Bostadsrättsförenings rätt att neka nya medlemmar

2012-07-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan brf styrelse neka köp av lägenhet om bara en av 2 personer ska bo i lägenheten? Båda måste stå i lägenhetskontraktet (dotter och mor) för att dotter ska få bolån i bank.
Sebastian Wallin |Hej och tack för din fråga! Av 2 kap. 1 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614) framgår att styrelsen har rätt att vägra medlemskap (dvs möjlighet att köpa in sig i föreningen/"köpa en lägenhet") i de fall föreningens stadgar medger det. Av 2 kap. 2 § 1 st. 3 p. samma lag framgår även att sådana stadgar är utan verkan ifall de "med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt." Man skulle även kunna tillämpa 2 kap. 2 § 1 st. 1 p. samma lag analogt eftersom att sådana stadgar i det här fallet skulle innebära att en viss förmögenhet skulle utgöra en förutsättning för inträde i föreningen. Med vänlig hälsning

Höjning av hyra

2012-07-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hyr att hus på 5 år. Min hyresvärd skickade igår ett brev att avtalet ska sägas upp då hon vill ha huset själv. Har tagit reda på att det kan hon inte göra 3,5 år innan hyresavtalet löper ut....men nu till frågan, kan hon höja hyran hur mycket hon vill för att på d sättet försöka få bort oss? Borde väl finnas nån slags lag som ska följas?
Alexander Engström |Hej! Nej, hyresvärden kan inte höja hyran hur mycket hon vill om du motsätter dig detta. Enligt 12 kap. 54 § jordabalken ska hyresvärden skriftligen meddela dig om hon vill att hyresvillkoren ska ändras. Om ni inte kan träffa en överenskommelse har hon rätt att ansöka om ändring av villkoren hos hyresnämnden. Det blir då upp till nämnden att avgöra om den föreslagna hyran är skälig eller inte. Vid denna bedömning görs bl.a. en jämförelse med lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se 12 kap. 55 §. Regeln skyddar alltså dig som hyresgäst mot oskäliga hyreshöjningar. Du kan hitta bestämmelserna här: https://lagen.nu/1970:994#K12P54S1 Med vänliga hälsningar,

Fastighetstillbehör

2012-07-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Har genom arv fått del av en fastighet. Vi är fyra delägare med lika stor del. Min far, vars del jag fått ärva, placerande en friggbod på fastigheten för ett antal år sedan. Denna friggebod är placerad på plintar som ej är gjutna på plats, således flyttbara. Jag ämnar nu bli utköpt ut fastigheten och vill flytta denna friggebod som ägdes enbart av mina föräldrar och ingen annan har haft tillgång till den. Vissa av de övriga delägarna hävdar nu att friggeboden tillhör fastigheten och får ej flyttas. Vad gäller juridiskt sett? Med vänlig hälsning
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Vad som utgör fastighetstillbehör regleras i 2 kap. jordabalken (JB). Jämlikt 2 kap. 1 § första stycket JB utgör bl.a. byggnader, som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, tillbehör till den fastighet varpå byggnaden finns. För att ett föremål enligt 2 kap. 1 § JB ska anses höra till fastigheten krävs alltså dels att föremålet – i detta fall – utgör en byggnad i den mening som avses i bestämmelsen, samt att denna byggnad har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Såsom byggnad avses i den aktuella bestämmelsens mening inte endast hus, utan också alla slags uppbyggda konstruktioner. Friggeboden utgör således en byggnad i den mening som avses i bestämmelsen. Byggnaden måste också vara uppförd på fastigheten för stadigvarande bruk. Detta krav medför att transportabla skjul och kojor som används för utförande av vissa arbeten på fastigheten inte hör till denna. Något sammanfogande med marken krävs dock inte för att en byggnad ska anses vara anbragd fastigheten för stadigvarande bruk. Friggeboden utgör enligt mig, med hänsyn till det sagda och vad som framgår av din fråga, fastighetstillbehör till den fastighet som den står på. I 2 kap. 4 § första stycket JB stadgas dock ett generellt undantag från vad som gäller enligt 2 kap. 1-3 §§ JB. Föremål som annan än fastighetsägaren har tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, dvs. om inte fastighetsägaren förvärvat föremålet och vice versa. Jag tolkar dock frågan så, att din far var ägare till både friggeboden och fastigheten. Då gäller inte det sagda, utan friggeboden utgör, i enlighet med vad som sades tidigare, tillbehör till fastigheten. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Får föreningen sälja bostadsrätt till vem som helst?

