Tillhör ägodelarna fastigheten?

2007-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Efter mors död ska vi nu dela vårt barndomshem. Vi har tidigare fått det som gemensam gåva och äger fastigheten tillsammans. Då mor flyttades in på "hemmet" blev många av hennes ägodelar kvar i fastigheten. Vad gäller nu? Är hennes ägodelar en del av arvsskiftet (tillsammans med bankmedel) eller anses de tillhöra vår fastighet?
Emelie Brorström |Hej! Det finns vissa föremål som anses tillhöra fastigheten. Fast inredning hör till exempel till byggnaden på fastigheten. Om detta kan Ni läsa http://www.lagen.nu/1970:994#K2 i jordabalkens 2 kap. Här ser man bland annat att badkar, spis, kylskåp och tvättmaskin tillhör byggnaden om den används såsom bostad. Detta hör alltså till byggnaden. När det gäller den övriga egendomen (möbler, tavlor, bankmedel och dylikt) så skall den ingå i bodelningen efter Er mamma. Den tillhörde ju fortfarande Er mamma trots att hon inte direkt hade den i sin besittning. Vänligen,

Rätt att överta/överlåta hyresrätt

2007-01-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |kan man efter att ha förhyrt en hr under en period av 5 år överlåta densamma till närstående alt begärqa ytterligqre en person att stå på kontraktet
Daniel Waerme |Hej! En hyresgäst som ej avser att använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. (12:34 Jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994) Med "varaktigt" menas ca 3 år och med "sammanbor" menas exempelvis ett gemensamt hushåll. Att hyresvärden "skäligen kan nöja sig med förändringen" innebär att den som övertar lägenheten skall ha rimliga förutsättningar att klara av betalningen av hyran, men naturligtvis kan även skötsamhet i övrigt bli föremål för bedömning. Om hyresavtalet har sagts upp, av hyresvärden, hyresgästen eller om dessa två är överrens om uppsägningen, får make/sambo som inte står som hyresgäst men som ändå har sin bostad i lägenhet överta hyresrätten. Maken/sambon har alltså rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. Det krävs då att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. (Se ovan för bedömningen.) (12:47 2 och 3 st. JB) Denna rätt tillkommer inte maken/sambon om hyresavtalet sagts upp pga förverkande av hyresrätten (12:42 JB). Med vänliga hälsningar

Spotlights - tillbehör till fastighet?

2007-01-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har köpt en villa. I huset finns skenor för spotlights i några av rummen. Säljaren vill lämna skenorna men ta med sig spotlightsen. Vad gäller, är spotlightsen fast eller lös egendom.
Vilma Herlin |I jordabalkens 2:a kapitel stadgas om tillbehör till fastighet, se http://lagen.nu/1970:994. I 2 § stadgas vilka föremål som är byggnadstillbehör och som tillhör fastigheten genom sitt samband med byggnaden. För att ett föremål skall anses som byggnadstillbehör krävs att det har ändamålsgemenskap ("för stadigvarande bruk") och yttre samband ("blivit försedd med") med byggnaden. I rättsfallet RÅ 1941 not 246 ansågs inte lampor vara tillbehör till fastigheten. Inte heller finns lampor med i uppräkningen i 2 kap 2 § jordabalken, varför spotlightsen inte torde tillhöra fastigheten och således vara lös egendom.

Socialtjänstlagens reglering

2007-01-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka rättigheter och skyldigheter finns det inom socialtjänstlagen? Vilka delar av hemtjänsten finns det enligt lag?
Magdalena Åhlberg |Socialtjänstlagen reglerar hur socialtjänsten ska fungera i Sveriges kommuner. I StjL 2 kap 1 § stadgas att varje kommun svarar för socialtjänsten inom sitt område. i 2 § står att kommunen har det yttersta ansvaret för att de som bor i kommunen får det stöd och den hjälp de behöver (det gör dock inte att andra huvudmän slipper ifrån ansvar inom sitt område.) Kommunens uppgifter inom socialtjänsten fullgörs av olika nämnder som utses av kommunfullmäktige, (4 §). Socialnämnden är ansvarig för hemtjänsten inom kommunen. (3 kap 4 §) I 5 kap 4-6 §§ finns reglerat mer specifikt vilka uppgigter socialnämnden har vad gäller äldre människor. Bl.a. ska man verka för att äldre får möjlighet att leva och bo självständigt, man ska se till att de som behöver får den hjälp och det stöd de behöver i hemmet. Socialnämnden ska även göra sig väl förtrogen med levnadsförhållandena i kommunen för äldre människor samt upplysa om nämndens verksamhet poå området. Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att höra av dig igen. mvh

