Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2013-09-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har skrivit på ett andrahandskontrakt på ett hus som skulle börja gälla 1 okt, nu kan jag inte hyra eftersom mitt hus inte blivit sålt. Måste jag ändå betala 3 mån uppsägningshyra?
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Huvudreglerna om hyra finns i 12 kapitlet jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994#K12För hyresavtal kan uppsägning ske vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen, 12 kap 4 och 5 §§ JB.  Sedan 1 februari 2012 finns dock speciella regler vid andrahandsuthyrning, se https://lagen.nu/2012:978. Lagen gäller endast när en privatperson hyr ut en egen bostad, dvs. villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter. Uthyrningen ska alltså ske utanför näringsverksamhet. Den nya lagen ger hyresgäster rätt till en månads uppsägningstid, för hyresvärden gäller tre månader, 3 §. Om hyresgästen och hyresvärden kommit överens om avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen, är villkoren utan verkan, 2 §.Då du och hyresvärden ingått ett avtal om uthyrningen måste du betala hyra under uppsägningstiden. Om det hus du ska/skulle hyra är hyresvärdens egna bostad är din uppsägningstid bara en månad, även om ni avtalat om tre månader. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kräva ut granne ur gemensamt avlopp utan servitut?

2013-09-28 i Servitut
FRÅGA |Hej Vi har ett gemensamt avlopp med grannen som ligger på våran tomt det finns inget sevitut. Vi vill att dom ska skaffa en egen anläggning då vi inte kommer översens om fakturor mm. Kan vi kräva detta .
Miranda Lymeus |Hej!Utan servitut har grannen ingen laglig rätt att nyttja avloppet som ligger på er tomt. I allmänhet brukar det rekommenderas att man bildar en så kallad gemensamhetsanläggning för ett gemensamt avlopp, vilket sker genom lantmäteriförrättning. Detta regleras i anläggningslagen. För sådana anläggningar uppställs tydliga regler vilket minskar risken för tvist mellan grannarna. I det här fallet verkar dock grannens nyttjande av avloppet vara helt oreglerat. För upplåtelse av servitut gäller de formkrav som uppställs i Jordabalken 14 kap. 5 §. Det går därför i princip inte att hävda en sådan rättighet på grund av hävd, muntligt avtal eller liknande (med undantag för om det muntliga avtalet skulle ha kommit till före formkravets ikraftträdande 1972). Eftersom att det inte finns något bindande avtal (eller officialservitut) kan ni kräva att grannen upphör med att använda avloppet på er fastighet.Ni får göra en bedömning av vad som kan vara rimligt att kräva av er granne t ex gällande hur lång tid denne ska få på sig att anlägga eget avlopp. Ett skriftligt meddelande om detta är bättre än ett muntligt. Om inte grannen rättar sig efter er begäran bör ni kunna ansöka om särskild handräckning hos tingsrätten enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Om ni har framgång med detta så får ni en dom på att grannen inte får utnyttja ert avlopp. Innan ni ger er in i en rättegångsprocess bör ni dock absolut kontakta en erfaren jurist. Vänliga hälsningar,

Utgör baracker inredda som studentbostäder fast eller lös egendom?

2013-09-24 i Fastighet
FRÅGA |Det ska byggas nya studentlägenheter i form av baracker på ett universitets campus. Kommer dessa att utgöra lös egendom, byggnad, inventarie eller något annat liknande?
Thomas Hefner |Hej,Baracker får antas vara byggnader och kan därmed vara både lös och fast egendom. De kan aldrig vara inventarier. Enligt 1 § i 1 kap jordabalken, som du hittar https://lagen.nu/1970:994, är jord fast egendom. Allt annat är lös egendom. Man får utgå ifrån att en barrack är att se som en byggnad. Om en byggnad har en annan ägare än jorden som den står på är den lös egendom. Men, enligt 1 § och 4 § 2 kap jordabalken, blir baracken en del av fastigheten när byggnaden ägs av samme ägare som marken tillhör. Med inventarier uppfattar jag att man oftast menar fast inredning i en byggnad. De definieras närmare i 2 § 2 kap och kallas där  för byggnadstillbehör. 

