Fråga om muntligt ingånget hyresavtal

2016-12-14 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej, jag var och tittade på en lägenhet i andrahand, tyckte den var ok och sa att jag var intresserad, ägaren ringde och sa att hon ville att jag och min man blev hyresgästerna. Jag sa att jag var glad för det. Men då fick jag svar på en bättre lägenhet med lägre hyra. Är jag nu bunden av det första avtalet? Vi har inte skrivit på något kontrakt, min man har inte ens sett första lägenheten då han var sjuk vid visningen.Vänliga hälsningar
Maria Pettersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!12 kap. 2 § i Jordabalken säger att ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om antingen hyresvärd eller hyresgäst begär det. Däremot finns det ingen särskilt bestämmelse som talar om ifall ett bindande hyresavtal har ingåtts. Det betyder att allmänna avtalsrättsliga regler gäller och det betyder att ett muntligt avtal är lika juridiskt bindande som ett skriftligt. Ett avtal kommer till stånd genom ett anbud (i ditt fall en förfrågan om ni vill bli hyresgäster) och en accept (att du tackar ja), därav är ett avtal slutet och då gäller det som ni har kommit överens om. Frågan är om ditt svar på frågan är att betrakta som en uttrycklig accept, av din fråga verkar det som att det inte är helt självklart. Det hela mynnar ut i en tolkning av ditt svar och hur det har uppfattats av hyresvärden. Viktigt att poängtera är att ett avtal bygger på frivillighet och att parterna är överens. Det svåra när det gäller muntliga avtal är att de är mycket svårare att bevisa än om det finns i skrift, och det ålligger den som påstår att ett avtal har ingåtts att bevisa det. Mitt råd till dig är att i första hand ta kontakt med hyresvärden och förklara din situation. Skulle ni bli oense har vi erfarna jurister som kan hjälpa dig och med tillgång till hela bakgrundssituationen komma fram till en rimlig tolkning av om ett avtal har ingåtts eller inte. Du kan boka tid genom att klicka här.Hoppas att mitt svar var till hjälp!

Bundenhet vid avtalsslut

2016-11-29 i Anbud och accept
FRÅGA |Från vilken tidpunkt gäller ett köpeavtal AA12, som undertecknats av köparen den 15 oktober och godkänts med säljarens underskrift den 5 november samma år. Båda underskrifterna ska ju finnas med för att avtalet ska vara giltigt, men från vilken tidpunkt är avtalet giltigt?
Martin Persson |Först bör man undersöka huruvida AA12 innehar några särskilda villkor gällande detta; vilket berörs i punkt 4 bland villkoren och nämner att säljare och köpare skall båda underteckna för avtalets slutande.Detta förstärks också enligt den juridiskt vedertagna kontraktsprincipen; då inträder bundenhet då motparten har signerat avtalet - det vill säga i ditt fall när säljaren undertecknade avtalet den 5 november.Vänligen,

