Försäljning av samägd fastighet

2007-09-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Två ägare av en sommarfastighet. Ena parten är ej intresserad av att sälja sin del men kan tänka sej att köpa ut den andra partens del förutsatt att priset är acceptabelt. Kan ena parten tvinga, t ex via domstol, den andra parten att antingen sälja sin del till det pris den parten vill ha eller att bli utköpt till det priset?
Albert Roos |När det finns två ägare till en sommarfastighet så blir Lagen om samägande tillämplig http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . När den ena parten vill sälja kan han ansöka hos tingsrätten om att fastigheten skall säljas på offentlig auktion. Båda ägarna kan sedan ansöka om att domstolen skall fastställa ett lägsta pris på fastigheten. Detta gäller förutsatt att ni inte avtalat om att använda ett annat förfarande vid försäljning. Den ena parten kan alltså tvinga fram en försäljning men inte vara säker på vilket pris den sker till. Vid försäljningen kan givetvis båda parter bjuda.

Muntligt avtal vid köp av bostadsrätt

2007-08-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en tvådelad fråga gällande köp av bostadsrätt. Situationen är denna att jag och min sambo skulle köpa en bostadsrätt, utgångsbudet låg på 24000 vilket vi bjöd. Sedan fick han ett bud på 25000 av en annan spekulant. När vi fick reda på detta så bjöd vi 26000, varpå han sa att lägenheten var våran, vi frågade om det även gällde om han fick ett högre bud och han svarade att vi skulle få köpa den oavsett. Detta gjordes via högtalartelefon så både jag och min sambo hörde detta. Nu blev det dock så att dagen innan vi skulle skriva kontrakt så ändrade han sig. Nu till själva frågan, om det skulle visa sig att han valt att sälja till en annan som bjudit högre trots att vi ingått i ett muntligt avtal, vilka alternativ har vi? Skulle det muntliga avtalet vi hade vara värt någonting i rättsligt sammanhang? Kort sagt så blev vi hemskt besvikna och de flesta av våra planer spoilerades. Vore hemskt tacksam för ett svar. Med vänliga hälsningar, Marcus.
Gustaf Lidegran |Hej! Ett bindande avtal om köp av bostadsrätt uppkommer först då ett avtal, innehållande ett utpekande av lägenheten som överlåts och ett pris, har undertecknats av köpare och säljare. Det muntliga avtal ni hade var inte bindande och ni kan därför inte göra anspråk på vare sig lägenheten eller skadestånd. Detta regleras i bostadsrättslagens 6 kapitel 4-5 §§. Bostadsrättslagen hittar du http://lagen.nu/1991:614 . Vänliga hälsningar

Kommunens förköpsrätt i Öckerö kommun

2007-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Öckerö kommun hävdar förköpsrätt av en fastighet på 1500 m2 bebyggd med enbostadshus för permanentboende. Kan de motivera det enligt lagen? De säger att de har utökad förköpsrätt i Öckerö kommun. Var står det?
Jonas Öjelid |Hej, Frågan om kommunens förköpsrätt regleras i Förköpslagen som Du hittar http://www.lagen.nu/1967:868 . Av 1 § 5 punkten och 3 stycket framgår att kommunen i vissa områden har förköpsrätt om fastigheten är bebyggd med bostäder för permanent bruk och efterfrågan på fritidsbostäder i området är stor. Vilka områden detta gäller framgår av bilagan till Förköpskungörelsen som Du hittar http://www.lagen.nu/1967:873 . Av bilagan framgår att hela Öckerö kommun omfattas. Undantaget i 3 § Förköpslagen för tomter som är mindre än 3000 m2 gäller inte när kommunen har en sådan särskild förköpsrätt som det är fråga om här. En möjlighet för en säljare och/eller köpare i det här fallet är dock att bestrida kommunens förköpsrätt och göra sannolikt att bostaden kommer att användas som permanentbostad. Frågan om tillstånd till förköp prövas då av regeringen, se Förköpslagen 9 § 1 stycket 3 punkten. Vänliga hälsningar

