Uppsägning av arrende m.m.

2012-09-07 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi äger en jordbruksfastighet på vilken en tomt med 49-årskontrakt finns. Kontraktet löpte ut 2010, vi missade att säga upp det 12 mån innan. Har vi rätt att säga upp det nu eller måste vi vänta i ytterligare fem år? Måste skäl anges för uppsägningen? På tomten står en sedan 15 år tillbaka obrukbar friggebod, tomten är numer klar för gallring, dvs tomten är inte underhållen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! Det är tyvärr svårt att ge något exakt svar på din fråga då denna inte avslöjar vilken slags nyttjanderätt kontraktet gäller (t.ex. servitut/arrende/hyra etc.). Det troligaste är att det rör sig om någon typ av arrende. Nedan ges några generella utgångspunkter som kan vara bra att känna till gällande nyttjanderätt i allmänhet och arrende i synnerhet. *Reglering* För det första kan noteras att frågor om nyttjanderätt i allmänhet regleras genom jordabalkens (JB) 7 Kap (se https://lagen.nu/1970:994#K7P1S1). I 5 § stadgas att upplåtelse av nyttjanderätt, undantaget tomträtt, endast är bindande för 50 år. Dock måste uppsägning ändå ske för att nyttjanderätten skall upphöra att gälla (se 7:4 JB). Är det fråga om någon annan nyttjanderätt än arrende eller hyra krävs däremot ingen formell uppsägning då den avtalade kontraktstiden löpt ut. Är det fråga om ett bostads- eller jordbruksarrende tillåts att förlängning sker med maximalt 5 år, för det fall arrendet inte sagts upp i rätt tid. Finns i arrendeavtalet reglerat hur lång tid arrendet skall fortlöpa om uppsägning inte skett i rätt tid, gäller det som föreskrivs i avtalet (observera dock att maximal förlängningstid alltid är 5 år). Uppsägning av ett arrende p.g.a. att arrenderätten skall anses förverkad kan enligt 8:23 JB ske t.ex. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller eftersätter annan skyldighet enligt kontraktet och denna är av synnerlig vikt för jordägaren. En uppsägning som bygger på att arrenderätten ska anses förverkad måste dock ske inom sex månader sedan jordägaren fått kännedom om de förhållanden som skulle kunna ligga som grund för en sådan uppsägning. *Slutsats* I och med att ni som du säger missade att säga upp kontraktet är ni, åtminstone för det fall det rör sig om arrende tvungna att vänta 5 år från att kontraktet förlängdes p.g.a. utebliven uppsägning. Ni behöver inte ange några andra skäl i uppsägningen än att kontraktstiden löpt ut. Att tomten inte underhållits skulle förvisso kunna leda till slutsatsen att uppsägning skulle kunna ske p.g.a. att arrenderätten förverkats. I och med att detta i så fall måste ske senast 6 månader efter att ni blivit varse dessa förhållanden misstänker jag dock att detta inte längre är ett alternativ. Rör det sig slutligen om en annan nyttjanderätt än arrende, hyra, servitut eller tomträtt är det troligt att kontraktet upphörde att gälla 50 år från kontraktet skrevs. Uppkommer fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss igen! Vänligen,

