Uppsägning av hyresavtal samma dag som det ingicks

2008-02-04 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har skrivit på ett kontrakt om att hyra en bostad från den åttonde januari. Detta skickades till mig med post, varpå jag skrev under och skickade tillbaka till hyresvärden som tidigast fick det den 14:e januari. Samma dag, den 14:e sa jag upp bostaden. Jag har inte varit där, inspekterat eller fått nycklar. Har detta någon betydelse eller gäller den uppsägningstid som angavs i kontraktet (trots att det sades upp samma dag?)
Jon Östrem |Hej! När kontraktet kom hyresvärden tillhanda uppstod ett giltigt avtal. Du hade kunnat "återta" avtalet genom att meddela hyresvärden att du inte längre var intresserad, förutsatt att detta skett senast samtidigt som han fick ditt undertecknade kontrakt. Din uppsägning kan inte tolkas som ett sådant "återtagande". Uppsägningstiden för en lägenhet är som mest tre månader (eller den kortare tid som avtalats). Du kommer bli skyldig att betala hyra för denna tid om hyresvärden kräver det. MVH

Dröjsmålsränta

2008-01-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |En bonde är skyldig mig pengar. Flera fakturor är obetalda sedan ett år. Efter överenskommelsen lovar han betalar senast den 31 januari. Total summa att betala är 250 000 kr. Kan man kräva en dröjsmålsavgift ?
Andreas Heed |Eftersom ni efter det att han försuttit betalningstiden för ett antal fakturor kommit överens om att betalning skall ske senast den 31 januari har ni beslutat om en ny förfallodag. Du kan alltså inte ta ut dröjsmålsränta för fordringarna förrän efter 31 januari. Om han försitter den nya förfallodagen börjar ränta löpa fr o m 31 januari (se 3 § räntelag). Detta förutsätter att du inte i dina tidigare krav på betalning (t ex i fakturorna) angett att underlåtenhet att betala medför skyldighet att betala ränta. Är dock både du och bonden näringsidkare, och skulderna uppkommit i er yrkesmässiga verksamhet, så behöver du inte i fakturorna ha upplyst om att underlåtenhet att betala leder till skyldighet att betala ränta. Då har du rätt till dröjsmålsränta fr o m 30 dagar efter avsänd faktura, och således för det gångna året. Det handlar alltså inte om någon ”dröjsmålsavgift” utan en dröjsmålsränta. Räntelagen hittar du http://lagen.nu/1975:635 Med vänlig hälsning

Finns möjlighet till aktieinlösen vid förskingring?

2008-02-18 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Om en bolagsman (firmatecknare och delägare till 50 %) i ett aktiebolag har förskingrat pengar och erkänt detta, kan då den andra firmatecknaren/delägaren på ngt vis få till en tvingande försäljning av den förskingrande personens aktier? Erkännandet är muntligt och inte fastställt/undertecknat från ngn bolagsstämma. Summan är 100 000 - 150 000 kr.
Jens Åström |Hej,Jag utgår från att ni inte har några särskilda bestämmelser i bolagsordningen eller i något aktieägaravtal, har ni det äger dessa bestämmelser givetvis giltighet. Enligt aktiebolagslagen är den enda sanktionen som står till buds skadestånd, bolaget (den som lidit skada) måste alltså kräva in den förskingrade summan. Du har även en rätt att få DINA aktier inlösta till ett skäligt belopp, dock fordras det då att det är nödvändigt med tanke på risken för fortsatt brottslighet, tveksamt i detta fall. Möjligen kan du söka nå en överenskommelse med den andra delägaren om att han/hon ska återbetala beloppet samt åta sig att vid annat missbruk sälja aktierna till dig till ett pris baserat på rörelsens resultat, senaste årens utdelning eller något liknande. Detta formuleras bäst i ett aktieägaravtal varför jag råder dig att kontakta en jurist.Önskas lagstöd för skadeståndet eller aktieinlösen, se http://lagen.nu/2005:551#K29 .Med vänlig hälsning,

