Avtal om uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2007-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut en hyreslägenhet i andrahand. Hyrestiden är mellan 071115-080331. Kan jag ha med tre månaders uppsägningstid i kontraktet och gäller detta då för båda parter? Tex att jag måste skicka ett rekommenderat brev där jag säger upp hyresgästen efter ca en månad av hyrestiden? Jag vill alltså formulera ett kontrakt där hyresgästen måste betala hyra merparten av dessa fyra månader om det är möjligt.
Hanna Adamson |Eftersom hyresförhållandet är på bestämd tid och kortare än 9 månader behöver du inte avtala om en uppsägningstid, avtalet upphör i så fall automatiskt vid hyrestidens utgång (bara inte du som hyresvärd accepterar att hyresgästen fortsätter bo kvar). Detta framgår av hyreslagen (JB 12 kap 3 §, se http://www.lagen.nu/1970:994). Hyresgästen har enligt hyreslagen alltid en rätt till att säga upp kontraktet till en bostadslägenhet vid det månadsskifte som inträffar tidigast 3 månader efter uppsägningen, oavsett vad avtalet säger (5§). I ditt fall betyder det att om du inte vill att hyresgästen ska kunna dra sig ur hyresförhållandet i förtid är det viktigaste att ni inte bestämmer en kortare uppsägningstid i ert kontrakt. Avtalas ingen uppsägningstid alls i avtalet upphör det vid hyrestidens utgång, men tre månader kommer enligt ovan då ändå att gälla för hyresgästen. Bestämmer ni en uppsägning på 3 månader blir skillnaden den att du måste komma ihåg att säga upp avtalet på avtalat vis senast 3 månader före hyrestidens utgång. Ett bra tips är att använda sig av de förtryckta hyreskontrakt som finns exempelvis i välsorterade bokhandlar. Lycka till!

Beslut i BRF och tillträde till lägenhet

2007-10-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag sitter i styrelsen för en mindre (20 lgh) brf. Ett antal medlemmar säger nu att vi, i samband med beslut om en fönsterrenovering, gjort oss skyldiga till \"egenmäktigt förfarande\". Detta pga att vi utan medlemsomröstning beslutat om att byta glasen (ytterglasen som ägs av föreningen) under fönsterrenoveringen. De säger att en omröstning skulle krävts (med kvalificerad majoritet) eftersom det kommer krävas tillgång till lägenheterna under en viss tid under renoveringen. Tidigare renoveringar som krävt detta har vi dock inte röstat om, och inga klagomål har framkommit då. Vad gäller?
Ludvig Lagerkranz |Hej! I en bostadsrättsförening måste vissa beslut fattas av föreningsstämman medan vissa beslut kan fattas av styrelsen. Om beslutet rör större om eller tillbyggnader är det ett beslut som skall fattas av föreningsstämman. Rör beslutet däremot renoverings- eller underhållsarbeten inom normala gränser kan styrelsen normalt fatta ett sådan beslut på egen hand. Att styrelsen kan fatta beslutet hindrar naturligtvis inte att man ändå låter föreningsstämman besluta i frågan. Fönsterrenovering får väl typiskt sett anses vara att hänföra till underhåll, om det finns ett behov och det inte innebär stora påfrestningar för föreningens ekonomi och torde således inte kräva ett stämmobeslut, men då det innefattar tillträde till samtliga lägenheter kan det dock vara lämpligt att ändå låta föreningsstämman ta beslutet. Det kan även tilläggas vad gäller stämmobeslut så sker beslut i sakfrågor som huvudregel med enkel majoritet. Kvalificerad majoritet används vid stora och prinicpiellt viktiga beslut, exempelvis stadgeändringar. Av 7 kap. 13 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614#R41 , framgår att föreningen har rätt till tillträde till en lägenhet för att utföra underhållsarbete som föreningen ansvarar för. Enligt förarbetena till lagen bör tillträdet aviseras i god tid och ska ske så att det innebär en så liten olägenhet för bostadsrättshavaren som möjligt. Som en sista utväg om bostadsrättshavaren vägrar att lämna tillträde till lägenheten kan föreningen vända sig till Kronofogdemyndigheten och begära handräckning. Vänligen

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2007-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag hyr en bostadsrätt och har gjort det sedan mer en ett år tillbaka. Det initiala kontraktet var ett tidsbestämt ettårigt och förlängdes ytterligare ett år strax innan det initiala kontraktet löpte ut. Ägaren till bostadsrätten vill nu avsluta kontraktet i förtid efter en uppsägningstid på 3 månader. Jag hävdar att vårt avtal är tidsbestämt och att han tidigast kan säga upp avtalet 3 månader innan avtalet löper ut. Ägaren hävdar att kontraktet är på obestämd tid och kan därmed säga upp kontraktet när som helst. Vad gäller? Kan besittningsskyddet hjälpa mig även ifall det gäller en bostadsrätt?
Hanna Adamson |Ett avtal på ett år som förlängs med ytterligare ett år är ett tidsbestämt kontrakt vilket framgår av Hyreslagen ( JB kap 12, se http://lagen.nu/1970:994) 3 §. Detta gäller även om förlängning sker automatiskt vid utebliven uppsägning. Det betyder att uppsägning kan ske endast till hyrestidens utgång och ska göras senast tre månader i förväg (se 4 §). Kontraktet är alltså inte på obestämd tid och du har rätt att bo kvar till utgången av den bestämda hyrestiden. Besittningsskyddet i hyreslagen är det samma oavsett om det är en hyresrätt eller bostadsrätt, däremot finns begränsningar bland annat när man hyr en kort tid och i andra hand, se 45 §. Lycka till!

