ALLEMANSRÄTTEN OCH FISKE

2013-08-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag var precis på semester i min sommarstuga i Västervik. Jag spenderar en hel del av tiden på Östersjön och fiskar. Då jag var i en Vik och fiskade, såg jag att en båt kom körandes - ut från vassen. Jag valde att köra in, och där låg en insjö. Efter att ha fiskat en stund körde en båt i fullfart och avvisade oss argt från platsen och berättade att det var en privat insjö, och att jag inte fick fiska där. Min fråga lyder: Hur fungerar detta? Har jag, eller inte rätt att fiska med handredskap i sjön? Sjön är kopplad med en 20 meters 1-2 meters "kanal" till insjön. Tacksam för svar.
Hampus Sabel |Hej,Som regel ger dig allemansrätten rätt att färdas med båt på privata insjöar, endast i undantagsfall är detta inte tillåtet. I sådana fall rör det sig oftast om känsliga naturområden eller dylikt.Fiske är dock inte inkluderat i allemansrätten och är därför som regel inte tillåtet utan tillstånd. I havet, Vänern, Vättern, Mälaren, Hjälmaren och Storsjön i Jämtland får man fiska fritt med handredskap men i andra vattendrag krävs tillstånd. På Naturvårdsverkets hemsida (http://www.naturvardsverket.se/Om-Naturvardsverket/Publikationer/ISBN/8100/91-620-8161-6/) finns en utmärkt guide till allemansrätten.Jag hoppas att mitt svar varit till hjälp. Hör gärna av dig om du skulle ha ytterligare frågor.Vänligen,

Skada på bil och skadestånd vid hyra av garageplats

2013-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en fråga om vilka krav jag kan ställa på min hyresvärd i fråga om ersättning för skadegörelse på min och grannars bilar. Jag och de personer detta gäller har våra bilar parkerade i ett parkeringsgarage i anslutning till hyresfastigheten vi bor i. Garaget är utrustat med ett elektroniskt låssystem från Aptus där var och en som hyr en plats får varsin "droppe" för att komma in och ut ur garaget. Ingen får fler än en. Garaget saknar kameraövervakning. I vintras fick jag och några andra våra bilar utsatta för skadegörelse. Några bilar, min bland annat, fick en backspegel totalt sönderslagen, någon annan fick andra skador på sin bil. Händelsen polisanmäldes av mig och någon till, en av hyresgästerna kontaktade hyresvärden. Inga åtgärder gjordes från något håll. Nu, under den gångna helgen, utsattes återigen min och några bilar för ny skadegörelse. Denna gång blev vind- och bakrutor sönderslagna. Det har alltså skett ganska stor skadegörelse på ett antal bilar under det senaste halvåret. Eftersom vi betalar extra för dessa garageplatser just för att vi ska slippa denna typ av händelser känner vi oss alla en aning uppgivna. Vi anser inte att hyresvärden sköter sitt åtagande och levererar det vi betalar för. Vår fråga är då, kan vi kräva av hyresvärden att de tar kostnaderna för de självrisker vi måste vi nu måste betala för reparationer?
Thomas Hefner |Hej, Eftersom det gäller att man hyr en plats i en byggnad blir 12 kap Jordabalken tillämplig. Se 1 §. Lagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12R1. I 12 kapitelet i Jordabalken finns inga tillämpliga bestämmelser om skadestånd i hyresavtal och därför kan skadestånd, genom tillämplig lag, inte komma ifråga. Om man inte kan visa att hyresvärden genom nämnda skada har brutit mot någonting som denne avtalat om, och lovat t.ex. att hyresvärden garanterat att ingen obehörig kan ta sig in eller att inga skador kommer ske på fordonen i garaget.Om så inte är fallet, vilket antagligen är det vanliga, får man se avtalet som att hyresvärden endast har erbjudit dig att använda dennes garage, som av naturen aldrig kan ge 100 % skydd, utan bara minskar risken för stöld, skador och vandalisering. Om det är så att hyresvärden på något sätt har vilselett dig om hur säkert garaget är, och det har inverkat på dig när du ingått avtalet, finns det bestämmelser om det i avtalslagen, och skadestånd kan komma ifråga på de grunderna. 

