Dolt fel i fastighet

2012-08-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! köpte en fastighet 2009. Efter bara några månader började problem med avloppet. Det blev stopp i det och en spolbil var tvungen att anlitas för att spola rören så att det släppte. Problemet återkom hela tiden med jämna mellanrum. Till slut hade jag en firma som filmade i avloppet och kunde konstatera att ganska så nära huset såg det ut som om det satt något i vägen som ev. kunde vara anledningen till stoppen. Jag tog in en firma för att gräva upp avloppet och komma åt rören och kunna se vad felet var. Rören som var/är av den gamla sorten, höganäsrör var jättefina och var inte det minsta defekta. Men ett av rören var inte helt tätt kunde man se, så de knackade upp röret för att kunna se bättre. Då är det så att när man lagt de här rören, så tätar man genom att använda cement runt om skarvarna, men det ena röret var otätt från början och när de har skulla tätat skarven har cementen runnit in i röret istället och bildat en vägg i röret. Det var denna vägg som syntes i kameran och som har varit problemet med alla stopp i avloppet. Vi provspolade nämligen när det var öppet och kunde konstatera att pappret som spolades ner fastnade på väggen direkt. Detta har varit avloppsproblemet hela tiden, för var gång någon spolade så fastnade pappret och byggde på för var spolning tills det var helt stopp. Jag har i över 2 års tid haft spolbilen här åtskilliga gånger för att få bort stoppen genom deras spolningar, som inte har varit gratis utan kostat mig en rejäl slant då problemet uppstått var annan/var tredje månad. Firman jag hade anlitat la om en bit av avloppsrören och har sen dess fungerat helt felfritt. Jag kontaktade säljaren och talade om problemet och påtalade att det här måste gå under dolt fel. Men han ville inte kännas vid att det var problem, för det hade inte han haft när han bodde här. Men jag bad honom kolla sina försäkringar och så skulle jag återkomma om några dagar. Andra samtalet fick jag veta att han inte hade någon försäkring som täckte det här och han visste inte hur han skulle lösa det. Mina kostnader blev relativt höga med tanke på alla spoltillfällen och nu firman som grävde om mitt avlopp. Så "dum" som jag är tänkte att jag skulle vara snäll och ge honom ett bra erbjudande. Bad honom betala mig 8 000 kr och tillverka mig en ny grind till min infart. Han är nämligen duktig på det mesta och skulle ha byggt en sådan för en billig peng på kort tid då han är pensionär, en frisk och vital sådan. Han lovade att fundera på det och sen höra av sig. Han har fortfarande inte hört av sig och när jag har ringt hans telefon vid några tillfällen har jag inte fått något svar. Nu undrar jag; räknas detta som ett dolt fel? Kan jag vända mig till en jurist och få rätten på min sida? Jag har nämligen inte råd att anlita någon och behöva betala alla de kostnader det uppbär då jag har det väldigt kärvt ekonomiskt som ensamstående sjukling med hemmaboende barn. Hjälp mig hur jag ska gå vidare/tillväga i det här fallet. Mvh
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga, *Om köparens unersökningsplikt och dolda fel* Enligt jordabalken ligger det på köparens ansvar att göra en noggrann undersökning av huset (se https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1 ). De fel eller skador som köparen upptäckt eller bort upptäcka kan säljaren inte göras ansvarig för. Detta kallas köparens undersökningsplikt och är en *omfattande* skyldighet. Om du som köpare t.ex. hittar tecken på exempelvis en fuktskada, eller märker att avloppen inte fungerar som det kan förväntas, utvidgas din undersökningsplikt. Dolda fel är sådana fel som inte kan upptäckas vid en undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, ålder, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna i övrigt vid köpet. Ju äldre hus, desto större undersökningsplikt alltså. Enligt lagstiftaren behöver undersökningen inte utföras av en fackman. Det är tillräckligt att nduersökningen av fastigheten görs av en normalt kunnig person. Undersökningen skall vara mycket noggrann. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan att förstörande ingrepp krävs skall undersökas. Även svåråtkomliga delar och utrymmen ska besiktigas. Köparens möjlighet att påtala dolda fel preskriberas efter 10 år räknat från tillträdesdagen. *Slutsats* I ditt fall låter det som att det kan vara fråga om ett dolt fel i och med att det krävts omfattande åtgärder för att överhuvudtaget kunna lokalisera felet, samt att detta inte var möjligt att upptäcka enbart vid normal användning av avloppen. Förutsatt att det rör sig om ett dolt fel, vilket jag misstänker att det gör, har du rätt till avdrag på köpesumman eller hävning av köpet. För hävning krävs dock att felet är väsentligt och att talan om detta väckts senast ett år efter tillträdet skedde. Vidare kan köparen dessutom ha rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Vad jag förstår så måste samma problem med avloppen som du haft också ha upplevts av den tidigare ägaren till fastigheten. Om han/hon inte inforemerat dig om detta kan konstateras att fastigheten vid köpet avvek från vad han/hon utfäst (att fastigheten var ok). Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen. Om dessa förutsättningar ovan är uppfyllda är det troligt att du har rätt till ersättning för de kostnader du haft till följd av felet. Är säljaren inte medgörlig har du möjlighet att väcka talan i domstol för att få ersättning. Vänligen,

