För hög hyra vid 2:a-handsuthyrning?

2007-11-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr en 1:a i andrahand och betalar 5500 (möblerat, inkl el, bredband). Har dock fått reda på att den egentliga hyran ligger på 3800. Han jag hyr av säger hela tiden att han ska fixa intyg på att hans hyresvärd har godkänt andrahandsuthyrningen, men det har gått en månad och jag har ej sett något papper. Jag vill ej trycka för mycket eftersom jag bara har en månads uppsägning. Är det möjligt för mig att få tillbaka mellanskillnaden i hyra efter att jag flyttat ut? Och vad bör jag göra om andrahandskontraktet ej blivit godkänt av hyresbolaget? Mvh Anna
Karoline Alfredsson |Hej Anna och tack för din fråga! Det som gäller vid andrahandsuthyrning är att 1:a-handshyresgästen skall kräva en skälig hyra av dig. Detta innebär att denne kan kräva dig på den faktiska hyran med påslag av max 10%, något som inte är fastslaget i lag men har framkommit i praxis, alltså tidigare avgöranden. Du har uppenbarligen betalat för mycket i hyra och du har möjlighet att kräva återbetalning av de aktuella pengarna. Ta först och främst ett samtal med 1:a-handshyresgästen men om denna inte skulle lyssna på dina argument har du dock alltid möjlighet att vända dig till Hyresnämnden och få saken prövad, www.hyresnamnden.se. Ligg även på 1:a-handshyresgästen gällande att du verkligen vill ha ett ordentligt avtal, något som skall vara underskrivet av såväl denne, hyresvärden som du själv. Om han eller hon hyr ut till dig utan hyresvärdens samtycke kan detta leda till att du, när som helst, kan bli avhyst från lägenheten med omedelbar verkan. Även 1:a-handshyresgästen kan bli vräkt pga. detta. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Störningar i boendet

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Så här löd frågan. Min son pryar på ett bageri och ställer väckarklockan att ringa kl.03.00. Första natten kommer grannen sättandes(bor i en hyreslägenhet) kl.03.15 och ringer på dörrklockan oavbrutet ca 3-5 minuter. Jag vågar inte öppna eftersom han tidigare varit otrevlig mot oss.Det är total kakafoni i lägenheten. Nästa natt kommer han redan kl.03.08 och bankar på dörren( dörrklockan är nu urkopplad.) tills jag öppnar, varpå grannen ifrågasätter att väckarklockan ringer mitt i natten. Jag berättar då som det är. Grannen undrar om jag har för avsikt att flytta, ska troligen beaktas som ett förtäckt hot. Nåväl, min hyresvärd påstår nu att att ovanstående händelser inte är tillräckliga för att utdela en störningsanmälan till grannen. Kan det verkligen stämma? Det hela var mycket obehagligt, både för mig och min son.
Gabriel Westin |Hej, Störningar vid boende i hyresrätter regleras i 25 § hyreslagen, se http://lagen.nu/1970:994#K12 . Exempel på vanliga störningar är högt ljud från radio, TV och stereo men även störande, stötande och annat olämplig uppträdande mot grannar utgör störning. Alla störningar blir även mer allvarliga om de pågår kontinuerligt och under natten. Utgångspunkten när man bedömer störningar är den allmänna uppfattningen om vad man bör tåla när man bor i ett hyreshus. Att en person kommer och hotfullt bankar på dörren när en väckarklocka ringer, om än väldigt sent, är med stor sannolikhet inget man skall behöva tåla. Dessa situationer är dock väldigt problematiska och ofta vet inte hyresvärden hur han på ett effektivt sätt skall gå tillväga för att bli av med en störande hyresgäst. Många hyresvärdar skickar skriftliga varningar till störande hyresgäster, men fullföljer inte ärendet på ett effektivt sätt. I ert fall verkar det som om er hyresvärd inte ens vill skicka en skriftlig varning. Detta har dock lagstiftaren haft i beaktande vid utformningen av hyreslagen och det finns således en utväg som hyresgäster kan använda för att få en passiv hyresvärd att agera i störningsärenden. Som hyresgäst kan man nämligen att ansöka hos hyresnämnden om åtgärdsföreläggande för hyresvärden att säga upp avtalet med den störande hyresgästen och hänskjuta ärendet till prövning. Om er hyresvärd vägrar agera vid fortsatta störningar så är detta ett bra sätt för er att tvinga fram ett agerande från er hyresvärd. Med vänlig hälsning,

