Hyreskontrakt

2007-12-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har två fastigheter, bor i den ena villan som tillhör en av fastigheterna och hyr ut den andra villan på den andra fastigheten. Jag ska nu skriva ett nytt hyreskontrakt med nya hyresgäster och undrar vad jag bör tänka på. Kan jag säga upp hyreskontraktet på grund av att jag vill bo i villan själv eller att något av mina barn vill bo där? Kan man lägga in i kontraktet att uppsägning kan ske både från min (hyresvärdens) och från hyresgästens sida? Anna Gunnarsson
Therese Jansson |Hej, Hyreslagen är en tvingande rättighet till förmån för hyresgästen. En hyresgäst har enligt lagen rätt att utan särskilda skäl säga upp kontraktet med 3 månaders uppsägningstid. Detta kan inte avtalas bort men hyresgästen kan i ert avtal ges en kortare uppsägningstid. Har hyresgästen besittningsskydd så krävs det att hyresvärden har enligt hyreslagen godtagbara skäl för att en uppsägning från hyresvärdens sida skall vara ok. Det går således inte att skriva in i avtalet att hyresvärden alltid har rätt att säga upp hyresgästen om föreskriven uppsägningstid beaktas. Däremot så anses det fallet att du eller dina barn vill flytta in i villan vara ett godtagbart skäl för uppsägning enligt 46§ i hyreslagen. Vänligen

För hög hyra vid andrahandsuthyrning

2007-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr ut min 1a i andrahand, och den tjejen som hyr min lgh säger nu att det är olagligt att ta mer hyra än det som sägs. Hyran ligger på 2502 och jag tar 3000. Dvs 500 kr mer. Lägenheten är möblerad. Men el o tv licensen betalar hon separat. Såg att vid nån fråga att det är som mest 10 % som man kan/får ta. Men det är väl inte olagligt?!
Hanna Adamson |Hej! En bostadslägenhets hyra ska vara skälig. Vad som är en skälig hyra kan avgöras genom en jämförelse med de hyror som kommunala bostäder med samma läge och standard har. Utöver skälig hyra är praxis att man får ta ut max 10% ytterligare om lägenheten är möblerad. Om hyran som du tar ut överstiger skälig hyra plus 10% är det i princip i strid med Hyreslagen och hyresgästen kan då få rätt att kräva tillbaka överhyran. Prövning av detta kan göras av hyresnämnden. Lycka till!

Är en hyresvärd skyldig att hämta hyresgästernas sopor?

2007-12-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Är en hyresvärd skyldig att hämta hyresgästernas sopor? Där min mamma bor finns en tunna för hushållssopor, men papper, glas, metall, plast, elavfall osv. kan man inte lämna någonstans. (Och man får naturligtvis inte lämna sånt i hushållssoptunnan.) Värden säger att hyresgästerna får åka med sina sopor till en återvinningsstation vid ett köpcentrum ca 2-3 km bort. Min mamma har ingen bil, så det blir till att åka buss med tidningskassar o. dyl. Stora grovsopor blir omöjliga att göra sig av med om man inte betalar någon för att hämta dem. Ingår sophämtning i hyran, eller är det rätt av värden att göra så här? mvh
Marcus Glimberg |Hej, Hyresgästen kan ställa vissa grundläggande krav på hyresvärden inom det område ni efterfrågar. Detta anknyter till att en hyreslägenhet skall uppnå en ”lägsta godtagbar standard” enligt 12 kapitlet, 18a § Jordabalken. Den uppräkning som görs i paragrafen av egenskaper som en lägenhet skall ha är dock att se som fullständig och tyvärr ingår inte just sophämtning. Det finns alltså ingen möjlighet att via lag kräva att hyresvärden skall ordna en fullständig sopstation med avhämtning. Det ni kan göra är att gå igenom hyresavtalet för lägenheten ordentligt för att se om där inte står något om soporna där. Om inte borde kanske hyresgästerna gå ihop och försöka förmå hyresvärden att lägga till en sådan klausul, vilket man inte kan se som en orimlighet. Ni får lycka till och om ni vill läsa den nämnda paragrafen kan ni klicka http://www.lagen.nu/1970:994. Med vänliga hälsningar!