Konkludent handlande och uppsägningstid för tillsvidareavtal

2016-11-16 i Anbud och accept
FRÅGA |HejsanVi är ett företag som tidigare hade ett städbolag som fakturerade oss 4000 kr i månaden.När vi sedan skulle flytta så meddelade vi städbolaget och bad dem komma in med en offert på den nya lokalen. Vi fick en offert på 20 000 tusen kronor i månaden och vi tyckte att det var för mycket men de fortsatte att städa åt oss utan att vi har skrivit något nytt avtal.Nu så har vi hittat ett företag som vi vill arbeta med men det gamla städföretaget säger att vi har ett avtal de hävdar det gamla avtalet på 4000 kr.
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Normalt krävs det anbud och accept för att ett avtal ska komma till stånd mellan två parter. Det man kan konstatera är att ni tidigare har haft ett avtal om städning av er gamla lokal och att ni meddelade dem om att ni ville ingå ett nytt avtal för städning av den nya lokalen istället. För att ett nytt avtal om städning ska ingås krävs att ni accepterar den offert de sänt till er. Ibland kan man anses bunden av ett avtal genom konkludent handlande, även om man inte uttryckligen gått med på avtalet. Detta innebär att man ger motparten en befogad anledningen att tro att ett avtal är ingånget. Mycket i din fråga tyder på att ert företag blivit bunden av ett nytt avtal då ni tidigare haft ett liknande avtal mellan er, ni har bett om en ny prisoffert för den nya lokalen och sedan låtit städbolaget städa den nya lokalen utan att protestera eller förtydliga att ett avtal inte är ingånget. Svaret på din fråga beror på vad ni sagt till varandra mer exakt och hur diskussionen har gått. Ifall ni till exempel varit tydliga med att ni inte vill ingå ett nytt avtal på grund av priset eller önskade mer betänketid för att fundera ska ni antagligen inte anses bundna av ett nytt avtal med städbolaget. Det låter på din fråga som om ni ingått ett tillsvidareavtal, ett avtal om att de ska städa era lokal tills någon part inte längre vill helt enkelt. Som huvudregel ska man ensidigt kunna säga upp avtalet utan särskilda skäl, om man inte kan utröna att det är underförstått mellan parterna att avtalet bara ska kunna sägas upp under vissa omständigheter. Inget i din fråga antyder på att så skulle vara fallet. Då man vill säga upp ett tillsvidareavtal kan det hända att man måste ta en skälig uppsägningstid i beaktande. Då ska man bland annat ta hänsyn till avtalets längd, skäliga investeringar, tid att finna alternativ och handelsbruk. Man brukar utgå från en uppsägningstid på en månad men denna kan alltså bli både längre och kortare beroende på hur avtalsförhållandena ser ut. Har man varit avtalspartners under väldigt lång tid och det är väldigt svårt för städbolaget att hitta nya kunder kan uppsägningstiden tänkas behöva vara längre än en månad. Först och främst måste man alltså fråga sig om ni sagt upp det första avtalet (städning av den gamla lokalen för 4000 kr). Jag tycker att det låter som om ni gjort detta, det är ju ganska tydligt att ni inte vill fortsätta avtalet då ni ska byta lokal. Städbolaget har ju dessutom bekräftat uppsägningen av avtalet genom att skicka en ny offert för ett nytt avtal. Detta beror dock som tidigare nämnts på de exakta omständigheterna i ditt fall (vad ni sagt till varandra, hur ni sagt det och så vidare). Ifall ni sagt upp det gamla avtalet korrekt är nästa fråga ifall ni kan anses vara bundna av det nya avtalet genom konkludent handlande. Detta kan också diskuteras och jag vet för lite för att kunna avgöra om så är fallet men det kan i alla fall konstateras att det finns en risk för att ni blivit bundna då ni tillåtit städning och agerat som om avtalet kommit till stånd. Nu när ni hittat ett nytt företag som ska sköta städningen kan ni helt enkelt säga upp ert avtal med det "gamla" städbolaget. Antagligen kommer ni få acceptera en viss uppsägningstid då ni får betala städbolaget för de tjänster de utför under denna period, efter detta är det fritt fram att ingå avtal med andra igen. Detta gäller om ni inte avtalat om något annat, det är inte ovanligt att man på förhand bestämt vilken uppsägningstid som ska gälla. ¨Om nu det gamla avtalet på 4000 inte skulle anses vara uppsagt på rätt sätt (vilket städbolaget hävdar) måste ni iaktta en uppsägningstid för detta avtal. Ni får fortfarande säga upp avtalet fritt men måste som sagt fortsätta avtalet i 1 månad till innan ni är "fria". Hoppas att du fått svar på din fråga, Med vänlig hälsning

Uppsägningstid hyresavtal

2016-10-31 i Anbud och accept
FRÅGA |Min dotter ville hyra ut rum ,en kille kom tittade. Frågade hur länge han kunde bo där. Ja det kan bli ett år sa hon och tycktes spåna. Dom skrev kontrakt tillsvidare utan nån bestämd tid satt med 3 mån vardera uppsägningstid. Han har bott ca 4 mån Nu vill hon bli sambo och säger upp hyresgästen mer än 3 mån i förväg och först går det bra sen börjar han krångla. Vill flytta ut fort och få billigast möjliga ok säger dotter du har eg 3 mån men får jag 1 hyra till så är vi överens Då vill han betala halv månadshyra ok säger dotter Går bra. Då säger han att han eg inte vill betala alls för att dom muntligen kom överens om ett år när han tittade på rummet och att det gäller likväl som skrivet. Vem har rätten på sin sida med uppsägningshyra här?
Niklas Junker |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ett avtal som löper på obestämt tid med tre månaders ömsesidig uppsägning kan sägas upp av endera parten med tre månaders framförhållning. Under uppsägningstiden har var och en av parterna skyldighet att fullgöra sina åtaganden enligt avtalet. Dvs din dotter måste tillhandahålla rummet och hyresgästen erlägga betalningar enligt avtalet.Om parterna kommer överens kan de avtala om en kortare uppsägningstid än vad avtalet föreskriver. Detta kan betraktas som ett nytt avtal eller tilläggsavtal till ursprungsavtalet. Parterna kan även avtala om en sänkt hyra under uppsägningstiden.Om parterna inte överenskommer att nya villkor ska gälla så gäller såklart vad som tidigare är avtalat. I det här fallet, baserat på informationen i din fråga, bedömer jag att det är överenskommet om en månads uppsägningstid under vilken hyresgästen ska betala halva den tidigare avtalade hyran och hyresvärden ska tillhandahålla rummet. Därefter upphör hyresförhållandet och nycklar eller dylikt ska återlämnas. Behöver du vidare hjälp med juridiken är du välkommen att ringa oss på 08-533 300 04 eller maila info@lawline.se

