Hur länge kan man dröja med att betala hyran?

2007-02-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur länge kan man vänta med betalning när man hyr en hyresalägenhet innan man blir vräkt ??? och i vilken lag o paragraf står det???
Christina Weilander |Hej, Enligt JB 12 kap 42 § p.1 är hyresrätten förverkad om hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid om man dröjer med betalningen mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte-sjunde styckena. Man kan dock vidta rättelse enligt 43 § och gör man detta kan man inte skiljas från lägenheten på den grunden. Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästs rättigheter

2007-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och tre av mina kompisar hyr sedan årsskiftet en lägenhet i andra hand. Lägenheten är en bostadsrätt som ägs av en kvinna i 50års åldern. Vi har sedan en tid tillbaka börjat fundera över hur lagligt vårt kontrakt verkligen är. Hon tar enligt grannarna dubbel hyra mot vad som är normalt, gör spontana "besiktningar" där hon berättar för oss hur vi får möblera och att vi måste ha gardinerna fördragna. I kontraktet står att vi hyr lägenheten i tolv månader med två månaders uppsägningstid men i en bilaga står att hon med två månaders förvarning kan kasta ut oss. Vi är rädda att åka ut och att hon ska blåsa oss på depositionen. Vad kan vi göra??? Tack på förhand.
Hanna Adamson |Jag förstår er oro, er hyresvärds beteende kan i hög grad ifrågasättas. Angående uppsägningstiden och hennes rätt att ”kasta ut” er kan följande sägas. I hyreslagen (JB kap 12) finns bestämmelser om vissa minsta godtagbara uppsägningstider (4§). Dessa är tvingande till er förmån som hyresgäster (1§ 5st). För er gäller därför att ni kan bli uppsagda, och tvingas flytta, efter de tre månader som lagen stadgar för tidsbestämda hyresavtal längre än tre månader. Eftersom ni hyr i andra hand och har bott där kortare tid än två år har ni inget lagligt besittningsskydd, det vill säga rätt till förlängning av hyresavtalet trots uppsägning (45§). Om ni själva å andra sidan skulle vilja säga upp avtalet gäller istället de två månaders uppsägningstid som ni avtalat om. De ”spontana besiktningar” som ni beskriver att hon utför för att kontrollera er möblering och att gardinerna är fördragna finns inget lagstöd för. Hon har ingen rätt att kräva omedelbart tillträde till lägenheten på detta vis och ni behöver inte acceptera hennes framfart. Det kan tilläggas att en hyresvärd visserligen har rätt till att komma in i lägenheten för att utföra förbättringsarbeten och tillsyn, men detta måste meddelas 1 månad i förväg om väntan inte medför skada (26§). Denna rätt omfattar likväl inte hyresgästens möblering eller gardinernas placering. När det gäller hyran kan påpekas att det finns en bestämmelse som ger er som andrahandshyresgäster möjlighet att ansöka om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig genom en ansökan hos hyresnämnden (55e§). En sådan ansökan är kostnadsfri, men måste göras senast 3 månader efter att man flyttat ut från lägenheten. Vad en skälig hyra är bedöms genom jämförelse med standardmässigt likvärdiga kommunala lägenheter på orten (55§). Er hyra får inte påtagligt ha överstigit denna hyra. Om man hyr möblerat får på hyran läggas ytterligare 10 % för detta. Då ni har ett skriftligt hyresavtal utgår jag ifrån att depositionen finns bestämd där och det blir förhoppningsvis inga problem att visa er rätt till detta belopp när hyresavtalet upphör. Stå på er med era rättigheter. Hyreslagens (JB kap 12) bestämmelser hittar ni http://lagen.nu/1970:994. Lycka till!