Överlåta hyresrätt till inneboende

2007-08-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har haft ett par inneboende hos mig under 1 år. De är folkbokförda på adressen. Nu ska jag flytta till eget hus och undrar om de som bott inneboende hos mig kan få förstahandskontraktet. Det är en hyreslägenhet.
Hanna Adamson |I Hyreslagen (JB kap 12, se http://lagen.nu/1970:994) finns bestämmelser om bland annat överlåtelse av hyresrätten. Utgångspunkten är att samtycke krävs av hyresvärden för att en överlåtelse till ny hyresgäst ska vara möjlig. (32 §) I vissa fall kan en överlåtelse vara möjlig utan samtycke om istället hyresnämndens tillstånd ges, exempelvis då hyresgästen vill byta lägenheten mot en annan eller överlåta den till en närstående som han sammanbor med (34-35 §§). Som närstående räknas föräldrar barn, syskon och andra nära släktingar och i något fall andra personer som genom speciella omständigheter kommit att vara hyresgästen mycket nära. Det krävs dock att man sammanbor varaktigt, det vill säga i princip minst ett par år. För att överlåta lägenheten till inneboende som man inte är närstående till, som det verkar i detta fall, krävs samtycke från hyresvärden enligt huvudregeln. Detta gäller även om de inneboende är skrivna på adressen. Lycka till!

Uppsägning i förtid

2007-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr en enfamiljsvilla med bestämd hyrestid på två år (fr. 1/11 2006 dock längst t.o.m 31/12 2008) och har bott i huset i snart 10 månader. Hyreskontraktet skrevs på Fastighetsägarnas standardformulär nr. 23 där det klart och tydligt står att parterna ej ingått något skriftligt avtal om avstående av besittningsskyddet enligt §45 andra stycket hyreslagen. Nu vill husägaren sälja huset för att kunna köpa sig ett annat hus på annan ort. Vad är det som gäller ? Har han med detta rätt att säga upp avtalet pga tungt vägande argument trots att jag har besittningsskydd enl §45 andra stycket hyreslagen ? Tacksam för svar
Josefine Hellquist |Hej! Först och främst gäller att hyresvärden inte kan säga upp avtalet och få er att flytta innan hyrestiden löpt ut. Det föreligger inte någon förverkansgrund som enligt Jordabalken 12:42 http://www.lagen.nu/1970:994#R71 skulle kunna innebära att hyresvärden har rätt att säga upp ert avtal i förtid. I ert fall gäller att hyresvärden ska säga upp avtalet senast tre månader innan hyrestiden löper ut, se JB 12:4 st2 p3. Eftersom ert avtal gäller för bestämd tid kan Ni således inte tvingas flytta innan de två åren ni avtalat om löpt ut. Besittningsskyddet å sin sida innebär att Ni kan ha rätt till förlängning även efter det att Er hyrestid löpt ut. För att Ni inte ska ha rätt till förlängning krävs att JB 12:46 punkt 6 och JB 12:49 är uppfyllda. Ni skulle alltså kunna vägra att avflytta och på så sätt tvinga hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden som i sin tur får avgöra om någon av uppsägningsgrunderna i 46§ är tillämpliga. I Ert fall skulle jag dock inte rekommendera detta då det verkar som att 46§ punkt 6 kan vara uppfylld. Sammanfattningsvis har hyresvärden inte rätt att säga upp ert avtal i förtid, däremot måste Ni förmodligen finna Er i att avflytta då hyrestiden löpt ut. Med vänlig hälsning

Möjlighet att skriva in sin dotter i sitt hyreskontrakt

2007-08-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är 80 år gammal och bor i en hyreslägenhet med kontrakt i mitt namn. Min dotter befinner sig mitt i en skilsmässa och bor hos mig sedan sex månader. Jag vill att hon ska vara inskriven i mitt kontrakt ifall jag dör före min tid och hon blir hemlös utan rätt till lägenheten. Jag skrev till min värd som i sin tur avslog min ansökan med stöd av någon paragraf i hyresrättslagen. Kan jag överklaga och få rätt i detta fall? Finns det något lag som stödjer äldre personer som har behov att dela sina sista dagar med de nära och kära?
Hanna Adamson |Att skiva in din dotter i hyreskontraktet ger henne, som du skriver, självständig rätt till lägenheten och därför gäller samma regler som vid en överlåtelse av hyresrätten. Bestämmelser om överlåtelse finns i Hyreslagen (JB kap 12, se http://lagen.nu/1970:994). Utgångspunkten är att samtycke krävs av hyresvärden för att en överlåtelse till ny hyresgäst ska vara möjlig (32 §). I vissa fall kan en överlåtelse vara möjlig utan samtycke om istället hyresnämndens tillstånd ges. Så är det om man vill överlåta sin lägenhet till en närstående som man varaktigt sammanbor med (34 §). Närstående kan vara föräldrar, barn, syskon och andra nära släktingar och i mycket speciella fall även andra nära personer. Det krävs då att man sammanbor varaktigt, som utgångspunkt några år, men även kortare tider har godtagits, särskilt vid oförutsedda händelser som någons bortgång. Det kan finnas en möjlighet i ditt fall om er avsikt är att sammanbo på obestämd tid framåt. Vänd dig till hyresnämnden om du vill få ditt fall prövat. Angående andra bestämmelser så finns det ingen speciell lag som ger dig stöd för din dotters övertag av lägenheten för att du är äldre, men enligt Hyreslagen kan du ha din dotter boende hos dig som inneboende så mycket du vill, det enda kravet är att det inte ger olägenhet för hyresvärden, något som i allmänhet inte är fallet. Lycka till!

