Hävande av bostadsköp och handpenning

2007-09-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har köpt en lägenhet för 4,1 miljoner i Stockholm och får inte den gamla lägenheten såld. Önskar därför häva köpet. Kan köparen hävda att han har större kostnader än handpenningen på 414000kr täcker?
Henric Roth |Hej! Ja det är inte omöjligt att så är fallet. Det beror lite på vad som står i ert kontrakt. Om kontraktet inte hindrar detta är det upp till säljaren att visa vilka kostnader han har haft samt att han har varit aktsam med att dra på sig utgifter. Att kunna visa detta är avgörande för att ett större belopp ska kunna utkrävas. Med vänlig hälsning,

Köp av ännu inte avstyckad fastighet

2007-10-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag skall köpa en tomt som ännu inte är avstyckad, hur går jag tillväga för att uppfylla formkraven? Det finns ju ännu ingen fastighet att hänvisa till i köpehandlingen..?
Anna Wigren Eriksson |Hej, Jordabalkens 4 kapitel, se http://www.lagen.nu/1970:994 , reglerar fastighetsköp. Vissa former måste iakttagas vid köp av fastighet. Avtalet skall vara skriftligt, innehålla en förklaring om egendomsöverlåtelse till köparen samt uppgift om vilken köpeskilling som skall utgå. Avtalet skall även vara underskrivet av köpare och säljare (1 §). Hänvisning ska ske till den framtida fastigheten. Har Lantmäterienheten behandlat frågan har fastigheten fått en betecknig. I annat fall råder jag er att under mäklarens omsorg att hänvisa till den del som ska överlåtas så att fastigheten är specifik. Notera att ett köp som innebär att avstyckning ska ske är giltigt endast om en fastighetsbildning sker i överensstämmelse med avtalet. Fastighetsbildningen ska sökas senast sex månader efter att avtalet upprättades (7 §). Jag råder dig att prata med mäklaren på Lantmäterienheten för ytterligare råd. Med Vänlig Hälsning

Försäljning av fastighet

2007-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska sälja mitt hus i höst. Jag har hört att reglerna för vinstbeskattning ändras 1/1 2008. Vad gäller om avtal skriv i november 2007 och handpenning betalas då, men datum för slutbetalning och tillträde ligger i januari 2008. Vilka regler gäller då?
Caroline Perlström |Hej, Det är kontraktsdagen som är viktig. Skriver ni kontrakt år 2007 ska försäljningen deklareras våren år 2008. De nya reglerna gäller först vid deklarationen 2009. Med vänlig hälsning Caroline Perlström

Samäganderätt samt nyttjanderätt

2007-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Samägd fastighet/nyttjanderätt Gäller en nyttjanderätt i samägd ( 3 ägare ) fritidsfastighet om endast en ägare beviljat denna. Kan man överlåta alt ärva en nyttjanderätt.
Josefin Werre |Hej! Enligt 2 § Lag om samäganderätt så krävs varje samägares samtycke för att kunna vidta åtgärd med det samägda godset. Detta innebär följdaktligen att det krävs samtycke från alla tre ägare för att upplåta nyttjanderätt till fastigheten. Det går att både överlåta och ärva en nyttjanderätt. Med vänlig hälsning

Måste vi klippa häcken på grannens sida?

2007-10-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en häck som växer mellan två tomter. Måste vi klippa häcken på grannens sida också och städa efter oss?
Johanna Nilsson | Svaret beror lite på omständigheterna. Vanligast i praktiken får ändå sägas vara att grannar kommer överens om hur skötseln ska skötas av buskage mellan tomter vid eventuella oklarheter. En tidigare överenskommelse mellan grannar om vem som ansvarar kan anses bindande även för framtiden, till exempel att man överenskommer om att den som vill ha häcken planterad ska stå för skötseln. Ett sådant ansvar får då rimligtvis också sägas innefatta att städa efter sig. En granne blir dock som huvudregel aldrig bunden av tidigare ägares överenskommelser. Förutsatt att häcken växer mittemellan tomterna och med antagandet att grannen en gång lämnat sitt samtycke till planteringen kan ni mot er vilja inte ha något ansvar för att sköta den del av häcken som inte ligger på er mark. Vänliga hälsningar

