Hyresgästens vårdplikt

2013-02-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyrde ut min lägenhet i andra hand till en tjej under ca 1 år. Vi gjorde en besiktning när jag flyttade ut och hon tog över den utan anmärkningar, och när hon sedan flyttade ut så gjordes en besiktning till med anmärkningar och räkningen hamnade på ca 8000. Lägenheten var helt nytapetserad när hon flyttade in och dem fick göra om allt när hon flyttade ut. Nu vägrar hon betala detta, hur ska jag göra? finns bevis på att hon har bott i lägenheten under den perioden och jag har båda besiktningspapperna kvar.
Ronja Kleiser |Jag vill börja med att tacka dig för att du skickat din fråga till Lawline. Hyresfrågor regleras i Jordabalkens 12e kapitel(jordabalken kan du hitta här:https://lagen.nu/1970:994#K12). Den intressanta regeln i ditt fall blir 12 kapitlets 24e paragraf som bland annat säger: "Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning."        Av detta följer att din hyresgäst ska ersätta de skador som uppkommit under hyrestiden. Som skador anses dock inte s.k normalt slitage. Att slita ut helt nya tapeter på ca 1 år bör dock inte kunna utgöra normalt slitage(förutsatt att den ursprungliga tapetseringen var fackmanamässigt gjord). Min bedömning är alltså att du bör kunna kräva din hyresgäst på ersättning.       Om du som hyresvärd vill ha ersättning måste du kunna visa att skadorna uppkommit under den tid som uthyrningen pågått. Det är därför väldigt bra att så som du gjort ordna besiktning vid in-och utflyttning. Besiktningsprotokollen är viktiga bevis.        Om hyresgästen inte vill ersätta den skada hon orsakat kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Om hyresgästen inte bestrider detta får du hjälp att driva in dina pengar och bestrids betlningsföreläggandet kan du välja att ta fallet till domstol. Om du behöver ta fallet till domstol så rekomenderar jag dig att kontakta en jurist för mer rådgivning.        Med vänlig hälsning,

Fråga om bodelning enligt sabolagen och överlåtelse av hyresrätt

2013-02-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Jag och min fästmö har nyligen flyttat till en ny lägenhet (hyres). Kontraktet står i mitt namn, men hon är folkbokförd på den adressen. Vi har haft gemensam ekonomi och inhandlat allt tillsammans, dock står huvuddelen av alla lån i mitt namn, samt hon håller i alla kvitton och räkningar då hon ensam har skött vår ekonomi. Jag har tagit bild av alla saker i vårt hushåll som kan tänkas ingå i det gemensamma boet. Min fråga är, hur länge hon har rätt att bo kvar i lägenheten då vi har separerat? Jag undrar också över fördelningen av våra saker, då allt inskaffats efter att vi flyttade ihop, samt fördelningen av våra lån, som använts till att köpa dessa saker men som står i enbart mitt namn? Undrar också om man kan få rättshjälp till advokatkostnader i sådana här ärenden? Mvh Stefan Mohlin
Markus Nilsson |Hej Stefan och tack för din fråga!I din fråga antyder du att ni flyttat ihop men sedan genast flyttat isär igen. För att sambolagen och reglerna kring bodelning ska vara tillämpliga krävs att ni bor stadigvarande tillsammans. Ett riktmärke har ansetts vara 6 månader, men varierar beroende av omständigheterna (se t ex RH 2005:34 https://lagen.nu/dom/rh/2005:34 ). Om du och din sambo anses ha ett samboförhållande gäller följande:Då ett sambopar separerar skall, om någon av sambosarna så begär, samboegendomen fördelas genom bodelning. Samboegendomen är den gemensamma bostaden och det gemensamma bohag som finns där. Bostaden och bohaget måste ha förvärvats för gemensam användning för att det ska anses vara samboegendom. Detta delas lika.Med en hyresrätt förhåller det sig så, som jag tycker att du antyder i din fråga, att den inte kan "sambo delas" eftersom den inte anses ha ett ekonomiskt värde. Utgångspunkten är alltså att du som innehar hyresrätten fortsätter att inneha den.   Om det vid en bodelning är så att den andra sambon bäst behöver  bostaden och det (om det inte finns barn med i bilden)finns synnerliga skäl som talar för det så får "den andra sambon" överta bostaden. I så fall måste hyresvärden rätta sig efter en sådan bodelning.Det finns också en möjlighet för dig att, med eller utan bodelning, överlåta hyresrätten till en närstående (se Jordabalken 12:34). Då ska dock hyresvärden skäligen kunna nöja sig med förändringen. I den rent hyresrättsliga fråga som då uppkommer kommer man i bedömningen i princip bara ta hänsyn till din sambos ekonomiska förhållanden, d v s kommer hon kunna betala hyran? En parantes: i båda fallen kommer din sambo, då hon inträder som hyresgäst, ta över dom förpliktelser som du har till hyresvärden.De lån du tagit ingår inte i samboegendomen och kan alltså inte delas enligt sambolagen. Formellt sätt är det du som tagit lånen och det är du som är återbetalningsskyldig till kreditgivaren. En annan sak är om du och din sambo (eller om det nu är f d sambo) har ett uppgör där hon e v är betalningskyldig till dig för en del av lånen.I hemförsäkringen ingår ibland rättskydd, kolla om du kan få ekonomisk ersättning där! Genom lawline kan man också ta kontakt med företag som mot betalning kan hjälpa dig.Det blev ett ganska långt svar, jag hoppas budskapet gick fram!Lycka till!

