Överlåtelseförbud ogiltigt vid gåvogivarens död?

2007-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det i ett gåvobrev är angivet att fastighet ej får försäljas enligt samäganderättslagen. Blir detta villkor ogiltigt när givarna i gåvobrevet avlidit?
Peter Ahlström |Hej! Vid gåva av fast egendom är det vanligt att givaren uppställer klausuler som begränsar gåvotagarens/arnas rätt att överlåta fastigheten. I detta fall gäller det att samäganderättslagen inte skall gälla. Detta torde innebära att givarens avsikt varit att 6 § nämnda lag, se http://lagen.nu/1904:48_s.1#P6 inte skall kunna tillämpas. Med detta menas att en delägare ensam inte skall kunna påkalla försäljning av fastigheten utan att alla delägare skall samtycka till detta. Villkoret är således uppställt i gåvotagarnas intresse, och blir därmed inte ogiltigt p.g.a. givarens död. Visst stöd till detta kan hämtas från rättsfallet NJA 2002 s. 262 där HD konstaterade gällande villkor i ett gåvobrev : ”… att de inte får påkalla försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen och att denna lag inte skall äga tillämpning på gåvan. Dessa föreskrifter tillför inte givarna något ytterligare skydd för deras intresse av att under sin återstående levnad kunna utnyttja den rätt till mangårdsbyggnad m m som de förbehållit sig i punkten 1. Däremot ger de var och en av de båda gåvotagarna den tryggheten att den bortgivna fastigheten inte får intecknas eller säljas utan att han själv är med på det. En tolkning av gåvobrevet enligt dess ordalydelse ger alltså vid handen att villkoret i punkten 9 inte är uppställt i givarnas utan i gåvotagarnas intresse.” Det skall noteras att för att villkoret över huvud taget skall bli gällande skall det enligt 4:29 och 4:3 JB, se http://lagen.nu/1970:994 , tas in i avtalet. Förbehållet kommer också enligt 20:14 JB att antecknas i inskrivningsregistret, i regel när lagfart sökts. Med vänlig hälsning,

Muntligt avtal om att sälja bostadsrätt

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Hoppas att Ni kan hjälpa mig med följande fråga. Vi skulle köpa en bostadsrätt av en vän, Vi var hemma hos de och tittade på huset och kom överens(muntlig avtal) med priset och inflyttnings datum. Dagen efter åkte vi till banken och fick klart tecken av det var ok att låna pengarna. Jag har sagt upp min lägenhet och flyttade el och telefon och nästa vecka skulle vi göra affären på banken. Idag ringer min vän och berättar att hans sambo inte vill göra affären och att han inte vet vad han ska göra. Snälla hjälp mig med några tips hur ska jag agera. Tack på förhand
Gustaf Lidegran |Hej! Avtal om överlåtelse av bostadsrätt ska vara skriftligt. Ett muntligt avtal är ogiltigt. Överlåtelsen är dessutom ogiltig eftersom din vän inte tycks ha haft sin sambos tillåtelse att sälja bostaden om bostadsrätten utgör sambornas gemensamma bostad. Relevanta paragrafer i Bostadsrättslagen, som du hittar http://lagen.nu/1991:614 , är 6 kap 4-5 §§. Och i Sambolagen, som du hittar http://lagen.nu/2003:376 , 22, 23 och 25 §§. Det enda tipset jag kan ge är att kontakta hyresvärden och fråga om du har möjlighet att behålla din gamla lägenhet! Vänliga hälsningar

Missad hyresavi från engelsk hyresvärd

2007-05-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag skrev på ett hyreskontrakt i England under en praktiktid (3 månader) vid ett sjukhus där och i avtalet stod att hyresräkningen skulle komma månadsvis (precis som jag ville) men efter den första månaden fick jag ingen hyresavi i februari utan en sammanlagd för februari och mars skickad till mig i slutet av mars. Detta ingick inte i avtalet sa jag och då sa de att "there had been a bleep in the system" när det blev dags att skicka februariräkningen men de meddelade aldrig mig om detta. Jag undrar om jag kan hänvisa till kontraktsbrott från deras sida.
Susanne Sjölander |Den bostad du hyrde var belägen i England och därför är engelsk rätt tillämplig. Du bör därför vända dig till någon med kunskaper inom engelsk rätt för att få en redogörelse för vad som gäller angående avtal och hyreskontrakt i England. Svensk rätt är som utgångspunkt inte tillämplig. Samtidigt är vissa avtalsprinciper vanligen gällande även över landsgränser, såsom principen om att avtal skall hållas (pacta sunt servanda). Hyresbetalningarna skulle enligt avtalet ske månadsvis. Du skulle troligen kunna hävda att hyresvärden inte följt avtalet. Samtidigt kan hyrestagaren, i varje fall enligt svensk rätt, inte hävda att denne skall slippa betala månadshyran för att han/hon inte fått hyresavin. Hyrestagaren är ju fullt medveten om att denne skall betala en viss summa pengar per månad. Jag tror således inte att du kommer att kunna slippa betala hyran för den månad som du faktiskt bott där enbart för att hyresvärden missat att skicka ut hyresavin. Detta gäller i varje fall enligt svensk rätt.

