Var finns servituthandlingar lagrade?

2007-07-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Var finns servitutshandlingar/avtal gällande väg lagrade?
Alexandra Palmér |Hej, Det finns två stycken olika slags servitut, avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut bildas på frivillig basis enligt jordabalkens regler http://www.lagen.nu/1970:994#K7 och skrivs in i fastighet efter anmälan till inskrivningsmyndigheten. Vanliga avtalsservitut är exempelvis rätt till att använda en väg, brygga, ledning, parkeringsplats eller badplats. För att få reda på om något sådant servitut belastar Er fastighet får du vända dig till inskrivningsmyndigheten, vilket är tingsrätten i den ort som fastigheten är belägen. Officialservitut är servitut som är av väsentlig betydelse för fastighets möjlighet att fungera. De bildas vid en lantmäteriförrättning, antingen i samband med annan förrättningsåtgärd eller som en fristående åtgärd (fastighetsreglering). Dessa servitut kan även upplåtas tvångsvis. För att få reda på om ett förrättningsservitut belastar Er fastighet får du vända dig till Lantmäterimyndigheten Med vänlig hälsning Alexandra Palmér

Bryta lokalhyresavtal.

2007-07-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har ett hyreskontrakt på en butikslokal och enligt kontraktet gick första hyresperioden ut 2007-06-15. Det står vidare att uppsägning av kontraktet skall ske minst 3 månader före den avtalade hyrestidens utgång , i annat fall förlängs kontraktet med 1 år för varje gång. Jag har inte sagt upp kontraktet men eftersom min omsättning i lokalen är väldigt dålig , på gränsen till konkurs, och då jag har blivit erbjuden en annan lokal med betydligt bättre läge, funderar jag på hur jag kan göra. Jag vet att min omsättning kommer att bli betydligt bättre i den andra lokalen, men kan jag säga upp detta kontraktet i förtid på något vis, eller är jag bunden 1 år från 2007-06-15..? Tacksam för hjälp..
Simon Carlsson |En klausul av den här typen är mycket vanliga vid hyra av lokal. Finns där inga särskilda omständigheter kring din situation som till exempel att hyresvärden misskött underhållet, stora problem med ohyra eller liknande, är du om inte uppsägning gjorts i tid tyvärr bunden enligt avtalet i ytterliggare ett år. Med vänliga hälsningar

Brf-medlems rätt att måla om

2007-07-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem är det som har "ansvaret" för ytterdörren i en bostadsrätt? Jag har hört att man t.ex. inte får byta eller måla om sin ytterdörr hur som helst? Stämmer detta? Och hur är det med insidan av ytterdörren/fönster?
Julia Asplund |Hej, Som bostadsrättsinnehavare äger man en andel i bostadsrättsföreningen och inte själva lägenheten man bor i, varför man inte har rätt att göra vad man vill med sin lägenhet och tillhörande ytterdörr. Däremot har man en långt gående rätt att renovera och förändra sin lägenhet. I 7 kap 7 § bostadsrättslagen (http://www.lagen.nu/1991:614#K7) regleras tre åtgärder som bostadsrättsinnehavaren inte får vidta utan styrelsens tillstånd. Dessa är: 1, Ingrepp i bärande konstruktion, 2, Ändring av ledningar och 3. Annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra tillstånd till en sådan förändring om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Frågan huruvida en ommålning av dörrar och fönsterkarmar är tillåten beror alltså på om åtgärden är en väsentlig förändring av lägenheten. Med väsentlig förändring av lägenheten menas sådana förändringar som innebär att lägenhetens karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde går förlorat. Utsidan av ytterdörren påverkar kanske inte intrycket av lägenheten och här får man istället se till hur resten av trapphuset ser ut. Bäst är att presentera sina idéer för styrelsen och höra efter deras åsikt. Innan man påbörjar en renovering eller liknande bör man även titta i bostadsrättsföreningens stadgar för att se om något särkilt sägs angående just det arbete man tänkt påbörja. Stadgarna kan ge bostadsrättsinnehavarna en längre gående rättighet än bostadsrättslagen. Däremot får stadgarna aldrig inskränka bostadsrättsinnehavarens rätt mer än lagen. Med vänlig hälsning,