TRÄD VÄXER ÖVER TOMTGRÄNS

2012-09-06 i Fastighet
FRÅGA |Hej! På tomtgränsen mot min granne växer ett stort träd som jag vill ta bort pga olägenheter för mig. Trädet står till 90% på min sida och lutar snett över min radhustomt.Så det är bara ca 50 cm från marken det står lite på hans sida. Har pratat med grannen som vägrar att ta bort det. Vad kan hända? Han hotar med att vi ses i domstolen. Kan jag bara kapa bort trädet? Han får bara en 5 cm smal stubbe kvar då. Han hävdar att de höga grenarna på hans sida ska vara kvar, men de sitter ju på "min" stam.
Hampus Sabel |Hej, Som jag tolkar din fråga så står själva trädet planterat på din grannes tomt men lutar kraftigt in över din tomt. Inträngande växtlighet regleras i jordabalken 3:2. I paragrafen stadgas att rot eller gren som tränger in över en grannes tomt får tas bort om den medför olägenhet. Om det kan antas att ett borttagande skulle medföra skada för växtens ägare skall man först ge denne chansen att ta bort roten eller grenen. Det är knappast en tillfällighet att lagen säger "rot" och "gren". Detta utesluter nämligen trädstammar, som inte får röras. De höga grenar som är på din grannes sida av trädet får du inte heller kapa då de inte tränger in på din tomt. När det gäller frågan huruvida den överträngande växtligheten utgör en olägenhet eller ej utgår man från att så är fallet om ägaren till fastigheten växtligheten tränger in på säger att det är så. Eftersom det i det här fallet verkar röra sig om mycket omfattande beskärningar så måste du ge din granne tillfälle att utföra arbetet innan du själv gör det. Ur bevissynpunkt rekommenderar jag att du skickar ett rekommenderat brev med mottagningsbevis eller spelar in ett samtal med grannen där du uppmanar denne att ta bort grenarna. Du måste sedan ge grannen rimlig tid att utföra åtgärderna. En tid om några månader bör räcka. Du kan själv läsa ovan nämnda paragraf här: https://lagen.nu/1970:994#K3 Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp, hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor. Vänligen,

Jakträtt i viltvårdsområde

2012-09-01 i Jakt
FRÅGA |På årsstämman i jaktvårdsområddet bestämdes att fastigheter under 3 ha ej längre skulle ha jakträtt efter försäljning utanför familjen. På extramöte nu ska det fastslås. Är det verkligen lagligt att på detta sätt sänka värdet på min fastighet? Tillhör inte jakträtten fastigheten, ok att utestängas från gemensam jakt och kött, men att jakträtten tas bort känns helt fel!?
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! *Rättslig reglering* Jaktlagens (JL) 10 § stadgar att huvudregeln är att fastighetsägaren (ägaren till marken) innehar jakträtten för sin fastighet (se https://lagen.nu/1987:259#P10S1). Föreligger jorbruksarrende tillhör jakträtten dock arrendatorn. 13 § stadgar vidare att, för det fall jakträtten tillhör en samfällighet, det är upp till medlemmarna i denna att besluta om hur jakträtten ska utövas. Jaktlagen ger inte stöd för att frånta en markägare jakträtten på så vis som du beskriver har skett/kommer ske. Nästa steg i min bedömning blir då att se om lagen om viltvårdsområden medger ett sådant förfarande. Att nämnda lag är tillämplig på frågan står klart redan efter en genomläsning av dess första paragraf som stadgar att _"två eller flera fastigheter kan sammanföras till ett viltvårdsområde i syfte att främja viltvården genom en samordning av jakten och åtgärder till skydd och stöd för viltet."_ Jag utgår från att det är detta som skett med din och de övriga fastigheterna i viltvårdsområdet (du benämner det jaktvårdsområde, men jag misstänker att du ändå menar viltvårdsområde). 23 § i lagen om viltvårdsområden lyder enligt följande: "_En viltvårdsområdesförening får besluta att det skall krävas tillstånd (jakträttsbevis) för områdesjakt och gemensamhetsjakt enligt 23 och 24 §§. Föreningen får kräva visst minsta arealinnehav för att en fastighetsägare skall tilldelas fler än ett jakträttsbevis."_ Vidare stadgas i 27 § att tillstånd får vägras om: _"den som jakträtten upplåts eller överlåts till inte förfogar över mark inom viltvårdsområdet av sådan storlek som anges i föreningens stadgar..."_ *Slutsats* Lagen om viltvårdsområden ger stöd för viltvårdsområdesföreningen att besluta om en begränsning i tilldelningen av jakträttsbevis till nackdel för en fastighetsägare som inte har tillräckligt mycket mark. I och med att föreningen får besluta om hur stor areal som krävs för att få jakträttsbevis torde de också få besluta om villkor i samband med överlåtelse på så sätt du beskriver. Det som stadgas i viltvårdslagen är dock endast vad som gäller för att få jaga på hela viltvårdsområdet (områdesjakt eller gemensamhetsjakt). Min bedömning är därför att din ursprungliga jakträtt som hör till fastigheten förblir oförändrad oavsett föreningens beslut. Vill du utträda ur viltvårdsområdesföreningen kan du ansöka hos Länsstyrelsen om detta. Vill du överklaga ett beslut som viltområdesföreningen tagit kan även det ske till Länsstyrelsen, men dock senast fyra veckor efter beslutet togs. Hoppas att du i och med mitt svar fått lite hjälp i dina funderingar! Vänligen,

