Delägare i dödsbo

2007-07-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är två dödsbodelägare genom testamente. Min man äger 50 % och tre kusinbarn äger 50 % med 1/3 var. Min man önskar sälja fastigheten, som består av ett ganska fallfardigt hus med ladugård, vedbod och hönshus, allt ganska förfallet samt dessutom skog och sjöområde. ca 87 ha. Min man är 50 % dödsbodelägare i en kustnära fastighet om ca 87 ha. Hela anläggningen består av gammalt boningshus, ladugård, hönshus, skog och sjövatten, strandnära. Den andra parten är 3 kusinbarn som har 1/3 var. Min man vill sälja men inte de andra. Vad gäller här? Vad menas med klyvning resp offentlig auktion? Hela fastigheten ligger vid Östersjöns kust och är ganska unik. Kan min man sälja och hur går man tillväga man? Måste det till offentlig auktion? Eller klyvning. Vad innebär klyvning? Tacksam för svar.
Elzbieta Kaczorowska |Hej, Enligt 18 kap 1 § ärvdabalken (ÄB, se http://www.lagen.nu/1958:637 ) skall dödsboet förvaltas av dödsbodelägarna gemensamt. Detta betyder att det krävs enhällighet för att fastighet som ingår i dödsboet skall kunna säljas. Detta eftersom ett dödsbo är en tillfällig figur vars syfte är att så snart som möjligt upplösas genom skifte. Om dödsbodelägarna har svårigheter att samsas kan rätten, på begäran, utse en boutredningsman som då ensam bestämmer över egendomen i dödsboet (se 19 kap 1 § ÄB). Syftet är alltså att dödsboet så småningom skall upplösas och egendomen i det fördelas mellan testamentstagarna. Antingen hamnar då fastigheten på en av testamentstagarnas lott eller så skiftas den till flera av testamentstagarna att ägas gemensamt. Vid gemensamt ägande blir lagen om samäganderätt (SamägL, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 ) tillämplig. Denna lag blir dock först tillämplig efter skifte eftersom den inte gäller dödsbon (se 19 § 2 stycket 1 meningen SamägL). I denna lags 1 § föreskrivs det att den samägda egendomen förvaltas av samägarna gemensamt. Detta betyder att egendomen, på samma sätt som gäller vid förvaltning av dödsbon, enbart kan säljas med samtliga delägares samtycke. På ansökan av en av delägarna kan rätten besluta att den samägda egendomen skall försäljas på offentlig auktion, om inte delägarna tidigare träffat avtal om att något sådant inte får ske (6 § SamägL). Om rätten förordnar om att egendomen skall säljas på offentlig auktion skall även en god man utses med uppgift att ombesörja försäljningen genom att t ex sätta ett pris på fastigheten (8 § och 9 § 2 stycket SamägL). Rätten kan också vid förfarandet sätta ett lägsta pris under vilket fastigheten inte får säljas (9 § SamägL). Ett alternativ till försäljning på offentlig auktion är, så som du nämnt, klyvning. Om en av delägarna ansökt om klyvning skall rätten låta ansökan om försäljning vila till dess det står klart om klyvning kommit till stånd eller inte (7 § 2 meningen SamägL). Klyvning är en form av fastighetsbildning om vilken det stadgas i fastighetsbildningslagens 11 kap (se FBL http://www.lagen.nu/1970:988 ). Klyvning innebär alltså att fastigheten delas upp och att de nya uppdelade markområdena sedan utgör egna fastigheter. Vid klyvning delas fastigheten i olika lotter där varje delägare som yrkar detta tilldelas en lott (11 kap 1 § 2 stycket 1 meningen FBL). De delägare som inte yrkat på särskild lott får en gemensam (11 kap 1 § 2 stycket 3 meningen). Efter en genomförd förrättning tilldelas de nya fastigheterna nya fastighetsnummer, d v s en ny, av den gamla fristående, fastighet har uppstått. Observera dock att de i 3 kap FBL tvingande villkoren måste vara uppfyllda för att klyvning skall få komma till stånd. Hoppas mitt svar gett dig större klarhet i frågan. Med vänlig hälsning,

Hyra ut bostadsrättslägenhet?

