Besittningsskydd vid uthyrning av lägenhet i ett tvåfamiljshus

2012-11-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har köpt en villa som i dagsläget är uppdelat på två lägenheter. Längre fram kommer jag vilja bo i hela villan själv, men inledningsvis tänker jag hyra ut den ena lägenheten. Vad är det som gäller angående besittningsskydd? Jordabalkens 45 § p 3 talar om lägenhet som utgör en del av upplåtarens egen bostad. Kan man säga att lägenheten är en del av min bostad om min villa är tydlig uppdelad på två lägenheter? Eller är det då 45 a § p 2a) som gäller? Om det är den senare, vad gäller då efter de först fyra åren? Kan man teckna ett nytt avtal på fyra år igen? Eller får hyresgästen besittningsskydd då oavsett vad?
Pierre Olsson |Hej och tack för din fråga! Frågor om hyresavtal regleras i 12 Kap Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Vid hyra av bostadslägenhet så har hyresgästen som huvudregel rätt till förlängning av hyreskontraktet om det sägs upp av hyresvärden, det så kallade besittningsskyddet, se 12 Kap 46§. Bestämmelsen i 12 kap 45§ p 3 om undantag för uthyrning av hyresvärdens egen bostad tar sikte på när man har någon inneboende hos sig. Den är därför inte tillämplig på ett tvåfamiljshus även om hyresvärden bor i den andra lägenheten. Det går dock att avtala bort besittningsskyddet genom att upprätta en särskild handling (en handling utöver hyresavtalet) som visar att ni är överrens om att rätten till förlängning inte ska gälla. I normalfallet så ska en sådan överenskommelse godkännas av hyresnämnden för att vara giltig men när det rör sig om en lägenhet i ett tvåfamiljshus och överenskommelsen sträcker sig över max fyra och du inte bedriver en affärsmässig uthyrningsverksamhet så behöver överenskommelsen inte godkännas av hyresnämnden för att vara giltig om du ska bosätta dig i huset eller överlåta det, se 12 Kap 45a§ 1st 2p a). Om du förlänger överenskommelsen med fyra år efter att den första fyraårsperioden har upphört så behöver du inte ha hyresnämndens tillstånd då detta inte krävs om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts (se 1p) men då finns det heller inget som hindrar hyresgästen från att vägra att acceptera överenskommelsen eftersom han får tillbaka sitt besittningsskydd efter den första fyraårsperioden. Vill du teckna en överenskommelse som är bindande för längre tid än fyra år redan från början så måste du ha hyresnämndens godkännande. Detta beror på att hyresförhållandet är den sammanlagda tid som hyresgästen utnyttjar lägenheten, inte den tid som ett enskilt avtal sträcker sig över. Om det inte finns någon sådan överenskommelse så måste hyresvärden visa på en besittningsbrytande grund för att besittningsskyddet inte ska gälla. En sådan grund finns i 12 Kap 46§ 1st 6p angående uthyrning av en lägenhet i ett tvåfamiljshus om ” upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta”. Att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten kan vara ett sådant giltigt intresse, men det prövas i det enskilda fallet av hyresnämnden. Jag tycker att du ska se till att upprätta en sådan överenskommelse som avses i 45a§ när du hyr ut andra lägenheten. Tänk bara på att du behöver hyresnämndens godkännande om du avser att hyra ut lägenheten till samma person längre än fyra år. Även om det finns en besittningsbrytande grund i 46§ så är det inte säkert att hyresnämnden beslutar att besittningsskyddet inte ska gälla. Dessutom så är det i vilket fall som helst bra att upprätta en sådan handling så att din framtida hyresgäst vet vad som gäller så att det slipper bli bråk sedan när hyresförhållandet upphör. Med vänliga hälsningar

Hyresrätt vid ny fastighetsägare

2012-11-06 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Jag flyttade in i en lagenhet den 15/10 2012, dagen efter inflytt , delgav mig agaren att hela fastigheten var till forsaljning , aven att den var nara till excutiv forsaljning , detta blev som ett slag under baltet da jag sett framemot att fa bo har i sverige efter lang tids boende utomlands , det kanns valdigt osakert , har inte agaren skyldighet att delge mig detta innan inflytt , da deras kontakt med maklare tagits innan jag flyttat in .. ? Vore valdigt tacksam for svar. MVH Annika Terborn
Peter Hamnebo |Hej, och tack för din fråga. Enligt 7 kap 13 § jordabalken gäller en hyresrätt även mot ny ägare om det finns skriftligt avtal och tillträde skett innan fastighetsöverlåtelsen. Eftersom du skriver att du flyttat in har du tillträtt lägenheten, så om du också har ett skriftligt kontrakt så behåller du hyresrätten på samma villkor som innan. Du har enligt jordabalken 12 kap 2 § rätt att begära skriftligt kontrakt om det inte finns. Eftersom du som hyresgäst har ett så starkt skydd vid fastighetens försäljning finns det inte heller någon särskild informationsplikt gentemot dig avseende dessa förhållanden.

