Skall jag betala mäklaren för icke slutfört arbete?

2007-08-24 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag anlitade en mäklare för försäljning av min bostadsrätt. Efter många turer så var jag inte nöjd med mäklaren och valde att sälja den privat i stället. 1 månad senare fick jag en räkning av mäklaren på utfört arbete. Kan ni hjälpa mig? Med vänliga hälsningar Stefan Magnusson
Emelie Brorström |Hej! Jag vet inte vad som var avtalat mellan Er och mäklaren, men troligtvis kräver mäklaren betalt för det arbete som han utfört fram tills att Ni tog över och sålde bostadsrätten själv. Han har ju troligtvis lagt ner en hel del tid på att försöka få den såld, värdera etc. Även om Ni inte är nöjd med mäklaren har han ändå varit anlitad av Er och utfört ett arbete. Detta skall han rimligtvis ha betalt för. Vänligen,

Gäller det muntliga avtalet?

2007-09-17 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Min son har byggt ett hus på en tomt och frågade en markägare brevid om det gick bra att gallra bland lite träd vilket han fick löfte om. Men nu vägrar markägaren honom att gallra. Gäller lagen om muntligt löfte här? tacksam för svar
Jenny Lindskog |Hejsan! Ja, enligt svensk rätt är muntliga avtal som huvudregel rättsligt bindande, därmed borde även löftet om att gallra bland träd vara giltigt (även om ett skriftligt avtal alltid är att rekommendera). Problematiken med muntliga avtal ligger dock i att styrka att avtal kommit till stånd, det är inte alltid enkelt när ord står mot ord och det inte finns något ytterligare bevis på avtalets existens. Du kan naturligtvis driva saken vidare men frågan kommer då först och främst att gälla huruvida du kan bevisa att avtal ingåtts. Mvh,

Vad innebär "förfogande" enligt Samäganderättslagen?

2007-08-07 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! En väninnas pojkvän äger 50% av ett fritidshus och hans ex-fru äger de resterande 50%. När mannen är där vill han naturligtvis att hans flickvän (min väninna) ska kunna följa med dit, men detta motsätter sig ex-frun. Ex-frun påstår sig ha rätten på sin sida, att hon kan vägra min väninna tillträde (oavsett om ex-frun själv är där eller ej då min väninna är där), och att hon skulle polisanmäla dem om min väninna åkte dit i alla fall. Vad jag kan se så reglerar inte Samäganderättslagen denna fråga. Den säger att "för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke" men den säger inget om hur vistanderätten ser ut eller om rätten att neka någon tillträde till det samägda fritidshuset. De båda ägarna borde dock ha rätt att vistas där lika mycket. Har då inte respektive ägare rätt att bjuda dit den de själv vill, när denne ägare är där? Kan verkligen den andre ägaren motsätta sig besök som den förste ägaren har godkänt? Finns det någon annan lagreglering eller praxis/doktrin som reglerar denna fråga? Olaga intrång kan det väl knappast bli frågan om, då min väninna har lov av den ene ägaren att vistas i huset. Har ex-frun rätt att vägra min väninna tillträde, även om hon själv inte är där vid det tillfället? Skulle min väninna och hennes pojkvän kunna göra sig skyldig till något brott om de går emot ex-frun, och att min väninna åker dit, mot ex-fruns vilja? Tack så mycket på förhand för er hjälp!
Jonas Öjelid |Hej, enligt 2 § i Samäganderättslagen krävs, precis som du skriver, samtycke av samtliga delägare för att kunna förfoga över godset. Med uttrycket "förfoga" avses större åtgärder som t.ex. sälja eller pantsätta huset och alltså inte att bara vistas i det. Din väninnas pojkvän har givetvis rätt att ta med sig Din väninna till stugan utan att detta skulle innebära olaga intrång eller något annat brott. Vänliga hälsningar

