Uppsägning av andrahandshyresgäst

2007-01-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur skall en uppsagning av 2:a handshyresgast skrivas?
Jacob Öberg |Hej, Enligt hyreslagen ska uppsägningen av ett hyreskontrakt vara skriftlig, och helst skickas i ett rekommenderat brev ( Jordabalken 12 kap 8 §). När det gäller förstahandsuppsägning från värden till en förstahandshyresgäst är lagen klar, brevet ska skickas rekommenderat för att gälla. När det kommer till andrahandsuppsägningar är det inte lika enkelt. Praxis hos Hyresnämnden är tvetydig och det är tveksamt om ett e-mail kan räknas som en skriftlig uppsägning blev. Det är svårt att bevisa att ett e-mail mottagits och vad händer om mottagaren inte går in och läser sina mail, eller struntar i att läsa just det mailet? Man bör kunna ställa vissa ytterligare krav på uppsägningen. En uppsägning är en ensidig rättshandling som avsändaren ensam disponerar över inom lagens ram. Man torde därför få ställa tämligen stränga krav på uppsägningen så att mottagaren, hyresgästen, inte skall sväva i en väsentlig osäkerhet om vad avsändaren gör gällande, se NJA 1992 s. 286. Förutom ovan nämnda omständigheter (skriftlighet och delgivning) kan följande frågor ha betydelse för giltigheten av uppsägningen: att den gjorts i rätt tid, att rätt adressat angetts, att rätt person sökts, att uppsägningen skett till rätt tidpunkt eller att det i vart fall inte skett till fel tidpunkt, att uppsägningen innehåller en viljeförklaring med rätt innehåll, frågan om en skriftlig uppsägning behöver vara undertecknad ,att den upptar rätt objekt, att uppsägningen har utfärdats av rätt person ( se Holmqvist, Kommentaren till Hyreslagen). Sammanfattningsvis bör man bör vara noga med hur uppsägningen går till och bör därför inte lita på ett e-mail eller ett vanligt brev. Det är bättre för båda parter och ur bevissynpunkt att uppsägningen görs ordentligt så att man slipper tvist senare. Ett rekommenderat brev där det klart och tydligt står från vilket datum uppsägningen gäller och undertecknat och daterad är det lämpligaste och bästa tillvägagåmgssättet. Vänligen,

Uppsägning av hyresgäst i 2-familjshus

2007-02-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, om jag köper en tvåfamiljsfastighet för eget boende och det egna företagets behov och det bor en hyresgäst där vid övertagandet. Vad gäller om jag har övertagit fastigheten för mindre än en månad sedan? Övertar jag automatiskt det gamla hyresavtalet mellan förre ägaren och hyresgästet? Finns det möjlighet att upphäva det gamla avtalet, omförhandla eller säga upp hyresgästen? Mitt mål är att så fort det är möjligt kunna ta hela fstigheten i bruk för de egna och företagets behov. Vad kan jag göra och hur för att uppnå mitt mål?
Kimmie Johansson |Hej! Utgångspunkten är att du som ny ägare till fastigheten övertar kontraktet om skriftligt hyresavtal finns och hyresgästerna har tillträtt lägenheten., 7:13 st 1 JB eller även om det inte finns något skriftligt kontrakt eller hyresgästen inte tillträtt lägenheten men köparen (du) kände till hyresgästerna vid köpetillfället, 7:14 JB. I ditt fall så finns det ju redan en hyresgäst som bor där och du övertar därmed hyresavtalet. Hyresgäster har ett ganska så starkt besittningsskydd och det föreligger rätt till förlängning om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock möjlighet att bryta besittningsskyddet utan att det krävs att hyresgästen har misskött sig eller dylikt. När det rör sig om tvåfamiljshus och du som hyresvärd har intresse av att själv förfoga över lägenheten, till exempel om du själv vill bo i det eller sälja det så räknas det som en besittningsbrytande grund och du kan säga upp din hyresgäst 12:46p6 JB. Det får dock inte röra sig om en affärsmässigt driven verksamhet. Jag är osäker på hur ditt intresse av att använda lägenheten till ditt företag kommer att bedömas då det inte blir du som privatperson som kommer att använda det. Jag har inte kunnat hitta något liknande rättsfall heller. Om du som privatperson hyr ut en del av huset till ditt egna företag så kan man tänka sig att du har intresse av den eventuellt högre hyra du kan ta av företaget och du vill ha en helt annan användning av huset. Samtidigt är företaget också en hyresgäst och det kan då hävdas att det inte spelar någon roll vilken slags hyresgäst det handlar om. Det kan spela in vad för slags verksamhet företag bedriver men jag vill understryka att hyresgästens intresse av att ha kvar sin bostad är relativt stark. Om du däremot själv tänkt bo i den lägenheten som är uthyrd så bör inte samma tveksamhet dyka upp. Det är du som ska bevisa att det finns skäl att bryta besittningsskyddet. Om ditt intresse tillgodoses av att endast del av lägenheten sägs upp så har hyresgästen rätt att få förlängt för resten av lägenheten. Hyresgästen måste dock få skälig tid att hitta en annan bostad och om hyresförhållandet har varat under en längre tid kan det behövas att hyresgästen förses med en ersättningslägenhet. Det finns också möjlighet att bryta besittningsskyddet efter en bedömning av de sakliga skäl (i princip alla skäl som inte är av chikanös karaktär eller diskriminerande) hyresvärden har av att bryta avtalet och av de intressen båda parter har. Dessa intressen kan delas in i svaga respektive starka och de senare är för en hyresvärd de intressen som finns i egenskap av hyresvärd. Att du själv vill använda lägenheten torde räknas som ett svagt, personligt intresse. Dina intressen ställs då mot hyresgästens skyddsvärda eller inte skyddsvärda intressen. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna s k generalklausul, 12:46 p 10 JB är svårare. Uppsägningstiden för ett tillsvidareavtal är 3 månader om inte längre tid avtalats i kontraktet. I uppsägningen bör du ange av vilken orsak hyresförhållandet sägs upp och om hyresförhållandet varat i längre i än tre månader så måste det ske skriftligen. Uppsägningen ska också delges hyresgästen, vanligen räcker det att skicka ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, 12:8 och 8:8 JB. Om hyresgästen inte vill godta uppsägningen vilket man som hyresvärd i princip kan utgå ifrån, så måste värden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång ( dvs den tid till vilken avtalet sagts upp) 12:49 JB. Du kan hänskjuta tvisten redan i anslutning till uppsägningen. Uppsägningen är utan verkan om det föreligger en tvist om förlängning och du inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden så för att vara på den säkra sidan är det nog enklast att hänskjuta tvisten redan i samband med att du säger upp din hyresgäst. Lagrum hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.