Får samägare i en fastighet ansöka om klyvning mot övriga samägares vilja?

2012-11-05 i Klyvning
FRÅGA |Jag är delägare till en större jordbruksfastighet. Jag köpte den gemensamt med min fru hennes syster och man. Vi äger 25% var. Vi upprättade ett samäganderättsavtal där det beslutades att den som vill avyttra sin del i fastigheten måste hembjuda den till de övriga för 75% av marknadsvärdet. Nu ska min frus syster och dennes man skilja sig och han vill nu stycka av sin del av fastigheten för att ha för egen del. Får han göra detta?
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Enligt 11 kap. 1 § första stycket fastighetsbildningslagen (FBL) får en fastighet som innehas med samäganderätt på ansökan av en delägare genom klyvning uppdelas i lotter. För att en klyvning av en fastighet ska komma till stånd krävs alltså att två eller flera delägare innehar en fastighet med samäganderätt. Det räcker med att en samägare ansöker om åtgärden. Övriga samägares samtycke krävs således inte. Din fråga besvaras således jakande. Detta strider inte mot det samäganderättsavtal som ni upprättat, eftersom detta inte avser en avyttring. Det sagda innebär inte på något sätt att ansökan om klyvning automatiskt beviljas. För detta krävs att vissa i 11 kap. FBL uppställda förutsättningar är uppfyllda. Med vänlig hälsning,

Säljarens upplysningsplikt vid bostadsrättsförsäljning

2012-11-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Sålde en bostadsrätt. Har jag haft skyldighet att upplysa köparen om om pågåenge åtgärder i lägenheten, extra luftventtilation efter radonmätningar som visade värden strax under tillåtna gränser.
Alexandra Leppälä |Hej! Tack för din fråga. Som svar på din fråga kan man till en början konstatera att säljare inte har en generell upplysningsplikt. Du som säljare ansvarar bland annat inte för fel som köparen borde ha förväntat sig med hänsyn till bostadsrättens ålder, pris, skick och användning. Dessutom svarar du inte för fel som köparen själv borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsrätten, då köparen har en undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt skärps dessutom om det finns skäl för köparen att misstänka fel. Säljaren ansvarar däremot för så kallade dolda fel, d.v.s. sådana fel som köparen inte skulle kunna upptäckt vid en besiktning. Dessutom är säljaren skyldig att upplysa köparen om väsentliga fel som säljaren känt till och köparen kunnat räkna med att bli upplyst om. I ditt fall är det alltså relevant att veta om köparen själv skulle kunna upptäckt att åtgärderna behöver företas eller om det fanns något som tydde på detta. Med vänlig hälsning,

Bostadsarrende

2012-11-08 i Arrende
FRÅGA |Kan man ärva ett arrendekontrakt? Äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 49 års arrendekontrakt finns. Ägaren av arrendekontraktet är nu avliden.På tomten finns en stuga som den avlidne och ett av barnen ägde tillsammans. frågan är: Gäller arrendekontraktet fortfarande? Går det att säga upp (9 år återstår av kontraktet
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. Reglerna om bostadsarrende finns i 10 kap Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K10) Enligt 10 kap. 7 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10) är det möjligt att överta arrende genom arv. Ett krav för detta är dock att jordägaren godtar den nya arrendatorn. Ett godtagande skall ske om jordägaren ”skäligen kan nöjas” med den nya arrendatorn. Med detta menas att övertagaren objektivt sett ska vara godtagbar vilket vanligtvis anses uppfyllt om övertagaren kan uppfylla avtalsvillkoren för arrendet, varvid stor vikt läggs vid att kunna betala arrendeavgiften. Regler kring vem som har arvsrätt och övriga förutsättningar för själva arvsskiftet återfinns i Ärvdabalken (se. https://lagen.nu/1958:637) Bostadsarrende ska träffas för bestämd tid och uppsägning ska alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år, se 10 kap 3 § JB. – Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Det är möjligt att säga upp arrendet i förtid men bostadsarrendatorn har då ett s.k. direkt besittningsskydd, d.v.s. rätt till förlängning mot jordägarens vilja. Detta besittningsskydd kan dock brytas, se 10 kap 5 § JB (se https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Bostadsarrendatorn har t.ex. inte rätt till förlängning om han har misskött sig mer än bagatellartat, eller om jordägaren kan visa att han ska använda området till annat ändamål – t.ex. bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. Se vidare https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1. Det ska även observeras att bostadsarrendatorn inte har rätt till besittningsskydd ifall det inte finns något bostadshus på marken. Enligt 10 kap 4 § JB har bostadsarrendatorn inte heller någon rätt till förlängning ifall arrenderätten är förverkad (se 8 kap 23 § JB när den är förverkad https://lagen.nu/1970:994#K10P5S1). Vidare kan man även i arrendeavtalet ha kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla, och detta är giltigt ifall arrendenämnden har godkänt det. Sammanfattningsvis gäller i princip att jordägaren kan säga upp bostadsarrendet men det innebär inte med säkerhet att arrendatorn försvinner från fastigheten om det föreligger direkt besittningsskydd. Då har bostadsarrendatorn som sagt rätt till förlängning, och normalt ska den nya avtalstiden vara på fem år (se 10 kap 6 § JB https://lagen.nu/1970:994#K10P6aS1). Och som sagt uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år. Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Vänligen

Vad händer om bostadsrättsföreningen går i konkurs innan tillträdesdagen?

