Arrendeavgift

2007-04-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har ett arrendeavtal som går ut maj 2008. Vår jordägare har sagt upp nuvarande avtal och hänvisar till ett nytt. Det nya arrendeavtalet innebär en höjning på 300% från 6400:-/år till 19000:-/år, är detta att betrakta som rimligt? Och hur kan man gå vidare för att överklaga?
Vilma Herlin |Olika regler gäller för olika typer av arrenden. För jordbruksarrende gäller att arrendeavgiften skall vara skälig, se 9 kap 9 § jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994. För bostadsarrende se 10 kap 6 § JB och för anläggningsarrende se 11 kap JB. Tvister angående arrende skall avgöras av arrendenämnden, dit man alltså kan hänskjuta frågor man är oense om. Även här kan dock lite olika regler gälla beroende vilken sorts arrende det är fråga om. Med vänlig hälsning

Hyra i andra hand, rätt att överta förstahandskontrakt

2007-04-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har nyss fått ett 6-månaders andrahandskontrakt på en hyreslägenhet hos HSB. Jag hoppas få bo där för alltid. Men jag är så orolig att hon vill ha tillbaka lgh, fast hon sagt att hon inte vill bo där. Hon vill inte säga upp den, för hon hoppas på att hsb ska hjälpa henne att finna en lgh i en annan stad. Hur länge kan jag få bo med andrahandskontrakt som högst? Har jag inte rätt till att ta över 1:a handskontraktet efter 1 år? Elen och hemförsäkring ska stå i hennes namn när jag hyr av henne. Är inte det konstigt eller fel? Ska inte hyresräkningen stå i mitt namn? Hon har ansökt hos HSB för andrahandsuthyrning, som blev beviljad. Jag är så väldigt tacksam för svar! Mvh Gunilla
Ludvig Lagerkranz |Hej! Regler om hyra av lägenhet och andrahandsuthyrning finns i 12 kap. Jordabalken (JB) http://www.lagen.nu/1970:994#K12 . Beträffande hyrestiden gäller att har avtalet ingåtts för en bestämd tidsperiod, som i förevarande fall sex månader, upphör avtalet att gälla när denna tidsperiod löpt ut,12 kap. 3 § 2 st JB. Hyrestiden kan komma att förlängas på obestämd tid om hyresgästen efter utgången av avtalad hyrestid fortsätter att använda lägenheten och hyresvärden inte har anmodat denne att flytta, 3 § 3st. p.2 JB. Ett avtal om uthyrning i andra hand sluts mellan andrahandshyresgästen och den som innehar lägenheten med förstahandskontrakt efter godkännande av dennes hyresvärd. Lägenhetsinnehavaren är alltså hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen. Avtalet mellan förstahandhyresgästen och dennes hyresvärd gäller alltjämt och av denna anledning kommer räkningarna även under tiden då lägenheten hyrs ut att komma adresserad till förstahandshyresgästen. Det s.k. besittningsskyddet som, utom i vissa fall se 12 kap. 46 § JB, ger rätt till förlängning av hyrestiden inträder vid andrahandsuthyrning efter två år,12 kap. 45 § JB. Gäller det ett avtal för bestämd tid krävs dessutom att hyrestiden löpt ut och hyresvärden inte anmodat hyresgästen att flytta, se ovan. Besittningsskyddet ger dock ingen rätt att ta över förstahandskontraktet utan ger endast rätt till förlängning av andrahandsavtalet. Upphör förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden upphör även andrahandavtalet att gälla. Med vänlig hälsning

9 år gammalt fel i fastighet (bostadsrätt)

