Hyresgästens uppsägning av hyresavtal

2012-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Detta står i mitt hyresavtal: Hyres avtalet löper från och med tillträdelsedagen, till och med 2009-12-01. Om detta avtal inte är uppsagt senast sex månader före hyrestidens utgång, är avtalet förlängt med ett år. Hur lång uppsägningstid har jag om jag säger upp det 2011-12-31, och gäller avtalet fortfarande även om tiden gått ut? Mvh
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Du har ett hyresavtal som löper på bestämd tid. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid upphör vanligtvis att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats, se 12 kap. 3 § andra stycket jordabalken (JB). I ditt fall finns andra bestämmelser i hyresavtalet, och således gäller dessa. Ditt hyresavtal stadgar, enligt det avtalsvillkor du bifogat i din fråga, en uppsägningstid, från hyresvärdens sida, om sex månader. Den verkan som en utebliven eller försenad uppsägning får är, fortfarande enligt villkoren i ditt hyresavtal, att hyresavtalet fortsätter att löpa under ett år. För att besvara en av dina frågor så gäller avtalet fortfarande, om din hyresvärd inte har sagt upp dig senast sex månader innan hyrestidens utgång. Hur det ligger till med detta vet jag inte. Tolkningsvis tycks jag mig ur din fråga kunna utläsa att någon sådan uppsägning inte har skett. Avtalet gäller då fortfarande. Vad gäller längden av din uppsägningstid gäller följande. Av 12 kap. 5 § första stycket JB följer att om ett hyresavtal avser en bostadslägenhet får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Denna rätt till uppsägning gäller avflyttning och bostadshyresgästen har rätt att nyttja denna rätt oavsett avtalad hyres- och uppsägningstid. Jag utgår från att det i ditt fall handlar om hyra avseende en bostadslägenhet. Du har då en uppsägningstid på tre månader. Jag hoppas detta besvarade dina funderingar. Annars är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Bostadsrättsförening i konkurs

2012-04-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Kan en bostadsrättsförening gå i konkurs och vad är i så fall konsekvenserna för den enskilda medlemmen?Vore tacksam om jag också kan få svar på vilka lagar som styrker ditt svar om det är möjligt? MVH Lisa
Louise Modin |Hej! Om en bostadsrättsförening går i konkurs, alltså att de inte kan betala sina skulder (se 2 kapitlet 9 paragrafen Konkurslagen (https://lagen.nu/1987:672)). Betyder det att lägenheterna säljs och omvandlas till hyresrätter och de boende får alltså bo kvar. Om en bostadsrättsföreningen går i konkurs betyder det att den upphör, vilket står i 7 kapitlet 33 paragrafen Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614). I samma paragraf står det också att innehavarana av lägenheterna vid en konkurs enbart kommer få ersättning för sin insatts om det finns kvar några tillgångar. Med vänlig hälsning,

Andrahandsavtalets bundenhet till förstahandsavtalet

2012-04-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Vi sitter idag i en lokal sen 1/7-2009 utan ett hyresavtal. Bakgrunden är denna: Jag hade tillsammans med en kollega ett företag (A) som vi delade den 1/7-09. Jag bildade ett nytt bolag (B)och satt kvar i samma lokaler tillsammans med (A). Med automatik tog hans företag (A) över hyreskontraktet från hyresvärden (C) och vi har då betalat hyra till min fd. kollega och sagt att vi skulle sitta kvar 2011 ut, ev. längre. Dock har han inte sagt upp hyres avtalet med hyresvärden(C)i tid och de säger att det då har fölängts med hela 2013. Vi funderar nu på att flytta men måste veta vad som gäller för vårt bolag (B)?
Sara Selheden |Hej, Eftersom du har ett avtal med hyresgästen (A) och inte med hyresvärden (C) föreligger inget avtal mellan dig (B) och (C) . Du är således inte bunden av avtalet mellan (A) och (C) utan är endast bunden av det avtal som föreligger mellan ditt bolag (B) och din fd kollegas bolag (A). Beroende på vad du och din fd kollega kommit överens om gällande ert hyresavtal så behöver alltså inte din fd kollegas bolags (A) bundenhet till det förlängda hyresavtalet drabba ditt företag. Finns det inget i ert avtal som säger att även ditt företag är bunden av det förlängda hyresavtalet mellan (A) och (C) eller på annat sätt hindrar en uppsägning kan du säga upp hyresavtalet mellan dig (B) och (A). Oavsett om du (B) och (A) har ett avtal på bestämd tid eller obestämd tid är uppsägningstiden 9 månader (se Jordabalken 12 kap. 4 §). Längre uppsägningstid kan avtalas och även kortare men den kortare uppsägningstiden får endast vara till hyresgästen dvs. din (B) fördel. Vänligen,