Krävs enighet mellan delägarna?

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Tre syskon äger en fastighet (arvgods) Nyttjandetiden är ju 1/3 för vardera syskon. Problemet är hur man lägger upp tiden i perioder. Är det ett majoritetsbeslut eller måste alla vara överens?
Jonas Öjelid |Hej, den lag som gäller för denna typ av frågor är Samäganderättslagen som Du hittar http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . Enligt 2 § krävs samtliga delägares samtycke om det inte gäller åtgärder som är brådskande, vilket knappast är fallet när det handlar om att bestämma hur nyttjandet skall delas upp mellan delägarna. Det är möjligt för delägarna att sinsemellan komma överens om andra regler än vad som gäller enligt Samäganderättslagen eftersom lagen är dispositiv (d.v.s. ej tvingande). Ni kan alltså avtala om att denna typen av beslut skall kunna tas med majoritet och inte med enighet. För att kunna avtala om detta måste dock alla delägare delta i avtalet, vilket tyvärr inte löser det problem Ni har för tillfället. Vänliga hälsningar

Offentlig auktion, samägd fastighet

2007-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är två syskon som äger en sommarstuga tillsammans och är oense om användningen av stugan. Om jag, som delägare, begär offentlig auktion, har jag sedan rätt att bjuda på fastigheten under auktionen?
Filip Skoglund |Hej! Ja, det är fritt fram att bjuda på fastigheten. Det skulle dock vara mer fördelaktigt för dig att komma överens med ditt syskon om att du köper ut denne ur fastigheten. Vänligen,

Köp av bostadsrätt

2007-11-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt svart i andrahand. Snart ska fastigheten ombildas till bostadsrätter. Han som har förstahandskontraktet har själv inte möjlighet eller intresse av att köpa den. Däremot har han erbjudit sig att köpa den åt mig. Hur skulle en sådan affär kunna gå till? Kan jag låna ut pengarna förstahandsgästen som köper lägenheten och betalar tillbaka lånet till mig med lägenheten? Vilka hinder kan finnas och hur blir de skattemässiga följderna av en sådan affär?
Jon Eriksson Örtengren |Hej! Det finns många sätt att gå tillväga här. Att göra på det viset du beskriver är fullt möjligt. Att låna ut pengar är emellertid aldrig riskfritt. Man skall alltid utgå från att gäldenären vill "blåsa" en och man skall skaffa betryggande säkerhet för lånet (detta kan låta cyniskt men verkligheten är cynisk ibland). Du bör skriva ett avtal med förstahandshyresgästen om att bostadsrätten skall utgöra säkerhet för lånet. Lägenheten blir då pantsatt och du skall underätta bostadsrättsföreningen om detta. I samma avtal skall du skriva att bostadsrätten skall överlåtas på dig en viss dag och att lånet därmed likvideras. Några skatterättsliga konsekvenser av detta uppstår inte. MVH

Ersättningskrav för utfört ändringsarbete

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har flyttat från en hyreslägenhet och nu kräver värden mig eftersom jag målat om. All information vi fick var en broschyr där det stod att man fick måla och tapetsera bara det gjordes med bra kvalitet. När jag sen flyttade så fick jag krav för att vi målat på tapet och därmed sänkt standarden. Kan dom ställa ett sånt krav?
Jonas Öjelid |Hej, enligt Jordabalken 12 kap 24 a § som Du hittar http://www.lagen.nu/1970:994#K12P24a har en bostadshyresgäst rätt att t.ex. måla och tapetsera om i lägenheten. Av samma paragraf framgår också att om det ändringsarbete som görs innebär att lägenhetens bruksvärde minskar så har hyresvärden rätt till ersättning för detta. Hyresvärden kan alltså inte kräva att Du "gör arbetet ogjort", men om lägenhetens bruksvärde har minskat är Du tvungen att betala ersättning motsvarande kostnaden för att återställa lägenheten. Om Du anser att ommålningen inte har minskat lägenhetens bruksvärde kan Du bestrida kravet från hyresvärden. Frågan kommer då att få avgöras av hyresnämnden. För vidare information se hyresnämndens hemsida http://www.dom.se/default____820.aspx . Vänliga hälsningar

Hot mot hyresvärd skäl att vräla en hyresgäst?

2007-10-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej jag o min man hyr ut våran stuga till ett par. nu är det så att mannen som hyr av oss hotade verbalt min man igår kväll, vi måste vräka dom hur går vi till väga? kontraktet är på 5 år
Ronja Carlsson |Hej, Enligt huvudregeln i 25 § hyreslagen så får inte hyresgästen utsätta omgivningen för störningar. Som störningar räknas bland annat hot mot hyresvärden. Om en störning sker kan det vara tillräckligt för att hyresrätten ska förverkas, se 42 § 6 p. hyreslagen. För att så ska bli fallet krävs en allvarlig störning, något hot är. Vidare krävs dock att ni varnar hyresgästen att han inte får bete sig så. Bättrar han inte sig så kan ni efter att ha anmält det till socialnämnden vräka honom (via tingsrätten). I vissa fall kan dessa hot anses som särskilt allvarliga störningar, exempelvis om det rör sig om hot om våld, så kan de formella kraven ovan sättas åt sidan och ni bör då direkt vända er till tingsrätten. Ni finner hyreslagen som kapitel 12 i Jordabalken: http://www.lagen.nu/1970:994 Lycka till! Mvh