Kan man tvångsvis sälja en samägd fastighet?

2007-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! jag äger en fast egendom med två fastigheter på tillsammans med min syster. Vi äger 50% var och nu vill hon sälja sin del. kan hon tvinga mig till försäljning av egendomen? Är min del säkrad? vad händer om jag inte vill att hon säljer sin del till vem som helst eftersom det innebär att vi måste gå förbi denna fastighet för att komma till våran del?
Emelie Brorström |Hej! Som jag förstår det så äger ni tillsammans en fastighet med två byggnader på och inte en byggnad med två fastigheter. Jag kan ha misstolkat det eftersom Er formulering tyder på det sistnämnda, men återkom gärna i så fall. Vid besvarandet av frågan utgår jag ifrån att ni inte innehaft fastigheten för att driva någon form av bolag tillsammans. Detta kan man till exempel tänka sig om ni uteslutande använt fastigheten för att driva fiske eller liknande. Jag utgår också ifrån att ni inte har avtalat bort lagen om samäganderätt (se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1). Lagen är tillämplig där två eller flera samfällt är ägare av fastighet. I 6§ står det faktiskt att varje ägare har rätt att hos domstol söka att godset för gemensam räkning utbjudes till försäljning på offentlig auktion. Detta gäller inte om delägarna har avtalat något annat eller om en delägare visar synnerliga skäl för anstånd (det är tyvärr mycket svårt att uppnå kravet på ”synnerliga skäl”). Om Er syster skulle vilja sälja kanske Ni föredrar att fastigheten klyves så att Ni får behålla Er del (se 7§). I fastigheltsbildningslagens 11 kapitel hittar Ni förutsättningarna för klyvning (se http://www.lagen.nu/1970:988#K11). Man ansöker om klyvning hos Lantmäteriet (se hur man går till väga http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Page.aspx?id=1214). Så fort Ni får reda på att Er syster gjort en ansökan om fastighetens försäljning måste Ni hos rätten ge till känna att Ni vill klyva fastigheten. Vidare måste Ni faktiskt ansöka om klyvning. Det räcker inte att bara påstå det. Sammanfattningsvis kan vi säga att det tyvärr inte finns så mycket Ni kan göra om Er syster vill sälja hela fastigheten. Ni kan klyva fastigheten och få behålla Er del, men Ni har inget att säga till om vad gäller den nya ägaren. Däremot kan man i vissa fall få myndighets beslut över att få använda annans fastighet, såsom att få gå över den för att komma till sin egen, men det är en annan fråga.

