Likabehandlingsprincipen

2013-02-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Likabehandlingsprincipen i Bostadsrättsförening Vår bostadsrättsförening vägrar svara på allmänna frågor med hänvisning till likabehandlingsprincipen. Det kan vara frågor om föreningens ekonomi etc. De säger att alla medlemmarna skall ha lika mycket information och därför vill de inte svara på frågorna trots att frågorna inte är av känslig natur med hänvisning till just likabehandling. Är detta en korrekt tolkning? Man skulle ju kunna delge alla sammma information t.ex på hemsidan, men min förening vill ärna hålla allt hemligt för medlemmarna, "annars kan medlemmarna bli oroliga".
Lisa Sennerby |Hej och tack för din fråga! Likabehandlingsprincipen innebär att medlemmarna skall behandlas lika. Vilka rättigheter medlemmar i en bostadsrättsförening har regleras i föreningens stadgar. Framgår det där något om lika rätt till lika mycket information är det de som gäller. Likabehandlingsprincipen kan ses som en allmän associationsrättslig princip. Om någon medlem t.ex. ges rätt till parkeringsplatsutrymme så skall alla medlemmar ha lika rätt. Utöver din förenings stadgar kan du se vad som är beskrivet i bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614. Med vänlig hälsning,

Samäganderätt, offentlig auktion.

2013-02-17 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 4 syskon som ärvt 25% av en fritidsfastighet. Nu vill tre av syskonen sälja men inte den fjärde. Kan hon tvingas sälja?
Frida Lindberg |Hej, Tack för din fråga! Ni fyra syskon äger fastigheten med samäganderätt. När egendom ägs med samäganderätt krävs att alla delägare är överens om de åtgärder som ska vidtagas. Ett kort svar på din fråga blir därför nej, enighet gäller för att vidaga åtgärder. Det händer självklart att delägare, precis som i din fråga, inte är eniga. När gäller försäljning så kan en delägare ansöka hos rätten om att egendomen ska försäljas genom offentlig auktion. Notera att detta inte kan utnyttjas om egendomen ärvdes genom testamente som föreskrev överlåtelseförbud. Om egendomen auktioneras ut och ni inte är ense om försäljningen kommer det högsta budet att vinna. Lag om samäganderätt finner du här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen,

Köp av 1/3 samägd fastighet

2013-02-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Om man är intresserad av en stuga som 3 andra personer har ärvt. 2 av dom vill inte sälja och 1 vill sälja, kan man då köpa 1/3 av fastigheten? För att sen kanske kunna köpa till mera andelar?
Alexandra Leppälä |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om du är intresserad av att köpa 1/3 av stugan kan du självklart göra detta, förutsatt att personen som äger tredjedelen är beredd att sälja till dig. Vad du ska komma ihåg är att man vid samägande av en fastighet äger 1/3 av hela fastigheten vilket betyder att du inte äger ett avgränsat stycke mark på fastigheten utan 1/3 av den totala fastigheten. Ni kan  innebördens komma överens om annat, då samäganderättslagen i huvudsak är dispositiv. Om du senare vill köpa fler andelar beror detta i första hand på om de andra delägarna är beredda att sälja och i andra hand om de vill sälja till dig. Bara för att du äger 1/3 av fastigheten innebär detta ingen förköpsrätt för dig ifall de andra två delägarna i ett senare skede vill sälja sina andelar. Den tillämpliga lagen i fallet att ni tillsammans äger fastigheten är samäganderättslagen, i denna framgår att en delägare kan verka för att fastigheten tvångsförsäljas om det inte föreligger synnerliga skäl emot detta. Om någon av delägarna vill göra detta har du möjligheten att köpa hela fastigheten på den offentliga auktionen. Så sammantaget kan det vara lite riskabelt att endast köpa 1/3 av fastigheten i hopp om att senare kunna köpa flera andelar. Möjligheten att göra så finns dock, du måste dock komma ihåg att du kommer behöva dela fastigheten med de två andra delägarna och att det kan uppstå komplikationer i och med detta. Hoppas svaret varit till hjälp. Med vänlig hälsning, 

Krävs styrelsens medgivande när företag som äger bostadsrätt vill hyra ut den i andrahand?

