Ansökan om upphävande av servitut

2007-02-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har nyligen köpt en fastighet till vilken grannen har av historiska skäl servitut på vatten. Vi har nu kommit överens om att häva detta servitut eftersom de har egen brunn, hur går vi till väga, då detta inte indikeras i tidigare svar? http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=3127 Mvh
Emelie Brorström |Hej! Att upphäva ett servitut hör till fastighetsbildning ( se FBL 1:1 2 p http://lagen.nu/1970:988 ). Frågor om fastighetsbildning prövas vid förrättning hos Lantmäteriet ( se FBL 2:2 http://lagen.nu/1970:988#K2 ). Ni kan alltså skicka in en ansökan till dessa. Deras hemsida www.lantmateriet.se har närmare anvisningar om hur man går till väga. Med vänlig hälsning,

Fastighetsskatt för semesterhus utomlands?

2007-02-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man köper ett hus i Grekland för semesterboende, ska man betala svensk fastighetsskatt för det? Vad gör man sig skyldig till om man inte uppger att man äger hus utomlands?
Sara Edström |En privatbostad belägen utomlands är enligt lagen om statlig fastighetsskatt (se http://lagen.nu/1984:1052) skattepliktig för den tid då ägaren är bosatt i sverige. Lämnande av oriktig uppgift i deklarationen innefattar även underlåtande att lämna en uppgift som man är skyldig att lämna. Detta sanktioneras med en avgift, s k skattetillägg.

Hyresrätt till lokal & godtycklig avhysning

2007-03-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har blivit "utkastad" från den lokal jag hyr som verkstad. Jag driver en enskild firma och kan nu inte slutföra arbeten som påbörjats, ej heller fullfölja de arbeten som jag tagit på mig framledes. Jag kan inte jobba överhuvudtaget. Dessutom så flyttar hyresvärden på mina saker och blockerar verkstaden så den inte går att använda. Jag har varit sjuk i tre och en halv månad så jag fick problem att betala hyran. Jag gjorde emellertid upp med hyresvärden att jag skulle fixa hans sons båt som hyresbetalning. Jag påbörjade detta men fick inte slutföra det. Något slutdatum var inte bestämt, men innan sommaren så klart. Nu har han ställt dit sin sons båt i lokalen. Jag har kontrakt från 2006-09-01 till 2007-12-07. Det står ingen uppsägningstid i kontraktet, men det är väl 9 månader? Han har bara sagt att jag ska ut ur lokalen. Jag har inte fått någon skriftlig uppsägning eller något betalningskrav heller.
Jon Eriksson Örtengren |Hej, Det är riktigt som du säger att uppsägningstiden för hyresrätt av lokal ligger på 9 mån om ej längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna, vilket framgår av 4§ 1st 2p Hyreslagen (förkortas HL och utgör egentligen Jordabalkens 12:e kapitel). Vid intresse står lagrummen att finna http://www.lagen.nu/1970:994#K12. Det finns dock sätt att få ett hyresförhållande att upphöra i förtid under vissa i lagen föreskrivna omständigheter, vilket kallas att hyresrätten blir förverkad. I 42§ 1st 2p HL framgår att dröjsmål med betalning, när det avser lokal, utgör förverkansgrund då två vardagar passerat efter förfallodagen och betalning ännu ej har erlagts. Hyresvärden måste dock fortfarande säga upp dig som hyresgäst enligt 42§ 1st HL, vilket skall ske skriftligen enligt 8§ HL. Innan uppsägning kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten (lägenhet i vid bemärkelse avses, alltså även lokaler). Om du som hyresgäst vidtar rättelse under tiden fram till uppsägning görs förfaller vidare förverkansgrunden enligt 43§ HL. Detta betyder att om du fullgör dina förpliktelser enligt hyresavtalet innan uppsägning görs kan dröjsmålet ej användas emot dig som förverkansgrund. Överenskommelsen rörande båten bör kunna ses som sådan rättelse. Antingen i form av att hyresvärden väljer att efterge sina hyresfordringar mot att du utför den överenskomna tjänsten eller att den ses som regelrätt betalning. I detta fall har hyresrätten över huvudtaget inte upphört, och din hyresvärd har inga som helst möjligheter att få dig avhyst från lokalen. Skulle det visa sig att lägenheten trots allt har blivit uppsagd innan rättelse finns dock ytterligare en möjlighet att få stanna i 44§. Här stadgas att hyresgästen ej får skiljas från lägenheten om betalning sker i enlighet med 20§ 2-3st (vilket avser tid och plats m.m.) inom 2 veckor från det att du som hyresgäst delgivits underrättelse om att du genom att betala på detta vis får tillbaka hyresrätten. Detta hör ihop med reglerna för avhysning som även är av vikt i detta hänseende. Avhysning är ett verkställighetsförfarande som prövas och utförs av föreskriven kronofogdemyndighet. Regler för detta finns i Utsökningsbalkens 16 kap vilket du hittar http://www.lagen.nu/1981:774#K16. Det är således inte tillåtet för en hyresvärd att själv avhysa en uppsagd hyresgäst. Vidare föreskrivs i Förordning (1978:314) om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44§ jordabalken (vilken hittas http://www.lagen.nu/1978:314) att sådan underrättelse om möjlighet att få tillbaka hyresrätten, som jag nämnde tidigare, skall ombesörjas av kronofogdemyndigheten som får in ansökan om avhysning, om sådan inte har fogats till avhysningsansökan av hyresvärden. Dessa regler är till för att garantera ett korrekt förfarande varför samhället inte kan gå med på att olika rättighetshavare tar lagen i egna händer så att säga. Den överenskommelse som ni ingått är bindande för din hyresvärd, även om den kanske kan bli svår att bevisa såvida du varken har vittnen eller skriftliga bevis. Oavsett hur det ligger till med den saken har dock inte din hyresvärd rätt på eget bevåg försöka få till en avhysning. Sådan förfarande utgör brottslig handling och betecknas enligt 8 kap. 9§ Brottsbalken (som du finner http://www.lagen.nu/1962:700#K8P9 ) som självtäkt, vilket ger böter eller fängelse i sex månader. Detta betyder i realiteten att endast böter aktualiseras. Jag skulle råda dig anlita mer professionell rådgivning rörande hur du skall gå vidare rent praktiskt med den här frågan. Om åklagaren inte vill ta i saken rörande det brottsliga förfarandet vore det naturliga att gå vidare med en stämning för att försöka få ut ersättning för den skada du lidit av att inte kunna fullgöra dina övriga åtaganden. Lycka till. Med vänlig hälsning

