Uppsägning av hyresgäster

2007-11-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi vill köpa ett hus som innehåller 4 lägenheter. Två av lägenheterna är uthyrda och två står tomma. Vår avsikt är att renovera om hela huset och återställa det i dessursprungliga skick så att det blir en enda stor bostad i stället. Mäklaren hävdar att vi kan säga upp hyresgästerna efter att vi omvandlat/registrerat om huset till en/två familjs hus och rivit ur köken i de två lägenherna som står tomma. Kan det stämma att vi kan säga upp hyresgästerna i de två lägenheterna (efter vomregistrering) för att vi vill bo i huset själva? Detta är viktigt för oss att veta eftersom vi inte är intresserade av att köpa huset annars.
Kimmie Johansson |Hej! Som ny ägare till fastigheten blir du också hyresvärd. Du är bunden av de befintliga hyresavtalen, 7:13-14 JB. En hyresgäst har starkt besittningsskydd men detta kan genombrytas i vissa fall även om hyresgästen inte misskött sig så att det blir fråga om förverkande enligt 12:42 JB. De omständigheter som medför att hyresgästen inte har rätt till förlängning anges i 12:46 JB. Där anges bland annat fall där: - En större ombyggnad av huset ska ske och om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet. Det får dock inte vara oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 12:24 p. 4 JB. Hyresgästen har också rätt att om möjligt flytta tillbaka till huset efter ombyggnaden och har då rätt till en likvärdig lägenhet, 12:46 st 3 JB. Erbjudande om återflyttning beaktas som en omständighet i en prövning av om det är skäligt eller inte. - Det rör sig om ett en- eller tvåfamiljshus och ägaren själv vill använda lägenheten, 12:46 p.6 JB. I detta fall måste hyresgästen dock ges skälig tid att hitta ny bostad. I vissa fall, om hyresförhållandet bestått under en längre tid kan hyresvärden bli tvungen att anvisa en ersättningslägenhet. - Det inte strider mot god sed u hyresförhållandet eller det annars inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 12:46 p.10 JB. Detta är den så kallade generalklausulen som innebär att man väger hyregästens och hyrevärdens skäl till att stanna kvar i respektive säga upp lägenheten mot varandra. Jag vågar inte säga definitivt att du kan säga upp hyresgästerna. För ytterligare vägledning kan du kanske höra med hyresnämnden om avgjorda ärenden som liknar ditt. Hyreslagen hittar du i tolfte kapitlet i Jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994. Med vänliga hälsningar

Storlek på insats till bostadsrättsförening

2007-12-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har skrivit ett hyresavtal för tillträde av en bostadsrättförening. Har jag möjlighet att köpa lägenheten för samma pris eller för marknadspris?
Fredrik Hansson |Enligt Bostadsrättslagen, BRL 2 kap 8§, som du hittar http://www.lagen.nu/1991:614, har du rätt att bli medlem i bostadsrättsföreningen i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt BRL 7 kap 14§ skall varje medlem betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Av det sagda kan jag säga att du bör se till att bli medlem i bostadsrättsföreningen om du inte redan är det samt att du sedan ska betala en insats till föreningen i samband med ombildningen. Det du ska då betala in insatsen till föreningen under samma förutsättningar som föreningens övriga medlemmar Med vänlig hälsning.