Fråga om säljares anbud är bindande? Återkallelse, misstag i viljeförklaring och behörighet/befogenhetsöverskridande

2016-12-11 i Anbud och accept
FRÅGA |Jag har fått ett skriftligt affärsförslag av bilförsäljare på en vwhandlare i Gbg där det avtalade priset på bilen står. Det står även längre ner på pappret: Bilpriset ovan garanteras en månad framåt.Det visar sig att det råkat bli helt fel pris på bilen i deras system och försäljaren ringer till mig dagen efter och säger att hans chef har sagt till honom att han inte får sälja bilen till mig till det priset.Vad gäller? Har jag rätten på min sida eller kan dom göra så här? Muntligt avtal på pris samt en skriftligt affärsförslag som säljaren har skrivit ut och gett mig borde väl gälla?
Olle Hansen Ölmedal |Hej!Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga så undrar du om du kan kräva att de säljer bilen till dig till det, av säljaren muntligen, och i affärsförslaget skriftligen, angivna priset.Avtalslagen(förkortat AvtL) är den lag som reglerar hur man ingår avtal i Sverige. Som utgångspunkt är ett sådant affärsförslag som du fått ett anbud, som är bindande för bilförsäljaren, AvtL 1 §, första stycket. I ditt fall kan det dock finnas vissa saker som kan göra att denna huvudregel inte gäller i ditt fall. Återkallelse av anbudet?För det första kan säljarens samtal till dig ses som en återkallelse av anbudet. AvtL 7 § säger att återkallelse av säljarens anbud gör att anbudet inte längre är bindande om du fick återkallelsen innan du tagit del av anbudet. Så var det inte i detta fallet, utan du fick först anbudet, och först dagen efter återkallade säljaren sitt anbud. Misstag i viljeförklaring?En annan regel i AvtL § 32, första stycket, som handlar om just misstag i anbudet(i lagtexten “viljeförklaring”). Där står det att om säljaren gav dig fel pris av misstag, och du insåg, eller borde ha insett det så är inte anbudet bindande för säljaren. Den innebär för din del att om priset var så lågt att du borde ha förstått att det var ett misstag, så är inte säljaren bunden att sälja bilen till det låga priset. Det är inte bara priset som avgör, utan även andra omständigheter som skulle kunna ha gjort att du borde ha förstått att det var ett misstag. Tidpunkten för när du skulle ha förstått att det var ett misstag är också avgörande i detta fallet. Som utgångspunkt är det då du fick anbudet av säljaren som gäller, AvtL 39 §, första meningen. Dock så står det i AvtL 39 §, andra meningen, att om du ännu inte gjort någonting alls avseende anbudet(t ex tagit ut pengar för att betala bilen el likn) dagen efter när säljaren kontaktar dig så innebär det att du åtminstone då förstår att det är ett misstag. Säljaren är i så fall inte heller bunden att sälja bilen till dig till det lägre priset. Sammanfattningsvis så är alltså utgångspunkten att säljaren faktiskt är bunden av det anbud du fått. Det är dock inte helt okomplicerat, utan det finns undantag som är beroende av omständigheterna när du fick anbudet, t ex priset, och hur anbudet påverkat dig i ditt handlande tiden mellan anbudet och samtalet dagen efter.Ogiltigt på grund av bristande behörighet/befogenhet?Att säljarens chef sagt att säljaren inte fick sälja bilen till dig till det priset utgör i sig också ett eventuellt problem. Frågan är här om säljaren kunde ge dig ett anbud som gör att företaget är bundet att sälja bilen till dig till det låga priset, eller om säljaren gjorde något som han inte var behörig till vilket i så fall skulle innebära att företaget inte blev bundet av säljarens anbud till dig. Säljaren anses enligt AvtL 10 §, andra stycket ha så kallad ställningsfullmakt då han är anställd av företaget. Vad som är avgörande för frågan är vad hans behörighet som anställd egentligen innebär. Behörigheten bestäms av branschsedvänja. Som bilförsäljare får han sälja bilar. Att hans chef begränsat priset han får sälja dem för innebär att säljarens s k befogenhet(befogenhet är inte samma sak som behörighet i lagens mening) begränsats. Då är det i stället avgörande om du kände till eller borde ha känt till denna begränsning, AvtL 11 § första stycket. I så fall blir återigen priset och omständigheterna när du fick anbudet avgörande. Återigen måste man bestämma tidpunkten för när du ska insett begränsningen beroende på hur anbudet påverkat dig i ditt handlande som ovan, återigen AvtL 39 §, andra meningen. Sammanfattningsvis är utgångspunkten att säljarens anbud till dig är bindande för företaget, men det finns som sagt undantag till detta om omständigheterna, t ex priset, gjorde att du borde ha förstått att säljaren inte kunde ha rätt att sälja bilar till det priset. Vad kan du göra?Mitt råd till dig är att kontakta företaget och försöka komma överens, då de eventuellt är välvilliga emot dig nu eftersom misstaget var deras. I det fall att ni inte kan komma överens, och du fortfarande vill kräva att få köpa bilen till det priset som du fick i affärsförslaget så finns det olika möjligheter att lösa tvisten. Man kan vända sig till domstol för att få rätt. Ett annat alternativ är att vända sig till Allmänna Reklamationsnämnden som löser tvister mellan konsumenter och företagare. Tänk på att dessa två alternativ inte är möjliga förrän du försökt komma överens med säljaren. För att få hjälp med dessa alternativ kan du kontakta Lawlines verksamma jurister.Hoppas att du tycker att du fått svar på din fråga!Mvh,