Uppsägning av parkeringsplatser och garageplatser

2013-09-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Min fråga gäller parkeringsplatser i Brf:er. Vi har renoverat vårt garage och kommer att behöva höja hyran och skriva om de avtal som vi har. Vad gäller? Måste vi säga upp med en viss uppsägningstid?, de avtal vi har nu är obegränsat framåt i tiden. Vad jag förstår så är det Jordabalken 8:1 som gäller men gäller det när man vill skriva om och höja avgifterna också. Vilket lagrum kan jag luta mig mot?
Josefin Högsander |Hej, och tack för din fråga! Jag utgår ifrån att bostadsrättsföreningen äger fastigheten som garaget och parkeringsplatserna finns på, samt att de nya avgifterna för platserna skulle anses som skäliga (motsvarande marknadshyran) vid en prövning enligt 12 kap. 57 a § jordabalken (JB). Till en början bör klargöras att det är en viss skillnad beroende på om det är fråga om parkeringsplatser i garage eller parkeringsplatser utomhus. Parkeringsplatser utomhus är snarast att anses som lägenhetsarrende, se 8 kap. 1 § JB. För dessa typer av arrenden är avtalsfriheten mycket stor. Uppsägning av lägenhetsarrende kan ske utan angivande av sakliga skäl, såvida inget annat är avtalat. Det är dock viktigt att alla medlemmar i föreningen behandlas lika, vilket dock tycks vara fallet då uppsägning ska ske på grund av en kommande avgiftshöjning. Den uppsägningstid som avtalats gäller, men om avtalet inte reglererar uppsägningstiden gäller vad som stadgas i 8 kap. 4 § JB. Detta innebär att avtalet endast kan sägas upp till fardagen varje år – det vill säga den 14 mars. Uppsägningen måste då ske senast sex månader innan detta datum inträffar. Detta innebär i realiteten att, om parterna inte kommer överens om annat, uppsägning inte kan ske förrän till den 14 mars 2015. Vad avser parkeringsplatser i garage anses dessa som hyra av lokal, vilket regleras i 12 kap. JB. Möjligheterna till uppsägning beror till viss del på huruvida avtalet är ingånget på bestämd eller obestämd tid. I ert fall löper avtalen på obestämd tid, vilket gör att det alltid ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Ett sådant avtal kan, enligt 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats. Uppsägningen torde i detta fall anses skälig då det är fråga om omfattande renoveringar vilket motiverar hyreshöjningar (jämför med vad som står i 12 kap. 57 § JB). Det finns vissa specialbestämmelser i 12 kap. 56-60 §§ JB som avser lokaler. Dessa kan dock endast tillämpas om hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Särskilt viktigt är att notera kraven på uppsägningen som uppställs i 12 kap. 58 § JB. Jag vill dock poängtera att det i vilket fall kan vara en idé att försöka komma överens med berörda parter för att få till stånd en lösning i detta, då det ju annars går ut över hela föreningens ekonomi. Jag hoppas att svaret är till hjälp! Med vänlig hälsning

Avtala om uppsägningstider i ett hyresavtal

2013-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr ett hus. När vi skrev kontraktet avtalade hyresvärden fram en uppsägningstid på sex månader första året (2013) och från med 2014 tre månader. Går det att förhandla bort uppsägningstid på det sättet?
Thomas Hefner |Hej,Det är tillåtet att avtala om sådana uppsägningstider.Anledningen är som följer: Man kan utforma avtal hur man vill när det gäller uppsägningstider. Det finns inte heller några begränsningar i lag som hindrar avtalat. Relevant lag i det här fallet är 12 kapitlet Jordabalken (Ibland kallat "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12R3 . Enligt 4 § i 12 kap är 3 månader den kortaste tillåtna uppsägningstiden i ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet. 

ÖVERHÄNGANDE TRÄD

2013-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller egentligen när grannens träd till stor del lutar och sträcker sig ut över min tomt? Jag har vid flertal tillfällen påpekat och försökt få till en dialog men grannen vägrar, har verkligen försökt att vara diplomatisk och erbjudit mig att stå för alla kostnader (jag vill ta ner ett par träd samt, beskära resterande 10st träd som står precis på tomtgränsen) där jag också förklarat att dom är till stort besvär för min del, dom skräpar ner och bidrar till att bilda mossa på min fastighet. Jag kommer inte på något sätt få någon bättre utsikt, och träden ger inte heller min granne någon insynsskydd idag, min bedömning är att han njuter av att sätta sig på tvären. Jag har försökt få hjälp av kommunen som inte gör något i frågan (Tyresö) utan hänvisar till att jag själv får medla med min granne. Hittade en lagtext i Jordrättsbalken §18 -3 (har jag för mig...) Kan jag använda mig av den utan att hamna i trubbel om jag anlitar en arborist som helt sonika kapar ner samtliga rötter och grenar som överträder på min tomt? Eller har ni något annat effektivt förslag, jag har inga problem att vi eventuellt blir ovänner efteråt för vi pratar ändå inte med varandra, jag vill dock inte få något rättsligt efterspel.
Hampus Sabel |Hej,Reglerna kring grenar och rötter som tränger över tomtgränser finns i Jordabalken 3:2 och säger att om gren eller rot tränger över tomtgränsen och orsakar olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Ägaren till den tomt som de överträngande träden står på skall dock först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas ge betydande skada för denne. Det är ingen tillfällighet att lagen talar om rot och gren. En stam som hänger över en tomtgräns får man inte röra. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det skulle nämligen vara att likställa med att ta bort trädet helt.Du har uppenbart givit din granne tillfälle att själv utföra åtgärder mot de överträngande rötterna och grenarna. Man bör ge grannen i alla fall tre-sex månader på sig att vidta dessa åtgärder. Görs inte detta är det fritt för dig att själv kapa överträngande grenar och rötter. Detta bör dock göras med stor försiktighet. Skulle träden dö som resultat av dina ingrepp kan du bli ersättningsskyldig.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp, hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor.Jordabalken 3:2 hittar du https://lagen.nu/1970:994#K3.Vänligen,

