Att avskilja fastighetstillbehör

2007-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min bror är dödsbodelägare till en fastighet med 2 hus. Min bror har nu plockat fram ett papper som säger att han är ensam ägare av det ena huset. I pappret står att huset står på ofri grund och är undertecknat av våra färäldrar 1982. Bägge husen har eget tax.värde. Vår avlidne far står som ägare hos skattemyndigheten idag. Arvskifte är ej gjort. Frågan är om ett sådant papper gäller? Måste det inte registreras eller skrivas in på någon myndighet för att gälla?
Elzbieta Kaczorowska |Hej, Din fråga är ifall överlåtelsen av byggnaden är giltig mot dig. Enligt 2 kap 1 § jordabalken (JB se http://www.lagen.nu/1970:994 ) hör byggnad som uppförts på en fastighet till denna. Enligt samma lag 2 kap 7 § gäller inte en överlåtelse av ett föremål som tillhör fastigheten mot annan om inte föremålet avskiljs eller ett beslut fattats enligt fastighetsbildningslagen (FBL, se http://www.lagen.nu/1970:988 ) och införts i fastighetsregistret. Denna registrering i fastighetsregistret tar dock enbart sikte på byggnader och anläggningar som p g a servitut, ledningsrätt o dyl skall överföras till annan fastighet eller omvandlas till lös egendom och är därför inte tillämplig i detta fall. Paragrafen reglerar uttömmande de tillfällen då ett fastighetsföremål kan avskiljas från fastigheten med verkan mot andra. Att överlåta en byggnad till någon annan utan att byggnaden flyttas från marken kan med andra ord inte göras. Då denna princip är gammal och i praktiken tillämpades även innan den lagfästes 1967, gällde detta även 1982 då överlåtelsebrevet du nämner undertecknades. När en fastighetsägare uppför byggnad på egen mark blir denna byggnad tillbehör till fastighet och kan sedan i normala fall inte omvandlas till lös egendom enlig vad som sagts ovan. När det gäller begreppet byggnad på ofri grund hänför sig detta till när någon annan än fastighetsägaren uppfört byggnaden, t ex en arrendator. I fall det skulle vara på så sätt att byggnaden inte uppförts av fastighetsägaren så stadgar lagen (i 2 kap 4 § 1 meningen JB) att en byggnad blir fastighetstillbehör när både byggnad och mark ägs av samma person. Detta betyder att huset utgör fastighetstillbehör och inte kan överlåtas, utan att det fysiskt flyttas, om din far någonsin var ägare både till byggnad och till mark samtidigt. Hoppas mitt svar varit till hjälp! Med vänlig hälsning,

Bygglov och mindre avvikelse

2007-03-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi tänker överklaga ett bygglovsärende och undrar vad som är en mindre avvikelse. Kommunen har beviljat bygglov för ett hus med delvis två våningar på tomten intill våran. Vi funderar på vad som är mindre avvikelse. Är delvis två våningar i ett område med mest enplans och suteränghus och ett fåtal 2 vån hus en mindre avvikelse? Finns det något ställe där det går att hitta exempel på överklaganden?
Emil Alin Johansson |Hej! Kommuner har detaljplaner som reglerar olika tätbebyggda områden. Det är föreskrifterna i dessa detaljplaner som bestämmer hur byggnader får uppföras och ändras, bygglov beror alltså på detaljplan. De grundläggande reglerna om olika planer och bygglov finns i Plan- och bygglagen, som ni hittar http://lagen.nu/1987:10 . 8 kapitlet i PBL handlar om bland annat bygglov och 11 § reglerar mer specifikt förutsättningarna för detta. Lite förenklat kan sägas att bygglov inte ska meddelas om det skulle strida mot detaljplanen. Det kan därvid finnas exakt reglerat vilken maxhöjd en byggnad får ha inom planen. För att det ska vara tal om en avvikelse från planen, som alltså normalt inte omfattas av byggrätten, måste det vara fråga om en otvetydig avvikelse. Med detta menas att en byggnadshöjd som överskrider maxhöjden med några decimeter anses planenlig och alltså inte är en avvikelse från planen. Även om en byggnad inte skulle anses helt förenlig med detaljplanen kan, som du skriver i frågan, åtgärden ändå beviljas om den endast innebär en mindre avvikelse, men är förenlig med syftet med planen. Vad som anses som en mindre avvikelse är inte helt självklart och beror på omständigheterna i varje enskilt fall. I ditt fall beror det på regleringen i detaljplanen samt de exakta omständigheterna kring den nya byggnaden. Eftersom det finns andra tvåvåningshus i området så tyder detta på att detaljplanen omfattar även byggandet av sådana hus, men som sagt beror det på detaljplanen för området. Enligt propositionen bakom reglerna är mindre avvikelse till exempel om en byggnad sträcker sig någon meter in på punktprickad mark eller överskridande av högsta tillåtna byggnadshöjd, alternativt byggnadsarea, om det till exempel på grund av byggnadstekniska skäl blir bättre. Ni kan hitta vägledande avgöranden genom att söka bland rättsfall på Domstolsverkets rättsinformation http://www.rattsinfosok.dom.se/lagrummet/index.jsp . Det kanske mest kända fallet gällde om byggandet av en 36 meter hög mast och två teknikbodar på 11,52 m2 vardera inom ett parkområde var mindre avvikelse. Regeringsrätten kom fram till att det inte var fråga om en mindre avvikelse, se RÅ 2002:63. Det ni kan göra är att ta kontakt med byggnadsnämnden i er kommun, be att få en kopia på relevanta planer för ert område samt bygglovsansökningar för de tvåvåningshus som byggts i området. Ni kan då jämföra grannbygget med de tidigare tvåvåningsbyggandet. Om det efter studium av detta material tyder på att grannbygget varken är förenligt med detaljplanen eller syftet med denna så kan ni överklaga bygglovet till Länsstyrelsen, se 13 kapitlet 2 § PBL. Med vänlig hälsning!

