Vilken typ av tillbehör är en jordbruksmaskin?

2007-03-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar vilken status en jordbruksmaskin har som finns på en jordbruksfastighet, om där inte finns någon byggnad som kan göra maskinen till byggnadstillbehör? Är maskinen att anse som industritillbehör, eller krävs för ett sådant att det finns en tillhörande byggnad? Är det möjligt att ett föremål varken är byggnads- eller industritillbehör, d.v.s. enbart allmänt fastighetstillbehör?
Ludvig Lagerkranz |Hej! Det framgår inte av frågan vilken typ av jordbruksmaskin det är så det får bli ett lite mer generellt svar. Som allmänna fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § Jordabalken (JB) http://www.lagen.nu/1970:994#K2 byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Med anbragts menas inte att föremålet måste ha så att säga integrerats med marken, grävts ned eller liknande, istället syftar det mer till att utesluta föremål som lätt kan flyttas eller är tänkta att kunna flyttas. Med stadigvarande bruk menas att föremålet skall finnas permanent på fastigheten. T.ex. kan en oljecistern vara ett fastighetstillbehör men inte en husvagn. Vad som kan vara ett allmänt fastighetstillbehör beror lite på vilken typ av fastighet det är men Högsta Domstolen har t.ex. ansett att en siloanläggning var fastighetstillbehör (NJA 1985 s.365). Diskussion kring byggnadstillbehör blir med tanke på frågan överflödig. För att det skall vara fråga om industritillbehör enligt 2 kap. 3 § krävs att det skall vara fråga om industriell verksamhet. Med detta avses produktion av varor med maskinella hjälpmedel och det är väl tveksamt om jordbruk är att hänföra dit. Exempel på industriell verksamhet är verkstadsindustri, textilindustri etc. Vidare gäller att fordon som t.ex. lastbilar aldrig kan vara industritillbehör, i förarbetena nämns även truckar, traktorer, bandvagnar. Om ett föremål varken är allmänt fastighetstillbehör, byggnadstillbehör eller industritillbehör är det lös egendom.

Hyresrättens skick och upprustningsföreläggande

2007-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag hyr ett äldre hus på landet av ett äldre par. Hur gör jag nu när tvättmaskinen inte startar? Förra gången var det en spisplatta, som när den sattes på så gick strömmen i hela kåken. Sen gick det inte att fylla på vatten i pannan (husets uppvärmningskälla) och då fick vi ju meddela dem detta vilket ledde till en hel del gapande och skrikande i telefonen plus tillmälen från dem. Hade gärna undvikit detta så därför ber jag er om hjälp - Åligger det oss som hyresgäster att åtgärda dessa brister? I kontraktet står .. mindre reparationer.. , men vad jag alltid lärt är att vitvaror och dylikt är värdens ansvar, fel eller sant?
Ingela Höggren |Hej, Reglerna om hyresbostäder finns i jordabalkens 12 kapitel. I 18 a § i denna lag (se http://lagen.nu/1970:994#K12P18a) anges att: "Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande)." För att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standarden krävs det att den är försedd med anordning inom lägenheten för: 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. Det krävs även att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Enligt vad jag kan se uppfyller din hyresrätt inte denna lägsta godtagbara standard. Jag rekommenderar därför att du kontaktar Hyresnämnden i syfte att få ett upprustningsföreläggande utfärdat. Medan bristerna åtgärdas har du enligt 21 § i samma kapitel möjlighet att deponera en del av hyran till Länsstyrelsen. Oavsett vad ni avtalat gäller ovan nämnda som en lagstiftad minimistandard och du skall kunna kräva att din bostad uppfyller kraven. Med vänlig hälsning,

