Husköp

2012-10-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Min flickvän var arbetslös, hennes mamma sjukpensionär. De hade inte råd med en ny bostad som de önskade, av ekonomiska själ. De hittade ett hus. Hos banken var det min fd. flickvän och jag som skrev på papper. Huset köptes, och jag står personligen för samtliga lån av detta hus. Ska tilläggas att jag aldrig flyttade in i huset, endast min flickvän och hennes mamma. Min folkbokföringsadress är alltså densamma som tidigare. Avsikten var inte att bo där tillsammans. Jag har varit där på helger för att hjälpa dem få ordning på saker. Nu är det slut mellan henne och mig. Själv önskar jag tillbaka pengarna så snart det bara går. Huset har endast nyttjats för boende av just hennes mamma och min fd. flickvän. Har personligen aldrig bott där, eller har några som helst tillgångar/privatsaker där. Vad gäller?
Cecilia Lindström |Hej! Jag skulle egentligen behöva mer information för att kunna avgöra den här frågan, är det du som står som ägare för huset eller står också din f.d. som ägare på huset? Är det du som äger huset så är egentligen saken relativt okomplicerad, du har ju då rätt att sälja huset alternativt om de vill ersätta dig/ har möjlighet att överta lånet. Några sambobodelningsregler blir ju inte aktuella då ni aldrig bott tillsammans. Om din sambo också står som ägare på huset gäller samäganderättslagen och du behöver då hennes samtycke för att förfoga över huset alternativt kan du begära att huset ska säljas på exekutivt auktion på din begäran enligt 8 § samäganderättslagen. Hoppas det hjälpte! MVH Cecilia

Hyresvärdens underhållsskyldighet beträffande snöröjning

2012-10-22 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Kan hyresvärd tvinga äldre hyresgäster i marklägenheter att de ska klättra på stegar och tvätta sina entrétak samt att hålla dem fria från snö vintertid? Åtföljs inte detta tvång, blir vi ersättningsskyldiga den dag vi flyttar ifall taken inte är det skick, som hyresvärden önskar.... Tycker detta är ett alldeles för riskabelt krav. Kommer säkert att bli åtskilliga fall-olyckor.... I regel flyttar man ju på äldre dagar till just hyresrätt och gärna marklägenhet p.g.a. att man inte orkar sköta ett hus.... Tacksam om jag får er syn på detta.
Sofia Timoudas |Hej och tack för din fråga, Enligt 12 kap 15 § jordabalken gäller att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, vilket innebär att hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick, om upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal eller hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som innehåller bestämmelser om lägenhetens skick, vilka stämmer överens med hyresförhandlingslagen. Utöver detta gäller att om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte om någonting annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet eller hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Förutsatt att det inte har träffats något avtal om att hyresgästerna själva ska ombesörja snöröjning kan det alltså argumenteras för att med stöd av 12 kap 15 § jordabalken hyresvärden ska ombesörja snöröjning. Även om hyresvärden vanligtvis ansvarar för snöröjning behöver det alltså inte alltid vara på det sättet.

