Gammalt förfalskat hyresavtal

2013-01-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag har köpt en tom hyresfastighet utan hyresgäster som nu är ombildar till småhusenhet sedan 01012011. När vi övertog fastigheten skrev vi i kontraktet att alla ev hyreskontakt skulle redovisas av säljaren men det fanns inga registrerade. Nu har en en fastighetsägare som ägde fastigheten 1995 förfalskat ett hyreskontakt på 25år och hävdar utebliven hyra. Hur kan man bevisa att det är falskt, alternativet hur hävdar man att det är före detta ägaren som har ansvaret för ev kontakt.
Victor Aldegren |Hej, Jag är inte helt säker på vad du menar. Menar du att den tidigare fastighetsägaren har uppvisar vad denne hävdar vara ett kontrakt på att någon har hyrt delar av fastigheten? Om så är fallet bör ett anspråk väl riktas mot den som enligt hyreskontraktet är hyresgäst, inte den nya fastighetsägaren? Eller menar den tidigare fastighetsägaren att hyreskontraktet fortfarande är gällande på det sätt fastigheten fortfarande har en hyresgäst? Om så är fallet borde hyresrätten kunna förklaras förverkad om hyran inte betalats, vilket jag förstår det som att den inte har, eller så kan ni föra talan om att avtalet är ogiltigt, om att det är förfalskat, inför domstol. Jag hoppas att jag besvarat din fråga.

Dolt fel i bostadsrätt?

2013-01-03 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Jag och min sambo har köpt en bostadsrätt. Vi fick nyckeln för 1 vecka sedan, vi valde då att byta ut kylskåp och diskmaskin.. När installationen av diskmaskinen skulle ge upptäcktes en vattenskada under den gamla... Detta måste väl vara ett dolt fel? och säljarens ansvar?
Anonym X |Hej! En bostadsrätt är, till skillnad från en fastighet, lös egendom. Detta innebär att köplagen är tillämplig avseende köpet. För fast egendom finns köpereglerna i jordabalken. Gällande fel i bostadsrätten, som er fråga handlar om, finns dock en regel i 1 § 4 st. köplagen som anger att just för fel i bostadsrätter ska inte felreglerna i köplagen gälla utan de i 4 kap. 11, 12 och 18–19 d §§ jordabalken. Vid fel som i ert fall blir ofta det svåra att avgöra om ni borde ha upptäckt skadan vid den undersökning av lägenheten som ni gjorde innan ni köpte den, dvs. om ni borde ha sett skadan när ni var och tittande på lägenheten, eller om det är ett dolt fel som ni inte borde ha upptäckt vid detta tillfälle, se 4 kap. 19 § jordabalken. Om inte fuktskadan alls var synlig förutom om man tog bort diskmaskinen ur köket kan detta tyda på att skadan var dold och därmed säljarens ansvar- hur en domstol skulle bedöma skadan vid en eventuell framtida tvist är dock svårt att säga. Om säljaren i köpeavtalet friskrivit sig från ansvar för fel genom en klausul såsom att bostadsrätten säljs "i befintligt skick" eller liknande blir denne dock inte ansvarig för fel som denne inte visste om- även om de var dolda fel. Är bostadsrätten i väsentligt sämre skick än ni som köpare kunde förutsätta kan dock säljaren trots en sådan allmän friskrivningsklausul bli ansvarig i enlighet med 19 § köplagen. Har säljaren friskrivit sig mer specifikt mot ex. fuktskador kan dock inte 19 § köplagen tillämpas och säljaren kan därmed inte blir ansvarig för skadorna. Säljaren blir därmed ansvarig för fuktskadan i ert fall om skadan anses vara dold och om säljaren inte friskrivit sig från ansvar i köpeavtalet. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Hyresgästens vårdplikt

