Betydelsen av vid sidan om köpehandlingen överenskommen köpeskilling vid fastighetsköp

2012-11-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min syster ägde en fastighet til 50% var, nu har jag köpt hennes del. Har lagfart på 100%. Fick ett brev från KFM att hon kräver mej på "skuld vid fastighetsförsäljningen av fastigheten ...". Enligt köpebrevet är fastigheten betald vid överlåtelsetillfället. Kan hon kräva ytterligare betalning enligt muntlig överenskommelse? Tack på förhand.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Muntliga överenskommelser vid sidan om köpehandlingen om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltiga enligt 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Istället gäller mellan köparen och säljaren den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Den köpeskilling som anges i köpehandlingen får dock jämkas, om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen ska vara bindande. Om du har betalat den i köpehandlingen uppställda köpeskillingen har din syster ingen laglig rätt att kräva dig på mer pengar. Även om ni kom överens om annan köpeskilling än den som anges i köpehandling, är det den i köpehandlingen angivna köpeskillingen som gäller. Köpeskillingen kan dock jämkas, om någon sådan omständighet som medger detta skulle vara för handen. Om detta vet jag intet. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Skälig hyra?

2012-10-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, angående uthyrning av bostadsrätt. Jag har en hyresgäst som själv har erbjudit vad som skulle kunna bedömmas som oskälig hyra. Kan denna hyresgäst kräva tillbaka pengar trots att han själv har erbjudit denna hyra? Gäller samma för företag.
Emily Bengtsson |Hej, När en förstahandshyresgäst eller en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet i andra hand gäller hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter. Vid andrahandsuthyrning bör så kallad skälig hyra tillämpas och detta innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än en för “bruksvärdet likvärdig lägenhet”. Detta för att man som privatperson inte får hyra ut i andrahand i vinstsyfte. Om man har hyrt en lägenhet i andra hand och betalat en oskälig hyra har man rätt att kräva tillbaka hyran. Detta gäller oavsett vem som lämnat anbudet på hyran. Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan och hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från denne lämnade lägenheten. Ansökan om återbetalning kan även ske under hyrestiden. Reglerna om återbetalning av överhyra finns i 55 e § hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bestämmelserna om återbetalning av hyra gäller även för företag, de har därmed också rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Se vidare: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.HTM#K12P55 Vänligen,

Kontraktsbrott från köparens sida.

2012-10-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Vad händer om jag bryter ett undertecknat köpekontrakt på en skogsfastighet som jag även betalat handpenning för, före slutbetalning? Antar att jag blir betalningsskyldig på ngt belopp, men hur mkt och vem/ vad avgör? Mäklarens arvode, ska jag betala det också?
Frida Lindberg |Hej! Tack för din fråga. Svaret är beroende av hur avtalet är utformat, om det är villkorat osv. Rent generellt kan sägas att säljaren kan häva köpet pga. köparens dröjsmål med betalning om ett sådant villkor har tagits in i avtalet. En hävning av avtalet tar inte bort avtalsbundenheten eller avtalets giltighet utan kombineras ofta med skadestånd. Många gånger har säljaren, pga. handpenningavtal, rätt att behålla handpenningen om köparen inte genomför köpet. Handpenningen kan då, med vissa begränsningar, vara tillräckligt stor för att täcka skadeståndet. Om det inte finns några omständigheter i avtalet som gör att köpet är beroende av något annat än att endast köpekontraktet skrivs under så är du bunden till det avtal som skrivits. Vid ett kontraktsbrott faller inte avtalet, utan säljaren kan normalt kräva fullgörelse samt ränta alternativt annan påföljd som gör att säljaren sätts i samma ekonomiska situation som om avtalet hade fullgjorts. Det ovan nämnda handpenningavtalet kan även ha den funktionen att det ses som en maxgräns för vilket skadestånd som kan betalas ut, trots att bindande avtal har ingåtts. Denna typ av avtal/ klausul kan ibland jämkas om den kan ses som oskälig. Vilket belopp som ska betalas beror helt på vad som skrivits i köpeavtalet och om avtalet är villkorat. Jag kan tyvärr inte svara mer exakt än ovan givna förklaring då jag inte har tillgång till fler uppgifter. Vänligen,