2007-09-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har köpt en bostadsrätt i syfte att låta vår son flytta in i den så småningom. Det är enbart min man och jag som står som ägare till denna lägenhet. Tidigast om 2 år kan det bli aktuellt att han flyttar in. Kan föreningen neka oss möjlighet att hyra ut? Hur bör vi hantera en 2:a hand uthyrning gentemot föreningen så att vi får godkänt att hyra ut?
Rebecka Boholm |Hej! Huvudregeln är att samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse krävs för att kunna hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand, enligt bostadsrättslagen (BRL http://lagen.nu/1991:614) 7 kap 10 §. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsuthyrningen finns dock möjlighet att vända sig till hyresnämnden för tillstånd. Ett sådant tillstånd begränsas till viss tid och lämnas av hyresnämnden om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för uthyrningen och om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (BRL 7 kap 11 §). Det görs således en avvägning mellan bostadsrättshavarens intresse att hyra ut lägenheten och föreningens skäl att motsätta sig andrahandsupplåtelsen. Enligt förarbetena är denna regel mer generös än motsvarande regel för hyresgäster. I jordabalken (JB http://www.lagen.nu/1970:994) 12 kap 39 och 40 §§ exemplifieras att skäl såsom ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden är tillräckliga för att kunna hyra ut en hyreslägenhet i andrahand. För bostadsrättshavaren bör alltså ännu mer varierande skäl vara godtagbara. I den juridiska litteraturen har det lyfts fram att exempelvis en förälder som innehar en mindre bostadsrättslägenhet bör kunna få hyra ut denna till sitt barn eller att en person som planerar att bosätta sig i en bostadsrättslägenhet efter pensionen har rätt att innan dess hyra ut lägenheten under en övergångsperiod. Din situation är inte någon som har exemplifierats i lagtext eller doktrinen men det bör ändå vara jämförligt med de ovan nämnda. Jag tror således att det skulle finnas möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till uthyrning om styrelsen skulle neka. Det kan dock tilläggas att hänsyn även måste tas till föreningens anledning att motsätta sig andrahandsuthyrningen. Bostadsrättshavarens skäl att hyra ut lägenheten minskar också ju längre tid denne avser att inte utnyttja lägenheten. Hoppas att du har fått svar på dina frågor! Vänliga hälsningar,

Klippa ner grannens häck?

2007-07-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min tomt är den härskande(jag nyttjar en väg till min tomt),grannen som äger den tjänande tomten planterade en häck mitt i tomtgränsen, nu 19 år senare är häcken ca 1,20 bred.servitut vägen är nu väldigt smal,kan jag klippa in häcken tills vägen håller sitt mått som lantmäteriet har satt från början?
Jesper Silow |Hej! Jag måste vara något krass, och besvara din fråga från ett praktiskt perspektiv mer än ett juridiskt. Rent juridiskt sett har du inte rätt att röra din grannes häck, om den växer från hans tomt, även om den inkräktar på ditt servitut. Argumentet för detta går inte att hämta i servitutsrätten, som för övrigt är ett av de absolut svåraste rättsområdena som finns i svensk nationell lagstiftning, utan i brottsbalken. Jämför det med att demolera en bil som står på din tomt, även om den inte är din. I motsats till detta har du naturligtvis rätt att kunna nyttja ditt lagligen förvärvade servitut. Tyvärr finns det praktiskt sett ingen rättsinstans i hela Sverige som skulle ta upp ett sådant mål till prövning, vilket ger dig och din granne fria händer att lösa problemet med traditionella, sociala medel. Juridiskt sett är det med andra ord ett moment 22, vilket dock ger den fördelen att ingen skulle kunna hindra dig från att klippa ner häcken som du vill ha den, förutom dina goda grannskapsrelationer. mvh