2012-12-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Efter att vi flyttade ur vår tidigare lägenhet kräver hyresvärden 2800 av oss för omtapetsering för ett helt utrymme p.g.a. flottfläckar på väggarna. Rummet omtapetserades senast 2006-03. Värden kräver även 3896 för omläggning av golv p.g.a. jack i mattan. En ny matta lades enligt hyresvärden in 2009-06. Till sist finns ett krav på 605 kronor för ett trasigt handtag till spisen. Flottfläcken i sovrummet kommer sig av att vi hade sängen mot väggen och att det därför bildades en större fläck då håret kom mot väggen. De jack som omnämns i mattan har uppstått av benen på sängen, vilka tydligen var något sneda och därför sjönk ner i mattan. Det har även bildats några mindre hack i mattan efter att vår förra säng gick sönder och ramen föll mot golvet. Det handtag till spisen som var trasigt är den 1,5 * 1 cm stora plastknapp som man trycker ned för att öppna själva spisluckan. Jag har varit i kontakt med den nya hyresgästen som tog över lägenheten i november månad. Enligt henne har hyresvärden inte åtgärdat något av det som de kräver ersättning för. Min fråga till er är om detta verkligen är någonting som man som hyresvärd kan kräva ersättning för?
Linda Olsson |Hej, Tack för din fråga! Hyresgästens rättigheter och skyldigheter återfinns i 12 kap jordabalken (JB), även kallad ”hyreslagen”, se https://lagen.nu/1970:994. Hyresvärden har enligt 12 kap 15 § JB underhållsskyldighet och skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresvärden ansvarar alltså för normalt slitage på lägenheten. Med skäligt tidsmellanrum innebär en tidsintervall uppåt ca 14 år men detta kan variera med hänsyn till bland annat lägenhetens och familjens storlek. Som hyresgäst har du däremot en vårdplikt som innebär att du skall väl vårda lägenheten och vad som hör till den. Du är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse. Du är även ersättningsskyldig för skada som orsakats av någon annan i ditt hushåll, gäst eller annan som befunnit sig i lägenheten. De skador du anger, dvs. fettfläckar på tapeter, jack i golvmatta och trasigt handtag till spisen, torde falla in under din vårdplikt vilket medför att du är skyldig att ersätta skadorna. Fettfläckar på tapeter har i tingsrättsdomar ansetts utgöra onormalt slitage. Det är dock svårt för mig att avgöra om de belopp som din hyresvärd har begärt är skäliga i sig. Med vänlig hälsning,

Häva hyresavtal

2012-12-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Hur går man till väga för att häva ett hyresavtal av anledningen att hyresvärden inte sköter underhållet av fastigheten man hyr av honom? Är det bara att hänvisa till respektive kapitel och paragrafer i jordabalken? För den gäller väl även företag som hyr?
Ingrid Faxing |Hej, Gäller det bostadslägenhet se svar http://lawline.se/answers/9781, samma regler gäller när ett företag hyr. Gäller det lokalhyra gäller det som är avtalat mellan er. Underlåter hyresvärden att göra sina förpliktelser är 12 kap jordabalken tillämplig. Generellt gäller att hyresvärden utan oskäligt dröjsmål ska utföra de reparationer och service som behövs på bostaden eller fastigheten. Formkrav vid uppsägning (hävning) se http://lawline.se/answers/14295. /Ingrid