Säljaren står faran för fastighet innan tillträde

2012-10-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpt en gård tillträde 14 mars 2013 nu har värmepumpen i bostadshuset gått sönder och mäklaren säger att jag skall betala. har endast erlagt handpenning.Kan man bli ersättnings skyldig fast jag inte tillträtt
Leo Andersson |Hej och tack för din fråga! Din fråga rör ansvaret för fel som sker mellan själva köpet och tillträdet av fastigheten. Köp av fastighet regleras i jordabalkens fjärde kapitel, och frågan om fel innan tillträde hanteras i 11-12 §§ (som kan hittas här: https://lagen.nu/1970:994 ). Vad det först gäller 12 § handlar den om ansvaret för fel som på något sätt beror på säljaren, att han orsakat felet eller struntat i att vidta nödvändiga åtgärder. Naturligt nog är det säljaren som står faran för dessa fel, och det ger dig som köpare rätt till antingen prisavdrag eller att häva köpet, om felet är väsentligt. Det finns dock inget i din fråga som tyder på att säljaren gjort något fel som på något sätt orsakat att värmepumpen gått sönder, och då blir frågan vad som händer vem som står ansvaret för rena olyckshändelser och liknande skador. För att få svar på den frågan får vi titta i 11 §. Vid olyckshändelser och liknande skador som uppstår utan att någon orsakat felet, framgår det av 11 § att huvudregeln är att säljaren står faran för även dessa fel. Detta beror på att det är säljaren som har besittning av fastigheten och att det vore orimligt att lägga detta ansvar på köparen då han inte kan råda över fastigheten ännu. Det finns dock ett undantag vid rena förslitningsskador som man kan vänta sig vid ett vanligt användande av fastigheten. Att en värmepump gått sönder kan knappast ses som en sådan förslitningsskada, om nu inte gården är i väldigt dåligt skick, vilket leder till att det alltså är säljaren som ansvarar för felet. Nu har vi alltså konstaterat att det föreligger ett fel som säljaren ansvarar för. Säljaren kan alltså inte kräva dig på pengar för att betala att värmepumpen ska lagas. Om säljaren trots detta vägrar att laga värmepumpen och att den vid tillträdet inte fungerar, har du då rätt till prisavdrag och i vissa fall hävning. Rimligast här vore isåfall att kräva prisavdrag, eftersom felet verkar kunna avhjälpas utan större problem. Då detta är ett senare, eventuellt, problem, så vill jag bara uppmärksamma dig på att du isåfall måste reklamera felet "inom skälig tid" enligt 19 a § för att ha rätt att göra felet gällande. Denna tidsfrist börjar dock inte löpa förrän tillträde sker. Om du har ytterligare frågor, så tveka inte på att höra av dig! Mvh,

Dolt fel vid fukt i källare

2012-10-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! År 2007 köpte vi en sommarstuga med källare. Enligt säljarna har källaren varit utgrävd och dränerad. I köpekontraktet står att huset säljs "i befintligt skick". Inget finns skrivet om dräneringen. Vi har dock mailväxling sparad från 2007 samt mail från september/oktober 2012 där säljaren skriver att dräneringen är utförd "enligt praxis". I september 2012 upptäckte vi fukt i källaren, och en hantverkare uppmätte höga fukthalter i betongen. Hantverkaren rekommenderar att källaren grävs ut och dräneras på nytt. Kan vi ställa krav på säljarna, och i sådana fall vilka krav? Vänligen
Louice Gustavsson |Hej! Tack för din fråga. Att ett hus säljs med en klausul om ”befintligt skick” är inget som kan frånta dig några rättigheter, då det i regel alltid anses att ett hus säljs i befintligt skick. För att krav ska kunna riktas mot säljarna så måste det kunna fastställas att ett fel föreligger. I lagtext återges det att ett fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vid en bedömning så tar man hänsyn till en rad omständigheter. En dränering har en teknisk livslängd på runt 20-30 år, därav är det av betydelse hur länge sedan nuvarande dränering utfördes. Är det en äldre dränering anses det att ni ska förvänta er att den kommer att behöva åtgärdas. Är dräneringen däremot nyligen utförd talar det då alltså för att ett fel föreligger. Även pris och övrigt skick på huset spelar roll vid en bedömning, till exempel så kan ett väldigt lågt pris innebära att ni inte kan förvänta er lika hög standard som annars. Vidare är det av betydelse om ni som köpare har uppfyllt er undersökningsplikt. Det föreligger bara ett fel om felet inte var upptäckbart vid köpet. Överlag är det svårt att upptäcka ett eventuellt fel med dräneringen, men om det har funnits felsymptom så utökar det köparens undersökningsplikt, exempelvis vid lukt eller fuktfläckar i källare. Sammanfattningsvis så är det framförallt dräneringens ålder som är avgörande i er fråga, men övriga omständigheter vid köpet har betydelse för om ni kan ha framgång med att rikta krav mot säljaren. Om ni, när ni sett över omständigheterna som förelåg vid köpet, vill rikta krav mot säljaren så gör ni detta genom att begära ett prisavdrag. Om felet kan anses vara väsentligt så har ni rätt att häva köpet. Det är i regel ovanligt med hävning, dels för att köpare gärna vill behålla fastigheten/huset, men framförallt för att väsentlighetskravet är strängt. Regler om rätt till prisavdrag och fel i fastighet återfinns i 4 kap. 12 och 19 §§ Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Hoppas du fått svar din fråga! Vänligen,

