Betala för gåva av fastighet

2007-07-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gåva av hus mot revers/skuldbrev? Kan jag få ett hus (tax.värden 1 800 000 sek) i gåva av min far mot att det upprättas en revers så han ändå får betalt för huset av mig? Skälet för detta är att undvika reavinskatt och lagfartskostnaden/stämpelskatten på 1,5% av köpesumman. Om detta arrangemang är möjligt; Hur stort belopp kan reversen vara på för att det inte ska ses (av Skatteverket) som köp av huset (är det under taxeringsvädet?) och ingen lagfart/stämpelskatt måste betalas (måste beloppet då vara 85%av taxeringsvärdet?)? Tack på förhand - med vänlig hälsning! Patric
Gustaf Lidegran |Det finns inget lagligt sätt att köpa ett hus och få förvärvet klassificerat som gåva. Om det fanns ett sådant så skulle staten ha mycket svårt att få in skatt vid fastighetsköp. Även om det sannolikt inte är så svårt att få det att se ut som en gåva kan tips om detta inte lämnas här då metoden innebär ett inte obetydligt skattebrott. Vänliga hälsningar

Sälja efter ombildning till bostadsrätt?

2007-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, Vi håller på att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt. Kan man sälja den nybildade bostadsrätten så snart man vill efter ombildningen eller måste man vänta? Får man betala mer skatt om man säljer den snabbt? Tack på förhand. Janne
Martin Andersson |Hej Ni får självklart sälja er bostadsrätt när ni vill, dock så räknas en bostadsrätt som ombildats under 2007 under hela året som en näringsbostadsrätt och inte en privatbostadsrätt (se 46:3 Inkomstskattelagen http://www.lagen.nu/1999:1229 ) vilket innebär att 90 % av vinsten skall tas upp till beskattning om 30 % istället för 2/3 av vinsten som det vanligtvis stadgas. Skatten blir alltså ca 27 % istället för 20 %. Uppskov med skatten kan man begära som vanligt om man förvärvar en ersättningsbostad. Hoppas att ni har hjälp av mitt svar MVH

Överlåta hyresrätten till barnbarn

2007-06-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Innehar en attraktiv hr som jag nu med godkännande från hyresvärd hyrt ut under ett år. Har bott i detta bolag under 26 års tid. Nu flyttar tillfälliga hyresgästen ut och jag vill behålla lgh för mina barnbarns kommande behov om ca 2 - 3 år. Problemet är att just nu har jag ett annat boende som passar mig utmärkt och vill inte flytta tillbaka. Går detta att ordna på något sätt?
Hanna Adamson |För att få hyra ut en lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Detta framgår av Hyreslagen (JB 12 kap, se http://lagen.nu/1970:994 ) 39§ och 40§. Om hyresvärden inte samtycker till att man hyr ut längre tid kan man alltså vända sig till hyresnämnden och försöka få tillstånd där. Då krävs att man har ett godtagbart skäl för uthyrningen, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, prova att bli sambo och jämförbara situationer. Dessutom bör det påpekas att hyreslagen inte ger något stöd för att man som hyresgäst ska kunna överlåta sin hyresrätt till den man själv önskar om inte hyresvärden samtycker till det. I vissa fall finns dock bestämmelser som tillåter makar, sambor, arv- och testamentstagare samt närstående som man varaktigt sammanbott med i lägenheten rätt att överta hyresrätten. Men i ditt fall innebär det att även om du önskat att ditt barnbarn skulle överta lägenheten idag är det samtycke från hyresvärden som krävs. Om din hyresvärd inte samtycker till planerna finns det tyvärr heller ingen annan bestämmelse i hyreslagen som kan ge dig stöd, trots att du bott hos bolaget länge. Lycka till!

