Mari-Helen Schöllin |Hejsan! Enligt Jordabalkens 12 kapitel, även kallat Hyreslagen (HL), får en hyresrätt inte överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Se 32 § HL: https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1 Om du dock har bott ihop med din bror under en längre tid kan tillstånd för överlåtelsen sökas av hyresnämnden, om hyresvärden inte godkänt överlåtelsen. Sammanboendet bör enligt tidigare rättsfall ha varat i minst 3 år, men det är omständigheterna i varje enskilt fall som avgör. Hyresnämnden ska lämna tillstånd om hyresvärden skäligen kan nöja sig med dig som ny hyresgäst. Se 34 § HL, https://lagen.nu/1970:994#K12P34S1 Jag skulle råda er att kontakta hyresvärden för att få dennes godkännande. Får ni inte det och det är så att du har sammanbott med din bror under en längre tid, så kan du söka tillstånd om överlåtelsen hos hyresnämnden. Med vänliga hälsningar

Sanna Söder |Hej, Rätten att hyra ut del av lokal i andra hand (sk partiell sublokation) regleras i Jordabalken 12 kap 41 §. Där stadgas att hyresgästen inte får inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden. Det innebär att du alltså i allmänhet har rätt att ha inneboende utan särskilt tillstånd från hyresvärden. Hyresvärden kan endast motsätta sig detta om uthyrningen medför ”men” för värden. Det kan vara bra att känna till att om hyresgästen överskrider sin rätt att hyra ut del av lokal i andra hand genom alltför omfattande uthyrning, kan hyresrätten förverkas. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta. Hyresrätten är emellertid inte förverkad om hyresgästen vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse. Inte heller är hyresrätten förverkad om det som läggs hyresgästen till last är av ringa betydelse. Med vänlig hälsning, Sanna Söder

Sanna Söder |Hej. Tack för din fråga. En bostadsrättsinnehavare måste ha styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att en uthyrning i andra hand ska vara tillåten (se Bostadsrättslagen 7 kap 10 och 11 §§). Om bostadsrättsinnehavaren utan hyresvärden samtycke eller hyresnämndens tillstånd upplåter lägenheten i andra hand är uthyrningen olovlig och föreningen har rätt att begära att innehavaren av bostadsrätten ska flytta (detta kallas att nyttjanderätten är förverkad och framgår av Bostadsrättslagen 7 kap 18 §). Men om föreningen inom två månader från den dag de fick kännedom om den olovliga uthyrningen inte begär att bostadsrättsinnehavaren ska vidta rättelse (d v s ser till att andrahandsupplåtelsen upphör eller ansöker om - och får tillstånd), så kan den otillåtna uthyrningen inte åberopas som förverkandegrund, d v s som skäl för att skilja innehavaren av bostadsrätten från lägenheten. Detta framgår av Bostadsrättslagen 7 kap 21 § 2 stycket. Att andrahandsuthyrningen skulle bli lovlig på grund av att styrelsen inte agerar inom två månader hittar däremot inte jag heller något lagstöd för. Konsekvensen av styrelsens underlåtenhet att begära rättelse inom två månader är istället alltså att du inte har förverkat din nyttjanderätt, men för att andrahandsuthyrningen ska bli lovlig måste du få tillstånd. Mvh, Sanna Söder

Sofie Bjärtun |Hej, Det finns ingen skyldighet enligt lag att ha hemförsäkring, detta oavsett vilken boendeform du väljer. En hemförsäkring är emellertid oavsett boendeform att rekommendera, inte minst för att den regelmässigt innehåller mer än det skydd för hemmet som man naturligt nog förknippar med försäkringen. Som exempel kan nämnas rättsskydd (som krävs för att staten ska stå för dina ombudskostnader m.m. om du skulle hamna i en rättstvist), ansvarsförsäkring (som kan få stor betydelse om du skulle skada någon eller någon annans egendom) och reseskydd (som gäller de 45 första dagarna utomlands). I valet av typ av hemförsäkring får boendeformen betydelse. Omfattningen vad gäller ditt ansvar för boendet varierar med formen. Naturligt nog varierar därmed även innehållet i och kostnaden för de olika typerna av hemförsäkring. Om du har en hyresrätt ansvarar du endast för din lösa egendom. Din hemförsäkring behöver inte täcka övriga områden, dessa har istället din hyresvärd anledning att införskaffa försäkring för. Som bostadsrättsinnehavare ansvarar du förutom för lös egendom även för fast inredning (badrum, köksskåp, parkettgolv etc.). Försäkringsbolagen erbjuder därför ofta olika sorters tilläggsförsäkringar för bostadsrätter. Bostadsrättsföreningar har visserligen ofta fastighetsförsäkringar som täcker hela fastigheten men villkoren för dessa innehåller många gånger mycket höga självrisker. En hemförsäkring för en villa täcker även skador på själva huset och tomten. Försäkringsbolagen erbjuder olika varianter på dessa typer av hemförsäkringar och ofta finns möjlighet att kombinera olika sorters försäkringar med din hemförsäkring. Även om försäkringsbolagen följer varandra i stor utsträckning så är en ordentlig jämförelse mellan försäkringsvillkoren och försäkringskostnader att rekommendera. Med vänlig hälsning,

