Vad tillhör en hyreslägenhet?

2007-09-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi ska flytta från en hyresrättslägenhet. Vad får man inte ta med sig enligt lag? Exempelvis har vi för egna pengar satt upp ett vindskydd förankrat i huset; få vi montera ned det och ta med? Och vad får man ta med sig inne i lägenheten, Vi har satt upp egna persienner, få man ta ned och ta med sig dessa? Och om man har fått muntligt tillstånd av den förra hyresvärden att montera upp ett vindskydd, är man då skyldig att själv begära tillstånd av den nya hyresvärden för samma lägenhet? Vilka paragrafer i jordabalken hänvisar man till ?
Kimmie Johansson |Hej! Du får inte ta med dig sådana saker som tillhör fastigheten det vill säga fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör, 2:1-2 JB. Fastighetstillbehör är till exempel byggnader, vad som utgör byggnadstillbehör är något svårare att urskilja, i lagen talas om fast inredning och annat som byggnaden försetts med för stadigvarande bruk för fastighet eller del av denna. Ett vindskydd kan anses vara ett byggnadstillbehör enligt definitionen i 2:2 JB, men i ditt fall, då du själv har bekostat vindskyddet och persiennerna, verkar det som att detta fortfarande utgör lös egendom enligt 2:4 JB. Ett föremål som tillförts fastigheten av en nyttjanderättsinnehavare (du som hyresgäst) eller annan än fastighetsägaren, hör ej till fastigheten såvitt föremålet och fastigheten kommit att ägas av samma person. Vad gäller den andra delen av din fråga förstår jag det som att du har bott i en och samma hyreslägenhet men du har fått en ny hyresvärd. Den gamle ägaren ska göra ett förbehåll om upplåtelsen för att den ska gälla, 7:11 JB. Om hyresavtalet är skriftligt och tillträde till lägenheten har skett behövs inget förbehåll, 7:13 JB. Även om man kan betrakta tillståndet som en del av ditt hyresavtal är det problematiskt att tillståndet givits muntligen. Det behöver ju inte innebära ett problem för den nye hyresvärden men om denne inte vill ha vindskydd uppsatta och ni inte har skriftligt på detta kan ett nytt tillstånd behövas av den nye ägaren på grund av bevisproblemet. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994. Med vänliga hälsningar

Dolt fel i bostadsrätt

2007-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan. Jag sålde en bostadsrätt i sommar med två renoverade badrum. Köparen har kontaktat mig nu med krav om dolt fel i ooch med att golvbrunn inte byttes i samband med renoverinngen för två år sen. Är detta dolt fel? Vem ansvarar i så fall för golvbrun, och avloppsrör? Bostadsrättföreningen eller bostadsinehavare? Vad kan jag förvänta mig att få rätt i?
Henric Roth |Hej. Då bostadsrätters är lös egendom tillämpas köplagens regler. Dock är denna lag inte inriktad mot köp av bostäder varför vägledning brukar hämtas ur Jordabalkens regler i 4 kap 19 § se www.lagen.nu/1970:994 . För det första har man som köpare en omfattande undersökningsplikt vid köp av bostad. Detta innebär att allt som borde upptäckas vid en genomgång av bostaden faller på köparens ansvar om det visar sig vara brister i ett senare skede. Är det dessutom så att något verkat misstänkt, till exempel att lösa sladdar hänger ner från taket har köparen ett än djupare ansvar för att ta reda på om brist föreligger. Dock vägs detta upp av att säljaren kan lämna lugnande besked som sänker undersökningsplikten för köparen. Har köparen exempelvis frågat hur det ligger till med de nyrenoverade badrummen och Du som säljare säger att de är fackmannamässigt renoverade och utan anmärkning sänks kravet på säljaren att kontrollera det. Vidare måste säljaren kunna visa att man alltid byter golvbrunnen vid renovering om jag förstått Din fråga rätt. Var det inte nödvändigt att byta brunnen vid renoveringen föreligger inget dolt fel. Det framgår inte av frågan om den obytta brunnen har vållat köparen faktiska problem. I normalfallet renoveras badrum i bostadsrättigheter av den boende eller på uppdrag av denna. I sådant fall ligger ansvaret på säljaren. Är det bostadsrättsföreningen som genomfört ett stambyte finns förutsättningar för Dig som säljare att kräva beloppet av det företag som gjorde det undermåliga arbetet. Detta sker dock i andra hand i värsta fall, en så kallad regressrätt. Jag hoppas att detta kastar lite ljus över Dina funderingar. Vänliga hälsningar,

