Förverkande på grund av allvarliga störningar

2007-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man bli vräkt för att ha hamnat i bråk med andra hyresgäster upprepade gånger?
Anna Wigren Eriksson |Hyreslagen återfinns i jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994#K12P42S1 Under vissa omständigheter kan ett hyresavtal förverkas. Av din fråga framgår inte hur bråken uppsttt, var de utspelat sig eller under vilka omständigheter. Hyresvärden kan säga upp ett avtal omedelbart vid allvarliga störningar i boendet (42 § 4 st). Är störningarna inte av allvarligt slag skall hyresgästen få en tillsägelse och därmed en chans att, utan att dröja, rätta sig. Utgångspunkten är att hyresgäst ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Upprepade bråk och hot har i rätten bedömts som allvarliga störningar. Med vänlig hälsning

Bostadsrättsförenings rätt till "städavgifter"

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid ett årsmöte i vår bostadsrättsförening togs beslut att medlemmarna själva skulle städa trapphus och sköta snöskottning då vi ville få bättre ekonomi i föreningen. 1 medlem vägrade göra detta. Kallade detta diskriminering. Beslutet blev så medlemmen fick betala en årsavgift (4000 kr)vad städ+snöskottning motsvarade. 1 månad senare vägrar denna medlem betala denna kostnad som vi alla var överens om utan hon har hittat en billigare städfirma och vill på så vis sänka kostnaden. Hur gör vi i styrelsen? Vi hävdar att det tagits ett majoritetsbeslut fram till nästa årsmöte och då kan kostanden omprövas. Har vi fel? Kan man läsa om detta någonstans?
Gustaf Lidegran |Föreningen kan besluta om regler angående städning. Dessa regler blir emellertid helt tandlösa då det inte finns någon sanktion som en förening har rätt att ta till mot en medlem som inte följer städreglerna. De avgifter en bostadsrättsförening får ta ut av sina medlemmar är uttömmande reglerat i bostadsrättslagen. I denna lag finns ingen städavgift eller annan liknande avgift. Den medlem som tycker att städavgiften är för hög behöver alltså inte begränsa sin invändning till en del av avgiften utan kan helt enkelt låta bli att betala avgiften i sin helhet då avgiften inte är lagligen grundad. Att ni kommit överens om avgiften i demokratisk ordning saknar betydelse. Bostadsrättslagen, som inte är helt lättläst, finns http://lagen.nu/1991:614 . Med vänliga hälsningar

Hyresvärd vill dela renoveringskostnad

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo hyr ett litet "hus" av ett äldre par. Då vi hyr "svart" så har vi inte skrivit något riktigt avtal med dem. i Höstas gjordes en renovering i vårat hus (hela köket och viss del av badrum plus utbyten av fönster), då höjdes vår hyra till det dubbla, från 1500 kr till 3000 kr. Under tiden renoveringen pågick, bodde vi i deras hus (2 ½ månad) och under den tiden vi bodde där, fick vi betala dem mer än 3000 kr i elräkning för att vi använt dusch och dyl i deras hus, ok, det gick vi med på. MEN vi fick även betala vår egen elräkning på 5000 kr, den el som förbrukats av hantverkarna i vårat eget hus. Ska det vara så? Borde inte hyresvärdarna betala den el som hantverkarna förbrukat hos oss då vi inte ens bott där under den tiden?
Mia Ejendal |Oavsett att ny hyr svart så är det ägaren som renoverat huset. Detta har lett till att både standard och hyra höjts. Det är ägaren som står för renoveringen och hela denna, inklusive den el som maskinerna drar för renoveringen, detta är en kostnad liksom alla andra i renoveringen. För att ni ska bli betalningsskyldiga för del av renoveringen måste detta överenskommas mellan er på förhand. Läs gärna mer om förhållandet mellan hyresgäst/hyresvärd i Jordabalkens 12 kap http://www.lagen.nu/1970:994 . § 18a och framåt handlar om renovering. Om jag var i era kläder skulle jag förklara för hyresvärden att renoveringen bekostas av honom/henne och att den ökade elräkningen ingår i renoveringskostnaden. Med vänlig hälsning

Betala för trädgårdsredskap vid köp av fastighet?

