Försäljning av samägd fastighet med begr i gåvobrev

2007-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fyra syskon fick en hyreshusfastighet som gåva av sina föräldrar 1994. Enligt ett villkor i gåvobrevet får ingen av oss syskon överlåta fastigheten så länge en av föräldrarna är i livet. Två av syskonen vill nu sälja. De andra vill inte sälja men inte heller köpa våra andelar. Hur ska vi göra för att få sälja våra andelar (eller hela huset)?
Albert Roos |För att ni ska kunna sälja fastigheten får det inte finnas någon begränsning i gåvobrevet som aktualiseras. I ert fall måste alltså era föräldrar ha avlidit. Om detta är fallet och gåvobrevet inte uppställer andra krav kan ni ansöka hos tingsrätten om försäljning av fastigheten genom offentlig auktion. Se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 Med vänlig hälsning

Inte ansökt om lagfart inom tre månader från förvärv

2007-09-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad händer om man inte har ansökt om lagfart inom tre månader om man har förvärvat en fastighet avsedd för bostadsändamål?
Albert Roos |Det som sker är att inskrivningsmyndigheten kan förelägga dig vite för att skicka in lagfartsansökan. Detta innebär att du får ett datum som ansökan skall vara inskrivningsmyndigheten tillhanda annars utdöms vitet vilket innebär att du måste betala vitet till staten. Se Jordabalkens 20 kap http://www.lagen.nu/1970:994 . Med vänlig hälsning

Försäljning av lägenheter i hyresfastighet

2007-09-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en fastighet som skall säljas. Hyresgästen som hyr en av de två lägenheterna vill inte köpa. Den andra lägenheten är tom. Köparen önskar att huset är tomt så att de kan använda hela huset. Vilka krav ställs på oss för att säga upp vår nuvarande hyresgäst?
Helen Larsson |Hej Den för er fråga aktuella Hyreslagen (Jordabalkens 12 kapitel) se http://lagen.nu/1970:994 . Denna lag särskiljer hyresavtal som löper på obestämd tid (tillsvidare) och de som löper på bestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla, med iakttagande av uppsägningstid. Hyresavtal som ingåtts för en bestämd tid upphör vanligen att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats mellan parterna. Däremot krävs alltid en uppsägning även för hyresavtal på bestämd tid om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd. Då det inte framgår av er fråga hur ert avtalsförhållande ser ut redogör jag nedan för uppsägningstiderna i båda fallen. Hyreslagen stadgar i dess 4 § att ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när det gäller bostadslägenheter. Om ett hyresavtal för bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla finns regler om när uppsägning senast måste ske. Dessa är som följer; • Om hyrestiden är längst två veckor skall uppsägning ske en dag i förväg. • Om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader skall uppsägning ske en vecka i förväg. • Och om hyrestiden är längre än tre månader skall uppsägningen ske tre månader i förväg. Längre uppsägningstider kan, med för båda parter bindande verkan, överenskommas. Avtal om kortare uppsägningstider gäller för hyresgästen om denne vill säga upp hyresavtalet men inte för värden. Denne måste då iaktta de i lagen angivna fristerna. Hyresgäster har dock ett starkare skydd än så och kaninte sägas upp hur som helst, trots att hyresvärden iakttar relevant uppsägningstid. Detta skydd kallas för besittningsskydd och ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om inte något av undantagen i hyreslagens 45-46 §§ föreligger. Hyreslagens 46 § innehåller tio punkter som utgör olika grunder för att förlängning av hyresavtalet inte skall ske. Er situation faller troligen in under punkt 6 som anger att förlängning inte behöver ske om avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Denna punkt gäller framförallt när hyresvärden har ett befogat intresse av att själv förfoga över huset, till exempel för att bosätta sig i det eller att sälja det. I sådana fall är utgångspunkten att hyresförhållandet i vart fall på sikt skall upplösas. I praktiken har man i regel krävt att hyresgästen getts skäligt rådrum för att vid behov skaffa en annan bostad. Skulle er uthyrning ske i en affärsmässig verksamhet görs intresseavvägningen antagligen enligt punkt 10. Där anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållandet eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. När det gäller punkt 10 måste det fastställas att hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen innan intresseavvägningen görs. Sakligt skäl är allt som inte är av chikanös karaktär. För att ett avflyttningsskäl sedan skall tillmätas nämnvärd betydelse fordras normalt att skälet har sin grund i ett påtagligt intresse hos hyresvärden i hans egenskap av värd. Det skall föreligga ett hyresvärdsintresse och inte bara ett personligt intresse. För att hyresgästens skäl skall tillmätas någon betydelse vid intresseavvägningen fordras att det finns ett bakomliggande skyddsvärt intresse. Att som hyresvärd kunna säga upp ett avtal med stöd av denna så kallade generalklausul i punkt 10 är svårare än att göra det med stöd av punkt 6. Vid bedömningen av huruvida en verksamhet är affärsmässig är det avgörande om verksamheten ingår som ett led i en näringsverksamhet eller om den går ut på att minska kostnaderna av att hyresvärden annars skulle ha utgifter för dubbla bostäder. Gränsdragningen har i praxis inte orsakat några större problem eftersom det oftast är tillräckligt att undersöka om hyresvärden bedriver annan uthyrningsverksamhet. Även i vissa undantagsfall kan punkt 6 tillämpas trots att uthyrningen har en affärsmässig karaktär. I förarbetena till lagen har man till exempel nämnt situationen att fastighetsägaren tidigare bott i det aktuella huset och nu önskar bosätta sig i det igen samt uthyrningen därför kan sägas vara av mer privat natur. I slutändan är det hyresnämnden som vid en tvist avgör huruvida besittningsskyddet kan genombrytas eller inte med hänsyn till Hyreslagens regler. Med vänlig hälsning