Villkor vid överlåtelse av lokal

2007-02-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag hyr en butikslokal, som jag vill överlåta till en annan hyresgäst. Jag har dock fått vissa problem med hyresvärden, som förhalar överlåtelsen på olika sätt. Lokalen har inget pentry, och hade inte heller det när jag började hyra den. Ändå menar hyresvärden att jag måste installera ett pentry innan nästa hyresgäst tar över, något som jag ska bekosta. Lokalen hade också ett galler utanpå när jag tog över den, men nu menar hyresvärden att jag måste ta bort detta galler, vilket gör att lokalen inte kommer att vara tillräckligt bra skyddad för nästa hyresgäst. Jag tolkar det som att hyresvärden indirekt godkände gallret då det fanns när jag tog över lokalen. Var kan man vända sig någonstans med den här typen av tvister?
Rasmus Fahlén |12 kapitlet jordabalken (JB) som behandlar hyra av fast egendom är tillämpligt, du hittar det http://www.lagen.nu/1970:994 . JB 12:32 stipulerar att hyresvärden måste ge sitt samtycke till överlåtelse av hyresrätt som huvudregel. Någon rättighet för hyresgästen att överlåta lokalen finns inte. Någon rätt för hyresvärden att ställa upp villkor för överlåtelsen stipuleras inte heller i paragrafen. Att ställa upp villkor för överlåtelse av lokal är i och för sig inte otillåtet vilket framgår motsatsvis av JB 12:65. Om villkoret är oskäligt kan det dock tänkas jämkas eller helt falla bort på grund av 36 § avtalslagen som du hittar http://lagen.nu/1915:218 . När det gäller avtalsvillkor mellan två näringsidkare finns det en viss benägenhet att använda bestämmelsen restriktivt vilket bör iaktas. Vad som talar för att avtalsvillkoret är oskäligt är att det åligger hyresvärden att tillhandahålla en lägenhet ”enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet” om inget annat avtalats mellan hyresgästen och hyresvärden enligt JB 12:9. Det är alltså inte den förutvarande hyresgästen som skall bekosta detta. Om det emellertid är fråga om en överlåtelse enligt JB 12:36, där man överlåter en lokal tillsammans med den verksamhet som där bedrivs, kan hyresvärden ställa upp villkor för överlåtelsen. Här träder den nya hyresgästen rakt in i den gamlas hyresförhållande varför villkoren dock inte får gälla själva hyresavtalet. Hyresnämnden lämnar här tillstånd till övelåtelsen varför hyresvärdens samtycke inte krävs. Om du vill ge dig in i ett tvisteförfarande med hyresvärden vänder du dig till hyresnämnden, vilka du finner mer information om http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____825.aspx . Vid förfarandet betalar vardera part sina egna rättegångskostnader oavsett om parten vinner eller förlorar målet vilket anses särskilt fördelaktigt.

