Kan en av delägarna sälja en fastighet mot en annan delägares vilja?

2013-06-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag äger en 1/3 del i en ärvde gård efter min avlidne make, nu vill hans ena syskon ev den andre sälja gården. Jag och mina barn med familjer vi ha den kvar. Vad gäller ? Kan de sälja utan vårt samtycke. Gården används som fritids hus med tillhörande skog. Gården har funnits i släktens ägo sedan 1900.
Lars Bålman |Hej! Lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt är tillämplig, se 1 §. Enligt 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten. Hans syskon kan följaktligen inte sälja gården utan att du, som är delägare, samtycker till detta. Emellertid följer av 6 § att varje delägare får, om ni inte kommit överens om något annat, hos tingsrätten ansöka om att fastigheten för gemensam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion. Rätten får dock inte besluta detta om du som delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Vad som utgör synnerliga skäl är inte helt klart, men HD tycks vara restriktiv vid sådan prövning, se NJA 1974 s. 490 och NJA 1979 s. 562. Detta måste dock gå via beslut av domstol. Skulle hans syskon ansöka om detta, bör du absolut åberopa att det handlar om en gammal släktgård.

Uppsägningstid för avtal som gäller för bestämd tid - 12 kap JB

2013-06-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut ett rum i min lägenhet under hösten, men är lite oklar vad som då gäller angåeende uppsägningstid. Jag undrar om det finns något sätt att skriva ett avtal så att vi kan säga upp personen i fråga och denna behöver flytta om 1 månad istället för 3? Kan det fungera att skriva ett tidsbestämt avtal till att börja med om t.ex. 3 månader och vad gäller då, kan man fortfarande bli uppsagd/säga upp hyresgästen? Med vänliga hälsningar, Dennis
Essie Malkoc |Hej, tack för din fråga! Ni kan skriva ett avtal som gäller för bestämd tid, sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats, 12 kap 3 § 2 st jordabalken (JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid ska sägas upp att gälla,  en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet, 12 kap 4 § 2 st JB. Om ni väljer att skriva ett avtal å tre månader, så är uppsägningenstiden en vecka, se 12 kap 4 § 2 st p 2 JB. Observera dock att om det istället är hyresgästen som säger upp ett hyresavtal gällande en bostadslägenhet, så upphör avtalet tidigast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap 5 § 1 st JB. Jag hoppas att ni har fått svar på er fråga. Bästa hälsningar,

Fel i fastighet - felaktig information om brunn

2013-06-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Sålde en fastighet 2008 som jag köpte 2006 med beskrivningen att det var en 3-kammarbrunn installerad. Nu har nuvarande ägare kontaktat mig efter att miljökontoret varit ute och undersökt fastigheten, varvid det konstaterades att det inte var en 3-kammarbrunn. Nuvarande ägare kräver mig på ersättning för nyinstallation av en ny 3-kammarbrunn. Jag själv bodde i tron att det var 3-kammarbrunn och har även kvar beskrivningen från när vi köpte huset. Har nuvarande ägare rätt att kräva mig på ersättning, och på ersättning av en NY-installation?
Lars Bålman |Hej! 4 kap. i jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB gäller följande. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Enligt 4 kap. 19 a § JB får köparen dock inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det verkar ha gått två år innan köparen hörde av sig, och frågan är om detta är skälig tid eller inte. Svaret beror på hur svårt det var att upptäcka att det inte rörde sig om en trekammarbrunn. Detta gäller såvida inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, vilket jag bedömer att du inte har gjort. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, 4 kap. 19 b § JB, så eventuell fordran är alltså inte preskriberad. Enligt 4 kap. 19 § 2 st. gäller följande. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen har alltså en undersökningsplikt. Borde köparen ha upptäckt att brunnen inte var en trekammarbrunn, så har denne inte rätt till någonting från dig. Denna köparens ”undersökningsplikt” innebär egentligen en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten (normalt innebär detta en okulär undersökning). Avgörande för de krav som ställs på köparen är – i vart fall som utgångspunkt – vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. (Kommentaren till 4 kap. 19 § i Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar av Beckman m.fl.)Det finns två grunder som köparen kan tänkas åberopa för att få en summa pengar av dig. Det ena är alltså rätt till avdrag på köpeskillngen, det andra är skadestånd,.Grunderna för dessa skiljer sig åt, se 1 st, men konsekvensen är densamma, att du i så fall måste utge en summa pengar till köparen. Om det framgår av ert skriftliga avtal, eller om du talat om att det var en trekammarbrunn så att det framstod som att du försäkrat/lovat/utfäst/garanterat detta, är du följaktligen skyldig att ersätta köparen, om denne har reklamerat i tid och felet inte omfattas av undersökningsplikten. Detta innebär dock inte att köparen kan köpa en ny trekammarsbrunn av senaste, dyraste modell och debitera dig för detta. Detta är alltså inte lätt att avgöra. Det kan tilläggas att det som spelar roll inte är vad du trott, utan vad du sagt och vad som står i avtalet. För ett bättre svar kan du vända dig till en advokatbyrå eller juristbyrå. Du kan också vända dig till en sakkunnig för att få ett svar på hur lätt det är att upptäcka vad för typ av brunn man har. Det bästa är kanske om du helt enkelt kommer överens med köparen på något sätt.

