Sälja eller hyra ut bostadsrätt i andrahand

2007-10-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min dotter och blivande svärson har köpt en bostadsrätt som skrevs i slutet av februari då handpenning betalades. Överlåtelsen skedde den sista juni då resterande pengar betalades. Min dotter fick i maj månad besked om att hon kommit in på en skola i Växjö. Detta gör att man tog ett beslut att sälja lägenheten för att kunna bosätta sig på en ort närmre studieorten. Då sade Bostadföreningen att dom inte fick. I stadgarna stod att man inte fick sälja lägenheten förrän efter 2år om inte säskilda skäl föreligger. Vi tycker att studier på annan ort är säskilda skäl. Vad är riktigt? Fick då ansöka om att hyra ut den i andra hand hos bostadsföreningen och fick då beskedet att det godkände man inte med följande motivering."Styrelsen är av den uppfattningen att det inte är till fördel för föreningen att hyra ut lgh i andrahand. Beslutet fattas i enlighet med stadgarna." Vad kan vi göra?
Louise Danielson |Hej! Jag kan inte se hur föreningen skall kunna hindra en bostadsrättshavare från att sälja sin bostadsrätt. Däremot är inte avsägelse tillåtet förrens efter tidigast två år (se bostadsrättslagen 4:11). Avsägelse innebär att bostadsrätten övergår till föreningen. Vad gäller uthyrning är det någonting som föreningen genom styrelsen beslutar om. Enligt bostadsrättslagen 7:10-11 skall styrelsen lämna sitt samtycke till andrahanduthyrning. Vägrar styrelsen att lämna samtycke kan tillstånd lämnas av hyresnämnden. Det krävs då att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (vilket studier på annan ort bör vara) och att styrelsen saknar befogad anledning att vägra samtycke. Vänligen,

Uppsägningstid för inneboende utan avtal

2007-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HEJ.HAR EN INNEBOENDE UTAN KONTRAKT,NU VILL JAG ATT HAN FLYTTAR.VILKA RÄTTIGHETER HAR JAG.KAN HAN KRÄVA ATT STANNA 3 MÅNADER ELLER RÄCKER DET MED EN MÅNADSUPPSÄGNINGSTID?
John Engholm |Hyra regleras i jordabalkens 12 kapitel. Enligt 1 § gäller kapitlet bara "avtal" om hyra. Om ni inte har slutit något hyresavtal eller liknande har han ingen rätt till uppsägningstid. Då är det ingen skillnad på att ha en "främling" inneboende och en kompis som sover över några veckor och hjälper till lite med hyran. Du bör dock låta honom stanna för den tid som han betalat hyra eller lämna tillbaka eventuell förskottsbetalad hyra. Observera dock 2 § enligt vilken hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Jordabalken finner du http://www.lagen.nu/1970:994#K12

Vad tillhör en hyreslägenhet?

2007-09-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi ska flytta från en hyresrättslägenhet. Vad får man inte ta med sig enligt lag? Exempelvis har vi för egna pengar satt upp ett vindskydd förankrat i huset; få vi montera ned det och ta med? Och vad får man ta med sig inne i lägenheten, Vi har satt upp egna persienner, få man ta ned och ta med sig dessa? Och om man har fått muntligt tillstånd av den förra hyresvärden att montera upp ett vindskydd, är man då skyldig att själv begära tillstånd av den nya hyresvärden för samma lägenhet? Vilka paragrafer i jordabalken hänvisar man till ?
Kimmie Johansson |Hej! Du får inte ta med dig sådana saker som tillhör fastigheten det vill säga fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör, 2:1-2 JB. Fastighetstillbehör är till exempel byggnader, vad som utgör byggnadstillbehör är något svårare att urskilja, i lagen talas om fast inredning och annat som byggnaden försetts med för stadigvarande bruk för fastighet eller del av denna. Ett vindskydd kan anses vara ett byggnadstillbehör enligt definitionen i 2:2 JB, men i ditt fall, då du själv har bekostat vindskyddet och persiennerna, verkar det som att detta fortfarande utgör lös egendom enligt 2:4 JB. Ett föremål som tillförts fastigheten av en nyttjanderättsinnehavare (du som hyresgäst) eller annan än fastighetsägaren, hör ej till fastigheten såvitt föremålet och fastigheten kommit att ägas av samma person. Vad gäller den andra delen av din fråga förstår jag det som att du har bott i en och samma hyreslägenhet men du har fått en ny hyresvärd. Den gamle ägaren ska göra ett förbehåll om upplåtelsen för att den ska gälla, 7:11 JB. Om hyresavtalet är skriftligt och tillträde till lägenheten har skett behövs inget förbehåll, 7:13 JB. Även om man kan betrakta tillståndet som en del av ditt hyresavtal är det problematiskt att tillståndet givits muntligen. Det behöver ju inte innebära ett problem för den nye hyresvärden men om denne inte vill ha vindskydd uppsatta och ni inte har skriftligt på detta kan ett nytt tillstånd behövas av den nye ägaren på grund av bevisproblemet. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994. Med vänliga hälsningar

