Uppsägning av hyresavtal

2007-01-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Jag har en fråga angående uppsägande av andrahandskontrakt för lägenhet. Igår var det nyårsafton, och 20:46 fick jag och min flickvän varsitt sms på telefonen om att vårt andrahands hyreskontrakt var uppsagt från och med gårdagens datum, vilket ger en sista hyresdag den sista mars 2007. Vi hävdar att detta är en felaktig uppsägning, då väl hyreslagen kräver en skriftlig undertecknad uppsägning? Vi vill bestrida denna uppsägnings giltlighet, då vi i vår tur har både uppsägningstider på abonnemang och ett andrahandshyreskontrakt på annan ort (dvs vi hyr vår lägenhet till en andrahandshyresgäst). Vi undrar vad lagen säger om detta uppsägande. Kan det räknas som giltligt? Våra mobiltelefoner mottog meddelandena, men vi läste dem inte förrän idag 1/1. Kan ett sms räknas som en skriftlig handling? Är jättetacksam för hjälp!
Markus Larsson |Hej, regler för hur uppsägning av hyresavtal ska ske finns i 12 kap. 8 §, Jordabalken. (se www.lagen.nu) Du har rätt i att hyresvärdens uppsägning ska ske skriftligen, förutsatt att hyresförhållandet varat i mer än 3 månader. Det finns dock inget absolut krav på att uppsägningen ska signeras av hyresvärden, så länge det framgår klart att det är denne som är avsändaren. Vad som däremot måste framgå är vilken form av uppsägning hyrevärden har i åtanke. Om det inte framgår av uppsägningen ifall hyresavtalet sägs upp till förverkande (dvs vräkning), eller om det rör sig om en vanlig uppsägning till hyrestidens utgång så torde uppsägningen inte vara godtagbar. Vad gäller uppsägningens form så ska handlingen antingen sändas till dig i rekommenderat brev, eller delges via delgivningslagen. Om det rör sig om en uppsägning till förverkande så får uppsägningen endast ske på det sistnämnda sättet. Detta framgår av 12:8, 3st med hänvisning till 8:8 Jordabalken. Min bedömning är alltså att uppsägningen är utan verkan. Den har varken delgivits korrekt eller skickats via rekommenderat brev. Såvitt jag förstår så har det inte heller angivits vilken form av uppsägning det skulle röra sig om. vänliga hälsningar

Ärende på stämma i bostadsrättsförening

2007-01-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En styrelse för en bostadsrättförening upptäckte i januari i år att medlemmar av en tidigare styrelse med stor sannolikhet begått en rad olika ekonomiska oegentligheter (från 2002-2005). Styrelsen säger sig emellertid inte ha tid med denna typ av frågor och vill inte uttala sig i frågan. Revisorn vill inte heller titta på frågan. Har de rätt att göra på detta sätt?
Susanne Sjölander |Hej, Du har som medlem i bostadsrättsföreningen rätt att få ett ärende behandlat på föreningsstämman om du begär det inom den tid och på det sätt som kan vara bestämt i föreningsstadgarna. Om det inte skulle stå något om hur ett ärende ska tas upp i stadgarna kan du enligt lag skriftligen begära att styrelsen tar upp ärendet så länge du kräver detta i god tid innan styrelsen ska skicka ut kallelsen till stämman. Detta är för att frågan ska finnas med på dagordningen i kallelsen. Om styrelsen inte vill diskutera frågan om oegentligheterna kan du alltså, om inte stadgarna föreskriver annat, skriftligen kräva att frågan tas upp på nästa stämma. (se http://www.lagen.nu/1987:667#K7 , Lag om ekonomiska föreningar 7:6). Du kan ju även tala med flera medlemmar i föreningen om att begära att ärendet tas upp för att få större "genomslag". Jag hoppas att detta gav vägledning. Hör gärna av dig igen om du vill veta vad som gäller angående att väcka skadeståndstalan mot den gamla styrelsen. Med vänlig hälsning,

Hävning av servitut

2006-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |kan man upphäva ett servitut? på min familjs landställe har funnits ett servitut som min morfar skrev på vad gäller en del av vår tomt, att andra tomtägare skulle få tillträde till denna. Nu har han gått bort och servitutet har lett till bekymmer och bråk för oss och vi vill på något sätt upphäva servitutet. det är inte tidsbegränsat i avtalet. kan vi häva?
Christina Weilander |Hej! Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp av någon av parterna. Dock kan ett avtalsservitut (vilket det verkar vara fråga om i detta fall) bli föremål för hävning enl JB 14:6-10 om den härskande fastigheten har överskridit sin rätt eller någon av fastigheterna åsidosatt sina skyldigheter eller om dröjsmål med vederlag föreligger (om sådant skall utgå). Ett upphävande av ett servitut kan ske enl FBL 7 kap. I första hand skall man försöka undanröja olägenheter med en ändring enl 7:4 men om detta inte går får man upphäva servitutet. Nedan följer ett utdrag ur FBL 7 kap 4 §. "Kan i fall som avses i 4 § första stycket olägenheten ej undanröjas genom ändring, får servitutet upphävas. Servitut får även upphävas, om till följd av ändrade förhållanden servitutet ej behövs för den härskande fastigheten eller nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet." Med vänlig hälsning