Besittningsrätt inneboende

2012-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag är inneboende hos en bekant till familjen och står också som inneboende på adressen. Jag har bott här sen 28 aug 2012. Som ny student hade jag inget boende och hon sa att jag fick bo hos henne tills jag hittade något eget. Jag har betalat hyran för oktober. Hon är väldigt ljudlig sent på nätterna och nu har jag bett henne vara tyst, därför tänker hon kasta ut mig. Jag har ett boende fr o m 1 nov. Har hon rätt att kasta ut mig bara sådär?
Anonym Anonym |Hej och tack för din fråga. Som inneboende saknar man besittningsskydd då det rum du hyr utgör en del av upplåtarens egen bostad, detta stadgas i 12 kap 45 § Jordabalken (JB). Besittningsskydd innebär bland annat rätt till förlängning av hyresavtalet, men detta aktualiseras alltså inte i ditt fall. Hyresavtal kan ingås på bestämd tid, sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Även om man som inneboende saknar besittningsskydd och rätt till förlängning av avtalet har man rätt att bo kvar under den avtalade tiden. Hyresrätten kan förverkas och sägas upp i förtid t ex om man inte betalar hyra, men att be någon hålla en lägre ljudvolym om nätterna utgör inte skäl för förverkande av din hyresrätt. Du kan läsa mer här: https://lagen.nu/1970:994#K12. Vänligen Ester Sandgren

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt för juridisk person.

2012-10-31 i Bostadsrätt
FRÅGA | Önskar hjälp med att tolka 2 kap 3-4 §§ BRL: Får en bostadsrättsförening neka medlemskap till juridisk person även om lägenheterna är avsedda för fritidsändamål? I föreningens stadgar står "Annan juridisk person eller landsting som förvärvat bostadsrätt till bostadslägenhet får vägras medlemskap"
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Regler om medlemskap i bostadsrättsförening finns som sagt i 2 kap. bostadsrättslagen (1991:614)(BRL). I 2 kap 1 § BRL stadgas att fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse utifrån de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och 2 kap i BRL. I 2 kap 2 § BRL exemplifieras olika stadgevillkor som är utan verkan. I ditt fall blir precis som du kommit fram till, 2 kap 3-4 §§ tillämpliga då det är ifråga om en juridiska person som vill erhålla medlemskap. 2 kap 3 § BRL lyder: Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§. I 2 kap 3 § BRL anges huvudregeln för medlemskap vid övergång av bostadsrätt. Det första rekvisitet som skall vara uppfyllt innebär att den som ansöker om medlemskap ska uppfylla bostadsrättsföreningens villkor. Dessa villkor ska vara godkända vilket innebär att de inte upptas i 2 §. Andra rekvisitet som ska vara uppfyllt är att föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Där granskas förvärvarens personliga kvalifikationer och förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen ska ligga till grund för bedömningen. Men så anges i paragrafens sista mening att för vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§. Alltså specialregler som går före huvudregeln i 3 §. I ert fall är det 4 § som blir tillämplig den reglerar medlemskap för juridiska personer. 2 kap 4 § lyder: En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen. Innebörden av bestämmelsen i första stycket är att styrelsen fritt kan vägra en juridisk person inträde i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Att bostadsrätten är upplåten för fritidsändamål torde framgå av stadgarna eller det sätt på vilken föreningen bedrivs. Lägenheten ska helt oberoende av den juridiska personens särskilda avsikter vara avsedd för fritidsändamål. Alltså kan föreningen fritt vägra dig medlemskap ifall bostadslägenheten är avsedd för permanentbruk. I ditt fall har du angett att i den aktuella bostadsrättsföreningens stadgar så anges "Annan juridisk person eller landsting som förvärvat bostadsrätt till bostadslägenhet får vägras medlemskap”. Bostadsrättsföreningen har rätt att neka dig medlemskap om bostadsrätten inte är upplåten för fritidsändamål. Men om lägenheterna är avsedda för fritidsändamål torde föreningen inte kunna neka dig medlemskap, även om föreningens stadgar uttrycker att föreningen kan neka dig medlemskap. Vad du bör göra är att kolla upp är vad som står i föreningens stadgar avseende permanentbruk och fritidsändamål. Det torde dock vara svårt att bevisa att föreningen har lägenheter avsedda för fritidsändamål om det inte uttryckligen angivs i föreningens stadgar. Vänligen,

