Besittningsskydd som andrahandshyresgäst

2007-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag hyr en lägenhet i andrahand (hyresrätt, utan hyresvärden kännedom), kontraktet är på 2 + 2 år. vi har skrivit på en avsägning av besittningsskyddet. Min fråga är vilka rättigheter har jag gentemot "min hyresvärd" och hyresvärden? Vad hnder efter två år om hyresvärden säger upp kontrakten med min hyresvärd pga av den olovliga andrahandsuthyrningen, blir jag då utkastad från lägenheten? MVH
Rasmus Fahlén |Ditt hyresavtal är i förhållande till din hyresvärd, alltså den egentliga hyresgästen eller förstahandshyresgästen om man så vill. Upphör förstahandshyresgästens hyresavtal faller även ditt hyresavtal då det inte finns någon bostad att hyra längre av förstahandshyresgästen. Du får alltså inte bo kvar, om inte den egentliga hyresvärden frivilligt tecknar ett hyresavtal med dig.

Bostadsrättsföreningens ansvar för vattenskada

2007-05-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo köpte en bostadsrätt för cirka 9 månader sedan. Tyvärr så har vätskador uppdagats i lägenheten. Vätskadorna har sedan blivit värre och har nu blivit en hälsofråga. Parketten är förstörd vid balkongdörren och en bit in i lägenheten pga att fasaden utifrån har brister så som avsaknad av stuprännor och väggarna vid balkongen saknar tillräcklig tätning. Vi har tagit upp detta åtskilliga gånger med bostadsrättsföreningen och de ska reparera den yttre fasaden men vägrar att stå för hela kostanden för det förstörda golvet. Fukten har även blivit mätt. Vi har även antecknat alla observationer om och kring vätskadan. Frågan är nu: hur ska man gå tillväga för att kunna vinna detta och få rätten på sin sida? Finns det regler och paragrafer som styrker att de ska ersätta skadan på parketten pga. åverkan utifrån? Jag skulle bli väldigt tacksam om dessa frågor kan besvaras. Vi har behov av hjälp.
Markus Olsson |Hej, Som huvudregel ansvarar bostadsrättshavaren för lägenhetens skick, men för reparationer på ledningar och reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar normalt bostadsrättsföreningen, såvida inte bostadsrättshavaren av vårdslöshet eller försummelse förorsakat skadan (Se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614#K7P12 .) Det är dock tveksamt om avsaknaden av stuprännor är att se som en vattenledningsskada. Förmodligen är så inte fallet. Vidare åligger det bostadsrättsföreningen ett ansvar om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten och detta beror på föreningens vållande (Se 7 kap. 4 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614#K7P4 .) Att vätskador uppstått och dessutom lett till viss hälsofara, är enligt min bedömning ett hinder eller men i er nyttjanderätt till lägenheten. Frågan är då om bostadsrättsföreningen vållat skadan? Kan ni visa att skadorna uppstått på grund av de brister du uppger i din fråga, finns det möjlighet att få skadestånd från föreningen. Det förutsätter dock att det kan anses vårdslöst av en förening att inte ha stuprännor m.m. och det är en fråga som i sista hand får avgöras av en domstol. (Att en bostadsrättshavare kan ha rätt till skadestånd följer av 7 kap 2 och 4 §§ bostadsrättslagen.)