Dolt fel i bostadsrätt

2007-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan. Jag sålde en bostadsrätt i sommar med två renoverade badrum. Köparen har kontaktat mig nu med krav om dolt fel i ooch med att golvbrunn inte byttes i samband med renoverinngen för två år sen. Är detta dolt fel? Vem ansvarar i så fall för golvbrun, och avloppsrör? Bostadsrättföreningen eller bostadsinehavare? Vad kan jag förvänta mig att få rätt i?
Henric Roth |Hej. Då bostadsrätters är lös egendom tillämpas köplagens regler. Dock är denna lag inte inriktad mot köp av bostäder varför vägledning brukar hämtas ur Jordabalkens regler i 4 kap 19 § se www.lagen.nu/1970:994 . För det första har man som köpare en omfattande undersökningsplikt vid köp av bostad. Detta innebär att allt som borde upptäckas vid en genomgång av bostaden faller på köparens ansvar om det visar sig vara brister i ett senare skede. Är det dessutom så att något verkat misstänkt, till exempel att lösa sladdar hänger ner från taket har köparen ett än djupare ansvar för att ta reda på om brist föreligger. Dock vägs detta upp av att säljaren kan lämna lugnande besked som sänker undersökningsplikten för köparen. Har köparen exempelvis frågat hur det ligger till med de nyrenoverade badrummen och Du som säljare säger att de är fackmannamässigt renoverade och utan anmärkning sänks kravet på säljaren att kontrollera det. Vidare måste säljaren kunna visa att man alltid byter golvbrunnen vid renovering om jag förstått Din fråga rätt. Var det inte nödvändigt att byta brunnen vid renoveringen föreligger inget dolt fel. Det framgår inte av frågan om den obytta brunnen har vållat köparen faktiska problem. I normalfallet renoveras badrum i bostadsrättigheter av den boende eller på uppdrag av denna. I sådant fall ligger ansvaret på säljaren. Är det bostadsrättsföreningen som genomfört ett stambyte finns förutsättningar för Dig som säljare att kräva beloppet av det företag som gjorde det undermåliga arbetet. Detta sker dock i andra hand i värsta fall, en så kallad regressrätt. Jag hoppas att detta kastar lite ljus över Dina funderingar. Vänliga hälsningar,

Tvungen att sälja samägd fastighet?

2007-08-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga ställer sig kring en husförsäljning där vi båda har fått ärva en fastighet med lika delar. Blir jag tvingad till en tvångsförsäjning nu när den andre parten vill ha ut sin del, enligt samäganderättslagen. Kan jag på något vis påverka detta?Den andre parten vill även att försäljningen går till budgivning och vill inte bli utköpt.Tack på förhand
Sara Forslund |Hej, Lagen om samäganderätt hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . Den är tilläplig på din situation enligt 1 §. Lagen om samäganderätt är dispositiv, vilket betyder att det går att avtala delägare emellan om att något annat skall gälla än vad lagen säger. Har inget annat avtalats gäller dock att envar delägare har rätt att ansöka hos rätten om att den samägda egendomen utbjuds till försäljning på offentlig auktion, detta enligt 6 §. Där har du möjlighet att köpa egendomen om du vill. Beroende på fastighetens typ kan det eventuellt vara av intresse för dig att undersöka möjligheten till klyvning av fastigheten, viklet stadgas om i 7 §. Om du vill detta måste det isåfall tillkännages innan frågan om försäljningen är avgjord av första domstolainstans. Med vänliga hälsningar,