2012-11-05 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om jag har sålt en bostadsrättslägenhet i ett hus och fått köpekontrakt klart, vad händer om det blir konkurs i föreningen innan tillträdesdagen?
Ingrid Faxing |Hej, Allmän information om vad som händer när en bostadsrättsförening går i konkurs hittar du här http://lawline.se/answers/13850. Köpet är fullbordat när köpekontraktet skrivits under och bostadsrättsföreningen godkänt köparen (4 kap 5§ bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K4). Fram till dess att styrelsen godkänt köparen anses du vara bostadsrättsinnehavaren och riskerar alltså fram till dess de effekter som uppstår när en bostadsrättsförening går i konkurs. /Ingrid

Mejl som hyreskontrakt

2012-11-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Min son hyrde ett rum som inneboende och fick ett mail som "avtal" då kontrakt skulle skrivas senare! Avtalet säger att han skall hyra rummet i 6 månader och därefter gäller 1 månads ömsesidig uppsägningstid? Nu har sonen avbrutit sina studier och betalat för en månads uppsägning. Han har sammanlagt bott i rummet i tre månader men betalt för fyra. Dock säger hans värdinna att han måste betala för sammanlagt sex månader för mailet gäller som kontrakt.
Alexandra Leppälä |Hej! Tack för din fråga. Huvudregeln i Sverige är att det råder avtalsfrihet vilket innebär att muntliga avtal är lika bindande som skriftliga, dock är det generellt svårare att bevisa muntliga avtal. Mejlet mellan din son och hans värdinna utgör alltså ett juridiskt bindande avtal. Även om han inte accepterat avtalet genom ett direkt svar kan han anses ha gjort det genom konkludent handlande när han flyttade in i rummet. Avtalet i sig är alltså bindande, dock får man inte avtala om sämre villkor än de som föreskrivs i hyreslagen, 12 kap jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Enligt 12:5 JB har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid på 3 månader – i din sons fall gör detta dock tyvärr ingen skillnad. Då han bott i rummet i 3 månader och har en lagstadgad uppsägningstid på 3 månader är han skyldig att betala för hela hyresperioden på 6 månader. Med vänlig hälsning,

Bindande avtal trots avsaknad av kontrakt?

2012-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag fick via en gammal bekant tillgång till en lägenhet i vilken jag nu bor med min sambo. Min bekants far är vän med ägaren av fastighetsbolaget och skulle ordna med hyresavtalet direkt med honom. Det har nu gått drygt 4 månader och jag har fortfarande inget kontrakt. Kan gå vidare med detta utan att riskera att bli av med lägenheten? Har jag någon rätt på min sida utan kontrakt?
Josefin Ajemark |Hej Johannes, tack för att du har vänt dig till Lawline. För hyresavtal finns inget formkrav och ett muntligt avtal är lika juridiskt bindande som ett skriftligt, se Jordabalken kap 12 2§. Däremot bör observeras att enligt jordabalken 12 kap. 2 §, skall ett hyresavtal upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Frågor om när ett hyresavtal skall anses ha ingåtts regleras dock inte särskilt utan bestäms av de regler som gäller för avtal i allmänhet.(Ett avtal ingås mellan två parter enligt anbud-accept-modellen, dvs. en person ger ett anbud. Motparten kan då antingen acceptera eller avböja. Tackar man ja till anbudet har man accepterat detta. När både anbud och accept har ägt rum föreligger ett bindande avtal.) Är ett avtal slutet mellan avtalsparterna så gäller därmed vad parterna kommit överens om, det som är avtalat. Anledningen till att det nästan alltid skrivs hyreskontrakt i skriftlig form är ur bevissynpunkt, då ett muntligt bindande kontrakt är väldigt svårt att bevisa om en tvist skulle uppstå. Då jag utgår från att ni ingått ett muntligt avtal gällande lägenheten är detta således ett bindande avtal, vilket kom till stånd genom er muntliga överrenskommelse. Det är dock viktigt att vara medveten om att det är den som påstår att avtal har ingåtts som har bevisbördan härför. Länk Jordabalken kap 12 (Hyreslagen): https://lagen.nu/1970:994#K12 Hoppas att mitt svar hjälpte dig, annars är du välkommen att höra av dig igen. Med vänlig hälsning