Rättsfall om fastighetsmäklare

2007-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Var kan man läsa Marknadsdomstolens rättsfall? Det gäller i det här fallet rättsfall med fastighetsmäklare, vilket väl hör till Marknadsdomstolens område
David Lillo |Hej På marknadsdomstolens (MD) hemsida (www.marknadsdomstolen.se) hittar du avgöranden från år 2000 och framåt. Äldre avgöranden går lämpligast att hitta på närmaste juridiska bibliotek. Beträffande vilken domstol som är behörig att döma i avgöranden som rör "fastighetsmäklare" beror detta helt på rättsfrågan. MD dömer huvudsakligen i ärenden som väcks av näringsidkare och KO - enskilda personer kan inte väcka talan. Eftersom du inte specificerat vad ärendet gäller är det svårt att veta exakt vilken domstolspraxis du bör söka efter. På www.rattsinfosok.dom.se/lagrummet/index.jsp kan du dock söka efter rättsfall från de flesta svenska domstolarna. Med vänlig hälsning

Dolt fel i bostadsrätt?

2007-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min dotter har köpt en bostadsrätt som vi nu efter 2 månader upptäckt att det är en vattenskada i golvet i duschrummet. Det upptäcktes för att vi skulle justera sockeln under tröskulen in till rummet. Det är inte den föregående ägaren (säljaren)som låtit renovera duschrummet utan ägaren före honom.Ungefär 7år sedan. Hur gäller dolt fel i bostadsrätter och hur går vi vidare med detta? Tacksam för svar.
Ellen Sederholm |Hej! För reparationer pga vattenskador svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom 1. Egen vårdslöshet eller försummelse eller 2. Vårdslöshet eller försummelse av a) någon som hör till hans hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, b) någon annan som han inrymt i lägeneheten eller c) någon som för hans räkning utfört arbete i lägenheten. Detta följer av 7 .kap 12 § Bostadsrättslagen se http://www.lagen.nu. Såvida skadan inte uppkommit på något av ovanstående sätt skall bostadsrättsföreningen svara för den totala reparationen av vattenskadan.

Är det tillåtet att anlägga damm på tomt om 2000m2?

2007-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det tillåtet att anlägga damm på tomt om 2000m2. Dammens storlek ca.1000m2. Var finns det att läsa ?
Peter Ahlström |Hej! Det går inte att ge ett klart svar på din fråga huruvida du får uppföra en damm på din fastighet eller inte. Det är ett antal regleringar som styr ett sådant uppförande. Det jag rekommenderar dig att göra är att vända dig till kommunen ifråga där din fastighet finns. Det är kommunen som beviljar ett eventuellt bygglov till din anläggning. Hos kommunen finns även de olika planbestämmelserna som styr hur kommunen beslutat att planlägga mark och vatten som du har rätt att få titta i. Att anlägga en damm kan vara extra känsligt med tanke på dess uppbyggnad och påverkan på miljön och planläggningen i övrigt. Det är således omöjligt att utifrån din fråga vidare specificera vad du får uppföra eller inte i en viss kommun. Vänder du dig till kommunen så skall de ge dig den hjälp och behövlig vägledning som behövs. Mvh,

Vattenskada

2007-01-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej jag sålde min brf för ca 1.5 år sedan, har nu av de nya ägarna fått ett mail där man påstår att vattenskada uppkommit. en bekant renoverade nämda badrum åt mig för ca 2 år sedan och de nya ägarna påstår att det arbetet ej var fackmannamässigt utfört. Vad har jag för skyldigheter att åtgärda skadan? eller ska deras försäkringsbolag ta denna? tacksam för svar
Ellen Sederholm |Hej! För reparationer pga av vattenskador som inte orsakats av nuvarande ägaren av bostadsrätten skall bostadsrättsföreningen stå för, se 7 .kap 12 § Bostadsrättslagen se http://www.lagen.nu. Det är alltså i första hand bostadsrättsföreningen eller föreningens försäkringsbolag som skall stå för kostnaden av reparationen. Däremot kan föreningen eller försäkringsbolaget senare regressvis enligt vanliga skadeståndsrättsliga regler kräva ersättning av Dig. Den som vållar sakskada skall ersätta skadan, se 2 kap 1 § skadeståndslagen http://www.lagen.nu. Däremot torde inte köparen kunna kräva någon ersättning i form av tex nedättning av köpeskillingen, avhjälpande av felet, hävning av köpet etc. Köplagen, se http://www.lagen.nu, reglerar köp av bostadsrätter och enligt 32 § måste reklamation av varan ske inom två år. Har det gått två år eller mer har alltså köparen förlorat sin rätt till någon form av ersättning. Dessutom får köparen inte enligt 20 § åberopa som fel vad han borde ha märkt vid en undersökning av badrummet, tex om han anlitat en besiktningsman.