Bostadsrättsförenings omprövning av avsikt att stå för renovering

2013-01-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! När vi köpte vår bostadsrätt för 2,5 år sedan utlovade bostadsrättsföreningen (vilka var säljare) att de skulle bekosta en badrumsrenovering inom några år. Nu har föreningen omprioriterat och gått ut med att de inte kommer bekosta några badrumsrenoveringar. Vid köpet fick vi dels ett muntligt löfte, av såväl mäklaren samt en styrelsemedlem, och renoveringen står även nämnd i upplåtelseavtalet. I upplåtelseavtalet står det "Föreneingen har som avsikt att renovera lägenhetens badrum. Tidpunkt för detta är inte bestämd". Vad kan vi som köpare göra? Vi har pratat med styrelsen, men det hjläper inte. Tack på förhand!
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga, Nedan presenteras några utgångspunkter för hur din fråga kan bedömas. *Skadeståndstalan mot mäklaren* Möjligheten att utkräva skadestånd från fastighetsmäklaren får anses små. För att man ska kunna nå framgång i en sådan talan krävs att mäklaren åsidosatt sina skyldigheter - antingen uppsåtligen eller av oaktsamhet (se 25 § fastighetsmäklarlagen). Om mäklaren inte kan anses ha haft anledning att misstänka att föreningen inte skulle uppfylla sitt löfte finns det i regel inte något som talar för att han/hon åsidosatt sina skyldigheter. *Bostadsrättsföreningen* Enligt 9 kap. 5 § bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens mark eller hus fattas på en föreningsstämma (se https://lagen.nu/1991:614#K10). Vid bedömningen av om väsentlig betydelse föreligger eller inte ska göras i förhållande till ingreppets art och inte dess kostnad. Ett beslut om att bekosta en eller ett fåtal badrumsrenoveringar torde inte vara en sådan väsentlig förändring som åsyftas. M.a.o. bör styrelsen vara behörig att besluta i frågan. En bostadsrättsförening är naturligtvis fri att ompröva sina tidigare beslut eller intentioner p.g.a. ändrade förutsättningar som t.ex. försämrad ekonomi. Som jag förstår din fråga har det inte tagits något egentligt beslut av föreningsstämman eller styrelsen ang. renoveringen, utan löftet verkar mer ha karaktären av en önskan/förhoppning. Denna uppfattning får stöd i hur föreningen formulerat sig i upplåtelseavtalet. Om det inte funnits stämmo-/styrelsebeslut på renoveringen och de inte heller kan anses ha avgett något bindande löfte till dig är chansen att få rätt mot föreningen tyvärr minimal. För att kunna utkräva skadestånd från föreningen krävs i princip att de redan vid tidpunkten för avsiktsyttringen kände till att de inte tänkte bekosta renoveringarna, samt att de insåg att du inte skulle ha köpt bostadsrätten om du känt till detta. *Sammanfattningsvis* bedömer jag dina möjligheter att kunna få rätt mot föreningen som små. För att få en utförligare bedömning råder jag dig att söka upp en juristbyrå som sysslar med fastighets-/bostadsrättsjuridik. Lycka till!

Giltigt gåvoavtal avseende bostadsrätt?

2012-12-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Fråga 1 Jag har fått en bostadsrätt av min far som gåva 2011. Det är skrivet att det ej ska vara förskott på arv, då mina syskonbarn har fått mark av honom. Min far har ett skrivet dokument om nyttjanderätt på lägenheten så länge han lever. Allt är anmält och dokumenterat hos bostadsföreningen. Kan man i detta skede säga att gåvan är fullbordad till mig? Fråga 2 Om gåvan ej är fullbordad undrar jag följande. MIn syster accepterar inte detta. Vi äger en värdefull fastighet tillsammans, och den ligger nu under klyvning. Min syster får 2/3 av denna fastighet och har då blivit erlagd av Lantmäteriet att betala en summa till mig. Hon vägrar detta och säger att summan ska kvittas med värdet på lägenheten (vilket är mindre än halva värdet på fastigheten) Kan man använda en ej fullbordad gåva som betalningsmedel? Är tacksam för all form av hjälp och råd...
Josefin Ajemark |Hej, tack för att du har vänt dig till lawline! Jag är osäker på om jag har tolkat din fråga korrekt och vill därför poängtera att svaret utgår från den tolkning jag har gjort av din frågeställning. Att inneha en bostadsrätt innebär en evig nyttjanderätt att bruka lägenheten. När en bostadsrätt överlåts är det själva nyttjanderätten man överlåter. Enligt bostadsrättslagen gäller vissa formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt. Du finner reglerna som aktualiseras i detta fall i bostadsrättslagen 6 kap 4 §, se https://lagen.nu/1991:614. Där framgår att förvärvaren av bostadsrätten, dvs. i detta fall du själv måste godkännas medlemskap av bostadsrättsföreningens styrelse. Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt, exempelvis gåvoavtal skall även upprättas skriftligen, skrivas under av överlåtaren och förvärvaren samt ta upp den bostadsrätt som överlåtelsen avser samt pris. Har ovannämnda skett är gåvan fullbordad. Har du några ytterligare funderingar är du välkommet att återkomma! Med vänlig hälsning