Hembuds- och förköpsklausul i avtal om köp av fastighet

2007-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur utformar man en hembudskalusul i ett köpekontrakt där min bror köper vårt gemensamma föräldrahem och vid en eventuell senare försäljning skall han hembuda den till mig först innan den går ut på öppna marknaden? Självklart vill jag inte betala något överpris vid en eventuell framtida försäljning.
Emelie Brorström |Hej! Först och främst vill jag varna för denna typ av klausuler i avtal om köp av fastighet. En sådan klausul är inte till stor nytta eftersom Er bror ändå kan sälja fastigheten till någon annan utan att försäljningen blir ogiltig. I svensk praxis har man sagt att liknande klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se t.ex. rättsfallet NJA 1984 s 673). Därför godkänner man inte dessa klausuler vid onerösa avtal vilket föreligger i Er brors fall eftersom han skall köpa huset. Klausulerna kan tillmätas visst värde bl.a. vid benefika avtal såsom gåva. Klausulen kan dock ha ett värde i praktiken då det kan resultera i att Er bror faktiskt vänder sig till Er innan han säljer huset. Ni har kallat klausulen för ”hembudsklausul” och det innebär att Ni får rätt att köpa tillbaks fastigheten som redan övergått till en ny ägare. Jag tror att Ni snarare har åsyftat en ”förköpsklausul”. Detta innebär att Ni skall erbjudas att köpa fastigheten innan den överlåts till någon annan. Klausulen kan förslagsvis utformas på följande sätt: ”Köparen förpliktar sig att vid en framtida försäljning erbjuda N.N. att köpa fastigheten till ett marknadsmässigt pris innan den överlåts till en ny ägare”. En lämplig rubrik för klausulen kan vara: ”Förköpsförbehåll”. Som sagt var så hissar jag varningsflaggan. Vid en eventuell framtida tvist är klausulen inte mycket värd. Hoppas detta kan hjälpa Er! Mvh.

Försäljning av andel i samägd egendom

2007-01-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Mina syskon och jag äger en 1/4 av en sjöbod och nu vill vi sälja. Sjöboden har varit uppdelad i tre delar under de senaste 35 åren. Det är alltså tre familjer som äger de tre olika fysiska delarna men vi samäger hela fastigheten. Vi planerar att annonsera ut vår 1/4 del. Kan köparen känna sig säker på att nuvarande uppdelning kommer att gälla framöver? Finns det saker vi bör tänka på när vi säljer del i samägd fastighet? Det finns inget skrivet om skötsel och underhåll. Alla har skött sin del.
Elzbieta Kaczorowska |Hej, När flera personer äger egendom tillsammans föreligger samägande och lagen om samäganderätt blir tillämplig (se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ). En samägare har rätt att utan de andra samägarnas samtycke sälja sin andel. I fall det samägda godset är en fastighet och andelen i denna egendom skall gå till försäljning så måste vi vända oss till jordabalken (JB, se http://www.lagen.nu/1970:994 ). I JB 4 kap 8 kap ser vi att försäljning av ideell andel i fastighet är tillåten. Vid försäljning av sådan måste dock givetvis de generella reglerna för försäljning av fastighet som uppställs i 4 kap iakttas, såsom kravet på skriftlighet m m i 1 §. Du skriver i din fråga att ni delat upp fastigheten mellan er. Denna uppdelning kan tyvärr inte göras gällande mot tredje man, d v s någon annan som inte är samägare. Samäganderätt kännetecknas nämligen av att ingen av delägarna har äganderätt till en viss konkret urskiljbar del, utan i stället äger varje person en viss andel i godset. Denna princip finns nedtecknad i 1 § i samäganderättslagen där det föreskrivs att var och en av samägarna har en viss lott i det samägda godset. Viktigt är därför att iaktta att du vid en eventuell försäljning just säljer en ideell andel och inte ett visst område. Även i JB 4 kap 7 § återfinner vi principen där det stadgas att försäljning av en viss fysisk del av fastighet inte är giltig, såvida inte fastighetsbildning kommer till stånd. Lagstiftaren ansåg nämligen vid utformandet av denna regel, att sämjedelning – d v s uppdelning genom privat överenskommelse mellan delägarna – skulle förhindras. Detta hindrar dock inte att ni samägare avtalat inbördes om en viss uppdelning vid bruket av fastigheten, men detta avtal kan som sagt inte göras gällande mot t ex en ny delägare. Huvudregeln är nämligen att samtliga delägares samtycke krävs vid förvaltning av den samägda fastigheten (2 § samäganderättslagen). Därför kan det vara bra att både den nya ägaren och de gamla även fortsättningsvis är överens om hur fastigheten skall användas. Avslutningsvis skulle jag vilja uppmärksamma dig på att försäljning av andel i fastighet i vissa fall kan resultera i en relativt låg köpeskilling eftersom det ibland kan anses föga attraktivt att samäga en fastighet tillsammans med en massa främlingar. Jag skulle även än en gång vilja understryka att även vid en försäljning av en ideell andel i en fastighet måste JB:s regler följas. Hoppas mitt svar varit till hjälp. Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av andel i fastighet