Hyran vid andrahanduthyrning

2007-04-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut min möblerade hyresrätt i sommar (juni-augusti). Hyran är på 5300kr, men eftersom jag ska hyra ut möblerat kommer jag att få 8000kr. Är detta ok? Jag undrar också vad som är rimligt att ta ut i deposition. Jag måste ju på något sätt försäkra mig om att jag kan betala hyran om min hyresgäst av någon anledning inte skulle göra det eller om något skulle skadas i lägenheten. Tacksam för svar!
Anna Wigren Eriksson |Hej, För att hyra ut din hyresrätt i andrahand krävs hyresvärdens samtycke se Jordabalkens 12 kap 39 § http://lagen.nu/1970:994. Saknas samtycke från hyresvärden kan hyresnämnden lämna tillstånd efter vissa förutsättningar (40 §). Det finns inga exakta regler på hur mycket du får ta ut av din andrahands hyresgäst. Det måste vara en skälig hyra. Eftersom din lägenhet är möblerad får du ta ut lite mer i hyra och där har hyresnämnden bifallit ett påslag om 10-15 % av hyran. För dig skulle det betyda mellan 5830 och 6095 kr i månaden. Denna procent är långt ifrån självklar men ger dig en idé om vad som godtagits förut. Har du flera kostnader till din hyresrätt så som p-plats får du lägga på den motsvarande kostnaden. Tar du ut en oskälig hyra har andrahands hyresgästen rätt att återkräva det som inte är en skälig hyra, mellanskillnaden, med ränta. Ansökan om återbetalning skall ske senast tre månader efter att avtalet upphörde (55 d §) Frågan om deposition regleras inte i lagen. Det låter rimligt att ta ut en deposition men glöm inte kvitto och dokumentera gärna era mellanhavanden. Ni kan skriva ett hyresavtal för perioden där ni just löser dessa bitar med exempelvis deposition. Avtal som detta går att köpa i en bokhandel. Jag rekommenderar dig att besöka www.hyresnamnden.se där information om just dessa frågor finns. Med Vänlig Hälsning

Försäljning av hyresrätt

2007-05-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Har köpt min hyresrätt i maj månad. När kan jag sälja den? mvh
Henric Roth |Hej! Att köpa sin bostadsrätt av en annan person är inte tillåtet och därmed anses inte hyresrätter ha ett marknadsvärde ur ett legalt perspektiv. Det förekommer dock att hyresrätter säljs på den svarta marknaden men det är förstås förbjudet. Således går inte Din fråga att besvara på ett annat sätt än att Du inte får sälja den. Undantag kan, genom ett purfärskt avgörande från regeringsrätten, göras om exempelvis Din lägenhet ska totalrenoveras eller rivas och Din fastighetsägare inte kan hitta en godtagbar ersättningslägenhet. Då kan Du bli utlöst istället genom en kontant kompensation. Detta gäller dock enbart mellan ägare och hyresgäst och aldrig mellan två privatpersoner. Med vänlig hälsning,