GÅVA

2012-04-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Angående gåva, Jag har fått en bostadsrätt som gåva av min farfar. Han har skrivit ett gåvobrev som gäller sedan februari månad i år på det. Samma bostadsrätt är även testamenterad till mig (hans enda barnbarn). Min farfar har inga egna barn i livet då min pappa gick bort. Jag är alltså enda barnbarnet. Min farfar bor inte i bostadsrätten och är inte folkbokförd där heller. Min fråga är alltså om jag som fått denna gåva fritt får lov att disponera över bostadsrätten dvs. kan jag sälja den? Min farfars vilja är att jag ska ha gåvan nu och inte vänta tills testamentet träder i kraft. Så det jag undrar är om denna gåva där det finns skrivet gåvobrev gäller redan nu? Kan jag alltså sälja bostadsrätten eller måste jag vänta tills testamentet träder i kraft? Mvh, Per
Hampus Sabel |Hej, I och med gåvan har din farfar avhänt sig rätten att förfoga över bostadsrätten. Den tillhör med andra ord inte längre honom, utan dig, förutsatt att den skänkts på riktigt vis. I Bostadsrättslagen 6:4 ställs krav på hur en överlåtelse av bostadsrätt måste vara utformad för att den skall vara giltig, det räcker inte med ett vanligt gåvobrev. I korthet kan man säga att det krävs ett skriftligt avtal, underskrivet av bägge parter, som innehåller uppgift om vilken lägenhet som avses samt vilket pris som är aktuellt. Detta gäller även vid gåva. Är dessa krav inte uppfyllda är överlåtelsen ogiltig. Är dessa krav uppfyllda tillhör lägenheten dig och det är dig fritt att sälja den. Din farfars testamente kan ni bortse ifrån då han inte längre har rätt att förfoga över bostadsrätten och den kommer inte att vara en del av hans kvarlåtenskap när han dör. Det kan vara värt att notera att någon som övertagit en bostadsrätt endast får utnyttja rätten om han är eller antas som medlem i bostadsrättsföreningen. Detta framgår av Bostadsrättslagen 6:1. Det är föreningens styrelse som beslutar om någon ska antas, Bostadsrättslagen 2:1. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp. Hör gärna av dig om du har ytterligare frågor. Bostadsrättslagen finner du här: https://lagen.nu/1991:614 Vänligen,

Rätt att återta inventarier under hyresperiod

2012-04-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ut en del i min lägenhet (inneboende), i hyresavtalet inkluderas en inventarielista. Jag har nu behov av att få tillbaka inventarierna. Har jag rätt att ta tillbaka dom eller måste jag säga upp avtalet först och vänta tills hyresavtalet gått ut?
Erik Rosqvist |Hej! Om några av de inventarier du önskar använda ingår i det hyresavtal ni har upprättat kan du inte utan vidare ta tillbaka inventarierna. Det skulle utgöra ett kontraktsbrott från din sida. Du måste således vänta med att ta tillbaka inventarierna tills hyresavtalet löpt ut.

Sammanhållen bebyggelse

2012-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Hur defineras sammanhållen bebyggelse i Pbl 9 kap 6 § Var finns för gränser antal hus osv.
Carin Annerén |Hej, tack för din fråga! Enligt lagkommentaren. Liksom enligt äldre rätt används begreppet sammanhållen bebyggelse vid tillämpning av det s.k. detaljplanekravet 4 kap 2 § plan – och bygglagen (PBL) och vissa bestämmelser om bygglovsplikt 9 kap. 6–8 §§ PBL. I uttrycket ”samlad bebyggelse” ingår termen ”bebyggelse” med den innebörd som anges i definitionen av bebyggelse enligt 1 kap 4 § PBL. Med bebyggelse avses minst tre byggnadsverk. Byggnaderna behöver inte vara bygglovspliktiga. Enligt propositionen (prop 2009/10:170 s 8) definieras begreppet sammanhållen bebyggelse som bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. Länk till plan – och bygglagen https://lagen.nu/2010:900 Med vänliga hälsningar,

Fråga om överlåtelse av hyresrätt som används för förvärvsverksamhet

2012-04-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har drivit en bokaffär i 15 år som enskild näringsidkare. Jag vill nu avveckla verksamheten och sälja till min vän som själv vill starta en liten kiosk. Hyresvärden vill dock inte gå med på att min vän tar över hyreskontraktet då han vill hyra ut den till sin vän. Har hyresvärden rätt till det?
Emma Lampe |Hej och tack för din fråga! Huvudregeln är att hyresgästen inte har rätt att överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke, det blir fråga om ett helt nytt avtalsförhållande mellan den nya hyresgästen och hyresvärden (se 12 kap 32§ Jordabalken https://lagen.nu/1970:994#K12P32S1). Det finns dock ett särskilt reglerat undantag till denna huvudregel som säger att den som hyr en lokal (alt. lägenhet) som används för förvärvsverksamhet, t.ex. att handel bedrivs, genom tillstånd från hyresnämnden kan få rätt att överlåta verksamheten till den som ska ta över verksamheten. Sådant tillstånd ska lämnas om det kan anses att den tilltänkta nya hyresgästen ska ta över verksamheten och om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Vid bedömningen av om hyresvärden har befogade skäl att motsätta sig överlåtelsen lägger man stor vikt t.ex. vid om det kan antas att den nya hyresgästen kommer ha möjlighet att betala hyran. Undantagsbestämmelsen finns i 12 kap 36 § Jordabalken ( https://lagen.nu/1970:994#K12P36S1). Då det är hyresnämnden som har till uppgift att pröva frågor av detta slag föreslår jag att du vänder dig till dem för mer information om denna undantagsbestämmelse kan vara tillämplig i ert fall. Vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning

2012-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En bostadsägare till en lgh +55 boende har avlidet och dottern har övertagit via dödsbo. Lgh ej såld efter 1 år, Hur länge kan denna vara såhär. Kan lgh uthyras i 2:a hand ! finns det lag på detta.
Malin Palm |Hej och tack för din fråga! Lägenheten kan stå på detta vis tills dottern, som nu äger den, beslutar att sälja den. Angående din fråga om andrahandsuthyrningen, så är det bostadsrättsföreningens stadgar som reglerar denna fråga. Vissa bostadsrättsföreningar tillåter andrahandsuthyrning med andra inte medger det. Det finns dessvärre ingen lag som reglerar detta, utan det är upp till bostadsrättsföreningen att beslut i denna fråga. Hoppas jag besvarat dina frågor i och med detta. Vänligen, Malin