Marknadsmässig hyra för industrilokal

2007-03-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi tänker köpa en industrilokal där halva utrymmet är uthyrt till icke marknadsmässiga priser. En hyregäst sitter med kontrakt med uppsägning 9 månader och förlängning 12 månader och betalar 116:- per m2 inkl allt. Hur snabbt kan man säga upp dem? Är uppsägningstiden 9 månader efter 2007-09-01 eller kan man hävda något om icke marnadsmädssiga priser?
Mia Ejendal |Hej, Jag hoppas att jag har förstått läget rätt om det är så att ni är i färd med att köpa en fastighet (alltså ingen hyresrätt eller likn med andrahandsuthyrning) där ett 8-årigt hyreskontrakt håller på att löpa ut. Det kontraktet innehåller en avtalspunkt som säger att uppsägningstiden är 9 månader. Hyreslagen, vilken egentligen är 12 kapitlet i Jordabalken blir då tillämplig. Det mest framträdande syftet med denna lag är att skydda utsatta hyresgäster från mäktiga fastighetsägare och tillika hyresvärdar. Därför finns det regler om att hyran kan nedsättas, dock inte att den ska höjas. Hyran ska enligt 19§ sättas till skäligt belopp, men detta endast om hyresbeloppet inte är bestämt i kontraktet, vilket det ju tydligen är i ert fall. Mitt råd till dig blir därför att säga upp hyresavtalet så snart som möjligt för att det ska löpa ut om 9 månader. Från vad du skriver verkar det som att avtalsvillkoren säger att uppsägningstiden är 9 månader oavsett när och av vem avtalet sägs upp. Det är om ingen uppsägning skulle ske som det förlängs med 12 månader i taget. Även under eventuell förlängning (dvs efter 070930) torde uppsägningstiden vara 9 månader, men det är svårt att säga utan att ha sett den exakta ordalydelsen i avtalet. Ett par viktiga grejer om uppsägningen: 1. Uppsägningen ska vara skriftlig (JB 12 kap 8§)! 2. Ni kan bli ersättningsskyldiga med ett belopp som uppgår till ett års hyra om ni vägrar att fortsätta låta hyresgästen hyra lokalen eller ställer upp orimliga krav för ett fortsatt hyresförhållande (57§). 3. När ni säger upp hyresgästen måste ni underrätta den om de villkor ni ställer för fortsatt hyresförhållande och även att hyresgästen, om denne vägrar flytta utan ett års ersättning, kan vända sig till hyresnämnden för att få hjälp inom två månader. Lycka till! Vänligen,

Köp av fastighet. Dolt fel?

2007-02-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej vi har förvärvat en fastighet där det fanns ett besiktingsprotokoll som angav nedanstående: KONTROLL AV KOSTRUKTION Stickprovsmässig fuktkvotskontroll har utförts i grundutrymmets blindbotten och i åtkomliga syllar med uppmätta värden mellan 13-15 % fuktkvot. Stickprovsmässig fuktkvotskontroll har utförts i vindens råspont med uppmätta värden mellan 8-10 % fuktkvot. I uppreglade väggar har två stycken provhål tagits upp. Hål nr. 1 är taget invid trappen till övervåningen med en uppmätt relativ luftfuktighet på 75% Hål nr. 2 är taget i hörn i tvättstuga/pannrum med en uppmätt relativ luftfuktighet på 89 % ANALYS AV RISK FÖR EVENTUELL FRAMTIDA SKADOR 5.1 Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden i tillbyggandsdelen riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. 5.2 Med tanke på våtutrymmenas ålder samt med tanke på de noterade bristerna finns risk att tätskikt / ytskikt i utrymmena har försämrats med åren vilket ökar risken för läckage och att skador uppstår i golv- och väggkonstruktioner. 5.3 Äldre gjutjärnsbrunnar som har korrosionsangrepp är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns för genomrostning med läckage som följd. BEHOV AV FORTSATT TEKNINSK UNDERSÖKNING / FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER 6.1 (a) För att utreda orsaken till och omfattningen av den mikrobiella lukt som känns vid golvsocklarna / i källaren samt de noterade relativa luftfuktighetsvärdena rekommenderas att en teknisk undersökning utförs. FRÅGAN TILL ER Vid köpet läste vi självklart ovanstående och räknade med att en dränering måste genoföras. Vid påbörjad dränering visade den sig ej möjlig då berg löper ända in mot husgrunden varför den ej kan friläggas. Vidare visade det sig vid upoptagen av bottenplatta att huset stod i vatten trots högt läge. Dessutom visade sig att rördragningar under huset gjorts felaktigt med motlut mm. Vi har nu valt att ta bort bottenplattan för att åtgärda de felaktiga rördragningarna samt för att säkerställa hur illa det var med vatten under huset. Vi har tvingats till skapande av pumpgrop med en pump som automatiskt pumpar undan vattnet allteftersom det stiger. Lösningen är komplex och dyr. Anticimex som tecknat en säljarförsäkring angeratt inget fel finns på fastigehetn samt att eventuella problem angavs i protokollet. Faastigheten förvärvades för 4.85 MSEK i höstas och är på 140m2 + källare. Kan vi hävda dolt fel samt hur driver vi i så fall denna fråga vidare?
Ludvig Lagerkranz |Hej! Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att köparen måste undersöka fastigheten för att upptäcka eventuella fel. Om köparen underlåter att undersöka fastigheten kan han förlora rätten att senare åberopa ett fel. Undersökningsplikten är generellt sett långtgående dock finns det olika faktorer som kan påverka hur omfattande undersökning man som köpare skall anses behöva göra. Sådana fel som avses i avses i 4 kap. 19 § Jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994#K4 är dels fel som framgår av avtalet dels fel som är beror på att fastigheten är i sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta efter en normal undersökning, s.k. dolda fel. Har säljaren vid köpet gjort en tydlig utfästelse som är att jämställa med en garanti är det även ett fel om fastigheten inte överensstämmer med detta. Att uttala sig om de mätresultat som framgår av frågan låter sig inte göras. Däremot gäller att framkommer det vid köpet uppgifter som bör väcka misstanke utvidgar det undersökningsplikten. Framgår det som i detta fall att det finns risk för framtida skador innebär det att undersökningen måste göras än mer ingående. Det kan innebära provtagning av olika slag, borra i väggar, riva upp golv eller liknande beroende på vilken typ av fel det kan röra sig om. Att fastigheten är sämre än köparen med fog kunnat förutsätta skall ses mot fastighetens ålder, skick jämfört med liknande fastigheter. Fel av den här typen, dolda fel, kan inte göras gällande om köparen objektivt sett borde ha upptäckt dem vid en undersökning. Om man borde ha upptäckt felet beror som sagt på hur långtgående undersökningsplikten skall anses vara beroende på övriga omständigheter. Det går alltså inte att ge ett klart svar på detta. Vad gäller utfästelser jämställda med garantier som säljaren gjort vid köpet skall även dessa ses mot bakgrund av övriga omständigheter. Finns ett tydligt besiktningsprotokoll väger en utfästelse naturligtvis lättare. Säljaren har även en upplysningsplikt som innebär att han måste upplysa säljaren om sådant som han känner till och kan vara av intresse för köparen att veta. Även beträffande upplysningsplikten gäller att den skall ses mot bakgrund av övriga omständigheter. Jag rekommenderar att ni tar kontakt med en sakkunnig för vidare rådgivning. Med vänlig hälsning