Hyresavtal i avsaknad av uppsägningstid

2007-08-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Måste uppsägningtiden i ett skriftligt hyreskontrakt anges?
Ola Davidsson |Hej. Jag förmodar att åsyftandet gäller främst hyra av bostadslägenheter. Det finns inget lagstadgat krav på angivande av uppsägningstid i ett hyreskontrakt. Reger om hyra finns i Jordabalkens 12 kap (lagen hittar du http://lagen.nu/1970:994#R60). Jordabalkens 12 kap är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att inte går att avtala om hyresgästens uppsägningstid till dennes nackdel i förhållandet till de lagstadgade kraven. Om ingen uppsägningstid avtalats gäller JB 12 kap. fullt ut. Enligt JB 12:5 får en hyresgäst av en bostadslägenhet alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om ingen uppsägningstid avtalats innebär detta att hyresvärden kan kräva hyresgästen på betalningen av hyran under den period som hyresavtalet gäller även om hyresgästen väljer att flytta. Om avtalet gäller på obestämd tid kan hyresvärden säga upp avtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om avtalet avser en bostadslägenhet. Hyresvärden måste även ha giltiga skäl för uppsägningen. Om avtalet gäller på bestämd tid beror uppsägningstiden för hyresvärdens del på hyrestidens längd (JB 12:4). Ett hyresavtal som varat längre än nio månader måste alltid sägas upp för att upphöra gälla (JB 12:3). Vid kontraktsbrott finns även möjlighet att under vissa omständigheter säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan. Mvh

Säga upp hyresavtal på grund av ohyra

2007-09-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag hyr sedan en månad tillbaka en lägenhet i andra hand. Kontrakt är skrivet till 1:a mars. Jag har nyss flyttat in och vill inte bo kvar längre. Anledningen till det är att lägenheten är så ofräsch och smutsig! Jag har hittat larver i sängen och i köket under urstädning. Jag har läst att uppsägningstiden är 3 månader enligt lagen. Läste att om ohyra ger men för hyresgästen kan avtalet sägas upp ögonblickligen. Kan jag ta hjälp utav det? Om det är möjligt, hur går det till? Tacksam för svar!
Rasmus Fahlén |Som huvudregel gäller att lägenheten skall tillhandahållas på ett enligt den allmänna uppfattningen på orten fullt brukbart skick. Ohyra som förekommer under hyrestiden likställs med skada eller brist och medför att en del olika åtgärder kan bli aktuella. Du skriver om att du vill säga upp hyreskontraktet omedelbart. I första hand skall ohyran dock försöka bekämpas. Det ligger på din hyresvärd att ordna det. Om det inte görs inom en snar tid eller om hyresvärden rent av struntar i att hjälpa dig får du säga upp avtalet omedelbart. Det krävs emellertid då att bristen kan anses vara av väsentlig betydelse, vilket givetvis kan argumenteras både för och emot beroende på mängd, antal förekommande tillfällen osv. Du bör även ta i beaktande att du under den tid som ohyran befinner sig i lägenheten har rätt till hyresnedsättning som svarar mot olägenheten. Lagrum: Jordabalken 12:9 st. 1, 12:11 st. 1 p. 2-3, 12:16 st. 1 p. 1 samt 12:17. se http://www.lagen.nu/1970:994

Dolda fel vid fastighetsköp

2007-09-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej ! Jaghar frågor angående åberopande utav dolda fel på en villa. Vi har köpt ett hus byggt 1974 och har upptäckt mikrobiell lukt i huset. Orsaken till lukten har hittats i delar av huset som inte kunnat upptäckas utan att ha "sniffat" längs innerväggarnas nederkanter. Samt att riva delar av ytterväggarna. Huset är ett souterränghus , fukt/luktproblemen finns dock på övervåningen. En auktoriserad besiktningsman anlitades vid köpet och han upptäckte inte detta fel. Kan man åberopa dolt fel ? Vem är ansvarig ? Säljaren eller besiktningsmannen för att inte ha upptäckt felet. Vore intressant med svar på detta. Med vänliga hälsningar
Jon Eriksson Örtengren |Som du förmodligen vet är undersökningsplikten väldigt långtgående när det gäller köp av fastighet (4kap 19§ 2st jordabalken (JB som du finner http://www.lagen.nu/1970:994#K4). Utgångspunkten är att som fel ej får åberopas sådant som en på området (t.ex. byggnader) normalt bevandrad och erfaren lekman skulle ha upptäckt. För att vara på den säkra sidan anlitar därför de flesta en besiktnignsman som ni har gjort. Viktigt att komma ihåg är att den ansvarsfördelning som ligger i ovanstående uppställning rörande "dolda fel" kan justeras beroende på