Likabehandlingsprincipen

2013-02-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Likabehandlingsprincipen i Bostadsrättsförening Vår bostadsrättsförening vägrar svara på allmänna frågor med hänvisning till likabehandlingsprincipen. Det kan vara frågor om föreningens ekonomi etc. De säger att alla medlemmarna skall ha lika mycket information och därför vill de inte svara på frågorna trots att frågorna inte är av känslig natur med hänvisning till just likabehandling. Är detta en korrekt tolkning? Man skulle ju kunna delge alla sammma information t.ex på hemsidan, men min förening vill ärna hålla allt hemligt för medlemmarna, "annars kan medlemmarna bli oroliga".
Lisa Sennerby |Hej och tack för din fråga! Likabehandlingsprincipen innebär att medlemmarna skall behandlas lika. Vilka rättigheter medlemmar i en bostadsrättsförening har regleras i föreningens stadgar. Framgår det där något om lika rätt till lika mycket information är det de som gäller. Likabehandlingsprincipen kan ses som en allmän associationsrättslig princip. Om någon medlem t.ex. ges rätt till parkeringsplatsutrymme så skall alla medlemmar ha lika rätt. Utöver din förenings stadgar kan du se vad som är beskrivet i bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614. Med vänlig hälsning,

Samäganderätt, offentlig auktion.

2013-02-17 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 4 syskon som ärvt 25% av en fritidsfastighet. Nu vill tre av syskonen sälja men inte den fjärde. Kan hon tvingas sälja?
Frida Lindberg |Hej, Tack för din fråga! Ni fyra syskon äger fastigheten med samäganderätt. När egendom ägs med samäganderätt krävs att alla delägare är överens om de åtgärder som ska vidtagas. Ett kort svar på din fråga blir därför nej, enighet gäller för att vidaga åtgärder. Det händer självklart att delägare, precis som i din fråga, inte är eniga. När gäller försäljning så kan en delägare ansöka hos rätten om att egendomen ska försäljas genom offentlig auktion. Notera att detta inte kan utnyttjas om egendomen ärvdes genom testamente som föreskrev överlåtelseförbud. Om egendomen auktioneras ut och ni inte är ense om försäljningen kommer det högsta budet att vinna. Lag om samäganderätt finner du här: https://lagen.nu/1904:48_s.1 Vänligen,

