Förverkande av hyresrätt

2007-10-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om grannar klagat på att man varit högljudd vid ett antal tillfället, räcker det endast med dessa påstående för att bli vräkt eller måste man kunna BEVISA sin sak också? Och ifall man ska bli vräkt, har man då 3 månaders uppsägnings tid eller går det mycket snabbare än så?
Rebecka Boholm |Hej! Det framgår inte av din fråga om det rör sig om en hyresrätt eller bostadsrättslägenhet. Jag utgår ifrån att det är en hyresrätt som avses, vilket medför att 12 kap jordabalken (JB http://lagen.nu/1970:994 ) tillämpas. Bestämmelserna i bostadsrättslagen överensstämmer i princip (se bl a 9 och 18 §§ BRL http://lagen.nu/1991:614 ). Om allvarliga störningar förekommer kan detta leda till att en hyresrätt förverkas (12 kap 25 § och 42 § st 1 p 6 JB). Sådana allvarliga störningar brukar framförallt bestå i störande ljud av onormal styrka eller varaktighet, exempelvis radio, tv och musik på hög volym. Hög ljudnivå är normalt oacceptabelt på nattetid, men kan i viss mån tolereras dagtid. Att störningarna verkligen är av allvarlig art måste dock hyresvärden kunna bevisa (vilket möjligen skulle kunna göras genom att grannarna vittnar). Innan det kan bli aktuellt att förverka en hyresrätt pga allvarliga störningar måste dock hyresvärden begära rättelse samt underrätta socialnämnden i kommunen (12 kap 25 § JB). Hyresgästen skall alltså få en chans att förbättra sig. Sker inte någon rättelse har hyresvärden sedan två månader på sig att säga upp avtalet (12 kap 43 § JB). Rör det sig om störningar av särskilt allvarlig art behöver däremot inte hyresvärden begära rättelse och underrätta socialnämnden, utan hyresavtalet sägs upp med omedelbar verkan (12 kap 25 § st 3 och 42 § st 4). Det är dock ganska mycket som krävs för att detta skall bli aktuellt, exempelvis att hyresgästen misshandlat eller hotat grannarna. Hoppas att du har fått svar på din fråga och lycka till! Vänliga hälsningar,

Hyresgästens ansvar för hans inneboende

2007-10-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i en lägenhet som inneboende. Hyresvärden själv bor inte här, men hennes dotter gör det. I hyreskontraktet stod inget om att speciella regler ska följas, men hyresvärden plus dennes dotter har nu satt upp en massa regler gällande vad jag får och inte får göra. Är detta ett kontraktsbrott?
Anna Wigren Eriksson |Hej, Se om hyra i Jordabalkens 12 kapitel http://lagen.nu/1970:994#R69 Det behövs i regel ett godkännande från hyresvärden att upplåta lägenhet eller del av lägenhet i andra hand (39-41 §§) Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten och ersätta skador som orsakats på grund av sitt vållande eller egen vårdslöshet (24 §) Denna ersättningsskyldighet gäller även skador orsakade av personer som vistas i lägenheten till exempel en inneboende. Hyresgästen är även skyldig att i sin användning av lägenheten inte utsätta grannar för sådana störningar som inte skäligen bör tålas. Hyresgästen ska vid sin använding av lägenheten i övrigt iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Han är skyldig att hålla tillsyn så att dessa regler också efterlevs av dem han ansvarar för, som en inneboende. Det är svårt att närmare avgöra huruvida de regler som satts upp i ditt fall är skäliga eller om de inskränker din rätt till att nyttja den del du hyr. Då hyresgästen är ansvarig även för ditt vållande och vårdslöshet får han sätta upp regler så att du iakttar de regler som gäller för hyresgästen. Återkom gärna om du har ytterliga fråga, Med vänlig hälsning

