Påslag för möbler vid andrahandsuthyrning

2007-05-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur mycket man får lov att öka hyran (för exempelvis möbler) när man hyr ut sin lägenhet i andra hand?! Har hört något om max 10% av hyran, stämmer det? Jag undrar också hur man gör om man hyrt en lägenhet i andra hand och fått betala mer än vad ägarna har rätt att lägga på? Har man rätt att få tillbaka pengar och hur går man i så fall tillväga? (Jag har hyrt en lägenhet i andrahand nu i två år och betalat 5600 kr för en lägenhet som har en hyra som ligger på 4900.) Mycket tacksam för svar!
Miranda Berg |Hej! I hyreslagen (JB 12 kap 55 § http://www.lagen.nu/1970:994#K12P55 ) stadgas att hyran måste vara skälig och inte påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En skillnad i hyra på mer än 5 % jämfört med likvärdiga lägenheter räknas som påtgaligt högre hyra och är inte ok. Därutöver får man göra ett påslag på 10-20 % av hyran när man hyr ut möblerat. Hur mycket extra som är rimligt att ta ut beror givetvis på hur mycket möbler det finns och i vilket skick de är. En vanlig missuppfattning är att man vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt har rätt att i hyran inkludera vad man betalar för amortering eller ränta av lån, men det är alltså bara avgiften till bostadsrättsföreningen som man kan ta ut av andrahandshyresgästen i hyra. Den som anser sig ha betalt för hög hyra ska vända sig till hyresnämnden (se JB 12:55d). Hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig för vad denna tagit emot utöver skäligt belopp, plus ränta, för max två år tillbaka i tiden. Ansökan om återbetalning måste göras senast tre månader efter att man som hyresgäst lämnat lägenheten. Lycka till!

Besittningsskydd vid fritidsboende

2007-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill hyra ut ett hus för fritidsboende men vill inte att hyresgästen ska kunna åberopa besitningssydd. Hyresgästen vill ha ett årskontrakt. Efter vad jag förstått kan jag hyra ut för fritidsboende i 9 mån utan besittningsskydd- är det rätt?- och kanjag sen förlänga kontraktet ytterligare 9 mån utan att besittningsrätten kan åberopas.
Rasmus Fahlén |Det stämmer att du kan hyra ut ditt fritidsboende i nio månader utan att hyresgästen kan göra något anspråk på besittningsrätt därtill. Att skriva ett nytt avtal efter nio månader igen är dock verkningslöst då lagen talar i termer om ”hyresförhållandets längd”. Alltså det faktiska hyresförhållandet inte det avtalade. I princip är besittningsskyddet tvingande till din hyresgästs fördel, men går ändå att avtala bort. Det finns två varianter på ett sådant avtal. Båda kräver att det upprättas ett speciellt avtal i form av en skriftlig handling som just rör besittningsskyddet. Efter det att hyresförhållandet har inletts, men inte innan, kan ni i det särskilda avtalet komma överens om att besittningsskyddet inte skall gälla. Om du emellertid vill vara säkrare på att hyresgästen verkligen skriver under avtalet kan ni istället upprätta det innan själva hyresförhållandet startar och på så sätt förhindra att hyresgästen får tillgång till bostaden. Då krävs dock hyresnämndens godkännande av avtalet för att det skall vara verkningsfullt. Avstår du från avtal enligt ovan samtidigt som hyresgästen får bo kvar längre än nio månader inträder hyresgästens besittningsskydd. Ett förhållande som ändå kan leda till att hyresgästen måste avflytta trors besittningsskydd är att du själv skall använda fritidshuset för eget bruk. Den sakliga grunden anses oftast gå före hyresgästens beaktansvärda skäl att bo kvar. Tillämpliga lagrum: Jordabalken 12 kap. 45-46 §§.

Försäljning av hyresrätt

2007-05-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Har köpt min hyresrätt i maj månad. När kan jag sälja den? mvh
Henric Roth |Hej! Att köpa sin bostadsrätt av en annan person är inte tillåtet och därmed anses inte hyresrätter ha ett marknadsvärde ur ett legalt perspektiv. Det förekommer dock att hyresrätter säljs på den svarta marknaden men det är förstås förbjudet. Således går inte Din fråga att besvara på ett annat sätt än att Du inte får sälja den. Undantag kan, genom ett purfärskt avgörande från regeringsrätten, göras om exempelvis Din lägenhet ska totalrenoveras eller rivas och Din fastighetsägare inte kan hitta en godtagbar ersättningslägenhet. Då kan Du bli utlöst istället genom en kontant kompensation. Detta gäller dock enbart mellan ägare och hyresgäst och aldrig mellan två privatpersoner. Med vänlig hälsning,

