Giltighet servitutsavtal

2013-09-29 i Servitut
FRÅGA |Jag har ett servitutavtal på vatten där det står att härskande får ta vatten i all framtid. Min fråga är vad som händer vid ägarbyte i detta fall. Jag är tjänande fastighet och då byttes ägare där för 20 år sedan, är detta servitut giltigt idag? Servitutet är inte inskrivet hos lantmäteriet samt den härskande fastigheten har lånat en nyckel, visst är nyckeln min och inte deras. En person har sagt att det är deras, låter konstigt. 
Anna Helgesson | Hej, och tack för din fråga. I och med att det rör sig fast egendom aktualiseras jordabalken (JB) 1kap 1§, och närmare bestämt det 14kap JB om servitut. En grundförutsättning för att ett servitut ska beviljas är att det ska: lösa behov som inte kan lösas inom den egna fastigheten, främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande betydelse, vänligen se 14kap 1§ JB, samt att det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Tillgång till vatten anses falla in här. Giltigheten i det nuvarande servitutsavtalet gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten är beroende på vilken typ av avtal det rör sig om.  Ett muntligt servitutsavtal om rätt att få hämta vatten mellan den tjänande fastigheten (dvs. den som låter annan ägare viss rätt till fastigheten) och den härskande fastigheten (dvs. den fastighet som får rätt till servitutet) är endast giltigt mellan avtalsparterna. Detta innebär att servitutsavtalet är giltigt mellan dem som ingick avtalet. I denna situation betyder det att om den tjänande fastigheten byter ägare har den nya ägaren ingen skyldighet att på nytt avtala om servitutet i fråga. Den nya ägaren kan om denne vill ingå ett nytt muntligt servitutsavtal som då gäller mellan dessa avtalsparter.  För att ett servitut även ska gälla mot en ny förvärvare av den tjänande fastigheten krävs ett skriftligt avtal. Servitutupplåtelsen i form av ett avtalsservitut ska då upprättas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. Formkraven och kravet på innehållet i denna typ av upplåtelse finns i 14kap 5§ JB. Det som ska finnas med är vilken som är den tjänande fastigheten och vilken som är den härskande fastigheten. Vid formuleringen av upplåtelsen ska även ändamålet med upplåtelsen redovisas, detta innebär att man genom den skriftliga upplåtelsen får en någorlunda god uppfattning om vad för typ av belastning det rör sig om för den tjänande fastigheten. Man kan man även specificera var på fastigheten som belastningen är lokaliserad. Däremot behöver inte servitut ha någon tidsbegränsning, detta enligt 7kap 6§ JB. Den skriftliga upplåtelsen får därefter inskrivas enligt 7kap 10§ 1st JB och 23kap 1§ JB. Inskrivningsärenden ska sändas in till inskrivningsmyndigheten, vilket enligt 19kap 3§ JB är lantmäteriet (Lantmäterimyndigheten). Dessa kommer att handlägga ärendet. Inskrivningen är i sig inte ett måste, men det gör att servitutet blir offentligt och får ett sakrättsligt skydd dvs. att en ny förvärvare vid köpet av fastigheten är medveten om att servitutet på fastigheten finns, och inte kan hävda annat vid köpet av den tjänande fastigheten. Att servitutet blir offentligt anses utgöra ett starkare skydd för den härskande fastigheten. Sammanfattningsvis kan sägas att ett muntligt avtalsservitut gäller mellan avtalsparterna och inte gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten. Upprättandet eller befintligheten av ett skriftligt servitut anses å andra sidan giltighet gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Med Vänliga Hälsningar

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2013-09-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har skrivit på ett andrahandskontrakt på ett hus som skulle börja gälla 1 okt, nu kan jag inte hyra eftersom mitt hus inte blivit sålt. Måste jag ändå betala 3 mån uppsägningshyra?
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Huvudreglerna om hyra finns i 12 kapitlet jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994#K12För hyresavtal kan uppsägning ske vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen, 12 kap 4 och 5 §§ JB.  Sedan 1 februari 2012 finns dock speciella regler vid andrahandsuthyrning, se https://lagen.nu/2012:978. Lagen gäller endast när en privatperson hyr ut en egen bostad, dvs. villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter. Uthyrningen ska alltså ske utanför näringsverksamhet. Den nya lagen ger hyresgäster rätt till en månads uppsägningstid, för hyresvärden gäller tre månader, 3 §. Om hyresgästen och hyresvärden kommit överens om avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen, är villkoren utan verkan, 2 §.Då du och hyresvärden ingått ett avtal om uthyrningen måste du betala hyra under uppsägningstiden. Om det hus du ska/skulle hyra är hyresvärdens egna bostad är din uppsägningstid bara en månad, även om ni avtalat om tre månader. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kräva ut granne ur gemensamt avlopp utan servitut?

