Upprustningsföreläggande

2007-05-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ugnsluckan i min lägenhet har gått sönder, hyresvärden vägrar åtgärda problemet, vad gör jag?
Martin Ågren |Hej. Enligt § 18a i hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken) se http://lagen.nu/1970:994 , ska en lägenhet som hyrs i första hand och är hyresgästens stadigvarande bostad uppnå lägsta godtagbara standard. En lägenhet ska bl.a. vara försedd med anordning för matlagning, vilket innefattar en fungerande ugnslucka, annars uppnår inte lägenheten lägsta godtagbara standard. Det är hyresvärdens skyldighet att se till att lägenhetern uppnår sådan standard. Om hyresvärden vägrar att åtgärda problemet kan Du ansöka om ett upprustningsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då att förelägga hyresvärden att åtgärda problemet. Ansökningsblanketter angående upprustningsföreläggande finns hos hyresnämnden. Med vänlig hälsning

Tidsbegränsat hur länga bostadsrätt får hyras ut?

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det olagligt att hyra ut en bostadsrätt i fem eller tio år om bostadsrättsföreningens styrelse har godkänt detta?
Mia Ejendal |Hej, Med styrelsens godkännande finns ingen tidsbegränsning för hur länge en bostadsrätt får hyras ut. Det finns tidsgränser som styrelsen måste tillåta om bostadsrättsinnehavaren har vissa skäl, men ingen övre. Vänligen,

Försenad renovering av bostadsrätt

2007-06-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Renoveringen av min bostadsrätt har tagit en månad längre tid än vad brf utlovade pga vattenskada (ej mitt fel). Har betalat hyra och avgifter under denna månad utan att kunna bo i lägenheten. Har jag rätt till ersättning? Vad är skäligt? Tack på förhand Erika
Ida Forss |Hej! Om jag har förstått Din fråga rätt så har Din bostadsrättsförening anlitat en utomstående firma för att renovera Din bostadsrätt och denna firma har i sin tur dröjt med renoveringen. Hade det varit ett direkt avtal mellan Dig och firman som utfört renoveringen hade det varit lättare att veta vad som gäller då Konsumenttjänstlagen, se http://lagen.nu/1985:716 , hade varit tillämplig. Konsumenttjänstlagen säger att om näringsidkaren är i dröjsmål med utförandet av tjänsten så har konsumenten både rätt att häva avtalet men även rätt till skadestånd för den skada som uppkommit på grund av dröjsmålet, se 24-31 §§. Alltså, hade avtalet stått mellan Dig och renoveringsfirman hade Du haft goda chanser att kräva ersättning för den ekonomiska skada som uppkommit, d.v.s. extra hyran Du fått betala. Nu står dock avtalet mellan renoveringsfirman och föreningen och då är inte samma regler tillämpliga. Bostadsrättsföreningen har goda chanser att kräva ersättning från renoveringsfirman för dröjsmålet, dock inte enligt Konsumenttjänstlagen. Den lag som är tillämplig på Din relation med föreningen är Bostadsrättslagen som du finner http://lagen.nu/1991:614 . De aktuella reglerna återfinns i lagens 7 kapitel, närmare bestämt 2 och 4 §§. Här anges att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (vilket det indirekt torde vara då det är föreningen som anlitat firman) så har Du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Vad som anses som skäligt har jag inte kunnat finna exempel på men om du inte kunnat nyttja lägenheten en månad så är min gissning att det skäliga skulle vara en nedsättning med 1/12. Det finns något som heter Bostadsrättsnämnden (Du finner länken till deras hemsida http://www.bostadsrattsnamnden.se/ ), som kan hjälpa till att lösa tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda. Hjälpen är dock inte kostnadsfri utan kostar 500kr om ansökan kommer från en enskild person. Man bör även hålla i åtanke att nämndens avgöranden inte är juridiskt bindande, men det är ovanligt att de inte följs. Annars är det normala förfarandet vid bostadstvister att hyresnämnden avgör ärendet enligt Bostadsrättslagens 11 kapitel. Hoppas detta har hjälpt Dig och Lycka till! Med vänlig hälsning,

