Vi vill säga upp vår hyresgäst? Vad gäller angående förverkansgrund och formkrav?
Hej
Vi är hyr ut vår gamla bostad ett hus med några bibyggnader. Kvinnan som hyrt har under dessa två år slarvat en del med hyresinbetalningen. Tror vi kommit fram till i snitt var tredje månad. Betalningarna kommer inte in, vi får påminna. Ibland hör hon av sig efter sista datum och säger att hon inte har pengar alternativt betalat en del av hyran. Utöver detta har det smusslats med extra inneboenden och djur som tas in utan lov och som gör åverkan inne i huset.
Om man vill säga upp ett kontrakt behöver det då föregås av någon typ av varning, skriftligt eller muntligt eller räcker detta som skäl?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag förstår av din fråga att ni vill säga upp hyresavtalet med er nuvarande hyresgäst och om detta behöver föregås av någon sorts varning eller dylikt.
För att säga upp ett hyresavtal måste man ha grund för det. Man säger oftast att hyresrätten är förverkad i dessa sammanhang(eller att man blir vräkt). I jordabalken 12 kap. 42 § finns bestämmelser om i vilka situationer hyresrätten kan sägas vara förverkad. Exempelvis räknas upp att hyresgästen är i dröjsmål med att betala hyran i mer än sju dagar, överlåter eller hyr ut hyresrätten i andra hand, är vållande till att ohyra sprids i fastigheten eller om hyresgästen använder hyresrätten för brottsliga ändamål etc.
Det tas bl.a upp i jordabalken 12 kap 42 § 6 p att vanvård av lägenheten samt störande av grannar och närboende kan utgöra grund för förverkande av hyresrätten.
Att hyresgästen tar in inneboende föranleder i vanliga fall inte att hyresrätten är förverkad. För att detta ska vara fallet krävs det att inhysande av inneboenden innebär men för hyresvärden, och detta krav är väldigt högt ställt, dvs det ska till ganska mycket innan en inneboende kan anses utgöra men för hyresvärden.
Det kan alltså finnas möjligheter för er att säga upp avtalet, men dessa bedömningar är väldigt individuella och varierar från fall till fall. Jag råder er att kika närmre i bestämmelsen och bilda er en egen uppfattning om saken.
Om hyresförhållandet vara längre än tre månader ska avtalet sägas upp skriftligt, se jordabalken 12 kap 8 §. Hyresvärden, ni, ska också ange skälen till uppsägningen om inte hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet enligt jordabalken 12:46. I denna paragraf anges besittningsskyddet för bostadshyresrätter. Om hyresvärden sagt upp avtalet med anledningen av någon av förverkandegrunderna i 12 kap 42 § finns i vanliga fall inget besittningsskydd och avtalet kan alltså sägas upp.
Värt att beakta är också att hyresgästen har en uppsägningstid som måste respekteras. Denna uppsägningstid är minst 3 månader om hyresavtalet är på obestämd tid, enligt jordabalken 12 kap 4 § 1 st.
Jag hoppas att ni fått svar på er fundering!
