Betala för trädgårdsredskap vid köp av fastighet?

2007-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har köpt ett hus som jag flyttade in i för 2 månader sedan. Säljaren lämnade kvar ganska mycket trädgårdsredskap eftersom han flyttade till en lägenhet. Igår kom han förbi och lämnade ett brev där han vill ha 7850 kr för sina saker. Jag stod som ett frågetecken. Vad gör jag nu?
Peter Ahlström |Hej! Trädgårdsredskap utgör s.k. lös egendom i jordabalkens mening, dvs de ingår vid köp av fast egendom endast om köparen och säljaren avtalar om det. Utgångspunkten är således att utröna om ni avtalat om att dessa redskap skulle ingå i köpet av fastigheten. Frågan tyder på att detta inte var fallet. Säljaren har däremot ingen rätt att tvinga dig att köpa dessa om de inte ingick, utan detta får du välja själv. Han är ägare av föremålen och får hämta föremålen utan att du skall tvingas betala för dem. Med vänlig hälsning,

Upprustningsföreläggande

2007-05-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ugnsluckan i min lägenhet har gått sönder, hyresvärden vägrar åtgärda problemet, vad gör jag?
Martin Ågren |Hej. Enligt § 18a i hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken) se http://lagen.nu/1970:994 , ska en lägenhet som hyrs i första hand och är hyresgästens stadigvarande bostad uppnå lägsta godtagbara standard. En lägenhet ska bl.a. vara försedd med anordning för matlagning, vilket innefattar en fungerande ugnslucka, annars uppnår inte lägenheten lägsta godtagbara standard. Det är hyresvärdens skyldighet att se till att lägenhetern uppnår sådan standard. Om hyresvärden vägrar att åtgärda problemet kan Du ansöka om ett upprustningsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då att förelägga hyresvärden att åtgärda problemet. Ansökningsblanketter angående upprustningsföreläggande finns hos hyresnämnden. Med vänlig hälsning

Tidsbegränsat hur länga bostadsrätt får hyras ut?

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det olagligt att hyra ut en bostadsrätt i fem eller tio år om bostadsrättsföreningens styrelse har godkänt detta?
Mia Ejendal |Hej, Med styrelsens godkännande finns ingen tidsbegränsning för hur länge en bostadsrätt får hyras ut. Det finns tidsgränser som styrelsen måste tillåta om bostadsrättsinnehavaren har vissa skäl, men ingen övre. Vänligen,

Försenad renovering av bostadsrätt

2007-06-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Renoveringen av min bostadsrätt har tagit en månad längre tid än vad brf utlovade pga vattenskada (ej mitt fel). Har betalat hyra och avgifter under denna månad utan att kunna bo i lägenheten. Har jag rätt till ersättning? Vad är skäligt? Tack på förhand Erika
Ida Forss |Hej! Om jag har förstått Din fråga rätt så har Din bostadsrättsförening anlitat en utomstående firma för att renovera Din bostadsrätt och denna firma har i sin tur dröjt med renoveringen. Hade det varit ett direkt avtal mellan Dig och firman som utfört renoveringen hade det varit lättare att veta vad som gäller då Konsumenttjänstlagen, se http://lagen.nu/1985:716 , hade varit tillämplig. Konsumenttjänstlagen säger att om näringsidkaren är i dröjsmål med utförandet av tjänsten så har konsumenten både rätt att häva avtalet men även rätt till skadestånd för den skada som uppkommit på grund av dröjsmålet, se 24-31 §§. Alltså, hade avtalet stått mellan Dig och renoveringsfirman hade Du haft goda chanser att kräva ersättning för den ekonomiska skada som uppkommit, d.v.s. extra hyran Du fått betala. Nu står dock avtalet mellan renoveringsfirman och föreningen och då är inte samma regler tillämpliga. Bostadsrättsföreningen har goda chanser att kräva ersättning från renoveringsfirman för dröjsmålet, dock inte enligt Konsumenttjänstlagen. Den lag som är tillämplig på Din relation med föreningen är Bostadsrättslagen som du finner http://lagen.nu/1991:614 . De aktuella reglerna återfinns i lagens 7 kapitel, närmare bestämt 2 och 4 §§. Här anges att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (vilket det indirekt torde vara då det är föreningen som anlitat firman) så har Du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Vad som anses som skäligt har jag inte kunnat finna exempel på men om du inte kunnat nyttja lägenheten en månad så är min gissning att det skäliga skulle vara en nedsättning med 1/12. Det finns något som heter Bostadsrättsnämnden (Du finner länken till deras hemsida http://www.bostadsrattsnamnden.se/ ), som kan hjälpa till att lösa tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda. Hjälpen är dock inte kostnadsfri utan kostar 500kr om ansökan kommer från en enskild person. Man bör även hålla i åtanke att nämndens avgöranden inte är juridiskt bindande, men det är ovanligt att de inte följs. Annars är det normala förfarandet vid bostadstvister att hyresnämnden avgör ärendet enligt Bostadsrättslagens 11 kapitel. Hoppas detta har hjälpt Dig och Lycka till! Med vänlig hälsning,

