Avtal om undantag från besittningsskydd

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska hyra ut övervåningen med egen ingång i min villa som jag äger till 100%. Villan är ett enfamiljshus. Hur avtalar jag bort besittningsrätten för min hyresgäst? Hyresgästen ska bo c:a 18 mån--2 år enl överens-kommelse. Vi är ense om att hyresgästen ej ska ha besittningsrätt, men jag vill ha det inskrivit i kontraktet.
Markus Larsson |Hej, bestämmelser om hyresgästens besittningsskydd finns i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen) 45-52 §§. 45 § tar upp de generella undantagen som finns från hyresgästens besittningsskydd. Av denna § framgår att om hyresobjektet är en del av upplåtarens bostad så behövs inte någon klausul i hyreskontraktet, utan undantag från besittningsskyddet medges direkt i 45 §, första stycket, tredje punkten. Att den del av bostaden som hyrs ut är särskilt lämpad för att hyra ut separat (med egen ingång, egen toalett och dylikt) torde i normala fall inte påverka bestämmelsens tillämplighet. Detta undantag förutsätter dock att det rör sig om uthyrarens fasta, egentliga bostad. Vid tillämpning av denna bestämmelse förutsätts också att man bara kan ha en sådan bostad. Av din fråga ovan så verkar det som om detta undantag skulle vara tillämpligt i ditt fall. Det finns vidare ett par andra undantag i 45 § som medger undantag från besittningsskyddet. Ifall du vill se efter själv så hittar du hyreslagen http://www.lagen.nu/1970:994 . Ifall du skulle finna att ovan beskrivna undantag från hyresgästens besittningsskydd inte skulle vara tillämpligt i ditt fall så finns det möjligheter i 45 a § att avtala bort det. Ett sådan avtal skall göras på en särskilt upprättad handling, d.v.s. separerat från hyresavtalet. För att ett sådant avtal skall vara gällande krävs som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Utan sådant godkännande kan det avtalas bort endast efter det att hyresförhållandet inletts och hyresgästen redan har fått sitt besittningsskydd. Ett annat alternativ till att avtala bort det utan hyresnämndens godkännande är om överenskommelsen avser en tid om högst fyra år och innebörden är att du som hyresvärd vill bosätta dig i lägenheten, eller att du vill överlåta huset. vänliga hälsningar

uppsägning av hyresrätt pga. annan folkbokföring

2007-05-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr ut min hyresrätt i andrahand för att provbo med min flickvän. Min hyresvärld vill nu säga upp hyreskontraktet med motivationen att jag inte är folkbokförd på adressen jag hyr ut i andrahand. Är detta ok?
Kimmie Johansson |Hej! Andrahandsuthyrning kräver hyresvärden eller hyresnämndens tillstånd, § 39 Hyreslagen. Om hyresvärden eller hyresnämnden har godkänt andrahandsuthyrningen verkar det konstigt att du ska bli uppsagd på den grunden. Som hyresgäst har du besittningsrätt, § 46 Hyreslagen. Du kan då endast bli uppsagd på vissa grunder som måste vara ganska starka. Förverkande eller annat åsidosättande av dina skyldigheter som hyresgäst är exempel på detta (§ 46 p.1-2). Det är också möjligt att hyresvärden kan få igenom en uppsägning med stöd av generalklausulen i § 46 p.10 En avvägning ska då göras mot de intressen som hyresvärd och hyresgäst har. Jag vet inte vilka skäl din hyresvärd har till att vilja säga upp dig men om det bara beror på att du numera är folkbokförd på en annan adress har jag svårt att se att hyresnämnden skulle godkänna detta. Om du inte har godkännande från hyresvärd eller hyresnämnden till andrahandsuthyrningen anses hyresrätten förverkad, § 42. Innan förverkande kan ske måste hyresvärden lämna tillsägelse men om du inte har hörsammat den tillsägelsen och sagt upp din andrahandshyresgäst eller sökt och fått tillstånd beviljat kan lägenheten sägas upp i förtid, § 42 p.3 Hyreslagen. En uppsägning på den grunden medför att avtalet genast upphör att gälla, § 6 Hyreslagen. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i 3 månader, §8 Hyreslagen. MVH

