Kan hela den samägda fastigheten säljas för en delägares skuld?

2017-09-11 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |HejJag äger en fastighet tillsammans med min bror. Han har nu ådragit sig en skuld till kronofogden. Hur stor vet jag inte men rätt stor tror jagMina frågor: vad är bäst att göra? Kan kronofogden ta hela fastigheten ?
Johanna Bergvall |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Svaret på dina frågor hittar vi i lagen om samäganderätt (här) och utsökningsbalken (här). Din brors andel kan utmätasNär flera personer tillsammans äger egendom, till exempel en fastighet, blir reglerna om samäganderätt tillämpliga. En andel i sådan samägd fastighet kan utmätas av Kronofogden, i detta fall din brors andel. (1 § lag om samäganderätt och 4 kap 24 § utsökningsbalken)Hela fastigheten kan säljas under vissa förutsättningarOm hans andel blir utmätt kan Kronofogden även förordna att hela fastigheten säljs, detta enligt den s.k. indragningsregeln. Det är ofta lättare att driva in pengar om en hel fastighet kan säljas istället för bara en del av den. Detta kräver dock att den som kräver pengar, din bror eller du yrkar på att försäljningen ska omfatta hela fastigheten. Framställer ingen någon sådan vilja eller att den inte går igenom vid en prövning, är det bara din brors andel som säljs. Köparen träder då in som ägare i din brors ställe. Skulle hela fastigheten säljas får du tillbaka din andel i pengar, det är bara din brors andel som får utmätas. (8 kap 8 och 9 §§ samt 12 kap 68 § utsökningsbalken)Det kan tilläggas att du och din bror inte kan avtala bort indragningsregeln. Det kan bara göras i ett avtal som tillkommer i samband med till exempel en gåva av den utmätta andelen. (NJA 2007 s. 455)Det kan dock finnas hinder mot att hela fastigheten säljs, dessa är:- Om du kan visa synnerliga skäl för anstånd med försäljning. Ett exempel på ett synnerligt skäl är att du skulle gå med förlust om försäljning sker vid denna tidpunkt. Ytterligare exempel kan vara att den som kräver pengar vill att hela fastigheten går ut till försäljning, men att skulden kan betalas bara genom att din brors andel säljs. Det krävs mycket för att skälen ska anses vara "synnerliga" och vid utmätning kan bedömningen vara ännu strängare. Anta att du skulle ha synnerliga skäl, då kommer bara din brors andel att kunna säljas. (6 § lag om samäganderätt)- Ni har ansökt om klyvning. Så länge det förfarandet pågår kan hela fastigheten inte säljas. (7 § lag om samäganderätt och 11 kap fastighetsbildningslagen)Alltså...Din brors andel i fastigheten kan utmätas för hans skuld. På grund av indragningsregeln kan hela fastigheten komma att säljas, men det kräver att någon begär det. Skulle någon begära sådan försäljning finns det möjlighet för dig att förhindra det genom att hävda synnerliga skäl eller ansöka om klyvning. Skulle en försäljning av hela fastigheten ske får du tillbaka din andel i pengar. För att fastigheten inte ska kunna utmätas alls för din brors skuld krävs att du äger hela fastigheten. Detta kan ske genom ett skriftligt avtal där din bror ger sin andel i gåva till dig och du sedan söker lagfart för den delen. Hoppas du har fått svar på dina frågor, annars får du gärna återkomma i kommentarsfältet här nedan! Känner du att det behövs mer kvalificerad hjälp kring det här, till exempel med upprättandet av ett gåvoavtal, är du varmt välkommen att boka tid hos Lawline Juristbyrå här. Med vänliga hälsningar,

