Bostadsrättsförening - rätt till information

2015-02-27 i Föreningar
FRÅGA |Hej jag bor i bostadsrättsförening med 50 lägenheter. I föreningen finns ett källarförråd per lägenhet. Utöver detta finns 13 extra förråd som hyrs till medlemmar för en symbolisk summa. Jag misstänker att flera av dessa förråd hyrs ut till styrelsen och att de har flera förråd var. Jag har från styrelsen begärt att få ta del av vilka som hyr förråden, men de vill inte lämna ut informationen till mig.Har jag som medlem rätt att få ut information kring detta?
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening. Bestämmelser återfinns i bostadsrättslagen (1991:614) som i vissa avseende hänvisar till lagen om ekonomiska föreningar (FL) (1987:667).Bostadsrättslagen 9 kap. 14 hänvisar till tillämpliga delar av FL 7 kap. Styrelsen har enligt FL 7 kap. 11 § en upplysningsskyldighet när det gäller förhållanden som kan inverka på bedömning av föreningens årsredovisning, dess ställning i övrigt eller ett ärende på stämman. Denna insynsrätt som varje medlem har inskränks endast i de fall som en upplysning inte kan ske utan väsentlig nackdel för föreningen. Vad som utgör nackdel är i regel sådana upplysningar som skulle kunna skada föreningen ekonomiskt. Uppgifter om vilka som hyr de extra förråden bör därför omfattas av upplysningsskyldigheten. Inför nästa stämma, föranmäl din fråga om vilka som får hyra förråden så kan styrelsen förbereda sig att svara.Vänliga hälsningar

Klander av stämmobeslut

2014-11-30 i Föreningar
FRÅGA |Hej. I bostadsrättsföreningen där jag bor har vi nu haft årsmöte. Kallelsen till mötet, med fastställd dagordning gick ut till medlemmarna den 10 november. Framgår där att skrivelser skall vara inlämnade senast 19 november för att få tas upp på årsmötet. Årsmötet hålls den 26 november med oförändrad dagordning från kallelsen. Får styrelsen göra så här? De skrivelser som är inlämnade delges inte föreningens medlemmar före årsmötet och ej heller innan mötet inleds utan de tas upp då mötesordföranden finner det lämpligt och då gärna under punkten övrigt på dagordningen. Har tankar kring att Klandra stämman och undrar om dessa skäl är tillräckligt för det? Har läst det som jag kan finna i texter på internet och där framgår att skrivelser skall vara med i kallelsen till stämman och tydligt utsatta så alla medlemmar kan bilda sig en uppfattning i frågan, i god tid före mötet. Kan det vara framgångsrikt att lämna in ett Klander av stämman till Tingsrätten?
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrättsförening är en form av ekonomisk förening och bostadsrättslagen (1991:614) hänvisar i vissa avseenden till lagen om ekonomiska föreningar (FL) (1987:667). När det gäller bestämmelser om föreningsstämman hänvisar bostadsrättslagen 9 kap. 14 § till FL 7 kap.Enligt FL 7 kap. 6 § har en medlem rätt att få ett ärende behandlat vid stämman om begäran om detta framställts i enlighet med föreningens stadgar. Detta brukar kallas för medlemmarnas motionsrätt och utgör en del av minoritetsskyddet i föreningen.Av kallelsen till stämman ska det tydligt framgå vilka ärenden som ska gås igenom under stämman, FL 7 kap. 8 § 3 st. Frågor som stämman ska fatta beslut om måste finnas med i kallelsen. Har tillhandahållande av handlingar åsidosatts i ett ärende får inte beslut fattas på stämman om inte samtliga medlemmar som berörs av fallet samtycker till det, FL 7 kap. 9 §.KlanderDu som föreningsmedlem kan väcka klandertalan mot föreningsstämmans beslut enligt FL 7 kap. 17 §. Detta är aktuellt om beslutet som fattats inte kommit till i behörig ordning, strider mot lag eller föreningens stadgar. Talan ska normalt väckas inom tre månader från att beslutet fattades. Möjligheten att väcka klandertalan syftar till att medlemmarna ska kunna göra sitt minoritetsskydd gällande. Du kan alltså inte klandra stämman som sådan, utan det måste finnas ett beslut som du vill klandra.Styrelsen är den som kallar till stämman och har därför ansvar för att medlemmarnas skrivelser delges och behandlas. Är det fler medlemmar som upplever problemet? En styrelseledamot som inte sköter sitt uppdrag kan avsättas i förtid av er medlemmar som har utsett honom eller henne, FL 6 kap. 2 §. En långsiktig lösning borde därför finnas i en diskussion med styrelsen och övriga medlemmar om problemet.Vänliga hälsningar