Omtapetsering i samband med flytt

2007-01-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har haft besiktning i min hyreslägenhet, och fick anmärkning på att tapeterna har fått färgskifte (mörkare) på vissa "små" områden, och att jag nu måste tapetsera om hela lägenheten eller betala dem. Kan detta verkligen stämma? Jag fick t.om lägenheten i sämre skick än vad jag lämnar den.
Daniel Waerme |Hej! Enligt JB 12 kap. 15 § (Hyreslagen) skall hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. (Hyreslagen, se http://www.lagen.nu/1970:994 ) Detta ger hyresgästen rätt att få sk "normalt slitage" avhjälpt. Det åligger alltså hyresvärden att utföra detta underhåll - inte hyresgästen. Du behöver alltså inte åtgärda felet, eftersom det tycks falla inom "normalt slitage" - tapetsering nämns till och med uttryckligen i lagtexten. Med vänliga hälsningar

Lägenhetsbyte och beaktansvärda skäl

2007-01-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi bor i Tyresöbostäders bestånd och vi vill byta lägenhet. Vi är 5 st som bor i nuvarande lägenhet som är en 4:a, vi har bott där i 2 år, och den lägenhet som vi ansökt byte med är också en 4:a men kan göras till en 5:a eftersom den har ett stort förråd. Detta var vårt skäl till att vilja byta, samt att vår minsta son som är 5 år inte har några kompisar där vi bor nu och det område vi vill flytta till är väldigt barnrikt. Vi fick nej på vår ansökan eftersom dem som vi ska byta med endast har bott sedan 1 juli -06. De fick lägenheten via bostadskön, alltså inte via byte. Deras barn går i skola och förskola på den sidan om Tyresö som vi bor. Det tar dem alltså 30 minuter extra varje morgon och kväll med lämning och hämtning. Detta tycker inte bostadsbolaget är skäl nog utan anser att dem visste detta när de tog lägenheten. Hyresgästerna tog lägenheten osedd eftersom de bodde i Alingsås tidigare och endast blev erbjudna denna lägenhet. Nu undrar jag om bostadsbolaget kan säga nej till vår ansökan om byte innan de har bott i lägenheten i 1 år eftersom det enligt hyreslagen inte står någonting om att man måste ha bott 1 år innan man får byta lägenhet. Tyresöbostäder säger att detta är deras regler.
Hanna Adamson |Utgångspunkten i Hyreslagen för att få genomföra ett byte är att samtycke krävs av hyresvärden. Om hyresvärden inte vill lämna samtycke kan man vända sig till hyresnämnden för att ändå få bytet godkänt. Bedömning om ett byte ska tillåtas görs enligt 35 § hyreslagen. Där framgår att tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. I ert fall verkar problemet vara att hyresvärden inte tycker att den andra familjen har beaktansvärda skäl för att genomföra bytet. Beaktansvärda skäl kan vara att man som ni skriver är en barnfamilj som behöver mer plats eller i övrigt till följd av ändrade ekonomiska förhållanden behöver en annan lägenhet. Värden säger att den andra familjen visste förhållandena innan de flyttade vilket kan stämma. Tidigare fanns en begränsningsregel för hur ofta man som hyresgäst fick byta lägenhet för att skydda hyresvärdar från missbruk. Denna regel finns inte kvar men istället vägs i princip tiden som man bott i en lägenhet in i bedömningen av om man kan anses ha beaktansvärda skäl till bytet. Det kan tala emot bytet om man bara bott i lägenheten en kort tid. Jag förstår er situation och att den andra familjen självklart skulle få en fördel av att slippa pendla. Jag skulle rekommendera er att vända er till hyresnämnden för vägledning. Att vända sig till Hyresnämnden kostar inget, men man får själv stå för sina egna kostnader, exempelvis ledighet från arbetet vid en eventuell förhandling. Mer information finns på deras hemsida som du hittar http://www.domstol.se/default____820.aspx. Mvh