Kvarlämnad egendom

2012-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min ex-sambo jag jag separerade sista juni 2012. Han har lämnat en stor mängd saker (möbler, säng, cykel, verktyg osv.) kvar. Jag har försökt meddela flera gånger via dels sms (skriftligt, obesvarat) och ringt (svarar inte) att han har saker han måste hämta. Vad jag ska ta mig tilll med hans saker? Har jag rätt att slänga allt på tippen? Vill inte fungera som en ofrivillig förvaringsplats.
Angelica Hage |Hej och tack för din fråga. Jag utgår från att det handlar om ett hus som ägs och disponeras av dig alternativt en lägenheten som ägs eller hyrs (som står på dig) och disponeras av dig, varför detta är att betrakta som kvarlämnad egendom enligt Jordabalkens (JB) Hyreslag. Hyreslagen finns i jordabalkens 12 kap. Av 27 § andra stycket stadgas att om hyresgästen har lämnat lägenheten och det finns kvar egendom som kan antas tillhöra honom och han inte inom tre månader från anmaning eller sex månader från lämnandet har hämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen. Se https://lagen.nu/1970:994#K12P27S1 Om din sambo lämnade/flyttade ut ur lägenheten (och kvarlämnade sakerna där) när ni separerade i slutet av juni 2012 så har det nu i slutet av oktober gått fyra månader sedan kvarlämnandet inleddes. Om det är mer än tre månader sedan som du första gången uppmanade din före detta sambo att hämta sakerna, ska de anses ha tillfallit dig utan lösen. Vilket innebär att du fritt kan disponera över dem. Men troligen behöver din sambo då även ha fått del av din uppmaning (faktiskt ha fått sms:en). Om du vill vara säker på att du inte gör fel kan du vänta ytterligare två månader (så att det gått mer än sex månader sedan din före detta sambo flyttade ut), då sakerna med säkerhet tillfaller dig om inte din före detta sambo har hämtat dem innan dess. Vänligen

Förbehåll vid gåva av fastighet

2012-10-19 i Fastighet
FRÅGA |Jag har köpt en sommarstuga av min bror och syster. Stugan fick vi av vår far som gåva. Som förbehåll angavs det att vi syskon skull få köpa ut varandra om någon ville sälja, vilket jag gjorde. Men förbehållet finns fortfarande kvar. Jag vill nu bli av med förbehållet så jag kan sälja den till vem jag vill. Mina syskon vill även att förbehållet ska tas bort. Går detta att göra?
Leo Andersson |Hej! Överlåtelse av fastighet regleras i jordabalkens fjärde kapitel (som du kan hitta här: https://lagen.nu/1970:994#K4 ). Allmänt gäller det att vid gåva av fastighet får överlåtaren, i det här fallet er far, göra förbehåll som är obegränsade i tiden (29 §). Detta till skillnad från vid köp där det finns en tvåårsregel som förhindrar sådana förbehåll (4 §), medan detta vid gåva ansetts ligga i sakens natur att man kan förvänta sig inskränkningar i sin rätt att förfoga över fastigheten. Som exempel kan nämnas att överlåtaren vill ha rätt att bo kvar under sin livstid. Som jag tolkar frågan är det inte säkert att det finns något giltigt förbehåll som förhindrar dig att sälja till någon annan. Detta får ske genom avtalstolkning, och utan att veta exakt hur förbehållet är formulerat verkar det som att avsikten med detta var att ge er syskon en förköpsrätt för det fall att någon av er skulle vilja sälja. En möjlig tolkning av detta är att du för det fall dina syskon säger nej, har du rätt att sälja till vem som helst. Som du beskriver det framstår det som den mest rimliga tolkningen enligt mig. Vidare har du redan köpt deras delar av stugan, vilket innebär att det inte finns någon äganderätt i stugan för dem. Detta kan mycket väl ha lett till att förbehållet redan är "förbrukat" genom att du använt dig av det. Det verkar orimligt att du ska vara bunden av ett samtycke för att sälja stugan när de inte längre har någon laglig rätt till stugan, även om detta åtminstone i teorin skulle vara möjligt. Av det som framgår av din fråga tycker jag alltså inte att förbehållet är något som förhindrar en försäljning. Det kan också vara värt att nämna att då förbehållet är gjort på mer än två år, skulle inte en försäljning av stugan förhindras av förbehållet. En eventuell försäljning skulle kunna ge köparen lagfart och vara gällande er emellan. Däremot skulle din far kunna kräva dig på gåvans värde (30 §) för att du överträtt förbehållet, om nu detta skulle vara gällande. Mvh,