Ta del av medlemsförteckningen

2014-11-27 i Föreningar
FRÅGA |I lagen om ekonomiska föreningar 1987:667 står i 3 kap §6 6 § Styrelsen skall föra en medlemsförteckning. Denna skall innehålla uppgift om 1. varje medlems namn och postadress samt det antal medlemsinsatser med vilket han deltar i föreningen, ..................... osv ......... Medlemsförteckningen skall hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den. .............Jag undra hur man skall tolka "ta del av". Det har sports mig att man kan kräva att få komma och titta i registret, skriva av och fotografera men inte kunna kräva att få låna deras kopiator eller skrivare. Nu har jag av VD i en ekonomisk förening som jag är medlem i, vägrats fotografera bildskärmen med ett utdrag av medlemsregistret. Jag fick inte anteckna utan måste i princip lära mig de 4000 namnen utantill. Det kan rimligen inte varit lagstiftarens mening. Jag fick inte se hela registret utan ett excelblad med vissa uppgifter, jag saknade epostadress. Vilka rättigheter har jag som medlem?
David Hedendahl |Hej och tack för din fråga!Precis som du säger är föreningens medlemsförteckning offentlig och ska hållas tillgänglig för var och en, även den som inte är medlem i föreningen. Vad gäller de olika möjligheterna att ta del av förteckningen på sträcker sig emellertid inte föreningens skyldighet särskilt långt. Förekommer förteckningen i elektronisk form räcker det att innehållet går att avläsa med ögat, exempelvis på en bildskärm (framgår av prop. 1986/87:7 s. 93). Det finns ingen lagstadgad rätt att mot ersättning erhålla utskrift av förteckningen.MVH

Har en bostadsrättsinnehavare rätt att elda i kakelugn?