Rätt att göra gällande löpande skuldebrev

2008-01-21 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Har ett skuldebrev som är formulerat enligt nedan; Till innehavaren av detta skuldbrev betalar undertecknad X vid anfodran 45.000 med tillägg av 10% årsränta. Min fråga lyder; om innehavaren av skuldebrevet överlåter det till sin flickvän Y och Y i sin tur knackar på hemma hos X för att få sina pengar samt ränta fr om dagen för skuldebrevets undertecknade. Vilka är egentligen X:s betalningsskyldigheter? Tacksam för svar!!
Filip Skoglund |Hej! Skuldebrevet i fråga är ett s.k. löpande skuldebrev. Enligt 13 § i skuldebrevslagen är det den som innehar skuldebrevet som har rätt att göra fordringen gällande, d.v.s. få betalt. X är således skyldig att betala till den nya innehavaren av skuldebrevet. X har dock enligt 21 § rätt att då återfå skuldebrevet samt få ett kvitto på betalningen. Lagtext http://lagen.nu/1936:81#k2 Vänligen

Köp "fritt säjarens lager"

2008-01-28 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |om ett företag väljer leveransvillkoret frittlager och varorna blir skadade på vägen till köparen. vem bär då ansvaret?
Andreas Heed |Vid köp fritt från säljarens fabrik/lager, eller som det också kallas, "Ex Works" (EXW) är en leveransklausul som syftar till att fördela risken vid varans transport. Säljaren behöver endast ha varan packad och redo för transport. Just vid EXW står köparen faran för godset under hela transporten. Om du inte skall hämta varan själv så är du hänvisad till den speditör du använder dig av (t ex Posten AB) om det skulle vara så att varan blir skadad. Med vänlig hälsning

Krav på oskälig faktura?

2008-02-22 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Ponera att ett företag blivit fakturerad en oskälig summa för utförda tjänster av en revisor (enligt bedömning från andra revisorer). Trots upprepade påtryckningar erhölls aldrig någon specifikation av nämnda faktura. Företaget flyttade efter ett år, och fem år senare kommer ett kravbrev där ovan nämnda revisor hotar med att lämna fakturan till kronofogden. Preskriberas aldrig en sådan faktura? Finns det inte några krav på att en faktura ska vara "rimlig" och specificerad?
Peter Ahlström |Hej! För att i första hand kunna avgöra huruvida en faktura kan anses vara ”skälig” måste man titta på vad som är avtalat parterna emellan. Framstår det därefter att det begärda beloppet överstiger det avtalade och det skäliga värdet för utförda tjänster blir fordran i sin tur tvistig. Den omständigheten att motparten skickat fakturan till kronofogden innebär inte att du måste betala utan att först få chansen att pröva fodringen i domstol. Det innebär att du bestrider kravet från kronofogden. I många fall, där man med stor sannolikhet vet att man har rätten på sin sida (vilket jag uppfattar det som genom dina uppgifter att Ni har), så räcker det många gånger att nämna för motparten att man tänker vidtaga rättsliga åtgärder. I ett sådant läge måste motparten kunna förklara å specificera räkningen. Vad gäller preskriptionstiden i detta fall löper den på 10 år såvida inget preskriptionsavbrott görs, vilket innebär att fordran kan göras gällande på den grunden. Med vänlig hälsning,

Rätt att överta hyreskontrakt vid skiljsmässa?