Tillägg för el och värme i hyresavtal

2007-03-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en kort fråga om kallhyra. Är det helt lagligt att ta ut en kallhyra, dvs. tillägg för el och värme? Mvh Michael
Christina Weilander |Enligt JB 12:19 får man ta ut ersättning för bland annat el och värme om kostnaden för detta påförs hyresgästen efter individuell mätning. Med vänlig hälsning

Vad gäller vid samägande av fastighet?

2007-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Var kan man hitta regler för samägande av fastighet. Vad är huvuddragen.
Marie Wahlin |Hej! Tack för din fråga! När det gäller samäganderätt av fastighet finns en särskild lag som reglerar detta, nämligen lag ( 1904:48 ) om samägande, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . Huvuddragen i lagen är bland annat att lagen är dispositiv, det vill säga ägarna till fastigheten kan avtala bort delar av den i sitt samägandeavtal som man således inte vill ska gälla i det specifika fallet. För de frågor som inte reglerats i avtalet gäller sedan lagens regler. Därför är det vid samägande inledningsvis av vikt att titta i lagen och se vilka bitar man vill reglera på annat sätt. Lagen reglerar annars att samtycke ska lämnas av alla parter i olika situationer, exempelvis om fastigheten ska säljas för att vara en giltig försäljning. Vidare kan man ansöka om god man för det fall att parterna som samäger fastigheten inte kan komma överens i olika frågor. I lagen finns alla regler att tillgå och den är enkel att gå igenom för att få en överblick över huvuddragen. Skulle någon tolkningsfråga eller någon annan följdfråga uppkomma är du givetvis välkommen att återkomma med dina frågor. Med vänliga hälsningar

Kommuns förköpsrätt då delägare köps ut ur fastighet.

2007-03-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Hur går försäljningen till när två delägare köps ut av en tredje? Delägarna har erhållit fastigheten som gåva på 80-talet. Köpet gäller fritidsfastighet på kommunal föreningsmark där kommunen har förköpsrätt. Gäller den i detta fall? Hur fördelas alla omkostnader för köpet? Skall köpeskillingen beräknas sedan omkostnader och skatter betalats? Mycket tacksam för svar.
Mia Ejendal |Hej, Om jag har förstått din fråga rätt så finns det tre ägare till en fastighet (fastighet betyder mark och inte byggnad, jag utgår från att det är mark det handlar om, med eller utan byggnad på). Ägarna har kommit överens om att en av dem ska köpa de andra två ägarnas delar. Beträffande kommunens förköpsrätt så har kommunen förköpsrätt inom hela sitt område, dvs inom hela kommunen. Men vissa kriterier måste vara uppfyllda, främst handlar det om att marken behöver tas i anspråk för bostadsbyggande, bevarande av kulturhistorisk byggnad, eller uppförande av idrottsplats eller liknande. Om du vill kontrollera om den aktuella fastigheten passar in under något av kriterierna, se 1§ Förköpslagen http://www.notisum.se/index2.asp?sTemplate=/template/index.asp&iMenuID=314&iMiddleID=285&iParentMenuID=236&iLanguageID=1&iLaw=.com Kommunen har vidare inte förköpsrätt, även om den skulle passa in under kriterierna i 1§, om fastigheten understiger 3000 kvm och är bebyggd med ett bostadshus (även om det endast används för fritidsändamål) för högst två familjer. Om det skulle vara så att kommunen har förköpsrätt så går kommunen in och har rätt att köpa till samma villkor och pris som den köpare som säljaren kommit överrens med. Därför kan det vara av betydelse att kontrollera om kommunen har förköpsrätt innan en delägare säljer till de andra till ett alltför förmånligt pris. Angående priset får köpare och säljare avtala om vilket pris de vill. Priset måste anges i köpehandlingen. Det är köpehandlingen som sedan ligger till grund för inskrivningen i fastighetsregistret (Jordabalken 20 kap 5§) och även stämpelskatten. Stämpelskatten är 1,5% av fastighetens värde. Värdet beräknas vara det högsta av taxeringsvärdet och köpeskillingen (Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 8-9§§). I förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatt för förvärvet (Jordabalekn 4 kap 10§). Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen träffar överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig (Jordabalken 4 kap 1§). Jag är osäker på vilka andra omkostnader du åsyftar men som jag nämnt så avtalar parterna om priset och då kan ju dessa kostnader vara inkluderade eller ej. När vinstskatt ska betalas av säljarna får eventuella omkostnader från försäljningen, såväl som förbättringsarbeten, dras av summan som ska beskattas. Detta regleras i Inkomstskattelagens 45e kapitel som du kan kika närmare på http://www.notisum.se/index2.asp?sTemplate=/template/index.asp&iMenuID=314&iMiddleID=285&iParentMenuID=236&iLanguageID=1&iLaw=.com Lycka till! Vänligen,

Rätt att utföra underhåll på föreningens bekostnad?