Medboende i bostadsrätt

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag undrar två saker. 1) Har en bostadsrättsförening rätt att lägga sig i om en medlem bor med någon i sin lägenhet, och vem? (T.ex. partner, vän eller inneboende?) 2) Om medlemmen meddelat föreningen om att det bor någon mer i lägenheten och vem, och föreningen inte säger emot, har föreningen (styrelsen) sedan rätt att sprida antaganden och förtala medlemmen hos de övriga medlemmarna? Tack på förhand.
Johanna Carlsson |Hej, Enligt Bostadsrättslagen (se http://www.lagen.nu/1991:614 )får bostadsrättshavaren inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Bostadsrättsföreningens styrelse kan alltså motsätta att du som medlem i föreningen låter någon som inte är medlem bo där, om denne person stör de övriga boende. Självklart har en bostadsrättsförenings styrelse inte mer rätt än någon annan att sprida elakartade rykten. Den som lämnar uppgift om någon som är ägnad att utsätta denne person för andras missaktning gör sig skyldig till brottet "förtal" och kan bli dömd att betala böter. Du kan läsa mer om dina rättigheter och skyldigheter som innehavare av bostadsrätt i kapitel 7 i Bostadsrättslagen. Om du upplever att styrelsen kränker dina rättigheter kan du vända dig till Hyresnämnden för råd.

Hyresavtals giltighet vid byte av fastighetsägare

2007-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min flickvän skall flytta från lägenheten där hon bor nu. Det är en privat hyresvärd som har några stycken lägenheter i huset. Sedan hon bestämde sig för att säga upp lägenehten har hon hela tiden trott att det var 1 månads uppsägelsetid. När hon ringde hyresvärden påpekade han dock att det var 3. Någonting som leder till att hon kommer att bli tvungen att betala för två månader då hon inte nyttjar lägenheten. För ungefär 6 månader sedan skedde det ett ägarbyte av huset, något nytt hyreskontrakt tecknades ej. Till saken hör då att nuvarande hyresägare faktiskt inte skrivit något kontrakt med min flickvän utan stödjer sig på det gamla kontrakten som hon skrev med förra ägaren. Då är frågan om det är giltigt?
Rasmus Fahlén |Vad som skett är ett partsbyte på hyresvärdens sida i hyreskontraktet. Praktiskt innebär det att den nya hyresvärden inträder i den förutvarandes ställning i hyresavtalet. Ingen ändring av avtalet behöver göras, och inte heller något samtycke från hyresgästen krävs. Detta följer av allmänna avtalsrättsliga principer. Vad gäller uppsägningstiden så kan det konstateras att hyresavtalet överensstämmer med den lägstanivå som jordabalken stipulerar i dess kap. 12 § 4. Det är alltså tyvärr bara att acceptera uppsägningstiden som en del av hyresavtalet.

Andrahandsuthyrning

2007-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka regler gäller för uthyrning i 2:a hand av en bostadsrätt? Finns det några undantag, t.ex. studier, sambo på prov etc.?
Cecilia Johansson |Hej, Huvudregeln är att du inte får hyra ut din lägenhet i andrahand utan samtycke från bostadsrättsföreningen, 12:39 Jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994). Får du inte samtycke kan hyresnämnden istället lämna tillstånd för andrahandsuthyrning. Detta skall lämnas om du till exempel tillfälligt skall arbeta eller studera på annan ort eller prova att vara sambo med någon, se 12:40 Jordabalken. Hyresnämnden lämnar oftast tillstånd för ett år i taget. När denna period har gått kan du ansöka om ytterligare tillstånd. Det kan dock vara svårt att få tillstånd mer än en eller två gånger eftersom andrahandsuthyrning endast får ske för särskilda, temporära skäl. Med vänlig hälsning,

U-område

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har ansökt om bygglov för vinterträdgård i direkt anslutning till vårt enfamiljshus. Det finns vattenledningar på tomten men tillbyggnaden kommer inte att byggas ovanför dessa. Det finns ej registrerat varken servitut eller ledningsrätt på fastigheten. Trots det säger byggnadskontoret att vi ej kan få bygglov på grund av att det är ett u-område. Har vi rätt att göra vår utbyggnad?
Josefin Werre |Hej! I detaljplaner finns vissa beteckningar som betyder att mark skall reserveras för vissa gemensamma ändamål, u-område innebär att mark skall upplåtas för allmänna underjordiska ledningar. Det har således beslutats i detaljplan att er mark har en ledningsrätt. Ett bygglov får inte strida mot detaljplanen dock är detta krav inte absolut utan mindre avvikelser från detaljplanen får göras. Exempel på mindre avvikelser är att en byggnad kan placeras någon meter in på mark som enligt planen inte får bebyggas. Ett tips är att ni studerar detaljplanen för att se om ni kan anlägga vinterträdgården på någon plats som inte är punktbeprickad. Om ni har övriga frågor kan ni kontakta lantmäteriverket eller kommunen. Mvh