Passivitet och avtalsvillkor vid konsumenttjänst

2016-11-16 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej lämnade in bilen på verkstad utan att prata om priset. Jag skickade ett sms att han skulle kontakta mig om priset översteg 1500kr. När bilen hämtades ville han ha 2000kr. Han ville givetvis ha det kontant, fick ett bankgiroNr att sätta in pengar på. Vid eftertanke om SMSet satte jag in 1500kr iom att han inte kontaktat mig om 500 kr extra. Har dem rätt att överstiga så många % utan att underrätta mig? Inga saker i bilen har bytts ut. Bilen är privatägd.
Wilhelm Stenvall |Hej!Tack för att Du vänder dig till Lawline med din fråga.När du lämnade in bilen på verkstaden får det anses som att ni ingick ett avtal. Eftersom ni inte pratade om priset finns det inget bindande villkor som anger vad du ska betala. Huvudregeln blir därför att du som konsument ska betala vad som är skäligt (36 § konsumenttjänstlagen) med hänsyn till tjänstens art, omfattning och omständigheterna i övrigt osv. Man gör alltså en helhetsbedömning och utfallet varierar från fall till fall. Du har inte angett vilken specifik tjänst det rör sig om eller hur omfattande den är, men rent allmänt kan det nog konstateras att priset i sig om 2 000 kronor för arbeten på bilar inte är oskäligt och i enlighet med 36 § konsumenttjänstlagen är du som huvudregel skyldig att betala detta belopp. Frågan blir då om ditt SMS som angav att du ville bli underrättad om priset översteg 1 500 kronor kan anses inkorporerat som ett villkor i avtalet er emellan. Eftersom det inte anges i frågan utgår jag ifrån att motparten aldrig svarade på detta SMS, och frågan blir om motparten har blivit bunden av detta villkor genom passivitet. Huvudregeln är att passivitet inte leder till avtalsbundenhet. Så kallad ''negativ avtalsbindning'', där en part helt utan föregående förhandling eller liknande skickar ett erbjudande med tillägget att man anses ha accepterat om man inte hör av sig, är utan verkan rent avtalsrättsligt. Det finns emellertid en regel, kallad dolus-regeln, som anger att om en part (i detta fall bilverkstaden) förstår att motparten (du) svävar i villfarelse och tror att passiviteten är ett godkännande om det ifrågavarande villkoret (priset), så får denna parten stå sitt kast och ''bära risken'' för att denne underlåtit att reklamera och meddela att han/hon inte godkänner villkoret. Enligt detta synsätt blir alltså bilverkstaden bunden vid din uppfattning, eftersom ingen reklamation eller protest om prisvillkoret skedde, om han/hon insåg att du ansåg passiviteten som ett godkännande. Det viktiga är alltså att bilverkstaden måste ha insett din uppfattning, vilket av förklarliga skäl är oerhört svårt att bevisa, särskilt när det inte finns något skrivet avtal eller omfattande mail-/SMS-korrespondens. Det bör också sägas att dolus-regeln tillämpas med ganska stor restriktivitet och huvudregeln är fortfarande att bundenhet inte uppkommer av passivitet. Rättsläget på denna front är således oklart och det går tyvärr inte att ge något tydligt och säkert svar. Mitt råd är att, med tanke på att du redan betalat, stå på dig och med hänvisning till SMS:et bestämt hävda att du uttryckligen angav att du skulle bli kontaktad om priset översteg 1 500 kronor. Eftersom det rör sig om relativt små belopp (och prisskillnaden dessutom bara är 500 kronor) kommer bilverkstaden (troligtvis) aldrig driva detta vidare och då förefaller det ganska sannolikt att verkstaden, om än motvillig, till slut kommer acceptera betalningen på 1 500 kronor. Hoppas att Du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Falska fakturor