2007-03-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har en bostadsrättsförening där jag sitter i styrelsen. En av våra medlemmar vill ha en ytterdörr till garaget utbytt pga aluminium beläggningen på dörren oxiderar/ärjar, med resultatet att små, små flagor faller ner på verandan. Dörren fungerar som den skall, ser dock inte jättefin ut, den är 8 år gammal, och styrelsens bedömning är att den fyller sin funktion. Har vår medlem rätt att få den utbytt på föreningens bekostnad? Mvh
Anna Wigren Eriksson |Hej, Bostadsrättsföreningen svarar enligt Bostadsrättslagen 7:4 http://lagen.nu/1991:614 för det yttre underhållet. Detta innefattar exempelvis gemensamma utrymmen, fasad, tak, trapphus och ytterdörrar. Föreningen kan i sina stadgar precisera detta underhåll. Lagen reglerar ett motsvarande ansvar för bostadsrättshavaren att stå för inre underhåll (7:12). Föreningen har genom sin konstruktion befogenhet att göra bedömningar av det slag som ni gjort i fallet. Om ni bedömt att dörren inte behöver bytas ut har bostadsrättshavaren möjlighet att ändå få till en ändring. Enligt lagen (7:2) kan han själv avhjälpa felet på föreningens bekostnad om föreningen inte själv åtgärdar felet efter en uppmaning. Föreningen får då i efterhand betala för åtgärden. Detta är dock en aningen vansklig väg för bostadsrättshavaren att gå då det inte är säkert att föreningen anses ha åsidosatt sin skyldighet att underhålla och därmed sin skyldighet att betala för en ny dörr. Med Vänlig Hälsning

Depositionsavtal

2007-02-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!j Vad innebär ett depositionsavtal när man säljer ett hus? Escrow på engelska. MVH Ingela
Henric Roth |Hej! Ett depositionsavtal är ett särskilt upprättat avtal mellan en säljare -mäklare-köpare. En handpenning brukar normalt avläggas som en kontant deposition på 10 % av köpesumman. I avtalet anges sedan hur dessa pengar skall hanteras om exempelvis köparen väljer att dra sig ur köpet. Ofta tillfaller då beloppet säljaren som kompensation men annat kan givetvis avtalas. Det är särskilt uttalat att en klausul i ett köpeavtal av denna karaktär inte godtas utan kräver ett separat dokument. Är Du osäker på hur detta skall gå till kan en mäklare säkert vara Dig behjälplig. Mer om mäklarens ansvar kan du läsa i fastighetsmäklarlagens 12 § http://www.lagen.nu/1995:400 . Med vänlig hälsning,

Kan man förlora sin bostadsrätt p g a störningar?

2007-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrättsförening och har en son som har haft ett fåtal fester. Sonen spelar dessutom hög musik, dock aldrig sent på kvällen. Grannarna klagar på att han och hans kamrater bullrar i trappan (pratar högt, skrattar mm), att de smäller i dörrar mm. Sonen är omyndig, och festerna har anordnats utan min vetskap. Detta har orsakat osämja mellan mig och grannarna, och styrelsen har kopplats in. Jag är orolig att jag kommer att förlora min bostad. Kan detta ske? Måste jag varnas skriftligen innan så sker?
Sara Edström |Hej! I bostadsrättslagen framgår av 7 kap 9 § att bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omvivningen inte utsätts för störningar. Det som åsyftas är störningar som "i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön att de inte skäligen bör tålas". Det handlar alltså om anmärkningsvärda och återkommande störningar i boendet. Enligt samma paragraf ska bostadsrättsföreningen vid störningar ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör, och om det är fråga om en bostadslägenhet, underrätta socialnämnden om störningarna. Enligt 7 kap 18 § kan bostadsrätten förverkas, dvs bostadsrättshavaren kan bli tvungen att flytta, om denne åsidosätter sin skyldighet att inte utsätta sina grannar för störningar i boendet. Viktigt är dock att åsidosättandet, enligt 19 §, måste vara av mer än ringa betydelse för att leda till förverkande. Vidare måste enligt 20 § bostadsrättshavaren ha givits en chans att rätta sig efter tillsägelse och socialnämnden måste ha underrättats, förutom om det gäller särskilt allvarliga störningar. Det framgår inte av lagtexten om en tillsägelse från föreningen måste vara skriftlig. Bostadsrättslagen hittar du http://lagen.nu/1991:614. Med vänlig hälsning