2013-02-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Om jag köper en bostadsrätt via mitt AB, alltså som juridisk person, med avsikt att hyra ut den till andra företag, behövs tillstånd från föreningen gällande andrahandshyresgästerna? 
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Regler rörande bostadsrätter finner du i Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614).I 6 § anges att bostadsrättshavaren inte får använda bostadsrätten för något annat ändamål än det avsedda. Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.Enligt 10 § krävs styrelsens medgivande för andrahandsuthyrning. Samtycke behövs dock inte då en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen (och i sådant fall ska styrelsen genast underrättas)Förutsatt att förutsättningarna i föregående stycke inte är uppfyllda så kommer styrelsens medgivande alltså att krävas vid andrahandsuthyrning.Vänligen,

Rättigheter gentemot grannes störande andrahandshyresgäster

2013-02-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! jag bor i en bostadsrätt och de som bor i lägenheten ovan mig hyr i andra hand. De har i princip under en veckas tid haft högljudd sex på nätterna efterföljt av musik och dunsar i golv. Eftersom jag inte har någon aning om vilka de är känns det lite obehagligt för mig att ensam gå upp till dem och be dem att inte väsnas på nätterna då jag inte kan sova. Vad gör jag och vad har jag för rättigheter att klaga på dem? Jag anser samtidigt att alla ska ha rätt att leva i sitt hem men att väsnas så enormt kl 2 på natten är inte ok. Jag har även dunkat i taket för att markera att de låter, de tystnade inte av det.
Emelie Fyhrqvist | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 7 kap. 9 § Bostadsrättslagen (BRL) svarar bostadsrättsägaren (och därmed densamme för att dennes andrahandshyresgäster) använder lägenheten på sådant sätt att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan hög grad kan försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Bostadsrättsägaren (och i detta fall andrahandshyresgästerna) ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Om det förekommer sådana störningar är föreningen skyldig att genom tillsägelse till den felande för att se till att störningarna upphör.  Denna kontakt kan ske direkt till andrahandshyresgästerna eller till bostadsrättsägaren som då får underrätta sina hyresgäster. Det är svårt att säga om de störningar du nämnt är att anse som ”störningar av sådan grad att de skäligen inte bör tålas”. Ofta rör dessa fall exempelvis högljutt spelande av musik. Min uppfattning är dock att då du inte kan sova och störningarna sker nattetid så bör du ta upp detta på nästa styrelsemöte och påpeka problemet för föreningen. För grannsämjans skull skulle jag dock ändå råda dig att i första hand själv kontakta paret i fråga. Känns det obekvämt att konfrontera dem direkt kan du kanske skriva ett vänligt men bestämt meddelande och posta dem?  Lycka till! Vänligen, Emelie Fyhrqvist

