Försenad renovering av bostadsrätt

2007-06-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Renoveringen av min bostadsrätt har tagit en månad längre tid än vad brf utlovade pga vattenskada (ej mitt fel). Har betalat hyra och avgifter under denna månad utan att kunna bo i lägenheten. Har jag rätt till ersättning? Vad är skäligt? Tack på förhand Erika
Ida Forss |Hej! Om jag har förstått Din fråga rätt så har Din bostadsrättsförening anlitat en utomstående firma för att renovera Din bostadsrätt och denna firma har i sin tur dröjt med renoveringen. Hade det varit ett direkt avtal mellan Dig och firman som utfört renoveringen hade det varit lättare att veta vad som gäller då Konsumenttjänstlagen, se http://lagen.nu/1985:716 , hade varit tillämplig. Konsumenttjänstlagen säger att om näringsidkaren är i dröjsmål med utförandet av tjänsten så har konsumenten både rätt att häva avtalet men även rätt till skadestånd för den skada som uppkommit på grund av dröjsmålet, se 24-31 §§. Alltså, hade avtalet stått mellan Dig och renoveringsfirman hade Du haft goda chanser att kräva ersättning för den ekonomiska skada som uppkommit, d.v.s. extra hyran Du fått betala. Nu står dock avtalet mellan renoveringsfirman och föreningen och då är inte samma regler tillämpliga. Bostadsrättsföreningen har goda chanser att kräva ersättning från renoveringsfirman för dröjsmålet, dock inte enligt Konsumenttjänstlagen. Den lag som är tillämplig på Din relation med föreningen är Bostadsrättslagen som du finner http://lagen.nu/1991:614 . De aktuella reglerna återfinns i lagens 7 kapitel, närmare bestämt 2 och 4 §§. Här anges att om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande (vilket det indirekt torde vara då det är föreningen som anlitat firman) så har Du rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Vad som anses som skäligt har jag inte kunnat finna exempel på men om du inte kunnat nyttja lägenheten en månad så är min gissning att det skäliga skulle vara en nedsättning med 1/12. Det finns något som heter Bostadsrättsnämnden (Du finner länken till deras hemsida http://www.bostadsrattsnamnden.se/ ), som kan hjälpa till att lösa tvister mellan bostadsrättsföreningar och enskilda. Hjälpen är dock inte kostnadsfri utan kostar 500kr om ansökan kommer från en enskild person. Man bör även hålla i åtanke att nämndens avgöranden inte är juridiskt bindande, men det är ovanligt att de inte följs. Annars är det normala förfarandet vid bostadstvister att hyresnämnden avgör ärendet enligt Bostadsrättslagens 11 kapitel. Hoppas detta har hjälpt Dig och Lycka till! Med vänlig hälsning,

Styrelse i samfällighetesförening

2007-06-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är det enbart fastighetsägare som får sitta i styrelsen i en samfällighetsförening?
Henric Roth |Hej! Din fråga regleras i 28 § Lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) se http://www.lagen.nu/1973:1150 . Här anges i 4e punkten att det i stadgarna ska framgå hur styrelsen ska vara sammansatt, hur den skall utses samt grunderna för dess beslutförhet. Således kan andra personer än fastighetsägare vara styrelseledamöter. Det är upp till föreningen att besluta om detta i föreningens stadgar. Regler om styrelsen finns vidare upptagna i 30-39 §§ i samma lag. Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet. Undersöknignsplikt

2007-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Köpte hus för 1 år sedan (50-tals hus). Nu har vi fått problem med avloppet. Nytt avlopp i huset installerat av tidigare ägare, liksom avlopp från huset ut till gatan (ägaren dessförinnan). På överlåtelsedagen får vi veta att de haft lite problem med avloppet. De åtgärdar det de tror är felet, kommunens anslutning (där de efter filmning hittat rötter). Vi har nu filmat avloppet och det visar sig att hela avloppet är bytt förutom en bit cementrör mellan avloppet inne i huset och utanför. Där har det trängt in rötter som satt igen avloppet. Undrar om detta räknas som dolt fel. Anser att vi har fått uppgift från säljaren om att avloppet är bytt inne i huset samt att det tidigare är bytt utanför.
Jon Eriksson Örtengren |Något som är viktigt att komma ihåg vid obligationsrättsliga tvister rörande fastigheter är att köparens undersökningsplikt är väldigt strängt. Reglerna om tvister rörande fastighetsköp regleras i jordabalkens 4kap vilket du kan hitta http://www.lagen.nu/1970:994#K4 . Undersökningsplikten (4:19§ 2st jordabalken) har till syfte att reglera ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare då faktiska fel konstateras i fastigheten efter köpet. Gränsen sätts normalt vid vad en (på området fastigheter) normalt kunnig och erfaren lekman kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Vanligtvis omfattas allt som kan upptäckas med syn, hörsel och lukt. Skrymmande svårtillgängliga utrymmen av huset undantas ej vilket innebär att man ofta förväntas kräla runt på vinden och ibland även i utrymmen under huset. Undersökningsplikten omfattar dock normalt inte att man gräver eller tar bort panel och dylikt. Vidare kan gränsen för denna undersökningsplikt justeras i skärpande och mildrande riktning utifrån byggnadens skick, skicket hos jämförliga fastigheter i området samt eventuella utfästelser från säljarens sida. Att man exempelvis känner dålig lukt kan utöka undersökningsplikten och kräva att en särskilt sakkunnig person kallas in. I detta läge krävs ofta mer genomgående undersökningar av fastighetens skick, vilket ofta kan innebära undersökning under jord och i väggar med mera. När det gäller utfästelser från säljarens sida skall man komma ihåg att dessa måste vara tämligen konkreta och direkta för att mildra köparens undersökningsplikt. Allmänt lovprisande och dylikt duger ej. Som ni ser är frågan om felet varit dolt eller ej väldigt svår att svara på och kräver för det mesta sakkunnig hjälp i form av en besiktningsman eller dylikt. Risken för felet kommer att fördelas utifrån situationen vid köpet och vad ni som köpare borde ha upptäckt inom ramen för er undersökningsplikt. Jag ställer mig tveksam till om säljarens uppgifter rörande avloppet är tillräckligt specifika för att kunna mildra er undersökningsplikt. Därmed inte sagt att felet som sådant bör ha upptäckts vid en noggrann undersökning av en tillräckligt kunnig och erfaren lekman. Detta avgörs utifrån situationen vid undersökningen. Lycka till! Med vänlig hälsning