Ny lagfartskostnad för änka/änkling vid dödsfall

2007-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Måste änka betala ny lagfart för gemensamt ägt hus?
Ida Forss |Hej! En änka/änkling behöver inte betala för en ny lagfart då de ska registreras som ensamma ägare av fastigheten, däremot tas det ut en expeditionsavgift på 825 kronor då omregistreringen ska göras. Detta är alltså en expeditionsavgift som inskrivningsmyndigheten tar för sitt arbete och räknas inte som en lagfartskostnad. Mvh

Överlåtelse av hyresrätt vid dödsfall

2007-06-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag och min farfar har bott tillsammans i ca 3år. Nu gick han bort för några dagar sedan och hyresbolaget säger att dem inte ser det som ett samboförhållande och att jag måste ge upp lägenheten, måste jag verkligen det, när jag läser 34§ i hyreslagen tycker jag att det finns lite spelrum? Mvh
Helen Larsson |Hej Av 34 § Hyreslagen framgår att ett dödsbo efter en avliden hyresgäst under vissa förutsättningar kan överlåta en hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Dessa förutsättningar är att överlåtelsen skall ske till en dödsbodelägare eller någon annan till hyresgästen närstående som varaktigt sammanbott med denne. Något krav på ett samboförhållande som i till exempel Sambolagens mening uppställs dock inte. Utöver detta krävs att Hyresnämnden lämnar sitt tillstånd till överlåtelsen, vilket lagen anger att de skall göra om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Vid denna bedömning tar man hänsyn till den föreslagna hyresgästens vilja och förmåga att fullgöra hyresavtalet och till dennes personliga kvalifikationer. Detta tillstånd kan i tveksamma fall förenas med villkor såsom att någon går i borgen för den som skall ta över hyresrätten. I förhållande till din farfar kan du betraktas som närstående, dessutom anger du att ni sammanbott i cirka tre år. Det är dock osäkert om den aktuella situationen uppfyller kriteriet på varaktighet för en överlåtelse. Det går inte att ange något definitivt svar på vad en domstol skulle anse vara varaktigt i det enskilda fallet. Normalt sett fordras dock ett sammanboende på uppåt tre år för att kriteriet skall anses uppfyllt. I vissa särskilda fall har domstolen däremot godtagit mycket kortare sammanboendetider än så, till exempel då ett sammanboende planerats att bestå under lång tid men avbrutits av någon oförutsedd händelse, som exempelvis dödsfall. Jag kan med hänsyn till det som ovan redogjorts för inte ge dig något definitivt besked angående din situation, men det kan konstateras att det inte är så enkelt som hyresbolaget ger sken av att det är och det är framförallt värt att göra dem uppmärksamma på vad lagen i själva verket säger. Hyreslagen hittar du http://lagen.nu/1970:994 (Jordabalken kapitel 12). Mer information hittar du även på Hyresnämndens hemsida, se http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____831.aspx . Lycka till!

Upphörande av garageavtal då bostadshyresavtalet upphör

2007-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har två separata kontrakt med en hyresvärd, ett för en lägenhet och etta annat, tecknad ett år senare på ett garage i samma fastighet. Båda kontrakten har jag haft i mer än ett år. Jag har sagt upp mitt kontrakt på lägenheten, men önskar behålla garageplatsen. Kan jag hävda att jag har besittningsskydd? Min hyresvärd hävdar att det är ett sidoavtal, som upphör samtidigt som lägenhetskontraktet.
Markus Larsson |Hej, tyvärr så måste jag nog meddela dig att din hyresvärd har rätt. 12 kap jordabalken, även kallad hyreslagen, reglerar detta förhållande i 6 § tredje stycket. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994. Här stadgas att om ett bostadshyresavtal upphör att gälla, så upphör samtidigt sådana avtal, mellan hyrevärden och hyresgästen, som avser en "nyttighet", som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen. Här avses exempelvis upplåtelse av garage i samma fastighet som lägenheten och som upplåtes till hyresgästen i hans egenskap av just bostadshyresgäst. Vänliga hälsningar

