Felaktigt angiven boyta vid köp av villa

2007-06-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har nyligen köpt en villa där boytan var angiven till 104 kvm på objektsbeskrivningen från ansvarig mäklare. När besiktningsmannen sedan gjorde en areamätning kom han fram till 99 kvm! Vi har skrivit köpekontrakt med den sedvanliga friskrivningsklasulen och betalat in handpenning. Någon prisnedsättning pga det uppkomna felet vill säljare i samråd med mäklare inte gå med på. Enligt dom har vi bara möjlighet att häva köpet (friskrivningsklausulen) eller betala fullt pris. Köpare står på kö från tidigare budgivning för att betala ungefär samma köpeskilling. Min fråga är om mäklare/säljare har rätt i det dom säger?
Emelie Thor |Hej, Genom en friskrivningsklausul kan säljaren försäkra sig om att köparen till exempel inte kan kräva prisavdrag. På grund av att säljaren har lagt in en friskrivningsklausul i kontraktet stämmer således det som mäklaren och säljaren sagt till dig. Ibland kan klausulerna vara ännu hårdare genom att inte ens hävning är tillåtet. Du tycks dock ha kvar denna möjlighet och kan alltså välja hur stor betydelse du anser att den felaktiga boytan har. Anser du att den har tillräckligt stor betydelse för att ångra köpet har du den möjligheten. I vissa fall av felaktigt angiven boarea har man som köpare dock rätt till skadestånd från mäklaren motsvarande det överpris som köparen fått betala på grund av den felaktigt meddelade boytan. Skadestånd kan bli aktuellt om mäklaren med hänsyn till omständigheterna borde ha misstänkt att uppgiven area från säljaren var felaktig utan att ha vidtagit åtgärd som att mäta ytan eller informera köparen om att arean är osäker. En avvikelse utgör i sig inte grund för skadestånd. Som riktmärke har angivits en differens om 10 % av total yta. I ditt fall skulle således oriktigheten behövt vara större för att skadestånd skulle ha blivit aktuellt. Med Vänlig Hälsning,

Förverkande på grund av allvarliga störningar

2007-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man bli vräkt för att ha hamnat i bråk med andra hyresgäster upprepade gånger?
Anna Wigren Eriksson |Hyreslagen återfinns i jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Under vissa omständigheter kan ett hyresavtal förverkas. Av din fråga framgår inte hur bråken uppsttt, var de utspelat sig eller under vilka omständigheter. Hyresvärden kan säga upp ett avtal omedelbart vid allvarliga störningar i boendet (42 § 4 st). Är störningarna inte av allvarligt slag skall hyresgästen få en tillsägelse och därmed en chans att, utan att dröja, rätta sig. Utgångspunkten är att hyresgäst ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Upprepade bråk och hot har i rätten bedömts som allvarliga störningar. Med vänlig hälsning

Bostadsrättsförenings rätt till "städavgifter"

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid ett årsmöte i vår bostadsrättsförening togs beslut att medlemmarna själva skulle städa trapphus och sköta snöskottning då vi ville få bättre ekonomi i föreningen. 1 medlem vägrade göra detta. Kallade detta diskriminering. Beslutet blev så medlemmen fick betala en årsavgift (4000 kr)vad städ+snöskottning motsvarade. 1 månad senare vägrar denna medlem betala denna kostnad som vi alla var överens om utan hon har hittat en billigare städfirma och vill på så vis sänka kostnaden. Hur gör vi i styrelsen? Vi hävdar att det tagits ett majoritetsbeslut fram till nästa årsmöte och då kan kostanden omprövas. Har vi fel? Kan man läsa om detta någonstans?
Gustaf Lidegran |Föreningen kan besluta om regler angående städning. Dessa regler blir emellertid helt tandlösa då det inte finns någon sanktion som en förening har rätt att ta till mot en medlem som inte följer städreglerna. De avgifter en bostadsrättsförening får ta ut av sina medlemmar är uttömmande reglerat i bostadsrättslagen. I denna lag finns ingen städavgift eller annan liknande avgift. Den medlem som tycker att städavgiften är för hög behöver alltså inte begränsa sin invändning till en del av avgiften utan kan helt enkelt låta bli att betala avgiften i sin helhet då avgiften inte är lagligen grundad. Att ni kommit överens om avgiften i demokratisk ordning saknar betydelse. Bostadsrättslagen, som inte är helt lättläst, finns http://lagen.nu/1991:614 . Med vänliga hälsningar