Egenmäktigt förfarande och innehållande av deposition vid hyresförhållande

2013-07-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har hyrt ut mitt hus i andra hand. Vid inflytt betalade hyresgästen en depositionsavgift till mig som garanti för mig vid utflytt. Nu har gästen flyttat ut, och det visar sig att jag måste byta lås då han tappat en nyckel och även städa huset då han inte gjort det. Står i kontraktet antal utlämnade nycklar och att huset ska vara flyttstädat. Jag drar av en summa för detta så klart. Sen parkera han en bil på min parkering i 18 dagar efter han flyttat ut. Jag gav honom 2 veckor på sig att ta bort den men inget hände. Då skrev jag att det from idag (i måndags) kostar en viss summa varje dag som bilden står kvar. Idag skicka han sms o förklara att bilen blev borttagen samma dag (vilket han borde sagt då?). Sen kräver han mig på vite för att depositionen inte är betald till honom. Kan han göra det? Jag har väl rätt att hålla inne pengarna till allt är löst? Och även ta betalt för det som han orsakat / nyttjat?
Emelie Svensson |Hej!En deposition ska vid ett hyresförhållande fungera som ett skydd för den som hyr ut. Normalt sett ska depositionen betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång, men om hyresgästen gör, eller har gjort, något som gör att depositionen förverkas så behöver hyresvärden inte betala tillbaka depositionen, eller delar av depositionen, för att täcka den skada som hyresgästen har orsakat. Enligt jordabalken, som reglerar hyresförhållande, har en hyresgäst enligt 24 § 12 kap (se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1) en "vårdplikt" av bostaden denne hyr. Med det följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av bostaden, som att t.ex. städa och hålla den ren. Utöver det är hyresgästen enligt nämnda paragraf skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Däremot blir hyresgästen inte ansvarig för rena olyckshändelser. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan har uppstått under den tid då hyresgästen har nyttjat boendet. Det har dock fastslagits av Högsta Domstolen att värden inte har hela bevisbördan för att det var hyresgästen som orsakade skadan, hyresgästen kan tex inte gå fri från ansvar bara för att denne hävdar att skadan berott på en olyckshändelse (se NJA 1975 s. 657).I ditt fall finns det tydliga bevis på att det är hyresgästen som har tappat bort nycklarna till bostaden då det i kontraktet stod skrivet hur många nycklar hyresgästen fick tillgång till och denne vid hyrestidens utgång inte var förmögen att återlämna det antalet. Därmed är hyresgästen skyldig att ersätta all den skada som han har orsakat pga det. Det innebär att det är hyresgästen som ska stå för kostnaden för att byta ut låsen på dörren. Vad gäller flyttstädningen så hade ni även avtalat om att hyresvärden skulle utföra en sådan. Har hyresgästen inte gjort det så har han gjort sig skyldig till ett avtalsbrott. Ett avtalsbrott är inte ett brott ur ett straffrättsligt perspektiv och kan därmed inte leda till straff men däremot till civilrättsliga sanktioner som tex skadestånd. Skadestånd är en ersättning som har till syfte att sätta den som blivit utsatt för ett kontraktsbrott i samma ekonomiska läge som han skulle varit i om kontraktsbrottet aldrig hade skett. För att skadestånd skall utgå krävs först och främst att det finns ett samband mellan kontraktsbrottet och skadan, något man brukar kallar kausalitet. Vidare krävs att det varit möjligt för den kontraktsbrytande parten att, vid avtalsingåendet, förutse skadan. Detta kallas för adekvans. I ditt fall bör hyresgästen ha kunnat räkna med att skadan skulle uppstå när han valde att inte städa (dvs. att du skulle bli tvungen att stå för de utgifter som krävdes för att flyttstäda lägenheten istället för honom), därmed föreligger adekvans och vad gäller kausaliteten finns det ett klart samband mellan hyresgästens kontraktsbrytande genom att inte städa och din utgift för att städa. Sammantaget bör du kunna kräva hyresgästen på ersättning för de utgifter du haft för flyttstädningen.Sammanfattningsvis kan konstateras att om de utgifter du haft för att installera låset samt städa bostaden uppgår till mer än vad depositionen var på så har du rätt att dels behålla depositionen och dels kräva hyresgästen på det överskjutande beloppet. Uppgår de utgifter du haft till ett lägre belopp än depositionen har du inte rätt att behålla hela depositionen utan endast den del som täcker dina utgifter. Vad gäller att hyresgästen kräver dig på vite så fungerar vite som så att parterna i avtalet har bestämt att ett visst förutbestämt belopp (vite) ska betalas om någon av avtalsparterna begår ett kontraktsbrott. I ditt fall har det inte framgått att ni har avtalat omvite och även om det skulle vara så att ni gjort det så har hyresgästen mig veterligen inte någon grund för att kräva dig på vite. Med detta sagt bör du kunna bortse från hyresgästens hot om vite.Vad gäller parkeringsplatsen så har hyresgästen gjort sig skyldig till egenmäktigt förfarande i enlighet med 8 § 8 kap brottsbalken (se https://lagen.nu/1962:700#K8P8S1) då han olovligen har rubbat din besittning till parkeringsplatsen. Det blir dock en fråga om bevisning för din del. Det måste bevisas att hyresgästen har stått på din parkeringsplats utan din tillåtelse. Om det kan bevisas kan hyresgästen dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga, jag önskar dig lycka till!