2013-09-28 i Servitut
FRÅGA |Hej Vi har ett gemensamt avlopp med grannen som ligger på våran tomt det finns inget sevitut. Vi vill att dom ska skaffa en egen anläggning då vi inte kommer översens om fakturor mm. Kan vi kräva detta .
Miranda Lymeus |Hej!Utan servitut har grannen ingen laglig rätt att nyttja avloppet som ligger på er tomt. I allmänhet brukar det rekommenderas att man bildar en så kallad gemensamhetsanläggning för ett gemensamt avlopp, vilket sker genom lantmäteriförrättning. Detta regleras i anläggningslagen. För sådana anläggningar uppställs tydliga regler vilket minskar risken för tvist mellan grannarna. I det här fallet verkar dock grannens nyttjande av avloppet vara helt oreglerat. För upplåtelse av servitut gäller de formkrav som uppställs i Jordabalken 14 kap. 5 §. Det går därför i princip inte att hävda en sådan rättighet på grund av hävd, muntligt avtal eller liknande (med undantag för om det muntliga avtalet skulle ha kommit till före formkravets ikraftträdande 1972). Eftersom att det inte finns något bindande avtal (eller officialservitut) kan ni kräva att grannen upphör med att använda avloppet på er fastighet.Ni får göra en bedömning av vad som kan vara rimligt att kräva av er granne t ex gällande hur lång tid denne ska få på sig att anlägga eget avlopp. Ett skriftligt meddelande om detta är bättre än ett muntligt. Om inte grannen rättar sig efter er begäran bör ni kunna ansöka om särskild handräckning hos tingsrätten enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Om ni har framgång med detta så får ni en dom på att grannen inte får utnyttja ert avlopp. Innan ni ger er in i en rättegångsprocess bör ni dock absolut kontakta en erfaren jurist. Vänliga hälsningar,

Utgör baracker inredda som studentbostäder fast eller lös egendom?

2013-09-24 i Fastighet
FRÅGA |Det ska byggas nya studentlägenheter i form av baracker på ett universitets campus. Kommer dessa att utgöra lös egendom, byggnad, inventarie eller något annat liknande?
Thomas Hefner |Hej,Baracker får antas vara byggnader och kan därmed vara både lös och fast egendom. De kan aldrig vara inventarier. Enligt 1 § i 1 kap jordabalken, som du hittar https://lagen.nu/1970:994, är jord fast egendom. Allt annat är lös egendom. Man får utgå ifrån att en barrack är att se som en byggnad. Om en byggnad har en annan ägare än jorden som den står på är den lös egendom. Men, enligt 1 § och 4 § 2 kap jordabalken, blir baracken en del av fastigheten när byggnaden ägs av samme ägare som marken tillhör. Med inventarier uppfattar jag att man oftast menar fast inredning i en byggnad. De definieras närmare i 2 § 2 kap och kallas där  för byggnadstillbehör. 

Formkrav vid köp av fastighet

2013-09-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Lawline! Jag har blivit erbjuden att köpa en skogsfastigehet på ca:7ha av en äldre släkting för 100 000 tusen kr, uppskattat värde 600 000 tusen kr. Kan det ställa till med juridiska problem med övriga släktingar vid hans bortgång. Behövs särskilt kontrakt, bevittnat. Något annat att tänka på? Vänliga hälsningar bosse
Thomas Hefner |Hej,Ja, det kan säkert ställa till med juridiska problem med släktingar. De kan tycka att de har bättre rätt och mena att du har manipulerat honom eller påstå att han inte var vid sina sinnens fulla bruk när han ingick avtalet med dig och kan man visa det i en domstol så kan avtalet ogiltigförklaras. För att ett avtal om fastighetsöverlåtelse skall vara giltigt måste det ingås skriftligen och uppfylla följande krav:Underskrivet av säljaren och köparenUppgift om köpeskillingenFörklaring av säljaren att han överlåter fastigheten på köpareUnderskrift av två vittenen som intygar att det är säljarens underskrift på avtaletEfter köpet måste man ansöka om lagfart inom tre månader hos inskrivningsmyndigheten.

Avtala om uppsägningstider i ett hyresavtal

2013-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi hyr ett hus. När vi skrev kontraktet avtalade hyresvärden fram en uppsägningstid på sex månader första året (2013) och från med 2014 tre månader. Går det att förhandla bort uppsägningstid på det sättet?
Thomas Hefner |Hej,Det är tillåtet att avtala om sådana uppsägningstider.Anledningen är som följer: Man kan utforma avtal hur man vill när det gäller uppsägningstider. Det finns inte heller några begränsningar i lag som hindrar avtalat. Relevant lag i det här fallet är 12 kapitlet Jordabalken (Ibland kallat "hyreslagen"), som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12R3 . Enligt 4 § i 12 kap är 3 månader den kortaste tillåtna uppsägningstiden i ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet. 

