En bostadsrättsförenings ändamål

2012-07-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Bostadsrättslagen anger att en brf är "en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt". Får en bostadsrättsförening ha även andra ändamål? Är det tex ok om en brf (tex på en stämma) beslutar att brf ska lägga pengar på något som ligger helt utanför detta ändamål som tex, låt säga, att ge pengar till från brf fristående kultur (hypotetiskt tex en författare)?
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga. Karakteristiskt för en ekonomisk förening är enligt kommentaren till bostadsrättslagen att den har kooperativ karaktär, dvs. att medlemmarna själva är engagerade i den ekonomiska verksamhet som föreningen bedriver. Föreningen ska vidare ha till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt samt att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar på. Vidare bör det vara ok för en bostadsrätttsförening i den mån det inte krockar med bostadsrättsföreningens lagstadgade ändamål att driva annan verksamhet än att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Utifrån vad som sägs i den kommentaren får man nog själv försöka tolka in vad som kan gå under det eknomiska intresset. Om jag själv skulle tycka till tror jag att det kan vara svårt att säga att det skulle vara ok för en bostadsrättsförening att ge pengar till en författare. Jag har svårt att se hur det skulle gagna alla medlemmar ekonomiskt. Hoppas du fick svar på din fråga, välkommen tillbaka för att ställa en ny annars. Med vänliga hälsningar, Lovisa Falkman.

Ändring av servitut

2012-07-17 i Servitut
FRÅGA |Hej, Jag ahr en fråga om avtalsservitut. För en tid sedan köpte jag en fastighet. Fastigheten är belastad med ett servitut från en angränsande fastighet. I korthet innebär servitutet att den härskande fastigheten för all framtid får disponera en del av byggnaden på fastigheten (ca 4 * 6,5 m). Som kompensation för servitutet har ett engångsbelopp betalts om 10 000 sek (till den tidigare ägaren). Avtalsservitutet träffades någon gång på 50-talet. Förutom upplåtelsen av del av buggnaden föreskrivs i avtalservitutet att ägaren av den tjänande fastigheten ska underhålla byggnaden samt inte bebygga vissa delar av den. Min fråga är i vilken mån det är möjligt att få servitutet ändrat så att ytterligaer ersättning utgår till mig som ägare av den tjänande fastigheten?
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga. Enligt jordabalken 7 kapitlet 6 § (JB https://lagen.nu/1970:994) är det möjligt att upprätta ett avtalsservitut utan begränsning i tiden. Ett sådant servitut kan vara svårt att göra om i efterhand. Om servitutet är registrerat i fastighetsregistret och/eller du blivit upplyst om dess existens vid köpet så får du helt enkelt finna dig i att servitutet fungerar såsom tidigare uppgjorts. En öppning jag kan se för din del är att förhandla med ägaren till den härskande fastigheten och försöka att träffa en ny uppgörelse. En annan möjlighet kan finnas i JB 14 kapitlet 1 §, där det i andra stycket anges att ett servitut inte får förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra s k positiva prestationer, med undantag för underhåll av väg, byggnad eller anläggning. Andra skyldigheter till positiva prestationer får servitutet inte innebära för ägaren av den tjänande fastigheten. Att ägaren till den tjänande fastigheten genom ett servitutsavtal tar på sig att röja den egna fastigheten från snö för att hålla utsikten öppen från en angränsande fastighet är ett exempel på vad som inte får ingå i ett servitutsavtal, jfr med rättsfallet NJA 2007 s 120. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till Lawline igen med en ny fråga. Med vänlig hälsning, Lovisa Falkman.

Skatterättsliga konsekvenser vid gåva respektive försäljning av fastighet

2012-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Jag har fått ett fritidshus av min make, som jag nu vill låta min dotter överta. Vilket är fördelaktigast för mig, respektive dottern, att ge det vidare eller försälja? Om jag säljer, hur räknas vinsten ut? Jag har även en son. Hur kan jag göra för att inte överlåtelsen ska betraktas som förtida arv?
Hanna Wingren |Hej, Om du väljer att ge fastigheten i gåva till din dotter kommer inte du att beskattas för realisationsvinst och din dotter kommer inte heller att skatta för gåvan. När det gäller fastigheter så tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen vilken innebär att överlåtelsen ska betraktas som gåva även om ett vederlag lämnas för fastigheten så länge vederlaget understiger fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen inte ska betraktas som förtida arv bör det anges i gåvobrevet att gåvan inte ska anses vara förskott på arv. Säljer du fastigheten till din dotter istället så kommer du att realisationsvinstbeskattas. Eftersom att du själv fått fastigheten i gåva av din make så har du inträtt i hans skattemässiga position vilket innebär att du får tillgodoräkna dig din makes omkostnadsbelopp, dvs. anskaffningsutgift samt eventuella förbättringsutgifter, och dra av dessa från ersättningen som din dotter erlägger för fastigheten. När du minskat ersättningen från din dotter med det s.k. omkostnadsbeloppet så har du räknat ut din eventuella realisationsvinst och på denna ska du skatta 30 procent. Vänliga hälsningar,

Varför har mäklaren tagit bort det bud som har lagts?