2014-10-02 i Föreningar
FRÅGA |Hej! I juli 2013 flyttade jag in i en bostadrättslägenhet i Uppsala. I lägenheten hade tidigare flera kakelugnar funnits, men samtliga hade tagits bort någon gång 70-talet. Flera lägenheter i fastigheten hade kvar sina kakelugnar. Jag bestämde mig för att undersöka möjligheterna att montera en ny kakelugn, då jag såg att befintlig ventilation fanns och att det fanns andra spår som tydde på att en kakelugn funnits just i det hörnet i ett rum tidigare. En välansedd firma anlitades som undersökte saken och konstaterade att rökkanalen behövde repareras, men att det var fullt möjligt. BRF-styrelsen meddelade mig då att man i styrelsen hade sagt att det råder eldningsförbud i fastigheten, trots att detta inte stod att läsa i stadgarna. Anledningen till eldningsförbudet var att befintliga kakelugnar i fastigheten var otäta, samt att rökkanalerna inte heller höll tätt. Jag meddelade då styrelsen att jag kommer att reparera rökkanalen och att jag skulle respektera eldningsförbudet. Jag lät sedam (helt på egen bekostnad förstås) en kakelugn installeras och rökkanalen reparerades med hjälp av insatsrör. En sotarfirma (samma firma som min BRF brukar anlita) kom och undersökte och godkände såväl kakelugnen som rökkanalen. Sedan fick jag också tillstånd att elda från kommunen. När jag då, i våras inför årsstämman, bad styrelsen göra ett undantag från eldningsförbudet för min del, då det ju inte längre fanns grund för det, fick jag beskedet att jag skulle invänta resultatet från en OVK som skulle genomföras under sommaren. Det hela skulle nog lösa sig genom detta fick jag muntligt besked om. Jag väntade och OVK genomfördes. För ett par veckor sedan gick BRF-styrelsen ut med ett utskick till samtliga där det står att "fortsatt eldningsförbud gäller". Orsaken är, menar man, att "många" rökkanaler är otäta samt att det i vissa fall delas på ventilationsgångar och rökkanaler. Men inget av detta gäller ju mig. Dessutom hade man skrivit något helt nytt, och enligt mig gripet ur luften, nämligen att man vid beslutet om att inte lyfta på eldningsförbudet också hade vägt in risken att närboende skulle störas. Det står nu klart för mig att styrelsen/föreningen vägrar låta mig elda. Anledningen är nog inte så lätt att förstå längre, det handlar nog mer om känslor än om sakskäl. Det jag undrar är om det verkligen är så att dörren till denna möjlighet oåterkalleligt är stängd för mig så länge styrelsen och föreningen inte ändrar uppfattning? Får jag acceptera att läget är som det är eller finns det någonting jag kan göra? Jag är beredd att fortsätta kämpa om det inte anses vara helt lönlöst. Tack för er hjälp! Med vänliga hälsningar 
Hedda Gejrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller bostadsrättsföreningar finns det vissa lagstadgade begränsningar angående vad en boende får göra utan att ha styrelsens godkännande. I Bostadsrättsföreningslagen 7 kap 7 § tredje punkten framgår det att en bostadsrättsinnehavare måste ha styrelsens tillstånd för att utföra en åtgärd som avser en ”väsentlig förändring” av lägenheten. Styrelsen inte får neka en boende ett sådant tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.Angående hindrande av eldning i kaminenVad som avses med väsentlig förändring är inte helt klart. I förarbetena till lagen nämns förflyttning av väggar (ej bärande), inläggning av heltäckande mattor och uppsättning av persienner som exempel på förändringar som anses vara tillåtna. Det bör påpekas att ett grundläggande krav är att det rör sig om förändringar i den aktuella lägenheten. Det kan vara svårt att avgöra om en sådan förändring som avses i ditt fall är en förändring av din lägenhet eller inte; det beror på hur rören är kopplade. Ett mycket intressant fall är Svea hovrätts mål ÖÄ 9037-12 där ett par av sin bostadsrättsförening hade uppmanats att koppla bort sin kamin och sätta igen ett rökhål som de hade öppnat. Eftersom det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för underhållet av ledningar etc. ville inte föreningen att rökhålet skulle vara öppet. Paret protesterade och menade att de hade anmält installationen till styrelsen enligt stadgarna i god tid och sett till att öppnandet av rökhålet inte skulle leda till skador.Hovrätten gav paret rätt eftersom den aktuella kanalen endast tillhörde parets lägenhet och skulle (om stadgarna ändrades) kunna överföras på de boende, vilket talar för att åtgärden kan sägas ha utförts i en del av lägenheten. Det ska tilläggas att målet är överklagat till HD som har meddelat prövningstillstånd, vilket innebär att domen kan ändras. Angående risken att närboende störsNär det gäller en förenings skyldighet att inte störa allmänheten finns det en bestämmelse i bostadsrättslagen 7 kap 9 §. Där framgår att ”när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.” I förarbetena anges att vissa lindriga störningar som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan är tillåtna. Som exempel anges att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som arbetar på nätterna. Hur det ser ut i ditt fall är svårt att bedöma utan att ha mer insyn i hur det ser ut där du bor, hur mycket rök som släpps ut och så vidare. Om, som du skriver, din rökkanal inte delas med andras finns det, med stöd av fallet från hovrätten, en möjlighet för dig att gå vidare med detta. Om du vill ha hjälp med det och juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete eller förmedling av en juristkontakt. Bostadsrättsföreningslagen hittar du https://lagen.nu/1991:614.Hoppas du har fått svar på dina frågor, lycka till!Vänligen 

Omvald styrelse i ekonomisk förening

2015-02-02 i Föreningar
FRÅGA |Enligt lagen om ekonomiska föreningar sägs bl.a. följande:6 kap. Föreningens ledning1 § En ekonomisk förening ska ha en styrelse med minst tre ledamöter.Styrelsen väljs av föreningsstämman, om det inte föreskrivs i stadgarna att en eller flera styrelseledamöter ska utses på annat sätt.En styrelseledamots uppdrag gäller för den tid som anges i stadgarna. Uppdragstiden får inte omfatta mer än fyra räkenskapsår och ska bestämmas så att uppdraget upphör vid slutet av den ordinarie föreningsstämma på vilken styrelseval förrättas.Vad som sägs i denna lag om styrelseledamöter ska i tillämpliga delar gälla även suppleanter. Innebär detta att det är ok för styrelseledamöterna att inbördes byta uppdrag med varandra vart 4:de år eller menar lagstiftarna att det ska komma in nya ledamöter? Finns det i så fall någon rekommenderad "karrenstid" innan man återigen kan bli aktuell som ledamot?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline!Precis som du skriver så kan styrelseledamöter som valts på en föreningsstämma sitta som styrelseledamöter över en mandatperiod på maximalt 4 år. Det finns dock inga hinder för att samma styrelse blir omvald för en ny mandatperiod på exempelvis 4 år på en ny föreningsstämma. Det måste alltså inte komma in nya ledamöter, men det krävs att de styrelseledamöter som blir omvalda då har blivit valda på det sätt som lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kräver.Med vänliga hälsningar