Olovligt byggande av väg?

2012-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bakgrund: Jag har en lagerbyggnad i norrland som jag besöker någon gång per år. Nu senast ser jag att någon har varit och gjort en väg (!) delvis över min mark bara någon meter bakom byggnaden, troligen förra sensommaren. Jag misstänker kommunen och och den lokala maskinfirman för det. Det är väl bla egenmäktigt förfarande och hur mycket skadestånd kan man begära för det ?
Jonathan Boman Pesonen |Hej, tack för din fråga. Eftersom jag inte har tillgång till närmare information angående hur markförhållandena ser ut, är det förenat med vissa svårigheter att säkert uttala sig om frågan. Men om med utgångspunkten att någon har dragit en väg över din privata tomtmark så skulle svaret bli att det givetvis ej är tillåtet. Precis som du nämner är egenmäktigt förfarande (8:8 BrB) den beskrivning jag skulle använda. För att det ska kunna betraktas som egenmäktigt förfarande krävs att någon olovligen rubbar din besittning, vilket i fallet skulle vara att anlägga en väg över din tomtmark. Nivån på skadeståndet kommer beräknas på hur stor skada du har lidit av denna olovliga rubbningen, förmodligen ungefär vad det kostar för dig att återställa marken till ursrungsskick, men prata med en jurist om dina anspråk så kan han hjälpa dig vidare i ditt ärende.

Överföring av halva fastigheten till blivande sambo/hustru

2012-09-07 i Fastighet
FRÅGA |Min flickvän ska flytta hem till mig nästa år och ska då gå in som delägare i mitt hus. Räknas detta som en försäljning eller finns det flera sätt att göra det? Vad är bäst skattemässigt? Finns det fler möjligheter om vi är gifta? Vi planerar gifta oss men har inte bestämt när än.
Anonym X |Hej! Tack för din fråga! Du kan ge halva fastigheten i gåva till din flickvän, vilket ju inte leder till någon skatt då gåvoskatten numera är avskaffad. Ni måste dock se till att i gåvohandlingen följa de formkrav som finns i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ i Jordabalken (Det finns flera bestämmelser om vad avtalet ska innehålla såsom köpeskillingen, vilket ju vid gåva är 0 kr, en överlåtelseförklaring m.m. Avtalet måste också vara skriftligt.) Om ni vid tillfället är gifta måste också gåvan registreras enligt 8 kap. 1 § Äktenskapsbalken, hur registreringen ska gå till finns det regler om i 16 kap. Äktenskapsbalken, ansökan om registrering sker hos Skatteverket. Om din flickvän ska ta över någon del av bolånet avseende fastigheten blir dock gåva inte aktuellt då att ta över lån ses som att betala en köpeskilling och det därmed kommer röra sig om att köp (då hon betalar genom att ta över en del av lånet) och inte en gåva. Även här ska formkraven i 4 kap. Jordabalken följas avseende köpehandlingen. Efter köpet är det bra om din flickvän så snart som möjligt skaffar lagfart för sin halva av fastigheten för att undvika krångel i framtiden med eventuella borgenärer och liknande. Då det kommer röra sig om en försäljning av halva fastigheten kan skatt bli aktuell på ev. vinst beroende på vad man sätter köpeskillingen till och vad fastigheten hade för anskaffningsvärde. Om ni gift er finns också möjlighet till partiell bodelning under äktenskapet, dvs. att man gör en bodelning (ungefär som om en av makarna går bort eller man skiljer sig) fast under det att äktenskapet består och i bodelningen tar man då enbart in viss egendom, i ert fall fastigheten och ev. bolån. I NJA 1991 s. 284 tilläts två makar dela en fastighet emellan sig som maken tidigare ägde och hade lagfart för själv på detta vis med stöd av 10 kap. 1 § Äktenskapsbalken. Gåva och köp är alltså aktuellt vare sig ni är gifta eller ej, om ni är gifta måste dock gåvan registreras. Partiell bodelning är ytterligare ett alternativ om ni gift er. Hjälp med att upprätta korrekta gåvo-, köpe- eller bodelningshandlingar kan ni få hos en familjejurist. Lycka till! Vänligen,