Besittningsskyddets gränser

2006-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Fastighetsägaren hävdar att X genom det sätt varpå han nyttgat lägenheten åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i sådan omfattning att hyresavtalet skäligen icke bör förlängas (12 kap. 46 §, st. 1 punkt 2, Jordabalken). Vad innebär det ?
Mårten Andersson |Din fråga handlar om besittningsskydd till lägenhet. Sådana frågor regleras i 12 kap jordabalken (JB), som du hittar http://www.lagen.nu/1970:994. En bostadshyresgäst har som huvudregel besittningsskydd till lägenheten. Det innebär att hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet hur som helst, utan hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Besittningsskyddet har av lagstiftaren motiverats av sociala skäl. I vissa fall kan emellertid besittningsskyddet brytas, vilket regleras i JB 12:46. I fallet du beskriver anser fastighetsägaren att hyresgästens besittningsskydd har brutits med hänvisning till JB 12:46 st 1 p 2. Vad som kan ha skett är till exempel att hyresgästen betalat hyran för sent vid några tillfällen eller på annat sätt misskött sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresvärden anser alltså att hyresgästen misskött sig i sådan mån att hyresgästen inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Besittningsskyddstvister prövas av hyresnämnden. De skall göra en skälighetsbedömning där hyresvärdens och hyresgästens intressen vägs mot varandra. Vidare skall helhetsbilden av hyresgästens agerande under hela hyrestiden beaktas. Det är alltså inte säkert att ifrågavarande hyresgäst saknar rätt till förlängning.

Överlåtelse av hyresrätt till lokal

2007-01-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan en bostadsrättsförening (hyresvärd) säga upp ett hyresavtal med en hyresgäst, som har haft sin verksamhet i lokalerna men numera har upphört med sin verksamhet (bolaget vilande). Kan denne f.d. näringsidkare åberopa besittningsskyddet (jordabalken 12 kap 57-60 §§) och sälja det vilande bolaget till förhyrda lokaler, som hyresvärden vill säga upp hyresavtalet till? Uppsägningstiden enligt kontraktet är 9 mån. Ny hyresgäst skall godkännas av hyresvärden. Finns det isåfall andra kriterier än kriminalitet och bristande betalningsförmåga som skäl till att kunna neka en ny hyresgäst?Tacksam för svar!
Hanna Adamson |Hej, Besittningsskyddet enligt hyreslagen (JB kap 12) vid hyra av lokal liksom vid hyra av annan typ av lägenhet är ett skydd för den som innehar hyresrätten. Utgångspunkten är att samtycke från hyresvärden krävs för överlåtelse av en hyresrätt (32 §). Den som hyr en lokal för att driva en rörelse har dock möjlighet att överlåta hyresrätten tillsammans med verksamheten ifråga om hyresnämnden ger tillstånd till överlåtelsen (36 §). Detta gäller även om det i kontraktet står att hyresvärden ska godkänna en ny hyresgäst, eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästgens förmån. Om hyresgästen haft hyresrätten kortare tid än 3 år krävs dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska medge tillståndet. Synnerliga skäl kan vara allvarligare sjukdom eller en annan händelse av särskild betydelse. I annat fall ges tillståendet om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Befogad anledning kan som du skriver vara bristande betalningsförmåga hos den nya hyresgästen eller bristande förmåga att i övrigt fullgöra förpliktelser enligt hyresavtalet. I annat fall anses erbjudande från värden att lösa in verksamheten till fullt värde som en befogad anledning att neka till överlåtelsen. Aktuella bestämmelser finns http://www.lagen.nu/1970:994#K12. För mer information rekommenderar jag att du vänder dig till hyresnämnden. Lycka till! Med Vänliga Hälsningar

Avstående av besittningsskydd vid andrahandsuthyrning.

