Sälja fritidshus

2007-07-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är tre syskon som äger ett fritidshus. En vill sälja nu de andra vill vänta några år. En extern köpare kan ge mer än de två syskon som vill vänta. Hur går den som vill sälja till väga? Mvh
Martin Ågren |Hej, Om inget särskilt har avtalats gäller lagen om samäganderätt. I 6 § (http://lagen.nu/1904:48_s.1) stadgas att en delägare kan ansöka om gemensam försäljning å offentlig auktion hos tingsrätten. För att offentlig auktion inte skall meddelas krävs att de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd. Med vänlig hälsning,

Utköp ur samägd fastghet

2007-07-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min syster äger 50% vardera i en fastighet som vi har fått i gåva från våra föräldrar. Jag vill sälja min andel och min syster vill ta över - så långt bra. Vi har haft en mäklare där som har gjort en värdering då vi påtalat alla brister i fastigheten och gjort klart att det inte är någon \"glädjevärdering\" vi vill ha utan en rimlig bedömning om en köpeskilling vid en eventuell försäljning. Mäklaren gav oss beskedet 1,3 Msek. Jag har då kalkylerat med kostnad för ett mäklararvode (5%) och en reavinstbeskattning (20%) på min del och gett min syster ett pris på 450 tkr. Hon anser att hon har problem med att betala mig denna summa - i alla fall i dagsläget och vill därför skjuta upp skiftet eller upprätta skuldebrev mellan oss som betalning. Jag är inte speciellt förtjust i något av dessa alternativ. Hur ska jag gå tillväga för att få till stånd ett skifte?
Rebecka Boholm |Hej! Din fråga aktualiserar lagen om samäganderätt (SamägL http://www.lagen.nu/1904:48_s.1). Denna lag är dispositiv vilket innebär att reglerna kan sättas ur spel genom avtal mellan ägarna till egendomen. Jag utgår i det följande från att något sådant avtal inte finns. Det finns dessvärre ingen rätt enligt SamägL för en delägare att bli utköpt av en annan ägare, utan en sådan rätt måste alltså ha avtalats mellan delägarna i förväg. För förfogande av den samägda egendomen i dess helhet krävs samtliga delägares samtycke (se 2 §). Detta betyder motsatsvis att om en samägare endast vill sälja sin andel i fastigheten står det denne fritt att göra så. Vill man sälja hela fastigheten har en delägare alltid rätt att vända sig till tingsrätten och begära att den samägda fastigheten skall säljas på offentlig auktion (se 6 §). En annan delägare kan hindra en sådan tvångsförsäljning om det finns synnerliga skäl, ett mycket högt ställt krav. Det skulle t ex kunna röra sig om att en delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden skulle göra en förlust vid försäljningen. Finns inga synnerliga skäl utser rätten en god man som får till uppgift att genomföra auktionen (se 8 §). Enligt SamägL 9 § st 2 är det även den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren, inklusive priset. På begäran av en delägare kan dock rätten bestämma ett lägsta pris som egendomen som minst får säljas för (se 9 § st 1). I övrigt är det högsta budet som vinner budgivningen. En av samägarna skulle därmed kunna delta i budgivningen och bli köpare av hela fastigheten. Om samtliga delägare är överens kan självklart egendomen säljas på vanligt sätt via mäklare, men detta hamnar utanför lagen om samäganderätt. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Vänliga hälsningar,