Skyldighet att återställa mark?

2012-12-31 i Servitut
FRÅGA |Hej, Vi köpte vårat hus för 2 år sen. Vår granne ska köpa närliggande mark som angränsar till vår tomt. Nu det visat sig att en liten del, ca 6 kvm, av våran garageuppfart ligger på tomten som grannen ska köpa. Nu kräver grannen att vi ska betala för marken (vilket vi inte har råd att göra) annars kommer han kräva att vi ska återställa marken. Det är tidigare ägare av vårt hus som har gjort uppfarten, vi hade ingen aning om att den här delen inte tillhörde vår tomt. Tidigare ägare, nuvarande markägare och grannen som ska köpa marken visste inte heller att det var så här. Kan grannen verklgen kräva att vi ska återställa marken? Vi har ju inte gjort något fel.
Josefin Ajemark |Hej Sanna, tack för att du har vänt dig till lawline! Beklagar den tråkiga situation ni har hamnat i. Rent allmänt gäller följande: nyttjande av annans mark, utöver allemansrättligt, kräver tillstånd. Nyttjaren, dvs. ni i detta fallet måste erhålla markägarens medgivande eller tvingande beslut från behörig myndighet för att kunna nyttja annans mark. Vanligtvis finns inga formkrav för medgivandet, men en skriftlig överenskommelse är alltid att föredra. Vissa nyttjanderätter har dock formkrav som måste uppfyllas för att vara juridiskt hållbara. Om nyttjandet pågått under längre tid eller återkommande, kan ett tyst medgivande anses föreligga om markägaren inte agerar. Sådana kan dock dessvärre relativt formlöst sägas upp av markägaren. Markägaren kan, om nyttjaren hävdar en nyttjanderätt, ansöka om stämning mot nyttjaren och i domstol få förekomsten av nyttjanderätten prövad. Kan även nämna att markägaren ej har någon rätt att på eget initiativ forsla bort egendomen som befinner sig på marken. Även om markägaren motsätter sig nyttjande av marken kan tillstånd ändå under vissa omständigheter medges tvångsvis genom ansökan hos lantmäteriet. För detta krävs bl.a. att nyttjaren har ett tillräckligt starkt behov av att nyttja marken och att hans egen fastighet inte kan fungera ändamålsenligt utan sådan rätt. Nyttjaren får i så fall ansöka om detta och påvisa behovet. Allt nyttjande av annans mark, med eller utan markägarens medgivande, innebär en skyldighet att återställa skador uppkomna till följd av nyttjandet, om parterna inte kommit överens om annat. Krav på återställande får i så fall ställas formellt och kan även det innebära en process i domstol om nyttjaren bestrider kravet. Reglerna om nyttjanderätt finns i jordabalkens 7 kap. Mitt råd till er är att i första hand försöka lösa situationen med nuvarande markägare för att undvika en juridisk process, vilken kan bli långdragen och kostsam. Om detta ej är möjligt bör ni vända er till lantmäteriet med en ansökan om nyttjanderätt till marken. Ett alternativ är att ingå ett servitutavtal vilket skulle ge er stadigvarande tillgång till marken. Poängen med ett formellt servitut är att det, om det upprättats i enlighet med de formkrav som lagstiftningen uppställer, gäller för all framtid och oberoende av vem som äger fastigheterna. Servitutsrätten gäller alltså, till skillnad från en vanlig nyttjanderätt, mellan fastigheterna och inte mellan dess ägare. En ny ägare till en av fastigheterna kan på så sätt normalt inte hindra grannen att nyttja en tidigare given servitutsrätt, annat än under vissa särskilda omständigheter. Därför rekommenderas att servitut skapas för sådant som är av stadigvarande betydelse för själva fastigheten. Det kan även vara värt att undersöka om det föreligger ett redan befintligt servitutavtal. Servitut kan skapas genom skriftliga avtal mellan parterna enligt bestämmelser i 14 kap. jordabalken (se även allmänna bestämmelser i 7 kap. samma lag) eller på ansökan hos lantmäteriet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) kap 7. Lagen uppställer formkrav för hur ett servitut ska vara upprättat som är viktiga att uppfylla. Handlingen blir annars inte giltig som servitut, utan närmast som en nyttjanderätt mellan de ägare som undertecknat den. Därför bör du alltid vända dig till en jurist när frågan om servitut uppkommer. Länkar: https://lagen.nu/1970:994 (Jordabalken) https://lagen.nu/1970:988 (Fastighetsbildningslag) Lycka till! Med vänlig hälsning