Hyresvärds grunder för uppsägning av hyreskontrakt

2007-05-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan jag bli avhyst för störning för att jag kör olovligt? Blev utkastad av sambon och det enda jag hittade var ett hus utan kommunala kommunikationer. Nu har hyresvärden fått reda på att jag ej har körkort och sagt upp mig pga störning (körkortet) plus otrevligt betende mot grannar vilket jag aldrig varit, har även frågat om det och han kan inte säja vad det gäller kan han verkligen säga upp mig på dom grunderna?
Hanna Adamson |Hej, En hyresvärd har i vissa fall enligt Hyreslagen (Jordabalken kap 12, se http://www.lagen.nu/1970:994) rätt att säga upp en hyresgäst till omedelbart avflyttande. De situationer då denna möjlighet finns är uttömmande reglerade i 42 § och avser situationer då hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Där framgår att detta bland annat gäller då hyresgästen underlåter att betala hyran, trots tillsägelse olovligen hyr ut lägenheten i andra hand, vanvårdar lägenheten eller använder lägenheten huvudsakligen för brottslig verksamhet. Hyresgästen kan endast på dessa grunder omedelbart tvingas att avflytta. Ingen av de omständigheter som du i frågan beskriver att din hyresvärd påtalat för dig faller in under de ovan beskrivna bestämmelserna. Det finns därför inte någon grund för att din hyresrätt ska vara förverkad och du tvingas omedelbart lämna din lägenhet. Om hyresgästen vidare orsakar vissa inte fullt så allvarliga störningar kan han tvingas flytta efter uppsägningstid enligt 46 § 2p. Det kan då vara fråga om misskötsamhet genom störningar i boendet (jmf 25 §). Någon enstaka störning är inte tillräckligt för att hyresgästen ska förlora sitt hyreskontrakt. Otrevligt beteende mot grannar skulle kunna falla under denna bestämmelse. Självklart måste dock hyresvärden i så fall precisera vilka störningar som han menar att det gäller och bevisa att dessa förekommit! En eventuell tvist avgörs då av hyresnämnden. Att du kört olovligt är inte i sig en grund för att du ska kunna förlora ditt hyreskontrakt. Lycka till!

Gåva av bostadsrätt

2007-05-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Exakt var statueras de formkrav som måste vara uppfyllda för att ett gåvobrev avseende bostadsrätt skall vara giltigt?
Cecilia Johansson |Hej, Lagen angående vissa utfästelser om gåva (se http://lagen.nu/1936:83), upptar regler om när en gåva av lös egendom skall anses som fullbordad. I 3§ 3st anges att gåvan, i fråga om ”andra fordringar”, anses fullbordad då gäldenären underrättats om överlåtelsen. Under begreppet ”andra fordringar” faller bostadsrätter. I praxis har det fastslagits att en överlåtelse av bostadsrätt blir skyddad mot överlåtarens borgenärer först då föreningen underrättats om överlåtelsen, den s.k. denuntiationsprincipen. En gåva av en bostadsrätt bör alltså anses som fullbordad i förhållande till givaren på samma sätt som i förhållande till dennes borgenär. Detta innebär kortfattat att gåvan blir giltig först när bostadsrättsföreningen har underrättats om överlåtelsen. Gåvobrevet ska skickas till styrelsen för bostadsrättsföreningen tillsammans med ansökan om utträde för er och eventuellt ansökan om inträde i föreningen för den som ska få bostadsrätten. Med vänlig hälsning,

Klyvning och lagfart

2007-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min kompis äger gemensamt en fastighet. Nu vill vi klyva den. Vad måste jag göra för att få lagfart på min halva efter klyvningen? Vi har redan suttit upp ett staket för att skilja fastigheten åt, kan man göra så? Mvh Mats
Emma Ravheden |Hej! Klyvning är en form av fastighetsbildning och sådana regleras i fastighetsbildningslagen (FBL), se http://lagen.nu/1970:988 . Regler om klyvning finns i 11 kap FBL. För att klyvning ska kunna ske ska den aktuella fastigheten ägas av flera med samäganderätt. Efter klyvningen kan de olika delarna utgöra egna fastigheter. Enligt 11 kap 7 § FBL ska klyvning genomföras så att det medför minsta möjliga olägenhet och kostnad. De allmänna villkoren för fastighetsreglering finns i 3 kap FBL och ger att den nya fastigheten ska vara lämpad för sitt ändamål och detta under överskådlig tid. Här avses i första hand att samtliga nybildade fastigheter ska ha tillgång till vägar och, när det är aktuellt, till vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte heller ske i strid med områdets detaljplan eller områdesbestämmelser. Ansökan om klyvning görs till lantmäterimyndigheten, se http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Entrance.aspx?id=4027 . För att få lagfart efter klyvningen är klar kan du göra ansökan hos inskrivningsmyndigheten för att få bevis om äganderätt. Lantmäterimyndigheten kan hjälpa till med att upprätta de handlingar som behövs. Vad gäller staketet får detta bedömas med hänsyn till aktuell detaljplan, om sådan finns (fråga byggnadsnämnden i din kommun). Staketet har dock ingen betydelse vad gäller den önskade framtida klyvningen. Vänligen,