Andrahandshyresgästs möjlighet att ta över kontrakt

2007-01-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag känner någon som bor i en lägenhet sedan 3 år tillbaka uthyrd i andrahand utan tillåtelse av hyresvärden. Personen jag nämner sköter hyran samt är exemplariske hyresgästen men… med betalningsanmärkningar. Hyresinbetalningar betalas via personens autogiro från början. Min fråga är: Kan personen vräkas efter så lång tid? Finns något sätt att få kontraktet på lägenheten. Kontraktsinnehavaren skulle mer än gärna överlåta lägenheten.
Kristine Erlandsson |Hej! Tillämpliga lagrum finns i Jordabalkens (JB) 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994 Att hyra ut en lägenhet i andra hand är en grund för uppsägning, 12 kap 42 § p 3. Man får dock en chans att söka tillstånd innan hyresvärden kan säga upp avtalet. Den som hyr i andra hand får besittningsskydd efter att ha hyrt lägenheten längre tid än två år. Besittningsskydd innebär en rätt att bo kvar i lägenheten men gäller bara mot den som innehar förstahandskontraktet. En andrahandshyresgäst har aldrig besittningsrätt i förhållande till hyresvärden och har aldrig rätten till förstahandskontraktet mot värdens vilja. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd pga. otillåten andrahandsuthyrning måste alltså andrahandshyresgästen flytta. Andrahandshyresgästen har inte rätt att ta över ett förstahandskontrakt. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren själv väljer att upprätta hyreskontrakt med den som hyrt lägenheten i andra hand. Enligt 12:34 JB kan Hyresnämnden lämna tillstånd till att överlåta hyresrätten till en samboende som man delat hushåll med. Med vänliga hälsningar

Tvåfamiljshus, uppsägning av hyreskontrakt

2007-01-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har funderat på att köpa ett 2 familjs hus som idag består av 4 lägenheter vilket är uthyrda till olika hyresgäster. Vi undrar om man kan säga upp hyresavtalen om vi köper huset eftersom vi vill nyttja hela huset själv ?
Kimmie Johansson |Hej! Utgångspunkten är att ni som nya ägare till fastigheten övertar kontraktet om skriftligt hyresavtal finns och hyresgästerna har tillträtt lägenheten, 7:13 st 1 JB eller även om det inte finns något skriftligt kontrakt eller hyresgästen inte tillträtt lägenheten men köparen (ni) kände till hyresgästerna vid köpetillfället, 7:14 JB. Det är i regel svårt att som hyresvärd säga upp hyresavtal utan att hyresgästen har förverkat hyresrätten, exempelvis genom misskötsel då hyresgästen har besittningsskydd. Detta är ganska starkt och om hyresvärden säger upp avtalet inträder en rätt till förlängning. Besittningsskydd kan dock brytas på olika grunder, bland annat om det rör sig om ett en- eller tvåfamiljshus och hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över lägenheten, det kan röra sig om att sälja huset eller bo själv i det. Det finns alltså möjlighet för den nuvarande ägaren att säga upp avtalet. Det får dock inte röra sig om en affärsmässig upplåtelse av lägenheterna. Men hyresgästen måste få skälig tid att hitta en annan bostad och om hyresförhållandet har varat under en längre tid kan det behövas att hyresgästen förses med en ersättningslägenhet, 12:46 p.6 JB. Det finns också möjlighet att bryta besittningsskyddet efter en bedömning av de sakliga skäl (i princip alla skäl som inte är av chikanös karaktär eller diskriminerande) hyresvärden har av att bryta avtalet och av de intressen båda parter har. Dessa intressen kan delas in i svaga respektive starka och de senare är för en hyresvärd de intressen som finns i egenskap av hyresvärd. Att du själv vill använda lägenheten torde räknas som ett svagt, personligt intresse. Dina intressen ställs då mot hyresgästens skyddsvärda eller inte skyddsvärda intressen. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna s k generalklausul, 12:46 p 10 JB är svårare. Det är du som ska bevisa att det finns skäl att bryta besittningsskyddet. Om ditt intresse tillgodoses av att endast del av lägenheten sägs upp så har hyresgästen rätt att få förlängt för resten av lägenheten. Jag förmodar att det rör sig om ett tillsvidareavtal, uppsägningstiden är då 3 månader om inte längre tid avtalats i kontraktet. En uppsägning bör även ange av vilken orsak hyresförhållandet sägs upp och om hyresförhållandet varat i längre än tre månader så måste det ske skriftligen. Uppsägningen ska också delges hyresgästen, vanligen räcker det med ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress, 12:8 och 8:8 JB. Om hyresgästen inte vill godta uppsägningen vilket man som hyresvärd i princip kan utgå ifrån, så måste värden hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång (dvs den tid till vilken avtalet sagts upp) 12:49 JB. Du kan hänskjuta tvisten redan i anslutning till uppsägningen. Uppsägningen är utan verkan om det föreligger en tvist om förlängning och du inte hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Lagrum hittar du http://www.lagen.nu/1970:994. MVH