Utmätning av tomträtt

2017-06-12 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej! Kan KF utmäta min tomträtt? Hur går en utmätning till i sådana fall? Tvingar dem mig att överlåta på en köpare? Tack!
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ja, Kronofogden kan utmäta din tomträtt, men ett antal förutsättningar måste vara uppfyllda innan de kan göra det. Tomträtter behandlas likadant i Utsökningsbalken som fast egendom. Din fasta egendom får utmätas om: 1. Den tillhör dig (UB 4:24). 2. Den är överlåtbar (UB 5:5). 3. Den har ett förmögenhetsvärde. 4. Överskottet som den ger gör utmätningen försvarlig (UB 4:3).Om du har lagfart på fastigheten utgår man från att den tillhör dig, om det inte framgår att den tillhör någon annan (UB 4:24). Den måste vara överlåtbar: alltså får det inte finnas föreskrift i ex. testamente där du förvärvat den med villkor att du inte får överlåta den (UB 5:5). Innan utmätning får ske måste Kronofogden också beräkna vilket belopp som fastigheten kan tänkas bli såld för. Försäljningen måste täcka de kostnader de haft för försäljningen och ge ett överskott som gör utmätning försvarlig (UB 4:3). Kronofogden måste alltså checka av dessa förutsättningar innan de kan utmäta din tomträtt, när de har gjort det kommer tomträtten att säljas på offentlig auktion (UB 12:1).Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning

Oense om försäljning av samägd fastighet

2017-04-28 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vi har varit skilda i 1 år, men har fortfarande en gemensam fastighet som mitt ex bor kvar i, han ville bo kvar i huset. Han har varit motsträvig och vill inte samarbeta, huset har fortfarande inte blivit sålt, han vill inte sänka priset och motarbetar försäljningen? Hur länge kan han hålla på så här? Vi står ju på huslånet båda två och jag vill få detta avslutat.
Ni de Keiser |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Går det inte att få samarbetet att fungera återstår försäljning. Enligt samäganderättslagen kan du ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Övriga delägare kan då normalt inte hindra att försäljningen genomförs, men kan få den framskjuten om det finns synnerliga skäl.Ett sådant skäl kan vara att det på grund av lågkonjunktur inte går att få ett rimligt pris. Ni kan också begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris. Lämnas inget bud som uppgår till eller överstiger detta pris kan fastigheten inte säljas.Vid auktionen får även du och övriga delägare lämna bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska betalas av samtliga delägare i förhållande till var och ens andel i fastigheten.Vid ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen tillbaka till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,

Sakägarförteckning

2017-04-07 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur man ställer upp en sakägarförteckning?
Stina Jansson |Hej,Tack för din fråga. Svaret på er fråga regleras på lite olika ställen beroende på vilket egendomsslag det rör sig om. I Utsökningsbalken kan ni se att det uppställs regler avseende sakägarförteckning för registrerat skepp (10 kap), registrerat luftfartyg (11 kap) samt vid försäljning av fast egendom (12 kap). Vad gäller exekutiv försäljning av fastighet så har det besvarats i tidigare frågor här på Lawline, se bland annat om sakförteckning och om hur man räknar ut skyddsbeloppet. Hoppas att detta var till hjälp. Vänliga hälsningar