Båtplats på annans mark sedan mycket lång tid

2007-07-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Nyttjande av båtplats sedan 52 år. Vi är 4 delägare i en fritidsfastighet in en skärgårdskommun. Fastigheten har funnits i släktens ägo sedan 1955 som då utgjorde en udde. Vi ägde då marken där vi hade anlagt bryggor till båtplatser. 1978 avstyckades 2 mindre fastigheter från huvudfastigheten. Marken där bryggorna finns kom då att tillhöra en ny ägare. Betalning för dessa båtplatser har aldrig krävts. Muntligt avtalades att ägarna till de 2 fritidsfastigheterna kunde forsätta att nyttja dessa utan avgifter. Dock skrevs aldrig något avtal om detta. Sedan ca 4 år är det nu en ny ägare till marken där bryggorna finns. Han har övertagit marken från sina föräldrar och är boende i trakten. Han är väl förtrogen med hur förhållandena har varit under alla år. Nu vill den nye ägaren att vi ska börja betala hyra för båtplatserna/bryggorna efter att vi har nyttjat dessa i 52 år utan att betala hyra. Bryggorna har vi byggt. Vår fråga: Är vi skyldiga att betala hyra för dessa? Går det att åberopa "gammal hävd"? Kan den nye ägaren begära hyra för tidigare år? Tacksam för svar Med vänlig hälsning
Gustaf Lidegran |Svaret utgår från att den nya ägaren kände till situationen eller i vart fall borde ha insett hur det förhöll sig när han förvärvade fastigheten, (eller att han förvärvat fastigheterna genom arv eller testamente). Om han inte gjorde, eller borde ha gjort det, är han inte bunden av avtalet som i så fall omedelbart upphörde att gälla vid nye ägarens förvärv. Ett vanligt problem med den här sortens avtal är att de ofta inte innehåller någon information om hur länge de ska gälla. Frågan blir då om avtalet gäller tills vidare och kan sägas upp av någon av parterna med iakttagande av skälig uppsägningstid. Skälig tid är i sammanhanget en ganska kort tid. Alternativt att avtalet ska vara en slutgiltig lösning på ett visst problem och därför inte kunna sägas upp. Avgörande är i första hand vad de som slöt avtalet avsåg när avtalet ingicks. Om avtalet inte var tänkt att kunna sägas upp säger lagen att sådana avtal ändå kan sägas upp då 50 år har gått. Avgörande blir alltså om avtalet är ett tills vidare avtal eller ett avtal som inte kan sägas upp före 50 år har gått. Av det som framgår ur frågan kan inte någon annan slutsats dras än att avtalet är ett tillsvidareavtal om än ett långvarigt sådant. Den nya ägaren kan därför säga upp det gamla avtalet och erbjuda ett nytt avtal med hyra. Han kan inte kräva hyra för tiden innan han säger upp det gamla avtalet men att begära hyra måste anses vara att säga upp det gamla avtalet. Någon möjlighet till hävd finns inte. Ett muntligt avtal kan aldrig vara ett servitut varför detta inte behöver diskuteras. Jordabalken är relevant lagstiftning, den finner ni http://www.lagen.nu/1970:994 . Se särskilt 7 kap. 5 och 14 §§. Regleringen mellan avtal gällande tills vidare eller ”för alltid” styrs av allmänna rättsprinciper och något komplicerade analogier. Vänliga hälsningar

