Villkor vid överlåtelse av lokal

2007-02-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag hyr en butikslokal, som jag vill överlåta till en annan hyresgäst. Jag har dock fått vissa problem med hyresvärden, som förhalar överlåtelsen på olika sätt. Lokalen har inget pentry, och hade inte heller det när jag började hyra den. Ändå menar hyresvärden att jag måste installera ett pentry innan nästa hyresgäst tar över, något som jag ska bekosta. Lokalen hade också ett galler utanpå när jag tog över den, men nu menar hyresvärden att jag måste ta bort detta galler, vilket gör att lokalen inte kommer att vara tillräckligt bra skyddad för nästa hyresgäst. Jag tolkar det som att hyresvärden indirekt godkände gallret då det fanns när jag tog över lokalen. Var kan man vända sig någonstans med den här typen av tvister?
Rasmus Fahlén |12 kapitlet jordabalken (JB) som behandlar hyra av fast egendom är tillämpligt, du hittar det http://www.lagen.nu/1970:994 . JB 12:32 stipulerar att hyresvärden måste ge sitt samtycke till överlåtelse av hyresrätt som huvudregel. Någon rättighet för hyresgästen att överlåta lokalen finns inte. Någon rätt för hyresvärden att ställa upp villkor för överlåtelsen stipuleras inte heller i paragrafen. Att ställa upp villkor för överlåtelse av lokal är i och för sig inte otillåtet vilket framgår motsatsvis av JB 12:65. Om villkoret är oskäligt kan det dock tänkas jämkas eller helt falla bort på grund av 36 § avtalslagen som du hittar http://lagen.nu/1915:218 . När det gäller avtalsvillkor mellan två näringsidkare finns det en viss benägenhet att använda bestämmelsen restriktivt vilket bör iaktas. Vad som talar för att avtalsvillkoret är oskäligt är att det åligger hyresvärden att tillhandahålla en lägenhet ”enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet” om inget annat avtalats mellan hyresgästen och hyresvärden enligt JB 12:9. Det är alltså inte den förutvarande hyresgästen som skall bekosta detta. Om det emellertid är fråga om en överlåtelse enligt JB 12:36, där man överlåter en lokal tillsammans med den verksamhet som där bedrivs, kan hyresvärden ställa upp villkor för överlåtelsen. Här träder den nya hyresgästen rakt in i den gamlas hyresförhållande varför villkoren dock inte får gälla själva hyresavtalet. Hyresnämnden lämnar här tillstånd till övelåtelsen varför hyresvärdens samtycke inte krävs. Om du vill ge dig in i ett tvisteförfarande med hyresvärden vänder du dig till hyresnämnden, vilka du finner mer information om http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____825.aspx . Vid förfarandet betalar vardera part sina egna rättegångskostnader oavsett om parten vinner eller förlorar målet vilket anses särskilt fördelaktigt.

Andrahandsuthyrning

2007-02-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej min mor skall flytta till Smögen där hon är född, hon har fått en lägenhet där av kommunen , hon har en lägenhet i Göteborg där hon bor nu , hon skulle vilja behålla den ett tag och hyra ut den möblerad ifall hon inte skulle klara av att bo på Smögen vinter tid är detta möjligt vad säger lagen?
Hanna Adamson |Utgångspunkten i hyreslagen för att få hyra ut sin lägenhet i andra hand är att hyresvärdens samtycke krävs (39 §). Men vill hyresvärden inte ge med sig kan man ansöka hos hyresnämnden att ändå få uthyrningen godkänd (40 §). Det framgår inte av frågan om hyresvärden tillfrågats, men jag utgår från att denne inte samtyckt. När hyresnämnden prövar om tillstånd ska ges tas hänsyn till om hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand. Ålder och sjukdom kan vara betydande faktorer. Efter en lagändring har det blivit lättare för äldre och sjuka att få tillstånd. Din mor verkar ha goda skäl att få rätt att en tid prova att bo i Smögen och under tiden ha kvar lägenheten i Göteborg. Enklast är om hyresvärden själv går med på uthyrningen, men tveka inte att vända dig till hyresnämnden om det behövs. Länk till hyresnämndens hemsida finns http://www.dom.se/default____820.aspx och till hyreslagen (JB kap 12) http://www.lagen.nu/1970:994. Lycka till!

Uppsägning av hyresavtal som ingåtts på bestämd tid

2007-02-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag bundet mig på ett hyreskontrakt på 3 år. kan jag bryta det tidigare då? Med en uppsägningstid på t ex 3 månader.
Jenny Lindskog |Hej! Ett bostadshyresavtal som ingås på bestämd tid innebär att hyresvärden inte kan säga upp hyresgästen under den avtalade tiden. Detta gäller dock inte när det är hyresgästen som vill säga upp kontraktet. Av 5 § 1 st i Hyreslagen (som du hittar i Jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994 ) framgår att en bostadshyresgäst alltid, oberoende avtalstiden, kan säga upp sitt avtal att upphöra vid det månadsskifte som inträffar 3 månader efter uppsägningen. Med vänlig hälsning,

