Ersättning för renoveringsarbeten på sambos fastighet

2007-03-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min sambo och jag har separerat, han äger radhuset vi bor i men jag har bekostat omfatttande renoveringar av huset, exempelvis byte av fönster. Har jag någon som helst rätt att kräva pengar för det jag bekostat? Jag antar att bodelning inte är aktuellt då han ägde bostaden innan samboförhållandet inleddes?
Ludvig Lagerkranz |Hej! Utgångspunkten i situationer som den du beskriver är vad som har avtalats mellan parterna. Har avsikten varit att den som bekostade renoveringsarbetena skulle få ersättning eller har det varit tänkt som en gåva? Naturligtvis måste man kunna bevisa sitt påstående. En dom från Högsta domstolen HD (NJA 1986 s.513) behandlade en liknande situation. Där hade en sambo utfört om- och tillbyggnadsarbeten, bland annat bytt taktegelpannor, på sin sambos fastighet. När samboförhållandet upphörde ville sambon ha ersättning för det arbete han utfört. HD ansåg att föremålen tillförts fastigheten med avsikt att det skulle vara en gåva. Föremålen tillhörde fastigheten och ersättning kunde inte utgå då sambon inte hade kunnat visa att han inte haft en gåvoavsikt när han utförde arbetena. Med vänlig hälsning

Hyresrätt

2007-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej ! jag hyr en lägenhet i första hand i ett hus som har fyra lägenheter. Hyresvärden har beslutat sig för att sälja fastigheten till en privat person som vill andvända fastigheten för eget bruk. Min fråga är om dom kan säga upp mig eller om jag har någon rätt att bo kvar i lägenheten.
Josefin Werre |Hej! Den nya fastighetsägaren kan inte säga upp dig hur som helst. Vid en fastighetsöverlåtelse är huvudregeln att nyttjanderätt faller bort men denna regel är försedd med många undantag. Förutsatt att du har ett skriftligt kontrakt på din lägenhet och att du tillträtt lägenheten innan försäljningen har du enligt Jordabalken (JB) 7 kap 13 § rätt att bo kvar. Det vill säga att din nyttjanderätt gäller utan vidare mot den nya hyresvärden. Däremot kan den nya hyresvärden försöka att säga upp ditt kontrakt enligt 12 kap 3 § JB, dock har du rätt till förlängning enligt 12 kap 46 § om hyresvärden inte har sakliga skäl till uppsägningen som stadgas i samma pragraf. Här görs en intresseavvägning där hyresvärdens objektiva skäl vägs mot ditt skyddsvärda intresse av att ha ett boende. Här ska hyresvärdens skäl väga tyngre än ditt intresse av att bo kvar, detta blir en bedömningsfråga. Med vänlig hälsning

Förvaltning av gemensamhetsmark

2007-03-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, i / på min fastighet finns insprängt 3 radhus, marken runt dessa (ca 2hektar) är s.k. "gemensamhetsmark". Jag äger marken, men radhusägarna beter sig som om dom ägde den. Dvs dom vill tex ställa dit hästar, söka EU-bidrag etc. Jag tror att dom får göra varken det ena eller det andra. Hur ligger det egentligen till? Det är en gemensamhetsanläggning/gemensamhetsmark det är fråga om. När jag söker finns det bara benämt i diverse tvister "gemensamhetsanläggning". Men enligt lantmäteriet så faller gemensamhetsmark under samma benämning.
Emelie Brorström |Hej! En gemensamhetsanläggning är något som bildas genom förrättning. Detta regleras i anläggningslagen (se http://lagen.nu/1973:1149 ). Efter vad jag kan förstå av Er fråga så utgör Er mark redan gemensamhetsanläggning (gemensamhetsmark). Enligt lagens 2 § kan även byggnader på ofri grund höra till anläggningen (radhusen). Eftersom Ni äger marken går jag inte in i reglerna om inlöst mark. I anläggningslagens 14 § står det att gemensamhetsanläggningen och rätten till utrymme är samfällda för de fastigheter som deltager i anlägggningen (även radhusen kan deltaga i anläggningen men jag vet inte hur man har beslutat i Ert fall). Lagen om förvaltning av samfälligheter (se http://lagen.nu/1973:1150 ) är tillämplig ifråga om förvaltningen av gemensamhetsanläggningen. Enligt lagens 4 § förvaltas samfälligheten antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). I Ert fall torde det röra sig om delägarförvaltning, eftersom ni inte verkat ha bildat någon särskild förening. Reglerna för delägarförvaltning finns i 6-16 §§ i lagen. I 6 § står det att delägarna beslutar gemensamt vid delägarförvaltning. Delägarna kan alltså inte bete sig hur som helst, utan gemensamma beslut krävs. Att ensidigt besluta att ta dit hästar är alltså inte ok. Frågan om ansökan om EU-bidrag är svår att svara på eftersom jag inte vet vad det gäller. Sammanfattningsvis: Vid delägarförvaltning av en samfällighet krävs gemensamma beslut av delägarna. Med vänliga hälsningar,

Undersökningsplikt vid köp av fast egendom

2007-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har precis fått tillträde till vårt nya hus som vi köpte för ca 3 mån. Nu har vi upptäckt uppgifter i objektbeskrivningen som inte stämmer överens med verkligheten. 1. Det står att spisfläkten är från 2005 Detta stämmer inte, fläkten är mycket äldre 2. Det står att alla tak på övervåningen är nya Detta stämmer inte. Taket i ett av sovrummen är absolut inte nytt 3. Det ska ingå garderober i alla sovrum Detta stämmer inte, två av sovrummen saknar garderober. Nu har vi kontaktat säljaren (via mäklaren) och bett om ersättning. Säljaren går inte med på att ersätta oss då han menar att vi borde sett detta på visningen eller besiktningen. Han påstår också att han påpekat dessa saker på besiktningen vilket varken jag eller min pojkvän kan påminna oss om. Det står ingenting i besiktningsprotokollet om detta. Vad har vi för rättigheter? Vems är ansvaret? Tacksam för snabbt svar! Med vänliga hälsningar Helena
Ellen Sederholm |Hej! Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt som stadgas i 4 kap 19 § se http://www.lagen.nu. Där stadgas att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen elle häva köpet om fastigheten inte stämmer överens med vad köparen med fog kunna förutsätta. Köparen är skyldig att göra en nogrann besiktning av fastigheten och säljaren ansvarar därmed endast för s.k. dolda fel som alltså inte skulle kunna ha upptäckts vid en grundlig undersökning av fastigheten. Omständigheter som skulle kunna påverka omfattningen av undersökningsplikten är tex uttalanden och garantier från säljaren. De uppgifter som står i objektsbeskrivning skulle kunna ses som sådana typ av uppgifter. Det är dock så att eftersom alla de fel Ni åberopar är sådana som kan upptäckas med blotta ögat vid en undersökning kan inte det som står i objektsbeskrivningen påverka Er undersökningsplikt i detta avseendet. Ni har således tyvärr inga möjligheter att kräva någon ersättning av säljaren. Med vänlig hälsning

Jakträttighet

2007-04-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har köpt en fastighet där det finns jaktmarker. Den förre ägaren hade gett jakträttigheter till en annan person via avtal. Gäller det avtalet även mig som ny ägare eller kan jag säga upp den innan avtalstiden löpt ut?
Anna Wigren Eriksson |Hej, Jakträtten är en nyttjanderätt se http://www.lagen.nu/1970:994 Jordabalkens 7 kapitel. Jakträtten gäller även för dig som ny ägare om den antingen har förbehållits vid överlåtelse (11 §) eller om den är inskriven (10 §). Nyttjanderätten blir även gällande om du hade kännedom eller borde haft kännedom om denna vid överlåtelsen (14 §). Är jakträtten varken inskriven, förbehållen om eller i din kännedom har du tre månader på dig från överlåtelsen att säga upp avtalet. Är du passiv kommer jakträtten att bestå. Med Vänlig Hälsning

Uppsägning av lokalhyra

2007-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi är ett nybildat aktiebolag som har tänkt köpa upp en nattklubb. Ett nytt hyresavtal tecknades mellan hyresvärden och de förra ägarna i december 2006 och det löper på tre år. Vi har fått höra att fastighetsägarna inte vill ha denna typ av verksamhet i lokalen i framtiden och tänker därför inte förlänga kontraktet när hyresavtalet löper ut om två år och nio månader. Vad har vi för rättigheter i en sådan situation om vi vill vara kvar i lokalen? Tacksam för svar!
Linnéa Nilsson |Hyresvärden får ingå avtal med vilka hyresgäster denne vill, eftersom avtalsfriheten är en stark princip inom svensk rätt. Vid överlåtelse av en rörelse, exempelvis en nattklubb, är det av väsentlig betydelse att även hyresrätten kan överlåtas eftersom en verksamhet annars inte är mycket värd. I regel krävs samtycke från hyresvärden vid överlåtelse av hyresrätten. Eftersom ni skall köpa upp en nattklubb övertar ni verksamheten vilket innebär att ni med hyresnämndens godkännande kan få överta även hyresrätten även om hyresvärden motsätter sig detta, se http://www.lagen.nu/1970:994#K12P36 . Om ett hyresavtal inte skall förlängas måste det sägas upp. I ert fall är uppsägningstiden nio månade, se http://www.lagen.nu/1970:994#K12P4S2 . För hyresrätter gällande lokaler finns ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta skydd innebär att hyresgästen har rätt till ersättning från hyresvärden vid obefogad uppsägning. Jordabalken räknar upp de tillfällen då en uppsägning är befogad, se http://www.lagen.nu/1970:994#k12P57 . I ert fall är det tveksamt om en uppsägning från hyresvärdens sida är befogad vilket skulle medföra att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig när hyresrätten sägs upp. En talan om skadestånd måste väckas inom två månader efter uppsägningen, se http://www.lagen.nu/1970:994#K12P58 . Sammanfattningsvis kan alltså sägas att hyresvärden inte har någon skyldighet att förlänga er hyresrätt om ni har rätt att ta över hyresrätten vid övertagandet av nattklubbsverksamheten. Däremot kan hyresvärden bli skadeståndskyldig om uppsägningen inte varit befogad. En bedömning av om en uppsägning är befogad eller inte är svår att göra utan att veta mer detaljer i fallet. Mitt råd är att ni vänder er till en jurist och presenterar ert fall, så kan denne avgöra om en eventuell skadeståndstalan är aktuell eller inte. Med vänliga hälsningar

Vad kan man som granne göra åt störningar i boendet?

2007-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har problem med att cigarettrök tränger in från grannens lägenhet. Får med detta besvär såsom huvudvärk, rinnande ögon och kliande näsa. Röken har även trots konstant vädringar börjat sätta sig i kläder samt möbler. Vilka krav kan jag ställa på hyresvärden eller vilka medel kan jag tillämpa?
Sara Edström |I 12 kap jordabalken finns tillämpliga regler om hyresfastigheter. Av 25 § framgår hyresgästens skyldighet att använda lägenheten på ett sätt som inte orsakar störningar för överiga boende i fastigheten. Det handlar om störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön och som är av en sådan grad att de inte skäligen bör tålas. Om störningar förekommer är det hyresvärdens uppgift att ge hyresgästen en tillsägelse om att de ska upphöra, samt att i vissa fall underrätta socialnämnden om störningarna. Om inte rättelse sker utan dröjsmål efter tillsägelsen har hyresvärden enligt 42 § rätt att säga upp hyresgästens avtal att upphöra i förtid. Det du kan göra är alltså att vända dig till hyresvärden med dina synpunkter. För vägledning i det fall att hyresvärden av någon anledning inte skulle ta tag i situationen kan du kontakta hyresnämnden. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 Mvh,

Klyvning

2007-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag är delägare i ett samfällighetsägande med mark och hus. Vi är 8st delägare. Nu vill 2 av delägarna klyva ut sina ägarandelar. Vi övriga medger det. Är det klyvning eller avstyckning? Vem betalar kostnaderna för klyningen?Är det de som begärt klyvningen eller ska alla delägare vara med att betala? Om det är det sistnämda hur fördelas kostnaderna då? Efter ägar andel eller per person? Vad säger samäganderättslagen om detta?
Josefin Werre |Hej! Det du beskriver i din fråga är klyvning. Klyvning regleras i 11 kapitlet fastighetsbildningslagen (FBL). Precis som vid avstyckning innebär klyvning att en fastighet delas i två eller flera delar. Skillnaden ligger i att vid klyvning krävs att flera personer gemensamt äger fastigheten med bestämda andelar, dvs. med samäganderätt. Vad gäller kostnaden så hänvisar 11 kap FBL till 5 kap FBL och i den 13 § stadgas att kostnaden betalas av sakägarna (fastighetsägarna) efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen. Då ni alla har medgett klyvning kommer ni nog att få dela på förrättningskostnaderna. Vill du ha mer information om priser så råder jag dig att kontakta ditt lokala lantmäteri där de mer specifikt kan förklara förfarandet samt kostnadsfördelning etc. Med vänlig hälsning