Försäljning av samägd fastighet

2007-09-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Två ägare av en sommarfastighet. Ena parten är ej intresserad av att sälja sin del men kan tänka sej att köpa ut den andra partens del förutsatt att priset är acceptabelt. Kan ena parten tvinga, t ex via domstol, den andra parten att antingen sälja sin del till det pris den parten vill ha eller att bli utköpt till det priset?
Albert Roos |När det finns två ägare till en sommarfastighet så blir Lagen om samägande tillämplig http://www.lagen.nu/1904:48_s.1 . När den ena parten vill sälja kan han ansöka hos tingsrätten om att fastigheten skall säljas på offentlig auktion. Båda ägarna kan sedan ansöka om att domstolen skall fastställa ett lägsta pris på fastigheten. Detta gäller förutsatt att ni inte avtalat om att använda ett annat förfarande vid försäljning. Den ena parten kan alltså tvinga fram en försäljning men inte vara säker på vilket pris den sker till. Vid försäljningen kan givetvis båda parter bjuda.

Uppsägningstid för lägenhet

2007-08-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi hyr en lägenhet utan kontrakt, vilken uppsägningstid är det som gäller? Vi har hyrt i 8 månader.
Jonas Öjelid |Hej, Ett hyreskontrakt behöver inte vara skriftligt för att gälla. Detta framgår av JB 12 kap 2 § som Du hittar http://www.lagen.nu/1970:994#K12P2 . Om Ni hyr lägenheten för en bestämd tidsperiod är uppsägningstiden som minst 3 månader enligt JB 12 kap 4 §. Det är tillåtet att avtala om en längre uppsägningstid men inte kortare. Om Ni hyr lägenheten tills vidare, dvs. på obestämd tid, kan avtalet sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Om det är Ni (och inte hyresvärden) som säger upp avtalet har Ni, enligt 12 kap 5 §, alltid rätt att säga upp avtalet till upphörande vid det tidigaste månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Vänliga hälsningar