Avloppsproblem i bostadsrätt

2007-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag undrar vad man har för rätt vid köp av bostadsrätt. När man märker att det är problem med avloppen. Att det ständigt blir stopp etc. Kan man yrka någon sorts skadestånd för att åtgärda problemen?
Henric Roth |Hej! Avlopp och andra gemensamma funktioner i ett hus är normalt något som föreningen och inte de boende ansvarar för. Skulle det vara så att personen Du köpte lägenheten av har hanterat avloppen vårdslöst kan han hållas ansvarig för problemen som uppstått. Dock bör du i första hand prata med föreningen och uppmana dem att lösa problemet. Att yrka på ett skadestånd i syfte att få pengar är inte genomförbart, då Du först måste lösa problemet och sedan kräva den ansvarige på beloppet reparationen kostat i efterhand. Vänligen,

Sedvanligt underhåll och kompensation

2007-11-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Under större delen av sommaren pågick gårdsrenovering vilket fick till följd att jag och min make inte kunde använda vår uteplats. Det gick inte ens att ställa ut en stol. Nu vägar värden att kompensera för detta.
Henric Roth |Hej! Som hyresgäst, vilket jag antar att ni är, kan normalt inte räkna med ersättning för olägenheter som är kopplade till ett sedvanligt underhåll. Uthyraren har ett ansvar för att se till att rutinmässigt underhåll görs, det kan vara allt från att måla fasaden, till ett stambyte. Det är inte ovanligt att det i ett hyreskontrakt står en klausul om att hyresgästen inte äger rätt till kompensation för underhållsarbete. Det går dock att avtala med bindande verkan om att kompensation skall utgå. se 12 kap 16 § 3 st Jordabalken www.lagen.nu/1970:994 . Det finns rättsfall som har medgivit kompensation men det har då varit fråga om flera mycket omfattande arbeten samtidigt. Frågan i detta rättsfall NJA 2002 s.378 handlade om vad som kunde anses vara sedvanligt underhåll. För att ni ska kunna räkna med att kräva någon kompensation måste ni alltså kunna visa på att detta inte är att betrakta som ett sedvanligt underhåll. (Under förutsättning att kontraktet anger att kompensation inte ska utgå för sedvanligt underhåll eller motsvarande) Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet

2007-10-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |År 2000 sålde jag en villa. Från början var det en sommarstuga som jag byggde om till tvåvåningsvilla. Badrummet gjordes av fackman. Vid försäljningen valde köparen att inte göra en överlåtelsebesiktning. Nu, sju år senare, återkommer han och säger att han fått en vattenskada i badrummet pga felkonstruktion som han hävdar inte skulle upptäckts vid en besiktning. Han tycker det är ett dolt fel och vill att jag ska vara med och betala återställningen av badrummet. Är jag skyldig att göra det trots att dom inte gjort nån besiktning?
Caroline Perlström |Hej, Om felet inte hade kunnat upptäckas vid en undersökning är felet dolt och du är som säljare ansvarig. Frågan är därför om köparen borde ha upptäckt felet vid sin undersökning. Det spelar ingen roll att han faktiskt inte utförde undersökningen. Vid undersökningen ska man upptäcka det som är synbart, exempelvis sprickor. Om det är möjligt att upptäcka symptom på fel som inte är synbara utökas undersökningsplikten. Exempel på sådana symptom är fuktfläckar, mindre sprickor, lukter osv. Trots att det är sju år sedan överlåtelsen skedde kan du fortfarande vara ansvarig. Huruvida du ansvarar för det här felet kan jag inte svara på. Jag rekommenderar dig att ta kontakt med en jurist för att få hjälp i ärendet. Med vänlig hälsning

