Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja.

2013-04-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag och min fd äger gemensamt ett hus till 50/50 uppdelning. Nu efter att kärleken tagit slut, vill jag sälja den gemensamma villan, men hon vill inte göra det. Hon vet inte vad hon vill med sitt liv, men det vet jag. Jag har försökt med gemensamma vänner att få henne att acceptera en försäljning, men utan att lyckas. Jag har hört talas om att man kan ansöka via Tingsrätten att få sälja min del och i detta fallet om hon inte vill behålla huset själv, framtvinga en försäljning av huset. Hur gör jag detta och gärna en värdering om det brukar falla lyckligt ut eller om det kan bli problem för mig. TACKSAM för även ett litet litet svar.. ! 
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Det framgår inte om det rör sig om en före detta make eller före detta sambo. Detta kan få betydelse vad gäller bodelningsfrågor. Jag utgår i detta fall från att ni har utfört bodelning. Om fastigheten har delats upp så att ni ar fått skilda andelar i fastigheten (och inget villkor om utbrytning har ställts upp i bodelningshandlingen), äger ni fastigheten med samäganderätt, se 13 kap. 15 § äktenskapsbalken och 19 § sambolagen. Den lag som aktualiseras i det fallet är samäganderättslagen, se https://lagen.nu/1904:48_s.1.Som huvudregel krävs både ditt och hennes samtycke för att genomföra en försäljning (2 §). Så länge du och din före detta inte har avtalat om annat och hon inte kan visa på synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att få huset försålt på offentlig auktion (6 §). Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas, vilken tar hand om affären och bestämmer försäljningsvillkoren (förutom vilket lägsta pris som ska gälla - det bestämmer rätten om någon av er delägare yrkar det), se 8 § och framåt.Lycka till!Med vänlig hälsning,

Vad betyder "arvskifteshandling"?

2013-04-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Till ansökan om lagfart skall fogas "arvskifteshandling". Vad är det? Finns fastställt formulär för denna handling? Kan i så fall formuläret hämtas via internet? Och varifrån?
Maria Lindgren |Hej!En arvskifteshandling är en handling som upprättas och skrivs under av arvingarna och som visar hur tillgångarna ska fördelas (se 23 kap 4§ ärvdalbalken, https://lagen.nu/1958:637#K23P4). För att man ska beviljas lagfart på fastighet som man ärvt brukar lantmäteriet, som du nämner, vilja att man bifogar arvskifteshandlingen. Detta för att säkerställa att den sökande är rättmätig ägare till fastigheten.På internet finns olika mallar att tillgå för att upprätta en arvskifteshandling. För att hitta olika hemsidor som erbjuder mallar kan du söka på "arvskifteshandling+mall". Lycka till!

Besittningsrätt

2013-04-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej ! Jag ska hyra en bostad av en ideel förening, enligt föreningen ska jag få bo där i 2 månader och sedan ska de förlänga avtalet i ytterligare 2 månader, alltså ska jag få bo där tills dem inte vill ha mig längre. Hur fungerar det med besitnniningsrätten, när kan jag åberopa det. Tacksam för snabbt svar / Abbas
Mattias Garrido |Hejsan!Besittningsrätt betyder rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Bestämmelsen kan inte avtalas bort och kan därför åberopas av Er. Undantagen stadgas i samma paragraf som 12 kap. 45-46 § Jordabalken.MvhLawline

Vad gäller vid köp av ett redan uthyrt hus? (Om besittningsskydd.)

2013-04-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi vill köpa ett hus av våran arbetsgivare, det krångliga är att huset nu hyrs ut till en familj som bott där sen jan-09. Om vi köper huset har vi då rätt enligt JB 12 kapitlet att säga upp hyreskontraktet med 3 månanders uppsägningstid? Vi ska själva flytta in där. Räcker det att ha de som grund till uppsägningen?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till oss på Lawline.se!Av din fråga framgår tyvärr inte hur familjens hyreskontrakt ser ut idag och om de avtalat bort det sk. "besittningsskyddet" eller inte. Är deras kontrakt uppsagt av deras nuvarande hyresvärd eller löper detta fortfarande på obestämd tid? Nedan har jag därför försökt samla information som kan vara bra och hoppas detta hjälper dig på vägen!När det gäller ett köp av en uthyrd bostad kan detta bli problematiskt om du som ny ägare tänker flytta in direkt. Jordabalkens 12 kapitel (även kallad Hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994) ger som huvudregel en bostadshyresgäst sk. "besittningsskydd". Besittningsskyddet gäller så fort en person flyttar in i en hyrd bostad och innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet eller uppskov med avflyttning när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten har avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. Detta kan således ta lång tid. Det finns emellertid en del undantag från besittningsskyddet:(1) Hyresgästen kan bl.a. sägas upp om bostaden finns i ett en- eller tvåfamiljs bostadshus och som är privat ägt och ägaren har ett sådant behov av fastigheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Som köpare har du alltså möjligheten att ange som skäl att du själv vill bo i huset för att säga upp avtalet.(2) Det kan också vara så att hyresgästen redan har avsagt sig besittningsskyddet. Avsägningen måste dock ha skett på ett särskilt papper skilt från hyreskontraktet.Angående uppsägning anger Hyreslagen vilken uppsägningstid som gäller (se https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1 3 och 4 §§). Uppsägningstiden beror på vilket avtal som skrivits och under hur lång tid hyresgästen hyrt bostaden. Den bestämmelse som du syftar på i din fråga är JB 12 kap. 4 § 1 st. om bostadshyresavtal  på obestämd tid. Hyreskontraktet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Uppsägningar av hyreskontrakt ska i regel ske skriftligen. Vänligen,