2008-01-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Om ett gift par som bor i en hyresrätt bestämmer sig för att skiljas. Har båda lika mycket rätt till lägenheten även om båda inte står på kontraktet? Kan hyresvärden neka en av makarna att bo kvar om denna ej står på kontraktet, saknar inkomst och har betalningsanmärkningar?
Martin Andersson |Hej Nej, det är den person som står på kontraktet som är hyresgäst i förhållande till hyresvärden och alltså bara denna person som omfattas av de skyddsregler för hyresgäster som lagstiftningen ställer upp i 12 kapitlet Jordabalken (www.lagen.nu/1970:994). Det finns dock regler kring övertagande av hyreskontrakt vid bodelning t.ex. p.g.a. skiljsmässa. I 12:33 2 st Jordabalken framgår det att en make som övertagit en hyresrätt till följd av bodelning har rätt att träda i sin makes ställe gentemot hyresvärden. Värden kan inte neka med hänvisning till t.ex. betalningsanmärkningar. Någon prövning av huruvida maken är lämplig som hyresgäst är överhuvudtaget inte tillåten. Rent praktiskt krävs en upprättad bodelningshandling som anger att hyresrätten har överförts på den make som vill bo kvar. Det räcker inte att makarna uppger att de är överens utan det måste finnas på papper för att kunna göras gällande mot hyresvärden. Hoppas att du har hjälp av mitt svar Med vänlig hälsning

Hur säga upp man i villa?

2008-01-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! En numera 40-årig man har bott i en villa i hela sitt liv. I samma fastighet bodde även hans halvsyskon som nyligen avled. Nu vill halvsyskonets barn, som numera äger fastigheten, säga upp 40-åringen, som vägrar att gå med på det. Hur ska syskonen "avhysa" 40-åringen?
Martin Andersson |Hej Den 40-årige mannen är med stor sannolikhet att se som en hyresgäst och därför gäller Hyreslagens, d.v.s Jordabalkens 12 kapitel, och dess tvingande regler (de kan ej avtalas bort till hyresgästens nackdel), se (www.lagen.nu/1970:994). Det fanns väl, får man anta, någon typ av muntlig överenskommelse mellan den 40-årige mannen, och hans nu avlidna halvsyskon, som är att anse som ett muntligt hyresavtal, se 12:2 Jordabalken. Ett sådant avtal gäller även mot den nya ägaren, d.v.s. barnen. Om inte det muntliga avtalet (framgår ej av frågan) innehöll någon typ av begränsning i tid så gäller det på obestämd tid enligt 12:3 Jordabalken. De måste då sägas upp för att sluta att gälla. Uppsägningen måste vara skriftlig enligt 12:8 Jordabalken och uppsägningstiden är tre månader enligt 12:4 Jordabalken. Den 40-årige mannen har dock som hyresgäst en viss besittningsrätt till bostaden. Den yttrar sig i reglerna om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter i 12:45-52 §§ Jordabalken vilka i korthet innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten även om han blir uppsagd om inte hyresvärden kan åberopa något i lagen stadgat skäl till varför det är skäligt att säga upp hyresgästen. I detta fall aktualiseras förmodligen främst 12:46 6 p Jordabalken. Där stadgas att om ett hyresavtal avser ett en eller tvåfamiljshus som inte hyrs ut inom en affärsmässig verksamhet så kan ägaren säga upp hyresgästen om ägaren ”har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta”. Ett sådant intresse är t.ex. att ägaren själv vill använda villan som privatbostad. Är intresset däremot enbart att få ett högre pris vid framtida försäljning av villan så är det inte självklart att hyresavtalet kan sägas upp på denna grund. Det går däremot bra att sälja villan till annan ägare och hyresavtalet övergår då att gälla mot denna. Ifall hyresvärden, d.v.s. barnen, gör en uppsägning med stöd i denna bestämmelse och den 40-årige mannen trots det vägrar att flytta ut så är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter att uppsägningstiden gick ut tar tvisten till Hyresnämnden, se 12:49 § 1 st Jordabalken. Hyresnämnden kommer då att avgöra vem som har rätt. Ifall hyresvärden får rätt och hyresgästen trots det vägrar att flytta så kan kronofogden i sista hand hjälpa till med avhysning enligt reglerna i lag om betalningsföreläggande och handräckning (www.lagen.nu/1990:746). Hoppas att du har hjälp av mitt svar MVH