Ersättning för dålig flyttstädning?

2007-06-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man få ersättning pga att säljaren har flyttstädat dåligt? Inte torkat ur kyl/frys, skåp, lådor mm. Har mäklaren något ansvar i den frågan?
Anna Lundgren |Hej, säljaren är alltid skyldig att flyttstäda om inget annat är överenskommet. I de flesta överlåtelseavtal är dock säljarens ansvar för flyttstädning reglerat. För vad som bör ingå i flyttstädning se Mäklarsamfundets hemsida (www.maklarsamfundet.se). Att torka ur kyl och frys samt skåp är dock sådant som ingår. Då man anser att säljaren flyttstädat dåligt ska detta genast påtalas så att en kompletteringsstädning kan göras, antingen av säljaren eller av en städfirma. Ersättningen för eventuell städfirma betalas av säljaren. Att städa den nya bostaden själv brukar inte resultera i ersättning, då det inte finns några bevis kvar. Du kan vända dig antingen direkt till säljaren eller till mäklaren som i sin tur kontaktar säljaren. Det är dock säljaren som har det slutliga ansvaret, inte mäklaren. Vägrar säljaren kompletteringsstäda alternativt betala ersättning för en sådan är det mot denne man har en fordran. Med vänlig hälsning

Besittningsskydd

2007-05-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, och hyresvärden säger att han vill ha lägenheten och vill att man flyttar, vad har man för möjligheter att få stanna kvar? Kan hyresnämnden göra något?
Martin Ågren |Hej. Om hyresvärden säger upp Ditt hyresavtal har Du normalt rätt till förlängning, så kallat besittningsskydd. Det finns dock undantag till detta besittningsskydd enligt 46 § hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken), se http://lagen.nu/1970:994 . Enligt 10 punkten i denna paragraf bryts besittningsskyddet om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller på annat sätt är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresvärden måste ha ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet. Ett sådant skäl kan t.ex. vara att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten. Men även om hyresvärden har ett sakligt skäl ska emellertid en intresseavvägning av hyresvärdens och hyresgästens intressen göras av hyresnämnden. Hyresnämnden kommer sedan att avgöra vems intresse som är av störst betydelse. Om Du använder din lägenhet som permanentbostad och inte har några andra bostadsalternativ har Du goda möjligheter att få bo kvar i lägenheten. Men i vilket fall måste hyresnämnden pröva detta eftersom både Du och hyresvärden alltså gör anspråk på lägenheten. Du måste alltså kontakta hyresnämnden så att de kan göra en intresseavvägning. Med vänlig hälsning