Hyresvärd vill dela renoveringskostnad

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo hyr ett litet "hus" av ett äldre par. Då vi hyr "svart" så har vi inte skrivit något riktigt avtal med dem. i Höstas gjordes en renovering i vårat hus (hela köket och viss del av badrum plus utbyten av fönster), då höjdes vår hyra till det dubbla, från 1500 kr till 3000 kr. Under tiden renoveringen pågick, bodde vi i deras hus (2 ½ månad) och under den tiden vi bodde där, fick vi betala dem mer än 3000 kr i elräkning för att vi använt dusch och dyl i deras hus, ok, det gick vi med på. MEN vi fick även betala vår egen elräkning på 5000 kr, den el som förbrukats av hantverkarna i vårat eget hus. Ska det vara så? Borde inte hyresvärdarna betala den el som hantverkarna förbrukat hos oss då vi inte ens bott där under den tiden?
Mia Ejendal |Oavsett att ny hyr svart så är det ägaren som renoverat huset. Detta har lett till att både standard och hyra höjts. Det är ägaren som står för renoveringen och hela denna, inklusive den el som maskinerna drar för renoveringen, detta är en kostnad liksom alla andra i renoveringen. För att ni ska bli betalningsskyldiga för del av renoveringen måste detta överenskommas mellan er på förhand. Läs gärna mer om förhållandet mellan hyresgäst/hyresvärd i Jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994 . § 18a och framåt handlar om renovering. Om jag var i era kläder skulle jag förklara för hyresvärden att renoveringen bekostas av honom/henne och att den ökade elräkningen ingår i renoveringskostnaden. Med vänlig hälsning

Skall säljaren bekosta reparationerna?

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967. I kontraktet finns två paragrafer gällande "Faran för fastigheten" (som säger att "Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad") resp "Särskild besiktning" (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet). Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen. Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen. Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen "Faran för fastigheten" och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti? Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen "Särskild besiktning" innan vårt tillträde i mitten av augusti? För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?
Emelie Brorström |Hej! Med formuleringen i Ert avtal åsyftas fall där fastigheten skadas genom olyckshändelse eller genom att fastighetsägaren under tiden han står för faran är försumlig (jfr Jordabalken 4:11 http://www.lagen.nu/1970:994#R10). Att fastigheten är felkonstruerad och behöver repareras hör inte till dessa fall. Fastighetsägaren är inte skyldig att genomföra en rad reparationer på fastigheten under tiden utan endast vårda den väl. Genom en besiktning får man reda på hur huset ser ut som man skall köpa. Man köper huset så att säga i ”befintligt skick” och säljaren svarar endast för s.k. ”dolda fel” som i princip varit omöjliga att upptäcka vid en normal undersökning av huset (se http://www.lagen.nu/1970:994#R10 i JB 4:19 2st). Felen som ni hittat vid besiktningen kan Ni istället angripa genom paragrafen ”särskild besiktning”. Om Ni anser att fastigheten inte är värd lika mycket i vetskap om felen har Ni alltså rätt att frånträda köpet. Ni kan inte begära att säljaren skall bekosta reparationerna inom den avtalade köpeskillingen. Vänligen,

