Avflyttning innan uppsägningstiden har löpt ut?

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller för hyresvärd under uppsägningstid för lokal, kan hyresvärd tvinga fram tidigare avflyttning än uppsägningstid?
Emelie Brorström |Ja, om grund föreligger för hyresrättens förverkande. Då rör det sig oftast om att hyresgästen gjort sig skyldig till ett grovt avtalsbrott. I vanliga fall finns en uppsägningstid, men enligt 12:6 Jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994#R60) upphör hyresavtalet genast att gälla i vissa fall. Jag vet inte mycket om Ert fall, men kanske kan 12:42 JB vara något av intresse? Se http://lagen.nu/1970:994#R70 och var observant på att det kan finnas skilda bestämmelser för lokal och bostadslägenhet. Märk också att "räddning" kan finnas för hyresgästen i 12:44 JB. Vänligen,

Grannelagsförhållanden

2007-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en granne som ofta klipper gräset (med motorgräsklippare) vid 23-tiden. Har man möjlighet att hänvisa till någon lagtext, eller "gör man bara inte så"? Jag känner till Jordabalken 3 Kap §1, där det ju står att man ska ta "skälig hänsyn" till grannar, men vad menas med det egentligen? Med vänliga hälsningar
Josefin Werre |Hej! Du kan försöka med Miljöbalken då den ger ett effektivt skydd för den enskilde. Du skulle möjligtvis kunna hävda att hans agerande är en s.k. miljöfarlig verksamhet då den medför buller (9:1 MB). Du kan anmäla den störande verksamheten till kommunen och på så sätt möjligtvis kunna få till en begränsning i hans förfarande. Möjligtvis skulle du även kunna göra en anmälan om ofredande till polisen. Dock är dessa båda alternativ relativt långsökta. Kraven på hänsyn i JB 3:1 sträcker sig till att det inte skall anses omöjligt att uppfylla dem. Det kan röra sig om borttagande av diverse störningar som kan dra ned marknadsvärdet för en granne, eller andra situationer som t.ex. om en rot eller gren tränger in på en tomt har fastighetsägaren rätt att få den borttagen. Paragrafen är därmed inte helt tillämplig på din situation. Förslagsvis talar du med din granne och om det sedan inte sker en förbättring kan du höra dig för med polisen om en anmälan för ofredande. Med vänlig hälsning

Dödning av pantbrev

2007-06-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur gör man för att döda förkomna pantbrev på en spec fastighet. Det äldsta är sen 1912. Fastigheten byggd 1909
Alexandra Palmér |Hej, I lagen om dödande av förkomna handlingar återfinns bestämmelser som är aktuella för dig. Se http://www.lagen.nu/1927:85 Vad jag förstår är du ny fastighetsägare som vill döda pantbrev som kommit bort. I 13 § samma lag stadgas bestämmelser därom. Däri kan du läsa mer ingående vad som gäller, då jag ej vet alla detaljer rörande din fastighet. Som huvuddrag gäller att: Dödande av inteckning enligt 13 § innebär att inteckning får dödas utan att handlingen visas upp. Fastigheten eller tomträtten kommer således inte längre att belastas av inteckningen. Ansökan skall göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren hos tingsrätten som finns i din ort. En förutsättning är, i normalfallet, att inget får ha hänt med inteckningen på 10 år. Vilket i ditt fall rörande pantbrevet från 1924 antagligen inte är ett problem. Förfarandet tar lång tid och kan dröja ca 6 månader. Sedan beslutet vunnit laga kraft (hos tingsrätten)skall den lagfarne fastighetsägaren (du) ansöka om dödning av inteckning hos inskrivningsmyndigheten. Jag rekommenderar att du kontaktar tingsrätten i din ort. Du kan även gå in på tingsrättens hemsida http://www.dom.se/default____124.aspx . Skriv "dödning av pantbrev" i sökrutan. Där kan du finna rättsfall som kan vara till din hjälp.

Skall säljaren bekosta reparationerna?

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967. I kontraktet finns två paragrafer gällande "Faran för fastigheten" (som säger att "Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad") resp "Särskild besiktning" (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet). Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen. Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen. Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen "Faran för fastigheten" och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti? Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen "Särskild besiktning" innan vårt tillträde i mitten av augusti? För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?
Emelie Brorström |Hej! Med formuleringen i Ert avtal åsyftas fall där fastigheten skadas genom olyckshändelse eller genom att fastighetsägaren under tiden han står för faran är försumlig (jfr Jordabalken 4:11 http://www.lagen.nu/1970:994#R10). Att fastigheten är felkonstruerad och behöver repareras hör inte till dessa fall. Fastighetsägaren är inte skyldig att genomföra en rad reparationer på fastigheten under tiden utan endast vårda den väl. Genom en besiktning får man reda på hur huset ser ut som man skall köpa. Man köper huset så att säga i ”befintligt skick” och säljaren svarar endast för s.k. ”dolda fel” som i princip varit omöjliga att upptäcka vid en normal undersökning av huset (se http://www.lagen.nu/1970:994#R10 i JB 4:19 2st). Felen som ni hittat vid besiktningen kan Ni istället angripa genom paragrafen ”särskild besiktning”. Om Ni anser att fastigheten inte är värd lika mycket i vetskap om felen har Ni alltså rätt att frånträda köpet. Ni kan inte begära att säljaren skall bekosta reparationerna inom den avtalade köpeskillingen. Vänligen,

Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid

2007-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har hyrt ut min bostadsrätt under en bestämd tid på två år, med tre månaders uppsägningstid. Hyresgästen vill nu säga upp kontraktet och hävdar att han har rätt att säga upp kontraktet på datumet. Stämmer verkligen det att han har rätt att säga upp kontraktet t ex 13 april för att sedan lämna bostaden 13 juli. Är det inte så att han ska flytta ut 31 juli? Och kan jag som värd säga upp vårt kontrakt i och med att vi har skrivit tre månaders uppsägningstid, eller är jag bunden till att jag skrivit kontraktet på två år? Tacksam för svar!
Rebecka Boholm |Hej! Ett hyresavtal som gäller på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, se jordabalken (JB http://www.lagen.nu/1970:994) 12 kap 3 §. Har hyresförhållandet varat i mer än nio månader måste dock uppsägning av avtalet ske för att det skall upphöra att gälla. Huvudregeln är således att parterna är bundna av avtalet under hela avtalsperioden, oavsett hur tidigt uppsägningen görs. Rör det sig om en bostadslägenhet finns dock ett viktigt undantag. Hyresgästen har alltid rätt att frånträda avtalet, även om det gäller på bestämd tid (se JB 12 kap 5 § http://www.lagen.nu/1970:994). Det upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Eftersom JB 12 kap är tvingande lagstiftning till förmån för hyresgästen går denna klausul inte att avtala bort (se JB 12 kap 1 § http://www.lagen.nu/1970:994). I ditt fall innebär detta att du som hyresvärd inte kan säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla innan hyrestidens utgång. Denna rätt har däremot hyresgästen, men uppsägningstiden medför att avtalet kommer att avslutas vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter det att uppsägningen gjordes. Sker uppsägningen 13 april upphör hyresavtalet således att gälla 31 juli. Med vänliga hälsningar,

Fel vid köp av bostadsrätt (lägenhetens yta)

2007-06-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag har köpt en bostadsrätt som i efterhand visar sig vara mindre än angett, kan jag då kräva prisavdrag?
Caroline Perlström |Hej, Om du har rätt till prisavdrag på grund av fel beror bland annat på hur uppgiften om lägenhetens är given. Är uppgiften om lägenhetsytan utfäst av säljaren utan friskrivningar eller uppmaningar till dig som köpare att undersöka lägenhetens yta, så kan säljarens uppgift reducera din undersökningsplikt. För att kunna åberopa felet och kräva prisavdrag måste du meddela säljaren inom en skälig tid från att du har upptäckt det eller borde ha upptäckt felet. Fel vid köp av bostadsrätt regleras av Köplagen, http://www.lagen.nu/1990:931. Se även rättsfallet RH 1994:124. Med vänlig hälsning

Felaktigt angiven boyta vid köp av villa

2007-06-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har nyligen köpt en villa där boytan var angiven till 104 kvm på objektsbeskrivningen från ansvarig mäklare. När besiktningsmannen sedan gjorde en areamätning kom han fram till 99 kvm! Vi har skrivit köpekontrakt med den sedvanliga friskrivningsklasulen och betalat in handpenning. Någon prisnedsättning pga det uppkomna felet vill säljare i samråd med mäklare inte gå med på. Enligt dom har vi bara möjlighet att häva köpet (friskrivningsklausulen) eller betala fullt pris. Köpare står på kö från tidigare budgivning för att betala ungefär samma köpeskilling. Min fråga är om mäklare/säljare har rätt i det dom säger?
Emelie Thor |Hej, Genom en friskrivningsklausul kan säljaren försäkra sig om att köparen till exempel inte kan kräva prisavdrag. På grund av att säljaren har lagt in en friskrivningsklausul i kontraktet stämmer således det som mäklaren och säljaren sagt till dig. Ibland kan klausulerna vara ännu hårdare genom att inte ens hävning är tillåtet. Du tycks dock ha kvar denna möjlighet och kan alltså välja hur stor betydelse du anser att den felaktiga boytan har. Anser du att den har tillräckligt stor betydelse för att ångra köpet har du den möjligheten. I vissa fall av felaktigt angiven boarea har man som köpare dock rätt till skadestånd från mäklaren motsvarande det överpris som köparen fått betala på grund av den felaktigt meddelade boytan. Skadestånd kan bli aktuellt om mäklaren med hänsyn till omständigheterna borde ha misstänkt att uppgiven area från säljaren var felaktig utan att ha vidtagit åtgärd som att mäta ytan eller informera köparen om att arean är osäker. En avvikelse utgör i sig inte grund för skadestånd. Som riktmärke har angivits en differens om 10 % av total yta. I ditt fall skulle således oriktigheten behövt vara större för att skadestånd skulle ha blivit aktuellt. Med Vänlig Hälsning,

Förverkande på grund av allvarliga störningar

2007-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man bli vräkt för att ha hamnat i bråk med andra hyresgäster upprepade gånger?
Anna Wigren Eriksson |Hyreslagen återfinns i jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Under vissa omständigheter kan ett hyresavtal förverkas. Av din fråga framgår inte hur bråken uppsttt, var de utspelat sig eller under vilka omständigheter. Hyresvärden kan säga upp ett avtal omedelbart vid allvarliga störningar i boendet (42 § 4 st). Är störningarna inte av allvarligt slag skall hyresgästen få en tillsägelse och därmed en chans att, utan att dröja, rätta sig. Utgångspunkten är att hyresgäst ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Upprepade bråk och hot har i rätten bedömts som allvarliga störningar. Med vänlig hälsning