Nyttjanderätten vid överlåtelse av fastigheten

2007-02-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Den förra ägaren (av en sommarstuga) hade en, i köpekontraktet inskriven, nyttjanderätt. Övertar jag denna rätt vid köp av sommarstugan?
Lucas Geisler |Hej, Vid överlåtelse av fastighet skall överlåtaren upplysa förvärvaren om det följer någon nyttjanderätt till fastigheten med överlåtelsen. Enligt 7:11 JB (som Du kan läsa http://www.lagen.nu/1970:994#K7P11 ) gäller nyttjanderätten mot förvärvaren om överlåtaren har gjort ett förbehåll om nyttjanderätten eller om inskrivning av rättigheten är beviljad. Att överlåtaren har tagit in förbehållet i köpekontraktet innebär att Du som förvärvare är bunden av nyttjanderätten. Med vänlig hälsning

Besittningsskydd vid uthyrning av del av bostad?

2007-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi äger en villa där vi hyr ut 1 rok. Personen har hyrt sedan 1/9-07 och vi vill nu ändra om i vårt hus så att vi får disponera lägenheten själva? Har personen som hyr lägenheten besittningsskydd? Anses omdisponeringen som ett giltigt skäl? Hur går man till väga?
Carl Johan Zimdahl |Hej, Enligt hyreslagens 45 § (se http://lagen.nu/1970:994#R71 ) så har en hyresgäst inte besittningsskydd då denne hyr en del av upplåtarens bostad. Ni behöver därför inte fundera på huruvida omdisponeringen utgör ett giltigt skäl eller ej. Vänligen,

Utträde ur bostadsrättsförening samt om vissa avgifter

2007-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i en bostadsförening som överväger att ombilda sig till bostadsrättsförening. Vi har en regel i stadgarna som säger att utträde ut föreningen kan beviljas tidigast två år efter inträde. Får den regeln finnas kvar efter ett ev. ombildande till bostadsrättsförening? Om inte, får den ersättas med en regel om att man måste betala en viss avgift (t.ex. tre månadsavgifter) för att få utträde mindre än två år efter inträdet?
Ellen Sederholm |Hej! När föreningen har ombildats till bostadsrättsförening är dess verksamheten reglerad i bostadsrättslagen, se http://www.lagen.nu. Det går då inte längre att ha kvar regler i stadgarna som inte står i överenstämmelse med lagen. 2 kap 11 § bostadrättslagen stadgar att en medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen. Säljer man sin bostadsrätt anses man alltså ha utträtt. Det finns ingen bestämmelse som säger hur lång tid som måste fortlöpa mellan in- och utträde och att ta in en sådan bestämmelse i stadgarna i bostadsrättsföreningen är således olaglig. I 7 kap 14 § stadgas vilka avgifter förutom månadsavgifter som får tas ut av föreningen. Där finns inget stöd för att ta ut sådan typ av avgift som Du nämner i frågan, se http://www.lagen.nu Med vänlig hälsning

Ändring av bostadsrättsförenings stadgar

2007-02-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man ställa en motion om att stadgarna för nedfallen puts i taket ändras till att föreningen skall stå för kostnaden?
Ingela Höggren |Hej, Bostadsrättslagen som du kan läsa http://www.lagen.nu/1991:614 innehåller regler om vad som faller på bostadsrättsinnehavarens respektive föreningens ansvar. Föreningens stadgar innehåller dock ofta regler om detta som, om sådana regler finns, går före lagens bestämmelser. I detta fall gäller grundregeln för ändring av en bostadsrättsförenings stadgar. Detta innebär att ett sådant beslut är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Förslag till ändring av stadgarna lämnas ofta i motioner. Reglerna för hur och när detta kan göras bör finnas i er förenings stadgar. Med vänlig hälsning

Hyra vid andrahandsuthyrning

2007-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur mycket har man rätt att ta i hyra om man hyr ut sin bostadsrätt i andrahand? Om man hyr ut bara en del av sin bostadsrätt vad gäller då?
Daniel Waerme |Hej! Om du hyr ut din bostadsrätt kommer du att betraktas som hyresvärd och Hyreslagen, 12 kap JB, blir tillämplig - se http://www.lagen.nu/1970:994. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyran skall denna fastställas till skäligt belopp. Hyran får inte vara påtagligt högre än hyran för som till bruksvärdet är likvärdiga hos allmännyttan. (55 § Hyreslagen) Innebörden härav är att hyran inte får vara påtagligt högre (ca 4-5%) än den hyra som allmänyttan, kommunen, har för likvärdiga lägenheter. Om likvärdiga lägenheter inte finns att jämföra med, om man t ex hyr ut en del av lägenhet, får en allmän skälighetsbedömning göras. Att lägenheten hyrs möblerad brukar göra att hyran kan höjas med ca 10%. Med vänliga hälsningar Bruksvärdet avgöra bl a utifrån följande: - lägenhetens beskaffenhet (storlek, utrustning i kök, badrum, planlösning etc -förmåner knutna till lägenheten; hiss, tvättstuga, garage etc -fastighetens läge, boendemiljön i stort, närhet till service. Små lägenheter tillåts ha en högre "kvadratmeterhyra" än stora. Med Vänlig Hälsning