Vägservitut och underhållsskyldighet

2012-08-17 i Servitut
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga ang ett servitut. Vi är två familjer som delar på en grusad utfart. Vi "äger" vägen och grannen har rättighet att bruka vägen. Kan vi kräva att våran granne är med och betalar för underhåll av vägen, tex för grus? Kan man häva ett Servitut? Tacksam för svar! Mvh.
jacob sandelin |Hej, kul att du kommit till oss för svar på din fråga. Angående underhåll i samband med servitut, är utgångspunkten att den tjänande fastigheten inte skall åläggas några positiva förpliktelser. Av 14 kap. 1 § 2 st. jordabalken framgår dock att ett servitut får förenas med underhållsskyldighet. Det går alltså att lägga till underhållsskyldighet i servitutet. Se; http://www.lagen.nu/1970:994#k14. Om en sådan klausul inte tagits med i servitutet åligger det alltså den som äger fastigheten att även stå för underhållet. Beträffande uppsägning av servitut är utgångspunkten att ingendera parter kan säga upp detta. I vissa fall kan dock ett servitut bli föremål för hävning enl JB 14:6-10 bl.a. om någon av fastigheterna åsidosatt sina skyldigheter. Vidare han servitut upphävas om det inte längre tjänar sitt syfte. Sammanfattningsvis kan dock sägas att det är sannolikt att det är ni i den ägande fastigheten som skall stå för underhållet, om inte annat framgår. Vad ni dock gör klokt i är att studera servitutet noggrant så ni inte missar något innehåll som kan visa sig vara betydelsefullt. Lycka till.

Gårdsstöd vid muntligt arrendeavtal

2012-08-16 i Arrende
FRÅGA |Vad är den juridiska skillnaden mellan skriftliga och muntliga arrendeavtal. Har man rätt till gårdbidraget vid muntligt arrendeavtal.Det finns inget skriftligt avtal om detta.
Ingrid Faxing |Hej, Ett muntligt arrendeavtal är inte juridisk bindande, se http://lawline.se/answers/5640. Ni borde därmed upprätta ett skriftligt arrendeavtal för att kunna söka gårdsstöd (det är inte ett bidrag). För att söka gårdsstöd ska ni göra en SAM-ansökan på jordbruksverkets hemsida, http://www.jordbruksverket.se/etjanster/etjanster/saminternet.4.67e843d911ff9f551db80004399.html. /Ingrid

Avtal med fastighetsförvaltande förening eller bolag

2012-08-16 i Fastighet
FRÅGA |Vi har köpt en liten fastighet (2 ha) med en ruin, lite ängsmark, några träd och lite fiskevatten. En lokal förening har erbjudit sig att sköta om hela fastiheten. Vilken typ av avtal är det då fråga om?
Emelie Fyhrqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som jag förstår det är det en så kallad fastighetsförvaltande förening eller ett bolag ni har kommit i kontakt med. Dessa föreningar/bolag handhåller med skötsel av fastighetens yttre och enklare reparationer. I detta fall bör det röra sig om ett vanligt uppdragsavtal mellan er som privatpersoner och föreningen/bolaget. Se till att vara noga att kontrollera vad föreningen/bolaget skall svara för och vad som skall gälla vid eventuella problem såsom misskötsel och dylikt. Välkomna att höra av er om ni har ytterligare funderingar! Vänligen, Emelie Fyhrqvist

