Bostadsrättsföreningens ansvar för vattenskada

2007-05-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo köpte en bostadsrätt för cirka 9 månader sedan. Tyvärr så har vätskador uppdagats i lägenheten. Vätskadorna har sedan blivit värre och har nu blivit en hälsofråga. Parketten är förstörd vid balkongdörren och en bit in i lägenheten pga att fasaden utifrån har brister så som avsaknad av stuprännor och väggarna vid balkongen saknar tillräcklig tätning. Vi har tagit upp detta åtskilliga gånger med bostadsrättsföreningen och de ska reparera den yttre fasaden men vägrar att stå för hela kostanden för det förstörda golvet. Fukten har även blivit mätt. Vi har även antecknat alla observationer om och kring vätskadan. Frågan är nu: hur ska man gå tillväga för att kunna vinna detta och få rätten på sin sida? Finns det regler och paragrafer som styrker att de ska ersätta skadan på parketten pga. åverkan utifrån? Jag skulle bli väldigt tacksam om dessa frågor kan besvaras. Vi har behov av hjälp.
Markus Olsson |Hej, Som huvudregel ansvarar bostadsrättshavaren för lägenhetens skick, men för reparationer på ledningar och reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar normalt bostadsrättsföreningen, såvida inte bostadsrättshavaren av vårdslöshet eller försummelse förorsakat skadan (Se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614#K7P12 .) Det är dock tveksamt om avsaknaden av stuprännor är att se som en vattenledningsskada. Förmodligen är så inte fallet. Vidare åligger det bostadsrättsföreningen ett ansvar om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten och detta beror på föreningens vållande (Se 7 kap. 4 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614#K7P4 .) Att vätskador uppstått och dessutom lett till viss hälsofara, är enligt min bedömning ett hinder eller men i er nyttjanderätt till lägenheten. Frågan är då om bostadsrättsföreningen vållat skadan? Kan ni visa att skadorna uppstått på grund av de brister du uppger i din fråga, finns det möjlighet att få skadestånd från föreningen. Det förutsätter dock att det kan anses vårdslöst av en förening att inte ha stuprännor m.m. och det är en fråga som i sista hand får avgöras av en domstol. (Att en bostadsrättshavare kan ha rätt till skadestånd följer av 7 kap 2 och 4 §§ bostadsrättslagen.)

Värdering av andel i samägd fastighet

2007-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en fritidsfastighet tillsammans med min bror. Nu vill han sälja sin andel. Vi har fått fastigheten värderad. Tacksam för svar om vad som gäller om vi inte kommer överens om priset.
Rasmus Fahlén |När man äger en fastighet tillsammans med någon tillämpas samäganderättslagen om inte delägarna avtalat om något annat. Såsom sista utväg om man inte kan enas om angelägenheter rörande fastigheten tillämpas ett förfarande där man får utbjuda denna på auktion såvitt inget annat tidigare avtalats. På denna auktion får du ropa in fastigheten till det marknadsvärde som då uppstår. Hälften av den summan som du då ropar in fastigheten för tillfaller din bror. Någon egentlig risk för att annan skall kunna ropa in fastigheten finns inte då det vid fastighetsöverlåtelse tillämpas ett krav på bland annat skriftligt köpeavtal. Någon rätt tillkommer således inte en utomstående spekulant att förvärva fastigheten om inte budet godkänns av er (jordabalken 4 kap. 1 §). Samäganderättslagen hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1

Påslag för möbler vid andrahandsuthyrning

2007-05-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur mycket man får lov att öka hyran (för exempelvis möbler) när man hyr ut sin lägenhet i andra hand?! Har hört något om max 10% av hyran, stämmer det? Jag undrar också hur man gör om man hyrt en lägenhet i andra hand och fått betala mer än vad ägarna har rätt att lägga på? Har man rätt att få tillbaka pengar och hur går man i så fall tillväga? (Jag har hyrt en lägenhet i andrahand nu i två år och betalat 5600 kr för en lägenhet som har en hyra som ligger på 4900.) Mycket tacksam för svar!
Miranda Berg |Hej! I hyreslagen (JB 12 kap 55 § http://www.lagen.nu/1970:994#K12P55 ) stadgas att hyran måste vara skälig och inte påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En skillnad i hyra på mer än 5 % jämfört med likvärdiga lägenheter räknas som påtgaligt högre hyra och är inte ok. Därutöver får man göra ett påslag på 10-20 % av hyran när man hyr ut möblerat. Hur mycket extra som är rimligt att ta ut beror givetvis på hur mycket möbler det finns och i vilket skick de är. En vanlig missuppfattning är att man vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt har rätt att i hyran inkludera vad man betalar för amortering eller ränta av lån, men det är alltså bara avgiften till bostadsrättsföreningen som man kan ta ut av andrahandshyresgästen i hyra. Den som anser sig ha betalt för hög hyra ska vända sig till hyresnämnden (se JB 12:55d). Hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig för vad denna tagit emot utöver skäligt belopp, plus ränta, för max två år tillbaka i tiden. Ansökan om återbetalning måste göras senast tre månader efter att man som hyresgäst lämnat lägenheten. Lycka till!