LIKHETSPRINCIPEN - BOSTADSRÄTTSFÖRENING

2012-10-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Får en bostadsrättsförening tillåta försäljning av råvind med terassbygge och samtidigt neka befintliga vindsvåningar att bygga en terass
Alexander Engström |Hej! Enligt den s.k. likhetsprincipen, som gäller för bl.a. bostadsrättsföreningar, får medlemmarna i föreningen inte behandlas olika, om det inte är motiverat av sakliga skäl, se t.ex. NJA 1977 s. 393. Tyvärr är det svårt att med ledning av din fråga avgöra dels om det faktum att föreningen nekar medlemmarna med vindsvåningar att bygga terasser utgör olika behandling, dels huruvida denna i så fall skulle vara sakligt motiverad. Om det är så att den terass som är aktuell för försäljning byggdes nyligen, dvs. att föreningen gav en viss medlem tillåtelse till detta men samtidigt vägrar att tillåta andra medlemmar att göra samma sak, skulle det kunna innebära särbehandling. Särbehandlingen skulle då utgöras av att föreningen gav en medlem tillåtelse, men inte de andra. Att föreningen endast tillåter försäljningen av en sedan länge befintlig vindsvåning med tillhörande terass är dock troligen inte att anse som särbehandling. Om man kommer till slutsatsen att en särbehandling förelegat måste sedan en jämförelse göras mellan vindsvåningen med befintlig terass och de övriga vindsvåningarna för att avgöra om det funnits sakliga skäl för detta. Med vänliga hälsningar,

Hur gör jag för att bli delägare i fastighet?

2012-10-14 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo vill göra mej till delägare på en fastighet som är tax till 1,3 milj och har lån på 800.000 :- jag skulle då ochså överta halva lånen. Han köpte de för 900.000:- hur skulle man göra detta bäst ? Vad skulle det kosta ?
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! För att du ska kunna bli delägare till fastigheten krävs att en del av denna överlåts till dig. Detta kan ske antingen genom köp eller gåva. Det finns särskilda krav när det gäller köp och gåva av fastighet. Jordabalkens formkrav för köp av fast egendom måste uppfyllas, se Jordabalken 4:1 och 4:29 (se https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1). En skriftlig överlåtelsehandling krävs, där en överlåtelseförklaring avseende fastigheten (med fastighetsbeteckning) skall ingå och köpeskillingen ska anges. Handlingen ska skrivas under av både köparen/mottagaren av gåvan och av säljaren/givaren. Vid gåva utgår naturligtvis inte någon köpeskilling. Ska överlåtelsen däremot ske i form av köp, eller övertagande av en del av lånet, vilket likställs med köp, skrivs den aktuella köpeskillingen in i överlåtelsehandlingen. Om du tar över en del av lånet som hänförs till fastigheten ses det som att det ingår i köpeskillingen. För att sedan även du ska stå som registrerad ägare måste du ansöka om lagfart hos inskrivningsmyndigheten, d.v.s. Lantmäteriet. Detta kostar ca 850 Kr. Slutligen bör också nämnas att det är möjligt att kapitalvinstskatt kommer att utgå på den del av fastigheten som överlåts (dock ej vid gåva). För att skatt skall utgå krävs dock att delen av fastigheten säljs för mer pengar än vad den köptes för. Vinsten beskattas med 22/30. Länk till lantmäteriets hemsida: http://lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 Vänligen,