Styrelse i samfällighetesförening

2007-06-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det enbart fastighetsägare som får sitta i styrelsen i en samfällighetsförening?
Henric Roth |Hej! Din fråga regleras i 28 § Lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) se http://www.lagen.nu/1973:1150 . Här anges i 4e punkten att det i stadgarna ska framgå hur styrelsen ska vara sammansatt, hur den skall utses samt grunderna för dess beslutförhet. Således kan andra personer än fastighetsägare vara styrelseledamöter. Det är upp till föreningen att besluta om detta i föreningens stadgar. Regler om styrelsen finns vidare upptagna i 30-39 §§ i samma lag. Med vänlig hälsning,

Besittningsskydd

2007-05-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, och hyresvärden säger att han vill ha lägenheten och vill att man flyttar, vad har man för möjligheter att få stanna kvar? Kan hyresnämnden göra något?
Martin Ågren |Hej. Om hyresvärden säger upp Ditt hyresavtal har Du normalt rätt till förlängning, så kallat besittningsskydd. Det finns dock undantag till detta besittningsskydd enligt 46 § hyreslagen (12 kapitlet Jordabalken), se http://lagen.nu/1970:994 . Enligt 10 punkten i denna paragraf bryts besittningsskyddet om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller på annat sätt är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresvärden måste ha ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet. Ett sådant skäl kan t.ex. vara att hyresvärden själv vill bosätta sig i lägenheten. Men även om hyresvärden har ett sakligt skäl ska emellertid en intresseavvägning av hyresvärdens och hyresgästens intressen göras av hyresnämnden. Hyresnämnden kommer sedan att avgöra vems intresse som är av störst betydelse. Om Du använder din lägenhet som permanentbostad och inte har några andra bostadsalternativ har Du goda möjligheter att få bo kvar i lägenheten. Men i vilket fall måste hyresnämnden pröva detta eftersom både Du och hyresvärden alltså gör anspråk på lägenheten. Du måste alltså kontakta hyresnämnden så att de kan göra en intresseavvägning. Med vänlig hälsning

Åtgärdsföreläggande

2007-05-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har flyttat in i en hyreslägenhet nu i julas och märkte direkt att det luktade mögel från badrummet, man kom dit och undersökte men har inte åtgärdat. Dessutom har jag klagat på en dåligt fungerande kyl (håller inte kylan). Inget händer dock. Jag har blivit trött på detta och undrar... visst har jag rätt att få det fixat? Vad säger lagen?
Jenny Lindskog |Självklart har du rätt att få det fixat! Hyresvärden är skyldig att underhålla en bostadslägenhet så att den är i sådant skick att den, “enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. ( Reglerna hittar du i Hyreslagens 9 och 15 §§, som finns i Jordabalkens 12 kapitel. se www.lagen.nu/1970:994 ). I slutändan blir det hyresnämnden eller allmän domstols bedömning som blir avgörande för om lägenheten ses som fullt brukbar eller ej. Men i ditt fall låter det som att det är allvarliga brister, så det hade inte blivit något problem för dig om frågan gått så långt. Det du kan göra nu är att vidta vissa åtgärder gentemot hyresvärden. Det finns många påföljder som kan komma ifråga, men jag skulle tipsa dig att vända dig till hyresnämnden och ansöka om åtgärdsföreläggande (16§ 2st Hyreslagen). Detta är ett väldigt bra påtryckningsmedel då det kan förenas med vite om det finns skäl att anta att hyresvärden inte kommer att följa föreläggandet. Skulle hyresvärden när nämnden frågar visa sig villig att utföra åtgärderna utfärdas normalt ingen föreläggande utan istället hjälper man till att teckna en överenskommelse mellan er. Vid sidan av åtgärdsföreläggande kan du även ha rätt till uppsägning i förtid, rätt till självhjälp, nedsättning av hyran under den tid bristen föreligger. Dessutom kan du begära skadestånd om du kan visa att hyresvärden genom vårdslöshet eller försummelse orsakat dig skada p g a bristerna, men du måste då kunna precisera vad den påstådda vårdslösheten bestått i. Mögelskadan innebär en sanitär olägenhet och kan också leda till ingripanden av miljö- och hälsoskyddsnämnd om du vänder dig dit. Man ska även komma ihåg att om hyresgästen försätter lägenheten i dåligt skick genom oaktsamhet eller onormalt slitage kan man normalt inte grunda någon rätt på de förutnämnda bestämmelserna. Mvh