2007-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har köpt ett hus som jag flyttade in i för 2 månader sedan. Säljaren lämnade kvar ganska mycket trädgårdsredskap eftersom han flyttade till en lägenhet. Igår kom han förbi och lämnade ett brev där han vill ha 7850 kr för sina saker. Jag stod som ett frågetecken. Vad gör jag nu?
Peter Ahlström |Hej! Trädgårdsredskap utgör s.k. lös egendom i jordabalkens mening, dvs de ingår vid köp av fast egendom endast om köparen och säljaren avtalar om det. Utgångspunkten är således att utröna om ni avtalat om att dessa redskap skulle ingå i köpet av fastigheten. Frågan tyder på att detta inte var fallet. Säljaren har däremot ingen rätt att tvinga dig att köpa dessa om de inte ingick, utan detta får du välja själv. Han är ägare av föremålen och får hämta föremålen utan att du skall tvingas betala för dem. Med vänlig hälsning,

Överlåtelse av hyresrätt

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |1. jag bor i en hyresrätt sedan sex år tillbaka där min far står på kontraktet. har jag rätt att ta över kontraktet? jag har inte hyrt i 2:a hand. 2. vid byte av hyreskontrakt, kan hyresvärden ställa krav på att man skall ha bott en viss tid i lägenheten innan bytet kan ske?
Markus Larsson |Hej, Jag börjar med att besvara fråga 1: Bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt finns i 12 kap jordabalken, även kallad hyreslagen, 32-38 §§. Denna lag hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Den paragraf som är relevant i detta fall är främst 34 §. Här framgår att din far kan överlåta lägenheten till dig som närstående förutsatt att hyresnämnden godkänner överlåtelsen. För ett sådant godkännande krävs att ni varaktigt sammanbor, samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Det andra villkoret, det att hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen, innebär i princip bara att den nya hyresgästen ska kunna klara av att betala hyran. Vad beträffar det första villkoret, varaktigt sammanboende, så innebär detta ett krav på att ni i allt väsentligt haft gemensamt hushåll. Det räcker inte med att du har varit inneboende hos honom utan det ställs ett krav på ett samfällt brukande av lägenheten. Även om det i princip inte uppställs något tidskrav så framgår av praxis att ett samboende under 2-3 år är att betrakta som varaktigt. Det är svårt att uttala sig om ifall detta villkor är uppfyllt i ditt fall eftersom det krävs mer ingående kunskaper om omständigheterna. Om jag förstår din fråga som att din far har stått på kontraktet, men att du har bott där ensam de senaste sex åren så är det med stor sannolikhet inte uppfyllt. Som avslutning kan påpekas att du givetvis alltid kan överta kontraktet på lägenheten om hyresvärdens ger sitt godkännande. Fråga 2: Byte av hyresrätt regleras i 35 § hyreslagen. Även här krävs hyresnämndens tillåtelse. Tillstånd från hyresnämnden skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Sådana skäl kan vara av varierande slag såsom exempelvis arbete på annan ort, ändrade familjeförhållanden eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Vad gäller din fråga om krav på boende i viss tid så kan sägas att om hyresgästen bara bott där i någon eller några månader så talar detta till hyresgästens nackdel. Samma gäller om hyresgästen bytt till sig lägenheten och bara bott där i viss tid (mindre än ett år). Det krävs i sådana fall starkare skäl än annars, men något egentligt tidskrav finns inte. Om förutsättningarna i fråga 1 även gäller här så råder det inte någon tvekan om att om din far har bott i lägenheten under den tid som han haft kontraktet (6 år) så råder det inte någon tvekan om att tiden skulle räcka. Om det däremot är du som har bott där ensam under de 6 åren så är min bedömning att hyresgästen, din far, inte har några beaktansvärda skäl för bytet. Även om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet kan tillstånd vägras om det skulle innebära påtaglig olägenhet för hyresvärden eller om andra särskilda skäl talar mot bytet vänliga hälsningar