Vad får en arrendator göra och inte?

2007-02-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, i / på min fastighet finns insprängt 3 radhus, marken runt dessa (ca 2hektar) är s.k. "gemensamhetsmark". Jag äger marken, men radhusägarna beter sig som om dom ägde den. Dvs dom vill tex ställa dit hästar, söka EU-bidrag etc. Jag tror att dom får göra varken det ena eller det andra? Kan ni förtydliga detta, tacksam för svar. Mvh S.K.
Mia Ejendal |Hej, Det låter som att det mellan dig och radhusfolket finns ett arrendeavtal, närmare bestämt ett bostadsarrende, som reglerar vad de får använda marken till. Ett bostadsarrende är det när marken som upplåtits i huvudsak ska användas till att ge bostad till arrendatorn och hans/hennes familj. I lagen om bostadarrende (JB 10 kap) regleras inte exakt vad en arrendator får och inte får göra, utan detta gör man upp i avtalet mellan parterna. Men det finns några saker som gör att du skulle kunna säga upp arrendeavtalet i förtid, nämligen om 1) arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om 2) han/hon nyttjar det för annat än huvudsakligen för bostad. Att ha hästar på tomten är troligen inte tillräckligt för att dessa två regler ska komma ifråga, men det beror förstås på omfattningen av hästhållningen. I ett tredje fall kan du säga upp arrendeatalet i förtid, nämligen om det skulle vara så att ni har avtalat om något som arrendatorn bryter mot. Detta måste dock vara en synnerligen viktig avtalspunkt för dig för att du ska ha rätt att säga upp arrendevtalet i förtid. Vad gäller EU-bidraget så vet jag inte exakt vad ansökan gäller, men möjligen reder sig det problemet själv. Om bidraget som ges kan sökas av nyttjanderättsinnehavare så är de troligen berättigade att söka, men om det gäller markanvändningen så kräver det troligen att markägaren söker, och det är ju givetvis du. Vänligen,