Bostadsrättsföreningens rätt att bryta upp förråd

2013-09-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening som just har gjort en genomgång av våra förråd i fastigheten. Vi har funnit två förråd med bastanta dörrar där ingen av styrelsens nycklar passar. Ingen betalar hyra för dessa förråd och vi vet inget om vad de kan innehålla. Har vi rätt att bryta oss in i dessa förråd? Vänliga hälsningar och tack på förhand!
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Angående förråd i bostadsföreningar finns ingen lagreglering, och i första hand brukar detta regleras i föreningens stadgar. Er "rätt" att bryta sig in i dörrarna beror på vem det är som har nyckeln till dem och vilket anspråk denne har på uttrymmet bakom dörren. Man kan som huvudregel säga att om man tar sig in någonstans där man inte har rätt att vara så begår man olaga intrång eller hemfridsbrott.Det är inte omöjligt att dessa förråd har överlåtits med bostadsrätter, och därmed är kopplade till någon lägenhet utan att detta har gått genom styrelsen. I så fall skulle en medlem i bostadsrättsföreningen vara den ansvarige för förrådet. Eftersom att bostadsrättsföreningen enligt lag är skyldig att föra en medlemsförteckning skulle man utifrån detta kunna undersöka ifall någon medlem i föreningen i första hand känner vid dörrarna, innan man tar till kofoten. Att ingen betalar hyra för förråden utesluter inte att någon har rätt till dem. Detta skulle personen i fråga kunna stöda på t.ex. överlåtelsedokument när denne förvärvade bostadsrätten.Är detta inte fallet får man undersöka ifall någon utanför föreningen skulle ha anspråk på förråden. Ifall ägande- eller hyresrätt föreligger har ni inte rätt att bryta er in i dörrarna och skulle riskera åtal om intrånget inte uppskattades.Å ena sidan har bostadsrättsföreningen en rätt till sin egen fastighet, men å andra sidan så kan enskilda personer ha rättigheter kopplade till delar av fastigheten. Om ärendet inte är akut (i stil med att det läcker ut vatten genom dörrkarmen) så rekommenderar jag er att grundligt undersöka att föreningen inte har ett avtal med någon utomstående om nyttjandet av uttrymmet bakom dörrarna, samt att ingen medlem i föreningen heller anser sig (och ha stöd för) att uttrymmet är deras, innan ni bryter er in genom dörrarna. vänligen,

Muntligt avtal om lokalhyra, samt oklart om hur många lokaler ett avtal kan täcka.

