Byggnad på fastighet som utgör enskild egendom - fastighetstillbehör?

2013-03-26 i Fastighet
FRÅGA |Min make och jag har ett äktenskapsförord genom vilket bl.a. en fastighet gjorts till min enskilda egendom. Samma fastighet är min enskild egendom även enligt det gåvobrev från min pappa. På samma fastighet har jag byggt ett hus under äktenskapet. För att finansiera bygget har vi belånat den bostadsrätt som är vår permanentbostad. Vi har nu ansökt om äktenskapsskillnad och min avsikt har varit att ta den del av lånen som är tagna för att bebygga fastigheten ovan. Min make har då väckt frågan om inte jag måste lösa ut honom från fastigheten till byggnadens marknadsvärde. Jag uppfattar det som att såväl fastigheten som sådan, som byggnaden - även om den upprättats under äkenskapet - är min enskilda egendom och inte ska ingå i bodelningen.
Victoria Nilsson |Hej!Om även byggnaden utgör enskild egendom är beroende av om byggnaden anses vara ett fastighetstillbehör eller inte, se 2:1 Jordabalken. Om byggnaden är ett fastighetstillbehör utgör den en del av fastigheten och blir därför enskild egendom precis som resten av fastigheten. Om byggnaden däremot inte blir ett fastighetstillbehör utgör den en byggnad på ofri grund, vilket blir en egen tillgång som inte är en del av fastigheten och därmed inte blir enskild egendom enligt ert äktenskapsförord/gåvobrevet.Om byggnaden blir fastighetstillbehör är i ert fall beroende av om kravet i 2:4 Jordabalken är uppfyllt. Enligt bestämmelsen måste byggnaden komma "i samme ägares hand" som fastigheten för att utgöra ett tillbehör. Om du ensam är ägare till byggnaden har den kommit i samme ägares hand då du äger både byggnaden och fastigheten. Om du och din make däremot äger byggnaden tillsammans har byggnaden inte kommit i samme ägares hand då det inte stämmer överens med ägarförhållandet avseende fastigheten.Frågan är därför vem som äger byggnaden. Det är inget jag säkert kan säga utifrån de uppgifter jag har, men det faktum att ni tagit ett gemensamt lån talar för att ni tillsammans äger byggnaden. I så fall utgör byggnaden giftorättsgods och ska ingå i bodelningen, vilket innebär att du, om inte ni har övrigt giftorättsgods till motsvarande värde som din make kan få, måste lösa ut din make ur byggnaden.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar,

Köpt bostadsrätt avviker från mäklares utfästelse

2013-03-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo köpte för en tid sedan en bostadsrätt där det stod i kontraktet att det skulle finnas golvvärme i badrummet. Även under visningen menade mäklaren på att badrummet var nyrenoverat med golvvärme. Nu när vi har fått nycklarna visar det sig att det inte alls finns någon golvvärme överhuvudtaget. Vilka skyldigheter finns hos respektive parter, mäklare, säljare, köpare?
Ronja Kleiser |Hej!När man köper och säljer bostadsrätter ska köplagen tillämpas(ni hittar den https://lagen.nu/1990:931). Normalt föreligger inte ett fel i köplagens mening om köparen vid en undersökning av en vara före köpet borde ha märkt felet då. Av 18 § följer dock att fel ändå föreligger om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha haft inverkan på köpet. Detta gäller även om någon annan än säljaren lämnat uppgifter om varan med säljarens vetskap. Om säljaren lämnat en viss utfästelse om en vara behöver köparen alltså normalt inte undersöka om den stämmer.I ert fall har mäklaren sagt att badrummet har golvvärme och det följer även av ert köpeavtal. Ni har därför kunnat utgå från att så är fallet. Enligt mig är det därför tydligt att det föreligger fel i den lägenhet ni köpt. Ni bör genast kontakta säljarna och påtala felet. Påpeka att det följer av avtalet att golvvärme ska finnas. Det som kan bli aktuellt är att golvvärme installeras på säljarens bekostnad eller att ni får en prisnedsättning  som kompensation för felet. Mvh, 

Hyresrätt vid konkurs

2013-03-23 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lokal av en hyresvärd som nu gjort konkurs. Jag vill flytta till ett bättre alternativ med ny hyresvärd. Vad gäller ? Kan jag bryta avtalet.
Alexandra Leppälä | Hej! Vid en konkurs gäller att konkursboet kan inträda i avtalet istället för parten som gått i konkurs. Du har alltså inte en naturlig hävningsrätt bara för att din hyresvärd gått i konkurs. Däremot kan du kräva av konkursboet att detta ger besked om det kommer att inträda i ditt hyresavtal eller inte. Dessutom kan du också ha rätt att häva avtalet i förtid om du befarar att ett väsentligt avtalsbrott kommer att ske.  Vad som är ett väsentligt avtalsbrott varier från fall till fall men det måste ha stor betydelse för dig för att du ska kunna häva hyresrätten. Hoppas svaret varit till hjälp! Med vänlig hälsning, 

Pant i fast egendom

2013-03-22 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Om jag lånar 5 miljoner för ett bostadsköp mot att jag pantsätter fastigheten - och sen inte kan betala lånet - så tar de ju kåken och säljer den. Men anta att värdet på huset då har fallit så att försäljningen inte ger banken täckning för hela skulden - kan de då kräva mig på resten av pengarna - eller fungerar det som på pantbanker att har de tagit panten så är man kvitt?
Hanna Wingren |Hej och tack för er fråga,Panträtt innebär att en panthavare har rätt att sälja den pantsatta egendomen under vissa förutsättningar och på så sätt få betalt för sin fodran. Pant är alltså en säkerhetsrätt som en borgenär kan kräva för att bevilja ett lån. Skulden är ett eget rättsförhållande mellan gäldenären och borgenären. Om den pantsatta egendomen skulle säljas till ett värde som understiger den resterande skulden har kvarstår alltså en skuld på det belopp som inte kunnat återbetalas till borgenären.Vänliga hälsningar,

Uppsägningstid enligt hyreslagen

2013-03-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som gäller uppsägning av inneboendekontrakt. Jag skriver just nu ett uppsägningsbesked till min inneboende kompis. Vi har ett skriftligt kontrakt som vi skrev tillsammans som gällt tills vidare. På detta hade vi angett att uppsägningstiden var 1 månad, utan att veta att kortast möjliga uppsägningstid var 3 kalendermånader. Gäller den i kontraktet angivna uppsägningstiden trots detta? Mvh, Jakob
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Hyreslagen (12 kap. jordabalken) är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Din hyresgäst har därför alltid rätt till tre månaders uppsägningstid enligt hyreslagen (12 kap. 4 § p. 1) om han/hon vill. Dock kan ni avtala om en rätt för hyresgästen att säga upp avtalet med kortare uppsägningstid än tre månader eftersom hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästens fördel. Den rättsliga konsekvensen av ert avtal är att avtalsvillkoret om en månads uppsägningstid för dig som hyresvärd saknar verkan mot din hyresgäst och lagens tre månader gäller (12 kap. 1 § st. 5). Du kan alltså inte på något sätt genomtvinga avtalet i denna del rättsligt. Om du och din hyresgäst är överens  står ni fria att avtala om en månad, men enligt lag har han/hon alltså rätt till tre månader så juridiskt sett står sig inte hyresavtalet i den del det avser uppsägningstiden. Med vänlig hälsning

Bindande avtal vid köp av bostadsrätt

2013-03-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hittade en lägenhet som var till salu på blocket. Var och tittade, sa till säljaren att jag köper den om det blir klartecken från banken. fick ok från banken ett par dagar senare och meddelade säljaren detta. Vi kom överrens att han skulle få lite tid på sig att hitta sig en ny lägenhet, att jag kunde vänta tills sena våren med att flytta in. Han behövde ingen handpenning ha, han sa att "du verkar vara en pålitlig kvinna" och så pratade vi lite om att muntliga avtal gäller ju likväl som skriftliga så vi kunde känna oss trygga båda två. Jag har sen dess smsat med jämna mellanrum och frågat hur det går i lägenhetsjakten och han har svarat att "det är trögt". Idag när jag smsade så svarar han att han tänker vänta med att sälja för att han inte mår så bra.Kan han göra på det här viset undrar jag. Jag har själv lovat bort min stuga som jag fn bor i, beställt soffa, packat och grejat lite. Hur gör jag nu??
Linda Olsson | Hej och tack för din fråga! Huvudregeln enligt den s.k. löftesprincipen är att bindande avtal uppstår när en person lämnat ett anbud och en annan person accepterat detta, se 1 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, se https://lagen.nu/1915:218. Enligt huvudregeln kan ett avtal därmed ingås skriftligen, muntligen och genom s.k. konkludent handlande. Undantag från denna huvudregel finns angående köp av bostadsrätt och fast egendom. För att ett avtal om köp av bostadsrätt skall vara bindande krävs att säljaren och köparen upprättar ett skriftligt avtal innehållande uppgift om lägenheten som överlåtelsen avser samt om priset. Både säljaren och köparen skall ha skrivit under avtalet, 6 kap 4 § bostadsrättslagen (1991:614) (BRL),se https://lagen.nu/1991:614. Om inte dessa formkrav är uppfyllda är avtalet ogiltigt, 6 kap 5 § 3 st. BRL. Den muntliga överenskommelsen som fanns mellan dig och ägaren av bostadsrätten är alltså inte bindande och du kan därmed inte göra anspråk på lägenheten. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Köp av fastighet

2013-03-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |vad krävs om en icke svensk medborgare bosatt i annat land vill köpa ett hus i Sverige?
Dhurata Hasani |Hej,Tack för din fråga.I svensk rätt uppställs generellt inga krav på att ingå avtal vilket innebär att de flesta avtalen ingås formfritt. Vid fastighetsköp gäller däremot vissa minimikrav enligt jordabalken 4 kap 1 §. För att ett köp av en fastighet ska vara giltigt krävs således en skriftlig överlåtelsehandling (oftast dubbla) med säljarens överlåtelseförklaring, utpekande av köpeobjektet, angivelse av köpeskillingen samt underteckning av både köpare och säljare. 

OLOVLIG TRÄDFÄLLNING

2013-03-21 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Vi har en granne som olovligen tagit ner 4 träd på vår tomt. Vissa av dessa träd överskrider diametern för vad som man ej får ta ner utan lov från kommunen. Grannen vet vilka som är ägare av tomten ändå går han till den förr ägaren (inom familjen) och ber om lov! Den förra ägaren gav ej lov till alla dessa träd utan ett mindre träd som var torrt. Vi har förbjudit den förra ägaren att lova något till någon granne. Grannar har hotat oss förr att vi ska ta ner träd på vår tomt. Har grannen rätt att bete sig på detta vis? Vi sade till honom för ca 15 år sedan att han inte fick ta ned träd på vår tomt då han och en annan granne sågade ner mindre träd på tomten. Det hade inget med att de hängde över på deras tomter utan de stod inne på vår tomt, däremot vill dessa grannar ha sjöutsikt. Vi har flera gånger sagt till honom vem som äger tomten så han kan inte ha missat detta. Vad gör han för lagöverträdelser? Polisen har lagt ner ärendet och anser att grannen har rätt till dessa avverkningar?
Hampus Sabel |Hej,Som granne kan man i vissa fall ha rätt att kapa grenar och ta bort rötter som tränger över tomtgränsen. Detta får göras om grenarna/rötterna medför olägenhet. Denna regel finns i Jordabalken 3:2.JB 3:2 stadgar uttryckligen att möjligheten gäller grenar och rötter. Paragrafen kan därför inte inkludera stammar eller hela träd. Träd räknas som lös egendom, när någon förstör andras träd kan därför brotten skadegörelse eller åverkan komma i fråga. Brotten finns i Brottsbalken 12:1-2. Skillnaden mellan dem är att åverkan är ett ringa brott. I det här fallet rör det sig om fyra träd, och enligt vad jag förstår, ett eller flera större träd. Det är därför troligt att grannens handlande når upp till skadegörelse.En tidigare ägare har ingen rätt att ge några tillstånd i förhållande till tomten. Då tomten ägs av er bestämmer ni om en granne får fälla träd eller inte.Om polisen är ovillig att hantera ärendet kan ni kräva skadestånd med stöd i Skadeståndslagen 2:1. Er granne har genom att förstöra er lösa egendom vållat er sakskada. Ni kan därför kräva ersättning för träden. Vill ni använda er av denna möjlighet rekommenderar jag att ni kontaktar en verksam jurist som kan hjälpa er med detaljerna.Jag hoppas att mitt svar varit till hjälp, hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor.Jordabalken finner du: https://lagen.nu/1970:994Brottsbalken kap. 12 finner du: https://lagen.nu/1962:700#K12Skadeståndslagen finner du: https://lagen.nu/1972:207Vänligen,Hampus Sabel