Anbud eller utbud och avtals ingående

2007-08-31 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag undrar om ett avtal har bundits då jag sett en annons på nätet och mailade annonsören att jag köper varan direkt. Säljaren ser mailet först på kvällen och mailar tillbaka, då har jag ångrat mig redan och vill inte köpa varan.
Tim Boström |Hej, Avtal kan komma till stånd på flera olika sätt, något som är en följd av att avtalslagens (AvtL) första kapitel är dispositivt (se 1 § AvtL). Med detta menas att parterna inte behöver använda sig av den modell som följer av AvtL, utan kan istället själva komma överens om hur man önskar ingå avtal - en förutsättning är dock att det inte finns begränsningar enligt lag (t.ex. vid köp av fast egendom). Även om inget i frågan tyder på att det skulle röra sig om en situation där det faktiskt finns några formkrav, går det dessvärre inte att med säkerhet svara på detta mot den bakgrund som följer av frågan. Om det rör sig om en situation där inget annat har avtalats parterna emellan blir AvtL:s regler tillämpliga och i korthet så innebär det att avtal kommer till stånd genom anbud och accept. Detta kallas ofta för anbud-acceptmodellen och den bygger på att den ena parten (kallad anbudsgivare) först lämnar ett anbud, varefter den andre parten (kallad anbudsmottagare) svarar med en accept. Om accepten är likalydande med anbudet (d.v.s. att viljeförklaringarna överensstämmer) har i normala fall ett bindande avtal ingåtts. Skulle dock accepten inte vara likalydande med anbudet, anses det hela istället vara en s.k. oren accept, vilket betraktas som ett avslag i förening med ett nytt anbud (se 6 § AvtL). Som jag uppfattar det har du svarat på en annons som du har sett på nätet och där ingen av er verkar vara näringsidkare. Denna typ av meddelanden (d.v.s. annonser) betraktas vanligen inte som anbud utan för vad som kallas utbud. För att ett meddelande ska kunna anses utgöra ett anbud krävs nämligen i normala fall att det är tillräckligt konkret till sitt innehåll för att mottagaren ska kunna göra ett definitivt ställningstagande till det (alltså svara ja eller nej), samtidigt som det är riktat till en bestämd adressat. Problemet i detta fall är att kretsen som annonsen vänder sig till är i stort sätt obegränsad (det finns ju tillgängligt på nätet) och därför kan det troligtvis inte anses ha en bestämd adressat - det är dock en bedömningsfråga varför man måste beakta omständigheterna i det enskilda fallet. Den stora skillnaden mellan anbud och utbud är att det senare inte är bindande. Om man då tänker sig att annonsen är att betrakta som ett utbud, innebär detta att ditt svar (om det är tillräckligt konkret till sitt innehåll) kommer att betraktas som anbud och inte som en accept - om annonsen istället betraktas som ett anbud innebär det ju att ditt svar blir en accept. I detta sammanhang bör man kanske även nämna att annonsen eventuellt skulle kunna tänkas utgöra en uppfordran att inkomma med ett anbud vilket ålägger säljaren i detta fall, en skyldighet att utan oskäligt uppehåll, svara på anbudet för att undgå bundenhet (se 9 § AvtL). Såvida man inte har gjort ett förbehåll för att anbudet inte är bindande (se 9 § AvtL), inträder bundenhet i och med att anbudsmottagaren tar del av ett skriftligt anbud. Detta är ett utryck för vad som kallas för löftesprincipen och innebär i motsats till kontraktsprincipen att en part blir ensidigt bunden vid sitt anbud under den s.k. acceptfristen. När man som anbudsgivare har lämnat ett anbud kan man således inte återkalla det, såvida återkallelsen inte är mottagaren till handa innan han tar del av anbudet (se 7 § AvtL). Mot denna bakgrund kan man då fråga sig hur lång acceptfristen är, det vill säga hur lång betänketid som anbudsmottagaren ska anses ha (denna tid sammanfaller med andra ord med tiden som anbudsgivaren är bunden vid sitt anbud). Acceptfristens längd kan anges i anbudet och i sådana fall gäller denna tid (se 2 § AvtL). Det kan dock också förhålla sig så att ingen acceptfrist har angivits i anbudet och då gäller istället en s.k. legal acceptfrist (se 3 § AvtL). Acceptfristen längd ska då motsvara den tid som behövs för skälig betänketid samt den tid det tar att sända anbud respektive accept. Under förutsättning att annonsen betraktas som ett utbud innebär det med troligtvis att ditt svar är att betrakta som ett anbud varför du i sådana fall borde vara bunden vid dess innehåll under acceptfristen. Någon gräns för vad som är att betrakta som skälig tid, går inte att med säkerhet uttala sig om då det är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet och där hänsyn framförallt måste tas till avtalets beskaffenhet. Som jag uppfattar frågan verkar det dock inte som att det har gått särskilt lång tid mellan dess att du sände ditt anbud till dess att du fick ett svar, men detta är som sagt en bedömningsfråga som inte med säkerhet går att svara på utan att beakta dem specifika omständigheterna. Om man utgår ifrån att din motpart accepterat ditt anbud före dess att acceptfristen löpt ut, så har ett avtal därmed troligtvis ingåtts. Om man dock tänker sig att acceptfristen faktiskt har löpt ut blir det meddelande som du erhåller av säljaren istället att betrakta som ett nytt anbud till vilket du har att ta ställning. Skulle annonsen slutligen anses vara ett anbud innebär det att ditt svar är en accept varför avtal därför torde ha ingåtts genom att mottagaren tar del av detta. AvtL hittar du http://lagen.nu/1915:218 Med vänliga hälsningar