Oskälig hyra och uppsägning vid andrahandsuthyrning

2012-12-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi hyr en lägenhet omöblerad i andra hand. Kontrakt är upprättat från 2012-10-01-2013-10-01 i avtalet står att hyres avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång.Andrahanshyresgästen skall då avflytta då utan uppsägning. Obs Detta allterenativ kan endast använda om hyrestiden är längst nio månader. Nu vill hyresvärden flytta tillbaka pga privata angelägenheter. Hon har sagt att det är två veckors muntlig uppsägningstid men vill ha en hel månadshyra betald? Kan hon verkligen göra så? kan hon säga upp oss innan hyrestidens slut? Vi vill givetvis flytta ut eftersom hon vill inte att vi fortsätter hyra ut lägenheten. Vad gäller det för oss nu, måste vi skriva om hyresavtalet? DVs skriva ett ömsesidigt avtal att vi flyttar ut senast 2013-10-01 men om vi får en innan så tar vi det med det samma för allas bästa. med en månadsuppsägning för att ingen ska råka på två hyror. Vi var på väg att få en andrahands lägenhet ,men vågade inte. Hade vi då blivit skyldiga att betala hyra fram till 2013-10-01 fastän hon hade flyttat in med sina fyra små barn Fick reda på srtax efter vi flyttade in med min sambo att hon har tagit en oskälig hyra tycker vi. Vi betalar 8500 kr o hyran är 5800. Är det något vi kan begära tillbaka efter att vi har flyttat ut? Hur gör man det isåfall
Lisa Nordbrandt |Hej, tack för din fråga. Vid andrahandsuthyrningar ska skälig hyra tillämpas. Detta innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för en likvärdig lägenhet i området. Ett riktmärke för vad som anses som skälig hyra är att hyran inte får överstiga hyran hos en likvärdig lägenhet med mer än 5 %. Bedömningen för vad som är en likvärdig lägenhet görs i varje enskilt fall av Hyresnämnden. För en hyresrätt är skälig hyra samma hyra som hyresvärden för närvarande betalar, med ett visst påslag för slitage om lägenheten hyrs ut möblerad. Om man hyr i andra hand och har betalt oskälig hyra så har man rätt att kunna kräva tillbaka hyran. Man får då vända sig till Hyresnämnden. Beträffande uppsägningen av lägenheten så har avtalet ingåtts på bestämd tid. Ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd tid eller obestämd tid och även om annan uppsägningstid är avtalad. Vänligen