Köparens möjlighet att stämma säljaren p.g.a. fel

2007-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Köparna av mitt hus från 1976 (torpargrund) hävdar att det är golvsvikt i badrummet som renoverades för 5 år sedan. Det har nu efter 9 månader från köpet lossnat några klinkersplattor vid tvättmaskinen och nu vill man stämma mig på 1/2 miljon för åtgärd av badrummet med hänvisning att det inte är en firma som gjort jobbet. Går det?
Ludvig Lagerkranz |Hej! Att inleda en process angående fel i fastighet är med stor sannolikhet möjligt. Det är dock inte samma sak som att det går att nå framgång med ett sådant tilltag. Tvärtom kan det om man inte har tillräckligt på fötterna bli mycket kostsamt. Reglerna om s.k. faktiska fel återfinns i 4 kap. 19 § jordabalken http://www.lagen.nu/1970:994 . Klinkerplattor som lossnat är sådant som kan utgöra fel i lagens mening. Utifrån uppgifterna i frågan går det inte att säga huruvida det rör sig om ett fel eller inte, därför blir svaret allmänt hållet. Utgångspunkt i bedömningen av om ett fel föreligger är avtalet, alltså om fastigheten stämmer överens med vad som har avtalats. I ”avtalet” ryms såväl ett skriftligt avtal som muntliga uppgifter i samband med köpet. Vidare kan tydliga utfästelser från säljarens sida vara att likställa med en garanti. Säljaren kan ha en upplysningsplikt beträffande vissa uppgifter som denne känner till och som köparen kan ha intresse av att få reda på. Till detta kommer att köparen har en undersökningsplikt. Denna stadgas i 4 kap 19 § 2 st. Undersökningsplikten är långtgående och fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning får som huvudregel inte åberopas som fel. Som fel betraktas också om fastigheten avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta. I det sistnämnda uttrycket skall hänsyn tas till bl.a. fastighetens ålder, skick och vad som typiskt sett gäller för liknande fastigheter. De nu nämnda förutsättningarna för felbedömningen samverkar i viss mån. Köparens undersökningsplikt kan t.ex. bli mindre långtgående om säljaren genom uttalanden gett köparen anledning att göra en mindre ingående undersökning än vad som annars skulle vara påkallat. På motsvarande sätt kan undersökningsplikten uttökas p.g.a. av fastighetens ålder och skick. Vill en köpare göra gällande ett fel måste han reklamera felet till säljaren inom skälig tid, 4 kap. 19 a §. Vad som är skälig tid är finns inte någon exakt definition på utan beror på vad det är för typ av fel och övriga omständigheter. Dock kan allmänt sägas att köparen inte får dröja alltför länge med att reklamera. Köparen rätt att reklamera ett fel p.g.a. köpet upphör, då det handlar om prisavdrag, efter 10 år från tillträdet. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat i strid med tro och heder. Har man till avtalet infogat en friskrivningsklausul kan det även vara så att köparen inte har rätt att göra gällande felet. Om köparen i ditt fall avser att gå vidare med sina planer på att inleda ett rättsligt förfarande bör du kontakta en sakkunnig för vidare rådgivning. Vad utgången i en tvist i domstol skluue kunna bli går inte att uttala sig om men för att nå framgång måste man kunna bevisa sina påståenden, vilket inte alltid är det lättaste. Vänligen

Gåva - fastighet

2007-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fråga ang. förändring i ägande. Min mor vill ge mig sin halva i den fastighet som vi tillsammans äger. Hur går vi tillväga?
Caroline Perlström |Hej, Ni måste skriva ett gåvobrev där hon ger bort sin del av fastigheten till dig. Jag förslår att ni tar hjälp från en jurist för att upprätta handlingarna. Med vänlig hälsning

Uppsägningstid vid lokalhyra

2007-11-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Det är så att jag hyr en lokal som jag bedriver verksamhet i. När jag skulle hyra denna lokal så ville hyresvärden att jag skulle ha en medhyresgäst som borgen dom första 3 månaderna. Efter 3 månader löpte kontraktet ut. Efter det så ville hyresvärden bara ändra kontraktstiden och fortfarande ha kvar medhyresgästen, vilket inte var avtalat. Efter att hyresvärden delgivit mig detta så har det aldrig förts på tal igen, så sen i augusti står jag utan hyreskontrakt. Nu skall jag flytta och så även mitt företag. Min fråga är då: Hur lång uppsägningstid har jag på lokalen, eftersom jag inte har något kontrakt.
Hanna Adamson |Hej, Den lagstadgande uppsägningstiden beror på om ett hyresavtal är på bestämd eller obestämd tid. Aktuella bestämmelser finns i Hyreslagen (JB kap 12, se http://www.lagen.nu/1970:994). Ni har först ingått ett avtal på bestämd tid, men då du stannat i lokalen och hyresvärden inte uppmanat dig att flytta senast en månad efter kontraktets utgång övergår det till ett avtal på obestämd tid (se 3 §). Då gäller för en lokal en uppsägningstid på 9 månader eftersom ni inte avtalat om längre uppsägningstid (se 4 §). Lycka till!