Hembuds- och förköpsklausul i avtal om köp av fastighet

2007-01-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur utformar man en hembudskalusul i ett köpekontrakt där min bror köper vårt gemensamma föräldrahem och vid en eventuell senare försäljning skall han hembuda den till mig först innan den går ut på öppna marknaden? Självklart vill jag inte betala något överpris vid en eventuell framtida försäljning.
Emelie Brorström |Hej! Först och främst vill jag varna för denna typ av klausuler i avtal om köp av fastighet. En sådan klausul är inte till stor nytta eftersom Er bror ändå kan sälja fastigheten till någon annan utan att försäljningen blir ogiltig. I svensk praxis har man sagt att liknande klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se t.ex. rättsfallet NJA 1984 s 673). Därför godkänner man inte dessa klausuler vid onerösa avtal vilket föreligger i Er brors fall eftersom han skall köpa huset. Klausulerna kan tillmätas visst värde bl.a. vid benefika avtal såsom gåva. Klausulen kan dock ha ett värde i praktiken då det kan resultera i att Er bror faktiskt vänder sig till Er innan han säljer huset. Ni har kallat klausulen för ”hembudsklausul” och det innebär att Ni får rätt att köpa tillbaks fastigheten som redan övergått till en ny ägare. Jag tror att Ni snarare har åsyftat en ”förköpsklausul”. Detta innebär att Ni skall erbjudas att köpa fastigheten innan den överlåts till någon annan. Klausulen kan förslagsvis utformas på följande sätt: ”Köparen förpliktar sig att vid en framtida försäljning erbjuda N.N. att köpa fastigheten till ett marknadsmässigt pris innan den överlåts till en ny ägare”. En lämplig rubrik för klausulen kan vara: ”Förköpsförbehåll”. Som sagt var så hissar jag varningsflaggan. Vid en eventuell framtida tvist är klausulen inte mycket värd. Hoppas detta kan hjälpa Er! Mvh.

Möjlighet att ge bort andel i fastighet

2007-01-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en fundering gällande en försäljning av en jordbruksfastighet. Min pappa, hans bror och hans syster äger tillsammans en jordbruksfastighet, alla äger 1/3 var. Nu är det så att min pappa funderar på att sälja sin del till sin syster vilket alla är överens om. Dock funderar han på vad han tjänar mest på rent ekonomiskt, att ge sin andel som en gåva till sin syster och att hon sedan sätter in pengar till hans bank konto för att på så sätt undvika att behöva skatta bort en del av pengarna eller om man måste sälja sin del rent juridiskt? Hoppa ni förstår frågan och inte tycker den är allt för invecklad :)
Louise Hjelm |Rent juridiskt går det bra för din pappa att ge bort fastigheten till sin syster. Man måste dock ändå följa Jordabalkens formkrav för överlåtelsen. Eftersom det inte är någon skatt längre på gåva förlorar han inget på att ge bort sin del. Om hans syster sedan vill ge honom en summa pengar är inte det heller skattepliktigt. Det är emellertid viktigt att det står klart att det är just en gåva. Kan det visas att pengarna i själva verket är ersättning för fastigheten måste din far ändå ta upp fastighetsöverlåtelsen i sin deklaration. Mvh

