Tidsbegränsat hur länga bostadsrätt får hyras ut?

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det olagligt att hyra ut en bostadsrätt i fem eller tio år om bostadsrättsföreningens styrelse har godkänt detta?
Mia Ejendal |Hej, Med styrelsens godkännande finns ingen tidsbegränsning för hur länge en bostadsrätt får hyras ut. Det finns tidsgränser som styrelsen måste tillåta om bostadsrättsinnehavaren har vissa skäl, men ingen övre. Vänligen,

Försenad renovering av bostadsrätt

2007-06-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Renoveringen av min bostadsrätt har tagit en månad längre tid än vad brf utlovade pga vattenskada (ej mitt fel). Har betalat hyra och avgifter under denna månad utan att kunna bo i lägenheten. Har jag rätt till ersättning? Vad är skäligt? Tack på förhand Erika
Ida Forss |Hej! Om jag har förstått Din fråga rätt så har Din bostadsrättsförening anlitat en utomstående firma för att renovera Din bostadsrätt och denna firma har i sin tur dröjt med renoveringen. Hade det varit ett direkt avtal mellan Dig och firman som utfört renoveringen hade det varit lättare att veta vad som gäller då Konsumenttjänstlagen, se http://lagen.nu/1985:716 , hade varit tillämplig. Konsumenttjänstlagen säger att om näringsidkaren är i dröjsmål med utförandet av tjänsten så har konsumenten både rätt att häva avtalet men även rätt till skadestånd för den skada som uppkommit på grund av dröjsmålet, se 24-31 §§. Alltså, hade avtalet stått mellan Dig och renoveringsfirman hade Du haft goda chanser att kräva ersättning för den ekonomiska skada som uppkommit, d.v.s. extra hyran Du fått betala. Nu står dock avtalet mellan renoveringsfirman och föreningen och då är inte samma regler tillämpliga. Bostadsrättsföreningen har goda chanser att kräva ersättning från renoveringsfirman för dröjsmålet, dock inte enligt Konsumenttjänstlagen. Den lag som är tillämplig på Din relation med föreningen är Bostadsrättslagen som du finner http://lagen.nu/1991:614 . De aktuella reglerna återfinns i lagens 7 kapitel, närmare bestämt 2 och 4 §§. Här anges att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (vilket det indirekt torde vara då det är föreningen som anlitat firman) så har Du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Vad som anses som skäligt har jag inte kunnat finna exempel på men om du inte kunnat nyttja lägenheten en månad så är min gissning att det skäliga skulle vara en nedsättning med 1/12. Det finns något som heter Bostadsrättsnämnden (Du finner länken till deras hemsida http://www.bostadsrattsnamnden.se/ ), som kan hjälpa till att lösa tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda. Hjälpen är dock inte kostnadsfri utan kostar 500kr om ansökan kommer från en enskild person. Man bör även hålla i åtanke att nämndens avgöranden inte är juridiskt bindande, men det är ovanligt att de inte följs. Annars är det normala förfarandet vid bostadstvister att hyresnämnden avgör ärendet enligt Bostadsrättslagens 11 kapitel. Hoppas detta har hjälpt Dig och Lycka till! Med vänlig hälsning,

Styrelse i samfällighetesförening

2007-06-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det enbart fastighetsägare som får sitta i styrelsen i en samfällighetsförening?
Henric Roth |Hej! Din fråga regleras i 28 § Lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) se http://www.lagen.nu/1973:1150 . Här anges i 4e punkten att det i stadgarna ska framgå hur styrelsen ska vara sammansatt, hur den skall utses samt grunderna för dess beslutförhet. Således kan andra personer än fastighetsägare vara styrelseledamöter. Det är upp till föreningen att besluta om detta i föreningens stadgar. Regler om styrelsen finns vidare upptagna i 30-39 §§ i samma lag. Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet. Undersöknignsplikt