Delägare köp av fastighet på offentlig auktion

2017-08-05 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Vid tvångsförsäljning av fastighet då en av delägarna önskar köpa fastigheten, måste denne erlägga köpeskilling för hela fastigheten vid auktionstillfället, eller bara för den del som vederbörande ännu inte äger?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Utgångspunkten vid delägd fastighet är att man försöker komma överens. Och är man ett antal delägare så brukar den delägare som vill ha fastigheten köpa ut övriga delägare. Ska en delägare köpa ut övriga kan priset bestämmas på olika sätt. Ett sätt är att låta en eller två fastighetsmäklare värdera fastigheten så att ni kan ha värderingen som riktmärke för köpeskillingen. Ett annat sätt är att bestämma värdet till 1,33 x taxeringsvärdet eftersom ambitionen med taxeringsvärdet är att det ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet.Går det inte att komma överens eller att få samarbetet att fungera återstår försäljning. Jag antar att ni har ansökt hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Har en delägare begärt att fastigheten ska säljas på offentlig aktion kan normalt inte övriga delägare hindra att försäljningen genomförs. Ska fastigheten säljas på offentlig auktion är utgångspunkten att delägaren får lägga bud precis som alla andra. Delägaren får erlägga köpeskillingen för hela fastigheten vid aktionstillfället och det spelar ingen roll om denne äger någon del i fastigheten. Man får se det som så att om en annan skulle köpt huset får man ju pengar för sin del. När en delägare istället köper så "säljer" denne delägaren först sin del och sen köper tillbaka den. Kom ihåg att vid en eventuell offentlig auktion måste en ordentlig värdering göras precis som vid en ”vanlig” försäljning. De kostnader som uppstår i samband med auktionen (värdering, annonser etc.) ska betalas av samtliga delägare i förhållande till var och ens andel i fastigheten, 15 § samägandelagen. Det saknar betydelse vem som har begärt försäljningen.Undrar du något annat så är det bara att höra av sig igen! Med vänliga hälsningar

Köp av bostadsrätt vid exekutiv auktion - uthyrd i andra hand

2017-06-02 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Jag har precis köpt en bostadsrätt av kronofogden på exekutiv auktion. Förre ägaren, gäldenären, får jag inte tag i, han bor troligen i Danmark. Han har hyrt ut bostadsrätten till en ung man sen ett par år tillbaka. Denna unge man vägrar att flytta ut ur lägenheten. Han hävdar att han har 3 månaders uppsägningstid. Den förre ägaren har inte sagt upp honom. Kronofogden säger att han inte har några rättigheter eftersom det är en bostadsrätt såld på exekutiv auktion. Vad gäller? Vad bör jag göra nu?Den unge mannen har talat med sin morbror som påstår sig vara fastighetsjurist och hävdar att den unge mannen har rätt till 3 månaders uppsägningstid.Om det skulle vara så, kan ni i så fall ge mig lagrumshänvisning till hans påstående. Skulle även vilja ha hänvisning till lagrum i era svar även om det inte stämmer med unge mannens morbrors påstående.Jag har erlagt hela köpeskillingen till Kronofogden. Jag har beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen.Tack på förhandVänligen
Soroosh Parsa |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag uppfattar din frågeställning som följande. Gäller hyresavtal av bostadsrättslägenhet före köp av bostadsrättslägenhet på exekutiv auktion, om ja, på vilket sätt och på grundval av vilka rättsregler? Sammanfattningsvis gäller enligt huvudregeln att hyresavtal inte får några rättsverkningar mot köparen vid köp av bostadsrätt på exekutiv auktion. Huvudregeln har inte tillämpats undantagslöst. Kronofogdemyndigheten anser dock huvudregeln vara fortsatt gällande. Hör av dig om något är oklart i mitt svar eller om du önskar Lawlines hjälp att få tillträde till din bostad i rätt tid. Nedan finner du utförligare utredning samt hänvisningar till rättspraxis och lag.En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom. Den som hyr en bostadsrättslägenhet är att betrakta som nyttjanderättshavare (rätt att bruka lägenheten). Huruvida den som innehar lös egendom med nyttjanderätt har skydd mot den som köper objektet för nyttjanderätten är inte generellt reglerat i svensk rätt. Som en allmän rättsgrundsats brukar emellertid hävdas att "köp bryter legostämma", varmed avses att köp av sådan egendom bryter eventuella hyresavtal. Denna princip har inte något entydigt stöd i rättspraxis eller i lag. Det finns enligt hovrätten skäl att ifrågasätta om principen ska tillämpas undantagslöst. Enligt hovrättens uppfattning bör principen snarare ses som en utgångspunkt från vilken avsteg bör kunna ske i det enskilda fallet när skäl föreligger (RH 2002:9).Utgångspunkten är alltså att hyresgästen i ditt fall inte kan göra gällande sitt skydd som hyresgäst mot dig. Hovrätten har emellertid även uttalat att de sociala skyddsaspekter som tillförsäkras en hyresgäst i allmänhet gör sig gällande med betydande styrka även vid bedömningen av om köp går före hyresavtal. Det föreligger enligt hovrätten starka skäl att en sådan nyttjanderätt ska anses vara skyddad mot en ny ägare (RH 2002:9). Hovrätten stödde sin argumentation på reglerna om köp av fastighet, vilka har ansetts kunna tillämpas delvis på även bostadsrätter (7 kap. 2 § jordabalken). Vid köp av fast egendom gäller generellt att hyresavtal gäller mot köparen om avtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten före överlåtelsen (7 kap. 13 § jordabalken). Kronofogdemyndigheten är emellertid av uppfattningen att huvudregeln, att köp bryter legostämma, är fortsatt gällande vid köp av bostadsrätt. Av den anledningen har du som köpare av bostadsrätt på exekutiv auktion rätt att ansöka om handräckning hos kronofogden (8 kap. 18 § utsökningsbalken). Kronofogden hjälper dig då att avhysa hyresgästen så att du får tillgång till lägenheten dagen för avtalat tillträde. Handräckning i dessa situationer brukar hanteras mer skyndsamt.För kännedom, gäller följande skydd för hyresgästen för det fall hyresavtalet skulle få rättsverkningar mot ditt köp. Hyresgästen har normalt ingen rätt till besittningsskydd vid överlåtelse av bostadsrättslägenhet om den nya köparen vill bosätta sig i bostaden (12 kap. 46 § sjunde punkten jordabalken). Hyresgästen har dock rätt till tre månaders uppsägningstid (3 § lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad). Den senare bestämmelsen är vad hyresgästen stöder sin rätt på.Med vänlig hälsning,