Förvaltning av samägd fastighet

2007-07-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Tvångsförsälja gemensam bostad. Hej , Min fd sambo(alkoholist) bor kvar i bostaden som införskaffades för gemensamt bruk , i 4 år har hon vägrat att lösa ut mig. Bodelningen som sköttes av en bodelningsförrättare hoppade hon av när det blev tal om värdering. Bodelningen blev dock klar och godkänd, men något utköp blev inte av. jag har nu lämnat över ärendet till domstolen som kommer att utse en god man som sköter försäljningen. Hon sköter inte om bostaden , hon vanvårdar den. Vad har hon för skyldighet , respektive , vad har jag för rättighet att se till att bostaden är i rättmätigt skick? Vad händer om hon kommer att vägra värdering och försäljning? Har hon rätt att byta lås på bostaden? Vad har jag egentligen för rättighet att se till att min egendom inte förstörs och vanvårdas? Kan jag gå in och klippa gräset osv ?? Tacksam för svar!
Rebecka Boholm |Hej! Din fråga aktualiserar lagen om samäganderätt (SamägL http://www.lagen.nu/1904:48_s.1). Först något om dina möjligheter till att bli utköpt alternativt försäljning av bostaden. Enligt SamägL finns ingen rätt för en delägare att bli utköpt av en annan ägare, utan en sådan rätt måste ha avtalats mellan delägarna i förväg. Däremot har du som delägare möjlighet att hos tingsrätten begära att god man tillförordnas för att sälja fastigheten på offentlig auktion (se 6 §), vilket verkar vara den väg du har valt att gå nu. För att vidta åtgärder som har med den samägda egendomens förvaltning att göra krävs samtliga delägares samtycke (se 2 §). Däremot kan en delägare enligt samma paragraf agera på egen hand utan övriga delägares godkännande om det rör sig om exempelvis brådskande reparationer eller andra åtgärder för bevarande av godset som inte tål uppskov. Den frånvarande delägaren får i efterhand stå för sin del av kostnaderna (se 15 §). Är det så att den andra delägaren vanvårdar bostaden borde du alltså ha rätt att utföra vissa åtgärder själv, trots att du vägrats samtycke, om åtgärden är nödvändig snarast för att skydda godset från att ta skada. Om delägarna mera varaktigt är oeniga rörande egendomens förvaltning kan tingsrätten, på ansökan av en av delägarna, förordna att godset under viss bestämd tid skall omhändertas av en god man, som utses av rätten (se 3 §). En av delägarna kan också utses till god man. Det åligger sedan den som blivit utsedd till god man att ta hand om förvaltningen av det samägda godset (se 4 §). Hoppas att du har fått svar på dina frågor! Vänliga hälsningar,

Fastighetsägarens rätt att förbjuda studsmattor

2007-07-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har blivit kontaktad av min hyresvärd (HSB) angående mitt barns studsmatta. Han säger att jag måste ta bort den eftersom enligt lagen har han ansvaret om något händer. Jag frågade om man kunde skriva något avtal eller sånt där jag tar på mig hela ansvaret om något skulle hända. Han tyckte inte det. Det är synd att de tar beslut utan att ha nån möte för att kunna diskutera det. Finns det något jag kan göra? Tack för svaret!
Gustaf Lidegran |Nu framgår det inte hur studsmattan står så jag får utgå från att HSB verkligen skulle kunna få ansvaret för en inträffad skada. Du och HSB kan inte skriva ett avtal om vem som bär ansvaret för en skada som drabbar någon annan än just dig eller HSB. Om någon helt annan drabbas av en skada som HSB enligt lag ska svara för så kommer HSB likväl vara skyldiga att ersätta den personen. Bland annat till följd av detta har HSB rätt att neka dig att ha studsmattan på ett sätt som kan ådra HSB skadeståndsskyldighet. Att beslut skulle kunna tas på ett mer resonerande och mindre auktoritärt sätt kan jag förstås hålla med dig om men det ändrar inte att HSB kan kräva att studsmattan ska tas bort. Vänliga hälsningar

