Värdering av fastighet

2007-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre delägare till en sommarstuga. Vi äger en tredjedel var. En vill sälja eller bli utlöst. Hur bestäms värdet av fastigheten?
Anna Mann |Hej! För att veta vad stugan är värt bör ni göra en värdering av det av en fastighetsvärderare. Samfundet för fastighetsekomomi har en förteckning över auktoriserade fastighetsvärderare. Du hittar hemsidan www.samfundet.se. Vänliga hälsningar

Frukt till/från träd som hänger över på grannens tomt

2007-07-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller för frukt där trädgrenarna hänger över till grannens tomt? Är det lagligt att ta den frukten som hänger över? Tillhör frukten trädets ägare eller grannen (dvs trädets icke-ägare)? Spelar det någon roll om frukten sitter kvar eller har fallit av?
Jonas Öjelid |Hej, Att plocka frukt från annans träd vars grenar hänger in på din tomt utgör sannolikt egenmäktigt förfarande (Brottsbalken 8:8) och är således brottsligt eftersom frukten tillhör trädets ägare. Om frukten fallit av och ligger på din tomt kan du, om grannen inte gör anspråk på att återfå den, tillägna dig frukten eftersom den troligen utgör sk res derelicta (övergiven egendom). Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2007-07-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi köpte i våras en lägenhet till vårt barn men vårt barn ska till hösten påbörja sitt sista året på gymnasium och har inte råd att bo i lägenheten under kommande år. Kan vi hyra ut den i andra hand till någon annan eller finns det inte tillräckligt skäl för uthyrningen?
Jenny Lindskog |Hejsan! Visst finns det möjlighet att hyra ut i andra hand! Det krävs dock att du ansöker om tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen (se 7:10 BRL http://www.lagen.nu/1991:614#R38 ). Om du hyr ut lägenheten utan styrelsens samtycke har du förverkat nyttjanderätten till lägenheten. Tillstånd ansöker du skriftligt om och anger; vem som skall hyra bostadsrätten, vilken period uthyrningen gäller och skäl till uthyrningen. Skulle du inte få tillstånd av styrelsen kan du vända dig till hyresnämnden och få tillstånd där. Hyresnämnden lämnar tillstånd om du har beaktansvärda skäl för uthyrning och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (se 7:11 BRL http://www.lagen.nu/1991:614#R38 ). Vad som utgör beaktansvärda skäl är svårt att säga generellt. I förarbetena sägs att man, som utgångspunkt, vid bedömningen av vad som ska anses utgöra beaktansvärda skäl, bör vara generös. Men samtidigt ligger det i kravet på att skälen skall vara beaktansvärda att de omständigheter som bostadsrättshavaren åberopar måste ha viss styrka. Man kan säga att beaktansvärda skäl föreligger när du har vägande skäl för att inte själv använda lägenheten, till exempel arbete/studier på annan ort, vård av anhörig på annan ort, sjukdom eller annan oförutsedd händelse där man är i en situation där man inte kan använda lägenheten under en viss tid. Men även andra faktorer kan tas i beaktande, därför är det svårt att ge något generellt svar. Med vänlig hälsning,

Säga upp hyresavtal innan tillträdesdagen

2007-07-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, tänker hyra ut min lägenhet i augusti. Har skrivit på kontrakt och fått beviljat uthyrningen av hyresvärden. Nu är min fråga: Kan jag ändra mig nu,alltså ångra mig att hyra ut det till dom kontraktet står på och skriva ett nytt kontrakt med någon annnan utan att det kan bli några juridkiska problem?
Josefine Hellquist |Hej! Om dina blivande hyresgäster inte tillträtt lägenheten ännu kan du enligt JB 12:6 st 2 http://www.lagen.nu/1970:994#K12 säga upp avtalet med omedelbar verkan. Har de däremot tillträtt lägenheten kan du säga upp hyreskontraktet med viss uppsägningstid. Om jag tolkat din fråga rätt gäller avtalet augusti månad, det vill säga för en bestämd tid. Enligt JB 12:4 st 2 p 2 gäller då att uppsägningstiden är en vecka. Med vänlig hälsning

Hur många fastigheter avses med "ett större sammanhang"

2007-09-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur många fastigheter avses med \"ett större sammanhang\". (Är medlem i tomtägareförening med 58 fastigheter som har eget vattensystem men med allt sämre och sinande vatten i borrhål. Utsikterna att över huvud taget finna vatten är små.) Tack på förhand!
Louise Danielson |Hej! Hur många som avses med "ett större sammanhang" går inte att ge något direkt svar på. Det beror på omständigheter i det enskilda fallet. I vissa fall kan 20 st anses som ett större sammanhang medans i vissa andra fall krävs uppemot 40-50 för att det skall bli tal om ett större sammanhang. Du får gärna ställa en ny fråga där du specificera omständigehetern i just det här fallet och i vilket sammanhang begreppet förekommer. Vänligen,

Ingår rullgardin vid husförsäljning?