2012-07-24 i Bostadsrätt
FRÅGA |I maj 2009 ombildade vi våra hyresrätter till bostadsrätter. Ett flertal i området valde då att stå kvar som hyresgäster men gav ändå sin fullmakt till föreningen att ombilda. Jag satt då med i föreningen och jobbade stenhårt för att detta skulle bli av. Efter en tid tillkom nya styrelseledamöter och då jag kände att vi inte drog jämt drog jag mig tillbaka som ordförande och efter några månader avsade jag mig även mitt suppleantuppdag. Efter det har många medlemmar och hyresgäster kommit till mig med problem som de upplevt med nuvarande styrelse. Jag har valt att föra deras talan och därmed blivit någon som ”bara kritiserar”. Det pågår mycket konstigheter i föreningen här och våra trivselregler och styrelsens policys ändras så fort någon i styrelsen behöver det till sin fördel. De kan liknas som en sekt nu och inte ens suppleanterna som valt att bli invalda för att få insikt i vad som pågår, får vara med på styrelsemötena. Nu till problemet: I våras dog min granne som jag känt sen jag flyttade hit för 16 år sen. Vi hade en väldigt nära kontakt och hjälpte varandra i "nöd och lust". Hennes lägenhet ligger på nedre botten, dvs en lägenhet med uteplats på en gavel. Hon var en av dem som valde att hyra sin lägenhet när vi andra ombildade. Ett flertal i området har enligt henne varit där och försökt byta till sig den för att hon är gammal och tycker att hon kan bo de sista åren i "en annan lägenhet". En mäkta populär lägenhet alltså. Denna lägenhet var den enda i hela området som jag ville ha istället för den jag besitter och vet att hon hade blivit glad om jag fick den. I början av maj såg jag en annons i tidningen en tidning som sa att denna lägenhet kommer att komma ut och var man intresserad så skulle man kontakta mäklaren vilket jag gjorde. Vi medlemmar i föreningen hade inte fått besked om att denna skulle läggas ut och vad jag förstått nu finns det något i lagen som heter hembud och som vi som redan är medlemmar kan åberopa som förköpsrätt. Jag ordnade med lånelöfte och stämde träff med mäklaren som var här och värderade min lägenhet samt bokade in dag när fotografen skulle fotografera min lägenhet för kommande försäljning med samma mäklare. Kort efter att lägenheten kom ut på Internet och i tidningar så ringde mäklaren mig och sa att ingen inkommit med något bud. Jag la då föreningens acceptpris som då var 1 495 000 och sen tog det fart. När budet var uppe på 1 575 000 så la jag 1 600 000 och mäklaren ringde mig och gratulerade. Vi började då att diskutera försäljningen av min lägenhet som skulle ske mitt i sommaren när allt står still. Både jag och mäklaren vädjade om en fjärde månad mot att jag betalade avgiften för den 4:e månaden men fick tvär-nej ändå. Styrelsen hänvisade till till sin policy. Då blev jag avrådd av min syster och sa till mäklaren att jag inte vågade eftersom jag kanske skulle stå med två lägenheter. Efter en timme började jag att vackla och jag sms:ade mäklaren som då svarade mig att inget är påskrivet så det är lugnt. När hon sen ringde mig var det för att berätta att styrelsen hellre ville göra affär men köpare 2 trots att de lagt ett lägre bud. Jag sa att de inte fick göra det eftersom de ska tillgodose föreningens ekonomiska intressen och mäklaren sa att hon informerat dem om detta men att en enhällig styrelse valt det ändå. Mäklaren kunde i detta läge inte göra annat än att göra vad uppdragsgivaren (styrelsen) ville och var därmed tvungen att låta köpare 2 skriva på kontraktet. Jag har fått hjälp med att skriva ett brev till styrelsen som jag också delat ut till samtliga boende i området. Jag har också informerat de som ska flytta in med samma brev och som i sista meningen lyder: Undertecknad kräver svar på detta brev senast den 25 juni 2012 i annat fall kommer rättsliga åtgärder att vidtas. Nu är det tyst som i graven… Min fråga är om jag överhuvudtaget har några rättsliga möjligheter att få denna lägenhet när jag gjort allt rätt men har en styrelse som inte tycker om mig?
Isabel Ringsby |Hej! Tack för din fråga. Det var tråkigt att höra att du har sådana problem med föreningen. Som du påpekar har styrelseledamöterna en skyldighet att tillvarata föreningens ekonomiska intressen. Om en styrelseledamot tillfogar föreningen skada kan denne bli skadeståndsskyldig, se Lagen om ekonomiska föreningar 12 kap 1 §. Dock är det endast på föreningsstämman beslut om att väcka talan kan fattas. Det krävs i sådana fall att majoriteten eller en minoritet bestående av åtminstone en tiondel av de röstberättigade röstar för ett sådant förslag, se 5 §. Detta innebär således att du måste försöka övertala föreningens medlemmar, d.v.s. bostadsrättsinnehavarna att deras intressen har åsidosatts genom att bostadsrätten såldes till någon som inte var beredd att betala lika mycket. För din del finns det inte så mycket man kan göra. Säljaren har rätt att sälja till vem denne vill och eftersom ni inte skriftligen har avtalat om att du ska köpa kan du inte heller kräva att få göra detta. Tyvärr kan jag inte komma på något annat man kan göra. Jag hoppas att det löser sig för dig ändå! Mvh Isabel