Förverkande av hyresrätt vid obetald hyra

2007-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Uppsägning av hyresavtal. Min hyresgäst har ej betalt hyra sedan i Augusti - 07 och jag vill säga upp hans avtal enligt 12 kap 42 § första stycket 1 i Jordabalken. 1. Kan jag kräva att han flyttar omgående? 2. Betyder 12 kap 44§ första stycket 1 även i detta fall att han har rätt att behålla lägenheten om han betalar in all hyra inom 3 veckor från det att han får uppsägningen? 3. Gäller samma sak för andrahandskontrakt och förstahandkontrakt vad gäller när hyresgästen bryter mot sitt betalningsansvar?
Hanna Adamson |1-2. Ja, om en hyresgäst inte betalar sin hyra senast en vecka efter förfallodagen enligt avtalet förverkas hyresrätten enligt Hyreslagen 42 § 1p (se JB kap 12 http://www.lagen.nu/1970:994). Detta gör att hyresvärden kan kräva att hyresgästen flyttar utan rätt till uppsägningstid. Dock gäller mycket riktigt en återvinningsfrist på tre veckor. För att återfå hyresrätten krävs att hyresgästen inom 3 veckor betalar den obetalda hyran. Fristen börjar löpa då hyresgästen delgivits och meddelande om förverkandet lämnats till socialnämnden enligt 44 §. Hyresvärden har även rätt till ersättning för kostnader och ränta. Betalar inte hyresgästen inom fristen kan hyresvärden ansöka om avhysning av hyresgästen då ytterligare 2 vardagar har gått. 3. Betalningsskyldigheten för en lägenhet är kvar hos förstahandshyresgästen även om denne hyrt ut lägenheten i andra hand. Hyresvärden kan alltså alltid kräva förstahandshyresgästen på hyran. Förstahandshyresgästen kan i sin tur kräva andrahandshyresgästen på samma vis. Lycka till!

Är det störningar i boendet att spela piano?

2007-10-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller vid pianospel i hyreshus: är det ok att man spelar lugna stycken (och är skicklig pianist - alltså inget klink), inte spelar före 12.00 och inte efter 20.00, och håller sig till fasta tider (då vi fått höra att detta är att föredra) - dvs. mellan 19.30 och 20.00 om det gäller må-lö och på söndagar mellan 13-14.00 eller mellan 17-18.00, och oftast inte spelar mer än 40 minuter per dag? Måste man även hålla sig under en viss ljudvolym (kolla med decibelmätare)? Hyresgästförningen säger att detta är helt ok (och att vi tom. ligger i underkant då man enligt lag får spela upp till 2 timmar per dag), men vi ville ändå dubbelkolla med någon annan. Vore oerhört tacksam för svar.
Christina Weilander |Hej, I hyreslagen (12 kap JB) finns i 25 § en bestämmelse som rör s.k störningar i boendet. När en hyresgäst använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. Det finns ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1991 s 574) som rörde just pianospel. I fallet hade en person spelat piano i sin lägenhet upp till två timmar på vardagar utom fredagar. Under helgerna spelade personen under två till fyra timmar med undantag för semestertid. Grannarna blev störda av pianospelet. Vid bedömningen av vilket mått av störning som de kringboende skall behöva finna sig i blir enligt HD bla pianospelets ljudnivå av betydelse. Vidare får hänsyn tas till spelperiodernas längd, frekvens och förläggning under dygnet. I det nämnda fallet ansåg HD att pianospel med den omfattning och förläggning på dygnet som det rörde sig om inte kunde anses gå utöver vad som kan anses godtagbart även om det har varit regelbundet återkommande under lång tid. Man kan säga att det enligt praxis (det nämnda rättsfallet) är fastslaget att pianospel under två timmar per dag får anses godtagbart. Vad gäller ljudnivån uttalar HD att det finns vissa möjligheter att dämpa klangen genom åtgärder med instrumentet. Vidare säger de att störningar från pianospel också kan minskas genom olika anordningar i det rum där spelningen sker. I tingsrättens dom angavs att ljudnivån uppgick till 30 a 35 decibel. Om ni spelar lugna pianostycken och dessutom är en skicklig pianist och ämnar spela i den omfattning ni beskrivit har jag svårt att se att det skulle klassas som störningar i boendet. Jag hoppas Ni är nöjd med svaret! Vänligen

Villkorsändring jordbruksarrende

2007-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag arrenderar ut jordbruksmark (sidoarrende) och vill ändra villkoren i avtalet (6-årigt avtal) i samband med uppsägningstiden för avtalet. Skall jag säga upp avtalet för omförhandling eller skall jag bara begära en villkorsändring?
Josefin Werre |Hej! Enligt Jordabalken 8:2 stadgas att vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägningen alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8:8 gäller för uppsägning. IUppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utång, om avtalet träffats för minst fem år. Så du bör alltså Du skall alltså säga upp avtalet i den ordning som stadgas i JB 8:8 http://www.lagen.nu/1970:994#R35 Mvh