Förverkande av hyresrätt vid brott

2007-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har en hyresgäst i min privata fastighet som gjort sig skyldig till stöld mm av större mått i min bostad. Detta är polisanmält. Har han förverkat sin hyresrätt? Har jag fortfarande skyldighet att leva med denna hotfulla person i tre månader? Jag vill att han vräks omgående.
Hanna Adamson |För att en hyresgäst ska tvingas flytta utan uppsägningstid krävs att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så stor omfattning att ”förverkande” av hyresrätten sker. Grunderna för förverkande av hyresrätt finns i 42 § hyreslagen (12 kap Jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994). De grunder som är aktuella när det gäller en hyresgästs brottslighet är främst 6p och 9p. I det senare fallet krävs då att lägenheten till stor del används för brottsligheten. Att man begår brott är i sig ingen grund för förverkande av hyresrätten. Att lägenheten används för att förvara stöldgods kan vara en sådan grund för förverkande. Men det har i praktiken krävts att brottsligheten på något vis är affärsmässig, dvs en enda händelse ska inte vara nog. Av det som framgår av din fråga tycks det vara närmare till hands att hyresrätten är förverkad på grund av störningar i boendet (6p) i form av personens brottslighet. Om störningar se 25 §. Om störningarna inte är allvarliga krävs att hyresgästen först fått en varning och uppmaning till rättelse men inte följt denna, för att förverkande ska kunna ske. Det kan då röra sig om exempelvis upprepade vilda fester och annat mer omfattande stök. Om störningen däremot är ”allvarlig” sker förverkande omedelbart. En allvarlig störning kan vara omfattande eller allvarlig brottslighet som har samband med boendet. Det kan vara våld eller hot om våld som riktas mot dig som påtalat störningar i boendet. Du skriver att stölden var av större mått och att personen är hotfull och det verkar därmed troligt att en grund för förverkande kan finns i ditt fall. Om det blir fråga om en tvist om förverkande prövas den av allmän domstol, dvs närmaste tingsrätt. Lycka till!

Kan säljaren bryta kontraktet?

2007-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har köpt en villafastighet, skrivit köpekontrakt samt betalt handpenning. Säljaren ångrar sig och vill att köpet skall gå tillbaka. Detta vill ej vi utan vi vill fullfölja affären. Vad gäller, vilket skydd har vi som köpare? Kan säljaren bryta kontraktet? Vad blir i så fall påföljden?
Anna Wigren Eriksson |Hej! Se http://www.lagen.nu/1970:994 kapitel 4 om köp av fastighet (Jordabalken). Enligt jordabalken skall köp av fast egendom slutas genom upprättande av en köpehandling som underskrives av både säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (1 §). Dessa formkrav måste vara uppfyllda för att avtalet ska vara giltigt. Då säljaren undandrar sig att medverka till upprättande av köpebrev, alltså fullfölja vad som är föreskrivet i köpehandlingen har ni som köpare rätt till skadestånd (13 §) Detsamma gäller om säljaren inte avträder fastigheten i tid (14 §) eller om ni som köpare inte kan erhålla lagfart på fastigheten (15 §). Förutom att säljaren skall ersätta er för skadan så har ni rätt att under vissa omständigheter häva köpet, exempelvis att dröjsmålet att lämna fastigheten är av väsentlig betydelse. Det förekommer att rätten utverkat vitesföreläggandet för säljare att fullgöra en skyldighet, exempelvis utfärda köpebrev, som följer av en köpehandling (exempel Hovrätten målnummer T3569-02). Då krävs att ni som köpare väcker talan mot säljaren. Dina möjligheter att få igenom köpet är svåra att bedöma utan att ha sett alla handlingar men jag bedömer att er möjlighet till skadestånd är mycket god. Med vänlig hälsning

Köpares undersökningsplikt

2007-09-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, I maj 07 köpte vi fastighet vilken vi inspekterade. Vid tillträdet av fastigheten i Augusti 07 noterade vi ett antal fel på framförallt badrumskakel samt på vitvaror. Dessa fel påpekades till säljaren och mäklaren som även inspekterade fel/brister. Vi har ställt anspråk om ersättning från säljaren som nu inte vill ersätta, vi har ännu inte ställt några finansiella krav då vi väntar på fackmans utlåtande. Säljaren har via jurist informerat att de inte tänker stå för några kostnader. Hur driver man detta utan att själv sitta med svartepetter och få betala själv ?
Jonas Öjelid |Hej, så som jag uppfattar situationen så har Ni i maj gjort en första undersökning av fastigheten, därefter skrivit på köpeavtalet och sedan vid tillträdet i augusti meddelat säljaren om felen. Regeln om köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp finns i Jordabalken 4 kap 19 § andra stycket som Du hittar http://www.lagen.nu/1970:994#K4P19 . Undersökningsplikten innebär att köparen inte får åberopa fel som varit möjliga att upptäcka vid en normal undersökning. Fel på badrumskakel och vitvaror är sannolikt sådana fel som hade kunnat upptäckas vid en normal undersökning av fastigheten eftersom de vanligtvis är synliga. För att ett fel skall kunna åberopas krävs att det inte varit upptäckbart, ett så kallat dolt fel. Så som jag uppfattar omständigheterna är därför mitt råd till Er att inte driva denna process vidare då möjligheterna till framgång verkar vara små. Om det är så att jag har missuppfattat någon del av omständigheterna så hör gärna av Er igen med en ny fråga! Vänliga hälsningar