Förvaltning av samägd fastighet

2007-07-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Tvångsförsälja gemensam bostad. Hej , Min fd sambo(alkoholist) bor kvar i bostaden som införskaffades för gemensamt bruk , i 4 år har hon vägrat att lösa ut mig. Bodelningen som sköttes av en bodelningsförrättare hoppade hon av när det blev tal om värdering. Bodelningen blev dock klar och godkänd, men något utköp blev inte av. jag har nu lämnat över ärendet till domstolen som kommer att utse en god man som sköter försäljningen. Hon sköter inte om bostaden , hon vanvårdar den. Vad har hon för skyldighet , respektive , vad har jag för rättighet att se till att bostaden är i rättmätigt skick? Vad händer om hon kommer att vägra värdering och försäljning? Har hon rätt att byta lås på bostaden? Vad har jag egentligen för rättighet att se till att min egendom inte förstörs och vanvårdas? Kan jag gå in och klippa gräset osv ?? Tacksam för svar!
Rebecka Boholm |Hej! Din fråga aktualiserar lagen om samäganderätt (SamägL http://www.lagen.nu/1904:48_s.1). Först något om dina möjligheter till att bli utköpt alternativt försäljning av bostaden. Enligt SamägL finns ingen rätt för en delägare att bli utköpt av en annan ägare, utan en sådan rätt måste ha avtalats mellan delägarna i förväg. Däremot har du som delägare möjlighet att hos tingsrätten begära att god man tillförordnas för att sälja fastigheten på offentlig auktion (se 6 §), vilket verkar vara den väg du har valt att gå nu. För att vidta åtgärder som har med den samägda egendomens förvaltning att göra krävs samtliga delägares samtycke (se 2 §). Däremot kan en delägare enligt samma paragraf agera på egen hand utan övriga delägares godkännande om det rör sig om exempelvis brådskande reparationer eller andra åtgärder för bevarande av godset som inte tål uppskov. Den frånvarande delägaren får i efterhand stå för sin del av kostnaderna (se 15 §). Är det så att den andra delägaren vanvårdar bostaden borde du alltså ha rätt att utföra vissa åtgärder själv, trots att du vägrats samtycke, om åtgärden är nödvändig snarast för att skydda godset från att ta skada. Om delägarna mera varaktigt är oeniga rörande egendomens förvaltning kan tingsrätten, på ansökan av en av delägarna, förordna att godset under viss bestämd tid skall omhändertas av en god man, som utses av rätten (se 3 §). En av delägarna kan också utses till god man. Det åligger sedan den som blivit utsedd till god man att ta hand om förvaltningen av det samägda godset (se 4 §). Hoppas att du har fått svar på dina frågor! Vänliga hälsningar,

Fastighetsägarens rätt att förbjuda studsmattor

2007-07-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har blivit kontaktad av min hyresvärd (HSB) angående mitt barns studsmatta. Han säger att jag måste ta bort den eftersom enligt lagen har han ansvaret om något händer. Jag frågade om man kunde skriva något avtal eller sånt där jag tar på mig hela ansvaret om något skulle hända. Han tyckte inte det. Det är synd att de tar beslut utan att ha nån möte för att kunna diskutera det. Finns det något jag kan göra? Tack för svaret!
Gustaf Lidegran |Nu framgår det inte hur studsmattan står så jag får utgå från att HSB verkligen skulle kunna få ansvaret för en inträffad skada. Du och HSB kan inte skriva ett avtal om vem som bär ansvaret för en skada som drabbar någon annan än just dig eller HSB. Om någon helt annan drabbas av en skada som HSB enligt lag ska svara för så kommer HSB likväl vara skyldiga att ersätta den personen. Bland annat till följd av detta har HSB rätt att neka dig att ha studsmattan på ett sätt som kan ådra HSB skadeståndsskyldighet. Att beslut skulle kunna tas på ett mer resonerande och mindre auktoritärt sätt kan jag förstås hålla med dig om men det ändrar inte att HSB kan kräva att studsmattan ska tas bort. Vänliga hälsningar

Om arrende

2007-07-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HEJ. Vi är en nybörjarfamilj inom fritidshusköp och arrende. Undrar bara vad som händer efter fem år med hus och dylikt då arrendet löper ut,om dom inte vill förlänga det? Skulle vara väldigt tacksam för ett snabbt svar.TACK
Martin Andersson |Hej! Enligt 10:3 Jordabalken (http://www.lagen.nu/1970:994 ) måste arrendeavtalet alltid sägas upp innan de fem åren går ut, annars förlängs avtalet ytterligare fem år. Om det kommer en uppsägning så säger 10:5 Jordabalken att avtalet ändå förlängs på fem år om inte någon av följande förutsättningar är uppfylld: 1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, 3. byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning, 4. i annat fall byggnad på arrendestället inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna, 5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende, 6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Det innebär att det krävs av den som vill säga upp er att visa att det finns någon typ av särskilda skäl enligt ovan, annars går det inte. Punkt 1 ovan hänvisar till 9:23 Jordabalken som handlar om dröjsmål med betalning och vanvård m.m., punkt 2 täcker in ytterligare fall av misskötsamhet hos arrendator, punkt 3 förklarar väl sig själva och handlar om svartbygge, punkt 5 och 6 handlar om jordägarens eget intresse att ändra användningen av marken och då måste det ske en viss avvägning. Hoppas att ni har hjälp av mitt svar MVH

Var finns servituthandlingar lagrade?