2007-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag köpte för drygt 9 år sedan en bostadsrätt av en bostadsrättförening. Nu är det så att toaletten/badrummet är utdömt av aniticimex, vilka utdömde samt ifrågasatte utförandet av kaklingen, det är på väg att bli en fuktskada. Fuktskadan beror på att fogen i dushen har lossnat på vissa ställen. Har fått reda på i efterhand att familjen som bodde innan mig fick ersättning av bostadsrättföreningen för att renovera badrummet (denna renovering utfördes av familjen själv) då familjen dessförinnan hade orsakat en fuktsakada. Påminnas bör av att jag köpt bostaden av bostadsrättsföreningen och undrar därför om jag på något vis kan kräva dem på ersättning eller ska jag vända mig till mitt försäkringsbolag? Eller är det så att jag skulle ha sett något obefintligt redan när jag köpte det? har inga större erfanheter av sådant här.... HJÄLP!!! vad ska jag göra???
Mia Ejendal |Hej, Köp av bostadsrätt är köp av en rättighet och sållas egentligen in under köplagens regler om köp av lös egendom. Men eftersom köp av bostadsrätter har så mycket gemensamt med köp av bostadshus (fastighet) används även Jordabalkens regler vid bedömningen. Framförallt sneglar man på reglerna om köparens undersökningsplikt. Om bostaden inte stämmer överens med avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta, har köparen rätt att få avdrag på köpeskillingen eller häva köpet beroende på hur stort felet är. Detta gäller dock inte fel som köparen borde ha upptäckt vid en nogrann undersökning av bostaden före köpet. Det finns en reklamationstid på ett år inom vilken köparen måste reklamera. Men om säljaren har varit grovt vårdslös eller ohederlig så får köparen reklamera även senare än ett år efter köpet. Det blir alltså snarast en fråga om bostadsrättsföreningen varit grovt vårdslös eller ohederlig. Om så inte är fallet är det försent för dig att reklamera köpet och få pengar tillbaka. Det blir nog då främst försäkringsbolaget som kan hjälpa till. Se till att du till din hemförsäkring har en tilläggsförsäkring för bostadsrätt! I kapitel 4, paragraf 12 och 19 http://www.lagen.nu/1970:994#K4P12 kan du läsa mer om reglerna om fel i fastighet. Lycka till! Vänligen,

Störande grannar

2007-04-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Oljud från grannar! Bor i hyresrätt och lider enormt av två grannars oljud. Grannen ovanför verkar utöva någon fysisk aktivitet (ej sex) som dundrar igenom golven så att det skakar i våra möbler o innerdörrar. Detta startar varje veckodag kl 22.30 och pågår 30-40 minuter (detta har vi fått utstå sen 3 år tillbaka). Nyligen har de skaffat en boxervalp som skäller nästintill oavbrutet dag- och kvällstid. Klagan är framförd till hyresvärd och till ovanboende granne som är totalt oförstående. Hyresvärden säger att det bara är vi som klagat och att det inte räcker. Sen ett halvår tillbaka har intillliggande granne (vid vårt sovrum) fört oljud varje kväll runt halv tolv då det låter som om de håller på och snickrar på något projekt samt att de ofta dammsuger mitt i natten. De har ingen underliggande grannlägenhet så där är vi också ensamma om att höra oljuden. Dessa är också vidtalade genom att vi undrat vad de gör så sent på kvällen och frågat om de förstår att det hörs väldigt mycket när det är sent. De skärpte till sig en vecka, men sen var det igång igen. Vårt problem är att dessa grannar ligger alltså ovan och intill oss. Övriga grannar märker inte av detta pga grannen ovan oss har ingen intilliggande granne och grannen intill oss har trapphuset emellan till nästa granne. Vad kan vi göra fötutom det vi gjort hittills?
Martin Andersson |Hej! En hyresgäst får enligt 25 § Hyreslagen (d.v.s. 12 kap Jordabalken se http://www.lagen.nu/1970:994) inte använda lägenheten så att de som bor i omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgivningens bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Om man anser sig störd av grannar så ska man i första hand vända sig till hyresvärden. Om hyresvärden bedömer att störningarna når denna nivå ska han ge den störande hyresgästen en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra. Hyresvärden har altlså en skyldighet att försöka stoppa störningarna. Frågan är emellertid om de störningar som ni beskriver kan anses vara skadliga för hälsan eller annars försämra boendemiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas. När man bedömer vilka störningar som bör tålas får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt tas inte. En vägledning kan vara hyresvärdens ordningsföreskrifter om det finns sådana. Där anges ibland t.ex. efter vilket klockslag man inte får spika, tvätta, köra diskmaskinen o.s.v. Om hyresvärden inte håller med om att det ni utsätts för är störningar av den art som uttrycks i lagstiftningen så kan ni istället vända er till Miljöförvaltningen i kommunen där ni bor med ett klagomål på att ni störs av era grannar. Miljöförvaltningen har möjlighet att ställa krav på åtgärder när någon störs av t.ex. en granne, till den grad att det är en hälsorisk. Hoppas att ni har hjälp av mina svar Med vänlig hälsning