Besittningsskydd vid fritidsboende

2007-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill hyra ut ett hus för fritidsboende men vill inte att hyresgästen ska kunna åberopa besitningssydd. Hyresgästen vill ha ett årskontrakt. Efter vad jag förstått kan jag hyra ut för fritidsboende i 9 mån utan besittningsskydd- är det rätt?- och kanjag sen förlänga kontraktet ytterligare 9 mån utan att besittningsrätten kan åberopas.
Rasmus Fahlén |Det stämmer att du kan hyra ut ditt fritidsboende i nio månader utan att hyresgästen kan göra något anspråk på besittningsrätt därtill. Att skriva ett nytt avtal efter nio månader igen är dock verkningslöst då lagen talar i termer om ”hyresförhållandets längd”. Alltså det faktiska hyresförhållandet inte det avtalade. I princip är besittningsskyddet tvingande till din hyresgästs fördel, men går ändå att avtala bort. Det finns två varianter på ett sådant avtal. Båda kräver att det upprättas ett speciellt avtal i form av en skriftlig handling som just rör besittningsskyddet. Efter det att hyresförhållandet har inletts, men inte innan, kan ni i det särskilda avtalet komma överens om att besittningsskyddet inte skall gälla. Om du emellertid vill vara säkrare på att hyresgästen verkligen skriver under avtalet kan ni istället upprätta det innan själva hyresförhållandet startar och på så sätt förhindra att hyresgästen får tillgång till bostaden. Då krävs dock hyresnämndens godkännande av avtalet för att det skall vara verkningsfullt. Avstår du från avtal enligt ovan samtidigt som hyresgästen får bo kvar längre än nio månader inträder hyresgästens besittningsskydd. Ett förhållande som ändå kan leda till att hyresgästen måste avflytta trors besittningsskydd är att du själv skall använda fritidshuset för eget bruk. Den sakliga grunden anses oftast gå före hyresgästens beaktansvärda skäl att bo kvar. Tillämpliga lagrum: Jordabalken 12 kap. 45-46 §§.

Köp av fast egendom

2007-05-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA | Om ett köpekontrakt upprättas finns det någon begränsad tid innan man måsta ha Lagfart kan jag som säljare häva köpet om betalning inte skett inom avsatt tid. Patrik.
Emma Schröder |Hej! Lagfart ska enligt huvudregeln av köparen sökas tre månader efter att köpehandling upprättats enligt 20 kap 2§ JB. Se lagrum http://www.lagen.nu/1970:994 . Hävning kan ske endast om det i köpehandlingen finns förbehåll om att hävning kan ske vid utebliven betalning enligt 4 kap. 25§ 2 st. JB. Se lagrum http://www.lagen.nu/1970:994 . Hoppas du är nöjd med ditt svar! Med Vänlig Hälsning

Bostadsrättsförenings rätt till städavgifter

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller för stadgar i föreningar om vitesläggning. Exempel; Var inte med och städade och får vite om XXX:-. Ska det stå i stadgarna vad som gäller eller kan styrelsen friskriva sig och bestämma allt om de skriver det som en punkt i stadgarna som "Medlem ska utföra av styrelsen beordrad arbetsplikt"
Gustaf Lidegran |Bostadsrättsföreningen kan besluta om regler angående städning. Dessa regler blir emellertid helt tandlösa då det inte finns någon sanktion som en förening har rätt att ta till mot en medlem som inte följer städreglerna. De avgifter en bostadsrättsförening får ta ut av sina medlemmar är uttömmande reglerat i bostadsrättslagen. I denna lag finns ingen städavgift eller annan liknande avgift. Det saknas alltså helt laglig grund för att ta ut städavgifter. Att det regleras i stadgarna efter demokratiskt beslut saknar betydelse. Bostadsrättslagen, som inte är helt lättläst, finns http://lagen.nu/1991:614 . Vänliga hälsningar

