Mögel- och fuktskador i hyreslägenhet

2012-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag ska genomföra ett lägenhetsbyte snart men lägenheten jag ska flytta in i har mögel samt fuktskador i badrummet. Jag undrar vad jag bör göra och har rätt till -- kan jag kräva att hyresvärden åtgärdar skadorna omedelbart, samt har jag rätt till hyresreduktion fram tills dess? Tack på förhand!
Aina Rasol |I den juridiska litteraturen samt praxis har mögel och fuktskador ansetts vara brister i hyreslägenheter. Om lägenheten på tillträdesdagen inte är i det skick du har rätt att fordra får du avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om denne låter bli att rätta till bristen så snart det kan ske. Vad jag tycker du bör göra är att ta kontakt med hyresvärden och påpeka förvarande brister i lägenheten. Om hyresvärden inte avhjälpt dig med dessa brister har du rätt till reducering av hyran för den tid lägenheten varit bristfällig. Reduceringen skall, vid en objektiv bedömning, vara skälig i förhållande till bristerna. Det är mycket viktigt att du deponerar den del av hyran du anser har nedsättning för till länstyrelsen. Jag råder dig framför allt att ta kontakt med hyresvärden och ber denne att åtgärda skadorna i lägenheten.

Är det tillåtet att ha flera inneboende?

2012-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min kompis ska få hyra sin en lägenhet i andra hand av sin pappa, får jag och två till personer vara inneboende i hennes lägenhet? Hur ska vi annars lösa det så att vi alla fyra kan bo i lägenheten utan att hon behöver ta över förstahandskontraktet?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Frågor om hyresförhållanden regleras i jordabalkens 12 kapitel, också kallat "hyreslagen". Av 41 § framgår motsatsvis att det är tillåtet att ha inneboende i en bostad, så länge det inte är till men för hyresvärden. Om lägenheten som ni ska bo i t.ex. är onormalt liten i förhållande till att det ska bo fyra personer i den så skulle det kunna innebära men för hyresvärden att lägenheten slits mer än normalt. I annat fall kan ni bo i lägenheten alla fyra. Det är den som står på kontraktet som gentemot hyresvärden ansvarar för lägenheten och alla som vistas där. Hälsningar,

Hyresvärds höjning av lokalhyra - vilken rätt har hyresgästen?

2012-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Jag är en företagare som hyr en lokal för min företagsverksamhet. Jag har bedrivit min restaurang i denna lokal i flera år, och mitt avtal med fastighetsägaren går ut om drygt 9 månader men min intention är att förlänga kontraktet då jag har etablerat en bra marknad för mitt företag. Fastighetsägaren som jag hyr lokalen utav har nu bestämt sig att han vill höja min hyra, och den så kallade höjningen är ofantligt hög jämfört med den hyra jag har nu. Har han rätt att göra så? Vad har jag för rätt och möjligheter? Tack för er tid.
Emma Persson |Hej! För att en hyresvärd ska kunna ändra villkoren för lokalhyra måste hyresvärden säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Hyresvärden kan bli ersättningssyldig i förhållande till hyresgästen om hyresvärden i de nya villkoren kräver en hyra som inte anses som skälig. Om hyran är skälig eller inte avgörs utifrån marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (12 kap. 57 a § jordablken (JB)). Huruvida den höjning som din hyresvärd kräver anses oskälig och ersättningsgrundande eller inte måste alltså avgöras genom en jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten. Hyresvärden är alltså ersättningsskyldig om han säger upp avtalet för villkorsändring och de ändrade villkoren inte är skäliga. Det är detta som kallas för det "indirekta besittningsskyddet". Du som hyresgäst har rätt till ersättning för den ekonomiska skada du lider genom att hyresförhållandet upphör. Nu kan inte jag avgöra hur stor den verksamhet du bedriver är, men för att fungera som ett bättre skydd stadgas i lagen att hyresgästen alltid har rätt till ett visst minsta ersättningsbelopp som uppgår till en årshyra enligt det uppsagda avtalet (12 kap. 58 b § JB). Du som hyresgäst måste hänskjuta tvisten ang. den höjda hyran till hyresnämnden för medling om du inte vill flytta från lokalen utan ersättning. Detta måste du göra inom två månader från det att hyresvärden sa upp avtalet med villkorsändring. Missar du som hyresgäst denna tvåmånadersfrist förlorar du rätten till ersättning. Skulle medlingen hos hyresnämnden inte leda till en överenskommelse mellan dig och hyresvärden kan tvisten övergå till att bli en ersättningstvist i tingsrätten. Om tvisten hamnar hos tingsrätten kopplas regler i rättegångsbalken (RB) in. Skulle den nya hyran som hyresvärden begär inte anses som oskälig är alltså hyresvärden inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna i 12 kap. 57 § JB, och du som hyresgäst måste då antingen acceptera de nya villkoren (den höjda hyran) eller flytta från lokalen. Jag skulle rekommendera dig att hänskjuta frågan till hyresnämnden bara för att inte gå miste om rätten till ersättning för det fall att den nya hyran faktiskt anses oskälig. Att hänskjuta en sådan fråga till hyresnämnden kostar inget. Länk till JB: https://lagen.nu/1970:994 Länk till hyresnämden: http://www.hyresnamnden.se/ Med vänlig hälsning