Vem har underhållsansvar för brygga med servitut?

2007-04-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Kan någon svara på vad som gäller när man har inskrivit Båtplats i servitut till fastighet? Vi har en fastighet, och 2 andra fastigheter har servitut för båtplats vid vår strand. Bryggan började vår släkt att bygga men lämnade över den till en annan familj att förvalta, reparera muntligen. Dom fick även ta in pengar och hyra ut båtplatser om det fanns plats för att täcka kostnaderna.Nu har delar av bryggan rämnat och då undrar vi vem som skall bygga upp bryggan eller om vi inte vill ha kvar bryggan kan dom då tvinga oss att ha brygga på vår mark?
Mia Ejendal |Hej, Om jag förstår din fråga rätt så vill ingen av er ansvara för underhållet och ni vill heller inte nyttja bryggan, men det vill servitutsinnehavarna. Jag antar att den familj som åtog sig förvaltningen av bryggan är en av servitutsinnehavarna. Ett servitut är ett avtal om att en fastighet äger rättighet på en annan fastighet. Ett servitut kan även innebära att en anläggning på fastighet 1 (den tjänande fastigheten) hör till fastighet 2 (den härskande fastigheten). En brygga utgör normalt tillbehör till fastighet. Er brygga tillhör de härskande fastigheterna om den är avsedd för stadigvarande bruk och inte hör till er fastighet. Detta följer av Jordabalkens 2a kapitel, 1§ som du kan läsa http://www.lagen.nu/1970:994 . Frågan är alltså till vilken fastighet bryggan hör, om den hör till er fastighet är ni skyldiga att underhålla den och om bryggan kan räknas tillhöra de andra fastigheterna har de underhållsansvar. I inget av fallen kan ni alltså ta bort bryggan utan att upphäva servitutet. Detta görs genom sk dödning om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. Det som talar för att bryggan är er är att er familj byggde den. Frågan är när servitutet tecknades, var det efter uppförandet och i samband med övertagndet av förvaltningen så talar det för att grannarna då övertog bryggan. Man får försöka utreda vad avtalsparterna menade vid det aktuella tillfället. Av den lilla information jag har antar jag att bryggan tillhör er fastighet. Men liksom ett servitut är ett bindande avtal gällande två fastigheter är det muntliga avtalet om underhåll också ett bindande avtal men mellan personer.Om det är samma familj som fortfarande äger den härskande fastigheten och om åtagandet inte har begränsats till att gälla en viss tid så torde det gälla fortfarande. Det är då servitutsinnehavarna som ska svara för underhållet av bryggan. Detta tycks nog en smula snurrigt, men man får försöka utröna vad de som ingått avtalen har kommit överens om, både gällandes servitutsavtalet och underhållsavtalet. Lycka till! Vänligen,

Får man ha inneboende i sin hyreslägenhet?

