Kvarlämnad egendom

2012-10-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en företagslokal som jag hyrt ut i andra hand, men hyresgästen har slutat att betala hyra och svarar inte på kontakt. Han har ingen verksamhet kvar i lokalen, men inventarierna står där, tre månader sedan sist betalda hyran. Har jag rätt att beslagta dessa inventarier?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. I 27 § hyreslagen (som finns i jordabalkens 12 kap.) stadgas det att om hyresgästen överger lägenheten får hyresvärden genast återta den. Bestämmelsen gäller även för lokaler som i ditt fall. I paragrafens andra stycke stadgas det att om det finns egendom som kan antas tillhöra hyresgästen och hyresgästen inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det att han lämnade lägenheten hämtade egendomen, tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen. I ditt fall betalades den sista hyran för tre månader sedan och du nämner även att hyresgästen inte svarar på kontakt. Om det från det att hyresgästen lämnade lokalen går sex månader utan att inventarierna hämtas så tillfaller inventarierna dig. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Grund för förverkande av jordbruksarrende att avverka skog?

2012-10-10 i Arrende
FRÅGA |Har en jordbruksfastighet som är utarrenderad. Arrendatorn har genom skogsbolag avverkat och sålt träd i betesmarker utan tillåtelse. Kan detta anses vara grund för förverkande av arrenderätten? Otillåtet upplåtande av nyttjanderätt?
Amanda Harrysson |Hej! Tack för din fråga! Bestämmelser om arrende återfinns i Jordabalken (JB), som du hittar här: https://lagen.nu/1970:994. Enligt JB 9 kap 35 § får arrendatorn inte avverka skog på fastigheten. Om det i avtalet ingår skogsmark i arrendet, får arrendatorn nyttja marken i enlighet med avtalet. Har arrendatorn inte enligt avtalet rätt att avverka skogen får denne alltså heller inte göra detta. Arrendatorn får ej heller upplåta nyttjanderätt (skogsavverkning kan anses som nyttjanderätt) utan tillåtelse från fastighetsägaren enligt JB 8 kap 19 §. I JB 8 kap 23 § uppräknas de omständigheter som utgör grund för förverkande av arrenderätten. Som jag ser det kan avverkandet av skog i detta fall hamna under två av dessa punkter; - 8 kap 23 § 1 st. 3 p: Arrendatorn har nyttjat arrendestället för annat ändamål än som avsågs vid upplåtelsen, eller om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller om detta innehåller annan bestämmelser om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och vidtar inte rättelse efter tillsägelse. - 8 kap 23 § 1 st. 4 p: Arrendatorn har i strid med bestämmelserna i JB upplåtit nyttjanderätt. Oberoende av vilken punkt du väljer att åberopa leder det till samma resultat: arrenderätten är förverkad och du som fastighetsägare har rätt att säga upp arrendeavtalet. Avtalet slutar att gälla den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, se JB 8 kap 4 § 1 st. Vänligen Amanda Harrysson

Arrende - bostadsarrendators rättigheter

2012-10-07 i Arrende
FRÅGA |Hej. Funderar på att köpa en sommarstuga på arrendetomt med ett arrende som löper ut mars 2014 ett eventuellt problem är att markägaren har ett rykte öm att vara en krånglig människa. vad kan jag göra för att inte bli av med arrendet om markägaren vill säga upp arrendet?
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Frågor om arrende regleras i 10 kapitlet jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K10P1S1. Ett sådant kan ingås på viss tid eller på livstid. Om det ingås på viss tid ska det vara i minst fem år enligt 10 kap 2 § JB. Som bostadsarrendator har du som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. I 10 kap 5 § JB stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Se under vilka förutsättningar jordägaren kan säga upp arrendet här: https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1 Om jordägaren anser sig ha rätt att säga upp arrendet så måste han göra det inom ett år från det att arrendet går ut, annars anses arrendet vara förlängt i ytterliggare 5 år. I ditt fall skulle detta vara mars 2013. (https://lagen.nu/1970:994#K10P3S1) Sammanfattningsvis så råder jag dig att läsa igenom 10 kap 5 § JB och undersöka ifall jordägaren skulle kunna nyttja detta lagrum för att säga upp arrendet. I vilket fall anser jag att det bästa vore ifall du samtalar med jordägaren om vad han har för planer för arrendet när det går ut i mars 2014. Om jordägaren har lagen på sin sida kan du tyvärr inte göra något mot en eventuell uppsägning. Lycka till! Vänligen,