Slitage i hyreslägenhet

2012-09-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Ska inom kort ha en besiktning av min hyreslägenhet då jag ska flytta. Har dock upptäckt två skador på mitt linoleumgolv som jag är orolig för att jag nu måste betala för. 1) Fick en egensnickrad tv-bänk i gåva för ett par månader sedan. Har nu upptäckt att lackbetsen har färgat av sig på golvet, vilket inte går bort. Misstänker att detta måste "slipas" bort genom golvpolish eller dylikt. Anses jag ha agerat försumligt/oaktsamt trots att jag inte kunde känna till att den inte var färdigtorkad? 2) I samma rum har jag även upptäckt små märken i golvet pga soffan som jag har haft i ett halvår. Det är som små insjunkningar i golvet. Till saken hör att jag bor ensam och större delen av tiden har ingen annan än jag nyttjat soffan (det är alltså en högst normal belastning av soffan!). Kan jag anses ha agerat försumligt eller är detta vad som brukar kallas för normalt slitage? Tack på förhand
Angelica Rigborn |Hej Julian och tack för din fråga! Enligt 12 kap 24 § 1 st. JB (http://www.lagen.nu/1970:994#K12P24) ska du som hyresgäst vårda lägenheten väl. Detta förpliktar dig att ta hand om lägenheten, som hyresgäst kan du inte bli ersättningsskyldig för normalt slitage det vill säga nötning på ytskiktet. Dock är du som hyresgäst skyldig att ersätta all skada som orsakas genom vårdslöshet. Du kan däremot inte bli ansvarig för rena olyckshändelser. Hyresvärden har en underhållsskyldighet som stadgas i 12 kap 15 § JB, exempel på denna skyldighet är ommålning, slipning av golv och tapetsering. Culpaansvar åvilar dig som hyresgäst vilket innebär att ersättningsskyldighet blir gällande när skadan orsakats av försummelse/vårdslöshet eller uppsåt. Din hyresvärd måste alltså bevisa att du vållat skadan, jag kan inte göra en exakt bedömning på om dina skador kommer falla under normalt slitage eller ej. Med vänlig hälsning,

