Avloppsproblem i bostadsrätt

2007-10-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag undrar vad man har för rätt vid köp av bostadsrätt. När man märker att det är problem med avloppen. Att det ständigt blir stopp etc. Kan man yrka någon sorts skadestånd för att åtgärda problemen?
Henric Roth |Hej! Avlopp och andra gemensamma funktioner i ett hus är normalt något som föreningen och inte de boende ansvarar för. Skulle det vara så att personen Du köpte lägenheten av har hanterat avloppen vårdslöst kan han hållas ansvarig för problemen som uppstått. Dock bör du i första hand prata med föreningen och uppmana dem att lösa problemet. Att yrka på ett skadestånd i syfte att få pengar är inte genomförbart, då Du först måste lösa problemet och sedan kräva den ansvarige på beloppet reparationen kostat i efterhand. Vänligen,

Sedvanligt underhåll och kompensation

2007-11-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Under större delen av sommaren pågick gårdsrenovering vilket fick till följd att jag och min make inte kunde använda vår uteplats. Det gick inte ens att ställa ut en stol. Nu vägar värden att kompensera för detta.
Henric Roth |Hej! Som hyresgäst, vilket jag antar att ni är, kan normalt inte räkna med ersättning för olägenheter som är kopplade till ett sedvanligt underhåll. Uthyraren har ett ansvar för att se till att rutinmässigt underhåll görs, det kan vara allt från att måla fasaden, till ett stambyte. Det är inte ovanligt att det i ett hyreskontrakt står en klausul om att hyresgästen inte äger rätt till kompensation för underhållsarbete. Det går dock att avtala med bindande verkan om att kompensation skall utgå. se 12 kap 16 § 3 st Jordabalken www.lagen.nu/1970:994 . Det finns rättsfall som har medgivit kompensation men det har då varit fråga om flera mycket omfattande arbeten samtidigt. Frågan i detta rättsfall NJA 2002 s.378 handlade om vad som kunde anses vara sedvanligt underhåll. För att ni ska kunna räkna med att kräva någon kompensation måste ni alltså kunna visa på att detta inte är att betrakta som ett sedvanligt underhåll. (Under förutsättning att kontraktet anger att kompensation inte ska utgå för sedvanligt underhåll eller motsvarande) Med vänlig hälsning,

Besittningsskyddet för hyreslokaler

2007-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har hyreskontrakt för en lokal under tre år. Enligt avtalet skall uppsägning ske 9 månader innan hyrestidens utgång. I annat fall förlängs det med 3 år för var gång. Gäller dessa regler oss som hyresgäst eller gäller det både hyresvärd och hyresgäst. Dvs. finns det risk att vi kan bli uppsagda från vår lokal efter en 3-års period utan att vi har misskött oss?
Jonas Öjelid |Hej, Regler kring hyresavtal finns i Jordabalkens 12 kapitel som Du hittar http://www.lagen.nu/1970:994#K12 . Uppsägningstiden gäller båda parterna i avtalet, d.v.s. både för hyresgästen och hyresvärden. När hyrestiden för en lokal är längre än nio månader är lägsta tillåtna uppsägningstid för uppsägning från hyresvärdens sida nio månader, detta enligt 4 § 2 stycket 5 punkten. Detta innebär att hyresvärden har rätt att säga upp Ert hyresavtal senast nio månader innan hyrestidens utgång och att Ni då blir skyldiga att flytta när hyrestiden löpt ut. Det s.k. besittningsskydd som finns innebär inte att Ni har rätt att ha kvar hyreskontraktet utan att Ni kan ha rätt till ekonomisk ersättning vid uppsägning från hyresvärdens sida. Ni kan alltså bli tvungna att flytta från lokalen efter uppsägning av avtalet oavsett hur Ni har skött Er under hyrestiden. Den ersättning en hyresgäst i så fall kan ha rätt till motsvarar en årshyra (58b §). Rätten till ersättning gäller endast om inte hyresvärden kan åberopa något av de fem undantagen i 57 §. Vänliga hälsningar

Uppsägning av hyreslägenhet

2007-10-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Har jag någon uppsägningstid på min lägenhet om jag inte har skrivit något kontrakt? Min hyresvärd menar att "lagen" säger att det är tre månader. Vilken lag är det?
Anna Wallerman |Hej! Även om ni inte har skrivit något kontrakt har ni ett muntligt avtal. I de fall avtalet inte innehåller bestämmelser om vissa saker, fyller man ut avtalet med lagbestämmelser istället. Det är alltså inte så att man kan göra som man vill bara för att inget särskilt har avtalats. Den relevanta lagen i detta fall är jordabalkens 12 kapitel (kallas ibland även hyreslagen), som du kan läsa http://www.lagen.nu/1970:994#k12 . Uppsägningstiden för hyreskontrakt enligt denna lag är, precis som din hyresvärd säger, 3 månader (se 4 §, http://www.lagen.nu/1970:994#k12p4 ). Dessutom räknas detta från det månadsskifte som kommer närmast efter uppsägningen. Detta innebär att om du säger upp hyresavtalet idag, så börjar de tre månaderna att löpa från månadsskiftet september/oktober, och du har rätt att frånträda lägenheten den 31 december. Glöm inte heller att uppsägningen enligt 8 § (som finns http://www.lagen.nu/1970:994#k12p8 ) ska vara skriftlig! Med vänlig hälsning

Är det störningar i boendet att spela piano?