Arrendeavtal och fastighetsskatt

2007-01-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vår familj arrenderar en sommarstugetomt vid kusten. Arrendeavtalet löper numera årsvis och man vet nästan aldrig vad som skall komma härnäst. I avgiften bakas bl.a fasighetsskatt in, en summa som motsvarar cirka 4 000 kr per år. Är detta OK? Vi betalar samtidigt fastighetsskatt till Skattemyndigheten på samma belopp.
Daniel Waerme |Hej! Avtalsfrihet gäller för dylika avtal. Betalningsskyldig för fastighetsskatten är emellertid ägaren till fastigheten enligt 2 § Lag om statlig fastighetsskatt, se här http://www.lagen.nu/1984:1052. Avtalet förefaller således oskäligt. Att baka in fastighetsskatten i ett arrendeavtal kan förvisso förefalla skäligt eftersom ägaren de facto inte nyttjar fastigheten. I sådant fall vore det dock mer skäligt att arrendator erlägger så stor del av fastighetskatten som nyttjandet utgör av året. Exempelvis hälften om nyttjandet sker 6 månader. Mitt förslag är att försöka omförhandla avtalet i samband med nästa hyresperiod. Påpeka då att den som arrenderar ut marken i egenskap av fastighetsägare är skyldig att betala fastighetsskatt - inte ni som nyttjanderättshavare. En rimlig lösning är att nyttjanderättshavaren, som en del av arrendet, erlägger en avgift som motsvarar så stor del av fastighetsskatten som arrendeperioden utgör av året. Med vänliga hälsningar

Besittningsskydd vid bostadsarrende

2007-01-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man arrenderar mark där till exempel ett fritidshus står, vad har man då för möjlighet att veta att man får vara kvar när avtalstiden ska förnyas? Saknar man rättigheter eller går det gardera sig på något sätt?
Sara Edström |Av frågan framgår att det är fråga om s k bostadsarrende. Regler härom finns i jordabalken 8 och 10 kap. Inledningsvis gäller enligt 10:2 att ett avtal om bostadsarrende ska gälla för minst fem år, oavsett om det står en kortare tid i kontraktet. Avtalet kan enligt 10:3 endast upphöra att gälla genom uppsägning senast ett år innan avtalstidens utgång, om det inte sker förlängs avtalet automatiskt med fem år. Som arrendator (den som arrenderar marken) har man enligt 10:5 besittningsskydd, vilket innebär att man alltid har rätt till förlängning av arrendeavtalet vid uppsägning förutom i ett antal uppräknade situationer, se 10:5 http://www.lagen.nu/1970:994#K10 Sammanfattningsvis handlar dessa undantagssituationer om kontraktsbrott, bebyggelse som strider mot detaljplan eller som annars är otillåten, jordägarens eget behov av marken osv. Generellt sett gäller att parternas intressen vägs mot varandra vid en bedömning om besittningsskyddet ska brytas eller ej. Om en tvist med jordägaren skulle uppkomma angående förlängning av avtalet, eller villkor i samband med detta, kan man hänskjuta frågan till arrendenämnden som enligt JB 8:29 ska finnas i varje län. Nämndens beslut går att överklaga till den hovrätt som hör till nämndens domkrets. Det skydd som finns är alltså rätten till förlängning genom det lagstadgade besittningsskyddet. Det man kan göra utöver detta för att vara säker på att få ha kvar arrenderätten är ju att försöka få en så lång avtalstid som möjligt. En begäran om ändrade avtalvillkor ska ske till motparten inom samma tidsfrist som en uppsägning, alltså senast ett år innan avtalstidens utgång. Med vänlig hälsning

Innebörden av en "ändringslag"