Hyra av samägd lantbruksenhet

2012-09-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Är ett hyresavtal giltigt om det är underskrivet av endast en fastighetsägare eller ska samtliga fastighetsägare skriva under? Detta gäller inte en hyresfastighet utan en enfmailjsvilla (dock registrerad som lantbruksenhet) som ägs av tre syskon och hyrs ut till en person (ej näringsverksamhet).
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom det i ditt fall är fråga om en lantbruksenhet som samägs av tre personer tillämpas lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (LFSJ). Enligt 2-3 §§ LFSJ ska samägarna tillsammans utse en ställföreträdare som ensam kan företräda de övriga delägarna _utåt_ mot tredje man i merparten av förvaltningen (det kan vara frågor om avverkning, reparationer, annat underhåll, ombyggnad och avtal om kortidsarrende m.m.). Denna typ av frågor kan benämnas *typ 1-frågor*. (Beslut i dessa frågor fattas _internt_ mellan delägarna med enkel majoritet se 5 § LFSJ). Ställföreträdaren har dock inte behörighet att ensam företräda delägarna _utåt_ mot tredje man vid vissa mer betydande förfoganden med fastigheten. Han får inte 1. överlåta fastigheten eller en del av den, 2. inteckna eller pantsätta fastigheten, 3. upplåta nyttjanderätt eller annan rättighet i fastigheten, om avtalet gäller för längre tid än fem år eller för någons livstid eller om det kan bli förlängt på begäran av nyttjanderättshavaren. Dessa typer av frågor kan benämnas *typ 2-frågor* (beslut i dessa frågor kräver _internt_ att delägarna är eniga se 5 § LFSJ). I ditt fall blir alltså frågan om ditt hyresavtal är en typ 1- eller typ 2-fråga. Om avtalet sträcker sig över en längre tid än fem år (alternativt livstid) eller om om du har besittningsskydd (avtalet förlängs på din påfodran) så är det en typ 2-fråga. I så fall måste samtliga delägare skriva under avtalet eller låta någon skriva under i deras ställe med hjälp av fullmakt. Om det istället inte är en typ 2-fråga räcker det med att ställföreträdaren skriver under. Notera dock att ställföreträdaren fortfarande internt måste ha stöd av en majorititet av delägarna, dessa behöver dock inte skriva under (se 5 § LFSJ). Vem som är ställföreträdare finns registrerat i fastighetsregistret (2 § st. 1 LFSJ). Om ingen ställföreträdare utsetts kan tingsrätten på orten utse en ställföreträdare (2 § st. 2 LFSJ). Mvh Mattias lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter finns på https://lagen.nu/1989:31

Dolda fel, lukt av katturin.

2012-08-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Köpt en bostadsrätt nyligen, efter tillträdet började det lukta starkt av katt kiss på lilla toaletten. Vid visningen fans ingen doft. Kan vi hävda dolt fel?
Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Din fråga regleras utifrån reglerna i Jordabalkens 4:e kapitel. Här kan du hitta kapitlet: https://lagen.nu/1970:994#K4P10S1 Vid köp av fastigheter har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Om du som köpare själv inte är tillräckligt kunnig ska fackman genomföra undersökningen. Undersökningen ska genomföras så noga det är möjligt utan att göra åverkan på fastigheten. Som köpare kan du endast häva ett köp på grund av dolt fel om du verkligen inte kunde ha upptäckt med hjälp av syn, hörsel, lukt och känsel. Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. Detta enligt 4 kap 19 § st 2 JB. Frågan är då om kattkisslukten fanns redan vid visningen eller om denna tillkom efter visningen och efter det att du undersökt bostadsrätten. Om kattkisset fanns vid visningen blir det svårt att häva dolt fel från din sida då du borde ha uppmärksammat lukten redan då. Om lukten av kattkiss tillkom efter visningen, medan din säljare fortfarande stod för ”faran för försämringar” och om du anser att din bostadsrätt har försämrats av detta, kan du kräva avdrag på köpeskillingen. Detta enligt 4 kap 12 & 19 §§ JB. Men du måste kunna visa att lukten av kattkiss är på grund av säljarens vanvård eller vållande. I vilket fall tror jag dock inte att du kan försöka häva köpet då lukt av kattkiss inte torde vara en skada av väsentlig betydelse vilket krävs för att kunna häva ett köp enligt 19 §. Du bör dock tänka på att reklamationsfristen i 4 kap. 19 a § 1 st JB måste iakttas. Enligt detta lagrum, kan du inte åberopa felet om du inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt detta. Lycka till! Vänligen,