2007-10-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som gäller vid pianospel i hyreshus: är det ok att man spelar lugna stycken (och är skicklig pianist - alltså inget klink), inte spelar före 12.00 och inte efter 20.00, och håller sig till fasta tider (då vi fått höra att detta är att föredra) - dvs. mellan 19.30 och 20.00 om det gäller må-lö och på söndagar mellan 13-14.00 eller mellan 17-18.00, och oftast inte spelar mer än 40 minuter per dag? Måste man även hålla sig under en viss ljudvolym (kolla med decibelmätare)? Hyresgästförningen säger att detta är helt ok (och att vi tom. ligger i underkant då man enligt lag får spela upp till 2 timmar per dag), men vi ville ändå dubbelkolla med någon annan. Vore oerhört tacksam för svar.
Christina Weilander |Hej, I hyreslagen (12 kap JB) finns i 25 § en bestämmelse som rör s.k störningar i boendet. När en hyresgäst använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. Det finns ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1991 s 574) som rörde just pianospel. I fallet hade en person spelat piano i sin lägenhet upp till två timmar på vardagar utom fredagar. Under helgerna spelade personen under två till fyra timmar med undantag för semestertid. Grannarna blev störda av pianospelet. Vid bedömningen av vilket mått av störning som de kringboende skall behöva finna sig i blir enligt HD bla pianospelets ljudnivå av betydelse. Vidare får hänsyn tas till spelperiodernas längd, frekvens och förläggning under dygnet. I det nämnda fallet ansåg HD att pianospel med den omfattning och förläggning på dygnet som det rörde sig om inte kunde anses gå utöver vad som kan anses godtagbart även om det har varit regelbundet återkommande under lång tid. Man kan säga att det enligt praxis (det nämnda rättsfallet) är fastslaget att pianospel under två timmar per dag får anses godtagbart. Vad gäller ljudnivån uttalar HD att det finns vissa möjligheter att dämpa klangen genom åtgärder med instrumentet. Vidare säger de att störningar från pianospel också kan minskas genom olika anordningar i det rum där spelningen sker. I tingsrättens dom angavs att ljudnivån uppgick till 30 a 35 decibel. Om ni spelar lugna pianostycken och dessutom är en skicklig pianist och ämnar spela i den omfattning ni beskrivit har jag svårt att se att det skulle klassas som störningar i boendet. Jag hoppas Ni är nöjd med svaret! Vänligen

Villkorsändring jordbruksarrende

2007-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag arrenderar ut jordbruksmark (sidoarrende) och vill ändra villkoren i avtalet (6-årigt avtal) i samband med uppsägningstiden för avtalet. Skall jag säga upp avtalet för omförhandling eller skall jag bara begära en villkorsändring?
Josefin Werre |Hej! Enligt Jordabalken 8:2 stadgas att vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägningen alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8:8 gäller för uppsägning. IUppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utång, om avtalet träffats för minst fem år. Så du bör alltså Du skall alltså säga upp avtalet i den ordning som stadgas i JB 8:8 http://www.lagen.nu/1970:994#R35 Mvh

Medlemskap i bostadsrättsförening

2007-10-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har nu köpt en bostadsrätt till en kostnad av en miljon. har lämnat 100 000 i insats och lämnat in mina handlingar för medlemskap i föreningen Riksbyggen. Jag har inga betalningsanmärkningar alls men de senaste 12 månaderna har jag 34 upplysningar registrerade om abonnemang, lån och krediter. hur stor roll spelar detta för min bedömning av medlemskap i föreningen? jag har fast anställning och gått in med bostadsrätten som säkerhet hos banken samt har precis tagit ett lån på 60 000.
Jonas Öjelid |Hej, enligt Bostadsrättslagen 2 kap 3 § som Du hittar http://www.lagen.nu/1991:614#K2P3 har en köpare av en bostadsrätt också rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen om köparen uppfyller kraven i föreningens stadgar och det inte finns någon särskild anledning att vägra medlemskap. Anledning att vägra medlemskap kan t.ex. vara att köparen inte har tänkt att bo i bostadsrätten utan sälja den vidare direkt, eller att personen inte bedöms klara av att betala avgifterna. Registrerade upplysningar har knappast någon betydelse när det gäller att bedöma en persons ekonomiska förmåga. Av de förutsättningar som framgår av Din fråga kan jag inte tänka mig någon anledning för föreningen att vägra dig medlemskap. Vänliga hälsningar

Uppsägningstid

2007-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag ska flytta in i en ny lägenhet den 1 nov. Jag sa upp min nuvarande lägenhet den 25 sep. Jag har bott i min nuvarande lägenhet i 1 1/2 år, och det har aldrig varit tal om att skriva något hyreskontrakt. Har jag någon uppsägningstid, eller kan jag flytta när jag vill? Tacksam för svar Mvh Adolf Carlzon
Ronja Carlsson |Hej, Initialt så bör du som hyresgäst tänka på att det är bra att ha ett skriftligt hyresavtal, istället för som nu ett muntligt. Det eliminerar de flesta frågetecken om exempelvis hyrans storlek, uppsägningstid och andra grundläggande moment vid hyra av en bostad. Om man inte har avtalat någon uppsägningstid gäller dessvärre kravet i hyreslagen på tre månader, se 4 § hyreslagen. Denna lag är tvingande till hyresgästens förmån, 1 § hyreslagen, vilket innebär att man kan avtala om en kortare uppsägningstid och att det då endast är hyresgästen som kan utnyttja undantaget medan hyresvärden fortfarande måste tillämpa tre månaders uppsägningstid. Lycka till, hoppas du och din hyresvärd kan komma överens! Se lagtext (obs, 12 kap av Jordabalken): http://www.lagen.nu/1970:994 Mvh