2012-07-13 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Undrar varför mäklaren till det hus vi lagt bud på tagit bort budgivning pågår på hemsidan likaså det bud vi lagt? Ny visning äger rum på söndag och undrar om det borttagna i samband med en nu visning kan ställa till det för oss eller i själva verket kan innebära något mer åt det positiva hållet för oss?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Varför mäklaren har agerat som i det här fallet är inte möjligt för mig att svara på, men det faktum att ert bud har tagits bort i kombination med att ny visningstid har satts ut pekar nog snarast på att säljaren inte är nöjd med ert bud och att man vill optimera chanserna till högre budgivning genom att lägga ut bostaden som "ny". Ni bör kontakta mäklaren för att få klara besked. Notera dock att ett bud aldrig är bindande, vare sig för köparen eller säljaren av en bostad. Ända fram till det att köpepapperna är påskrivna kan en part ångra sig och dra tillbaka ett bud eller bestämma sig för att inte sälja. Säljaren bestämmer själv vilket bud och vilken köpare denne vill anta. Däremot kan det möjligen tyckas oprofessionellt att mäklaren inte självmant kontaktar er och informerar om läget. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Uppsägningstidens längd vid hyra

2012-07-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vi har haft en inneboende som efter två månader strulat med hyra och inte betalat som han ska. Vi bad honom således att säga upp sitt kontrakt, och när vi gjorde detta så hävdar han att eftersom han bara bott här i två månader så gäller inte den tre månaders uppsägningstiden som står på kontraktet, jag tror han baserar detta på detta inlägget hos Hyresgästföreningen http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Jag-ar-inneboende-Vilken-uppsagningtid-har-jag.aspx Hyreskontraktet är dock inte tidsbestämt, och då undrar jag vad som gäller.
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga. Jag tolkar dig som att du vill att uppsägningstiden på 3 månader ska gälla, medan din inneboende vill flytta ut så snart som möjligt. De lagregler som blir aktuella är jordabalken kapitel 12 (JB https://lagen.nu/1970:994#A2). Enligt 4 § är uppsägningstiden tre månader, vilket innebär att om uppsägningen sker idag 2012-07-19, så varar uppsägningstiden under augusti, september och oktober. Kapitel 12, som också kallas hyreslagen, är dispositivt. Det innebär att hyresvärd och hyresgäst kan avtala om en kortare eller längre uppsägningstid än 3 månader. Vad som gäller vid en sådan "konflikt" (hyreslagens regler kontra vad ni kommit överens om) är det som är förmånligast för hyresgästen. Har ni alltså bestämt att hyrestiden ska vara 2 månader är det 2 månader som gäller, oavsett vad lagen säger. Vad jag tror att länken du bifogade i din fråga syftar på är hyra under en bestämd tid, om ni till exempel från början avtalat att din inneboende ska bo hos er under 3 månader. Uppsägningstiden är då endast en vecka, vilket följer av 4 § 2 stycket. Detta gäller alltså bara som sagt när man _avtalat_ en _bestämd_ hyrestid, och är den bestämda hyrestiden över 3 månader gäller även då 3 månaders uppsägningstid, om ni inte avtalat om en kortare, se 4 § 2 stycket. Att din inneboende bara bott hos er i 2 månader har ingen betydelse så länge ni inlett hyresförhållandet med avsikten att låta det löpa på obestämd tid och sedan inte avtalat om något annat. Så länge ni inte genom skriftligt eller muntligt avtal kommit överens om en kortare hyrestid än 3 månader så får din inneboende alltså rätta sig efter 3 månaders uppsägningstid. Hoppas du fick svar på din fråga. Med vänliga hälsningar, Lovisa Falkman.