Hyresgästens informationsplikt vid vattenläckage

2007-09-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En hyresgäst har försummat att anmäla vattenläckage till mig som hyresvärd. Vad kan jag ställa honom ansvarig för och hur går jag till väga?
Jonas Öjelid |Hej, enligt JB 12 kap 24 § 2 stycket ( http://www.lagen.nu/1970:994#K12P24 ) kan Du kräva att hyresgästen ersätter kostnaderna som skadan har orsakat. Ansvaret blir hyresgästens eftersom denne inte har anmält skadan till sin hyresvärd vilket en hyresgäst är skyldig att göra när det rör sig om så pass allvarliga händelser. Det enklaste sättet att gå till väga är att först förklara för hyresgästen hur den rättsliga situationen är och försöka nå en överenskommelse som båda parter är nöjda med. Om detta inte lyckas är sista utvägen att stämma hyresgästen på ett belopp motsvarande de kostnader som skadan orsakat. Vänliga hälsningar

avsaknad av besittningsskydd

2007-10-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag skall hyra ut en liten lägenhet i mitt radhus i Kalmar. Vad händer om jag måste sälja mitt hus; upphör då med automatik hyresrätten för min hyresgäst. Hur skall jag skriva kontraktet för att min uthyrning av lägenheten inte skall försena min ev försäljning p g a hyresgästen.
sofie jeppsson |Hej! Jag uppfattar det som att du ska hyra ut en del av ditt eget boende. I detta hyresförhållande har hyresgästen inget besittningsskydd enligt JB 12 kap 45§ 3p. Se.http://www.lagen.nu/1970:994. Det innebär att din hyresgäst inte kommer ha rätt att få hyreskontraktet förlängt om du säger upp det, något som är bra för dig med tanke på att du funderar på en försäljning i framtiden. Dock måste du iaktta en uppsägningstid på tre månader innan hyresgästen flyttar från ditt hus. Denna bestämmelse är tvingande och kan ej avtalas bort. Detta enligt JB 12 kap 4§ 1 p och 1§ 5 st. se. http://www.lagen.nu/1970:994. Sammanfattningsvis råder jag dig till att så fort du börjar planera en försäljning av ditt hus så säger du upp hyresgästen. Han/hon har då inga rättigheter utöver att få bo kvar under de tre uppsägningsmånaderna, har du tur så kanske hyresgästen självmant vill flytta innan dessa löpt ut. Hoppas du är nöjd med svaret Med vänlig hälsning

Uppsägning i förtid

2007-08-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr en enfamiljsvilla med bestämd hyrestid på två år (fr. 1/11 2006 dock längst t.o.m 31/12 2008) och har bott i huset i snart 10 månader. Hyreskontraktet skrevs på Fastighetsägarnas standardformulär nr. 23 där det klart och tydligt står att parterna ej ingått något skriftligt avtal om avstående av besittningsskyddet enligt §45 andra stycket hyreslagen. Nu vill husägaren sälja huset för att kunna köpa sig ett annat hus på annan ort. Vad är det som gäller ? Har han med detta rätt att säga upp avtalet pga tungt vägande argument trots att jag har besittningsskydd enl §45 andra stycket hyreslagen ? Tacksam för svar
Josefine Hellquist |Hej! Först och främst gäller att hyresvärden inte kan säga upp avtalet och få er att flytta innan hyrestiden löpt ut. Det föreligger inte någon förverkansgrund som enligt Jordabalken 12:42 http://www.lagen.nu/1970:994#R71 skulle kunna innebära att hyresvärden har rätt att säga upp ert avtal i förtid. I ert fall gäller att hyresvärden ska säga upp avtalet senast tre månader innan hyrestiden löper ut, se JB 12:4 st2 p3. Eftersom ert avtal gäller för bestämd tid kan Ni således inte tvingas flytta innan de två åren ni avtalat om löpt ut. Besittningsskyddet å sin sida innebär att Ni kan ha rätt till förlängning även efter det att Er hyrestid löpt ut. För att Ni inte ska ha rätt till förlängning krävs att JB 12:46 punkt 6 och JB 12:49 är uppfyllda. Ni skulle alltså kunna vägra att avflytta och på så sätt tvinga hyresvärden att hänskjuta tvisten till hyresnämnden som i sin tur får avgöra om någon av uppsägningsgrunderna i 46§ är tillämpliga. I Ert fall skulle jag dock inte rekommendera detta då det verkar som att 46§ punkt 6 kan vara uppfylld. Sammanfattningsvis har hyresvärden inte rätt att säga upp ert avtal i förtid, däremot måste Ni förmodligen finna Er i att avflytta då hyrestiden löpt ut. Med vänlig hälsning