Uppsägning av hyresrätt pga störande besökare

2007-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hyresrätt förverkad? En bekant till mig hade en väninna och hennes pojkvän på besök. Pojkvännen lämnade dem för att uträtta ett ärende. Lite senare kom polisen och knackade på. Det visade sig då att pojkvännen hade tagit sig in hos en granne och försökt komma över en dator. Senare samma vecka lämnade vaktmästaren en uppsägning till min bekant. Där hon uppmanades att flytta inom 3 månader. Då hon varit bara ytligt bekant med pojkvännen, vart hon (och många) mycket förvånade över det. Det var omöjlig att kunna förutse pojkvännens handlande. Är det sannolikt att hon får behålla lägenheten, och vad skall man praktiskt göra?
Hanna Adamson |För att en hyresgäst ska tvingas flytta från sin bostad krävs att hyresgästen misskött sig så att rätten till förlängning upphör ( Se Hyreslagen 46 §, JB kap 12 http://www.lagen.nu/1970:994) eftersom det finns ett besittningsskydd till hyresgästens fördel. Om hyresvärden som i det här fallet säger upp avtalet och hyresgästen inte accepterar uppsägningen blir det en tvist om förlängning. Det är då hyresnämnden som avgör om de störningar som hyresgästen eventuellt har orsakat är allvarliga nog för att uppsägningen ska godtas. Normalt görs en helhetsbedömning av hela hyrestiden. Hyresgästens intresse av att bo kvar ställs mot hyresvärdens intresse av att denne flyttar på grund av störningarna. Enstaka allvarliga händelser kan ges betydelse om hyresgästens beteende varit oacceptabelt. Mer vanligt är dock att hyresrätten går förlorad först efter upprepade störningar. Endast den händelse som du beskriver bör inte vara nog för att hyresgästen ska tvingas flytta. Som du påpekar verkar händelsen inte ens vara inom hyresgästens kontroll. Om man som hyresgäst inte vill acceptera en uppsägning bör man helt enkelt bara fortsätta att bo kvar i lägenheten. Det är upp till hyresvärden att inom viss tid överlämna tvisten till hyresnämnden om han/hon vill att saken ska prövas. Gör han inte det är uppsägningen utan verkan och hyreskontraktet fortsätter att gälla som vanligt. Lycka till!

Hyra av bostad - tillträdesdag

2007-12-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! jag har en fråga jag vill ställa till er. hoppas att ni kan besvara den. Min fråga handlar om hyresavtal. Det är nämligen att jag ska flytta den 1 december och detta inträffar en lördag, vilket hindrar mig att flytta in den 1 december. Min fråga är om jag har rätt till nedsättning av min hyra från de dagarna som hindrar mig att flytta in? . Eftersom jag måste vänta tills nästa vardag, alltså måndagen i kommande vecka. Jag har läst i min lagbok i kap 12 § 7, 2:a st i Jordabalk. står det att man ska vänta tills nästa vardag, men min fråga är om jag har rätt till nedsättning pga hinder att flytta in. jag hittade också i kap 12 § 18 i Jordabalk ett stycke men vet inte riktigt om man kan koppla den till min fråga? så jag hoppas att ni kan hjälpa mig med den. tack!
Helen Larsson |Hej Precis som du uppmärksammat är det 12 kapitlet 7 § i Jordabalken som är relevant för din fråga. Paragrafen innehåller bestämmelser om när en lägenhet skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den. Det anges att en lägenhet skall hållas tillgänglig för den som skall flytta in senast klockan 12 på tillträdesdagen. Infaller den dag då en lägenhet skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag midsommarafton, julafton eller nyårsafton skall dock till- eller avträde i stället ske nästa vardag. Den bakomliggande anledningen till denna reglering är bland annat att dessa dagar normalt sett är arbetsfria för de flesta människor och att det därför kan vara svårt att få flyttningshjälp en sådan dag. I ditt fall innebär det, om man ser till lagens regler, att tillträde skall ske den 3 december vilket är en måndag. Av 12 kapitlets 7 § framgår dock att regeln är dispositiv, det vill säga den gäller endast om inget annat har avtalats mellan hyresvärden och hyresgästen. Det finns således en möjlighet att avtala om att tillträde skall ske exempelvis en lördag, detta avtal har då företräde framför lagens regler. När det sen gäller hyra finns ingen bestämmelse i lagen som anger att denna påverkas av att tillträde skjuts upp till närmsta vardag efter avtalad tillträdesdag. Detta är en fråga som beror på hur ditt hyresavtal ser ut. Har inget avtalats mellan parterna är det troligt att hyra utgår för hela månaden trots att man i praktiken går miste om en eller två dagar under en hyresperiod. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Vänligen

Samäganderätt

2007-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min bror och jag äger 100% av en fastighet, som vi fått i gåva av våra föräldrar. I gåvobrevet finns inskrivet att föräldrarna har oinskränkt nyttjanderätt så länge de lever. Min bror vill nu mot min och våra föräldrars vilja låta sälja fastigheten för att få ut pengar, alternativt först dela upp den och därefter sälja. Har han rätt att göra detta?
Louise Danielson |Hej! Jag kan ge dig ett enkelt svar på din fråga. Din bror har inte rätt att sälja fastigehten. Om ni äger fastigeheten gemensamt (jag utgr fårn att ni äger 50% var) så kan din bror inte utan ditt samtycke sälja eller vidta någon annan åtgärd beträffande fastigheten, se samäganderättslagen 2 §, http://www.lagen.nu/1904:48_s.1. När det gäller föreskriften i gåvobrevet så innebär det också ett hinder mot försäljning mtt era föräldrars vilja. En utfästelse att låta dem få oinskränkt nyttjanderätt under deras livstid är bindande. Vänligen,