Omfattande mögelskador i hyresrätt - hyresgästs rättigheter

2012-08-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har hyrt ett privat hus med förstahands-kontrakt, med 3 månaders uppsägningstid. När vi flyttat dit tyckte vi att det luktade konstigt i huset och vi var ständigt förkylda. Vi påpekade detta för hyresvärden, som svarade att det endast luktade instängt pga att ingen bott där på ett tag. När några månader gått upptäckte vi att det var jättemycket mögel på vinden. Vi kontaktade hyresvärden, som förnekade problemen. Vi kände oss lurade och förstod varför vi varit sjuka så länge, så vi flyttade därifrån omedelbart. Hyresvärden bad oss lämna ifrån oss nycklarna direkt (utan att tre månaders uppsägningstid gått) och sa att det skulle vara bra så, inget mer tjafs. Nu, två månader efter att vi lämnat ifrån oss nycklarna och senast pratat med honom, kräver han oss på pengar för 3 månaders hyra, vatten och el-räkningar. Vad har vi för rättigheter/skyldigheter? Måste vi betala uppsägningstiden trots att vi blev sjuka av att bo där och trots att han tog tillbaka nycklarna till huset direkt vi flyttat, innan 3 månader gått? Tacksam för svar, då vi verkligen behöver hjälp med detta! Mvh
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! I mitt svar förutsätter jag att det rör sig om ett hyresavtal utan tidsbegränsning. *Rättslig reglering* Av Jordabalken (JB) kap 12 § 9 framgår att hyresvärden är skyldig att senast på tillträdesdagen hålla bostaden i fullt brukbart skick enligt vad som gäller på orten. JB 12:15 stadgar vidare att hyresvärden är skyldig att även under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som krävs enligt 12:9. Detta innebär alltså att värden är skyldig att åtgärda problem som gör att bostaden inte är att beteckna som fullt brukbar. För båda dessa lagrum gäller dock att annat kan ha avtalats genom att en förhandlingsklausul i enlighet med hyresförhandlingslagen har införts i kontraktet. 12:6 JB (med hänvisning till 12:16 och 12:15) stadgar att uppsägning får ske om hyresvärden inte fullgjort sin underhållsplikt (d.v.s. att hålla bostaden i fullt brukbart skick). Vid en sådan uppsägning ska inte någon uppsägningstid gälla. Dock krävs att uppsägningen varit skriftlig såvida inte hyresförhållandet varat kortare än 3 mån. Uppsägningen får dock ändå vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Enligt 16:10 JB förfaller (upphör att gälla utan uppsägning) avtalet om bostaden före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas till det avsedda ändamålet. Detta gäller även om bostaden skadas under hyrestiden utan att detta beror på hyresgästen, om hyresvärden inte vidtar de reparationer som krävs med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Om hyresvärden är vållande, samt inte meddelar hyresgästen om detta, är han dessutom ersättningsskyldig gentemot hyresgästen. *Sammanfattning* Den första frågan som inställer sig är om hyresavtalet fortfarande gäller eller om det kan anses ha upphört p.g.a. uppsägning från er sida. I och med att ni, vad jag förstår, bott längre tid än 3 mån i bostaden innan vad ni flyttade har tiden löpt ut för möjligheten att muntligen säga upp bostaden. Om ni fått en skriftlig bekräftelse från hyresvärden på att ni sagt upp bostaden muntligt är detta dock ok ändå. Nästa steg i bedömningen blir att utreda om hyresavtalet i enlighet med 12:16 och 12:10 kan anses förverkat p.g.a. att bostaden inte kan användas till avsett ändamål eller att hyresvärden inte uppfyllt sin skyldighet att underhålla bostaden så att den uppfyller en acceptabel standard. För att en hyresrätt ska anses förverkad torde krävas att felet är stort och betydande. I praxis har t.e.x. hyresrätten i ett brandhärjat hus ansetts förverkad trots att det fortfarande gick att bebo undervåningen. I ert fall beror möjligheten att anse att kontraktet fär örverkat på hur mycket mögel det rör sig om och om detta gör bostaden omöjlig att använda till avsett ändamål. Visst stöd för detta finns i och med att ni uppvisat sjukdomsymptom som med stor sannolikhet beror på möglet. Om hyresrätten kan anses förverkad betyder det att det inte längre finns något avtal mellan er och hyresvärden och att ni inte heller är skyldiga honom/henne något. För det fall hyresavtalet inte kan anses förverkat har får utgångspunkten istället vara att det fortfarande råder ett hyresförhållande mellan er och hyresvärden, för att sedan utreda vilka rättigheter ni har för den situationen. Även om vissa oklarheter råder om hur "fullt brukbar" ska tolkas kan det inte råda några tvivel om att mögel i den omfattningen du beskriver knappast kan anses ok. Hyresvärden har alltså försummat sin plikt att hålla lägenheten i det skick som krävs. Han har även försummat att åtgärda problemet då ni påtalat det för honom (vilket han varit skyldig att göra). Detta betyder att ni har rätt till bl.a. haft rätt till hyresnedsättning för tiden problemet funnits, samt att ni har haft rätt att säga upp avtalet (vilket ni också gjort). I och med att bristen inte berott på vållande från er sida har ni även rätt till ersättning för skada (skadestånd). I enlighet med skadeståndslagen 2:2 och 5:2 kan ni ha rätt till ersättning för sjukvårdskostnader, inkomstförlust till följd av skadan, samt fysiskt och psykiskt lidande av övergående natur (sveda och värk) eller av bestående art (lyte eller annat stadigvarande men) samt särskilda olägenheter till följd av skadan. Möjligheten att få skadestånd enligt skadeståndslagen beror helt på om det går att bevisa att era symptom beror på mögelskadorna. Vad slutligen gäller de ekonomiska anspråk som hyresvärden anser sig ha på er så kan det konstateras att ni enligt hyreskontraktet hade rätt till tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden hade därmed inte någon rätt att ta nycklarna från er och ni ska inte heller behöva betala för den tid ni inte ens haft någon haft reell möjlighet (bortsett möglet) att bo i bostaden. Även om ni skulle vara tvungna att betala hyra för uppsägningstiden skulle denna rimligtvis kunna jämkas till 0 eller ett mindre betydande belopp p.g.a. de sanitära förhållandena i bostaden. Jag rekommenderar er att söka upp er lokala hyresgästförening för att konsultera dem i ärendet och eventuellt driva det vidare till domstol. Hoppas att mitt svar varit till någon hjälp. Vänligen,