Åtgärdsföreläggande

2007-05-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har flyttat in i en hyreslägenhet nu i julas och märkte direkt att det luktade mögel från badrummet, man kom dit och undersökte men har inte åtgärdat. Dessutom har jag klagat på en dåligt fungerande kyl (håller inte kylan). Inget händer dock. Jag har blivit trött på detta och undrar... visst har jag rätt att få det fixat? Vad säger lagen?
Jenny Lindskog |Självklart har du rätt att få det fixat! Hyresvärden är skyldig att underhålla en bostadslägenhet så att den är i sådant skick att den, “enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. ( Reglerna hittar du i Hyreslagens 9 och 15 §§, som finns i Jordabalkens 12 kapitel. se www.lagen.nu/1970:994 ). I slutändan blir det hyresnämnden eller allmän domstols bedömning som blir avgörande för om lägenheten ses som fullt brukbar eller ej. Men i ditt fall låter det som att det är allvarliga brister, så det hade inte blivit något problem för dig om frågan gått så långt. Det du kan göra nu är att vidta vissa åtgärder gentemot hyresvärden. Det finns många påföljder som kan komma ifråga, men jag skulle tipsa dig att vända dig till hyresnämnden och ansöka om åtgärdsföreläggande (16§ 2st Hyreslagen). Detta är ett väldigt bra påtryckningsmedel då det kan förenas med vite om det finns skäl att anta att hyresvärden inte kommer att följa föreläggandet. Skulle hyresvärden när nämnden frågar visa sig villig att utföra åtgärderna utfärdas normalt ingen föreläggande utan istället hjälper man till att teckna en överenskommelse mellan er. Vid sidan av åtgärdsföreläggande kan du även ha rätt till uppsägning i förtid, rätt till självhjälp, nedsättning av hyran under den tid bristen föreligger. Dessutom kan du begära skadestånd om du kan visa att hyresvärden genom vårdslöshet eller försummelse orsakat dig skada p g a bristerna, men du måste då kunna precisera vad den påstådda vårdslösheten bestått i. Mögelskadan innebär en sanitär olägenhet och kan också leda till ingripanden av miljö- och hälsoskyddsnämnd om du vänder dig dit. Man ska även komma ihåg att om hyresgästen försätter lägenheten i dåligt skick genom oaktsamhet eller onormalt slitage kan man normalt inte grunda någon rätt på de förutnämnda bestämmelserna. Mvh

Gåva av del av fastighet

2007-06-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min fru äger 50% var av vårt hus. Hur kan hon överlåta sin del av ägandet och skulderna till mig? Blir det aktuellt med skatter som ska betalas isåfall?
Gustaf Lidegran |Den i särklass lättaste metoden för att föra över din frus del av fastigheten till dig är att hon ger dig fastigheten i gåva. Ett gåvobrev som otvetydigt förklarar att andelen överlåtes till dig som gåva med båda era namnunderskrifter krävs. Gåvobrevet bör bevittnas av två vittnen och bör också innehålla uppgift om att du tar över lånen. Gåvobrevet ska sedan registreras hos tingsrätten och du ska söka lagfart på din nya del. Gåvoskatten är avskaffad och stämpelskatten för lagfart beräknas på fastighetens pris. Det blir alltså ingen skatt att betala. Det är också möjligt att överföra fastigheten genom upprepade bodelningar. Denna metod användes ofta förr för att undvika gåvoskatt men är idag onödigt krånglig. Tillvägagångssättet kan vara användbart i vissa speciella fall för att åstadkomma ett gott borgenärsskydd. För att använda denna metod krävs juridisk hjälp med upprättande av handlingarna. Betalningsskyldigheten för lånen kan inte överföras utan kreditgivarens godkännande. Det måste lösas med kreditgivaren och kan bli en svårighet om fastigheten är hårt belånad. Kreditgivaren har ingen skyldighet att acceptera att det bara blir en som är betalningsskyldig istället för två.