Flyttstädning

2007-12-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! När jag flyttade in i min hyresrätt för tre år sedan var det inte städat någonstans. Eftersom det var (är) min första lägenhet och jag var helt ny på området "att vara hyresgäst" kände inte till att det skulle vara städat vid inflyttning. Kan jag efter så här lång tid påpeka detta för hyresvärden? Kan jag få kompensation? Det var verkligen smutsigt. Lägenheten hade renoverats innnan jag flyttade in och hantverkarna hade gått med skor inne. (Man blev alldeles svart under fötterna.) Det var även smutsigt i kyl, frys, skåp, bad, toalett osv. och på balkongen låg stora bitar av en plaststol och gamla tidningar. (Jag antar därför att hyresgästen innan inte heller städat efter sig.) Om lägenheten renoverades efter att den förre hyresgästen flyttat ut så måste det ju vara min värds ansvar att anlita någon för att städa upp efter hantverkarna (och även efter hyresgästen innan om denne inte städat). Men eftersom det nu aldrig blev städat så finns det inget kvitto på städningen av min lägenhet. Min värd måste ju känna till att det aldrig blev städat i min lägenhet. Det finns heller inga bevis för att det blev det. Vad ska jag göra? Det känns orättvist att jag ska behöva städa noggrant efter mig när jag flyttar, när jag fick ägnar en hel dag åt att städa när jag flyttade in. mvh
Ronja Carlsson |Hej, Rätten till flyttstädning, och hur den skall göras, regleras inte i hyreslagen (12 kap Jordabalken). För att man skall ha rätt till en städning innan man flyttar in så måste det stå skrivet i hyreskontraktet. Där man kan också stadgas vem ska betala för städning om flyttstädningen inte är ordentligt gjord. Men om detta inte står skrivet i hyreskontraktet finns det inga rättsliga grunder för att kräva att du skall få ersättning för att det inte var städat när du flyttade in. Den enda ”ersättningen” som då eventuellt hade kunnat varit aktuella hade varit en ersättning för flyttstädning gjord av exempelvis ett städbolag. Om det inte är reglerat i hyreskontraktet behöver du inte städa när du flyttar ut. Är det däremot, vilket är vanligast, är reglerat så berör reglerna förmodligen endast städet mellan två hyresgäster, vilket inte ger dig rätt. Hur som helst tror jag det blir svår för dig att kräva exempelvis hyresnedsättning och dylikt, om inte annat för att det har gått för lång tid. Mitt råd till dig blir därför att du skall förhandla med din hyresvärd om att du eventuellt skall slippa städa när du flyttar ut. Går han inte med på det bör du städa ur din lägenhet, annars kan du få betala för en städfirma som städar ur den. MVH

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2007-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar om jag skulle kunna få hjälp i en tolkningsfråga. Sedan 1 oktober 2007 har jag hyrt en lägenhet i andra hand. Jag betalade in två månadshyror i deposition, som innebär att de två sista månaderna innan utflyttning är betalda i förskott, enligt utdraget ur kontraktet nedan. (Jag har två månaders uppsägningstid). Nu har jag fått tag i en lägenhet som jag får hyra i första hand från 1 februari 2008. Det jag nu undrar är om jag har tolkat kontraktet rätt, när jag anser att jag kan säga upp lägenheten sista november och därmed inte betala någon hyra för december och januari (trots att det står att uthyrningstiden är 2007-10-01 till 2008-03-31)? (Ordagrant utdrag ur kontraktet:) Kontraktstyp: Hyra 2:a andrahand Uthyrningstid: 20071001-20080331 med möjlighet till förlängning efter överenskommelse. Uppsägningstid: 2 månader Månadshyra: 5000 Kr inkl. värme, el, vatten, bredband, kabelTV. Övrigt: Deposition på 10.000 Kr erlagd vid inflyttning, vilket betyder att de 2 sista månaderna, innan utflyttning, d.v.s uppsägningstiden, är betalda i förskott. (Slut på utdraget) Jag är väldigt tacksam för svar!
Anna Wallerman |Hej! Jag tolkar ditt avtal precis som du gör, alltså att du kan säga upp senast den sista november och därefter bo kvar till och med den sista januari utan att betala in någon hyra för december och januari månad. Det framgår av hyreslagen att man har möjlighet att avtala om uppsägningstid även om det handlar om tidsbegränsad uthyrning. Om det mot förmodan skulle vara så att denna tolkning inte är korrekt har du som hyresgäst alltid rätt att säga upp avtalet med tre månaders hyrestid (5 § hyreslagen). Detta skulle i ditt fall innebära att du får betala för december månad, och därefter har rätt att disponera lägenheten till och med den sista februari utan att erlägga ytterligare hyra. Jag kan emellertid inte se något som talar för att du inte skulle kunna säga upp med två månaders uppsägningstid så som du själv föreslår. Hyreslagen (d.v.s. 12 kapitlet i jordabalken) kan du läsa http://www.lagen.nu/1970:994#k12 . Med vänlig hälsning