Mari-Helen Schöllin |Hej! Vid försäljning/köp av fastigheter är det reglerna i Jordabalken 1970:994 (JB) som gäller, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1. Formkraven i 4 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda för att ett köp av fast egendom ska anses vara giltigt. Det som avgör är om ett bindande avtal träffats eller inte. Ett sådant måste alltså uppfylla formkraven i 4 kap. 1 § JB. För det första måste en köpehandling upprättats som skrivits under av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, där säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa krav inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt. Av 4 kap. 1 § JB framgår bl.a. att det är skriftliga avtal som är bindande och att muntliga avtal om köp inte är bindande. Detta gäller dock det faktiska köpet och inte ett löfte om framtida försäljning. Enbart en skriftlig utfästelse om framtida försäljning av fast egendom är inte bindande, eftersom formkraven i JB måste vara uppfyllda vid försäljning/köp av fast egendom. Detta är en allmän princip som framgår av tidigare rättsfall på området, se t.ex. https://lagen.nu/dom/nja/1984s673, https://lagen.nu/dom/nja/1987s726 samt https://lagen.nu/dom/nja/2002s467. För att skadestånd ska bli aktuellt i dessa situationer krävs att antingen säljaren eller köparen uttryckligen, i samband med uppgörelsen, har tagit på sig ett ansvar att, om löftet inte infrias, ersätta eventuell förlust hos motparten. Sammanfattningsvis: Ett avtal om rätt att i framtiden köpa fast egendom är ogiltigt och det går alltså inte att framtvinga en försäljning på grund av löftet som getts om den framtida försäljningen (om inte avtalet uppfyller formkraven i 4 kap. 1 § JB). Skadestånd kan dock bli aktuellt om motparten tagit på sig ansvar att ersätta en eventuell förlust. Med vänliga hälsningar

Martin Fridh |Hej, Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken. Enligt 4 kap. 1 § 1 st. måste köpehandlingen vara skriftligt, underskriven av både säljare och köpare samt innehålla uppgift om priset, vilken fastighet köpet avser och en överlåtelseförklaring. Om dessa formkrav ej är uppfyllda är köpet ogiltigt enligt 3 stycket samma paragraf, se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1 Föreligger det ett köpeavtal som följer ovanstående formkrav är du bunden av detta vilket innebär en förpliktelse för dig att avträda fastigheten på avtalad tid samt att medverka till att ett köpebrev upprättas (förutsatt att du får betalt). Du begår kontraktsbrott om du ej fullföljer dessa skyldigheter som du ådragit dig, konsekvenserna av detta är att du vid vite kan tvingas att lämna fastigheten plus att du kan bli skadeståndsskyldig enligt 4 kap. 13 § jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994#K4P13S1 Det finns tyvärr ingen rätt att utan väsentligt kontraktsbrott ifrån köparens sida att häva köpet. Kontraktsbrottet av köparen måste bestå i dröjsmål med betalningen och för att en hävningsmöjlighet i en sådan situation skall stå dig till buds måste det ha gjorts ett förbehåll om detta i köpehandlingen (en klausul om utfärdande av köpebrev anses fylla denna funktion). Det vill säga att om köparen betalar kan du dessvärre inte häva avtalet utan måste avträda fastigheten vid avtalat datum. Med vänliga hälsningar

Dennis Carlsson |Hej! Skall ett hyresavtal för en bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och det inte är någon längre uppsägningstid avtalad. Så skall en uppsägning av en lokal som hyrs för en längre tid än nio månader, sägas upp nio månader i förväg. Detta innebär att om ni säger upp avtalet nu slipper ni hyra lokalen efter en tidsperiod av nio månader om inget annat har avtalats om uppsägningstiden, detta följer av 12 kap 4 § Jordabalken se https://lagen.nu/1970:994. Mvh

Joel Dahlquist |Hej! Mig veterligen finns det ingen princip som den din granne tar upp. Om ni inte har avtalat om något annat, vilket ju inte verkar vara fallet eftersom ni använt er av ett standardavtal, så gäller tre månaders uppsägning enligt 12 kap 4§ i Jordabalken (finns här: https://lagen.nu/1970:994#K12P4S1). Ett hyresavtal är ett avtal som andra och du kan alltså säga upp det med tre månaders uppsägningstid, utan att du på något sätt är skyldig att hitta likvärdig bostad till den förre hyresgästen. Skulle man som hyresvärd ha den skyldigheten, skulle det inte vara särskilt attraktivt att hyra ut över huvud taget och systemet skulle troligtvis haverera. Jag hoppas att mitt svar har hjälpt dig!