2013-09-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, min far har en firma och hade en lokal som vi hyrde av en vän till honom för ca 3 år sedan. Kontraktstiden var 5 år. Men det muntliga avtalet var från början att vi skulle ha en större lokal och att vi tog denna i väntan på att den större "snart skulle vara färdig för inflytt". det gick 2 år och efter många påtryckningar så hände ingenting. vi sade därför upp hyreskontraktet och köpte en egen fastighet. Nu, 3 år senare, kommer hyresvärden och kräver oss på 3 års lokalhyra. Min fråga är: Kan han göra detta?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyra av lokal regleras i Jordabalkens tolfte kapitel, ofta kallad för "hyreslagen". Häri finner man bestämmelser om bl.a. uppsägning av hyresavtal. Det finns inget krav på att hyresavtal ska vara skriftliga, men som med alla avtal är skriftlighet att föredra eftersom att vad som faktiskt gäller mellan parterna är betydligt lättare att bevisa när avtalet finns i skriftlig form.Eftersom att hyresavtalet i fråga var muntligt blir det av stor vikt för slutsatsen hur man väljer att tolka avtalet. Av hyresvärdens agerande verkar det som att han anser att ett hyresavtal med bestämd tidslängd på 5 år har ingåtts, och att er uppsägning av avtalet inte har varit giltig. Skulle ni hävda att något annat gällde skulle det leda till en tvist där en tingsrätt fick avgöra vem av parterna som anses ha rätt. Så för att kort besvara din fråga: ja, hyresvärden skulle kunna göra som han gör, vilket nästan kan betraktas som "utgångspunkten" för ett hyresavtal. Det kan dock vara så att omständigheter runt ert avtal gör att andra bestämmelser blir tillämpliga och modifierar denna "utgångspunkt". Dessa möjliga ändringar ska jag nedan kort undersöka.Som jag ser det på den information du ger i din fråga kan man betrakta situationen som att ni ingick i ett hyresavtal som gällde för obestämd tid - d.v.s. tills när den nya lokalen skulle vara färdigställd. Man kan därtill argumentera för att det muntliga avtalet som ingicks och handlade om fem år inbegrep två lokalhyresavtal där det första gällde för obestämd tid, och det andra som gällde den större lokalen skulle gälla för en tid på fem år minus den obestämda från det "första" avtalet. För eller mot detta skulle en rad detaljer i ert avtal kunna tala, t.ex. skulle det tala för denna tolkning ifall ni betalade en lägre hyra för den mindre lokalen i väntan på den större. Skulle denna tolkning vara förhanden ger jordabalkens bestämmelser om uppsägningstid för lokalhyresavtal på obestämd tid att avtalet upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från när uppsägningen gjordes (JB 12:4 1 st. 2 p.)Viktigt att veta är att en uppsägning av hyresavtal skall vara skriftlig för att gälla. Om den görs muntligen behövs ett skriftligt "kvitto" på uppsägningen från hyresvärden (JB 12:8 1 st.)Om avtalet sägs upp på ett korrekt sätt så upphör det, och därmed bl.a. hyresgästens skyldighet att betala hyra.Förutsatt att hyresvärden kan göra gällande att det tämligen kontraintuitiva förhållandet föreligger, att ett lokalhyresavtal skulle reglera hyran av två olika lokaler, så att hyresavtalet ska betraktas ha gällt för en bestämd tid, 5 år, så behövs en giltig anledning för att frånträda avtalet i förtid. Om det inte kan stödjas i hyresavtalet att vissa villkor ger rätt till uppsägning så är man lämnad till jordabalkens bestämmelser om giltiga anledningar till att säga upp hyresavtalet. Utifrån denna modell har hyresvärden det starkare läget, eftersom man som hyresgäst är förvisad att använda de avtalsbrott från hyresvärdens sida som ges i jordabalkens tolfte kapitel som argument för att avtalet kan sägas upp i förtid.Vad som eventuellt kan bli applicerbart är JB 12:13, som enligt JB 12:6 kan leda till hyresavtalets omedelbara upphörande. Kort sagt handlar paragrafen om att när hyresavtalet gäller en lägenhet som ännu inte färdigställts ej är i färdigt skick när tillträde skall ske så kan hyresgästen medges nedsättning av hyran eller rätt att säga upp avtalet. Dock gäller här en rad villkor på lägenheten, och om man därtill betraktar att ni redan hade en lokal blir det osäkert om denna bestämmelse ens kan tillämpas. Denna oklarhet som uppstår skulle jag mena på vidare talar för att er situation ska ses som att ni ingick i ett hyresavtal i avvaktan på ett annat.Vad som ytterligare skulle kunna vara till er fördel är att det för lokalhyra finns en speciell preskriptionsbestämmelse i JB 12:61, som ställer upp att preskriptionstiden för fordringar mellan hyresvärd och hyresgäst är två år från det att hyresgästen lämnade lokalen. Med detta ska dock förstås att tiden räknas från när avtalet upphörde att gälla (NJA 1998 s. 252).Ifall ni kan göra gällande att avtalet upphörde när ni flyttade till er egna lokal, och att hyresvärdens handlande har varit att se som ett konkludent medgivande till att hyresavtalet har upphört (d.v.s. att han inte skulle ha begärt hyra efter den tid som lokalen stått tom skulle innebära att han accepterade att avtalet upphörde) - så skulle bestämmelsen om preskriptionstid fungera som ett motargument mot andra eventuella anspråk som hyresvärden skulle kunna tänkas göra.Sammanfattningsvis så vill jag upprepa mig själv från svarets början: ja, eftersom att lokalhyresavtal är så strängt reglerade och till stor del formalistiska, så kan hyresvärden begära hyra för hela avtalstiden om uppsägning inte har skett på ett korrekt sätt.  Däremot så är din fråga så pass opreciserad att det inte heller förefaller omöjligt att ni kan bemöta hyresvärdens krav med sakliga argument som skulle frånta er betalningsskyldighet.Därför kan det vara en god idé att t.ex. ringa Lawlines egna telefontjänst där du kan beskriva din situation ytterligare och få en vidare vägledning om hur du ska gå tillväga för att bemöta hyresvärdens anspråk.vänligen,