Ersättningsfrågor vid otjänlig bostad

2012-07-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man har rätt till ersättning om en bostad är hälsoskadlig? Jag och sambo flyttade in i en lägenhet, som bovärden intygade var i gott skick. Efter ca 1-2mån upptäckte jag själv synligt mögel. Även en fuktskada. Vid ett tillfälle läckage av bensin från marken inunder in i lägenheten. Jag kontaktade bovärden, som enbart bytte ut en synligt mögelangripen planka. Ingen annan åtgärd gjordes. Min sambos astma blev så dålig i lägenheten att vi blev tvungna att omedelbart flytta. Vi hann aldrig via kommunen ålägga värden att rätta till alla fel, eftersom det inte var möjligt för oss att vara kvar i lägenheten. Efter denna sjukdomsepisod har min sambos astma förvärrats. Han kommer sannolikt aldrig upp i den lungfunktion han hade före denna bostad, utan är nu gravt lungsjuk. Går det att på något vis få ersättning eller upprättelse för en sådan händelse?
Jonathan Boman Pesonen |Jag utgår från att ni bodde i en hyresrätt och då är det hyresvärden som ansvarar för att hyresobjeket håller grundläggande standard, enligt 12 kap 9 § Jordabalken. Detta förtydligas genom 12 kap 15 § i samma balk där det stadgas att standarden ska vara sådan att hyresobjeket under hyrestiden håller lägenheten i ett skick som motsvarar att den är fullt brukbar för det avsedda änadmålet. Om det finns mögel som är hälsovådligt innebär det med all säkerhet att det ovan nämnda kriteriet inte är uppfyllt. I så fall finns det möjlighet att få ersättning från hyresvärden för skador som har uppkommit, enligt 12 kap 11 § och 12 kap § 16 Jordabalken. Den rätten försvinner dock om hyresvärden kan visa att olägenheten inte beror på hans försummelse. I ett rättsfall från 1994 (RH 1994:36, https://lagen.nu/dom/rh/1994:36 ), så tilldömdes en hyresgäst skadestånd för att en lägenhet höll alldeles för hög temperatur vilket ansågs vara hyresvärdens ansvar, hyresgästen fick dock ej ersättning för fysiskt och psykiskt lidande, då hyresgästen inte kunde visa ett tillräckligt samband mellan temperaturen och lidandet. I det här fallet bör det ändå finns en möjlighet att få ersättning och sambandet mellan möglet och de fysiska skadorna kan beläggas. Detta måste kunna beläggas i domstol, och för vidare rådgivning kan jag hänvisa till hyresnämnden och deras hemsida, http://www.hyresnamnden.se/ Vänligen, Jonathan Boman

