Gåva av bostadsrätt

2007-05-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Exakt var statueras de formkrav som måste vara uppfyllda för att ett gåvobrev avseende bostadsrätt skall vara giltigt?
Cecilia Johansson |Hej, Lagen angående vissa utfästelser om gåva (se http://lagen.nu/1936:83), upptar regler om när en gåva av lös egendom skall anses som fullbordad. I 3§ 3st anges att gåvan, i fråga om ”andra fordringar”, anses fullbordad då gäldenären underrättats om överlåtelsen. Under begreppet ”andra fordringar” faller bostadsrätter. I praxis har det fastslagits att en överlåtelse av bostadsrätt blir skyddad mot överlåtarens borgenärer först då föreningen underrättats om överlåtelsen, den s.k. denuntiationsprincipen. En gåva av en bostadsrätt bör alltså anses som fullbordad i förhållande till givaren på samma sätt som i förhållande till dennes borgenär. Detta innebär kortfattat att gåvan blir giltig först när bostadsrättsföreningen har underrättats om överlåtelsen. Gåvobrevet ska skickas till styrelsen för bostadsrättsföreningen tillsammans med ansökan om utträde för er och eventuellt ansökan om inträde i föreningen för den som ska få bostadsrätten. Med vänlig hälsning,

Klyvning och lagfart

2007-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min kompis äger gemensamt en fastighet. Nu vill vi klyva den. Vad måste jag göra för att få lagfart på min halva efter klyvningen? Vi har redan suttit upp ett staket för att skilja fastigheten åt, kan man göra så? Mvh Mats
Emma Ravheden |Hej! Klyvning är en form av fastighetsbildning och sådana regleras i fastighetsbildningslagen (FBL), se http://lagen.nu/1970:988 . Regler om klyvning finns i 11 kap FBL. För att klyvning ska kunna ske ska den aktuella fastigheten ägas av flera med samäganderätt. Efter klyvningen kan de olika delarna utgöra egna fastigheter. Enligt 11 kap 7 § FBL ska klyvning genomföras så att det medför minsta möjliga olägenhet och kostnad. De allmänna villkoren för fastighetsreglering finns i 3 kap FBL och ger att den nya fastigheten ska vara lämpad för sitt ändamål och detta under överskådlig tid. Här avses i första hand att samtliga nybildade fastigheter ska ha tillgång till vägar och, när det är aktuellt, till vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte heller ske i strid med områdets detaljplan eller områdesbestämmelser. Ansökan om klyvning görs till lantmäterimyndigheten, se http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_Entrance.aspx?id=4027 . För att få lagfart efter klyvningen är klar kan du göra ansökan hos inskrivningsmyndigheten för att få bevis om äganderätt. Lantmäterimyndigheten kan hjälpa till med att upprätta de handlingar som behövs. Vad gäller staketet får detta bedömas med hänsyn till aktuell detaljplan, om sådan finns (fråga byggnadsnämnden i din kommun). Staketet har dock ingen betydelse vad gäller den önskade framtida klyvningen. Vänligen,