Preskriptionstid hyresskuld

2007-10-04 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Vilken preskriptionstid gäller för en hyresskuld? löpande skuldbrev har skickas från företaget till den enskilda hyrestagaren dock så har ingen kontakt registrerats under nio år (inget brev från företaget har besvarats) Kan man räkana skulden som preskriberad efter tre år?
Louise Danielson |Hej! Huvudregeln vad gäller preskription är att en fordran preskriberas tio år efter tillkomsten. Vad gäller fordran mot konsument är preskriptionstiden istället endast tre år, (fordringen avser vara eller tjänst som tillhandahållits konsument för huvudsakligen enskilt bruk av näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet). Detta stadgas i 2 § preskriptionslagen. Preskriptionen kan dock brytas vilket medför att ny preskriptionstid börja löpa. Enligt 5 § p2 bryts preskriptionen när gäldenären (hyrestagaren i detta fall) får ett skriftligt krav eller erinran om fordringen från borgenären. Beroende på när skuldebrevet skickades från företaget till den enskilda hyrestagaren så gäller en ny treårig preskriptionstid. Efter denna tid är fordran preskriberad. Eftersom det rör sig om ett konsumentförhållande, och eftersom inget preskriptionsavbrott har gjorts under nio år (såvida breven ej skickats inom denna tid, i vilket fall preskriptionsavbrott kommit till stånd enligt ovan) anses fordringen som preskriberad.