2007-07-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi ska köpa ett hus där säljaren vill ha betalt för rullgardiner samt en fastmonterad gardinskena som sitter i taket. Är detta riktigt att dessa föremål inte ingår i husköpet?
Linnea Ljung |Hej Det finns bestämmelser i Jordabalken som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet eller byggnad. Det som omfattas av dessa regler ingår vid en försäljning, om inte säljaren och köparen avtalat om något annat. Till byggnadstillbehör räknas föremål som tillförts fastighetens byggnader för stadigvarande bruk. Dessutom skall föremålet, för att räknas som byggnadstillbehör, vara till nytta oavsett vem som använder fastigheten. De föremål som du beskriver utgör med stor sannolikhet byggnadstillbehör och skall därför normalt ingå vid ett fastighetsköp. De finns inte uttryckligen uppräknade i lagtexten för vad som är byggnadstillbehör men listan i Jordabalken är inte uttömmande. Som jag sagt ovan så kan dessa regler avtalas bort och eftersom ni ännu inte har köpt huset så borde det stå säljaren fritt att som villkor för försäljning kräva extra betalt för föremålen. Regler om byggnadstillbehör finns i 2 kap 2 § Jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994 Vänligen

Återupprätta uppsagt hyresavtal

2007-08-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag undrar om det i lagen finns något att gå efter när man har sagt upp sitt hyreskontrakt på lägenhet men ångrar sig. Har jag enligt lag någon chans att få min lägenhet åter?
Miranda Berg |Tyvärr finns det inget stöd i hyreslagen för att återupprätta ett hyresavtal som du själv sagt upp. Enda möjligheten är att prata med din hyresvärd.

Repade golv i hyresrätt

2007-07-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag har en fråga angående Hyreslagen. Jag hyr en lägenhet. Vår hyresvärd har godkänd vår hund vid inflyttning. Lägenheten är helt ny. Bara efter 1 månads tid var trägolvet otroligt repigt. Vi har tidigare haft hunden på trägolv och det har inte blivit repigt på samma sätt. Vi misstänker att golvet är ovanligt mjukt. Jag tog upp hyresvärden till lägenheten efter 2 månaders tid och visade henne golvet. Hon sa då att bedömmer hon att det är över normalt slitage så blir vi betalningsskyldiga för att slipa om golvet. Jag har läst igenom vårt hyreskontrakt där står att hund är godkänd att ha i lägenheten om den inte stör grannar. Där står klart och tydligt att skador som uppkommit pga rökning ska till 100% bekostas av hyresgästen. Där står inte i kontraktet att vi är betalingsskyldiga att betala skador som är mer än normalt slitage. Jag har läst igenom hela hyreslagen och i Kap 12 står inget om vad som är över normalt slitage. Vid inflyttning till lägenheten nämnde hon inget om att vi skulle betala omslipning om det blir repor. Först efter 2 månader nämnde hon det. Hon sa till mig att det är min skyldighet att ta reda på att ha hund i lägenhet innebär över normalt slitage. Hon är ny som hyresvärd har tidigare inte drivit fastighet vilket gör att jag misstror hennes juridiska kunskap. Jag anser att jag inte är skyldig att betala omslipning med tanke på att hon varken muntligt eller skriftligt har informerat oss om vilka regler som gällde när vi skrev på kontraktet. Vem av oss har rätt? Tacksam för svar. Mvh Mathias
Gustaf Lidegran |Hyreslagen gäller som utfyllnad av kontraktet. Att skador och slitage på lägenheten inte är reglerat i kontraktet innebär att hyreslagens bestämmelser kompletterar kontraktet. Grundregeln i hyreslagen är att en hyresgäst ska ersätta skador på lägenheten som han eller någon annan som lovligen vistas i lägenheten orsakar uppsåtligen eller genom oaktsamhet. Till skada hänförs också onormalt slitage på lägenheten. Två frågor måste alltså tas upp, för det första om reporna utgör en skada, så kallat onormalt slitage och för det andra om denna eventuella skada har vållats av oaktsamhet. Dessutom måste den speciella omständigheten att skadan har vållats av en hund diskuteras. Repiga golv hänförs ofta till den typen av skador som räknas som ett normalt slitage. Du skriver att golven har blivit otroligt repiga och det på en mycket kort tid. Min bedömning är att det måste vara en skada men de jag har bollat frågan med är inte lika säkra. Ett tips kan vara att om du ska bo i lägenheten under en längre tid så kan skadan om några år sannolikt betraktas som ett normalt slitage sett till hela uthyrningsperioden. Oaktsamhetsbedömningen är svår att göra utan att ha sett golven och känna till alla omständigheter. Var det oaktsamt att låta den aktuella hunden gå på oskyddade trägolv? Ett synsätt är att det var oaktsamt att inte reagera innan golvet blev otroligt repigt. En annan är att det gick ganska kort tid innan värden kontaktades. Det enklaste är nog om du själv utifrån skadan ställer frågan: Borde det här ha upptäckts eller insetts tidigare så att en väsentlig del av skadan hade kunnat undvikas? Allting kompliceras sedan av att skadan är orsakad av en hund. För hundar gäller vanligen strikt ansvar. Med det menas att hundens ägare svarar för alla skador som hunden orsakar helt oavsett om någon oaktsamhet ligger ägaren till last. I ett mål, på tingsrättsnivå, som handlade om hunds skada på en hyrd lägenhet har domstolen gjort en vanlig oaktsamhetsbedömning. Vi få därför anta att det är det som gäller men kan inte veta helt säkert. Jag ger inte värdens godkännande av hunden någon större vikt. Dels kan värden i princip inte säga nej till någon som vill ha hund och dels har värden avsevärt sämre möjlighet att bedöma din hund än vad du har. Jag lutar vid en sammanvägning av alla omständigheter åt att det finns en skada och att den till väsentlig del är vållad genom oaktsamhet. Men stor osäkerhet gäller runt denna bedömning. Det är dock bara fastighetsägarens skada som kan behöva ersättas. Om fastighetsägaren tvingas slipa om golvet i förtid så är det merkostnaden för förtida omslipning som är skadan. Inte vad hela omslipningen har kostat. Hyreslagen är jordabalkens tolfte kapitel. Frågan regleras i 24 § första stycket. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Om du är medlem i hyresgästsföreningen kan du kontakta den för att få tala med en expert på området. Vänlig hälsning