Vad händer med hyresrätt i fastighet när den säljs exekutivt?

2017-04-25 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |Hej jag undrar om jag har en hyresgäst i min gäst stuga och kronofogden vill sälja på grund av mina kreditskulder....vad händer med hyresgästen ???
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När kronofogden (KFM) utmäter en fastighet så sker det oftast genom exekutiv försäljning. Utmätning regleras i Utsökningsbalken (UB). Jag ska försöka ge en överblick.Exekutiv försäljning: SakägarförteckningNär en fastighet ska säljas på exekutiv försäljning, alltså till följd utav att KFM har utmätt egendomen på grund av betalningsskyldighet, så upprättas en sakägarförteckning. Sakägarförteckningen uppger vad som ”belastar” fastigheten, alltså vissa rättigheter som andra människor har i fastigheten, till exempel en hyresgäst som har en hyresrätt i fastigheten. Du som ägare har en skyldighet att uppge sådant som belastar fastigheten (12 kap 4 § UB). Det är inte alla rättigheter som tas upp i en sakagärförteckningen och de anges i en viss inbördes ordning (alltså en rätt kan ha företräde framför en annan). Eftersom att din fråga rör just hyresrätt så kommer jag att fokusera på det och utgår i mitt svar från att det är den enda rättigheten som belastar fastigheten.Kort om inskrivning av rättighetEn nyttjanderätt i fastigheten kan vara inskriven, det betyder att den har tagits upp i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Detta görs genom en skriftlig ansökan till Lantmäteriet.Vad som tas upp i sakägarförteckningen och dess betydelseI sakägarförteckningen tas endast upp de nyttjanderätter (hyresrätt är en nyttjanderätt) som är inskrivna eller som grundar sig på en skriftlig handling som är tillgänglig (skriftligt hyresavtal), eller om det avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen tillträtt lägenheten. En rättighet som tas upp i sakägarförteckningen ska gälla mot den nya ägaren som fastigheten säljs till, såvida ej utropning har gjorts utan rättigheten. Hyresrätten fortsätter att gälla mot den nya ägaren på samma sätt som den mot den gamla.Till saken hör också att vissa rättigheter i sakägarförteckningen alltid gäller mot den nya köparen. En sådan rättighet är t.ex. rättigheter som befinner sig inom ”skyddsbeloppet”. Kort sagt är skyddsbeloppet det sammanlagda beloppet av de fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen. Exekutionsfordringen är fordran hos den borgenär som begärt dig i konkurs. Du kan läsa mer om skyddsbeloppet här: http://lawline.se/answers/16166?q=skyddsbeloppSammanfattningHar hyresrätten intecknats så kommer den tas upp i sakägarförteckningen. Detsamma gäller om den inte intecknats men det finns ett tillgängligt skriftligt hyresavtal som den grundas på. Tas rättigheten upp i sakägarförteckningen så ska den i första hand överlåtas tillsammans med fastigheten och bli gällande mot den nya ägaren. Om det sker så får alltså hyresgästen sitta kvar på fastigheten och hyresavtalet fortsätter att löpa fast med ny hyresvärd. Beroende på fastighetens värde och möjligheterna till fullgod ersättning så kan dock försäljning ske exklusive nyttjanderätten och isåfall upphör hyresförhållandet. Befinner sig hyresrätten ”inom skyddsbeloppet” så kommer den dock alltid ”följa med” fastigheten och bli gällande mot ny ägare. Om hyresrätten inte är inskriven och endast grundar sig på ett muntligt avtal så kommer den inte tas med i sakägarförteckningen och således inte gälla mot den nya ägaren.Hoppas du fick svar på din fråga, om inte så är du varmt välkommen att komma in med en ny till oss.Vänligen,