2007-01-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej! om 3 personer har fått en stuga i gåva och nu vill ena av dem överlåta sin andel i stugan till en utomstående utan att dessförinnan ha erbjudit den till de övriga delägarna. har han rätt till de? P.S. blir väldigt tacksam om ni anger lagrum =) mvh
Louise Hjelm |Hej! Det finns möjlighet för en av tre delägare av en sommarstuga mottagen som gåva att överlåta sin andel till en utomstående. Det som kan lägga hinder i vägen är om det i gåvohandlingen medtagits förbehåll om inbördes förköpsrätt mellan gåvotagarna. Jordabalken 4:29-31 (se http://www.lagen.nu/1970:994 ) behandlar gåva av fast egendom. Förbehållet skall antecknas i fastighetsboken. Finns ett sådant förbehåll måste andelen erbjudas de andra delägarna. Då flera personer äger något tillsammans gäller samäganderättslagen (se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ) om den inte har avtalats bort. Enligt samäganderättslagen 6 § har varje delägare rätt att kräva att fastigheten säljs på offentlig auktion. Men en delägare kan även kräva att fastigheten klyvs istället genom att ansöka om klyvning hos tingsrätten (samäganderättslagen 7§). Klyvning av fastigheter behandlas i fastighetsbildningslagens 11:e kapitel (se http://www.lagen.nu/1970:988). Ett villkor för klyvning är att delägarna äger bestämda delar av fastigheten. Det räcker med att en delägare begär klyvning. Det måste vara möjligt att lägga ut klyvningslotter i enlighet med era andelar och yrkanden. Det krävs även att resultatet av klyvningen uppfyller vissa lämplighetsvillkor. Bl.a. finns krav på ändamålsenlig markanvändning och fastighetsreglering (fastighetsbildningslagens 3:e kapitel). Om en klyvning av fastigheten inte skulle uppfylla dessa krav får fastighetsbildningsåtgärden inte utföras. Efter att klyvning är genomförd kan ägaren till varje del själv naturligtvis överlåta den vidare. Med vänlig hälsning,

Tillhör ägodelarna fastigheten?

2007-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Efter mors död ska vi nu dela vårt barndomshem. Vi har tidigare fått det som gemensam gåva och äger fastigheten tillsammans. Då mor flyttades in på "hemmet" blev många av hennes ägodelar kvar i fastigheten. Vad gäller nu? Är hennes ägodelar en del av arvsskiftet (tillsammans med bankmedel) eller anses de tillhöra vår fastighet?
Emelie Brorström |Hej! Det finns vissa föremål som anses tillhöra fastigheten. Fast inredning hör till exempel till byggnaden på fastigheten. Om detta kan Ni läsa http://www.lagen.nu/1970:994#K2 i jordabalkens 2 kap. Här ser man bland annat att badkar, spis, kylskåp och tvättmaskin tillhör byggnaden om den används såsom bostad. Detta hör alltså till byggnaden. När det gäller den övriga egendomen (möbler, tavlor, bankmedel och dylikt) så skall den ingå i bodelningen efter Er mamma. Den tillhörde ju fortfarande Er mamma trots att hon inte direkt hade den i sin besittning. Vänligen,

Rätt att överta/överlåta hyresrätt

2007-01-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |kan man efter att ha förhyrt en hr under en period av 5 år överlåta densamma till närstående alt begärqa ytterligqre en person att stå på kontraktet
Daniel Waerme |Hej! En hyresgäst som ej avser att använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. (12:34 Jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994) Med "varaktigt" menas ca 3 år och med "sammanbor" menas exempelvis ett gemensamt hushåll. Att hyresvärden "skäligen kan nöja sig med förändringen" innebär att den som övertar lägenheten skall ha rimliga förutsättningar att klara av betalningen av hyran, men naturligtvis kan även skötsamhet i övrigt bli föremål för bedömning. Om hyresavtalet har sagts upp, av hyresvärden, hyresgästen eller om dessa två är överrens om uppsägningen, får make/sambo som inte står som hyresgäst men som ändå har sin bostad i lägenhet överta hyresrätten. Maken/sambon har alltså rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. Det krävs då att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. (Se ovan för bedömningen.) (12:47 2 och 3 st. JB) Denna rätt tillkommer inte maken/sambon om hyresavtalet sagts upp pga förverkande av hyresrätten (12:42 JB). Med vänliga hälsningar