Uppsägning av bredband/telefoni

2007-09-17 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej.Vi har haft problem med Glocalnets fasta telefoni och bredband. Jag ska fatta mig kort.Den 30/7 upphörde vår fasta telefoni att fungera. Fel i telestationen. Den 31/7 fungerade det igen. Då hade dock teknikern satt vårt bredband ur funktion. Bredbandet gick igång igen den 16/8 samtidigt som telefonin. Telefonin upphörde att fungera 6/8.Vid kontakt med deras kundservice kom vi överens om att detta var över skälig tid. Vi blev då muntligt lovade (av kundservice) att få förkortad uppsägningstid: från 3 månader till 1 månad. Då beslutade vi att beställa tjänsterna från en annan leverantör.En vecka senare får vi veta att "överordnade" tycker att felet avhjälpts inom skälig tid. Detta har medfört att vi nu får dras med Glocalnet fram till november.Får de göra så här?
Rasmus Fahlén |Till att börja med så är det inte din telefoni- och bredbandsleverantör som avgör vad som är skälig tid. Sedan kan det konstateras att telefoni och bredband är en så kallad immateriell tjänst vilket medför att varken konsumentköplagen eller konsumenttjänstlagen gäller. Istället gäller allmänna principer som med tiden utkristalleriserats och inte kan sägas vara konsumentbaserade. Istället utgår principerna från att det rör avtalssubjekt i ett likvärdigt styrkeförhållande, vilket medför att du som konsument inte får det lika förspänt som om nämnda lagar hade tillämpats.I första hand gäller därför avtal som tecknats mellan dig och din leverantör. Jag råder dig att först se efter vad som står där. Endast vid en betydande avvikelse från den förväntade standarden kan man i regel tala om ett kontraktsbrott. Med ledning i köplagen så kan du mycket väl häva avtalet då avbrottet är av väsentlig betydelse och din leverantör måste insett detta, se 39 § köplagen. Den skäliga tiden som leverantören talar om aktualiseras i detta sammanhang vid tolkningen av om avtalsbrottet varit av just väsentlig betydelse.Oaktat det ovanstående skriver du emellertid att du fått ett löfte från kundservice angående den förkortade uppsägningstiden. Detta är inget som din leverantör ens verkar förneka, då det tvärtom vill modifiera löftet. Detta löfte, eller avtal som det faktiskt är, torde gälla oavsett vad överordnande säger. Detta då en anställd på kundservice har både behörighet och befogenhet att ingå sådana avtal, se avtalslagen 2 kap. 10 §.Mitt råd är alltså att hävda din ovan redogjorda rätt. Eventuell betalning som du fått erlägga trots att uppsägningstiden förkortats råder jag dig att återkräva.

muntligt avtal - kontraktsbrott?

2007-09-03 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag sitter med i en styrelse, och på ett styrelsemöte gjordes ett muntligt avtal om att betala bilersättning, detta skedde muntligt för att utomstående inte skulle behöva informeras om om detta. Nu vill styrelsen upphäva detta, kan dom göra det??? Hur får man förtroende för en sådan styrelse igen??
Louise Danielson |Hej! I Sverige råder avtalsfrihet, vilket innebär att alla har rätt att ingå avtal och att det som huvudregel ej skall gälla särskilda formkrav för ingående av avtal. Detta betyder att även muntliga avtal är giltiga. Problem uppstår dock ofta vad gäller muntliga avtal på grund av bevissvårigheter. Om styrelsen har rätt att upphäva avtalet eller inte beror på vad som avtalats. Skulle styrelsen bryta mot avtalet innebär det ett kontraktsbrott men eftersom det är ett"hemligt" muntligt avtal kommer det i praktiken bli mycket svårt att bevisa.

Förfogande enligt samäganderättslagen

2007-08-22 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag är delägare (50+50%) av en sommarstuga med min exfru. Då jag nu är tillsammans med en ny kvinna, vägrar mitt ex att min nya kvinna skall få besöka sommarstugan. Vad säger lagen om detta ärende?
Jonas Öjelid |Hej, eftersom Du och Din exfru är delägare i sommarstugan är Lagen om samäganderätt tillämplig. Lagtexten hittar Du http://lagen.nu/1904:48_s.1 . Enligt 2 § krävs att delägarna är överens för att man skall kunna förfoga över den samägda egendomen. Med förfoga avses t.ex. uthyrning eller försäljning och inte att ta med sig någon annan dit på besök. Lagen hindrar alltså inte att Du tar med Dig personer till stugan när du besöker den. Vänliga hälsningar