Medgivande vid klyvning

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min far samäger en fastighet med åtta andra delägare. Kan han ge sina barn en del av sin andel och stycka av den delen. Måste de andra delägarna ge sitt medgivande?
Elzbieta Kaczorowska |Hej, Det finns två sätt på vilka din pappa kan få till stånd en gåva av del av en fastighet med efterföljande utbrytning av densamma. Först och främst skulle jag bara vilja uppmärksamma dig på att det i 4 kap 29 § jordabalken (JB, se http://www.lagen.nu/1970:994 ) stadgas att balkens 1-3 och 7-9 §§ skall tillämpas även i fråga om gåva. Detta betyder bl a att de strikta formkraven vid en fastighetsöverlåtelse måste iakttas för att den skall vara giltig. Av 2 § lagen om samäganderätt (se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ) framgår det motsatsvis att var och en av delägarna har rätt att fritt förfoga över sin del av egendomen, utan att inhämta medgivande från övriga delägare. Detta innefattar överlåtelse genom gåva, vilket betyder att det står din pappa fritt att ge bort en del av sin andel av fastigheten. I 4 kap 8 § står det lite om sådan överlåtelse som kan ske antingen utan villkor om att andelen skall utbrytas (1 stycket) eller med ett sådant villkor (2 stycket). I 11 kap fastighetsbildningslagen (FBL, se http://www.lagen.nu/1970:988 ) finns reglerna om klyvning, vilket är en fastighetsbildningsform vars syfte är att upplösa ett samägande av fastighet. Klyvning av en fastighet kommer till stånd efter ansökan, som kan ske av vilken av delägarna som helst och därför inte kräver enighet bland dessa (11 kap 1 § 1 stycket FBL). Varje delägare som önskar det tilldelas då en egen lott och övriga kan fortsätta att samäga återstående lott som tilldelas dem (FBL 11 kap 1 § 2 stycket). Sammanfattningsvis kan det önskade resultatet uppnås antingen genom att villkor om fastighetsbildning uppställs i överlåtelsehandlingen och att ansökan om fastighetsbildning då sker antingen av din pappa eller av dig (FBL 11 kap 2 § 1 stycket), eller så kan överlåtelsen ske utan sådant villkor varpå ansökan om fastighetsbildning sker av dig såsom ny delägare. Avslutningsvis vill jag bara upplysa dig om att de tvingande reglerna i FBL:s 3 kap måste tas hänsyn till för att en fastighetsbildning skall kunna komma till stånd. Dessa regler kan innebära att fastighetsbildningen inte kan ske på sådant sätt som sökanden ursprungligen hade önskat – t ex kan de resultera i att det anses lämpligare att annan delägares lott än sökandens utbryts (FBL 11 kap 1 § 3 stycket). Vidare gäller att klyvning skall genomföras så att minsta möjliga olägenhet uppstår (FBL 11 kap 7 §), att kostnaderna för klyvningen fördelas mellan delägarna efter skälighet (FBL 11 kap 10 §) samt att det för fastighet som besväras av tomträtt finns specialregler (FBL 11 kap 3 § 2 stycket) m m. Ansökan om fastighetsbildning görs hos lantmäteriet http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Entrance.aspx?id=170 . Hoppas mitt svar varit till hjälp. Med vänlig hälsning,

Får en bostadsrättsförening vara hyresvärd?

2007-08-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Får en bostadsrättsförening vara hyresvärd för dem i ett område som inte vill köpa sina bostäder?
Martin Andersson |Hej! Svaret på din fråga är ja, det får bostadsrättsföreningen. Det framgår inte av något direkt lagrum utan det följer helt enkelt av att ingen hyresgäst kan tvingas att bli medlem i en bostadsrättsförening och inte heller sägas upp från sin lägenhet enbart p.g.a. en bostadsrättsförening förvärvar huset av hyresvärden. Hyresförhållandet består alltså i förhållande till den nya ägaren, föreningen. Hoppas att du har hjälp av mitt svar Med vänlig hälsning,