2007-07-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Var finns servitutshandlingar/avtal gällande väg lagrade?
Alexandra Palmér |Hej, Det finns två stycken olika slags servitut, avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut bildas på frivillig basis enligt jordabalkens regler http://www.lagen.nu/1970:994#K7 och skrivs in i fastighet efter anmälan till inskrivningsmyndigheten. Vanliga avtalsservitut är exempelvis rätt till att använda en väg, brygga, ledning, parkeringsplats eller badplats. För att få reda på om något sådant servitut belastar Er fastighet får du vända dig till inskrivningsmyndigheten, vilket är tingsrätten i den ort som fastigheten är belägen. Officialservitut är servitut som är av väsentlig betydelse för fastighets möjlighet att fungera. De bildas vid en lantmäteriförrättning, antingen i samband med annan förrättningsåtgärd eller som en fristående åtgärd (fastighetsreglering). Dessa servitut kan även upplåtas tvångsvis. För att få reda på om ett förrättningsservitut belastar Er fastighet får du vända dig till Lantmäterimyndigheten Med vänlig hälsning Alexandra Palmér

Bryta lokalhyresavtal.

2007-07-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag har ett hyreskontrakt på en butikslokal och enligt kontraktet gick första hyresperioden ut 2007-06-15. Det står vidare att uppsägning av kontraktet skall ske minst 3 månader före den avtalade hyrestidens utgång , i annat fall förlängs kontraktet med 1 år för varje gång. Jag har inte sagt upp kontraktet men eftersom min omsättning i lokalen är väldigt dålig , på gränsen till konkurs, och då jag har blivit erbjuden en annan lokal med betydligt bättre läge, funderar jag på hur jag kan göra. Jag vet att min omsättning kommer att bli betydligt bättre i den andra lokalen, men kan jag säga upp detta kontraktet i förtid på något vis, eller är jag bunden 1 år från 2007-06-15..? Tacksam för hjälp..
Simon Carlsson |En klausul av den här typen är mycket vanliga vid hyra av lokal. Finns där inga särskilda omständigheter kring din situation som till exempel att hyresvärden misskött underhållet, stora problem med ohyra eller liknande, är du om inte uppsägning gjorts i tid tyvärr bunden enligt avtalet i ytterliggare ett år. Med vänliga hälsningar

Brf-medlems rätt att måla om

2007-07-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem är det som har "ansvaret" för ytterdörren i en bostadsrätt? Jag har hört att man t.ex. inte får byta eller måla om sin ytterdörr hur som helst? Stämmer detta? Och hur är det med insidan av ytterdörren/fönster?
Julia Asplund |Hej, Som bostadsrättsinnehavare äger man en andel i bostadsrättsföreningen och inte själva lägenheten man bor i, varför man inte har rätt att göra vad man vill med sin lägenhet och tillhörande ytterdörr. Däremot har man en långt gående rätt att renovera och förändra sin lägenhet. I 7 kap 7 § bostadsrättslagen (http://www.lagen.nu/1991:614#K7) regleras tre åtgärder som bostadsrättsinnehavaren inte får vidta utan styrelsens tillstånd. Dessa är: 1, Ingrepp i bärande konstruktion, 2, Ändring av ledningar och 3. Annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra tillstånd till en sådan förändring om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Frågan huruvida en ommålning av dörrar och fönsterkarmar är tillåten beror alltså på om åtgärden är en väsentlig förändring av lägenheten. Med väsentlig förändring av lägenheten menas sådana förändringar som innebär att lägenhetens karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde går förlorat. Utsidan av ytterdörren påverkar kanske inte intrycket av lägenheten och här får man istället se till hur resten av trapphuset ser ut. Bäst är att presentera sina idéer för styrelsen och höra efter deras åsikt. Innan man påbörjar en renovering eller liknande bör man även titta i bostadsrättsföreningens stadgar för att se om något särkilt sägs angående just det arbete man tänkt påbörja. Stadgarna kan ge bostadsrättsinnehavarna en längre gående rättighet än bostadsrättslagen. Däremot får stadgarna aldrig inskränka bostadsrättsinnehavarens rätt mer än lagen. Med vänlig hälsning,