Hyresgästens vållande och vårdslöshet

2007-10-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En hyresgäst fick med min tillåtelse tapetsera om i lägenhet (var ej nöjd tapeten var endast 6 år så det var inte ett akut behov). Vid förarbete försökte han ta ner element (har fjärrvärme) det ledde till att det börja droppa vid kopplingen och jag är nu rädd för att det orsakat skador på flera ställen. Om det måste åtgärdas behöver hela systemet tappas på vatten (3 våningar) vem ska stå för kostnaderna, han har sagt att han inte tänkte sig för. Vid flytt av fönster gick även ett ytterglas sönder, hyresgästens försäkringsbolag sa att värden ska betala om det är yttre ruta trots att hyresgäst vållat skadan. Jag betala för att få allt ur världen men är det rätt. Tacksam för svar
Anna Wigren Eriksson |Hej, Regler om hyresrätt återfinner du i jordabalkens 12 kapitel som även kallas hyreslagen, se http://lagen.nu/1970:994#R62 . Hyresvärden, du, har en underhållningsplikt och ska under hyrestiden hålla lägenheten i ett brukbart skick. Med skäliga mellanrum ska hyresvärden tapetsera om och reparera lägenheten om inte annat har avtalats om (15 §). Hyresgästen har även själv rätt att på egen bekostnad i sin lägenhet utföra målning, tapetsering och liknande åtgärder (24a §). Hyresgästen har också en vårdnadsplikt av lägenheten under hyrestiden. Uppkommer det en skada på grund av hyresgästens vållande eller vårdslöshet är han skyldig att ersätta skadan. Ersättningsskyldigheten gäller också för skador som uppkommit genom försummelse av någon annan i hans hushåll, gäst eller någon som utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning (24 §). Praxis har uttalat att skada som typiskt sätt uppkommer genom ovarsamhet får antagas ha vållats av hyresgästen såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan uppkommit på annat sätt (se vidare NJA 1991 s.476). Enligt min bedömning är alltså hyresgästen skyldig att ersätta skadan på vattensystemet i den utsträckning hans vållande orsakat detta. Kan det uteslutas att skadorna inte orakats på grund av annat fel eller ålder etcetera är hyresgästen ansvarig för sin vårdslöshet. Vad gäller fönsterglaset låter det även här som en skada som hyresgästen ska ersätta. Hyresvärden är ju i sin underhållsskyldighet skyldig att se till att bland annat fönster är i gott skick men går de sönder på grund av hyresgästens vållande är det enligt mig den senare som ska stå kostnaden. Jag föreslår att du försöker lösa ersättningen med hyresgästen och även att ta en dialog med försäkringsbolaget angående glasrutan. För ytterliga vägledning rekommenderar jag www.hyresnämnden.se. Med vänlig hälsning

Byte av fastigheter

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är en familj som äger ett hus, så gör även mina föräldrar fast deras är större. Nu funderar vi på om det är möjligt att ge varandra husen i gåva och liksom byta. Detta för att på så sätt undvika en massa skatt och mäklar-arvoden. Om detta är möjligt vad krävs föra att bytet ska kunna ske? Vilka sorts papper måste upprättas o.s.v?
Jon Eriksson Örtengren |Det är fullt möjligt att genomföra bytet utan skattekonsekvenser. Ni skall först upprätta sk. fångeshandlingar. Detta innebär i erat fall att ni skriver två papper där ni förklarar att respektive fastighet överlåts genom gåva till den andre/andra. Papprena skall dateras och undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren. Fastigehtsbeteckningarna måste naturligtvis anges. Papprena skall sedan skickas till inskrivningsmyndigheten i samband med lagfartansökan. Vad denna ansökan skall inehålla samt vilken inskrivningsmyndighet ni skall skicka handlingarna till får du reda på http://www.dom.se/templates/DV_InfoPage____908.aspx . Det kommer kosta 825 kr i expeditionsavgift per lagfart. Som du kanske vet finns inte gåvoskatt längre. Ni kommer dock bli tvungna att betala eventuell realisationsvinstskatt om ni någon gång i framtiden säljer fastigheterna. Med vänlig hälsning

Servitut, underhåll av väg

2007-09-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! 2006-08-22, besvarade ni en fråga om hur man upprättar ett servitut för nyttjand av väg. Min fråga är: Vem skall stå för underhållet av vägen, härskande eller tjänande fastighet? 14 kap. Jordbalken, 1§ andra stycket säger emot 6§ andra stycket! Tacksam för skyndsamt svar. Mvh
Filip Skoglund |Hej! Utgångspunkten för avtalsservitut är att den tjänande fastigheten inte får åläggas några positiva förpliktelser. Av 14 kap. 1 § 2 st. jordabalken framgår dock att ett servitut får förenas med skyldighet för den tjänande fastigheten, att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. En sådan underhållsskyldighet går alltså att skriva in i servitutet. 14 kap. 6 § 2 st. tar, enligt förarbetena, främst sikte på situationen då den tjänande fastighetens ägare inte har åtagit sig att ansvara för underhållet av, i det här fallet, vägen. Om det inte nämns något om underhållsskyldighet i servitutet är det således främst den härskande fastigheten som har att utföra underhållet av vägen. Lagtext hittar du http://www.lagen.nu/1970:994#k14 Vänligen,

Ansvar för skadade fönster på bostadsrätt

2007-09-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Har en fråga ang. vem som står för kostanden för krossade glasrutor i en bostadsrättförening. Vi har nämligen i vårt hus blivit utsatta för en skadegörelse där ett gäng ungdomar kastat sten på fönstren. Detta resulterade i att tre lägenheter blev drabbade och totalt sju fönster blev krossade. Föreningen hänvisar till våra stadgar, men när vi läser där står det inte klart och tydligt vem som står för vad utan att det blir en tolknings fråga. Jag kommer här nu citera stadgan " Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även marken, balkongen, terassen och uteplats, om sådan ingår i upplåtelsen. Till lägenheten räknas * glas och bågar i lägenhetens fönster och dörrar"
Rasmus Fahlén |Karakteristiskt för bostadsrätt är bostadsrättshavaren själv svarar för det inre underhållet av lägenheten och marken, såvida inte bostadsrättsföreningen tagit på sig annat ansvar i stadgarna. Om inte stadgarna innehåller säger något om det, gäller jordabalken 7 kap. 12 § som precisering av vad som skall anses med det inre underhållet. I detta fall har det dock, så som du skriver, preciserats vad som skall räknas till det inre underhållet. Då stadgarna räknar in glas där så är det ni som bostadsrättshavare som svarar för underhåll och därmed skada på dem.