Ansvarsfrihet i bostadsrättsförening

2013-02-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej På ordinarie årstämma i Bostadsrättförening reserverade sig några medlemmar skriftligen mot att ge styrelsen ansvarsfrihet.. Dessa ansåg att styrelsen tagit beslut på egen hand som enligt bostadsrättslagen kräver ett stämmobeslut. Efter stämman har styrelsen meddelat att medlem inte kan reservera sig mot ett stämmobeslut, samt att inte bifoga reservationerna i stämmo protokollet. Är detta riktigt?
Viktor Persson | Hej, och tack för att du vänder dig till LawLine med dina frågor! Enligt 9 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) regleras förfarandet vid bostadsföreningsstämman av 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL). I 7 kap. 10 § FL går det att utläsa vad det är som ska och bör antecknas i protokollet som förs vid en bostadsförenings–stämma. Här framgår det inte något krav på att reservationer ska nedtecknas, men däremot ska omröstningsresultatet protokollföras enligt 7 kap. 10 § 3 st. 3 p. FL. Enligt litteraturen på området anses det inte göra protokollet ogiltigt om detta inte innehåller uppgifter om alla på stämman framställda yrkanden, eller reservationer. Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att protokollet inte behöver innehålla eventuella reservationer. Vad det gäller styrelsens uttalande att en reservation mot ett stämmobeslut inte är möjligt går det att ställa sig litet undrande. Det är nämligen möjligt att reservera sig mot ett stämmobeslut, men dock inget krav på att detta ska anges i protokollet. Anledningen till att man reserverar sig till beslut är för att undvika framtida skadeståndsansvar som stämmans beslut kan föranleda. Reservationen fungerar alltså som ett slags bevis. För att säkra din position i förhållande till stämmans beslut bör du alltså själv hålla kvar vid en kopia av din reservation, och kanske finna någon som kan vittna om att du verkligen har meddelat din reservation vid stämman. I en eventuell tvist kan du sedan använda detta som bevisning till din fördel. För att hindra eller i vart fall försvåra att ansvarsfrihet beviljas finns två intressanta bestämmelser. Den första är 7 kap. 4 § 3 st. FL. Enligt detta stadgande kan nämligen en minoritet som består av minst en tiondel av samtliga röstberättigade vid bostads–föreningsmötet bestämma att en fråga om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktören ska skjutas på framtiden. Den andra bestämmelsen går att finna i 13 kap. 5 § 1 st. FL. Och denna gör gällande att det krävs att minst en tiondel av samtliga röstberättigade på årsstämman röstar för ansvarsfrihet för att denna ska beviljas. Detta är alltså ett mycket starkt minoritetsskydd för att förhindra missbruk av ansvarsfrihet.

Andrahandsuthyrning

2013-02-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Får jag tillfälligt bo hos en kompis som hyr en hyresrätt i andra hand utan förstahandshyresgästens eller hyresvärdens tillstånd? Går det bra att folkbokföra sig på denna adress? Kompisen kommer i sin tur att ta arbete på annan ort i sommar men kommer fortfarande att vilja ha kvar hyresrätten, är det då möjligt för mig att bo kvar utan att teckna avtal om detta?
Johanna Forsberg |Hej! Tack för din fråga! Jag hoppas att jag förstod dig rättom det är så att din kompis hyr bostaden med hyresvärdens samtycke, och att du undrar om din kompis i sin tur kan hyra ut till dig i tredje hand utan att hyresvärden godkänt detta.  För att få hyra bostaden i andrahand krävs hyresvärdenssamtycke (39 § hyreslagen), om din kompis hyr ut bostaden till dig utan hyresvärdens samtycke kan det leda till förverkande av hyresrätten (42 § 3 p). Så svaret på din fråga är att ni måste ha hyresvärdens godkännande för att du ska få bo där, även om det bara är ett par månader. Vänliga Hälsningar,

Är det okej att godkänna grannars bygglov trots att fastigheten sålts men ej tillträtts av de nya ägarna?

2013-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har sålt en fastighet, kontrakt är skrivet och nya ägarna tar över 1 april. Kan jag skriva på bygglov av garage som en granne vill bygga. Jag tycker det känns fel, men han har frågat mig.
Amanda Wiggh |Hej och tack för din fråga!Köp av fast egendom regleras i Jordabalkens fjärde kapitel (https://lagen.nu/1970:994#K12P8S6).Du som säljare står risken för att fastigheten försämras medan den fortfarande är i din besittning, det vill säga så länge de nya ägarna inte har tillträtt fastigheten (11 §).Att grannarna behöver tillstånd av er för att bygga ett garage tyder på att ni som grannar berörs av beslutet (garaget kanske ska byggas nära tomtgränsen?). Om uppförandet av garaget kan innebära men för de nya ägarna i form av minskat värde eller andra på annat sätt påverkar deras nyinköpta fastighet så får de göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet (12 §).Jag rekommenderar således att du inte skriver på papperna om bygglov utan låter de nya ägarna ta beslutet.Vänligen,