Inlösenskyldighet

2007-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |vad menas med: Kommunen är undantagen från inlösenskyldighet enligt kap 13:17 Jordabalken
Vilma Herlin |I vissa fall kan kommunen vara skyldiga att köpa en fastighet av fastighetsägaren, s k inlösenskyldighet. Denna skyldighet kan till exempel vara en följd av att kommunen ändrar eller upphäver en plan eller bestämmelse. Det du angett torde betyda att kommunen inte är skyldig att lösa byggnad eller annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten, se 13:17 jordabalken http://lagen.nu/1970:994. Med vänliga hälsningar

Uppsägning av hyresavtal till omedelbart upphörande

2007-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har precis skrivit ett andrahandskontrakt. Efter en rad otäcka omständigheter. Känner jag mig osäker i lägenheten. Finns det någon möjlighet att bryta kontraktet? Tacksam för svar
Markus Larsson |Hej, Först och främst vill jag påminna dig om att du alltid har rätt till uppsägning av hyreskontraktet. Hur lång din uppsägningstid är beror på vilken form av hyra ni har avtalat. Är hyresavtalet ingånget på obestämd tid så är uppsägningstiden 3 månader. Är avtalet ingånget på bestämd tid så kan kortare uppsägningstid gälla. Detta framgår av 4 § hyreslagen (12 kap. jordabalken). Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Om ni har avtalat om längre uppsägningstid än 3 månader så gäller denna inte mot dig, utan endast mot hyresvärden. (5 §) Om ni har avtalat om kortare uppsägningstiden så kan du istället utnyttja den (men hyresvärden måste iaktta minimitiderna i hyreslagen). I frågan antyder du att du känner du att du känner dig utsatt för obehag. Bereonde på omständigheterna så kan du ha rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan (6§). Om lägenheten inte är i det skick som du har rätt till så kan du ha rätt till detta. Det krävs dock att det föreligger en "brist" i lagens mening. De brister som kan ge dig rätt till en sådan uppsägning regleras i 11,13,14,16 och 17 §§ i hyreslagen. Ifall du har rätt till att säga upp avtalet med omedelbar verkan beror helt på vad som ligger bakom det du uttrycker som "otäcka omständigheter". Uttrycket brist i hyreslagen omfattar dock det mesta, såsom exempelvis materiella skador på lägenheten, ljudstörningar, hotfullt uppträdande av grannar eller hyresvärd, olämpligt uppträdande av hyresvärd med mera. Ifall du har rätt att häva avtalet beror helt på graden av bristen. I första hand så ska du dock meddela hyresvärden så att han kan avhjälpa felet, samtidigt som du har rätt till hyresnedsättning under den tid som bristen består. Det är först om hyresvärden inte kan avhjälpa felet utan dröjsmål eller om han, efter tillsägelse underlåter att, så snart det kan ske, rätta till felet som du har rätt att säga upp avtalet. Vidare så får du bara säga upp avtalet ifall bristen är av väsentlig betydelse. Med tanke på att jag inte känner till vilka de "otäcka omständigheterna" är så är detta det enda svar jag kan ge dig. Möjlighet att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande finns alltså, frågan är bara om bristen når upp till den dignitet som krävs och bristen felet inte har avhjälpts enligt ovan. Vänliga hälsningar

Köp av del av annans fastighet

2007-02-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har nyligen köpt en fastighet på landet och skulle nu vilja köpa till en liten del av grannens tomt om ca. 80m2 på vilken det finns en litet uthus. Hur går man till väga, vilka myndigheter måste vi kontakta, osv.? Mvh
Emelie Brorström |Hej! Lämpligtvis genomför ni en fastighetsbildning där Er granne avstyckar den delen av fastigheten som skall säljas (se 10 kap FBL http://lagen.nu/1970:988#K10 ). Efter det kan Ni sammanlägga den med Er fastighet (se 12 kap FBL http://lagen.nu/1970:988#K12 ). Frågor om fastighetsbildning prövas av Lantmäteriet efter ansökan (FBL 2:2). Gå gärna in http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Entrance.aspx?id=170 på Lantmäteriets hemsida för mer information. Observera också att fastighetsbildningen inte får stå i strid med kommunens detaljplan enligt FBL 3:2. Fråga gärna Er kommun om hur detaljplanen (eller andra områdesbestämmelser) ser ut i just Ert fall. Med vänlig hälsning,