Fråga om hyresgäst har rätt att ta med sig fast skruvat badrumsskåp vid flytt

2012-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Flyttat från en hyresrätt och tagit med mig ett skåp som jag köpte av förra hyresgäst. Sitter i badrummet. Nu är det så att hyresvärden vill kräva mig på utbyta av kakeln som sitter på väggen. Kan tillägga att vi inte fått tagit del att besiktningsdokumentet. Vi har bott i hyresrätten i 1år.
Lisa Sennerby |Hej Jon! Ett hyresavtal ger endast hyresgästen en nyttjanderätt till egendom. Hyresavtal ger alltså inte dig som hyresgäst äganderätt till någonting. Detta innebär att du är skyldig att återställa lägenheten så som den var när du flyttade in. Som hyresgäst har du ingen rätt att ta med dig fast skruvade badrumsskåp, köksskåp etc som hör till fastigheten. Som hyresgäst har du inte ens rätt att montera dit dina egna saker utan särkskild tillåtelse från hyresvärden. Den ända förändring en hyresgäst kan göra utan hyresvärdens tillåtelse är att utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder, se 12 kap 24a § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden. Med vänlig hälsning,

Ny bostad efter skilsmässa: få loss pengar ut den samägda fastigheten?

2012-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi, jag och min man, står inför en skilsmässa, vi är överens. Vi har inte direkt bråttom att flytta ut ut gemensamma villan. Om jag skulle hitta en bostadsrätts-lgh, hur får jag loss pengar till den? Kan banken ha något slags anstånd tills vi sålt villan?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Jag tolkar din fråga som att du undrar hur du får tillgång till hälften av de pengar som eventuellt kan bli över efter att ni sålt villan. Regler om samägande finner du i Samäganderättslagen (https://lagen.nu/1904:48_s.1) Samtliga delägares samtycke krävs "för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning". Bådas godkännande krävs alltså som huvudregel för att huset ska kunna säljas (2 §). Du säger att du och din make är överens och så länge han inte vägrar sälja huset finns ingen anledning att kräva att det säljs på exekutiv auktion (6 §). Många banker kräver att den första bostaden ska vara såld innan de lånar ut pengar till en ny. Också beroende på var du bor någonstans, vad du har för inkomst och hur högt belånad er villa kan det se ut på olika sätt. Jag rekommenderar dig att du kontaktar din bank och ber dem råda dig hur du ska gå till väga. Vänligen,

Hur upplåter man fastighet utan att det rör sig om arrende?

2012-09-30 i Arrende
FRÅGA |Vi vill låta en jordbrukare låna vår jordbruksmark utan att betala för den med kontanta medel, vi vill istället för betalning att han håller marken i skick och håller rent i diken.Han får naturligtvis odla där. Hur formulerar man ett avtal utan att binda upp sig i arrendeavtal? Vi vill kunna ta tillbaka marken vid behov, naturligtvis med minst 6 månaders förvarning.
Sebastian Wallin |Hej och tack för er fråga! Genom att inte ta betalt för nyttjanderätten så ungår ni reglerna om arrende eftersom att det krävs att "vederlag" utgår (se 8:1 Jordabalken https://lagen.nu/1970:994) för att det ska röra sig om ett arrende. Genom att upprätta ett nyttjanderättsavtal där ni helt enkelt skriver att jordbrukaren får nyttja er marken mot att denne håller marken i skick och håller rent i diken kommer ni alltså undan reglerna som gäller för arrende. Gällande avtalstiden så kan ni fritt komma överrens om uppsägningstid och avtalstid, noterbart är dock att ni som längst får sluta avtal på 50 år åt gången (se 7:5 Jordabalken). Vänligen,