Hyresavtal på bestämd tid

2012-07-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Tänkte arrendera ut en restaurang under en 2-års period och undrar därför hur lång tid den minsta uppsägningstiden måste vara, enligt lag? Ifall man inte säger upp kontraktet, kommer avtalet förlängas ytterligare 2 år, eller kan man skriva att avtalet sägs upp omedelbart efter 2 år, oavsett uppsägning? Vänliga häslningar
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. I Jordabalkens (JB) 12 kap finner man vad som kallas hyreslagen (se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) vars regler gäller för uthyrning av lokaler. I 12:3 st 2 JB stadgas att hyresavtal kan ingås på bestämd tid och att “Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.” Ett hyresavtal som ingås för en tid av 2 år går alltså ut om det sägs upp 9 månader före utgången av avtalet. I hyresavtalet kan även bestämmelser om vad som ska gälla vid utebliven uppsägning av avtalet med fördel tas med, dvs en s.k. förlängningsklausul. Där kan exempelvis anges att avtalet förlängs på två år (om detta är en önskad tidsperiod) om uppsägning inte sker. Genom detta anses avtalet återigen förlängt på bestämd tid om uppsägning inte sker till hyrestidens utgång. Finns ingen förlängningsklausul i hyresavtalet och uppsägning uteblir till hyrestidens utgång gäller enligt 12:3 st 3 JB att "hyresavtal som är ingånget för bestämd tid anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske". Vänligen

Hyresvärdars möjlighet att avlägsna hyresgästers egendom

2012-07-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej våra hyresgäster meddelade att dem skulle flytta ut i juli med konversation med hyresvärden i maj. Efteråt har hyresgästerna inte varit kontaktbara i 6 veckor. Efter dessa veckor har hyresvärden kollat huset vilket var tömt i vissa rum men en del stod i princip orörda. Deras egendom är nu uttagen från huset och förvaras i gäststugan bredvid. Har vi rätt att flytta på deras egendom då huset behöver fixas upp och hyresgästerna har inte kontaktat oss.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Avtalsrelationen mellan er och era hyresgäster aktualiserar bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (JB). Jämlikt 12 kap. 27 § andra stycket JB gäller att om en hyresgäst har avhysts från eller lämnat en lägenhet tillfaller den egendom som finns i lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll hyresvärden utan lösen, om hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen. Detsamma gäller för egendom som återfinns i utrymmen som hör till lägenheten och som kan antas tillhöra hyresgästen eller någon i hans hushåll. Jag tolkar er fråga så, att hyresgästerna inte har blivit avhysta från lägenheten, men att de har lämnat denna. Om ni har anmanat hyresgästerna att avhämta egendomen måste ni vänta tre månader från anmaningen, innan egendomen tillfaller er. Har ingen anmaning skett, tillfaller egendomen er sex månader efter det att hyresgästerna lämnade lägenheten. Eftersom det i ert fall har, såsom jag tolkar frågan, gått sex veckor sedan hyresgästerna lämnade lägenheten har egendomen inte tillfallit er som hyresvärdar ännu och ni har inte rätt att flytta på denna. För att egendomen ska tillfalla er krävs det att ni väntar ut sexmånadersfristen eller anmanar hyresgästerna att hämta egendomen. Ni väljer själva hur ni vill göra, men om ni väljer att anmana hyresgästerna att hämta egendomen måste ni vänta ut tremånadersfristen innan egendomen tillfaller er, även om sexmånadersfristen går ut innan dess. Det finns inget krav på att en anmaning ska vara skriftlig, utan den kan också vara muntlig. Väljer ni att anmana hyresgästerna att hämta egendomen, är det ni som hyresvärdar som har bevisbördan för att så har skett. Jag hoppas att detta besvarade era funderingar. Annars är ni välkomna att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2012-07-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Fick idag ett brev av min hyresvärd ( hyr ett fritidshus som vi bor i året om) att hon vill säga upp mej från kontraktet då hon behöver huset själv. Hyreskontraktet är skrivet på 5 år, jag har bott här i 1,5 år. Har hon verkligen rätt att göra så?
Sara Selheden |Hej, Ett hyresavtal som ingås på bestämd tid kan inte sägas upp av hyresvärden under den avtalade tiden. Vill hyresvärden att hyresavtalet ska upphöra efter den avtalade tiden måste hyresvärden säga upp avtalet 3 månader innan hyresavtalets upphörande när hyrestiden sträcker sig längre än 3 månader (se 12 kap. 4 § 2 st. Jordabalken). Vänligen,