2007-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Köpte hus för 1 år sedan (50-tals hus). Nu har vi fått problem med avloppet. Nytt avlopp i huset installerat av tidigare ägare, liksom avlopp från huset ut till gatan (ägaren dessförinnan). På överlåtelsedagen får vi veta att de haft lite problem med avloppet. De åtgärdar det de tror är felet, kommunens anslutning (där de efter filmning hittat rötter). Vi har nu filmat avloppet och det visar sig att hela avloppet är bytt förutom en bit cementrör mellan avloppet inne i huset och utanför. Där har det trängt in rötter som satt igen avloppet. Undrar om detta räknas som dolt fel. Anser att vi har fått uppgift från säljaren om att avloppet är bytt inne i huset samt att det tidigare är bytt utanför.
Jon Eriksson Örtengren |Något som är viktigt att komma ihåg vid obligationsrättsliga tvister rörande fastigheter är att köparens undersökningsplikt är väldigt strängt. Reglerna om tvister rörande fastighetsköp regleras i jordabalkens 4kap vilket du kan hitta http://www.lagen.nu/1970:994#K4 . Undersökningsplikten (4:19§ 2st jordabalken) har till syfte att reglera ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare då faktiska fel konstateras i fastigheten efter köpet. Gränsen sätts normalt vid vad en (på området fastigheter) normalt kunnig och erfaren lekman kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Vanligtvis omfattas allt som kan upptäckas med syn, hörsel och lukt. Skrymmande svårtillgängliga utrymmen av huset undantas ej vilket innebär att man ofta förväntas kräla runt på vinden och ibland även i utrymmen under huset. Undersökningsplikten omfattar dock normalt inte att man gräver eller tar bort panel och dylikt. Vidare kan gränsen för denna undersökningsplikt justeras i skärpande och mildrande riktning utifrån byggnadens skick, skicket hos jämförliga fastigheter i området samt eventuella utfästelser från säljarens sida. Att man exempelvis känner dålig lukt kan utöka undersökningsplikten och kräva att en särskilt sakkunnig person kallas in. I detta läge krävs ofta mer genomgående undersökningar av fastighetens skick, vilket ofta kan innebära undersökning under jord och i väggar med mera. När det gäller utfästelser från säljarens sida skall man komma ihåg att dessa måste vara tämligen konkreta och direkta för att mildra köparens undersökningsplikt. Allmänt lovprisande och dylikt duger ej. Som ni ser är frågan om felet varit dolt eller ej väldigt svår att svara på och kräver för det mesta sakkunnig hjälp i form av en besiktningsman eller dylikt. Risken för felet kommer att fördelas utifrån situationen vid köpet och vad ni som köpare borde ha upptäckt inom ramen för er undersökningsplikt. Jag ställer mig tveksam till om säljarens uppgifter rörande avloppet är tillräckligt specifika för att kunna mildra er undersökningsplikt. Därmed inte sagt att felet som sådant bör ha upptäckts vid en noggrann undersökning av en tillräckligt kunnig och erfaren lekman. Detta avgörs utifrån situationen vid undersökningen. Lycka till! Med vänlig hälsning

Åtgärdsföreläggande

2007-05-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har flyttat in i en hyreslägenhet nu i julas och märkte direkt att det luktade mögel från badrummet, man kom dit och undersökte men har inte åtgärdat. Dessutom har jag klagat på en dåligt fungerande kyl (håller inte kylan). Inget händer dock. Jag har blivit trött på detta och undrar... visst har jag rätt att få det fixat? Vad säger lagen?
Jenny Lindskog |Självklart har du rätt att få det fixat! Hyresvärden är skyldig att underhålla en bostadslägenhet så att den är i sådant skick att den, “enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. ( Reglerna hittar du i Hyreslagens 9 och 15 §§, som finns i Jordabalkens 12 kapitel. se www.lagen.nu/1970:994 ). I slutändan blir det hyresnämnden eller allmän domstols bedömning som blir avgörande för om lägenheten ses som fullt brukbar eller ej. Men i ditt fall låter det som att det är allvarliga brister, så det hade inte blivit något problem för dig om frågan gått så långt. Det du kan göra nu är att vidta vissa åtgärder gentemot hyresvärden. Det finns många påföljder som kan komma ifråga, men jag skulle tipsa dig att vända dig till hyresnämnden och ansöka om åtgärdsföreläggande (16§ 2st Hyreslagen). Detta är ett väldigt bra påtryckningsmedel då det kan förenas med vite om det finns skäl att anta att hyresvärden inte kommer att följa föreläggandet. Skulle hyresvärden när nämnden frågar visa sig villig att utföra åtgärderna utfärdas normalt ingen föreläggande utan istället hjälper man till att teckna en överenskommelse mellan er. Vid sidan av åtgärdsföreläggande kan du även ha rätt till uppsägning i förtid, rätt till självhjälp, nedsättning av hyran under den tid bristen föreligger. Dessutom kan du begära skadestånd om du kan visa att hyresvärden genom vårdslöshet eller försummelse orsakat dig skada p g a bristerna, men du måste då kunna precisera vad den påstådda vårdslösheten bestått i. Mögelskadan innebär en sanitär olägenhet och kan också leda till ingripanden av miljö- och hälsoskyddsnämnd om du vänder dig dit. Man ska även komma ihåg att om hyresgästen försätter lägenheten i dåligt skick genom oaktsamhet eller onormalt slitage kan man normalt inte grunda någon rätt på de förutnämnda bestämmelserna. Mvh