ÖVERHÄNGANDE TRÄD

2013-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller egentligen när grannens träd till stor del lutar och sträcker sig ut över min tomt? Jag har vid flertal tillfällen påpekat och försökt få till en dialog men grannen vägrar, har verkligen försökt att vara diplomatisk och erbjudit mig att stå för alla kostnader (jag vill ta ner ett par träd samt, beskära resterande 10st träd som står precis på tomtgränsen) där jag också förklarat att dom är till stort besvär för min del, dom skräpar ner och bidrar till att bilda mossa på min fastighet. Jag kommer inte på något sätt få någon bättre utsikt, och träden ger inte heller min granne någon insynsskydd idag, min bedömning är att han njuter av att sätta sig på tvären. Jag har försökt få hjälp av kommunen som inte gör något i frågan (Tyresö) utan hänvisar till att jag själv får medla med min granne. Hittade en lagtext i Jordrättsbalken §18 -3 (har jag för mig...) Kan jag använda mig av den utan att hamna i trubbel om jag anlitar en arborist som helt sonika kapar ner samtliga rötter och grenar som överträder på min tomt? Eller har ni något annat effektivt förslag, jag har inga problem att vi eventuellt blir ovänner efteråt för vi pratar ändå inte med varandra, jag vill dock inte få något rättsligt efterspel.
Hampus Sabel |Hej,Reglerna kring grenar och rötter som tränger över tomtgränser finns i Jordabalken 3:2 och säger att om gren eller rot tränger över tomtgränsen och orsakar olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Ägaren till den tomt som de överträngande träden står på skall dock först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas ge betydande skada för denne. Det är ingen tillfällighet att lagen talar om rot och gren. En stam som hänger över en tomtgräns får man inte röra. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det skulle nämligen vara att likställa med att ta bort trädet helt.Du har uppenbart givit din granne tillfälle att själv utföra åtgärder mot de överträngande rötterna och grenarna. Man bör ge grannen i alla fall tre-sex månader på sig att vidta dessa åtgärder. Görs inte detta är det fritt för dig att själv kapa överträngande grenar och rötter. Detta bör dock göras med stor försiktighet. Skulle träden dö som resultat av dina ingrepp kan du bli ersättningsskyldig.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp, hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor.Jordabalken 3:2 hittar du https://lagen.nu/1970:994#K3.Vänligen,

Bostadsrättsföreningens rätt att bryta upp förråd

2013-09-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening som just har gjort en genomgång av våra förråd i fastigheten. Vi har funnit två förråd med bastanta dörrar där ingen av styrelsens nycklar passar. Ingen betalar hyra för dessa förråd och vi vet inget om vad de kan innehålla. Har vi rätt att bryta oss in i dessa förråd? Vänliga hälsningar och tack på förhand!
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Angående förråd i bostadsföreningar finns ingen lagreglering, och i första hand brukar detta regleras i föreningens stadgar. Er "rätt" att bryta sig in i dörrarna beror på vem det är som har nyckeln till dem och vilket anspråk denne har på uttrymmet bakom dörren. Man kan som huvudregel säga att om man tar sig in någonstans där man inte har rätt att vara så begår man olaga intrång eller hemfridsbrott.Det är inte omöjligt att dessa förråd har överlåtits med bostadsrätter, och därmed är kopplade till någon lägenhet utan att detta har gått genom styrelsen. I så fall skulle en medlem i bostadsrättsföreningen vara den ansvarige för förrådet. Eftersom att bostadsrättsföreningen enligt lag är skyldig att föra en medlemsförteckning skulle man utifrån detta kunna undersöka ifall någon medlem i föreningen i första hand känner vid dörrarna, innan man tar till kofoten. Att ingen betalar hyra för förråden utesluter inte att någon har rätt till dem. Detta skulle personen i fråga kunna stöda på t.ex. överlåtelsedokument när denne förvärvade bostadsrätten.Är detta inte fallet får man undersöka ifall någon utanför föreningen skulle ha anspråk på förråden. Ifall ägande- eller hyresrätt föreligger har ni inte rätt att bryta er in i dörrarna och skulle riskera åtal om intrånget inte uppskattades.Å ena sidan har bostadsrättsföreningen en rätt till sin egen fastighet, men å andra sidan så kan enskilda personer ha rättigheter kopplade till delar av fastigheten. Om ärendet inte är akut (i stil med att det läcker ut vatten genom dörrkarmen) så rekommenderar jag er att grundligt undersöka att föreningen inte har ett avtal med någon utomstående om nyttjandet av uttrymmet bakom dörrarna, samt att ingen medlem i föreningen heller anser sig (och ha stöd för) att uttrymmet är deras, innan ni bryter er in genom dörrarna. vänligen,