Nedsättning av årsavgift sedan bostadsrättsförening utför renovering av annat objekt i föreningen

2013-02-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hejsan, jag bor i en bostadsrätt där föreningen har bestämt sig för att göra om en lokal till en lägenhet. Detta medför en renoveringstid om ca 18 veckor. Olyckligtvis arbetar jag treskift och de renoverar mellan 7.30-16.00 varje vardag. Jag bor vägg i vägg med detta för närvarande renoveringsobjekt vilket medför att jag har flytt min egen bostad då ljudnivån är så hög här i mitt eget hem att jag får gå med öronproppar. Finns det någon rättighet på min sida? Till exempel reducerad hyra under dessa veckor. Väldigt tacksam för var// en uppgiven själ.
Emelie Fyhrqvist | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Tillämplig lag på denna situation är Bostadsrättslagen (BR) som du finner här: https://lagen.nu/1991:614 . Aktuella regler är 7 kap. 2 och 4 §§. Där framgår att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten (dvs. din rätt att nyttja din bostadsrätt) på grund av föreningens vållande (då det är föreningen/av föreningen anlitad firma som utför renoveringen) så har du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Min uppfattning när jag undersökte frågan är att detta gäller främst om det skulle vara fråga om renovering av din bostadsrätt och att denna drar ut väsentligt på tiden. Men jag kan inte hitta praxis som styrker att detta inte skulle vara möjligt i ett fall som ditt, där störningsmomentet sker utom bostadsrättens väggar men inom den byggnad där du har din bostadsrätt. Jag vill däremot påpeka att föreningen har ett lagstadgat ansvar att hålla lägenheten och de allmänna utrymmena i gott skick och det är svårt för mig att säga om denna renovering/ombyggnad helt enkelt är något du får stå ut med. Föreningen utför ändå arbetet på humana tider och så länge som arbetet inte drar ut på tiden kan det nog vara svårt för dig att få ersättning. För vidare vägledning vill jag hänvisa till Bostadsrättsnämnden, som finns till för att lösa tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda. Observera att deras hjälp inte är kostnadsfri. Denna nämnds avgöranden är heller inte juridiskt bindande, men det är mycket ovanligt att dessa frångås. Se http://www.bostadsrattsnamnden.se/ och för själva förfarandet, Bostadsrättslagens 11 kapitel. Lycka till och hoppas mitt svar är till hjälp! Vänligen, Emelie

Hyresvärdens skyldighet att avisera hyresgästen om förlängning vid lokalhyra?

2013-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresavtal lokal som löper med 3 år i taget, som måste sägas upp senast 1 år innan ny förlängning. Är hyresvärd skyldig att avisera hyresgästen om förlängning för att den ska gälla? Avtalet har gällt sedan 1996.
Josefin Ajemark |Hej, tack för att du har vänt dig till lawline. Vid bestämd hyrestid som är längre än nio månader upphör inte avtalet automatiskt när avtalstiden gått till ända. Det krävs en uppsägning, se Jordabalken 12 kap § 3. Hyresvärden är inte skyldig att avisera hyresgästen om förlängning för att den ska gälla. Länk: https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning

Rättigheter gentemot grannes störande andrahandshyresgäster

2013-02-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! jag bor i en bostadsrätt och de som bor i lägenheten ovan mig hyr i andra hand. De har i princip under en veckas tid haft högljudd sex på nätterna efterföljt av musik och dunsar i golv. Eftersom jag inte har någon aning om vilka de är känns det lite obehagligt för mig att ensam gå upp till dem och be dem att inte väsnas på nätterna då jag inte kan sova. Vad gör jag och vad har jag för rättigheter att klaga på dem? Jag anser samtidigt att alla ska ha rätt att leva i sitt hem men att väsnas så enormt kl 2 på natten är inte ok. Jag har även dunkat i taket för att markera att de låter, de tystnade inte av det.
Emelie Fyhrqvist | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 7 kap. 9 § Bostadsrättslagen (BRL) svarar bostadsrättsägaren (och därmed densamme för att dennes andrahandshyresgäster) använder lägenheten på sådant sätt att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan hög grad kan försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Bostadsrättsägaren (och i detta fall andrahandshyresgästerna) ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Om det förekommer sådana störningar är föreningen skyldig att genom tillsägelse till den felande för att se till att störningarna upphör.  Denna kontakt kan ske direkt till andrahandshyresgästerna eller till bostadsrättsägaren som då får underrätta sina hyresgäster. Det är svårt att säga om de störningar du nämnt är att anse som ”störningar av sådan grad att de skäligen inte bör tålas”. Ofta rör dessa fall exempelvis högljutt spelande av musik. Min uppfattning är dock att då du inte kan sova och störningarna sker nattetid så bör du ta upp detta på nästa styrelsemöte och påpeka problemet för föreningen. För grannsämjans skull skulle jag dock ändå råda dig att i första hand själv kontakta paret i fråga. Känns det obekvämt att konfrontera dem direkt kan du kanske skriva ett vänligt men bestämt meddelande och posta dem?  Lycka till! Vänligen, Emelie Fyhrqvist

Ansvarsfrihet i bostadsrättsförening

2013-02-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej På ordinarie årstämma i Bostadsrättförening reserverade sig några medlemmar skriftligen mot att ge styrelsen ansvarsfrihet.. Dessa ansåg att styrelsen tagit beslut på egen hand som enligt bostadsrättslagen kräver ett stämmobeslut. Efter stämman har styrelsen meddelat att medlem inte kan reservera sig mot ett stämmobeslut, samt att inte bifoga reservationerna i stämmo protokollet. Är detta riktigt?
Viktor Persson | Hej, och tack för att du vänder dig till LawLine med dina frågor! Enligt 9 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614) regleras förfarandet vid bostadsföreningsstämman av 7 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL). I 7 kap. 10 § FL går det att utläsa vad det är som ska och bör antecknas i protokollet som förs vid en bostadsförenings–stämma. Här framgår det inte något krav på att reservationer ska nedtecknas, men däremot ska omröstningsresultatet protokollföras enligt 7 kap. 10 § 3 st. 3 p. FL. Enligt litteraturen på området anses det inte göra protokollet ogiltigt om detta inte innehåller uppgifter om alla på stämman framställda yrkanden, eller reservationer. Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att protokollet inte behöver innehålla eventuella reservationer. Vad det gäller styrelsens uttalande att en reservation mot ett stämmobeslut inte är möjligt går det att ställa sig litet undrande. Det är nämligen möjligt att reservera sig mot ett stämmobeslut, men dock inget krav på att detta ska anges i protokollet. Anledningen till att man reserverar sig till beslut är för att undvika framtida skadeståndsansvar som stämmans beslut kan föranleda. Reservationen fungerar alltså som ett slags bevis. För att säkra din position i förhållande till stämmans beslut bör du alltså själv hålla kvar vid en kopia av din reservation, och kanske finna någon som kan vittna om att du verkligen har meddelat din reservation vid stämman. I en eventuell tvist kan du sedan använda detta som bevisning till din fördel. För att hindra eller i vart fall försvåra att ansvarsfrihet beviljas finns två intressanta bestämmelser. Den första är 7 kap. 4 § 3 st. FL. Enligt detta stadgande kan nämligen en minoritet som består av minst en tiondel av samtliga röstberättigade vid bostads–föreningsmötet bestämma att en fråga om ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktören ska skjutas på framtiden. Den andra bestämmelsen går att finna i 13 kap. 5 § 1 st. FL. Och denna gör gällande att det krävs att minst en tiondel av samtliga röstberättigade på årsstämman röstar för ansvarsfrihet för att denna ska beviljas. Detta är alltså ett mycket starkt minoritetsskydd för att förhindra missbruk av ansvarsfrihet.