Hyresvärds grunder för uppsägning av hyreskontrakt

2007-05-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan jag bli avhyst för störning för att jag kör olovligt? Blev utkastad av sambon och det enda jag hittade var ett hus utan kommunala kommunikationer. Nu har hyresvärden fått reda på att jag ej har körkort och sagt upp mig pga störning (körkortet) plus otrevligt betende mot grannar vilket jag aldrig varit, har även frågat om det och han kan inte säja vad det gäller kan han verkligen säga upp mig på dom grunderna?
Hanna Adamson |Hej, En hyresvärd har i vissa fall enligt Hyreslagen (Jordabalken kap 12, se http://www.lagen.nu/1970:994) rätt att säga upp en hyresgäst till omedelbart avflyttande. De situationer då denna möjlighet finns är uttömmande reglerade i 42 § och avser situationer då hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Där framgår att detta bland annat gäller då hyresgästen underlåter att betala hyran, trots tillsägelse olovligen hyr ut lägenheten i andra hand, vanvårdar lägenheten eller använder lägenheten huvudsakligen för brottslig verksamhet. Hyresgästen kan endast på dessa grunder omedelbart tvingas att avflytta. Ingen av de omständigheter som du i frågan beskriver att din hyresvärd påtalat för dig faller in under de ovan beskrivna bestämmelserna. Det finns därför inte någon grund för att din hyresrätt ska vara förverkad och du tvingas omedelbart lämna din lägenhet. Om hyresgästen vidare orsakar vissa inte fullt så allvarliga störningar kan han tvingas flytta efter uppsägningstid enligt 46 § 2p. Det kan då vara fråga om misskötsamhet genom störningar i boendet (jmf 25 §). Någon enstaka störning är inte tillräckligt för att hyresgästen ska förlora sitt hyreskontrakt. Otrevligt beteende mot grannar skulle kunna falla under denna bestämmelse. Självklart måste dock hyresvärden i så fall precisera vilka störningar som han menar att det gäller och bevisa att dessa förekommit! En eventuell tvist avgörs då av hyresnämnden. Att du kört olovligt är inte i sig en grund för att du ska kunna förlora ditt hyreskontrakt. Lycka till!

Ordförandes uppgifter i en bostadsrättsförening

2007-05-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag bor i bostadsrätt och undrar vilka befogenheter föreningens ordförande har. Häromdagen sa han att jag inte fick flytta 1 dm på en blomkruka som hans fru ställt bredvid ytterdörren för att ställa vår barnvagn där. Vi brukar låta den stå utanför porten om vi ska iväg strax igen eftersom vi måste bära ner den i källaren annars. Kan han verkligen bestämma det bara så där?
Susanne Sjölander |Hej, Bestämmelserna i sjätte kapitlet lagen om ekonomiska föreningar gäller huvudsakligen för en bostadsrättsförenings ledning (9:12 Bostadsrättslagen). En bostadsrättsförening skall ha en styrelse vilken svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter (se 6:1 och 6:6 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K6 ). Inom styrelsen skall en av ledamöterna vara ordförande. Ordförandens lagstadgade uppgift är att svara för att sammanträden hålls när det behövs (se 6:8 i länken ovan). Ordföranden skall även skriva under och justera det protokoll som skall föras vid alla sammanträden. Dessa är de uppgifter som åligger ordföranden enligt lagen om ekonomiska föreningar. Möjligen kan stadgarna i din bostadsrättsförening ålägga ordföranden ytterliggare uppgifter. Jag har svårt att se hur ordföranden självmant skulle kunna hävda förbud mot barnvagnar bredvid ytterdörren (om detta inte förbjudits exempelvis av brandskyddsskäl enligt lag/myndighets föreskrifter eller på tidigare föreningsstämma). Om föreningsstämman tidigare fattat ett sådant beslut skall detta finnas antecknat i protokoll. Du har som medlem av bostadsrättsföreningen möjlighet att få frågan prövad på föreningsstämma om du begär detta enligt det förfarande som stadgarna kräver. Om det inte står något i stadgarna om hur du skall gå till väga kan du skriftligen till styrelsen begära att frågan prövas. Detta måste du göra i så god tid att frågan kan tas upp i kallelsen till stämman. Kallelse får tidigast ske 4 veckor före ordinarie stämma. För att vara på den säkra sidan bör du därför lämna in din begäran till styrelsen i god tid innan dessa 4 veckor börjar löpa (se 7:8 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K7 ). Mitt råd är att i första hand vänligt försöka prata med ordförande och förklara varför ni ställer barnvagnen vid ytterdörren samt fråga varför detta är ett problem. Om problemet fortfarande kvarstår efter samtalet kan du begära att frågan tas upp på nästa föreningsstämma. Lycka till! Med vänlig hälsning

Överlåtelseförbud ogiltigt vid gåvogivarens död?