Bostadslägenhets standard

2007-02-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad måste ingå för att en lägenhet skall anses godtagbar standard?
Jenny Lindskog |Hejsan! Hyresvärden är skyldig att underhålla en bostadslägenhet så att den är i sådant skick att den, “enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. ( Reglerna hittar du i Hyreslagens 9 och 15 §§, som finns i Jordabalkens 12 kapitel. www.lagen.nu/1970:994 ). Vad man menar det uttrycket beror bl.a. på vilken typ av lägenhet som upplåts, bestämmelser i byggnads- och hälsoskyddslagstiftning och om underhållet av t.ex. ommålning och tapeter är eftersatt. I slutändan blir det hyresnämnden eller allmän domstols bedömning som blir avgörande för om lägenheten ses som fullt brukbar eller ej. I bland förekommer det att hyresgäst och hyresvärd kommer överens om bättre skick än ovan stadgat (Hyreslagen 9 § 1st) och då måste hyresvärden självklart hålla sig till det avtalade skicket. I Hyreslagen 15 § finns bestämmelser om periodiskt underhåll. Där stadgas att hyresvärden är skyldig att med “skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk”. Vad man menar med “skäliga tidsmellanrum” beror på vilka underhållsåtgärder man pratar om, men för vanlig målning och tapetsering brukar det ofta uppskattas till 12-15 år. Dock krävs det att lägenheten verkligen är i behov av reparation, det räcker inte med att viss tid förflutit från föregående reparation. Och om hyresgästen försätter lägenheten i dåligt skick genom oaktsamhet eller onormalt slitage kan hyresgästen normalt inte grunda någon rätt på denna bestämmelsen. Det finns även regler som tar vara på hyresgästers rätt att via hyresnämnden att kräva att deras bostadslägenheter uppnår lägsta godtagbara standard genom s.k. upprustningsföreläggande (Hyreslagen 18 a-c §§). För att en lägenhet ska ha lägsta godtagbara standard ska det bl.a. finnas kontinuerlig uppvärmning, tillgång till kallt och varmt vatten, avlopp för spillvatten, toalett, tvättställ, dusch eller badkar, förvaringsutrymmen, avställningsytor, kylskåp, spis, m.m. Mvh

Styrelsens skyldigheter gentemot övriga brf-medlemmar

2007-03-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag bor i en liten bostadsrättsförening och är bekymrad över att styrelsen inte ger relevant information till mig som medlem. Några konkreta frågor: 1. Jag har bett om att få del av budgeten för 2007. Har efter flera månaders krumbukter inte fått ta del av den. Vad har jag för rätt att få del av den? Är Par 5 i bostadsrättslagen om "ekonomisk plan" tillämplig? 2. Föreningen ska hyra ut en affärslokal till ordförandens fru. Jag har inte fått se avtalet. Jag är säker på att hyran är långt under marknadspris. Om jag förstår det rätt är följande tillämpligt: Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (tillämplig på brf): "13 § Styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen får inte företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem." Vad tycker ni jag ska göra? 3. Jag skulle fortsättningsvis vilja ta del av styrelseprotokollen. Har jag rätt till det om styrelsen skulle vägra? Tusen tack om jag får svar! Mvh Evald Nalin
Mia Ejendal |Hej, Fråga 1. Budgeten som du talar om, dvs hur man har tänkt fördela utgifterna mellan olika utgiftsposter det kommande året är inte detsamma som den ekonomiska plan det talas om i 1 kapitlet 5 § Bostadsrättslagen. Den ekonomiska planen tar sikte på bostadsrättsföreningens begynnelse, dvs dess start som förening. Styrelsens relation till de övriga medlemmarna regleras, precis som du är inne på, inte i bostadsrättslagen utan i lagen om ekonomiska föreningar samt i föreningens egna stadgar. Styrelsen väljs av föreningsstämman om det inte står i stadgarna att vissa styrelseledamöter ska väljas på annat sätt (6 kap 1§ Lag om ek. föreningar). Styrelsen har till uppgift att sköta förvaltningen av bostadsrättsföreningens angelägenheter, däri ingår att upprätta en budget. Styrelsen ska även se till att bokföring och medelsförvaltning kontrolleras (6 kap 6§). Det finns såvitt jag kunnat finna och förstå inget minimikrav på den information som styrelsen skall delge resterande medlemmar. Å andra sidan kan jag inte se att budgeten på något sätt skulle utgöra hemlig information. Det ska understrykas att stadgarna kan utvidga styrelsens skyldigheter inför de övriga medlemmarna. Mitt råd i frågan blir därför främst att läsa stadgarna noga och i andra hand att rösta för en ny styrelse på årsstämman, och då även tala om varför en ny styrelse är önskvärd så att den nya styrelsen vet vilka förväntningar som finns på den. Stämman kan även ändra i stadgarna. Om det istället skulle vara årsredovisningen du åsyftar så ska den delas ut till alla medlemmar vid årsstämman. Fråga 2. Det finns två §§ som blir tillämpliga i lagen om ekonomiska föreningar beträffande uthyrningen av lokalen, nämligen 10§ och som du nämnde 13§. I 10§ regleras jäv, nämligen att en styrelseledamot inte får handlägga frågor rörande avtal mellan föreningen och någon annan där styrelseledamoten har ett väsentligt intresse som kan strida mot föreningens. Som styrelseledamot har man alltså lojalitetsplikt att sätta föreningens intressen före sina egna. Det är alltså inte OK att ordföranden handlägger frågan om att hyra ut lokal till hans fru. Jag tycker att du ska uppmärksamma ordföranden och resten av styrelsen på att det är olagligt, förhoppningsvis rättar sig styrelsen och ser till att han får gå ut under beslutsfattandet. 13§ består i den sk generalklausulen, dvs att styrelsen inte får ge någon annan fördel på föreningens bekostnad. Även denna blir tillämplig eftersom föreningen lider nackdel i förlorad hyresinkomst. Denna § gäller alltså även om den jävige ordföranden går ut under beslutsfattandet och övriga styrelsemedlemmar också beslutar om en för låg hyra. Uppmärksamma styrelsen på detta också så vågar de nog inte annat än att sätta en marknadsmässig hyra  Fråga 3. Som jag nämnde tidigare finns det ingen skyldighet för styrelsen att delge den löpande förvaltningen. Vissa saker som diskuteras (och protokollförs) vid styrelsemötena är dessutom hemliga. Du har alltså inte någon legal rätt till styrelseprotokollen. Lycka till! Vänligen,