Underhåll av vattenledningsservitut

2013-07-30 i Servitut
FRÅGA |Har ett servitut gentemot en grannfastighet som ger mig rätt att ha inkommande vattenledning kopplad mot grannens vattenledning som därefter är ansluten till kommunal vattenledning, servitutet ålägger mig ansvar för min enskilda vattenlednings skick och underhåll men säger ingenting om ansvaret för den del av ledningen som är gemensam ut till kommunal vattenledning, vem är ansvarig för den gemensamma ledningen vid ev läckage?
Hugo Westerlund |Hej!Tack för din fråga.Ditt servitut omfattar endast den del av vattenledningen som går från din fastighet till din grannes vattenledning. Detta innebär att det är din grannes som är ansvarig för den del av ledningen som löper från dennes fastighet till den kommunala vattenledningen.Vänligen,

Minsta godtagbara standard på hyresrätt

2013-08-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet sedan 2002 utav min bror. Vi upprättade ett nyttjanderättsavtal där det står att hyran inkluderar vatten, avlopp och värme samt att den ska betalas förskottsvis per kalendermånad. Efter något år byttes värmen från olja till pellets och där började problemen. När jag under en längre tid påtalade att jag inte hade någon värme med två lunginflamationer som följd så kom vi till slut överrens om att jag betalar ingen hyra förräns problemet är åtgärdat. Dessutom har jag varit utan varmvatten, spisplattor och massa andra saker som varit ur funktion. För övrigt så har jag alltid betalat mina hyror korrekt men nu påstår han att jag är skyldig pengar för uteblivna hyror. När jag påtalar att vi hade ett avtal så säger han att vi inte har något nedskrivit angående detta utan att jag ska vara tacksam att han inte har höjt hyran. Dessutom så har jag flertalet gånger betalat hyror kontant men inte bett att på något kvitto...Kan man gå så långt tillbaka i tiden som från 2002? Vet inte hur jag ska gå tillväga. Han har anlitat sin revisor till att skriva ett skuldebrev till mig, vad händer om jag inte betalar? Trodde att ett muntligt avtal gällde men så är det kanske inte???
Thomas Hefner | Hej, Då det rör sig om hyresavtal bli tillämplig lag 12:e kapitlet i Jordabalken. Lagen har bindande verkan på alla hyresavtal. Lagen hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Enligt 18 a § i 12 kapitlet skall en hyrd bostad hålla ”minsta godtagbara standard”, vilket innebär att det i lägenheten skall finnas för (Jag har fetmarkerat det som du nämner att du varit utan): ·  1. kontinuerlig uppvärmning ·  2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, ·  3. avlopp för spillvatten ·  4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, · 5. försörjning med ström för normal hushållsförbrukning ·  6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Att de här sakerna skall finnas är alltså inget som man behöver avtala om, eftersom det också finns lag som säger att det skall finnas. För att reda ut sådana här problem är det i första hand tänkt att man skall vända sig till hyresnämnden som enligt 18 a § kan förelägga hyresvärden att åtgärda felen. Annars kan hyresnämnden besluta om vad hyran skall vara enligt 53-55d §§ ändras. Vad gäller avtals giltighet är det så att muntliga avtal är som huvudregel i juridisk mening likvärdiga med skriftliga. Skriftliga avtal gör dock att det i efterhand är lättare att bevisa vad som har avtalats, utan ett skriftligt avtal återstår vara vittnesmål.Vid hyresavtal finns inte heller något krav på att avtal skall vara skriftligt. Huvudregeln är, enligt avtalslagen som du hittar https://lagen.nu/1915:218, att det inte finns några krav på hur ett avtal skall vara utformat för att det skall vara giltigt. . Det finns undantag från den här regeln, t.ex. så skall testamenten och överlåtelser av fastigheter vara skriftliga för att vara giltiga. Det kallas för formkrav. Sådana formkrav uttrycks då, i sin tur, i de lagar som reglerar de särskilda områden där formkraven kan finnas.  I 2 § i 12 kapitlet i Jordabalken, som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12, framgår det att hyresavtalet bara skall vara skriftligt när ena parten begär det. Det påverkar dock inte avtalets giltighet.  Vill hyresvärden ställa krav på dig för betalning av någon anledning så kan han enligt 61 § endast framställa kravet inom två år från det att hyresgästen lämnat lägenheten, annars är kravet förlorat. Vidare kräver 1 § I skuldebrevslagen, som du hittar https://lagen.nu/1936:81, att man endast kan utfärda skuldebrev för egen räkning. Din hyresvärds revisor saknar alltså laglig rätt att utfärda skuldebrev för dig, om inte du själv utfärdar brevet genom att t.ex. skriva på det. 