2007-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det i ett gåvobrev är angivet att fastighet ej får försäljas enligt samäganderättslagen. Blir detta villkor ogiltigt när givarna i gåvobrevet avlidit?
Peter Ahlström |Hej! Vid gåva av fast egendom är det vanligt att givaren uppställer klausuler som begränsar gåvotagarens/arnas rätt att överlåta fastigheten. I detta fall gäller det att samäganderättslagen inte skall gälla. Detta torde innebära att givarens avsikt varit att 6 § nämnda lag, se http://lagen.nu/1904:48_s.1#P6 inte skall kunna tillämpas. Med detta menas att en delägare ensam inte skall kunna påkalla försäljning av fastigheten utan att alla delägare skall samtycka till detta. Villkoret är således uppställt i gåvotagarnas intresse, och blir därmed inte ogiltigt p.g.a. givarens död. Visst stöd till detta kan hämtas från rättsfallet NJA 2002 s. 262 där HD konstaterade gällande villkor i ett gåvobrev : ”… att de inte får påkalla försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen och att denna lag inte skall äga tillämpning på gåvan. Dessa föreskrifter tillför inte givarna något ytterligare skydd för deras intresse av att under sin återstående levnad kunna utnyttja den rätt till mangårdsbyggnad m m som de förbehållit sig i punkten 1. Däremot ger de var och en av de båda gåvotagarna den tryggheten att den bortgivna fastigheten inte får intecknas eller säljas utan att han själv är med på det. En tolkning av gåvobrevet enligt dess ordalydelse ger alltså vid handen att villkoret i punkten 9 inte är uppställt i givarnas utan i gåvotagarnas intresse.” Det skall noteras att för att villkoret över huvud taget skall bli gällande skall det enligt 4:29 och 4:3 JB, se http://lagen.nu/1970:994 , tas in i avtalet. Förbehållet kommer också enligt 20:14 JB att antecknas i inskrivningsregistret, i regel när lagfart sökts. Med vänlig hälsning,

Muntligt avtal om att sälja bostadsrätt

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Hoppas att Ni kan hjälpa mig med följande fråga. Vi skulle köpa en bostadsrätt av en vän, Vi var hemma hos de och tittade på huset och kom överens(muntlig avtal) med priset och inflyttnings datum. Dagen efter åkte vi till banken och fick klart tecken av det var ok att låna pengarna. Jag har sagt upp min lägenhet och flyttade el och telefon och nästa vecka skulle vi göra affären på banken. Idag ringer min vän och berättar att hans sambo inte vill göra affären och att han inte vet vad han ska göra. Snälla hjälp mig med några tips hur ska jag agera. Tack på förhand
Gustaf Lidegran |Hej! Avtal om överlåtelse av bostadsrätt ska vara skriftligt. Ett muntligt avtal är ogiltigt. Överlåtelsen är dessutom ogiltig eftersom din vän inte tycks ha haft sin sambos tillåtelse att sälja bostaden om bostadsrätten utgör sambornas gemensamma bostad. Relevanta paragrafer i Bostadsrättslagen, som du hittar http://lagen.nu/1991:614 , är 6 kap 4-5 §§. Och i Sambolagen, som du hittar http://lagen.nu/2003:376 , 22, 23 och 25 §§. Det enda tipset jag kan ge är att kontakta hyresvärden och fråga om du har möjlighet att behålla din gamla lägenhet! Vänliga hälsningar

Missad hyresavi från engelsk hyresvärd

2007-05-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag skrev på ett hyreskontrakt i England under en praktiktid (3 månader) vid ett sjukhus där och i avtalet stod att hyresräkningen skulle komma månadsvis (precis som jag ville) men efter den första månaden fick jag ingen hyresavi i februari utan en sammanlagd för februari och mars skickad till mig i slutet av mars. Detta ingick inte i avtalet sa jag och då sa de att "there had been a bleep in the system" när det blev dags att skicka februariräkningen men de meddelade aldrig mig om detta. Jag undrar om jag kan hänvisa till kontraktsbrott från deras sida.
Susanne Sjölander |Den bostad du hyrde var belägen i England och därför är engelsk rätt tillämplig. Du bör därför vända dig till någon med kunskaper inom engelsk rätt för att få en redogörelse för vad som gäller angående avtal och hyreskontrakt i England. Svensk rätt är som utgångspunkt inte tillämplig. Samtidigt är vissa avtalsprinciper vanligen gällande även över landsgränser, såsom principen om att avtal skall hållas (pacta sunt servanda). Hyresbetalningarna skulle enligt avtalet ske månadsvis. Du skulle troligen kunna hävda att hyresvärden inte följt avtalet. Samtidigt kan hyrestagaren, i varje fall enligt svensk rätt, inte hävda att denne skall slippa betala månadshyran för att han/hon inte fått hyresavin. Hyrestagaren är ju fullt medveten om att denne skall betala en viss summa pengar per månad. Jag tror således inte att du kommer att kunna slippa betala hyran för den månad som du faktiskt bott där enbart för att hyresvärden missat att skicka ut hyresavin. Detta gäller i varje fall enligt svensk rätt.