Andrahandsuthyrning

2007-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka regler gäller för uthyrning i 2:a hand av en bostadsrätt? Finns det några undantag, t.ex. studier, sambo på prov etc.?
Cecilia Johansson |Hej, Huvudregeln är att du inte får hyra ut din lägenhet i andrahand utan samtycke från bostadsrättsföreningen, 12:39 Jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994). Får du inte samtycke kan hyresnämnden istället lämna tillstånd för andrahandsuthyrning. Detta skall lämnas om du till exempel tillfälligt skall arbeta eller studera på annan ort eller prova att vara sambo med någon, se 12:40 Jordabalken. Hyresnämnden lämnar oftast tillstånd för ett år i taget. När denna period har gått kan du ansöka om ytterligare tillstånd. Det kan dock vara svårt att få tillstånd mer än en eller två gånger eftersom andrahandsuthyrning endast får ske för särskilda, temporära skäl. Med vänlig hälsning,

Gåva av del av fastighet

2007-06-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min fru äger 50% var av vårt hus. Hur kan hon överlåta sin del av ägandet och skulderna till mig? Blir det aktuellt med skatter som ska betalas isåfall?
Gustaf Lidegran |Den i särklass lättaste metoden för att föra över din frus del av fastigheten till dig är att hon ger dig fastigheten i gåva. Ett gåvobrev som otvetydigt förklarar att andelen överlåtes till dig som gåva med båda era namnunderskrifter krävs. Gåvobrevet bör bevittnas av två vittnen och bör också innehålla uppgift om att du tar över lånen. Gåvobrevet ska sedan registreras hos tingsrätten och du ska söka lagfart på din nya del. Gåvoskatten är avskaffad och stämpelskatten för lagfart beräknas på fastighetens pris. Det blir alltså ingen skatt att betala. Det är också möjligt att överföra fastigheten genom upprepade bodelningar. Denna metod användes ofta förr för att undvika gåvoskatt men är idag onödigt krånglig. Tillvägagångssättet kan vara användbart i vissa speciella fall för att åstadkomma ett gott borgenärsskydd. För att använda denna metod krävs juridisk hjälp med upprättande av handlingarna. Betalningsskyldigheten för lånen kan inte överföras utan kreditgivarens godkännande. Det måste lösas med kreditgivaren och kan bli en svårighet om fastigheten är hårt belånad. Kreditgivaren har ingen skyldighet att acceptera att det bara blir en som är betalningsskyldig istället för två.

Regler för hög musik/fest i bostadsrätt?

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vad är det för några regler som gäller för hög musik/fest i en bostadsrätt? Finns det några undantag från denna regel?
Peter Ahlström |Hej! Regleringen om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter finns i 7 kap. bostadsrättslagen. I 9 § samma kapitel sägs att "när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset". Dessutom skall bostadsrättshavaren rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Till att börja med kan du titta efter de ordningsregler som din förening satt upp. Vad det sen gäller den allmänna regleringen kan viss härledning hämtas från rättsfallet NJA 1991 s 574. Fallet gällde huruvida visst återkommande pianospel kunde anses strida mot ovan nämnda regler. HD konstaterade att: "Mot hänsynen till de kringboende måste emellertid ställas den musicerandes intresse. Det är inte bara yrkesmusiker som har ett berättigat intresse av att åtminstone i viss utsträckning kunna använda sin lägenhet för övningsspel (jfr NJA 1960 s 670). I viss mån måste också en amatörmusiker få ägna sig åt pianospel i lägenheten. Vid bedömningen av vilket mått av störning som de kringboende skall behöva finna sig i blir bla pianospelets ljudnivå av betydelse. Vidare får hänsyn tas till spelperiodernas längd, frekvens och förläggning under dygnet." Klart är att festande kan störa omgivningen med hög musik och med många människor närvarande etc. Därav måste man däremot ha rätt till att i viss mån utnyttja sin lägenhet för fest och andra liknande tillställningar. Även här får man då göra en bedömning av ljudvolymen, festens längd, tid på dygnet och om det är vid enstaka tillfälle eller flera. Något givet svar finns således inte, utan en avvägning får göras i varje enskilt fall. Med vänlig hälsning,