Uthyrning av lokal

2012-07-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, mitt företag som är enskild firma äger bostadsrätten där jag har min affär. Nu ska jag prova på boende på annan ort och tänkte hyra ut lokalen i 6 månader. Är det samma regler som gäller att styrelsen ska ge sitt medgivande till 2:a handsuthyrningen och vad kan dom i såfall kräva för uppgifter från mig om den som ska hyra. Kan dom tex kräva att det ska vara en speciell verksamhet?
Angelica Rigborn |Hej Elisabet och tack för din fråga! Reglerna för andrahandsuthyrning av en lokal är i princip lika med de bestämmelser som gäller för andrahandsuthyrning av bostäder, 39-40 §§ (https://lagen.nu/1970:994#K12). För att du som hyresgäst ska ha rätt att hyra ut din lokal i andra hand krävs det att hyresvärden lämnar sitt samtycke eller att du har fått tillstånd från Hyresnämnden. Det krävs att; hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för en andrahandsuthyrning och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Hyresvärden kan motsätta sig en andrahandsuthyrning om den som ska hyra lokalen i andra hand utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen. En annan anledning kan vara att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningar. ??Fastighetsägaren kan ha ett stort inflytande över en tänkt andrahandsuthyrning och gäller andrahandsuthyrningen någon annan sorts verksamhet än vad som är skrivet i hyreskontraktet så ska du ansöka om ändring av detta, du behöver alltså hyresvärdens samtycke. Hyresvärden kan i hyresavtalet tydligt ange verksamhetens ändamål och därigenom precisera vilken typ av verksamhet de kräver. Verksamheten får inte heller ändras under andrahandshyrestiden. Glöm inte att du som förstahandshyresgästen är ansvarig för lokalen och dess verksamhet under hela perioden som du hyr ut, vilket betyder att lokalen inte får användas på annat sätt än den är upplåten till. Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning

2012-07-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag och min sambo ska hyra en bostadsrätt i andrahand. Ägaren till bostadsrätten köpte den för ca 2månader sen och har aldrig hunnit flytta in, då han nu ska prova bli sambo med sin tjej istället. Därför vill han hyra ut den, men brf nekade honom, och han har nu skickat de vidare till hyresnämnden. Är de stor risk att han får igenom det där tror ni?
Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. När det gäller andrahandsuthyrning stadgar 40 § hyreslagen (i jordabalkens 12 kap.) att andrahandsuthyrning får ske för självständigt brukande om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska exempelvis lämnas om hyresgästen på grund av särskilda familjeförhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Du nämner att frågan har skickats till hyresnämnden eftersom andrahandsuthyrningen inte godkändes. Tillstånd ska som ovan nämndes lämnas om särskilda familjeförhållanden råder och hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Särskilda familjeförhållanden är när någon vill prova på att bo som sambo men fortfarande vill behålla sin lägenhet för att se om samboförhållandet fungerar eller inte. Det är precis det ägaren till bostadsrätten i detta fall vill göra. När det gäller kravet på att tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke gäller det att hyresvärden saknar anledning att motsätta sig upplåtelsen om andrahandshyresgästen kan godtas som andrahandshyresgäst. En person som är känd för att vara störande behöver hyresvärden inte godkänna. Om hyresnämnden lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen kan ägaren till bostadsrätten hyra ut lägenheten i andra hand. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Brf godkännande av andrahandsuthyrning samt hyresnämnden.

2012-07-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag och min sambo ska hyra en bostadsrätt i andrahand. Ägaren till bostadsrätten köpte den för ca 2månader sen och har aldrig hunnit flytta in, då han nu ska prova bli sambo med sin tjej istället. Därför vill han hyra ut den, men brf nekade honom, och han har nu skickat de vidare till hyresnämnden. Är de stor risk att han får igenom det där tror ni?
jacob sandelin |Hej och tack för din fråga, roligt att du vänder dig till oss på Lawline. Jag skall försöka svara så gott som jag kan på din fråga. Som jag tolkar det vill du veta om brf får neka uthyrning. Situationen du beskriver regleras i 7 kap Bostadsrättslagen ( https://lagen.nu/1991:614 ). I 10 § stadgas att en bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Av 11 § framgår att om styrelsen inte ger sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har *beaktansvärda skäl *för upplåtelsen och *föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke*. Tillståndet skall begränsas till viss tid. Vad som är beaktansvärda skäl förklaras tydligare på hyresnämndens hemsida; http://www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____1007.aspx Dessa skäl kan vara följande, - om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden – som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande eller andra liknande situationer – har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand - eller om andrahandshyresgästen är en skötsam person. Rättsområdet ändras kontinuerligt och så sent som nästa år föreslås en lagändring vilken skall ge en ökad möjlighet att hyra ut bostad i andra hand. http://www.regeringen.se/content/1/c6/19/03/96/39a06106.pdf 7.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 7 kap. 11 §. Presumtionen skall vändas och istället skall tillstånd lämnas, om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Avslutningsvis är det svårt att förutspå utgången i ett enskild fall men rent spontant skulle jag gissa på att det inte skulle vara några problem. Vad man dock med större sannolikhet kan anta är att det kommer att bli lättare att hyra ut i framtiden. Lycka till med ert boende!