2007-04-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |För ett par dagar sedan blev jag stoppad av min hyresvärd i trapphuset där jag bor. Han undrade barskt om jag har någon inneboende i min lägenhet och påpekade att det i så fall strider mot hyreskontraktet. Han har sett att jag har besök väldigt ofta och att jag ibland har nattgäster. Jag blev mållös av frågan eftersom jag har uppfattningen att man kan ha gäster så ofta man vill utan att hyresvärden lägger sig i det, så länge man inte stör de andra boende i huset genom att spela hög musik etc. Vännen i fråga har en egen lägenhet i samma stad, men ibland är det praktiskt att kunna sova över hos varandra. Min fråga är: hur ofta får man ha besök av en vän utan att denna räknas som en inneboende? Har hyresvärden över huvud taget någon rätt att ha synpunkter på hur ofta jag har gäster så länge jag sköter mig exemplariskt i övrigt?
Kristine Erlandsson |Hej! Du har helt rätt - du behöver inte tillstånd för att ha en inneboende i din lägenhet. Precis som du nämner får den inneboende inte störa övriga hyresgäster. Du är ensam ansvarig för att den inneboende eller dina gäster sköter sig. Se Jordabalkens 12 kap, bl.a 24 § och 25 §, http://lagen.nu/1970:994#K12P24 Vänligen

Förmedling av bostadslägenheter

2007-04-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag har tänkt att starta en verksamhet där jag förmedlar hyressrätter, förstahandskontrakt, mot betalning efter att en affär har upprättats. Jag undrar om det finns lagliga hinder för det, eller en viss summa som man kan ta ut eller om det finns krav eller speciella tillstånd för denna typ av verksamhet? Jag är hjärtligt tacksam för svar. Glad Påsk
Lucas Geisler |Hej, Att förmedla, upplåta eller överlåta hyresrätter till bostadslägenheter mot ersättning utgör ett brott. I det här fallet skulle det till och med anses som grovt, eftersom det skulle utgöra yrkesmässig verksamhet. Man riskerar upp till två år i fängelse ifall man bryter mot förbudet (läs http://lagen.nu/1970:994#K12P65 ). När det gäller lokaler, dvs hyresrätter där företag bedriver verksamhet, kan Du däremot ta ut avgifter för Dina förmedlingstjänster. Med vänlig hälsning

Utflyttning innan uppsägningstiden

2007-04-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min hyresvärd har sagt upp lägenhet, enligt hans uppsägningen fr.o.m 1 sep. Nu har vi hittat och Köpt en ny lägenhet som vi ska flytta in i senast 1 juni. 4 april idag. I och med att lägenheten är uppsagd, kan vi då flytta ut omedelbart, eller gäller 3 månader även i detta fallet? Det finns inget skriftligt avtal på lägenheten, men man vill ju sköta det "snyggt" ändå.
Kimmie Johansson |Hej! Jag är inte säker på att jag har förstått tidsramarna av din fråga, det vill säga när uppsägningen skedde och när ni enligt uppsägningen ska vara utflyttade. Men oavsett hur det är med den saken så borde det inte vara några problem att flytta ut omedelbart.Däremot är ni skyldiga att betala hyra under uppsägningstiden. Ert muntliga avtal gäller med de villkor som ni enats om där såvida de inte strider mot hyreslagens tvingade regler. Ni är också ansvariga för lägenhetens skick även om ni faktiskt inte bor där. Om din hyresvärd hittar en annan hyresgäst kan ni komma överens om att du får avtala med den nya hyresgästen om att denne hyr i andra hand av dig under den sista tiden som ni egentligen skulle ha bott där. Då gäller reglerna för andrahandsuthyrning vilket innebär att ni är ansvariga inför er hyresvärd men era hyresgäster är ansvariga inför er. Observera att ni måste ha hyrevärdens tillstånd eller, om hyresvärden inte vill ge tillstånd, beslut från hyresnämnden om att ni får hyra ut i andra hand, 12:39-40 JB. Med vänlig hälsning