Mäklares skadeståndsskyldighet

2007-01-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi sålde vår 50 år gamla fritidsfastighet genom fastighetsmälare. Vi pratade om dolda fel och ev försäkring mot detta. Mäklaren ansåg att detta inte behövdes då fastigheten var så pass gammal att köparen borde inse detta och att försäkringen skulle bli för dyr och avrådde oss att inte ta någon försäkring. Försäljningen genomfördes. Strax efteråt regnade det in på ett ställe. Mäklaren ansåg då att detta var ett dolt fel och uppmanade köparen att kräva ersättning av oss. Vi har gått med på detta mot en friskrivningsklausul mot ev framtida fel. Frågor; 1) ska vi anmäla mäklaren och vart i så fall? 2) kan vi kräva skadestånd av mäklaren och kan vi vända oss till ARN i så fall?
Louise Hjelm |En fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god mäklarsed enligt Fastighetsmäklarlagen (se http://www.lagen.nu/1995:400 ). Mäklaren skall agera neutralt och ge både säljare och köpare de upplysningar de kan behöva. Vad som menas med god mäklarsed avgörs bl.a. av domstolen och mäklarsamfundets ansvarsnämnd. Är du som säljare missnöjd med en fastighetsmäklare kan du anmäla det inträffade till mäklarsamfundets ansvarsnämnd eller till allmänna reklamationsnämnden. Har en mäklare misskött sig enligt mäklarlagen eller inte följt mäklarsamfundets etiska regler går frågan vidare till mäklarsamfundets disciplinnämnd där påföljd bestäms. En fastighetsmäklare kan dessutom bli skyldig att ersätta kunden den skada som uppkommit på grund av att mäklaren förfarit oaktsamt. I ert fall är det svårt att bedöma utan mer information. Vidare omfattas vissa fastighetsmäklare av lagen om försäkringsförmedling (se http://www.lagen.nu/2005:405 ). Avgörande är bl.a. om mäklaren har möjlighet att direkt påverka kunden att ingå ett visst försäkringsavtal eller om han endast tillhandahåller allmänt informationsmaterial om överlåtelseförsäkringar från ett eller flera försäkringsföretag. Omfattas mäklaren av lagen har han ytterligare rådgivningsplikter gentemot kunden. Missköter han detta kan han bli skadeståndskyldig gentemot kunden för skada som uppkommit genom hans oaktsamma agerande. För att avgöra om just er mäklare förfarit oaktsamt behövs ytterligare information. Ni kan eventuellt få ersättning för skadan genom att anmäla mäklaren dels till allmänna reklamationsnämnden, dels till mäklarsamfundets ansvarsnämnd. Mvh

Andrahandshyresgästs möjlighet att ta över kontrakt

2007-01-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag känner någon som bor i en lägenhet sedan 3 år tillbaka uthyrd i andrahand utan tillåtelse av hyresvärden. Personen jag nämner sköter hyran samt är exemplariske hyresgästen men… med betalningsanmärkningar. Hyresinbetalningar betalas via personens autogiro från början. Min fråga är: Kan personen vräkas efter så lång tid? Finns något sätt att få kontraktet på lägenheten. Kontraktsinnehavaren skulle mer än gärna överlåta lägenheten.
Kristine Erlandsson |Hej! Tillämpliga lagrum finns i Jordabalkens (JB) 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994 Att hyra ut en lägenhet i andra hand är en grund för uppsägning, 12 kap 42 § p 3. Man får dock en chans att söka tillstånd innan hyresvärden kan säga upp avtalet. Den som hyr i andra hand får besittningsskydd efter att ha hyrt lägenheten längre tid än två år. Besittningsskydd innebär en rätt att bo kvar i lägenheten men gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet. En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till hyresvärden och har aldrig rätten till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd pga. otillåten andrahandsuthyrning måste alltså andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har inte rätt att ta över ett förstahandskontrakt. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren själv väljer att upprätta hyreskontrakt med den som hyrt lägenheten i andra hand. Enligt 12:34 JB kan Hyresnämnden lämna tillstånd till att överlåta hyresrätten till en samboende som man delat hushåll med. Med vänliga hälsningar