Överlåtelse av hyresfastighet

2007-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag funderar på att köpa ett hyreshus med tre små lägenheter, för att bo där själv...Kan jag då säga upp hyresgästerna som har tillsvidarekontrakt? Kan säljaren säga upp hyresgästerna med skälet att han ska sälja?.
Josefin Werre |Hej! När en fastighet blir överlåten övertar den nye ägaren alla den tidigare ägarens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästerna. Detta innebär att besittningsskyddet kan brytas om du som hyresvärd kan visa ett objektivt skäl för uppsägningen som väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar i lägenheten. Ett sådant intresse kan vara hyresgästens vägande intresse att vidta ingripande åtgärder mot fastigheten (renovering, rivning etc) eller att själv disponera över lägenheten. Det finns således en möjlighet till att säga upp hyresgästerna men i allmänhet väger hyresgästens intresse av en bostad väldigt tungt i jämförelse med hyresvärdens. Att den tidigare fastighetsägaren säljer fastigheten torde inte bryta besittningsskyddet för hyresgästerna. Med vänlig hälsning

Balsampopplar på grannes tomt

2007-08-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! har en granne som planterat balsampopplar nära min tomtgräns. 1) Har jag rätt att klippa bort grenar som hänger över på min mark? Eller skall jag be honom först själv göra det? 2) Han har också en poppel nära tomtgränsen som säkert är över 10 meter hög. Den lägger min tomt i skugga på seneftermiddagen. Har bett grannen ta ner den åtminstone till hälften, utan att något sker. Kan jag vända mig till Hälsovårdsnämnd etc och hävda sanitär olägenhet?
Alexandra Dahlén |Hej Trädet på din grannes tomt utgör en del av hans/hennes fasta egendom och äganderätten till varje enskild människas egendom är skyddad enligt svensk grundlag. Om du avsiktligt förstör eller skadar din grannes egendom och därigenom orsakar honom/henne skada (det kan röra sig om dels ekonomisk skada men också om förlust av estetiskt värde eller affektionsvärde) gör du dig skyldig till skadegörelse och kan dömas till böter enligt 12 kap. 1 § brottsbalken. Om du avsiktligt eller av oaktsamhet vållar din granne sakskada kan du dessutom bli skyldig att ersätta honom för skadan enligt 2 kap. 1 § skadeståndslagen. Affektionsvärden anses i regel inte kunna ersättas i pengar men ersättning för ett förlorat skönhetsvärde kan utgå om det är av sådan karaktär att inte bara den drabbade utan även andra skulle tillmäta det betydelse. Det finns dock ett undantag från de regler om äganderätt som återfinns i vår grundlag som främst gäller just förhållandet grannar emellan, den s.k. hänsynsregeln som uttrycks i 3 kap. 1 § jordabalken. Vid nyttjande av sin fasta egendom måste din granne nämligen ta skälig hänsyn till sin omgivning. Grannar med angränsande tomter faller utan tvekan in under begreppet omgivning. Vid bedömningen av vad som utgör skälig hänsyn måste en avvägning göras mellan din grannes och dina intressen och inte bara ett aktivt handlande, utan även underlåtenhet att handla, kan innebära ett åsidosättande av hänsynsregeln. Något du skulle kunna göra är att ansöka om stämning på din granne för bristande hänsyn enligt 3 kap. 1 § jordabalken. Högsta domstolen har dock aldrig tagit ställning i en liknande fråga och således är det svårt att spekulera i vilken utgång ett sådant mål skulle få. Nämnas bör att de grenar som hänger över på din fastighet, enligt 3 kap. 2 § jordabalken, får tas bort av dig om inträngandet medför olägenhet för dig. Du är dock skyldig att först bereda din granne tillfälle att utföra åtgärden om den kan befaras medföra betydande skada. Om du önskar att närmare studera aktuell lagtext hittar du jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994. Vänligen