2007-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad står det i 1994:852 ang t.ex. storleken på vitesbelopp
Carl Johan Zimdahl |Hej, Den lag du refererar till är en "ändringslag", närmare bestämt "Lag (1994:852) om ändring i Plan- och bygglagen (1987:10)". Ändringarna som lagen medförde trädde i kraft den 1 juli 1995, och implementerades då i Plan- och bygglagen (PBL). En ändringslag är ingen självständig lag, utan ändrar endast lydelsen i en befintlig lag, i detta fall PBL. Detta innebär att det är PBL du skall läsa angående ditt aktuella ärende (Se http://lagen.nu/1987:10). Din specifika fråga angående storleken på vitesbelopp går inte att svara på generellt, då detta inte anges i lagen utan beslutas i de enskilda fallen. För att se en fullständig förteckning över vilka paragrafer i PBL som denna ändringslag ändrade, se http://lagen.nu/1987:10#L1994:852. Vänligen,

Möjlighet att undvika förbud mot 2a-handsuthyrning

2007-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man nekas andrahandsuthyrning pga icke giltiga skäl kan man sälja 1/100 del av sin brf lägenhet till den tilltänkte hyraren för att kringgå andrahandsuthyrningen ?
Jesper Silow |Hej! Det finns inget specifikt juridiskt som hindrar din tilltänkta lösning, men tyvärr ligger beslutanderätten hos din bostadsrättsförening, och om dessa inte tillåtit andrahandsuthyrning, kan jag garantera att de inte kommer att godta en partiell försäljning av den natur som du föreslår. BRF har nämligen rätt att besluta i strid med din vilja om de har goda skäl. Mvh//

Uppsägning av hyreskontrakt för lokal

2007-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga ang uppsägning av ett hyresavtal för ett företag. Vi hyr av en bostadsrättsförening, och jag undrar om de kan säga upp oss utan att behöva meddela anledning eller ha fått några klagomål mot oss ? Tacksam för svar.
Ida Forss |Hej! Jag utgår i svaret från att Ni hyr lokalen i företagets namn & att Ni har hyrt lokalen i mer än nio månader. Bestämmelser som gäller hyresavtal finns i 12 kap Jordabalken, även kallat hyreslagen som Ni finner http://www.lagen.nu/1970:994 . De mest aktuella paragraferna för Er är §§ 3-8 & 56-60, där de senare särskilt reglerar hyra av lokaler. Om Ni uppfyller kraven som finns i 56 § åtnjuter Ni vad som kallas för indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärden inte har rätt att säga upp avtalet hur som helst. Självklart finns det anledningar som ger dem rätt till uppsägning, exempelvis omfattande renoveringar eller huset ska rivas! Rätt att säga upp avtal föreligger även då hyresgästen missköter sig genom att t.ex. dröja med hyran (47§), strängare regler gäller då det är hyra av lokal. Regler om när en eventuell uppsägning ska ske och hur lång tid innan finner Ni i kapitlets inledande paragrafer, detta varierar beroende på om kontraktet är tidsbegränsat eller inte. Om hyresvärden förfarit felaktigt kan det bli tal om ekonomisk ersättning. Om Ni inte kan komma överens med Er hyresvärd rekommenderar jag Er att kontakta hyresnämnden som både kan hjälpa till med medling och med att lösa tvisten. Viktigt är att detta görs relativt omgående då vissa rättigheter kan bero på när man anmäler, detta står i lagen. Förfarandet är kostnadsfritt men Ni får själva stå för t.ex. ombudskostnader. Jag hoppas att detta hjälper Er en bit på vägen. Med vänlig hälsning

Kvarglömd egendom i uthyrd fastighet

2007-01-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man som förvaltare (fastighetsägare) har hyrt ut en fastighet till ett par - men som flyttat därifrån för två år sedan - kan då en av de fd hyresgästerna göra anspråk på vedklyv och liknande saker (som han/hon köpt under tiden de bodde där), efter att två år har gått? Jätte tacksam för snabbt svar (om det nu är möjligt) och hänvisning till lagstiftning. Mvh Tomas
Carl Johan Zimdahl |Hej, Som jag förstår så har du hyrt ut en fastighet i vilken ett par har bott i (och alltså inte använt i eventuell näringsverksamhet), i vilken paret har lämnat kvar egendom, bl.a. en vedklyv. Om dessa antaganden är felaktiga så får du återkomma, då svaret då kan vara något annorlunda. Frågan regleras (avseende lägenheter) i Hyreslagens 27 §, andra stycke (se http://www.lagen.nu/1970:994#R65). Där anges att om hyresgäst kvarlämnar egendom i lägenhet så tillfaller egendomen hyresvärden utan lösen, om hyresgästen ej inom sex månader från att denne lämnade lägenheten, alternativt tre månader efter hyresvärdens anmaning, avhämtat egendomen. Enligt hyresnämnden skall samma princip tillämpas vid uthyrning av en villafastighet, och hennes anspråk på egendomen är därför för sent framställda. Lycka till! Vänligen,