2016-11-16 i Anbud och accept
FRÅGA |Inga avtal undertecknade av mig personligen gjorda eller underskrivna. Ska jag då betala en faktura på 150 000 för något som inte är levererat?Med vänlig hälsning
Niclas Friberg |Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Er fråga!För att Ni ska vara skyldig att betala krävs det att Ni har ingått ett avtal med Er motpart eller att skyldigheten följer av lag eller annan förordning.För att ett avtal ska anses ingåtts krävs att Er motpart har gett Er ett anbud och Ni har accepterat detta eller gett Er motpart grund för att tro att Ni har accepterat erbjudandet, se 1:1 avtalslagen. Har Ni inte accepterat anbudet eller på annat sätt gett Er motpart anledning att tro att Ni har ingått avtalet så är Ni inte bunden av det och därmed inte heller skyldig att betala summan om 150 000 kr.Om Ni har ingått ett avtal och inte fått vad Ni har beställt är detta i sig grund för att inte betala men då rör vi oss inom köprätten, vilket inte verkar bli aktuellt i Ert fall.Om Ni vill läsa mer om hur Ni bör agera framöver samt vad Ni bör göra ifall Ni blir stämd kan Ni läsa här.Med vänlig hälsning

Muntligt avtal om vara mot viss naturaprestation

2016-10-18 i Anbud och accept
FRÅGA |En tobakshandlare min sambo brukar köpa snus hos skulle tidigare i höst ta in en ny snussort o frågade då min sambo om han hade lust att vara försökskanin åt honom och prova en stock gratis gentemot att han får höra vad han tycker om den. Förra veckan fick min sambo denna stock men dagen efter detta kommer tobakshandlarn och säger att han ska ha 300kr för snusstocken.Har han rätt att kräva pengar i efterhand för denna snusstock när han innan sagt att min sambo skulle få den gratis mot att tobakshandlarn fick höra vad han tyckte om snuset?
Robert Byrde |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Observera att jag i mitt svar bortser ifrån att ett sådant förfarande kan vara olagligt enligt andra lagar, exempelvis lagen om tobaksskatt.Avtalsrätten är uppbyggd på den så kallade anbud- och acceptmodellen. Den består av att anbudsgivaren (i detta fall tobakshandlaren) ger ett anbud och en anbudstagare (i detta fall din sambo) accepterar detta anbud (se 1:1 avtalslagen). Muntliga avtal är som huvudregel lika bindande som skriftliga. Utifrån förutsättningarna i din fråga innebär detta att tobakshandlaren inte kan kräva betalning i efterhand, eftersom det framgick av avtalet att stocken skulle vara gratis. Även om muntliga avtal är lika bindande som skriftliga är de ofta svårare att bevisa, då ord ofta står emot ord. Bevisbördan för att ett avtal faktiskt har slutits bör dock i ert fall ligga på tobakshandlaren. Det är svårt att ge något konkret råd i denna situation. Din sambo skulle kunna stå på sig och vägra betala, med hänvisning till avtalet. Å andra sidan har tobakshandlaren en lagstadgad skyldighet att ta ut en viss avgift för tobaksvaror. Hoppas att du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsning,