Vad kan man som granne göra åt störningar i boendet?

2007-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har problem med att cigarettrök tränger in från grannens lägenhet. Får med detta besvär såsom huvudvärk, rinnande ögon och kliande näsa. Röken har även trots konstant vädringar börjat sätta sig i kläder samt möbler. Vilka krav kan jag ställa på hyresvärden eller vilka medel kan jag tillämpa?
Sara Edström |I 12 kap jordabalken finns tillämpliga regler om hyresfastigheter. Av 25 § framgår hyresgästens skyldighet att använda lägenheten på ett sätt som inte orsakar störningar för överiga boende i fastigheten. Det handlar om störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön och som är av en sådan grad att de inte skäligen bör tålas. Om störningar förekommer är det hyresvärdens uppgift att ge hyresgästen en tillsägelse om att de ska upphöra, samt att i vissa fall underrätta socialnämnden om störningarna. Om inte rättelse sker utan dröjsmål efter tillsägelsen har hyresvärden enligt 42 § rätt att säga upp hyresgästens avtal att upphöra i förtid. Det du kan göra är alltså att vända dig till hyresvärden med dina synpunkter. För vägledning i det fall att hyresvärden av någon anledning inte skulle ta tag i situationen kan du kontakta hyresnämnden. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 Mvh,

Klyvning

2007-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag är delägare i ett samfällighetsägande med mark och hus. Vi är 8st delägare. Nu vill 2 av delägarna klyva ut sina ägarandelar. Vi övriga medger det. Är det klyvning eller avstyckning? Vem betalar kostnaderna för klyningen?Är det de som begärt klyvningen eller ska alla delägare vara med att betala? Om det är det sistnämda hur fördelas kostnaderna då? Efter ägar andel eller per person? Vad säger samäganderättslagen om detta?
Josefin Werre |Hej! Det du beskriver i din fråga är klyvning. Klyvning regleras i 11 kapitlet fastighetsbildningslagen (FBL). Precis som vid avstyckning innebär klyvning att en fastighet delas i två eller flera delar. Skillnaden ligger i att vid klyvning krävs att flera personer gemensamt äger fastigheten med bestämda andelar, dvs. med samäganderätt. Vad gäller kostnaden så hänvisar 11 kap FBL till 5 kap FBL och i den 13 § stadgas att kostnaden betalas av sakägarna (fastighetsägarna) efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen. Då ni alla har medgett klyvning kommer ni nog att få dela på förrättningskostnaderna. Vill du ha mer information om priser så råder jag dig att kontakta ditt lokala lantmäteri där de mer specifikt kan förklara förfarandet samt kostnadsfördelning etc. Med vänlig hälsning

Hyresnedsättning vid renovering av hyreslägenhet.

2007-03-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag bor i en hyresrätt och sedan sex veckor är köket ganska så uppställt. Ett vvs kärl i lägenheten ovanför har läckt vatten under, förmodligen, en ganska så lång tid och de fanns mycket fukt i min vägg bakom kylen samt att ett köksskåp hade mögelangrepp. Sedan dess har kylen stått mitt på golvet och detta har ju medfört svårigheter att komma till vissa skåp. Sedan i torsdags förra veckan har jag dessutom en stor avfuktare i köket. Avfuktaren är kopplad till fläktuttaget och detta medför att när jag lagar mat så droppar det kondens från fläkten och ner i maten. Dessutom förhindrar avfuktaren att komma åt ett skåp helt och ovanpå allt så låter den väldigt mycket och luften i lägenheten är mycket torr. Avfuktaren ska vara inkopplad ungefär en vecka till. Efter detta kommer reperationer att göras för att återställa väggen. Nu undrar jag om jag har någon möjlighet att kunna få något avdrag på hyran eller någan annan kompensation.
Josefin Werre |Hej! Hyresvärden har enligt huvudregeln en skyldighet att tillhandahålla lägenheten ”i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”, detta stadgas i Jordabalken (JB) 12 kap 9 §. Om lägenheten är sämre än denna norm har hyresgästen rätt att kräva nedsättning av hyran för den tid lägenheten är bristfällig (JB 12 kap 11 §). Dessa regler berör hyresvärdens skyldighet att avlämna en lägenhet i gott skick vid inflyttning men lägenheten måste också bibehållas i gott skick. Under hyrestiden ska hyresvärden se till att lägenheten är fullt brukbar för boende enligt den allmänna uppfattningen på orten, detta stadgas i JB 12 kap 15 §. Enligt en särskild regel som gäller för bostadslägenhet ska hyresvärden med skäliga tidsmellanrum tillse att tapetsering, målning och andra brukliga reparationer vidtas med anledning av lägenhetens försämring (JB 12 kap 15 § 2 st). Om det som i ditt fall uppkommer skada där hyresgästen inte är ansvarig och det uppstår ”hinder och men i nyttjanderätten”, kan du göra gällande en hyresnedsättning (JB 12 kap 16§). Mvh

Besittnignsskydd andrahandsupplåtelse av bostadsrätt

2007-04-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har hyrt ut min bostadsrätt i ett och ett halvt år. Det första året var på bestämd löptid ett år och sedan överick det till ett kontarkt med tre månaders uppsägningstid från båda parter. Kan min hyresgäst få besittningskydd, trots att det är bostadsrätt? När isånt fall? Kan jag nu be honom skriva på ett kontakt som avreglerar besittningsrätten?
Jon Eriksson Örtengren |En bostadsrätt som upplåts i andra hand innebär inget omedelbart besittningsskydd så länge upplåtelsen upphör innan den varat två år i följd. Detta framgår av 45§ 1st 1p Hyreslagen (HL som du finner http://www.lagen.nu/1970:994#R71 ) som alltså även omfattar andrahandsupplåtelse av bostadsrätt. Att så är fallet framgår av motiven till hyreslagen (Prop 1992/93:115 s 27ff). Viktigt att komma ihåg är att HL utgör en skyddslagstiftning som har som primärt syfte att värna hyresgästen, vilket bland annat kommer till uttryck genom att den gjorts tvingande till fördel för hyresgästen (1§ 5st HL). Detta innebär att avtalsbestämmelser som avviker från reglerna i HL inte får åberopas mot hyresgästen, så länge inte sådan avtalsmöjlighet framgår uttryckligen av HL. Upplåtelsen hade i det aktuella fallet pågått under en tid av 18 mån och avtalad att gälla på obestämd tid med en uppsägningstid om 3 mån. Det innebär att den maximala tid som man skulle kunna säga att hyresgästen i detta läge har möjlighet att tillgodoräkna sig är 21 månader. Hyresgästen har således inte, enligt 45§ 1st 1p HL, i detta läge uppfyllt kraven för att reglerna om besittningsskydd skall aktualiseras. För det fall upplåtelsetiden överstiger 24 mån aktualiseras det generella besittningsskyddet, vilket dock inte innebär att du som hyresvärd alltid är förhindrad att förfoga över lägenheten på annat sätt. Enligt 45§ 2st HL är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet, vilket således innebär en sådan möjlighet att genom avtal komma överens om sämre villkor för hyresgästen som uttryckligen framgår av lagen (jämför 1§ 5st HL). Detta kräver som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Så länge dock avtalet begränsas till att omfatta besittningsrätt som redan uppkommit är dock sådant avtal, om att undandra upplåtelsen från reglerna om besittningsskydd, giltigt även utan godkännande från hyresnämnden. Detta innebär att du inte redan nu, innan besittningsskydd uppkommit, kan avtala bort besittningsskyddet utan att få klartecken från hyresnämnden. Det står dock dig och din hyresgäst helt fritt att ingå sådant avtal efter att de 24 månaderna passerat. För det fall att besittningsskydd enligt 45§ 1st 1p HL uppkommit och hyresgästen ställer sig negativ till en avtalslösning enligt ovan finns det vidare en lösning enligt 46§ 1st 6(a)p. Besittningsskydd till bostadsrätt som upplåts av innehavaren av bostadsrätten får nämligen ge vika om det kan anses skäligt att hyresgästen bör flytta. Denna bedömning är vanligtvis ganska generös mot hyresvärden på så sätt att en bostadsrättinnehavares intresse av att själv få nyttja lägenheten som bostad generellt värderas högre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Hyresgästens besittningsskydd till en andrahandsuthyrd bostadsrätt är således, även efter de 24 månaderna, relativt svagt så länge hyresvärdens syfte med uppsägningen är att denne själv vill flytta in. Som hyresvärd i ditt läge kan du alltså välja att säga upp avtalet innan hyrestiden överstigit 24 månader. Alternativt kan du efter denna period försöka avtala bort besittningsskyddet, vilket dock förutsätter att hyresgästen i detta läge går med på detta. Om anledningen till att du vill säga upp hyresgästen är att du vill kunna nyttja lägenheten som bostad kan du vidare ta det lugnt då detta intresse generellt anses starkare än hyresgästens besittningsskydd. Lycka till! Med vänlig hälsning