Ersättning pga avsaknad golvvärme i bostadsrätt?

2007-02-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Köpte bostadsrätt hösten 2006. Säljaren sa, och det skrivna prospektet angav, att badrummet från 1994 var försett med golvärmeslingor. Efter köpet visade det sig att detta inte stämde. Det fanns inte och har aldrig funnits någon golvvärme utan detta var endast en subjektiv upplevelse av säljaren. Kan jag begära ersättning för detta?
Peter Ahlström |Hej! Köp av bostadsrätt regleras av köplagen, som du hittar http://lagen.nu/1990:931 .Observera att köplagen är dispositiv vilket innebär att har annat avtalats gäller det istället för lagens bestämmelser. Enligt 17 § skall varan (bostadsrätten) stämma överens med avtalet, dvs. de egenskaper om lägenheten ni kom överens om vid köpet. Bostadsrätten kan även vara behäftad med fel om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Detta framgår av 18 § och gäller även om någon annan än säljaren, för säljarens räkning, har lämnat uppgifterna. Däremot skall varan inte anses som felaktig om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. I 20 § stadgas att köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har du som köpare före köpet faktiskt undersökt lägenheten får du inte såsom fel åberopa vad du borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot god tro och heder. Om du gjorde en undersökning av badrummet kan det anses ha varit rimligt att du skulle sett att golvvärme saknades, om man ex. hänvisar till strömbrytaren och reglage som ofta finns synligt i badrummet. Detta är dock en bedömning som i slutändan hamnar hos en domstol, men är värd att notera. De påföljder du kan göra gällande hittar du i 30 §. Observera att du enligt 32 § inom skälig tid måste reklamera felet för att kunna åberopa att varan är felaktig! Detta innebär i princip att du ska göra det så snart du upptäckt felet. Enligt 34 § har köparen rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad om avhjälpande kan ske utan skälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Detta kan bli svårt då installation av golvvärme torde vara en relativt omfattande åtgärd. Av 36 § följer att säljaren har rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet även om du själv inte åberopar det. Om avhjälpande inte kommer i fråga får du kräva prisavdrag enligt 37 §. Prisavdraget skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Det rimliga i ditt fall blir således, om köpet har utförts såsom redovisats ovan, att kräva prisavdrag för att golvvärme inte funnits vid köpet. Med Vänlig Hälsning,

Besittningsskydd vid uthyrning av del av bostad?

2007-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi äger en villa där vi hyr ut 1 rok. Personen har hyrt sedan 1/9-07 och vi vill nu ändra om i vårt hus så att vi får disponera lägenheten själva? Har personen som hyr lägenheten besittningsskydd? Anses omdisponeringen som ett giltigt skäl? Hur går man till väga?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Enligt hyreslagens 45 § (se http://lagen.nu/1970:994#R71 ) så har en hyresgäst inte besittningsskydd då denne hyr en del av upplåtarens bostad. Ni behöver därför inte fundera på huruvida omdisponeringen utgör ett giltigt skäl eller ej. Vänligen,