Samäganderättslagen, försäljning genom offentlig auktion och behörig domstol!

2016-11-06 i Exekutiv försäljning
FRÅGA |hej.. Min man köpte för ca 19 år sen en bostadsrätt tillsammans med sin dåvarande sambo, dom fick även två barn, när barnen va ca 6 år gamla skiljdes dom, då ville mamman bo kvar i bostaden och min man ville sälja, men då gjordes detta upp i först tingsrätt o sen hovrätt att mamman skulle få bo kvar tills barnen blev 18 år gamla, då skulle bostadsrätten säljas, och delas lika på båda parter. barnen fyllde 18 förra året, och min man har försökt på alla sätt att få hjälp med att få så sålt sin del, mamman kan inte lösa ut honom heller, så det finns inget annat alternativ än att sälja, men hon total vägrar detta. vi bad kronofogden om hjälp. men dom ville inte ta i detta, den advokat som min man hade kontakt med är gammal och sjuk och jobbar inte längre.. vad skall min man göra för att få ut sin rätt på lägenheten, den är idag värd ca 1.200 000kr
Arash Ghavamnejad |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!Eftersom De äger bostadsrätten tillsammans så är samäganderättslagen tillämplig. Både Din make och hans dåvarande sambo har rätt till sin lott i bostadsrätten, se 1§. Huvudregeln är att egendom delas lika, men att lotten kan se annorlunda ut om det finns avtal som säger annat. Vill ni förfoga över egendomen så får ni enbart göra detta med varandras samtycke som huvudregel. Om ena av Dem vill sälja och den andra inte, så kan den som vill sälja vända sig till en behörig domstol. Hos domstolen,i er situation, ansöker Din make i så fall om att bostadsrätten ska säljas genom en offentlig auktion. Det föreligger dock försäljningshinder om han och dåvarande Sambon har ett tidigare avtal om försäljningsförbud. Dåvarande sambon kan även invända om att denne vill ha anstånd med en sådan försäljning. Ett sådant anstånd beviljas som utgångspunkt bara av sociala skäl och är bara ett tillfälligt beslut. Detta innebär att det hur som haver kommer ske en försäljning i slutändan om din make önskar att sälja bostadsrätten, se 6§.Den behöriga domstolen (Laga domstol) som kan ta emot en sådan ansökan är domstolen i den ort där bostadsrätten finns, se Samäganderättslagen 18§.Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen,