Hyresvärds rätt att säga upp lägenhet

2007-07-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr en lgh 4 rok av privat hyresvärd, nu vill hyresvärden ha den lgh jag hyr för eget bruk. Vad har jag för rättigheter? Har han rätt att säga upp mig och hur lång är i såfall uppsägningstiden? Han har erbjudit mig en mindre lägenhet 2 rok med betydligt sämre standard, är jag skyldig att godta det? Finns det något krav på att det ska finnas tvättmöjligheter när man hyr en bostad? Tacksam för svar snarast då min hyresvärd har för avsikt att "tvinga" mig att flytta senast sista aug.
Miranda Berg |Hej, Under förutsättning att du hyr i första hand och att uthyrningen sker affärsmässigt, så har du alltid rätt till förlängning av hyresavtalet, såvida inte någon av de förutsättningar som listas i Jordabalken 12:46 är uppfyllda, se http://www.lagen.nu/1970:994#K12P46 . Att hyresvärden vill ha lägenheten för eget bruk är i regel inte ett godtagbart skäl för uppsägning, även om det skulle kunna falla under generalklausulen i p.10. I dessa fall gör man en avvägning mellan hyresvärdens skäl att använda lägenheten och hyresgästens. Att hyresvärden vill använda lägenheten för personligt eller familjemässigt bruk godtas i regel inte, medan att han behöver lägenheten i egenskap av hyresvärd anses som ett starkare skäl. Om du anser dig ha rätt att bo kvar i lägenheten, behöver du inte flytta förrän tvisten avgjorts i hyresnämnden. Om hyresvärden nu skulle få rätt att säga upp hyresavtalet, gäller alltid minst tre månaders uppsägningstid! Dessutom måste han erbjuda dig en likvärdig lägenhet istället, den ska alltså vara lika fin, lika stor, liknande läge etc. Det låter inte som att den lägenhet du erbjudits uppfyller dessa krav. Vidare anses det som lägsta godtagbara standard att det finns tvättmöjligheter i eller i närheten av fastigheten, detta är alltså någonting du har rätt att kräva, ta i så fall hjälp av hyresnämnden! Lycka till!

Andrahandshyresgästs rätt

2007-06-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej jag har snart bott två år i en hyreslägenhet i andra hand. Det finns inget skrivet avtal, enbart muntligt, fastighetsägaren vet alltså inte om att jag bor här. Finns det någon möjlighet för mig framöver att ta över det riktiga lägenhetskontraktet. Har hört talas om att man genom någons sorts hävd kan få rätt till lägenheten. Kan ni upplysa mig vore jag tacksam. \\\"En som vill ha ett eget hem\\\"
Gustaf Lidegran |Att du bor i lägenheten i andra hand kan aldrig ge dig några rättigheter mot värden. i synnerhet inte när du bor där utan lov. Den rätt du kan få är enbart mot den som hyr ut till dig. Det innebär att den som hyr ut till dig inte har rätt att ta tillbaka lägenheten utan vidare. I ditt fall är den rätten dock i princip betydelselös eftersom hyresvärden sannolikt säger upp lägenheten om du inte kommer överens med personen som hyr ut till dig.

Avflyttning innan uppsägningstiden har löpt ut?

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller för hyresvärd under uppsägningstid för lokal, kan hyresvärd tvinga fram tidigare avflyttning än uppsägningstid?
Emelie Brorström |Ja, om grund föreligger för hyresrättens förverkande. Då rör det sig oftast om att hyresgästen gjort sig skyldig till ett grovt avtalsbrott. I vanliga fall finns en uppsägningstid, men enligt 12:6 Jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994#R60) upphör hyresavtalet genast att gälla i vissa fall. Jag vet inte mycket om Ert fall, men kanske kan 12:42 JB vara något av intresse? Se http://lagen.nu/1970:994#R70 och var observant på att det kan finnas skilda bestämmelser för lokal och bostadslägenhet. Märk också att "räddning" kan finnas för hyresgästen i 12:44 JB. Vänligen,

Grannelagsförhållanden

2007-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en granne som ofta klipper gräset (med motorgräsklippare) vid 23-tiden. Har man möjlighet att hänvisa till någon lagtext, eller "gör man bara inte så"? Jag känner till Jordabalken 3 Kap §1, där det ju står att man ska ta "skälig hänsyn" till grannar, men vad menas med det egentligen? Med vänliga hälsningar
Josefin Werre |Hej! Du kan försöka med Miljöbalken då den ger ett effektivt skydd för den enskilde. Du skulle möjligtvis kunna hävda att hans agerande är en s.k. miljöfarlig verksamhet då den medför buller (9:1 MB). Du kan anmäla den störande verksamheten till kommunen och på så sätt möjligtvis kunna få till en begränsning i hans förfarande. Möjligtvis skulle du även kunna göra en anmälan om ofredande till polisen. Dock är dessa båda alternativ relativt långsökta. Kraven på hänsyn i JB 3:1 sträcker sig till att det inte skall anses omöjligt att uppfylla dem. Det kan röra sig om borttagande av diverse störningar som kan dra ned marknadsvärdet för en granne, eller andra situationer som t.ex. om en rot eller gren tränger in på en tomt har fastighetsägaren rätt att få den borttagen. Paragrafen är därmed inte helt tillämplig på din situation. Förslagsvis talar du med din granne och om det sedan inte sker en förbättring kan du höra dig för med polisen om en anmälan för ofredande. Med vänlig hälsning