Underhåll av vägservitut

2013-04-18 i Servitut
FRÅGA |Hej. Vi har servitut på att få köra över grannens gårdsplan för att komma till vår fastighet, detta är enda vägen. Nu är gårdsplanen i dåligt skick med stora vattenfallet gropar som är ca 10-15 cm djupa och den största är 10 m i diameter. Vi har ingen möjlighet att köra runt groparna då grannen har placerat ut stora föremål så att endast ett körfält är kvar. Grannen kör med stora maskiner på gårdsplanen. Vem är skyldig att sköta underhåll? Har vi någon juridisk rätt att kräva att grannen åtgärdar gårdsplanen? Tack på förhand.
Hugo Westerlund |Hej! Tack för din fråga. Bestämmelser om servitut som tillkommit genom avtal återfinns i jordabalkens 14:de kapitel. Där definieras två centrala begrepp i servitutssammanhang, nämligen tjänande fastighetoch härskande fastighet. Tjänande fastighet är den som upplåtits för själva servitutet, till förmån för den härskande fastighetens ändamålsenliga användande. Vid avtalsservitut är utgångspunkten att ägaren till den tjänande fastigheten inte får åläggas andra positiva skyldigheter än själva servitutet. Ett undantag från denna princip är dock underhåll av väg. Alltså är din granne underhållsskyldig om det finns en sådan skyldighet inskriven i servitutet. Om så inte är fallet ålägger lagen ägaren till den härskande fastigheten, det vill säga du, att hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Lagtext hittar du https://lagen.nu/1970:994#K14P1S1 (se särskilt 1 § stycke 2 och 6 § stycke 2). Vänligen,

Hyresavtal och avtalsprinciper

2013-04-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Skickade mailförfrågan till hyresvärd om att jag ville ändra uppsägningstiden från 9 mån till 1 mån i kontraktet. Han svarar: "Jag föreslår följande ändringar; - En1 månads uppsägning av nuvarande löpande kontrakt, under förutsättning att det gäller ömsesidig uppsägning, eftersom det är akut för Er så ställer Ni mej också i en akut situation, och då ska också jag ges tillfälle att ha möjligheter att möblera om så snart tillfälle ges" Jag accepterar via mail men då ångrar han sig och tar tillbaka det han sagt . Har jag eller han juridiskt rätt? mvh
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din intressanta fråga!Eftersom att du vill ändra uppsägningstiden från 9 månader så utgår jag från att det är en lokal som du hyr med ett löpande avtal, och inte en bostadslägenhet.Regler om hyra av fast egendom finner man i jordabalkens 12:e kapitel, ibland kallad för hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, och denne kan därför inte få sämre villkor än vad lagen uppställer (JB 12:1 5 st.)Din frågeformulering tolkar jag som "kan jag hålla hyresvärden till hans ord, med mailkonversationen som bevisning?"Rent praktiskt skulle jag säga att det gör varken till ifall ändringen i avtalet är gjord eller inte, eftersom att ni har avtalat att uppsägningstiden på 1 månad skulle gälla vid ömsesidig uppsägning. Även om du kan göra gällande att du har rätt angående att er avtalsändring har blivit gjord, så behöver din hyresvärd bara neka till den korta uppsägningstiden, med följd att avtalet i övrigt eller lagens utfyllande bestämmelser blir gällande.Rent juridiskt så skulle jag ge dig rätt i att ni har ändrat på hyresavtalet, grundat på avtalsrättsliga grunder. I svensk rätt följer man en princip som kallas för "pacta sunt servanda", vilket betyder att avtal är till för att hållas. Har man växlat ett samstämmigt anbud och accept så har ett avtal inträtts, och detta skall då gälla. Man har generellt ingen "ångerrätt" för avtal.Detta kompliceras dock av att man ingår i ett avtal som sträcker sig över en längre tid när man skriver hyreskontrakt. Huvudregeln är att för att ändra i avtalet så måste det sägas upp i enlighet med reglerna i jordabalken (JB 12:3 & 4 - för lokal på obestämd tid: 9 månader). Därpå träder ett nytt avtal in som inbegriper de nya villkoren. Vill en av parterna göra gällande något annat än vad avtalet ger och den andre parten bestrider detta, så uppstår en tvist - är parterna dock överens om att man ska avvika från avtalet så föreligger inte en tvist, och ingen kommer att kräva sanktioner för att avtalet har frångåtts. I ditt fall kan det bli vanskligt att försöka hålla motparten till något som förvisso finns sparat i mailkonversation, men som avviker från avtalet.Avtalet blir väldigt oklart av att det finns en sidoöverenskommelse i form av en mailväxling utanför själva kontraktet, och det kan vara klokt att inte förlita sig för mycket på sådana externiteter innan de är infogade i kontraktet på ett tydligt sätt, eftersom att Hyresnämnden främst ser på hyreskontraktet och lagtexten när de medlar vid tvister.Avslutningsvis så skulle jag vilja upplysa dig om möjligheten att komma ur avtalet snabbare än vad uppsägningstiden är, vilket kan ske genom att begära en hyresavtalsöverlåtelse, vilken regleras i JB 12:32.Jag hoppas att mitt svar är dig behjälpligtVänligen

Panträttens innebörd när låntagaren avlider

2013-04-08 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej. Min mans (och hans systers) gamla föräldrar har pantsatt ett fritidshus för att borga ett lån på 250 000 kr. Fritidshuset är värt mer än detta. Om min mans föräldrar avlider innan lånet är betalt; vad händer då? Kan man ärva en pantsatt fastighet? Vad gör banken? Kräver de dödsboet på något sätt?
|Hej och tack för din fråga!En panträtt som här är i fråga avser fastigheten i sig. Om din mans föräldrar avlider innan lånet är betalt övergår skulden till dödsboet. Om dödsboets medel inte räcker för att täcka skulderna får banken ta panten i anspråk för att täcka sin fordran.Med vänlig hälsning,

uppsägning av lokalhyresgäst på grund av dröjsmål med betalningar

2013-04-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har en hyresgäst (lokal) som under de sju månaderna han har hyrt av mig inte inkommit någon gång i tid med sin månadshyra. Nu vill jag säga upp hyresgästen. Hur gör jag? Vad måste jag tänka på? Vad kostar det att få juridisk hjälp med att skriva uppsägningen?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att säga upp din hyresgäst så måste du tänka på att göra det skriftligt, eftersom att hyresförhållandet har varat i mer än 3 månader. (JB 12:8) I "vanliga" fall så föreskriver JB kapitel 12 (ibland kallad för 'hyreslagen') speciellt uppställda uppsägningstider för hyresavtal om bostad eller lokal, vilka står att finna i §§ 3 och 4 i kap. 12 JB. Hade det varit så att din hyresgäst hade fullföljt de förpliktelser som åligger honom hade en uppsägningstid på 3 eller 9 månader blivit aktuell för uppsägningen av din hyresgäst, men i ditt fall verkar det som att hyresrätten har blivit förverkad på grund av  hyresgästens kontraktbrott (dröjsmål med betalning).En möjlighet till att säga upp hyresavtalet i förtid är när lokalhyresgästen är mer än två dagar sen med att betala hyran (JB 12:42 p. 2).Ifall hyresvärden säger upp avtalet enligt ovan nämnda paragraf så har hyresgästen två veckor på sig att betala vad denne är skyldig för att på så sätt återvinna hyresrätten, innan denne får skiljas från lokalen (JB 12:44). De två veckorna räknas från när hyresvärden har underrättat hyresgästen om möjligheten att återvinna lokalen. Först två dagar efter de två veckorna får beslut om avhysning meddelas.Om detta beteende fortsätter kan det komma att till nackdel för hyresgästen påverka det indirekta besittningsskydd som uppstår för lokalhyresgäster efter 9 månaders hyra. Vid en eventuell tvist om förlängning av hyresavtalet kan upprepad misskötsamhet vara till hyresgästens nackdel.Kostnaden för att få juridisk hjälp med uppsägningen kan jag inte uttala mig om, men jag hänvisar till våra sponsorer eller till advokatjouren, här: http://www.advokatsamfundet.se/Behover-du-advokat/Advokatjouren/Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994#K12vänligen