Neka medlemskap i ideel förening

2014-11-30 i Föreningar
FRÅGA |Har man rätt att neka en person medlemsskap i en ideel förening. Tex ett gym som vill neka en jobbig kriminell medlemsskap?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Ideella föreningar är inte reglerade i lag i Sverige. Verksamheten regleras istället av de stadgar som medlemmarna har antagit. För att hitta ledning i hur en fråga ska lösas kan man även söka i praxis och doktrin. Föreningar ska vara öppna för nya medlemmar, detta innebär emellertid inte någon allmän rätt för vem som helst att bli medlem. Utan det är fortfarande upp till föreningen att godkänna medlemskapet. Högsta domstolen har dock kommit fram till att rätt till medlemskap kan föreligga trots att den ideella föreningen säger nej, om medlemskapet är av stor betydelse för den sökandes försörjning (se NJA 1948 s 513). Domstolar prövar också endast beslut som gäller medlemskap i en ideell förening om det rör sig om sådana fall där medlemskapet har en stor ekonomisk betydelse. Beslut som t.ex. har tagits av idrottsföreningar tas inte upp till sakprövning. ( NJA 1990 s. 687.)Sedan 2008 finns dock lagstöd mot diskriminering. Ett medlemskap får således inte vägras på en diskriminerande grund, som t.ex. att den sökande är av viss etnicitet eller har en viss sexuell läggning.Om ett medlemskap har vägrats på ett sådant sätt kan domstolen göra undantag från huvudregeln att de inte tar upp ideella föreningars beslut till prövning och pröva om den ideella föreningen har agerat på ett diskriminerande sätt.Sammanfattningsvis kan alltså en ideell förening neka en person medlemskap, detta får dock inte göras om det är av stor betydelse för den sökandes försörjning alternativt att nekandet utgör diskriminering.Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Styrelsens ansvar i bostadsrättsförening

