyran. Undantagsbestämmelsen finns i 12 kap 36 § Jordabalken ( https://lagen.nu/1970:994#K12P36S1). Då det är hyresnämnden som har till uppgift att pröva frågor av detta slag föreslår jag att du vänder dig till dem för mer information om denna undantagsbestämmelse kan vara tillämplig i ert fall. Vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning

2012-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En bostadsägare till en lgh +55 boende har avlidet och dottern har övertagit via dödsbo. Lgh ej såld efter 1 år, Hur länge kan denna vara såhär. Kan lgh uthyras i 2:a hand ! finns det lag på detta.
Malin Palm |Hej och tack för din fråga! Lägenheten kan stå på detta vis tills dottern, som nu äger den, beslutar att sälja den. Angående din fråga om andrahandsuthyrningen, så är det bostadsrättsföreningens stadgar som reglerar denna fråga. Vissa bostadsrättsföreningar tillåter andrahandsuthyrning med andra inte medger det. Det finns dessvärre ingen lag som reglerar detta, utan det är upp till bostadsrättsföreningen att beslut i denna fråga. Hoppas jag besvarat dina frågor i och med detta. Vänligen, Malin

Sedvanligt underhåll av hyresrätt.

2012-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är student i Göteborg och bor i studentlägenhet och har problem med åtgärdandet av en skada i lägenheten. Jag flyttade in i mars och i början i April när det var dags att öppna min ballkongdörr (fransk) visade det sig att denna var sönder och inte kunde stängas. Nu har de stängt den men jag får inte öppna den eftersom att de fortfarande inte åtgärdat problemet, vilket nu är ungefär ett halvår sedan! I mitt hyreskontrakt står det att jag inte har rätt till hyresnedsättning för den tid hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten. Då undrar jag, vad innebär sedvanligt underhåll? Och finns det några som helst rättigheter för mig här? Någon "rimlig" tid detta ska åtgärdas inom och något jag kan kräva eller få hyresersättning för? Känner mig lite hopplös nu. Väldigt, väldigt tacksam för svar.
Amanda Wiggh |Hej! Tack för din fråga. Regler om hyra regleras i 12 kap Jordabalken (JB), https://lagen.nu/1970:994. På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det allmänna ändamålet (12:9 JB). Det framgår inte helt klart om den franska balkongdörren var sönder redan när du flyttade in eller om den gått sönder under din hyrestid. Om vi utgår från att balkongdörren utan din förskyllan gått sönder under din hyrestid blir 12:16 1 p. JB tillämplig. Det innebär enligt 12:11 p.1 JB att bristen skall avhjälpas på hyresvärdens bekostnad. Du har rätt att själv avhjälpa felet på din hyresvärds bekostnad om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. För den tid hyreslägenheten är i bristfälligt skick har du rätt till nedsättning av hyran enligt 12:11 p.3 JB. Dock står det i ditt hyresavtal att sedvanligt underhåll är undantaget från rätten till ersättning. Detta är tillåtet att avtala om, 12:16 3 st JB. Frågan om vad som är att anse som sedvanligt underhåll behandlas i NJA 2002 s 378 och där anges bl.a. att reparation är att anse som detta. Ett halvår låter som en lång tid att vänta på åtgärdande av fel, men det är svårt att säga generellt vad som är rimlig tid utan att veta vilka omständigheter som föreligger på hyresvärdens sida etc. För att få vidare hjälp i just ditt ärende rekommenderar jag att du vänder dig till hyresnämnden, http://www.hyresnamnden.se/. Lycka till!

Uthyrning av lägenhet i 2a hand är inte giltig gentemot hyresvärden om denne ej godkänt uthyrningen.

2012-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet "svart" i andra hand. Jag har dock tecknat ett standardkontrakt med min hyresvärd - alltså personen som hyr i första hand. Har detta kontrakt någon juridisk giltighet då hyresvärden inte har godkänt uthyrningen? Jag är orolig då jag tidigare trott att vårt kontrakt varit lagligt. MVH
Mari-Helen Schöllin |Hej Reglerna kring andrahandsuthyrning finner du i Jordabalkens 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994. För att en andrahandsuthyrning ska vara giltig krävs hyresvärdens tillstånd. Ett avtal mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen gäller dem emellan, men inte gentemot hyresvärden. Eftersom avtalet inte är giltigt gentemot hyresvärden kan förstahandshyresgästen bli uppsagd. Uthyrning i andra hand utan tillstånd är nämligen en grund för uppsägning, se 12 kap 42 § p 3. Följden av detta blir tyvärr att förstahandshyregästen blir av med lägenheten och att andrahandshyresgästen måste flytta. Avtalet är alltså juridiskt giltigt mellan dig och förstahandshyresgästen, men inte gentemot hyresvärden så länge denne inte godkänt andrahandsuthyrningen. Med vänliga hälsningar