Övföring av äganderätt till fastighet

2012-09-29 i Köpavtal
FRÅGA |vill överlåta äganderätten 50% till annan person. vore tacksam om jag kunde få någon form av dokument för överföringen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! En överlåtelse av fastighet eller del av fastighet kan ske genom aningen gåva eller köp. Vid gåva övertar gåvomottagaren givarens inköpsvärde och kapitalskatt utgår inte. Är det istället fråga om köp utgår skatt på ev. värdestegring på fastigheten/ delen av av fastigheten. Den nya ägaren får därmed ett eget inköpspris som dennes ev. vinst vid en framtida försäljning ska beräknas utifrån. *Följande formkrav gäller för gåvobrev:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning. -Att det tydligt framgår att givaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten -som överlåtes, exempelvis ½ om det är hälften. -Att gåvohandlingen är undertecknad av både givare och gåvotagare. -Att givarens namnteckning är bevittnad av två personer. *Följande formkrav gäller för överlåtelsehandling vid köp:* -Att fastigheten är angiven med fullständig fastighetsbeteckning -Att det tydligt framgår att säljaren överlåter fastigheten och att det är hela eller en andel av fastigheten som överlåts, exempelvis ½ om det är hälften -Att köpeskillingen är redovisad -Att köpehandlingen är undertecknad av både säljare och köpare -Att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer Om säljaren är gift/har varit gift ska den andra maken godkänna försäljningen. Godkännandet ska göras skriftligen i själva köpehandlingen eller i separat bilaga. Alternativt ska handling skickas in som visar att makesamtycke/före detta makesamtycke inte behövs. Blankett för att ansöka om lagfart finner du på inskrivningsmyndighetens (lantmäteriet) hemsida. Länk till dessa blanketter finner du nedan. http://lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 Vänligen,

Överklaga bygglovsansökan

2012-09-28 i Fastighet
FRÅGA |Stadsbyggnadskontoret har hjälpt en granne att få ett 4,14 m högt uthus att först passera som friggebod, därefter som 3,30 m högt komplementhus. Har refererat till fel detaljplan, sänkt höjden i bygglovsansökan och i ritningarna, inte behandlat markhöjning i bygg- eller marklov etc. Ska vi anlita advokat? Eller bara överklaga?
Angelica Rigborn |Hej Gösta och tack för din fråga! Jag förstår inte riktigt vad du menar med att stadsbyggnadskontoret hjälpt din granne att passera en ansökan på felaktiga grunder. Jag kommer svara på din fråga så gott jag kan med de förutsättningar du angivit. Hur som helst rekommenderar jag dig att du överklagar till stadsbyggnadskontoret då tidsfristen för att överklaga är relativt kort. Innan bygglov kan lämnas till dina grannar ska byggnadsnämnden bereda kända sakägare och boende som berörs tillfälle att yttra sig, om bygget innebär en avvikelse från detaljplanen (jag förutsätter att en detaljplan finns, om detta inte skulle vara fallet ber jag dig återkomma med mer uppgifter) Du har alltså rätt att yttra dig och därför rätt att överklaga bygglovet. Byggnadsnämnden har en skyldighet enligt lag att informera dig om detta. Det som är viktigt att tänka på när man överklagar är att fristen för överklagandet är 3 veckor från det att ni tog del av beslutet att bygglovet beviljats. Din skriftliga överklagan ska skickas in till stadsbyggnadskontoret som gör en rättidsprövning (om överklagan kommit in i rätt tid) har detta skett överlämnar de samtliga handlingar till länsstyrelsen för prövning. Lagen som reglerar detta rättsområde är PBL; (https://lagen.nu/2011:338#K6). Med vänlig hälsning,