Regler för uthyrning i andra hand

2007-08-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! vilken lag reglerar uthyrning av hyresrättsbostad i andra hand?
Jonas Öjelid |Hej, frågor om hyra av lägenheter och lokaler regleras i 12 kapitlet i Jordabalken (även kallat "hyreslagen"). Lagtexten hittar Du http://www.lagen.nu/1970:994#K12 . Reglerna kring uthyrning i andra hand finns i 39-41 §§. Vänliga hälsningar

Förvärvsrätt till arrenderad mark

2007-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har hört att efter x antal år som man har arrenderat mark så har man rätt till att ta över marken, alltså äga marken. Stämmer detta? Och i sånt fall, hur många år måste jag arrendera för att få ta över? Tack få förhand Mvh Caroline
Albert Roos |Detta stämmer inte, Arrendekontrakt får träffas på max 50 år, och max 25 år för jordbruksarrenden. Om arrendekontraktet löper på mer än ett år och jordägaren inte säger upp det förlängs det automatiskt på samma kontraktstid. Innan 1985 kunde man teckna arrendekontrakt löpande på någons livstid, dessa kontrakt är fortfarande giltiga. Dessutom gällde max 50 år för tidsbestämda jordbruksarrenden. Se Jordabalken 7 – 11 kap http://www.lagen.nu/1970:994 Det finns dock möjlighet för arrendator av jordbruksarrende med bostadsfastighet eller bostadsarrende att anmäla intresse att köpa marken till inskrivningsmyndigheten. Den verkan det får är att arrendatorn vid en överlåtelse av fastigheten under vissa förutsättningar får möjlighet att köpa marken genom ett hembudsförfarande. Arrendatorn köpa till det pris och de villkor som köpare och säljare har kommit överens om genom ett särskilt förfarande. Detta regleras i en egen lag som ni finner http://www.lagen.nu/1985:658 .Detta kan kanske misstolkas som att man har rätt att ta över marken men så är inte fallet, i vart fall inte utan att betala för den. Med vänlig hälsning

Säga upp hyresavtal på grund av ohyra

2007-09-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag hyr sedan en månad tillbaka en lägenhet i andra hand. Kontrakt är skrivet till 1:a mars. Jag har nyss flyttat in och vill inte bo kvar längre. Anledningen till det är att lägenheten är så ofräsch och smutsig! Jag har hittat larver i sängen och i köket under urstädning. Jag har läst att uppsägningstiden är 3 månader enligt lagen. Läste att om ohyra ger men för hyresgästen kan avtalet sägas upp ögonblickligen. Kan jag ta hjälp utav det? Om det är möjligt, hur går det till? Tacksam för svar!
Rasmus Fahlén |Som huvudregel gäller att lägenheten skall tillhandahållas på ett enligt den allmänna uppfattningen på orten fullt brukbart skick. Ohyra som förekommer under hyrestiden likställs med skada eller brist och medför att en del olika åtgärder kan bli aktuella. Du skriver om att du vill säga upp hyreskontraktet omedelbart. I första hand skall ohyran dock försöka bekämpas. Det ligger på din hyresvärd att ordna det. Om det inte görs inom en snar tid eller om hyresvärden rent av struntar i att hjälpa dig får du säga upp avtalet omedelbart. Det krävs emellertid då att bristen kan anses vara av väsentlig betydelse, vilket givetvis kan argumenteras både för och emot beroende på mängd, antal förekommande tillfällen osv. Du bör även ta i beaktande att du under den tid som ohyran befinner sig i lägenheten har rätt till hyresnedsättning som svarar mot olägenheten. Lagrum: Jordabalken 12:9 st. 1, 12:11 st. 1 p. 2-3, 12:16 st. 1 p. 1 samt 12:17. se http://www.lagen.nu/1970:994