Tvångsförsäljning av samägd fastighet

2012-10-31 i Fastighet
FRÅGA |Tre personer har två fritidsfstigheter tillsammans, ingen av personerna vill bruka fastigheterna. Två vill sälja eller överlåta till den tredje. Person nr tre vill varken ta emot som gåva, köpa ut de andra eller sälja, hur kan man gå tillväga?
Anonym Anonym |Hej och tack för din fråga. Då tre personer innehar fastigheten med samägande rätt blir Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig. Huvudregeln är att samtliga delägare måste ge sitt samtycke till försäljning av fastigheten. Det finns dock ett undantag i 6 § för de fall man inte är överens. Enligt bestämmelsen kan en delägare ansöka till tingsrätten om att fastigheten ska säljas på auktion även fast övriga delägare inte vill delta. I detta fall så säljs hela fastigheten. Uppskov av tvångsförsäljning kan dock ske om en delägare visar "synnerliga skäl" . Synnerliga skäl kan exempelvis vara sociala förhållanden. Du kan läsa mer här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen Ester Sandgren

Uppsägningstid och visning

2012-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut vår bostadsrätt under 12 månader men hyresgästen har nu sagt upp avtalet. I avtalet står det att vi har 3 månaders uppsägningstid. Han sa upp lägenheten den 1 september, när ska sista betalning göras? Räknas det från sista dagen i den månaden? Och har vi någon rätt att ta dit mäklare och hålla visning under uppsägningstiden?
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga. Det beror på vad ni har kommit överens om i hyresavtalet. Om ni med tre månader menar prick tre eller om det är tre hela månader efter uppsägningen. Om det är prick tre månader som gäller, så ska din hyresgäst betala fram till 1 december. Är det tre hela månader från det att uppsägningen sker så ska din hyresgäst betala fram till 31 december. Att jag inte kan svara exakt beror på att jordabalkens (JB https://lagen.nu/1970:994) tolfte kapitel (även kallat "hyreslagen"), som reglerar hyresfrågor är dispositiv. Det innebär att hyresvärd och hyresgäst själva kan avtala om en annan reglering än den som hyreslagen stadgar. Frågan blir alltså vad ni avsåg skulle gälla när hyresavtalet skrevs. Angående din andra fråga så hittar jag inga klara svar i lagen. Jag skulle därför rekommendera dig att ta kontakt med en mäklare för att höra dig för, de har säkert koll på vad de får och inte får göra. Hoppas du fick svar på din fråga. Med vänliga hälsningar, Lovisa Falkman.

Utgör föremål tillförda en fastighet av nyttjanderättshavare fastighetstillbehör?

2012-10-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Vi har precis sagt upp ett hyreskontrakt på ett hus vi hyr. För ett år sedan köpte vi en luftvärme pump för 35000kr och installerade den efter tillstånd från hyresvärden. vi betalade även installationen(fast installation). Nu säger hyresvärden att vi inte får ta med oss den när vi flyttar, då den tillhör nu fastigheten!?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. När det gäller tillbehör till fastigheter återfinns regleringen kring detta i 2 kap. jordabalken (JB). Till fastigheter hör byggnader, och till byggnader hör bl.a. luftvärmepumpar, se 2 kap. 1-2 §§ JB. Enligt 2 kap. 4 § första stycket JB gäller dock att föremål som en nyttjanderättshavare har tillfört fastigheten inte hör till fastigheten, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. Det framgår av er fråga att ni hyrde bostaden av fastighetsägaren. Ni är alltså att se som nyttjanderättshavare, och föremål som ni tillfört fastigheten blir därmed inte fastighetstillbehör, om inte ni förvärvar fastigheten eller den nuvarande fastighetsägaren förvärvar föremålet som ni tillfört densamma. Detta verkar inte vara fallet. Luftvärmepumpen utgör därmed inte något fastighetstillbehör och ni har därför rätt att medta denna vid flytt. Med vänlig hälsning,