Värdering av andel i samägd fastighet

2007-05-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en fritidsfastighet tillsammans med min bror. Nu vill han sälja sin andel. Vi har fått fastigheten värderad. Tacksam för svar om vad som gäller om vi inte kommer överens om priset.
Rasmus Fahlén |När man äger en fastighet tillsammans med någon tillämpas samäganderättslagen om inte delägarna avtalat om något annat. Såsom sista utväg om man inte kan enas om angelägenheter rörande fastigheten tillämpas ett förfarande där man får utbjuda denna på auktion såvitt inget annat tidigare avtalats. På denna auktion får du ropa in fastigheten till det marknadsvärde som då uppstår. Hälften av den summan som du då ropar in fastigheten för tillfaller din bror. Någon egentlig risk för att annan skall kunna ropa in fastigheten finns inte då det vid fastighetsöverlåtelse tillämpas ett krav på bland annat skriftligt köpeavtal. Någon rätt tillkommer således inte en utomstående spekulant att förvärva fastigheten om inte budet godkänns av er (jordabalken 4 kap. 1 §). Samäganderättslagen hittar du http://www.lagen.nu/1904:48_s.1

Påslag för möbler vid andrahandsuthyrning

2007-05-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur mycket man får lov att öka hyran (för exempelvis möbler) när man hyr ut sin lägenhet i andra hand?! Har hört något om max 10% av hyran, stämmer det? Jag undrar också hur man gör om man hyrt en lägenhet i andra hand och fått betala mer än vad ägarna har rätt att lägga på? Har man rätt att få tillbaka pengar och hur går man i så fall tillväga? (Jag har hyrt en lägenhet i andrahand nu i två år och betalat 5600 kr för en lägenhet som har en hyra som ligger på 4900.) Mycket tacksam för svar!
Miranda Berg |Hej! I hyreslagen (JB 12 kap 55 § http://www.lagen.nu/1970:994#K12P55 ) stadgas att hyran måste vara skälig och inte påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En skillnad i hyra på mer än 5 % jämfört med likvärdiga lägenheter räknas som påtgaligt högre hyra och är inte ok. Därutöver får man göra ett påslag på 10-20 % av hyran när man hyr ut möblerat. Hur mycket extra som är rimligt att ta ut beror givetvis på hur mycket möbler det finns och i vilket skick de är. En vanlig missuppfattning är att man vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt har rätt att i hyran inkludera vad man betalar för amortering eller ränta av lån, men det är alltså bara avgiften till bostadsrättsföreningen som man kan ta ut av andrahandshyresgästen i hyra. Den som anser sig ha betalt för hög hyra ska vända sig till hyresnämnden (se JB 12:55d). Hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig för vad denna tagit emot utöver skäligt belopp, plus ränta, för max två år tillbaka i tiden. Ansökan om återbetalning måste göras senast tre månader efter att man som hyresgäst lämnat lägenheten. Lycka till!

Inneha flera lägenheter samtidigt

2007-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Om man äger en villa, får man hyra en hyresrätt då? Är det någon skillnad om man äger en bostadsrätt? Får man hyra två hyresrätter samtidigt?
Johanna Carlsson |Hej! Det finns ingenting i lagen som hindrar dig från att inneha flera hyresrätter samtidigt. Inte heller finns det något som hindrar dig från att äga en villa eller en bostadsrätt samtidigt som du hyr en hyresrätt. Däremot har hyresvärden och bostadsrättföreningen rätt att hindra dig från att hyra ut din lägenhet i andra hand. Du måste nämligen ha dessas samtycke innan du gör detta. Får du godkänt gäller det oftast en begränsad tid, vanligtvis högst 2 år. Det är därför svårt att under lång tid lagligen ha flera bostäder samtidigt, såvida man inte bor på flera ställen vill säga. Vänliga hälsningar

Köp av fast egendom

2007-05-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA | Om ett köpekontrakt upprättas finns det någon begränsad tid innan man måsta ha Lagfart kan jag som säljare häva köpet om betalning inte skett inom avsatt tid. Patrik.
Emma Schröder |Hej! Lagfart ska enligt huvudregeln av köparen sökas tre månader efter att köpehandling upprättats enligt 20 kap 2§ JB. Se lagrum http://www.lagen.nu/1970:994 . Hävning kan ske endast om det i köpehandlingen finns förbehåll om att hävning kan ske vid utebliven betalning enligt 4 kap. 25§ 2 st. JB. Se lagrum http://www.lagen.nu/1970:994 . Hoppas du är nöjd med ditt svar! Med Vänlig Hälsning