Formkrav vid fastighetsköp

2007-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Måste en köpebrevshandling i fråga om fastighetsförsäljning upprättas i två stycken originalhandlingar. //Hans
Markus Larsson |Hej, formföreskrifterna för fastighetsköp finns i 4 kap 1 § jordabalken, som du hittar http://www.lagen.nu/1970:994 . Här framgår att köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknad av både köpare och säljare. Den ska även innehålla en tydlig viljeförklaring om att en fastighet överlåts samt en specificiering av fastigheten och köpeskillingen. Bevittning är egentligen inte nödvändigt för att köpet skall vara giltigt och därmed bindande parterna emellan, däremot så krävs vittnen för att man ska få erhålla lagfart. (se 20 kap 7 och 8 §§ JB) Däremot krävs det inte att köpehandlingar upprättas i dubbla original, utan det räcker med en handling. Givetvis så är det en fördel i bevishänseende att köpare och säljare erhåller en varsin del av köpehandlingen. En annan sak är att vid fastighetsköp ofta används dubbla köpehandlingar: köpekontrakt och köpebrev. Köpebrevet blir då en form av kvitto på att köpet har fullföljts och betalning har erlagts i enlighet med köpekontraktet. vänliga hälsningar

Grannens byggnad överskrider tomtgränsen

2007-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min granne har byggt ett garage på sin tomt för c:a 1 år sen, nära min tomt (som jag trodde då). Jag gav honom tillåtelse att göra detta när han sökte bygglov för detta. Vad jag inte kontrollerade då var hur tomtgränserna är dragna. Jag förutsatte att min granne visste vad han gjorde och att ritningen var korrekt. Det har nu visat sig att han byggt sitt garage c:a en meter in på min tomt. Troligen har han dessutom byggt garaget större än vad bygglovet angav. Det är några år sedan jag såg ritningen men jag kan inte påminna mig att garaget skulle bli så stort som det blev. Jag vill naturligtvis inte ha grannens garage på min tomt, det har jag inte gett honom tillåtelse att göra. Vad ska jag göra? Samma granne har, utan marklov, gjord en utfyllnad i en större slänt mot min fastighet, c:a 4-5m längd och 2-3 m höjd). Släntfoten på utfyllnaden har delvis hamnat på min tomt. Vad kan jag kräva att han gör för att rätta till detta? Från det nya garage som grannen byggt rinner det dessutom ner stora mängder vatten vid regn. Vattnet gör att marken har underminerats delvis på min tomt. Dessutom håller en gammal mur på att rasa ner pga detta vatten. Vid regn kommer dessutom stora mängder jord och stenar ner från grannens utfyllnad in på min tomt. Vad kan jag kräva att han gör åt detta?
Jonas Öjelid |Hej, angående garaget som har byggts delvis på din tomt så är utgångspunkten att din granne inte behöver göra något åt det om det inte är ekonomiskt försvarligt att kräva det. Eftersom det sannolikt skulle innebära stora kostnader att bygga om garaget så att det inte längre står på din tomt kan du bara kräva att grannen flyttar garaget om denne har inkräktat på din tomt med avsikt eller av grov vårdslöshet (se lagtext http://www.lagen.nu/1970:994#K3P11 ). Det är upp till dig att bevisa att din granne har gjort det med avsikt eller av grov vårdslöshet så om du t.ex. kan visa att grannen har byggt garaget på ett helt annat sätt än vad ritningen visade så är det möjligt att du kan kräva att han river eller bygger om garaget. Att bevisa något sådant kan dock vara mycket svårt. Oavsett om du kan bevisa att grannen varit medveten om sitt agerande – eller åtminstone agerat vårdslöst – så har du rätt till ersättning för att garaget gör intrång på din mark (se lagtext http://www.lagen.nu/1970:994#K3P11S2 ). Ersättningen kan bestämmas till antingen ett engångsbelopp eller en årlig ersättning så länge garaget står kvar. Med utfyllnaden av slänten är situationen annorlunda – eftersom det troligtvis inte är något större arbete med att ta bort den delen av utfyllnaden är din granne skyldig att göra detta. Att kräva en sådan åtgärd är sannolikt ekonomiskt försvarligt. Att din granne inte har beviljats marklov för åtgärden spelar däremot mindre roll vid bedömningen, eftersom detta kan beviljas i efterhand om det skulle behövas (se lagtext http://www.lagen.nu/1987:10#K10P19 ). Om det, mot förmodan, inte skulle bedömas som ekonomiskt försvarligt att kräva att den del av utfyllnaden som finns på din tomt tas bort så har du åtminstone rätt till ersättning för intrånget även i detta fall. Vänliga hälsningar