Uppsägning av lokalhyresgäst

2007-04-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en restaurang som hyresgäst och ett avtal som löper på 3 år i taget. Frågan är hur vi bär oss åt för att säga upp avtalet? Vi har skickat hyregästen ett brev med informationen: uppsägning av avtal nr... för omförhandling av hyran, 9 månader innan avtalets utgång. Nu hävdar hyresgästen att uppsägningen saknar \" hänvisning om hänskjutande till hyresnämd i enl. med Jordbalken 12:58\" och att uppsägningen därmed är ogiltlig. Vad menar han?
Hanna Adamson |Hyreslagen finns i Jordabalkens (JB) 12 kap. Här finns bland annat bestämmelser om besittningsskydd. För lokalhyresgäster gäller ett indirekt besittningsskydd. Vid lokalhyra är det vanligt att man som ni träffar avtal för bestämd tid och efter denna tids utgång omförhandlar villkoren. Om värden säger upp avtalet till hyrestidens utgång för villkorsändring som ni gjort, så måste hyresgästen flytta om man inte kan enas om ett nytt avtal. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen som sägs upp kan vara berättigad till skadestånd av värden (58b§). Om villkoren för förlängningen av avtalet är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden alternativt att något annat godtagbart skäl enligt 57§ finns infaller dock inte denna skadeståndsskyldighet. För att uppsägningen till omförhandling av villkoren ska vara giltig krävs att hyresvärden uppfyller kraven i 58§ (dvs JB 12:58) 1st. Där sägs att ”uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden”. Uppfylls inte detta är uppsägningen inte giltig (58§ 2st). Ny uppsägning som uppfyller formkraven kan skickas in inom tidsfristen (9 månader före hyrestidens utgång). Är detta ej möjligt beror uppsägningsfrågan på vad som avtalats mellan parterna om utebliven uppsägning. Om inte en förlängningsklausul om exempelvis en ny hyresperiod finns gäller enligt lagen att avtalet förlängs på obestämd tid (3§). För mer information hänvisas till hyresnämnden, se http://www.domstol.se/default____820.aspx. Länk till hyreslagen finns http://lagen.nu/1970:994. Lycka till!

Bostadsrättsförening med endast 2 medlemmar?

2007-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man bilda bostadsrättsförening eller liknande av en villa där 2 familjer delar av villan och ensamt äger nyttjanderätten för var sin del, inkl. rätten att vidareförsälja sin del, men att man äger tomten och förråd på tomten gemensamt genom föreningen?
Mia Ejendal |Hej, Enligt bostadsrättslagens 2 § krävs för att få registrera en bostadsrättsförening minst tre medlemmar. Tyvärr kan ni alltså inte bilda en förening enligt er idé. http://lagen.nu/1991:614 kan du läsa hela bostadsrättslagen. Lycka till! Vänligen,

Hyran vid andrahanduthyrning

2007-04-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut min möblerade hyresrätt i sommar (juni-augusti). Hyran är på 5300kr, men eftersom jag ska hyra ut möblerat kommer jag att få 8000kr. Är detta ok? Jag undrar också vad som är rimligt att ta ut i deposition. Jag måste ju på något sätt försäkra mig om att jag kan betala hyran om min hyresgäst av någon anledning inte skulle göra det eller om något skulle skadas i lägenheten. Tacksam för svar!
Anna Wigren Eriksson |Hej, För att hyra ut din hyresrätt i andrahand krävs hyresvärdens samtycke se Jordabalkens 12 kap 39 § http://lagen.nu/1970:994. Saknas samtycke från hyresvärden kan hyresnämnden lämna tillstånd efter vissa förutsättningar (40 §). Det finns inga exakta regler på hur mycket du får ta ut av din andrahands hyresgäst. Det måste vara en skälig hyra. Eftersom din lägenhet är möblerad får du ta ut lite mer i hyra och där har hyresnämnden bifallit ett påslag om 10-15 % av hyran. För dig skulle det betyda mellan 5830 och 6095 kr i månaden. Denna procent är långt ifrån självklar men ger dig en idé om vad som godtagits förut. Har du flera kostnader till din hyresrätt så som p-plats får du lägga på den motsvarande kostnaden. Tar du ut en oskälig hyra har andrahands hyresgästen rätt att återkräva det som inte är en skälig hyra, mellanskillnaden, med ränta. Ansökan om återbetalning skall ske senast tre månader efter att avtalet upphörde (55 d §) Frågan om deposition regleras inte i lagen. Det låter rimligt att ta ut en deposition men glöm inte kvitto och dokumentera gärna era mellanhavanden. Ni kan skriva ett hyresavtal för perioden där ni just löser dessa bitar med exempelvis deposition. Avtal som detta går att köpa i en bokhandel. Jag rekommenderar dig att besöka www.hyresnamnden.se där information om just dessa frågor finns. Med Vänlig Hälsning

