Hus utanför detaljplanerat område

2007-02-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag undrar om man måste ha bygglov för att bygga om två fönster - göra dem större samt sätta in ett takfönster. Huset ligger ej i detaljplanelagt område.
Ida Forss |Hej, Regler om bygglov finner du i Plan- och Bygglagens 8kap som du finner http://lagen.nu/1987:10. Det finns inget i lagen som säger att du behöver något bygglov för de åtgärder som du angivit. Skillnad hade det däremot varit om ditt hus legat i ett detaljplanerat område, då hade de eventuellt krävts bygglov men inte helt säkert då heller. Om du har vidare frågor och funderingar får du gärna höra av dig hit men annars rekommenderar jag dig att kontakta din kommun då det endast är de som sitter inne med den specifika informationen om just din kommun. Mvh

Riskens övergång vid fastighetsköp

2007-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, det har det uppstått en stor vattenskada i en fastighet som jag skrivit på köpeavtal och erlagt handpenning för men där tillträdesdatum ännu inte har infallit. Säljaren hävdar att jag ska vara med och betala det sk åldersavdraget som blir aktuellt vid reglering av reparationskostnaden med försäkringsbolaget alternativit att priset på fastigheten höjs för att täcka den standardökning som reparationerna medför. Huset är byggt 1924. Är detta riktigt?. Vilka rättigheter har jag till prisavdrag alterantivt hävning av köpet.
Daniel Waerme |Hej! Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. (4:11 JB, se http://www.lagen.nu/1970:994) Detta innebär att risken för fastigheten går över på köparen i och med tillträdet. (Om köparen inte hamnar i dröjsmål med att tillträda fastigheten, 4:11 2 meningen) Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran (vilket han alltså gör fram till tillträdet enligt 4:11) får köparen göra prisavdrag eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Talan skall väckas inom ett år från det att tillträdet skedde. (4:11 2st.) Huruvida rätt till hävning (skada av väsentlig betydelse) föreligger är svårt att uttala sig om med så pass lite information om fastigheten och skadans omfattning. Med vänliga hälsningar

Är det tillåtet att anlägga damm på tomt om 2000m2?

2007-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det tillåtet att anlägga damm på tomt om 2000m2. Dammens storlek ca.1000m2. Var finns det att läsa ?
Peter Ahlström |Hej! Det går inte att ge ett klart svar på din fråga huruvida du får uppföra en damm på din fastighet eller inte. Det är ett antal regleringar som styr ett sådant uppförande. Det jag rekommenderar dig att göra är att vända dig till kommunen ifråga där din fastighet finns. Det är kommunen som beviljar ett eventuellt bygglov till din anläggning. Hos kommunen finns även de olika planbestämmelserna som styr hur kommunen beslutat att planlägga mark och vatten som du har rätt att få titta i. Att anlägga en damm kan vara extra känsligt med tanke på dess uppbyggnad och påverkan på miljön och planläggningen i övrigt. Det är således omöjligt att utifrån din fråga vidare specificera vad du får uppföra eller inte i en viss kommun. Vänder du dig till kommunen så skall de ge dig den hjälp och behövlig vägledning som behövs. Mvh,

Vattenskada

2007-01-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej jag sålde min brf för ca 1.5 år sedan, har nu av de nya ägarna fått ett mail där man påstår att vattenskada uppkommit. en bekant renoverade nämda badrum åt mig för ca 2 år sedan och de nya ägarna påstår att det arbetet ej var fackmannamässigt utfört. Vad har jag för skyldigheter att åtgärda skadan? eller ska deras försäkringsbolag ta denna? tacksam för svar
Ellen Sederholm |Hej! För reparationer pga av vattenskador som inte orsakats av nuvarande ägaren av bostadsrätten skall bostadsrättsföreningen stå för, se 7 .kap 12 § Bostadsrättslagen se http://www.lagen.nu. Det är alltså i första hand bostadsrättsföreningen eller föreningens försäkringsbolag som skall stå för kostnaden av reparationen. Däremot kan föreningen eller försäkringsbolaget senare regressvis enligt vanliga skadeståndsrättsliga regler kräva ersättning av Dig. Den som vållar sakskada skall ersätta skadan, se 2 kap 1 § skadeståndslagen http://www.lagen.nu. Däremot torde inte köparen kunna kräva någon ersättning i form av tex nedättning av köpeskillingen, avhjälpande av felet, hävning av köpet etc. Köplagen, se http://www.lagen.nu, reglerar köp av bostadsrätter och enligt 32 § måste reklamation av varan ske inom två år. Har det gått två år eller mer har alltså köparen förlorat sin rätt till någon form av ersättning. Dessutom får köparen inte enligt 20 § åberopa som fel vad han borde ha märkt vid en undersökning av badrummet, tex om han anlitat en besiktningsman.