Undersökningsplikt vid köp av fast egendom

2007-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har precis fått tillträde till vårt nya hus som vi köpte för ca 3 mån. Nu har vi upptäckt uppgifter i objektbeskrivningen som inte stämmer överens med verkligheten. 1. Det står att spisfläkten är från 2005 Detta stämmer inte, fläkten är mycket äldre 2. Det står att alla tak på övervåningen är nya Detta stämmer inte. Taket i ett av sovrummen är absolut inte nytt 3. Det ska ingå garderober i alla sovrum Detta stämmer inte, två av sovrummen saknar garderober. Nu har vi kontaktat säljaren (via mäklaren) och bett om ersättning. Säljaren går inte med på att ersätta oss då han menar att vi borde sett detta på visningen eller besiktningen. Han påstår också att han påpekat dessa saker på besiktningen vilket varken jag eller min pojkvän kan påminna oss om. Det står ingenting i besiktningsprotokollet om detta. Vad har vi för rättigheter? Vems är ansvaret? Tacksam för snabbt svar! Med vänliga hälsningar Helena
Ellen Sederholm |Hej! Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt som stadgas i 4 kap 19 § se http://www.lagen.nu. Där stadgas att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen elle häva köpet om fastigheten inte stämmer överens med vad köparen med fog kunna förutsätta. Köparen är skyldig att göra en nogrann besiktning av fastigheten och säljaren ansvarar därmed endast för s.k. dolda fel som alltså inte skulle kunna ha upptäckts vid en grundlig undersökning av fastigheten. Omständigheter som skulle kunna påverka omfattningen av undersökningsplikten är tex uttalanden och garantier från säljaren. De uppgifter som står i objektsbeskrivning skulle kunna ses som sådana typ av uppgifter. Det är dock så att eftersom alla de fel Ni åberopar är sådana som kan upptäckas med blotta ögat vid en undersökning kan inte det som står i objektsbeskrivningen påverka Er undersökningsplikt i detta avseendet. Ni har således tyvärr inga möjligheter att kräva någon ersättning av säljaren. Med vänlig hälsning

Uppsägningstid

2007-03-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Uppsägningstid andrahand Jag hyr en bostadsrätt i andrahand och kontraktet gäller 1 januari-31 maj. Jag undrar om uppsägningstiden då är mindre än tre månader? Jag gjorde ett försök att säga upp lägenheten nu i slutet av februari för att flytta ut i slutet av april (alltså med 2 månaders varsel) Kommer jag att bli tvungen att betala hyra för maj ändå?
Gabriel Westin |En uppsägning av ett hyresavtal som är ingått för bestämd tid och där hyrestiden överstiger tre månader måste sägas upp med tre månaders varsel enligt hyreslagen 4§ 2st 3p (se http://lagen.nu/1970:994#R60 ). Således kommer din hyresvärd kunna kräva dig på hyra även för maj månad. Om hyresvärden kräver dig på denna hyra har du rätt att disponera över lägenheten till slutet av maj och kan då hindra att hyresvärden inhyser någon annan i lägenheten under denna period. Följaktligen kan du eventuellt förhandla med hyresvärden om att han får tillgång till lägenheten tidigare mot att du slipper hela månadshyran eller i alla fall en del av den. Med vänliga hälsningar,

Nyttjanderätt sommarstuga

2007-03-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag äger en sommarstuga vari annan part har nyttjanderätt, vilka rättigheter har jag som ägare?
Vilma Herlin |Det beror helt och hållet på vilken nyttjanderätt det är som du har upplåtit. Med vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning av villa

2007-03-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag skulle vilja veta vad som gäller om jag vill hyra ut min villa när det gäller besittningsrätt.Kan jag hyra ut på två år utan att skriva ngt särskilt avtal?
Hanna Adamson |Uthyrning av bostad regleras i hyreslagen (JB 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994). Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt till att fortsätta hyra bostaden och förlänga avtalet trots uppsägning. Hyr man ut i andra hand framgår av 45 § att hyresgästen inte har besittningsskydd om hyresförhållandet upphör innan det har varat i 2 år. Det är således möjligt att hyra ut en villa i andra hand utan att hyresgästen får besittningsrätt om man håller hyrestiden inom gränsen på 2 år. Viktigt att tänka på är dock att man följer hyreslagens tvingande uppsägningstid på 3 månader som gäller för bostäder som hyrs ut längre tid än 3 månader (4 § 2 st). Uppsägning ska således ske 3 månader innan de 2 åren går ut och ska göras skriftligt (8 §). Ett skriftligt hyresavtal bör för övrigt alltid upprättas vid uthyrning i andra hand, förtryckta formulär finns exempelvis att köpa hos flera bokhandlare. Med vänlig hälsning