Lägenhetsbyte

2007-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min bror har varsin lägenhet (förstahandskontrakt). Vi vill nu byta dessa två mot en större och att endast en av oss skall stå på kontraktet. Är detta möjligt?
Martin Ågren |Hej, Ni kommer alltså båda att stå på kontraktet efter det att bytet har gått igenom. Då blir det inte aktuellt med överlåtelse till närstående som är tillåtet under vissa förutsättningar enligt Jordabalken 12:34, http://www.lagen.nu/1970:994 . Det enda ni behöver göra för att endast en av er ska stå på kontraktet är att ni kontaktar hyresvärden och meddelar detta. Möjligtvis kan då hyresvärden vilja pröva den ensamma hyresgästens betalningsförmåga men det finns inte några rättsliga grunder för hyresvärden att neka en hyresgäst att frånträda hyresavtalet så att endast den andre hyresgästen står krav på hyreskontraktet. Om en av er dock inte alls vill stå på det nya kontraktet kan bytet bli vanskligt. För att ett rättsligt godkänt lägenhetsbyte ska föreligga krävs att hyresgästen avstår från sin hyresrätt i syfte att erhålla en bostad, se Jordabalken 12:35. Om en syskon avstår sin hyresrätt för att det andra syskonet ska få en bostad torde det kravet inte vara uppfyllt. Med vänlig hälsning

Rätt köpa arrendet efter 50 år?

2007-05-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en sommarstuga på en arrendetomt som varit i familjens ägo sedan 1942. Nu har jag hört att man har rätt att som arrendator köpa tomten till ett pris som fastställs av en oberoende värderinghsman om man haft arrendet i mer än 50 år. Stämmer detta? Vi har haft tomten i två generationer och i 65 år
Anna Bergman |Hej Jag kan inte hitta någon lag som ger arrendatorn rätt att köpa arrendet efter 50 år, det finns inget stöd i förarbetena för att det finns någon sådan rätt tyvärr. Angående historiska arrenden har det flera gånger varit uppe förslag och motioner om att en lag för att en rätt att friköpa arrendet ska införas, men än så länge har inget förslag gått igenom. Dock verkar det som om det fortfarande pågår utredning om detta. Regeringen planerar att redovisa sitt ställningstagande till riksdagen år 2007 (enligt Regeringens skrivelse 2006/07:75, se http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=10&dok_id=GU0375&rm=2006/07&bet=75 ). Se även lagutskottets betänkande http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=3322&dok_id=GM01LU12&rm=1998/99&bet=LU12 . Vänliga hälsningar,

Formkrav vid fastighetsförvärv

2007-05-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min far blev erbjuden att köpa ett hus. Han erbjöd ett pris och säljaren accepterade detta och hon tog honom i hand och sa att det var helt o.k. Hon skulle se till att papperen blev iordning och de skulle skriva på nu efter helgen då hon inväntade sin man som hn ligger i skilsmässa med.Pppa har fixat allt med bank o.dyl. Igår kväll kom de både och hävde allt då de blivit erbjuden ett högre bud. Kan man göra så?Först tar man ihan d och allt är o.k sen bryter man allt.Vittnen finns.
Gabriel Westin |Hej, Enligt JB 4:1 (se http://www.lagen.nu/1970:994#R7 ) stadgas vissa krav för att ett köp av en fastighet skall vara giltigt, så kallade formkrav. Dessa innebär att köpehandlingen skall vara underskriven av både säljare och köpare. Av köpehandlingen skall dessutom köpeskillingen framgå samt att den måste innehålla en överlåtelseförklaring från säljaren till köparen. Således kan säljaren ändra sig fram till dess att ni skrivit ett bindande avtal som uppfyller kraven i JB 4:1. Vänligen,