Överlåtelse av bostadsrätt

2013-08-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hur gör man enklast för att överlåta en bostadsrätt från förälder till barn? Föräldern skall inom kort placeras på demensboende. Är det tillåtet att ge bort en bostadsrätt innan inskrivning på hem?
Patrick Jonshult |Hej och tack för din fråga,Det är fullt tillåtet att överlåta en bostadsrätt från en förälder till ett barn. Dock finns vissa ett par saker som är viktiga att tänka på när man företar en sådan handling. Vad som först och främst bör beaktas vid en gåva av en bostadsrätt är reglerna som framgår av 6 kapitlet bostadsrättslagen. Den kan ni för referens hitta: https://lagen.nu/1991:614#K6.I lagens första paragraf kan man läsa att endast den som blivit antagen av bostadsrättsföreningen får utöva bostadsrätten. Detta kan man ansöka om och brukar inte vara något problem så länge personen i fråga uppfyller de krav som normalt sätt ställs (t.ex. ordnad ekonomi). Vidare kan man i 4 paragrafen utläsa att överlåtelseavtalet har vissa formkrav. Bland annat måste både säljaren och köparen skriva under avtalet. I detta fall blir det alltså både föräldrarna och barnet. Vidare måste avtalet innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses och vilket pris som gäller, vilket i detta fall skulle vara noll. Om formkraven gällande avtalet uppfylls och så länge barnet i fråga blir godkänt av föreningen bör överlåtelsen inte orsaka några problem. Hoppas detta svarade på er fråga. Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästens besittningsskydd

2013-07-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar har precis skrivit på ett förstahandskontrakt på en lägenhet. Kommande år kommer min bror och hans flickvän att bo där. Nu undrar jag om dom skulle separera, skulle min brors flickvän kunna hävda att hon ska få hyreskontraktet av lägenheten om hon är skriven där? Observera att varken min bror eller flickvän kommer att stå på kontraktet, men båda planerar att skriva sig där. Tacksam för svar!
Lovisa Hedlund |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!Var man skriver sig har ingen betydelse för besittningsskyddet, dvs rätten att kvarsitta  i en hyresrätt. Som jag förstår det har dina föräldrar förstahandskontrakt på lägenheten. Din bror och hans flickvän kommer då att hyra lägenheten i andra hand. Andrahandshyresgäster har överhuvudtaget inget besittningsskydd innan de hyrt lägenheten i minst 2 år i följd enligt Jordabalken 12 kap 45 § 1 p https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1 . De har således ingen rätt att göra anspråk på att få bo kvar i hyresrätten. Vänligen 

Besittningsskydd vid hyra i andra hand

2013-07-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag har nyligen separarerat med två små barn, 2 och 3 år och är i ett desperat behov av ett boende, för mig och mina barn! Jag har möjligheten att få bo i en lägenhet, i 2 månader utan hyreskontrakt, då den tidigare hyresgästen redan har flyttat. Lägenheten ägs/förvaltas av ett stort kommunalt bolag, där jag sedan tidigare står i kö. Vad har jag för möjligheter att bo kvar i denna lägenhet, efter dessa 2 månader? Hur kan jag på bästa sätt göra anspråk på den? Helt enkelt, hur maximerar jag mina möjligheter att få bo kvar? Vill ju inte flytta igen. Jag antar att fastighetsägaren har all rätt, att byta ut låsen och slänga ut mig efter denna tid? Eller... ? Vad göra?
Lovisa Hedlund |Hej, och tack för din fråga!När man som du hyr i andra hand uppstår besittningsskydd, dvs rätt att bo kvar i lägenheten, först när man hyrt i 2 år. Andrahandsuthyrning utgör således enligt Jordabalken 12 kap 45 § 1 p https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1 ett undantag från det generella besittningsskyddet vilket gör att du inte kan kräva att sitta kvar i lägenheten när förstahandshyresgästen säger upp lägenheten. Vänligen