Upphörande av servitut

2012-10-07 i Servitut
FRÅGA |Hej! 1969 avstyckades 3 st tomter från en gård med rätt till utfartsväg över stam- fastigheten. 2002 såldes gården,då ritades servitut- vägar in av lantmäteriet och finns dokumenterade med karta i köpekontraktet, men ingen av tomtägarna skrev in sina resp. servitutsrättigheter. 2011 såldes gården till ny köpare och enligt fastighetsregistret finns inte vägarna inskrivna. Min fråga är! Har dessa inskrivna servitutsvägar upphört att gälla Mvh Ulf
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Servitut är en bruksrätt som förekommer i två former- officialservitut och avtalsservitut. Officialservitut föreligger när upplåtelsen sker genom fastighetsbildning eller genom expropriation och avtalsservitut tar sikte på alla övriga upplåtelser. Frågan anger för lite information för att ta ställning till vilken servitut som föreligger i fallet men det tycks röra sig om ett officialservitut då utfartsvägen verkar ha uppkommit i samband med avstyckningen för att främja den. Trots att officialservitut regleras av den speciella fastighetsrätten, dvs främst i fastighetsbildningslagen (FBL), är det viktigt att komma ihåg att reglerna om avtalsservitut, som återfinns i jordabalken (JB) 14 kap, också är vägledande. Servitut utgör en belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet som tillhandahåller nyttigheten) och det är en belastning som håller utan begränsning i tiden. Detta innebär att servitut i princip endast kan upphöras genom fastighetsreglering enligt FBL, om inte parterna skulle vara överens om annat. Ändrade förhållanden, omöjlighet till ändring av servitut, obrukbarhet av servitut samt sammanläggning av de berörda fastigheterna är omständigheter som gör att ett servitut kan upphävas (FBL 7:4-5 samt JB 14: 12). Det anförda innebär att servitut inte kan anses ha upphört att gälla då det inte skrivits in i fastighetsregistret. Inskrivning av servitut är en möjlighet men inget krav för giltighet.

Lagfart

2012-10-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Vi är 3 syskon som skall få vår fars lägenhet, där han fortfarande bor. Blir det mycket dyrare med lagfart etc om vi är tre än om han skriver den på en av oss.
Filip Henriksen |Hej! *Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!* Lagfart skall endast sökas av den som förvärvar en fastighet (1). En fastighet är fast egendom. Fast egendom är jord (2). När du således får din fars lägenhet förvärvar du inte någon fastighet utan bara nyttjanderätt till en viss lägenhet. (1) se 20 kap. 1§ jordabalken (2) se 1 kap. 1§ jordabalken

Fråga om väsentlig förändring i bostadsrätt

2012-10-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! En familjemedlem till mig har en lägenhet på Finnberget i Stockholm. Lägenheten har från balkongen panoramautsikt över Stockholms inlopp. Problemet är nu att grannen till höger har byggt ett insynsskydd över 60% av sin solterrass vilket skymmer en del av utsikten för flertalet grannar. Har grannen tillstånd att göra det? Det bör tilläggas att det rör sig om en bostadsrättsförening (sådana tillbyggen måste väl godkännas av styrelsen). Tack på förhand.
Nathalie Ståhl |Hej och tack för din fråga! Frågor gällande bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen (1991:614), se https://lagen.nu/1991:614. Enligt bostadsrättslagens 7 kap 7 § första stycket 3 får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd som innefattar väsentlig förändring av lägenheten. Exempel på sådana åtgärder är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Åtgärder som t.ex. innebär flyttning av väggar som saknar bärande egenskaper bör däremot inte anses utgöra någon väsentlig förändring. Åtgärder av denna typ bör vara jämförbara med sådant som ommålning och tapetsering och fordrar i regel inte styrelsens tillstånd. Frågan är då om ett tillbyggt insynsskydd kan anses utgöra en väsentlig förändring av en lägenhet. Det är lite svårt att avgöra om ett insynsskydd kan sägas innebära en sådan förändring att den anses väsentlig. Kan insynsskyddet innebära en väsentlig förändring av lägenheten står det klart att styrelsens tillstånd krävs. Härtill kan tilläggas att styrelsen enligt bostadsrättslagens 7 kap 7 § andra stycket inte får vägra att medge tillstånd till en åtgärd som innebär en väsentlig förändring av lägenheten om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen måste ha tungt vägande skäl för att få neka ett sådant tillstånd. Exempel på situationer där tillstånd kan nekas är om åtgärden innebär att lägenheten ändras så att den blir svår att avyttra efter att åtgärden vidtagits. Jag tycker att bostadsrättshavaren ska gå till styrelsen och prata om problemet och se vad som gäller i frågan. Anser styrelsen att tillstånd krävs för insynsskyddet och sådant inte kan meddelas har bostadsrättsföreningen rätt att vidta rättsliga åtgärder. Grannen kan i sådant fall åläggas att återställa lägenheten i dess tidigare skick.