Dolda fel vid fastighetsköp

2007-09-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej ! Jaghar frågor angående åberopande utav dolda fel på en villa. Vi har köpt ett hus byggt 1974 och har upptäckt mikrobiell lukt i huset. Orsaken till lukten har hittats i delar av huset som inte kunnat upptäckas utan att ha "sniffat" längs innerväggarnas nederkanter. Samt att riva delar av ytterväggarna. Huset är ett souterränghus , fukt/luktproblemen finns dock på övervåningen. En auktoriserad besiktningsman anlitades vid köpet och han upptäckte inte detta fel. Kan man åberopa dolt fel ? Vem är ansvarig ? Säljaren eller besiktningsmannen för att inte ha upptäckt felet. Vore intressant med svar på detta. Med vänliga hälsningar
Jon Eriksson Örtengren |Som du förmodligen vet är undersökningsplikten väldigt långtgående när det gäller köp av fastighet (4kap 19§ 2st jordabalken (JB som du finner http://www.lagen.nu/1970:994#K4). Utgångspunkten är att som fel ej får åberopas sådant som en på området (t.ex. byggnader) normalt bevandrad och erfaren lekman skulle ha upptäckt. För att vara på den säkra sidan anlitar därför de flesta en besiktnignsman som ni har gjort. Viktigt att komma ihåg är att den ansvarsfördelning som ligger i ovanstående uppställning rörande "dolda fel" kan justeras beroende på

Utköp ur samägd fastighet

2007-09-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en fritidsfastighet tillsammans med min bror. Jag vill sälja min andel och har erbjudit honom att lösa ut mig. Han är beredd att göra det men vill bara betala taxeringsvärdet. Jag anser att det är rimligt att han betalar marknadsvärdet. Vad är egentligen rimligt?
Rebecka Boholm |Hej! Samäganderättslagen är tillämplig (http://lagen.nu/1904:48_s.1). Lagen är dispositiv vilket innebär att den kan sättas ur spel genom avtal mellan ägarna av den samägda egendomen. För att förfoga över egendomen krävs samtliga delägares samtycke (2 §). Det finns ingen regel i samäganderättslagen som säger att en delägare har rätt att bli utköpt av en annan delägare. Självklart kan du och din bror däremot avtala om ett utköp, men detta kräver alltså att ni är överens om vilket värde som ska gälla. Kommer ni inte överens om utköpet finns således ingen möjlighet enligt samäganderättslagen att få igenom en sådan disposition tvångsvis. Vad som återstår i sådana fall är en rätt för varje samägare att ansöka hos tingsrätten om att godset för gemensam räkning skall försäljas på offentlig auktion (6 §). En god man kommer därmed att utses av rätten för att sköta försäljningen (8 §). Detta innebär att alla delägares andelar i det gemensamt ägda godset går ut till försäljning, men en delägare som vill ha kvar fastigheten kan vara med i budgivningen. Det är den gode mannen som skall bestämma försäljningsvillkoren, och därmed även priset. Rätten kan dock, på begäran av en delägare, bestämma ett lägsta pris som fastigheten inte får säljas under (9 §). Vänliga hälsningar,

Ansvar för hyra

2007-09-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet i andra hand av en bekant som bor i utlandet. I lägenheten bor också vår gemensamma kompis, som nu bestämt sig för att flytta till en annan stad, med två veckors varsel. Jag frågade henne om hur vi gör med hyran och hon svarade helt kallt att hon inte har råd att betala två hyror, en här och en i den nya staden. Det har inte jag heller, och min fråga är nu vad hennes ansvar är i den här situationen? Eftersom det är jag som står för andrahandskontraktet (som går ut sista oktober), blir det jag som blir skyldig att betala resterande hyror? Jag och hon jag delar lägenheten med har inte skrivit något kontrakt oss emellan. Tacksam för svar. MVH
Josefine Hellquist |Hej! Av din fråga framgår att det endast är du som står på hyreskontraktet och därmed har dessvärre din väninna inga skyldigheter varken gentemot dig eller hyresvärden. Det ser ut som att det är du som får ansvara för kommande hyror. Med vänlig hälsning