Flyttstädning

2007-07-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska sälja en bostadsrätt och hyresgästen som hyrt i två års tid har eftersatt städningen. Jag är nu orolig att han inte kommer att genomföra en ordentlig flyttstädning. Finns det checklistor att gå efter (vi gjorde ingen besiktning när han flyttade in) och kan jag kräva att han betalar för städningen om den enligt min mening inte är godkänd?
Martin Ågren |Hej. Huruvida Din hyresgäst ska genomföra en flyttstädning, och hur den skall göras regleras inte i hyreslagen (12 kap Jordabalken). Således måste en eventuell flyttstädning och detaljerna för den stå skrivet i hyreskontraktet. Däri kan också stadgas att hyresgästen ska betala för städning om flyttstädningen inte är ordentligt gjord. Men om detta inte står skrivet i hyreskontraktet finns det inga rättsliga grunder för att kräva att hyresgästen betalar för en ej ordentligt genomförd flyttstädning. Med vänlig hälsning

Vilka servitut belastar min fastighet?

2007-06-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Hur får jag reda på vilka som har servitut i våran fastighet?
Alexandra Palmér |Hej, Det finns två stycken olika slags servitut, avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut bildas på frivillig basis enligt jordabalkens regler http://www.lagen.nu/1970:994 och skrivs in i fastighet efter anmälan till inskrivningsmyndigheten. Vanliga avtalsservitut är exempelvis rätt till att använda en väg, brygga, ledning, parkeringsplats eller badplats. För att få reda på om något sådant servitut belastar Er fastighet får du vända dig till inskrivningsmyndigheten, vilket är tingsrätten i den ort som fastigheten är belägen. Officialservitut är servitut som är av väsentlig betydelse för fastighets möjlighet att fungera. De bildas vid en lantmäteriförrättning, antingen i samband med annan förrättningsåtgärd eller som en fristående åtgärd (fastighetsreglering). Dessa servitut kan även upplåtas tvångsvis. För att få reda på om ett förrättningsservitut belastar Er fastighet får du vända dig till Lantmäterimyndigheten Med vänlig hälsning

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2007-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut min bostadsrätt under en bestämd tid på två år, med tre månaders uppsägningstid. Hyresgästen vill nu säga upp kontraktet och hävdar att han har rätt att säga upp kontraktet på datumet. Stämmer verkligen det att han har rätt att säga upp kontraktet t ex 13 april för att sedan lämna bostaden 13 juli. Är det inte så att han ska flytta ut 31 juli? Och kan jag som värd säga upp vårt kontrakt i och med att vi har skrivit tre månaders uppsägningstid, eller är jag bunden till att jag skrivit kontraktet på två år? Tacksam för svar!
Rebecka Boholm |Hej! Ett hyresavtal som gäller på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, se jordabalken (JB http://www.lagen.nu/1970:994) 12 kap 3 §. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader måste dock uppsägning av avtalet ske för att det skall upphöra att gälla. Huvudregeln är således att parterna är bundna av avtalet under hela avtalsperioden, oavsett hur tidigt uppsägningen görs. Rör det sig om en bostadslägenhet finns dock ett viktigt undantag. Hyresgästen har alltid rätt att frånträda avtalet, även om det gäller på bestämd tid (se JB 12 kap 5 § http://www.lagen.nu/1970:994). Det upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Eftersom JB 12 kap är tvingande lagstiftning till förmån för hyresgästen går denna klausul inte att avtala bort (se JB 12 kap 1 § http://www.lagen.nu/1970:994). I ditt fall innebär detta att du som hyresvärd inte kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla innan hyrestidens utgång. Denna rätt har däremot hyresgästen, men uppsägningstiden medför att avtalet kommer att avslutas vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter det att uppsägningen gjordes. Sker uppsägningen 13 april upphör hyresavtalet således att gälla 31 juli. Med vänliga hälsningar,

Fel vid köp av bostadsrätt (lägenhetens yta)

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag har köpt en bostadsrätt som i efterhand visar sig vara mindre än angett, kan jag då kräva prisavdrag?
Caroline Perlström |Hej, Om du har rätt till prisavdrag på grund av fel beror bland annat på hur uppgiften om lägenhetens är given. Är uppgiften om lägenhetsytan utfäst av säljaren utan friskrivningar eller uppmaningar till dig som köpare att undersöka lägenhetens yta, så kan säljarens uppgift reducera din undersökningsplikt. För att kunna åberopa felet och kräva prisavdrag måste du meddela säljaren inom en skälig tid från att du har upptäckt det eller borde ha upptäckt felet. Fel vid köp av bostadsrätt regleras av Köplagen, http://www.lagen.nu/1990:931. Se även rättsfallet RH 1994:124. Med vänlig hälsning