Andrahandsuthyrning och överhyra

2007-11-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en dotter som har hyrt en hyreslägenhet i andrahand utan möbler. Hon som hyrde ut hade målat lägenheten och ville ha en högre hyra för detta. Grundhyran är 4400kr/månad men hon begärde 5500kr/månad. Hon har också lovat muntligen att min dotter skulle få överta lägenheten efter ett år. Nu efter ett år vill hon ha tillbaka lägenheten och vi tror att hon ska hyra ut igen till en annan. Är detta lagligt? Kan man kräva pengar tillbaka?
Johanna Nilsson |Hej. Hyran för en bostadslägenhet ska alltid vara skälig. Vid andrahandsuthyrning innebär detta i princip att förstahandshyresgästen inte har rätt att ta ut mer hyra än vad som betalas till hyresvärden. Påslag på omkring 10 % kan göras om lägenheten hyrs ut möblerad, utrymmet för att ta ut högre hyra på annan grund torde vara mycket begränsat. Det verkar alltså uppenbart att Din dotter betalat så kallad överhyra. Överhyran, det vill säga det överskjutande beloppet, kan krävas tillbaka med ränta upp till två år tillbaka i tiden. Din dotter måste emellertid vända sig med en anmälan till hyresnämnden inom tre månader efter att hennes hyreskontrakt upphörde. På hyresnämndens hemsida hittar ni all information om hur din dotter ska gå tillväga, www.hyresnamnden.se . Din dotter har emellertid ingen så kallad besittningsrätt till lägenheten. En andrahandshyresgäst kan endast få besittningsrätt framför andra andrahandshyresgäster och detta endast efter att ha bott i lägenheten under minst två år. Förstahandshyresgästen kan inte heller lova bort förstahandskontraktet till en andrahandshyresgäst. Förstahandskontraktet är slutet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen och hyresvärden kan inte tvingas att sluta avtal med andrahandshyresgästen istället. Hyresvärden har endast skyldigheter gentemot förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästens rätt att nyttja lägenheten är därmed helt beroende av att förstahandshyresgästens kontrakt består. Lycka till!

Andrahandsuthyrning av arrendemark

2007-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har arrendetomter för fritidshus. Får arrendatorhyra ut i andra hand utan att tillfråga jordägaren. Vad säger arrendelagen om detta ?
Albert Roos |Arrendator kan hyra ut i andrahand utan informera jordägaren, se Jordabalken kap 8 §§ 19-20 http://www.lagen.nu/1970:994 . Dock är inte uthyrning av hela arrendet tillåtet dvs man får inte som arrendator sätta någon annan i samma sits som en själv, underarrende är alltså förbjudet. Hälsningar

När uppstår betalningsansvar för övertagen hyresrätt

2007-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fd sambo skrev över hyreslägenheten på mig när han flyttade ut (han flyttade i augusti månad). Jag står på kontraktet from 1 oktober. Nu tycker han att jag ska betala hela septemberhyran för att han inte bodde där då, men han hade nycklar kvar och andra saker som tillhörde mig till mitten av september månad. Vad gäller? Tacksam för svar.
John Engholm |Om ni båda stod på kontraktet i september så är ni båda betalningsansvariga för den perioden. Hade han velat att du skulle stå för hela septemberhyran hade detta kunnat regleras med ett inbördes avtal mellan er båda. Mvh