Överlåtelse av hyresrätt

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |1. jag bor i en hyresrätt sedan sex år tillbaka där min far står på kontraktet. har jag rätt att ta över kontraktet? jag har inte hyrt i 2:a hand. 2. vid byte av hyreskontrakt, kan hyresvärden ställa krav på att man skall ha bott en viss tid i lägenheten innan bytet kan ske?
Markus Larsson |Hej, Jag börjar med att besvara fråga 1: Bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt finns i 12 kap jordabalken, även kallad hyreslagen, 32-38 §§. Denna lag hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Den paragraf som är relevant i detta fall är främst 34 §. Här framgår att din far kan överlåta lägenheten till dig som närstående förutsatt att hyresnämnden godkänner överlåtelsen. För ett sådant godkännande krävs att ni varaktigt sammanbor, samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Det andra villkoret, det att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, innebär i princip bara att den nya hyresgästen ska kunna klara av att betala hyran. Vad beträffar det första villkoret, varaktigt sammanboende, så innebär detta ett krav på att ni i allt väsentligt haft gemensamt hushåll. Det räcker inte med att du har varit inneboende hos honom utan det ställs ett krav på ett samfällt brukande av lägenheten. Även om det i princip inte uppställs något tidskrav så framgår av praxis att ett samboende under 2-3 år är att betrakta som varaktigt. Det är svårt att uttala sig om ifall detta villkor är uppfyllt i ditt fall eftersom det krävs mer ingående kunskaper om omständigheterna. Om jag förstår din fråga som att din far har stått på kontraktet, men att du har bott där ensam de senaste sex åren så är det med stor sannolikhet inte uppfyllt. Som avslutning kan påpekas att du givetvis alltid kan överta kontraktet på lägenheten om hyresvärdens ger sitt godkännande. Fråga 2: Byte av hyresrätt regleras i 35 § hyreslagen. Även här krävs hyresnämndens tillåtelse. Tillstånd från hyresnämnden skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Sådana skäl kan vara av varierande slag såsom exempelvis arbete på annan ort, ändrade familjeförhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Vad gäller din fråga om krav på boende i viss tid så kan sägas att om hyresgästen bara bott där i någon eller några månader så talar detta till hyresgästens nackdel. Samma gäller om hyresgästen bytt till sig lägenheten och bara bott där i viss tid (mindre än ett år). Det krävs i sådana fall starkare skäl än annars, men något egentligt tidskrav finns inte. Om förutsättningarna i fråga 1 även gäller här så råder det inte någon tvekan om att om din far har bott i lägenheten under den tid som han haft kontraktet (6 år) så råder det inte någon tvekan om att tiden skulle räcka. Om det däremot är du som har bott där ensam under de 6 åren så är min bedömning att hyresgästen, din far, inte har några beaktansvärda skäl för bytet. Även om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet kan tillstånd vägras om det skulle innebära påtaglig olägenhet för hyresvärden eller om andra särskilda skäl talar mot bytet vänliga hälsningar

Stakethöjd och tillstånd

2007-06-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om stakethöjd inte finns reglerad i detaljplanen för ett villaområde, är man då fri att bygga hur högt staket man vill eller finns det något annat som regler max. stakethöjd?
Henric Roth |Hej! Plank och murar regleras i 8 kap 2 § p 7 PBL se www.lagen.nu/1987:10 . I en kommentar till denna bestämmelse framgår att bygglov inte krävs för grindar och staket av normal beskaffenhet. Således finns ingen uttrycklig bestämmelse rörande maxhöjd på ett staket men utan bygglov får det ej gå utöver det som anses som ett normalt staket. Är du osäker på vad detta innebär i Din kommun kan Du kontakta Stadsbyggnadskontoret för vägledning och information om eventuell lokal sedvänja och praxis. Med vänlig hälsning,

Kallelse till möte i bostadsrättsförening

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Regler för kallelse och dagordning i bostadsrättsförening. Jag undrar om det finns minimikrav på hur sent kallelse och dagordning får skickas ut inför styrelsemöte i bostadsrättsförening. Är beslut giltiga även om kallelse (kanske t.o.m. utan dagordning och tidigare protokoll som skall godkännas omedelbart vid sittande bord) skickas ut så sent som samma dag eller t.o.m. delas ut vid pågående styrelsemöte? Undrande styrelseledamot.
Johanna Carlsson |Hej! En kallelse ska naturligtvis gärna komma ut i god tid innan ett möte och bifogat därtill bör finnas dagordning och andra viktiga handlingar. Varken Bostadsrättslagen eller Lagen om ekonomiska föreningar reglerar dock detta, utan det lämnas upp till varje föreningen att tillsammans bestämma om detta vid stämman. I stadgarna finns det därför oftast reglerat hur det praktiska kring styrelsemötena ska gå till. Vanligtvis är reglerna hårdare kring föreningsstämman, som samlar alla medlemmar, än vid styrelsemötena. Strider formerna kring styrelsemötet mot stadgarna kan mötets giltighet ifrågasättas av en ledamot eller medlem i föreningen. Oftast kan det dock räcka med att prata igenom hur de praktiska sakerna sköts för att få ordning på problemet. Vänliga hälsningar