Kan man friskriva sig från dolda fel?

2007-09-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man som säljare av en fastighet friskriva sig från "dolda fel" på fastigheten med följande text: "Fastigheten överlåtes i befintligt av köparen noga besiktigat och godkänt skick och säljaren friskriver sig härmed från allt ansvar för fel och brister i fastigheten. Köparen har beretts tillfälle att före köpet besiktiga fastigheten och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljarna på grund av fastighetens skick." Är detta lagligt och rätt ?
Christina Weilander |Hej! Vid köp av fast egendom som det är fråga om här finns reglerna om detta i JB kap 4. Detta kapitel innehåller en rad olika bestämmelser rörande säljarens och köparens förpliktelser. Dessa regler är dispositiva, dvs parterna kan avtala om annat, förutom när det gäller konsumentköp vilket framgår av 19 d § där det står: "En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11–19 c §§ är till nackdel för denne. Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12–19 §§ inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet." Det går med andra ord allderles utmärkt att som säljare friskriva sig från dolda fel som skett i detta fall och det är helt lagligt. Om man vill friskriva sig från dolda fel bör man inte använda sig av en för allmänt hållen generell friskrivningsklausul av typen "fastigheten säljs i befintligt skick" utan den bör formuleras exempelvis som den Ni anger i frågan. Vänligen

Hyresgästens rättigheter när besittningsskydd saknas

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har ett korttidskontrakt på en lägenhet. Jag avskrev mig besittningsrätten i samband med kontraktsskrivningen. Godkännande för det gavs p g a att fastigheten skulle genomgå en stor ombyggnation. Vid kontraktsskrivningen fick jag veta (muntligen) att jag inte fick hyra ut lägenheten i andra hand. Stämmer det att man inte kan få tillstånd till det på några grunder om man har ett korttidskontrakt? Kan de vräka mig för att jag under en period har varit folkbokförd någon annanstans? M a o hur mycket omfattas man av hyreslagen när man har ett korttidskontrakt?
Therese Jansson |Hej, Alla hyresgäster, oavsett längden på deras hyreskontrakt, omfattas av hyreslagen. Den kan man inte avtala bort, och gäller alltså även på ditt korttidskontrakt. När jag läser din fråga så tolkar jag det som att du har fått borttagandet av besittningsskyddet godkänt av hyresnämnden. En avskrivning av ifrågavarande slag måste upprättas på en särskild handling och godkännas av hyresnämnden för att överhuvudtaget bli gällande. Jag utgår ifrån att så har skett i ditt fall. Vill man hyra ut sin lägenhet i andra hand så skall man först och främst be om hyresvärdens samtycke till detta. Han har all rätt att neka dig detta och ett nej från hyresvärden är ett nej. Att inte bry sig om hyresvärdens beslut kan i det långa loppet vara en grund för uppsägning (det skall dock väldigt mycket till för det). Däremot har man som hyresgäst rätt att föra frågan vidare till hyresnämnden och få saken prövad där. Hyresnämnden kan lämna tillstånd till en andrahandsuthyrning t.ex. vid tillfälligt arbete på annan ort eller för att din hyresvärd helt enkelt inte har en befogad anledning att vägra lämna sitt samtycke. Har man ett bra skäl till varför man vill hyra ut sin lägenhet i andra hand så brukar inte hyresnämnden ha något att invända mot det. Jag rekommenderar dig därför att höra av dig till dem. Hyresnämnden behandlar ditt ärende dessutom kostnadsfritt. Detta är en rätt som hyreslagen ger alla hyresgäster, och den utesluter inte dig på grund av att du hyr lägenheten under kort tid. Att man har avsagt sig besittningsskyddet betyder ingenting annat än att man inte har en rätt att få sitt hyreskontrakt förlängt. Under din hyresperiod har du en lika stark rätt som övriga hyresgäster. Hyresvärden behöver därför starka skäl för att kunna säga upp dig innan din hyresperiod tagit slut. Att du har varit folkbokförd på en annan adress under en period är inte ett sådant skäl. I prövade mål så har hyresgäster varit bosatta på andra adresser under flera år utan att har blivit uppsagda. Vänligen