Överlåtelse av bostadsrätt (gåva)

2007-06-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt till 90 %. Min mamma äger de resterande 10 %. Hon önskar nu ge mig sina 10 % som gåva. Räcker ett vanligt gåvobrev där hennes vilja framgår? Ska jag anmäla detta till Skatteverket och underrätta bostadsrättsföreningen?
Caroline Perlström |Hej, Skriv ett gåvobrev som uppfyller formkraven i Bostadsrättslagen 6 kap 4 §, http://www.lagen.nu/1991:614 . Överlåtelsen av bostadsrätten måste godkännas av bostadsrättsföreningens styrelse, men då du redan äger 90 % av lägenheten och redan är medlem i föreningen bör inte det vara något problem. Information till Skatteverket ger bostadsrättsföreningens styrelse i samband med att de godkänner överlåtelsen. Kontakta därför din bostadsrättsförenings styrelse efter att ni har skrivit ett gåvobrev så får du hjälp med det resterande. Med vänlig hälsning

Bostadsrätt - gåva till barn

2007-07-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Min man och jag äger en bostadsrätt 50-50. Vi har två söner, 19 0ch 14 år gamla. Får vi skänka 45% av varsin andel till våra söner med ett gåvobrev? (Varje barn ska äga 45%) Hur ska vi i så fall formulera brevet och vart ska vi vända oss?
Lova Unge |Hej! Eftersom att en bostadsrätt utgör lös egendom är det som utgångspunkt möjligt att överlåta bostadsrätten genom ett gåvobrev, se 1 § lag (1936:83) angående vissa utfästelser om gåva. Den som får gåvan måste dock godkännas av bostadsrättsföreningen som gåvotagare eftersom bostadsrätten är sammankopplad med ett medlemskap i bostadsrättsföreningen, se 1 kap. 3 § bostadsrättslagen (11991:614), nedan BRL. Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens barn som sammanbor med föräldern, får barnet som huvudregel inte vägras inträde i föreningen, se närmare 2 kap. 5 § BRL. I detta fall skulle Ni föräldrar fortsätta att vara ägare till 10 % av bostadsrätten, eftersom gåvan till barnen endast skulle avse sammanlagt 90 % av bostadsrättens värde. Det innebär att det är fråga om överlåtelse av en andel av bostadsrätten och den fördelaktiga regeln i 2 kap. 5 § BRL blir därför inte tillämplig på barnen. Istället tillämpas 2 kap. 6 § BRL om andelsöverlåtelse. Enligt den regeln är huvudregeln att den som förvärvat en andel i föreningen kan vägras inträde i föreningen. Anledningen till detta är att lagstiftaren velat undvika att flera personer äger bostadsrätter tillsammans. Det är alltså större chans att barnen godkänns som medlemmar i föreningen om Ni överlåter hela bostadsrätten till barnen. Ett annat problem kan vara att Er ena son är under 18 år. För närmare information om vilket tillvägagångssätt som är bäst för Er och gåvobrevets utformning rekommenderar jag Er att ta hjälp av en jurist. Ni kan även tala med styrelsen i Er bostadsrättsförening, som beslutar om medlemskap i föreningen (2 kap. 1 § BRL) för att höra hur de ser på saken. Aktuella lagar finner Ni på www.lagen.nu. Lycka till Vänliga hälsningar

Kontrakt vid fastighetsköp

2007-10-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi ska köpa hus utan mäklare. Vad är viktigt att tänka på? Vad skall stå med i kontraktet? Vem skall skriva kontraktet?
Caroline Perlström |Hej, I bokaffärer finns avtalsmallar för de vanligaste kontrakten. Du kan köpa en mall för överlåtelse av fastighet och använda den. Det är viktigt att kontraktet uppfyller kraven i JB 4:1§, http://www.lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning

Granne som störs av musik

2007-07-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har lite beskymmer med en granne. Jag har spelat hög musik två gånger och han har störts båda tillfällen. Det ska tillägas att jag bor i villa och grannen bor ca 80 meter därifrån. Vad gäller? Vilka lagar ska jag följa?
Miranda Berg |I Jordabalkens 3 kap (se http://www.lagen.nu/1970:994#K3 ) står det om verksamhet på fast egendom (ej i hyresrätter) som kan störa grannarna. Endast den första, generella, paragrafen kan vara aktuell i ditt fall: "Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen." Det är du som fastighetsägare som ansvarar för att grannarna inte störs! Om grannen vill gå vidare i ärendet kan han vända sig till Miljökontoret i er kommun för att få hjälp med en utredning om huruvida störningen är skadlig för hälsan, till exempel om den pågår långvarigt eller regelbundet. En viss nivå på buller och musik måste man dock tåla. Om det bara har skett två gånger kommer troligen inga åtgärder kunna vidtas mot dig.

Besittningsskydd i tvåfamiljshus

2007-06-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vi bor i ett tvåfamiljshus i Gävle där ägaren av fastigheten bor på nedre-plan och jag och min sambo på övre-plan. Lägenheterna är identiska. Ägaren har nu beslutat att sälja fastigheten och flytta till Stockholm och jag undrar vilka rättigheter vi har som hyresgäst. Ponera att den som köper huset vill hyra ut den övre lägneheten(våran) till någon bekant får han då säga upp oss och tvinga oss leta nytt boende? Vi har bott i lägenheten i ca 18 månader och det är ett "vanligt standard" kontrakt som upprättades när vi flyttade in. dvs kontrakten skall fortlöpa tillsvidare samt vi har ömsesidig uppsagningstid om 3 månader mot varandra. Har jag samma besittningsrätt när jag hyr privat som om vi skulle vara hyresgäster i större bostadsföretag? Ingenting i vårat kontrakt säger att vi har ifrånsagt oss eller förhandlat bort eventuell besittningrätt. Har vi rent ut av rätt att använda våran lägenhet som bytesobjekt som även blivit vanligt förekommande? Tacksam för svar.
Hanna Adamson |Från rätten till besittningsskydd enligt Hyreslagen (JB kap 12, se http://lagen.nu/1970:994) finns vissa möjligheter till undantag. För lägenheter i två familjshus kan man avtala bort besittningsskyddet enligt 45 a §. Då ni inte träffat någon sådan överenskommelse gäller att ni har besittningsskydd för er lägenhet. Det betyder som utgångspunkt att ni inte kan bli uppsagda utan att besittningsbrytande grund finns (se 46§). Om hyresvärden har intresse av att själv förfoga över lägenheten, till exempel för själv vill bo där eller sälja huset och det försvåras av att ni bor där så kan det räknas det som en besittningsbrytande grund (46§ p 6). Prövning görs av hyresnämnden genom att er hyresvärd måste hänskjuta tvisten dit om han säger upp er och ni inte vill flytta. Utgångspunkten när det gäller lägenheter i tvåfamiljshus är att om hyresvärden har vägande skäl till att säga upp er så bryts er besittning. Det är i så fall vanligt att man får en skälig tid på sig att hitta ett nytt boende. Om er nuvarande hyresvärd säljer huset med er kvar som hyresgäster och en ny hyresvärd skulle vilja hyra ut till en bekant istället för till er, är det inte att ense som ett sådant besittningsbrytande skäl som gör att ni måste flytta som avses i 46§ p 6. När det gäller er rätt att byta lägenheten är det inte möjligt med stöd av hyreslagens regler. I 35§ p3 undantas den som hyr en del av ett tvåfamiljshus från denna rätt. Inget hindrar dock att ett byte kan göras om hyresvärden samtycker, men det är kanske inte så troligt i detta fall. Lycka till!