Gåva av del av fastighet

2007-06-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min fru äger 50% var av vårt hus. Hur kan hon överlåta sin del av ägandet och skulderna till mig? Blir det aktuellt med skatter som ska betalas isåfall?
Gustaf Lidegran |Den i särklass lättaste metoden för att föra över din frus del av fastigheten till dig är att hon ger dig fastigheten i gåva. Ett gåvobrev som otvetydigt förklarar att andelen överlåtes till dig som gåva med båda era namnunderskrifter krävs. Gåvobrevet bör bevittnas av två vittnen och bör också innehålla uppgift om att du tar över lånen. Gåvobrevet ska sedan registreras hos tingsrätten och du ska söka lagfart på din nya del. Gåvoskatten är avskaffad och stämpelskatten för lagfart beräknas på fastighetens pris. Det blir alltså ingen skatt att betala. Det är också möjligt att överföra fastigheten genom upprepade bodelningar. Denna metod användes ofta förr för att undvika gåvoskatt men är idag onödigt krånglig. Tillvägagångssättet kan vara användbart i vissa speciella fall för att åstadkomma ett gott borgenärsskydd. För att använda denna metod krävs juridisk hjälp med upprättande av handlingarna. Betalningsskyldigheten för lånen kan inte överföras utan kreditgivarens godkännande. Det måste lösas med kreditgivaren och kan bli en svårighet om fastigheten är hårt belånad. Kreditgivaren har ingen skyldighet att acceptera att det bara blir en som är betalningsskyldig istället för två.

Regler för hög musik/fest i bostadsrätt?

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vad är det för några regler som gäller för hög musik/fest i en bostadsrätt? Finns det några undantag från denna regel?
Peter Ahlström |Hej! Regleringen om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter finns i 7 kap. bostadsrättslagen. I 9 § samma kapitel sägs att "när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset". Dessutom skall bostadsrättshavaren rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Till att börja med kan du titta efter de ordningsregler som din förening satt upp. Vad det sen gäller den allmänna regleringen kan viss härledning hämtas från rättsfallet NJA 1991 s 574. Fallet gällde huruvida visst återkommande pianospel kunde anses strida mot ovan nämnda regler. HD konstaterade att: "Mot hänsynen till de kringboende måste emellertid ställas den musicerandes intresse. Det är inte bara yrkesmusiker som har ett berättigat intresse av att åtminstone i viss utsträckning kunna använda sin lägenhet för övningsspel (jfr NJA 1960 s 670). I viss mån måste också en amatörmusiker få ägna sig åt pianospel i lägenheten. Vid bedömningen av vilket mått av störning som de kringboende skall behöva finna sig i blir bla pianospelets ljudnivå av betydelse. Vidare får hänsyn tas till spelperiodernas längd, frekvens och förläggning under dygnet." Klart är att festande kan störa omgivningen med hög musik och med många människor närvarande etc. Därav måste man däremot ha rätt till att i viss mån utnyttja sin lägenhet för fest och andra liknande tillställningar. Även här får man då göra en bedömning av ljudvolymen, festens längd, tid på dygnet och om det är vid enstaka tillfälle eller flera. Något givet svar finns således inte, utan en avvägning får göras i varje enskilt fall. Med vänlig hälsning,