2014-11-26 i Föreningar
FRÅGA |En bostadsrättsförening med 5 styrelseledamöter påbörjar en process där det gäller att bygga om gårdar/grönområde till en ny uteparkering etc. De ansöker om bygglov. Ca 2 mån senare får medlemmarna ett A4 ark i färg som anger en liten del, (folder). Dvs ritningarna saknas. När medlemmarna uppmärksammas på detta och påstötningar till styrelse kallar den till en extrastämma. Detta sker efter 3 mån sedan bygglovsansökan lämnats till kommunen. Ex-stämman avslår det hela, men styrelsen fortsätter att driva ärendet avseende pågående bygglovsärende. Hela projektet skulle kosta ca 4 milj. Det saknas fog för detta i fören. stadgar. Vilka lagrum kan vara tillämliga i en sådan här historia?? Förutom stadgar finns det Brf lag, Lag om ekon-föreningar och brottsbalken. Det finns bevisning för detta via korrespodens mellan styrelse och bygglovsarkitekt. Inte ens våran sk. intern- revisor tipsade om detta till medlemmarna,,...
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening. Bestämmelser återfinns i bostadsrättslagen (1991:614) som i vissa avseenden hänvisar till lagen om ekonomiska föreningar (FL) (1987:667). När en styrelse agerar i strid med föreningens stadgar eller lag aktualiseras en rad bestämmelser. Dessa presenteras nedan. Först vill jag kort nämna vilka grundläggande förutsättningar som gäller för en bostadsrättsförening och dess styrelse.Bostadsrättslagen 9 kap. 12 § anger att i fråga om ledningen i föreningen gäller motsvarande tillämpliga bestämmelser i FL 6 kap. I regel är det medlemmarna som på föreningsstämman utser styrelsen. En styrelseledamot har ett sysslomannaansvar och styrelsen ansvarar för föreningens organisation och förvaltning. Styrelsen eller någon som den bemyndigar kan enligt FL 6 kap. 11 § vara firmatecknare och ingå avtal för föreningens räkning. Det finns här en viktig distinktion mellan styrelsens behörighet och befogenhet. En ställföreträdare såsom styrelsen kan i och för sig vara behörig att företräda föreningen i ett visst avseende, men denna behörighet kan vara inskränkt till att företräda föreningen på ett visst sätt. Om styrelsen överträder sin befogenhet blir föreningen enligt FL 6 kap. 14 § bunden av rättshandlingen om tredje man är i god tro om att styrelsen handlar inom sin befogenhet. Föreningens medlemmar kan dock vidta åtgärder mot styrelsen.EntledigandeDet följer av FL 6 kap. 2 § att de som utser styrelsen kan besluta att en styrelseledamots uppdrag ska upphöra i förtid.Beslut om ansvarsfrihetBostadsrättslagen 9 kap. 14 § hänvisar till tillämpliga delar av FL 7 kap. Vid föreningsstämman ska medlemmarna bland annat besluta om huruvida styrelsen ska medges ansvarsfrihet eller inte, FL 7 kap. 4 §. Detta har betydelse för möjligheten att föra talan om skadestånd mot styrelsen. Har styrelsen enligt medlemmarna agerat felaktigt kan de rösta för att ansvarsfrihet inte ska beviljas.SkadeståndEnligt bostadsrättslagen 10 kap. 1 § gäller FL 13 kap. i tillämpliga delar avseende skadestånd. Detta innebär att i allvarliga fall kan medlemmarna föra talan om skadestånd, ifall styrelsen genom uppsåtligt eller oaktsamt agerande orsakat föreningen eller dess medlemmar ekonomisk skada, FL 13 kap. 1 §. Revisorn har samma ansvar enligt FL 13 kap. 2 §. Ansvar aktualiseras också vid överträdelse av FL, tillämplig årsredovisningslag eller föreningens stadgar. En skadeståndstalan kan vara svår att vinna framgång med. Medlemmarna/föreningen i egenskap av kärandepart har bevisbördan för att ekonomisk skada orsakats på sådant sätt som anges i lagen.BrottsbalkenI särskilt allvarliga fall kan styrelsen tänkas ha gjort sig skyldig till brott enligt brottsbalken (BrB) (1962:700). Av den beskrivning du gett av situationen skulle trolöshet mot huvudman enligt BrB 10 kap. 5 § eventuellt vara aktuellt. Som nämndes inledningsvis är en styrelseledamot syssloman. Trolöshet mot huvudman innebär att en syssloman eller person i liknande ställning har fått ett ekonomiskt ansvar, sviker detta förtroende och därigenom skadar huvudmannen som gett ansvaret.Som framgått aktualiseras ett flertal bestämmelser i den situation som den du har återgett.  Hoppas svaret gav dig den överblick du efterfrågade.Vänliga hälsningar

Tillhör terrasser bostadsrättsföreningnen

2014-09-27 i Föreningar
FRÅGA |Hej! Jag vet att terrasser inte tillhör lägenheten i en bostadsrättsförening utan att de tillhör föreningen. Men jag undrar var i lagen jag kan hitta paragrafen som säger detta? Antar att det är bostadsrättslagen men kan inte hitta det.Mvh Helena Fransson
Benjamin Svensson |Hej och tack för din fråga!En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med syfte att upplåta en lägenhet i form av en bostadsrätt till sina medlemmar, se bostadsrättslagen 1:1 här. Bostadsrättsföreningen äger hela fastigheten inklusive de upplåtna lägenheterna, men medlemmarnas förfoganderätt till lägenheterna omfattande, se 7:e kap. samma lag. I 1:4 anges att upplåtelsen endast får avse hus eller del av hus men att mark som ligger i anslutning till huset får omfattas om det är ett komplement till nyttjandet av lägenheten. En terrass skulle således kunna ingå i upplåtelsen av lägenheten, och därmed tillhöra lägenheten sett ur ett nyttjanderättsperspektiv. Den kommer dock alltid, som resten av fastigheten, ägas av föreningen. Vad som ingår i upplåtelsen kommer att framgå av det individuella upplåtelseavtalet mellan bostadsrättsföreningen och den enskilda medlemmen.Vänligen,