Hyresvärdens förpliktelser

2012-10-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har haft skadedjur "vägglös" i min lägenhet i mer än två månader. Min hyresvärd har ett avtal med Anticimex och bad mig att kontakta dem för hjälp, jag gjorde förstås det och sanerat lägenheten tre gånger. Jag betalar hyran trots att jag inte bor i lägenheten då ja blir biten över hela kroppen. Jag har försökt att få en akutlägenhet eller lösa genom att få en annan lägenhet och svaret då var att det är mitt problem i och med det är jag som hade skapat problemet. Var och hur dem fick denna iformation vet jag inte! Min fråga är om jag verkligen får skylla mig själv och bo kvar i en lägenhet där jag inte trivs och inte känner mig trygg? tack på förhand!
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Som en allmän utgångspunkt gällande fel i hyresrätter gäller att en hyresvärd ska hålla lägenheten sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, dvs fri från vägglöss och i beboeligt skick, enligt jordabalken (JB) 12:9 och 12:15. Detta under förutsättning att inget annat är särskilt avtalat. Vid brister samt hinder och men i att bruka lägenhet gäller att varje part får svara för de skador lägenheten som uppkommer genom vållande från hans sida. Detta betyder att om hyresvärd vill invända med att du ska skylla på dig själv för att du skapar problemet så måste hyresvärden kunna bevisa det för att undgå ansvar. En hyresvärd står i regel ansvarig för faror och risker som inte uppkommit genom oaktsamhet från hyresgästen utan exempelvis av en olyckshändelse. Detta beror på att hyresvärden anses vara den ekonomiskt starkare parten i avtalsförhållandet samt att lagstiftaren medvetet strävat efter hög standard på lägenheter. När man har konstaterat att det är hyresvärden som ansvarar för felet (då du som hyresgäst inte själv vållat felet) blir det aktuellt att se vilka påföljder som du har rätt att göra gällande mot hyresvärden. Enligt JB 12:11 och 12:16 har en hyresgäst rätt till att hyresvärden avhjälper felet, såsom försökt. Det torde inte finnas en egentlig gräns för hur många gånger som en hyresvärd har rätt att avhjälpa fel utan bara att felet undanröjs. Vidare har även du som hyresgäst rätt till nedsättning av hyran (för den tid som lägenheten är i bristfälligt skick dvs för den tid du inte kunnat bo i lägenheten). Vid väsentlig brist också du också rätt till uppsägning samt ersättning för skada om inte hyresvärden kan visa att denna inte ansvarar för felet. Vägglöss torde anses utgöra en sådan väsentlig olägenhet som medför brist i lägenhet i och med att du inte kan bruka den. Dessutom tillkommer även en rätt att för en hyresnämnd, efter anmaning av dig som hyresgäst, att förelägga värden att vid vite avhjälpa bristen, ett så kallat åtgärdsföreläggande. Genom detta kan hyresvärden tvingas fullgöra sin underhållsplikt gentemot dig som hyresgäst förutsatt bristen medför en betydlig olägenhet för sig.

Bygglov för friggebod

2012-10-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Enlligt detaljplan ligger byggnaden på område som betecknas Hp.(pensionat sommarhem) Byggnaden har bygglov som fritidshus.(mindre avvikelse) Är det tillåtet att bygga ftiggebod utan bygglov inom fastigheten på prickad mark?
Dhurata Hasani |Hej, Tack för din fråga. Huvudprincipen i plan och bygglagen (PBL) är att bebyggelse inte får ske utan att myndigheterna har prövat om den är lämplig från allmän synpunkt. En byggnad, som i detta fall sommarhemmet, får komma till stånd genom bygglov enligt PBL 9:2. En friggebod är en fristående komplementbyggnad om högst 15 kvm byggnadsarea med högst 3 m till taknocken. För uppförandet av en friggebod i anslutning till en- eller tvåbostadshus krävs det inte bygglov enligt PBL 9:4 1st. 3p, med begränsning att sådana inte får uppföras närmare än 4.5 m från grannes tomtgräns utan dess medgivande. Trots att tillstånd som utgångspunkt inte krävs för uppförandet av en friggebod ska dessa ändå uppfylla PBL:s allmänna krav på byggnader, dessa återfinns i PBL 2 kap "Allmänna och enskilda intressen" och reglerar exempelvis att byggnaden inte får medföra olägenhet för omgivningen. Viktigt att komma ihåg är att kommuner har en rättighet att kräva bygglov för vissa friggebodar om dessa skulle anses stå för en stor avvikelse från en detaljplan, vilket innebär att det krävs en bedömning i det enskilda fallet med hänsyn till omständigheterna i övrigt för att avgöra frågan om det krävs bygglov.