Bostadsrättsförenings rätt till städavgifter

2007-05-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller för stadgar i föreningar om vitesläggning. Exempel; Var inte med och städade och får vite om XXX:-. Ska det stå i stadgarna vad som gäller eller kan styrelsen friskriva sig och bestämma allt om de skriver det som en punkt i stadgarna som "Medlem ska utföra av styrelsen beordrad arbetsplikt"
Gustaf Lidegran |Bostadsrättsföreningen kan besluta om regler angående städning. Dessa regler blir emellertid helt tandlösa då det inte finns någon sanktion som en förening har rätt att ta till mot en medlem som inte följer städreglerna. De avgifter en bostadsrättsförening får ta ut av sina medlemmar är uttömmande reglerat i bostadsrättslagen. I denna lag finns ingen städavgift eller annan liknande avgift. Det saknas alltså helt laglig grund för att ta ut städavgifter. Att det regleras i stadgarna efter demokratiskt beslut saknar betydelse. Bostadsrättslagen, som inte är helt lättläst, finns http://lagen.nu/1991:614 . Vänliga hälsningar

Ordförandes uppgifter i en bostadsrättsförening

2007-05-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag bor i bostadsrätt och undrar vilka befogenheter föreningens ordförande har. Häromdagen sa han att jag inte fick flytta 1 dm på en blomkruka som hans fru ställt bredvid ytterdörren för att ställa vår barnvagn där. Vi brukar låta den stå utanför porten om vi ska iväg strax igen eftersom vi måste bära ner den i källaren annars. Kan han verkligen bestämma det bara så där?
Susanne Sjölander |Hej, Bestämmelserna i sjätte kapitlet lagen om ekonomiska föreningar gäller huvudsakligen för en bostadsrättsförenings ledning (9:12 Bostadsrättslagen). En bostadsrättsförening skall ha en styrelse vilken svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter (se 6:1 och 6:6 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K6 ). Inom styrelsen skall en av ledamöterna vara ordförande. Ordförandens lagstadgade uppgift är att svara för att sammanträden hålls när det behövs (se 6:8 i länken ovan). Ordföranden skall även skriva under och justera det protokoll som skall föras vid alla sammanträden. Dessa är de uppgifter som åligger ordföranden enligt lagen om ekonomiska föreningar. Möjligen kan stadgarna i din bostadsrättsförening ålägga ordföranden ytterliggare uppgifter. Jag har svårt att se hur ordföranden självmant skulle kunna hävda förbud mot barnvagnar bredvid ytterdörren (om detta inte förbjudits exempelvis av brandskyddsskäl enligt lag/myndighets föreskrifter eller på tidigare föreningsstämma). Om föreningsstämman tidigare fattat ett sådant beslut skall detta finnas antecknat i protokoll. Du har som medlem av bostadsrättsföreningen möjlighet att få frågan prövad på föreningsstämma om du begär detta enligt det förfarande som stadgarna kräver. Om det inte står något i stadgarna om hur du skall gå till väga kan du skriftligen till styrelsen begära att frågan prövas. Detta måste du göra i så god tid att frågan kan tas upp i kallelsen till stämman. Kallelse får tidigast ske 4 veckor före ordinarie stämma. För att vara på den säkra sidan bör du därför lämna in din begäran till styrelsen i god tid innan dessa 4 veckor börjar löpa (se 7:8 lagen om ekonomiska föreningar http://www.lagen.nu/1987:667#K7 ). Mitt råd är att i första hand vänligt försöka prata med ordförande och förklara varför ni ställer barnvagnen vid ytterdörren samt fråga varför detta är ett problem. Om problemet fortfarande kvarstår efter samtalet kan du begära att frågan tas upp på nästa föreningsstämma. Lycka till! Med vänlig hälsning