Stakethöjd och tillstånd

2007-06-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om stakethöjd inte finns reglerad i detaljplanen för ett villaområde, är man då fri att bygga hur högt staket man vill eller finns det något annat som regler max. stakethöjd?
Henric Roth |Hej! Plank och murar regleras i 8 kap 2 § p 7 PBL se www.lagen.nu/1987:10 . I en kommentar till denna bestämmelse framgår att bygglov inte krävs för grindar och staket av normal beskaffenhet. Således finns ingen uttrycklig bestämmelse rörande maxhöjd på ett staket men utan bygglov får det ej gå utöver det som anses som ett normalt staket. Är du osäker på vad detta innebär i Din kommun kan Du kontakta Stadsbyggnadskontoret för vägledning och information om eventuell lokal sedvänja och praxis. Med vänlig hälsning,

Kallelse till möte i bostadsrättsförening

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Regler för kallelse och dagordning i bostadsrättsförening. Jag undrar om det finns minimikrav på hur sent kallelse och dagordning får skickas ut inför styrelsemöte i bostadsrättsförening. Är beslut giltiga även om kallelse (kanske t.o.m. utan dagordning och tidigare protokoll som skall godkännas omedelbart vid sittande bord) skickas ut så sent som samma dag eller t.o.m. delas ut vid pågående styrelsemöte? Undrande styrelseledamot.
Johanna Carlsson |Hej! En kallelse ska naturligtvis gärna komma ut i god tid innan ett möte och bifogat därtill bör finnas dagordning och andra viktiga handlingar. Varken Bostadsrättslagen eller Lagen om ekonomiska föreningar reglerar dock detta, utan det lämnas upp till varje föreningen att tillsammans bestämma om detta vid stämman. I stadgarna finns det därför oftast reglerat hur det praktiska kring styrelsemötena ska gå till. Vanligtvis är reglerna hårdare kring föreningsstämman, som samlar alla medlemmar, än vid styrelsemötena. Strider formerna kring styrelsemötet mot stadgarna kan mötets giltighet ifrågasättas av en ledamot eller medlem i föreningen. Oftast kan det dock räcka med att prata igenom hur de praktiska sakerna sköts för att få ordning på problemet. Vänliga hälsningar

Ersättning för dålig flyttstädning?

2007-06-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man få ersättning pga att säljaren har flyttstädat dåligt? Inte torkat ur kyl/frys, skåp, lådor mm. Har mäklaren något ansvar i den frågan?
Anna Lundgren |Hej, säljaren är alltid skyldig att flyttstäda om inget annat är överenskommet. I de flesta överlåtelseavtal är dock säljarens ansvar för flyttstädning reglerat. För vad som bör ingå i flyttstädning se Mäklarsamfundets hemsida (www.maklarsamfundet.se). Att torka ur kyl och frys samt skåp är dock sådant som ingår. Då man anser att säljaren flyttstädat dåligt ska detta genast påtalas så att en kompletteringsstädning kan göras, antingen av säljaren eller av en städfirma. Ersättningen för eventuell städfirma betalas av säljaren. Att städa den nya bostaden själv brukar inte resultera i ersättning, då det inte finns några bevis kvar. Du kan vända dig antingen direkt till säljaren eller till mäklaren som i sin tur kontaktar säljaren. Det är dock säljaren som har det slutliga ansvaret, inte mäklaren. Vägrar säljaren kompletteringsstäda alternativt betala ersättning för en sådan är det mot denne man har en fordran. Med vänlig hälsning