Vinkyl byggnadstillbehör?

2013-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående fastighetstillbehör. Ett källarrum är inrett som en vinkällare, där har man en exklusiv vinkyl och en automatiskt temperaturregleringsanläggning (som både kan värma och kyla). Vad räknas dessa in som, byggnadstillbehör enligt 2:2 JB eller ej? Tack på förhand!
Marcus Holming | Hej, och tack för din fråga! Frågan om ett föremål utgör fastighetstillbehör prövas i kronologisk ordning enligt JB 2 kap. D.v.s. först JB 2:1, därefter 2:2 och slutligen 2:3. I ditt fall aktualiseras inte fastighetstillbehören enligt 2:1 utan det är mycket riktigt byggnadstillbehör enligt 2:2 som kommer på fråga.Lagtexten säger att föremålet ska vara ägnat för stadigvarande bruk vilket bestäms av en objektiv bedömning, vad som typiskt sett används stadigvarande.I praxis har uttalats att vad som är ”på ett bestående sätt inrättat” ska anses utgöra byggnadstillbehör. Standardutrustning vid nybyggen utgör en utgångspunkt för den bedömningen. Har byggnaden anpassats för föremålet utgör det byggnadstillbehör. Detta är dock bara riktlinjer och en bedömning måste göras i varje enskilt fall. HD har i ett kritiserat fall beträffande en centraldammsugare uttalat att hänsyn ska tas till byggnadens allmänna standard. Med ledning av det fallet kan vinkylen eventuellt ses som byggnadstillbehör, förutsatt att den är ”på ett bestående sätt inrättad”. En utgångspunkt kan vara om ni själva kan flytta vinkylen eller om en specialist behövs. Detsamma gäller förstås även temperaturregleringsanläggningen. Utan att ha veta hur de är monterade vågar jag inte svara mer bestämt än så. Vidare uppställs ett kongruenskrav i JB 2:4 som innebär att föremålet ska vara tillfört fastigheten av fastighetsägaren själv för att utgöra tillbehör till fastigheten.MVH

Bostadsrätt, ändring av avlopp och vattenledning

2013-06-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Fick idag tillträde till min bostadsrätt. På visningen såg man bara att avlopp och vatten gick från diskbänken gick rakt ner bakom en skiva. Nu har jag haft möjlighet att ta bort skivan som skymde och ser nu att det även går iväg en avloppsledning och vatten in i grannlägenheten. Dessa ledningar är i vägen för de nya köksskåpen och måste dras om. Ledningarna går c:a 25-30 cm från väggen och 30-40 cm ovan golv och har inget stöd/fastsättning. Vem bär ansvaret för dessa ledningar? Grannen eller bostadsrättsföreningen?
Anna Helgesson | Hej, Då det rör sig om en bostadsrätt blir bostadsrättslag (1991:614) (BL) tillämplig. I detta fall då det rör sig om ändring av befintliga ledningar för avlopp eller vatten ska enligt 7kap 7§ 1st 2p. BL styrelsen godkänna att åtgärden får utföras innan en ändring får påbörjas. Enligt 3st i samma paragraf får föreningen i sina stadgar skriva in att ett sådant godkännande inte behövs. Läs gärna stadgarna och hör efter med bostadsrättsföreningen vilka regler de har när det kommer till denna typ av ändring. Efter det att en bostadsrättshavare medgivits tillträde till lägenheten är bostadsrättsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, se 7kap 4§ BL, paragrafen hänvisar i sin tur till 7kap 12§ BL som stadgar att om föreningen försett lägenheten med ledningar för avlopp och vatten ska inte bostadsrättshavaren ansvara för reparationer av dessa. Detta påvisar att det är föreningen som ansvarar för ledningar av detta slag. Sammanfattningsvis kan sägas att det första steget är att ta kontakt med föreningens styrelse och informera om de ändringar som du vill göra, samt att se i föreningens stadgar om de innehåller någon information om detta. Med Vänliga Hälsningar