Skälig hyra och rätt till uppsägning

2007-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar om min hyresvärd har rätt att höja min hyra för att jag har en sambo (min hyra är högre än mina grannars, som bor i samma typ av lägenhet, för att jag har min sambo boende hos mig), har hyresvärden rätt att säga upp mig för att jag har en sambo ? tacksam för svar
Daniel Waerme |Hej! Om hyresvärd och hyresgäst tvistar om hyran skall denna bestämmas till en skälig nivå. Härvid får hyran inte vara påtagligt högre än hyran, för lägenheter hos allmännyttan, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyresnämnden, som prövar om en hyra är skälig eller ej, har två hjälpregler till sin hjälp. Den första är bruksvärdesregeln och den andra är allmännytteregeln. Bruksvärdesregeln innebär att hyran för prövningslägenheten bestäms utifrån en jämförelse med hyror för likvärdiga lägenheter. Två lägenheter är likvärdiga om de har samma bruksvärde. Bruksvärdet bestäms utifrån bl.a. lägenhetens beskaffenhet, förmåner knutna till lägenheten och fastighetens läge. Enligt bruksvärdesregeln får hyran inte påtagligt överstiga hyran för en likvärdig lägenhet. Med påtagligt avses 4-5%. Allmännytteregeln innebär att som jämförelselägenhet skall användas lägenheter ägda av det allmännyttiga bostadsföretaget på orten. Således kan hyresvärden inte hålla en påtagligt högre (4-5%) för lägenheter som är likvärdiga. (12 kap. 55 § Jordabalken (hyreslagen), se http://www.lagen.nu/1970:994) Hur hyresvärden skall gå tillväga rent formellt för att höja hyran är beroende av huruvida förhandlingsordning finns för fastigheten du bor i, eller ej. Om du är intresserad av detta är du välkommen att höra av dig igen. Hyresvärden kan inte säga upp hyresavtalet enbart på den grund att din sambo bor i lägenheten. Med vänliga hälsningar

Hur länge kan man dröja med att betala hyran?

2007-02-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur länge kan man vänta med betalning när man hyr en hyresalägenhet innan man blir vräkt ??? och i vilken lag o paragraf står det???
Christina Weilander |Hej, Enligt JB 12 kap 42 § p.1 är hyresrätten förverkad om hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid om man dröjer med betalningen mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 d § femte-sjunde styckena. Man kan dock vidta rättelse enligt 43 § och gör man detta kan man inte skiljas från lägenheten på den grunden. Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästs rättigheter

2007-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och tre av mina kompisar hyr sedan årsskiftet en lägenhet i andra hand. Lägenheten är en bostadsrätt som ägs av en kvinna i 50års åldern. Vi har sedan en tid tillbaka börjat fundera över hur lagligt vårt kontrakt verkligen är. Hon tar enligt grannarna dubbel hyra mot vad som är normalt, gör spontana "besiktningar" där hon berättar för oss hur vi får möblera och att vi måste ha gardinerna fördragna. I kontraktet står att vi hyr lägenheten i tolv månader med två månaders uppsägningstid men i en bilaga står att hon med två månaders förvarning kan kasta ut oss. Vi är rädda att åka ut och att hon ska blåsa oss på depositionen. Vad kan vi göra??? Tack på förhand.
Hanna Adamson |Jag förstår er oro, er hyresvärds beteende kan i hög grad ifrågasättas. Angående uppsägningstiden och hennes rätt att ”kasta ut” er kan följande sägas. I hyreslagen (JB kap 12) finns bestämmelser om vissa minsta godtagbara uppsägningstider (4§). Dessa är tvingande till er förmån som hyresgäster (1§ 5st). För er gäller därför att ni kan bli uppsagda, och tvingas flytta, efter de tre månader som lagen stadgar för tidsbestämda hyresavtal längre än tre månader. Eftersom ni hyr i andra hand och har bott där kortare tid än två år har ni inget lagligt besittningsskydd, det vill säga rätt till förlängning av hyresavtalet trots uppsägning (45§). Om ni själva å andra sidan skulle vilja säga upp avtalet gäller istället de två månaders uppsägningstid som ni avtalat om. De ”spontana besiktningar” som ni beskriver att hon utför för att kontrollera er möblering och att gardinerna är fördragna finns inget lagstöd för. Hon har ingen rätt att kräva omedelbart tillträde till lägenheten på detta vis och ni behöver inte acceptera hennes framfart. Det kan tilläggas att en hyresvärd visserligen har rätt till att komma in i lägenheten för att utföra förbättringsarbeten och tillsyn, men detta måste meddelas 1 månad i förväg om väntan inte medför skada (26§). Denna rätt omfattar likväl inte hyresgästens möblering eller gardinernas placering. När det gäller hyran kan påpekas att det finns en bestämmelse som ger er som andrahandshyresgäster möjlighet att ansöka om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig genom en ansökan hos hyresnämnden (55e§). En sådan ansökan är kostnadsfri, men måste göras senast 3 månader efter att man flyttat ut från lägenheten. Vad en skälig hyra är bedöms genom jämförelse med standardmässigt likvärdiga kommunala lägenheter på orten (55§). Er hyra får inte påtagligt ha överstigit denna hyra. Om man hyr möblerat får på hyran läggas ytterligare 10 % för detta. Då ni har ett skriftligt hyresavtal utgår jag ifrån att depositionen finns bestämd där och det blir förhoppningsvis inga problem att visa er rätt till detta belopp när hyresavtalet upphör. Stå på er med era rättigheter. Hyreslagens (JB kap 12) bestämmelser hittar ni http://lagen.nu/1970:994. Lycka till!

Rättsfall om fastighetsmäklare

2007-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Var kan man läsa Marknadsdomstolens rättsfall? Det gäller i det här fallet rättsfall med fastighetsmäklare, vilket väl hör till Marknadsdomstolens område
David Lillo |Hej På marknadsdomstolens (MD) hemsida (www.marknadsdomstolen.se) hittar du avgöranden från år 2000 och framåt. Äldre avgöranden går lämpligast att hitta på närmaste juridiska bibliotek. Beträffande vilken domstol som är behörig att döma i avgöranden som rör "fastighetsmäklare" beror detta helt på rättsfrågan. MD dömer huvudsakligen i ärenden som väcks av näringsidkare och KO - enskilda personer kan inte väcka talan. Eftersom du inte specificerat vad ärendet gäller är det svårt att veta exakt vilken domstolspraxis du bör söka efter. På www.rattsinfosok.dom.se/lagrummet/index.jsp kan du dock söka efter rättsfall från de flesta svenska domstolarna. Med vänlig hälsning