Gåva av del av fastighet

2007-06-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min fru äger 50% var av vårt hus. Hur kan hon överlåta sin del av ägandet och skulderna till mig? Blir det aktuellt med skatter som ska betalas isåfall?
Gustaf Lidegran |Den i särklass lättaste metoden för att föra över din frus del av fastigheten till dig är att hon ger dig fastigheten i gåva. Ett gåvobrev som otvetydigt förklarar att andelen överlåtes till dig som gåva med båda era namnunderskrifter krävs. Gåvobrevet bör bevittnas av två vittnen och bör också innehålla uppgift om att du tar över lånen. Gåvobrevet ska sedan registreras hos tingsrätten och du ska söka lagfart på din nya del. Gåvoskatten är avskaffad och stämpelskatten för lagfart beräknas på fastighetens pris. Det blir alltså ingen skatt att betala. Det är också möjligt att överföra fastigheten genom upprepade bodelningar. Denna metod användes ofta förr för att undvika gåvoskatt men är idag onödigt krånglig. Tillvägagångssättet kan vara användbart i vissa speciella fall för att åstadkomma ett gott borgenärsskydd. För att använda denna metod krävs juridisk hjälp med upprättande av handlingarna. Betalningsskyldigheten för lånen kan inte överföras utan kreditgivarens godkännande. Det måste lösas med kreditgivaren och kan bli en svårighet om fastigheten är hårt belånad. Kreditgivaren har ingen skyldighet att acceptera att det bara blir en som är betalningsskyldig istället för två.

Regler för hög musik/fest i bostadsrätt?

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vad är det för några regler som gäller för hög musik/fest i en bostadsrätt? Finns det några undantag från denna regel?
Peter Ahlström |Hej! Regleringen om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter finns i 7 kap. bostadsrättslagen. I 9 § samma kapitel sägs att "när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset". Dessutom skall bostadsrättshavaren rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Till att börja med kan du titta efter de ordningsregler som din förening satt upp. Vad det sen gäller den allmänna regleringen kan viss härledning hämtas från rättsfallet NJA 1991 s 574. Fallet gällde huruvida visst återkommande pianospel kunde anses strida mot ovan nämnda regler. HD konstaterade att: "Mot hänsynen till de kringboende måste emellertid ställas den musicerandes intresse. Det är inte bara yrkesmusiker som har ett berättigat intresse av att åtminstone i viss utsträckning kunna använda sin lägenhet för övningsspel (jfr NJA 1960 s 670). I viss mån måste också en amatörmusiker få ägna sig åt pianospel i lägenheten. Vid bedömningen av vilket mått av störning som de kringboende skall behöva finna sig i blir bla pianospelets ljudnivå av betydelse. Vidare får hänsyn tas till spelperiodernas längd, frekvens och förläggning under dygnet." Klart är att festande kan störa omgivningen med hög musik och med många människor närvarande etc. Därav måste man däremot ha rätt till att i viss mån utnyttja sin lägenhet för fest och andra liknande tillställningar. Även här får man då göra en bedömning av ljudvolymen, festens längd, tid på dygnet och om det är vid enstaka tillfälle eller flera. Något givet svar finns således inte, utan en avvägning får göras i varje enskilt fall. Med vänlig hälsning,

Avtal om undantag från besittningsskydd

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska hyra ut övervåningen med egen ingång i min villa som jag äger till 100%. Villan är ett enfamiljshus. Hur avtalar jag bort besittningsrätten för min hyresgäst? Hyresgästen ska bo c:a 18 mån--2 år enl överens-kommelse. Vi är ense om att hyresgästen ej ska ha besittningsrätt, men jag vill ha det inskrivit i kontraktet.
Markus Larsson |Hej, bestämmelser om hyresgästens besittningsskydd finns i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen) 45-52 §§. 45 § tar upp de generella undantagen som finns från hyresgästens besittningsskydd. Av denna § framgår att om hyresobjektet är en del av upplåtarens bostad så behövs inte någon klausul i hyreskontraktet, utan undantag från besittningsskyddet medges direkt i 45 §, första stycket, tredje punkten. Att den del av bostaden som hyrs ut är särskilt lämpad för att hyra ut separat (med egen ingång, egen toalett och dylikt) torde i normala fall inte påverka bestämmelsens tillämplighet. Detta undantag förutsätter dock att det rör sig om uthyrarens fasta, egentliga bostad. Vid tillämpning av denna bestämmelse förutsätts också att man bara kan ha en sådan bostad. Av din fråga ovan så verkar det som om detta undantag skulle vara tillämpligt i ditt fall. Det finns vidare ett par andra undantag i 45 § som medger undantag från besittningsskyddet. Ifall du vill se efter själv så hittar du hyreslagen http://www.lagen.nu/1970:994 . Ifall du skulle finna att ovan beskrivna undantag från hyresgästens besittningsskydd inte skulle vara tillämpligt i ditt fall så finns det möjligheter i 45 a § att avtala bort det. Ett sådan avtal skall göras på en särskilt upprättad handling, d.v.s. separerat från hyresavtalet. För att ett sådant avtal skall vara gällande krävs som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Utan sådant godkännande kan det avtalas bort endast efter det att hyresförhållandet inletts och hyresgästen redan har fått sitt besittningsskydd. Ett annat alternativ till att avtala bort det utan hyresnämndens godkännande är om överenskommelsen avser en tid om högst fyra år och innebörden är att du som hyresvärd vill bosätta dig i lägenheten, eller att du vill överlåta huset. vänliga hälsningar