2006-12-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Jag vill veta hur jag ska skriva in i kontraktet att hyresgästen avsäger sig besittningsrätten.
Sara Edström |I jordabalken 12 kap 45a § framgår att ett villkor om avstående av besittningsskydd måste vara skriftligt och skrivas in i en särskild handling, alltså inte i själva hyresavtalet utan i ett fristående dokument. Formuleringen "hyresrätten skall inte vara förenad med rätt till förlängning" används i lagtexten och kan alltså med fördel användas i den särskilt upprättade handlingen. Vidare krävs hyresnämndens godkännande, men endast om överenskommelsen om avstående sker innan hyresförhållandet inletts. Gränsen för när hyresförhållandet är inlett dras vid det datum då hyresgästen enligt hyresavtalet disponerar lägenheten. Godkännande behövs inte heller om hyresavtalet gäller högst fyra år och det framgår att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning p g a att hyresvärden sen själv ska bo i lägenheten. (Förutom dessa regler finns också ett krav på att make eller sambo till den som står på hyreskontraktet, förutsatt att även denne bor i lägenheten då överenskommelsen träffas, ger sitt godkännande till avståendet.) Jordabalken 12 kap hittar du http://www.lagen.nu/1970:994#R60 Mvh

Hyresavdrag vid renovering

2006-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag bor i en hyresrätt som just nu är under renovering. Under fem veckor har jag inte kunnat bo i lägenheten pga där inte fanns toalett och dusch. Nu ska även köket renoveras. Jag undrar hur mycket hyresavdrag jag kan förvänta mig att få under tiden då jag inte kunnat nyttja lägenheten och om man kan få ersättning under den tiden köket renoveras.
Henric Roth |Hej! Normalt brukar dessa frågor regleras i hyreskontraktet. En formulering liknande ”hyresgästen har ej rätt till hyresnedsättning till följd av inskränkt nyttjanderätt vid sedvanligt underhåll” Frågan här blir vad som är att betrakta som sedvanligt underhåll. Stambyten kan räknas till detta men detta är beroende på om andra större arbeten sker i samma veva. Rättsfallet NJA 2002 s 378 belyser denna fråga och man kan konstatera att det krävs relativt omfattande ingrepp i fastigheten för att sedvanligt underhåll skall åsidosättas. Normalt brukar denna typ av överenskommelser som enligt lag får göras ske innan arbete påbörjas. Se 12 kap 16 § 3 st jordabalken (JB) http://www.lagen.nu/1970:994 Enligt 12 kap 18 d-h JB har du som hyresgäst rätt till inflytande vid större beslut som rör Ditt boende. Har med andra ord inget avtal slutits om nedsättning eller att detta redan står reglerat i Ditt hyresavtal, blir det en fråga att ta ställning till om renoveringen, som sagt, kan ses som sedvanligt underhåll. Detta är en bedömningsfråga som måste göras från fall till fall. Är det att betrakta som detta tror jag att det kan bli svårt att få till ett hyresavdrag om inget avtalats. Viss betydelse kan det dock ha vem som betalar Ditt alternativa boende. Denna kostnad kan eventuellt bli föremål för ersättning om Du stått för den själv. Med vänlig hälsning,

Hur blir jag av med personer som inte vill flytta ut?

2007-01-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min son och hans fru samt tonårsbarn har fått bo hos mig i mitt hus i sex år. I somras bad jag dom flytta och gav dom tre månader på sig, nu är det slutet på dec och dom vägrar flytta. Vad kan jag göra för att få ut dom. Dom står skrivna på min adress men jag äger huset helt själv. Får inga klara svar från myndigheterna vad som gäller.
Sara Forslund |Hej, Då du inte säger något i din fråga om att någon ersättning utgått, i form av till exempel pengar eller arbetsprestationer, utgår jag från att så inte är fallet.. Skulle någon form av ersättning ha utgått aktualiseras nämligen reglerna i hyreslagen, 12 kap. jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994, och fallet kan bli ett annat. Jag utgår alltså från att din son och hans familj har fått bo i ditt hus vederlagsfritt. Du har då upplåtit (delar av) ditt hem i form av en benefik nyttjanderätt, alltså en nyttjanderätt utan någon motprestation. Har ni inte avtalat att något speciellt skall gälla ser man det som en benefik tillsvidareupplåtelse som kan sägas upp. Nyttjaren/-na (din son med familj) kan i princip endast kräva en skälig uppsägningstid. Hur långt som är "skäligt" finns inga exakta bestämmelser om, men enligt min uppfattning bör de tre månader du gett dem kunna anses som skäligt då den ju är en normal uppsägningstid för bostadsrätter. Det faktum att de är skrivna på din adress medför inte att de av den anledningen skulle ha rätt att bo kvar. Är nu fallet så att din son och hans familj, trots att de inte får bo kvar ändå vägrar att flytta ut kan du få hjälp med att avhysa (vräka) dem genom att ansöka om handräckning hos kronofogden. Du hittar information om hur detta går till http://www.kronofogden.se/kfmblanketterbroschyrer/laddanerbroschyrer/9113.4.4bf45f331098492fe0e80003399.html. Med vänliga hälsningar