Avtal om undantag från besittningsskydd

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag ska hyra ut övervåningen med egen ingång i min villa som jag äger till 100%. Villan är ett enfamiljshus. Hur avtalar jag bort besittningsrätten för min hyresgäst? Hyresgästen ska bo c:a 18 mån--2 år enl överens-kommelse. Vi är ense om att hyresgästen ej ska ha besittningsrätt, men jag vill ha det inskrivit i kontraktet.
Markus Larsson |Hej, bestämmelser om hyresgästens besittningsskydd finns i 12 kap. jordabalken (även kallad hyreslagen) 45-52 §§. 45 § tar upp de generella undantagen som finns från hyresgästens besittningsskydd. Av denna § framgår att om hyresobjektet är en del av upplåtarens bostad så behövs inte någon klausul i hyreskontraktet, utan undantag från besittningsskyddet medges direkt i 45 §, första stycket, tredje punkten. Att den del av bostaden som hyrs ut är särskilt lämpad för att hyra ut separat (med egen ingång, egen toalett och dylikt) torde i normala fall inte påverka bestämmelsens tillämplighet. Detta undantag förutsätter dock att det rör sig om uthyrarens fasta, egentliga bostad. Vid tillämpning av denna bestämmelse förutsätts också att man bara kan ha en sådan bostad. Av din fråga ovan så verkar det som om detta undantag skulle vara tillämpligt i ditt fall. Det finns vidare ett par andra undantag i 45 § som medger undantag från besittningsskyddet. Ifall du vill se efter själv så hittar du hyreslagen http://www.lagen.nu/1970:994 . Ifall du skulle finna att ovan beskrivna undantag från hyresgästens besittningsskydd inte skulle vara tillämpligt i ditt fall så finns det möjligheter i 45 a § att avtala bort det. Ett sådan avtal skall göras på en särskilt upprättad handling, d.v.s. separerat från hyresavtalet. För att ett sådant avtal skall vara gällande krävs som utgångspunkt hyresnämndens godkännande. Utan sådant godkännande kan det avtalas bort endast efter det att hyresförhållandet inletts och hyresgästen redan har fått sitt besittningsskydd. Ett annat alternativ till att avtala bort det utan hyresnämndens godkännande är om överenskommelsen avser en tid om högst fyra år och innebörden är att du som hyresvärd vill bosätta dig i lägenheten, eller att du vill överlåta huset. vänliga hälsningar

uppsägning av hyresrätt pga. annan folkbokföring

2007-05-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr ut min hyresrätt i andrahand för att provbo med min flickvän. Min hyresvärld vill nu säga upp hyreskontraktet med motivationen att jag inte är folkbokförd på adressen jag hyr ut i andrahand. Är detta ok?
Kimmie Johansson |Hej! Andrahandsuthyrning kräver hyresvärden eller hyresnämndens tillstånd, § 39 Hyreslagen. Om hyresvärden eller hyresnämnden har godkänt andrahandsuthyrningen verkar det konstigt att du ska bli uppsagd på den grunden. Som hyresgäst har du besittningsrätt, § 46 Hyreslagen. Du kan då endast bli uppsagd på vissa grunder som måste vara ganska starka. Förverkande eller annat åsidosättande av dina skyldigheter som hyresgäst är exempel på detta (§ 46 p.1-2). Det är också möjligt att hyresvärden kan få igenom en uppsägning med stöd av generalklausulen i § 46 p.10 En avvägning ska då göras mot de intressen som hyresvärd och hyresgäst har. Jag vet inte vilka skäl din hyresvärd har till att vilja säga upp dig men om det bara beror på att du numera är folkbokförd på en annan adress har jag svårt att se att hyresnämnden skulle godkänna detta. Om du inte har godkännande från hyresvärd eller hyresnämnden till andrahandsuthyrningen anses hyresrätten förverkad, § 42. Innan förverkande kan ske måste hyresvärden lämna tillsägelse men om du inte har hörsammat den tillsägelsen och sagt upp din andrahandshyresgäst eller sökt och fått tillstånd beviljat kan lägenheten sägas upp i förtid, § 42 p.3 Hyreslagen. En uppsägning på den grunden medför att avtalet genast upphör att gälla, § 6 Hyreslagen. Uppsägningen ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i 3 månader, §8 Hyreslagen. MVH