Ordförandes uppgifter i en bostadsrättsförening

2007-05-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag bor i bostadsrätt och undrar vilka befogenheter föreningens ordförande har. Häromdagen sa han att jag inte fick flytta 1 dm på en blomkruka som hans fru ställt bredvid ytterdörren för att ställa vår barnvagn där. Vi brukar låta den stå utanför porten om vi ska iväg strax igen eftersom vi måste bära ner den i källaren annars. Kan han verkligen bestämma det bara så där?
Susanne Sjölander |Hej, Bestämmelserna i sjätte kapitlet lagen om ekonomiska föreningar gäller huvudsakligen för en bostadsrättsförenings ledning (9:12 Bostadsrättslagen). En bostadsrättsförening skall ha en styrelse vilken svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter (se 6:1 och 6:6 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K6 ). Inom styrelsen skall en av ledamöterna vara ordförande. Ordförandens lagstadgade uppgift är att svara för att sammanträden hålls när det behövs (se 6:8 i länken ovan). Ordföranden skall även skriva under och justera det protokoll som skall föras vid alla sammanträden. Dessa är de uppgifter som åligger ordföranden enligt lagen om ekonomiska föreningar. Möjligen kan stadgarna i din bostadsrättsförening ålägga ordföranden ytterliggare uppgifter. Jag har svårt att se hur ordföranden självmant skulle kunna hävda förbud mot barnvagnar bredvid ytterdörren (om detta inte förbjudits exempelvis av brandskyddsskäl enligt lag/myndighets föreskrifter eller på tidigare föreningsstämma). Om föreningsstämman tidigare fattat ett sådant beslut skall detta finnas antecknat i protokoll. Du har som medlem av bostadsrättsföreningen möjlighet att få frågan prövad på föreningsstämma om du begär detta enligt det förfarande som stadgarna kräver. Om det inte står något i stadgarna om hur du skall gå till väga kan du skriftligen till styrelsen begära att frågan prövas. Detta måste du göra i så god tid att frågan kan tas upp i kallelsen till stämman. Kallelse får tidigast ske 4 veckor före ordinarie stämma. För att vara på den säkra sidan bör du därför lämna in din begäran till styrelsen i god tid innan dessa 4 veckor börjar löpa (se 7:8 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K7 ). Mitt råd är att i första hand vänligt försöka prata med ordförande och förklara varför ni ställer barnvagnen vid ytterdörren samt fråga varför detta är ett problem. Om problemet fortfarande kvarstår efter samtalet kan du begära att frågan tas upp på nästa föreningsstämma. Lycka till! Med vänlig hälsning

Överlåtelseförbud ogiltigt vid gåvogivarens död?

2007-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det i ett gåvobrev är angivet att fastighet ej får försäljas enligt samäganderättslagen. Blir detta villkor ogiltigt när givarna i gåvobrevet avlidit?
Peter Ahlström |Hej! Vid gåva av fast egendom är det vanligt att givaren uppställer klausuler som begränsar gåvotagarens/arnas rätt att överlåta fastigheten. I detta fall gäller det att samäganderättslagen inte skall gälla. Detta torde innebära att givarens avsikt varit att 6 § nämnda lag, se http://lagen.nu/1904:48_s.1#P6 inte skall kunna tillämpas. Med detta menas att en delägare ensam inte skall kunna påkalla försäljning av fastigheten utan att alla delägare skall samtycka till detta. Villkoret är således uppställt i gåvotagarnas intresse, och blir därmed inte ogiltigt p.g.a. givarens död. Visst stöd till detta kan hämtas från rättsfallet NJA 2002 s. 262 där HD konstaterade gällande villkor i ett gåvobrev : ”… att de inte får påkalla försäljning av fastigheten enligt samäganderättslagen och att denna lag inte skall äga tillämpning på gåvan. Dessa föreskrifter tillför inte givarna något ytterligare skydd för deras intresse av att under sin återstående levnad kunna utnyttja den rätt till mangårdsbyggnad m m som de förbehållit sig i punkten 1. Däremot ger de var och en av de båda gåvotagarna den tryggheten att den bortgivna fastigheten inte får intecknas eller säljas utan att han själv är med på det. En tolkning av gåvobrevet enligt dess ordalydelse ger alltså vid handen att villkoret i punkten 9 inte är uppställt i givarnas utan i gåvotagarnas intresse.” Det skall noteras att för att villkoret över huvud taget skall bli gällande skall det enligt 4:29 och 4:3 JB, se http://lagen.nu/1970:994 , tas in i avtalet. Förbehållet kommer också enligt 20:14 JB att antecknas i inskrivningsregistret, i regel när lagfart sökts. Med vänlig hälsning,