Förtida uppsägning pga skällande hund

2013-06-19 i Hyresrätt
FRÅGA |hej mitt hyresvärd har sagt upp mig från lägenheten på grund att mitt hund skäller. han har tagit ärendet till hyresnämden, vad ska jag göra .
Mattias Garrido |Hejsan!Vad kul att Ni vänder Er till Lawline.Ni bör i första hand se till att ha ombud för eventuell tvist. Sedan bör Ni ta kontakt med Hyresgästföreningen (www.hyresgastforeningen.se) för att förklara situationen.Hyresvärden har under vissa omständigheter rätt att säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). I detta fall kan p.6 i 12 kap. 42 § jordabalken vara aktuell. En skällande hund kan utgöra en störning som omfattas av nämnda bestämmelse, särskilt om det sker nattetid. Hänsyn tas till miljö vid boendet, tid och omfattning av hundens skällande.Eftersom det är hyresvärden som ska visa att Ni har förverkat hyresrätten, måste hyresvärden bevisa att hundens skällande utgör en störning. Ni måste därför bestrida att hunden överhuvudtaget skäller på det sättet hyresvärden gör gällande. Grannars vittnande kan vara ett värdefullt bevis, men också till Eran nackdel beroende på vad de har upplevt.Lycka tillMvhLawline

Opinionsvillkoret vid fastighetsreglering

2013-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Vad menas med opinionsvillkoret vid fastighetsbildningsärenden?
Emelie Piironen |Hej, och tack för din fråga.Opinionsvillkoret är ett villkor som måste vara uppfyllt för att en fastighetsreglering ska kunna genomföras. Fastighetsbildning är enligt 1 kap 1 § fastighetsbildningslagen (FBL) https://lagen.nu/1970:988#K1P1S1 en åtgärd som innebär att fastighetsregleringen ändras, ett servitut ändras, bildas eller upphävs eller då en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Fastighetsbildning sker genom fastighetsreglering enligt 2 kap 1 § FBL https://lagen.nu/1970:988#K2P1S1. En fråga om fastighetsbildning prövas vid en förrättning som handläggs av lantmäterimyndigheten 2 kap 2 § FBL https://lagen.nu/1970:988#K2P2S1. Opinionsvillkoret regleras i 5 kap 5 § 2 st FBL https://lagen.nu/1970:988#K5P5S1 och innebär att när någon annan än en sakägare (den vars rätt som kan påverkas av pågående tvist som framförallt rör fast egendom) har ansökt om förrättning eller när en fastighetsreglering måste göras mer omfattande än som behövs för att sökandens fastighet ska förbättras, får fastighetsregleringen inte genomföras om de som berörs av regleringen allmänt motsätter sig till åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Med annan än sakägare menas när fastighetsregleringen tillkommit genom de s.k. initiativreglerna i 5 kap 3 § 2-4 st https://lagen.nu/1970:988#K5P3S1. Enligt dessa stycken kan exempelvis kommunen påkalla fastighetsreglering som behövs för att mark och vatten ska kunna användas för bebyggelse på ändamålsenligt sätt. Enligt förarbetena ska lantmäterimyndigheten i dessa fall göra en helhetsbedömning, där både antalet sakägare som motsätter sig regleringen och de anförda skälen ska beaktas. Enligt förarbetena bör de ekonomiska konsekvenserna av regleringen tillmätas en avgörande betydelse. Enligt 5 kap 5 § 3 st så gäller inte 2 st om behovet av en fastighetsreglering är av synnerligen angelägenhet. Med synnerligen angelägenhet menas att det ska föreligga ett klart behov av att omregleringen snarast kommer till stånd. Hoppas att detta var till någon hjälp.Vänligen,

Bostadsarrende vid överlåtelse

2013-06-10 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vad händer med ett bostadsarrende när fastigheten säljs och får ny ägare? Kan bostadsarrendet sägas upp när nuvarande avtalstid går ut? Stugan saknar taxeringsvärde, därmed tyvärr ännu ej inskriven i inskrivningsmyndighet.
Dhurata Hasani |Hej,Tack för din fråga.Bostadsarrende är en form av bruksrätt och regleras i 7, 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, dvs överlåtelsen går före nyttjanderätten. Observera att detta inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter gäller mot nye ägaren. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen.  Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta gälla kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.