Ska markägare eller arrendator stå för kostnaden vid översvämning

2012-08-17 i Arrende
FRÅGA |Arrenderar en tomt av förening.Tomten gränsar till en å som svämmade över i våras. Skall bekosta en vall för ca 20-25 tusen kronor.Vem skall stå för kostnaden ? jag eller föreningen.
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! Det är svårt att ge något exakt svar på din fråga då jag inte vet vilken typ av arrende det rör sig om. Jordabalken, som är tillämplig lag, är dessutom sparsam med information som gäller just kostnadsfördelning mellan arrendator och markägare. Rent allmänt kan noteras att 8 kap 10 § i jordabalken stadgar att, för det fall arrendestället minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse som arrendatorn inte är vållande till, så kan arrendatorn ha rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har också möjlighet att säga upp avtalet om förändringen ej är av ringa betydelse. Det nu nämnda gäller för alla typer av arrenden och ger visst stöd för att du kan ha rätt till ersättning om det skulle bli så att du får stå för kostnaden för vallen. Rör det sig om ett jordbruksarrende stadgar 9:15 jordabalken att arrendatorn har en skyldighet att vårda och underhålla arrendestället. En tolkning av detta ger visst stöd för att arrendatorn ska stå för vissa kostnader. Om detta gäller mer än det ordinarie underhållet är oklart. Jag skulle råda dig att ta kontakt med en jurist som är specialiserad på fastighetsrätt för att få ytterligare klarhet i frågan. Lycka till! Vänligen,

Allmänt om gåva av fastighet

2012-08-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Jag har blivit tillfrågad av min pappa om jag vill ta över hans landställe. Det ska i så fall ses som en gåva/förskott på arv så jag ska alltså inte köpa det av honom. Inga andra arvtagare finns. Rent formellt vet jag att vi måste skriva gåvobrev men sen vet jag inte mycket mer än det. Vad medför en sådan här överlåtelse? Åker jag på skatter i form av förmögenhetsskatt (tänkte med tanke på husets värde, ligger idag ute på Hemnet för 1 750 000) eller skatt/andra avgifter vid mottagande av huset? Inga lån finns att överta. Finns det andra saker jag bör tänka på i denna situation? Tacksam för svar!
Erik Lindgren |Hej och tack för din fråga! Det är helt rätt att ett gåvobrev måste skrivas om din pappa avser att ge dig fastigheten. För att du ska bli ägare till fastigheten krävs vidare att du ansöker om lagfart för densamma. Detta sker genom att gåvobrevet tillsammans med en särskild blankett skickas in till inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet). Blanketten hittar du genom att klicka på länken till höger (http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368). Kostnaden för detta är ca 825 kronor. Du kommer varken att behöva betala förmögenhets- eller gåvoskatt då båda är avskaffade. Vid en framtida försäljning kan det vara bra att veta att du då kommer att överta din pappas anskaffningsvärde av fastigheten. Vänligen,

LAGFART - SPANSK FASTIGHET

2012-08-15 i Fastighet
FRÅGA |Min man och jag, gifta sedan många år, äger en fastighet i Spanien sedan ca 30 år tillbaka för vilken min man ensam står som ägare/lagfart. Vi önskar nu få gemensam lagfart. Hur gör vi och vad kostar det? Mvh
Hampus Sabel |Hej, Spanska lagfarter kallas escritura publica. Lagfart söks inför en notarius publicus. Förfarandet kostar normalt mellan 600 och 800 euro. Notera att det kan tillkomma skatter och andra offentliga avgifter. Ovanstående är de allmänna lagfartsregler jag lyckats gräva fram. Det är mycket möjligt att det finns andra regler som gäller makar söker gemensam lagfart på en redan ägd fastighet. För ett uttömmande, detaljerat svar och andra råd rekommenderar jag er att ta kontakt med en spansk jurist eller någon annan expert på spanska fastighetsaffärer. Lycka till! Hör gärna av er igen om ni skulle ha ytterligare frågor. Vänligen,