Hyresvärds förpliktelse under avtalstiden.

2007-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag bor i en hyresrätt där 2,5 kvm av taket har fallit ner, en 2cm tjock betongdel. Det repade min bokhylla, förstörde spotlights och repade tvn. Vem bekostar skadorna och har jag rätt till hyresavdrag under reparationstiden? Kan jag kräva kontroll av övriga lägenheten då detta har hänt i en annan bostad tidigare?
Josefin Werre |Hej! Under din hyrestid har hyresvärden enligt lag en skyldighet att svara för att din lägenhet håller sig i beboligt skick. Enligt Jordabalken 12:15 2 st skall hyresvärden med skäliga mellanrum således se till att målning, tapetsering och andra reparationer tillgodoses. I ditt fall har taket fallit ner och detta torde vara att betrakta som en skada som relgeras i Jordabalken 12:16. Du kan enligt detta lagrum kräva att hyresvärden avhjälper skadan och du kan även ha en möjlighet till hyresnedsättning. Vad gäller ersättning för din egendom så anses 12:11(12:16) Jordabalken vara tillämplig vad gäller skada på hyresgästens egendom. Detta innebär att din hyresvärd kan bli tvungen att ersätta dig om han inte kan visa att han saknat möjlighet att upptäcka felet i fastigheten i tid, dock skriver du att det hänt i en annan lägenhet tidigare och detta torde föranlett en genomgång av lägenheterna. Om din hyresvärd vägrar att vidta åtgärder för att reparera din bostad kan du kontakta hyresnämnden och med hjälp av dem få ett s.k. åtgärdsföreläggande som tvingar din hyresvärd att vidta åtgärder. Detta förutsätter dock att bristen i din lägenhets medför en olägenhet för dig som inte är obetydlig. Det kan vara en god idé att du kontaktar hyresnämnden för att få ett mer utförligt svar. Med vänlig hälsning

Säljaren ångrar sig i fastighetsaffär

2007-10-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag annonserade vår fastighet. Jag och en köpare har skrivit under ett köpekontrakt. Köparen har betalat handpenning till mig. Om jag ångrar mig och absolut vill häva köpet, vilka blir följderna utöver att jag betalar tillbaka handpenningen?
John Engholm |Hej, Förutsatt att de formföreskrifter för köpekontraktet som ges i jordabalken (JB) 4 kap. 1 § är uppfyllda så kan ingen av parterna dra sig ur affären utan att det får rättsliga konsekvenser. Att som säljare vägra frånträda fastigheten i tid eller att inte medverka till att köparen får lagfart betraktas som ett dröjsmål enligt 13 och 14 §§ och ger köparen rätt till skadestånd. Om dröjsmålet är ”väsentligt” kan köparen välja att häva köpet och har då även rätt till skadestånd. Skadeståndet ska ersätta det s.k. positiva kontraktsintresset och ska placera köparen i samma ekonomiska situation som om kontraktsbrottet inte inträffat. Med tanke på att ett köp av bostad är en stor förändring kan skadeståndet uppgå till väldigt betydande summor. Köparen kanske har sålt sin tidigare bostad eller sagt upp sig från sin anställning på annan ort. Det är alltså vanligtvis förenat med stora kostnader att komma på andra tankar så här sent i processen. Relevanta lagrum finner du www.lagen.nu/1970-994.htm . Med vänliga hälsningar