Vi äger gemensamt en fastighet, den andre ägaren vill inte sälja. Kan jag sälja den utan hans godkännande?
Hej.
Jag och min bror fick en fritidsfastighet i gemensam gåva av våra föräldrar. MiN bror har under de sista 9 åren inte velat ta del i skötsel eller ekonomiskt delta i underhållet av fastigheten.
Han har betalat sin del av fastighetsskatten. Vi kan inte komma överens om ansvarsfördelningen av fastigheten. Risken finna att den förfaller och att värdet i och med det minskar.
Kan jag på något rättsligt förfarande komma till ett försäljningsförfarande av egendomen tex genom tingsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Sammanfattat svar:
Det finns stöd för tvångsförsäljning i Samäganderättslagen.
Du kan alltså med tingsrätts hjälp få fastigheten såld, men i praktiken så tjänar ni nog mest på att sälja den privat med hjälp av mäklare.
Förhoppningsvis går din bror med på detta om han upplyses om att tvångsförsäljning kan bli aktuellt med eller utan hans tillåtelse och att han då antagligen gör en ekonomisk förlust.
Bakgrund:
När man tillsammans med någon annan äger fastighet eller annan lös egendom så tillämpas Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Det svenska språket har förändrats en hel del sedan 1904 och av förståeliga skäl så är därför lagen relativt krångligt skriven med dagens mått...
Vissa åtgärder som du kan utföra på fastigheten:
Det som blir viktigt för dig här är dels 2 §.
Huvudregeln är att man måste ha alla ägares samtycke i frågor som rör förvaltningen av fastigheten.
Där framgår dock att du ensamt får vidta åtgärder som inte tål uppskov. Vad för sorters åtgärder som träffas av paragrafen beror på situationen. Men skulle exempelvis din bror vara på semester och svår att nå samtidigt som du upptäcker att taket håller på att rasa in och att det måste repareras genast för att undvika stora skador. Ja då får du själv anlita en snickare som åtgärdar felet.
Om det däremot är så att du kommer på att ni nog vill byta fönster när din bror är på semester. Då har du inte rätt att göra det eftersom det är en typ av förvaltning som utan problem kan vänta någon månad på att han ska komma hem.
Om ni inte kommer överens om själva förvaltningen så kan ni få en god man som tar hand om fastigheten och tar beslut om hur den ska skötas. Den gode mannen kan även sälja fastigheten. En god man ska dock ha ersättning och är förmodligen lite överkurs här. Men om det exempelvis finns tio ägare som inte kommer överens alls. Ja då kan det vara bra att utse en god man som så att säga tar över och bestämmer eftersom tio personer kan ha svårt att samtycka om allting. 3 §.
Går det att sälja fastigheten utan broderns samtycke då?
Det viktigaste för dig är dock 6 § som på ett lite ålderdomligt språk konstaterar att en ägare får ansöka hos tingsrätt om tvångsförsäljning. Det här är alltså sista utvägen när man inte kommer överens.
Huvudregeln enligt 2 § om gemensam förvaltning innebär ju egentligen att om en vill sälja och den andre inte vill det så får man inte sälja eftersom det inte finns samtycke.
6 § skapar alltså en möjlighet för en ägare som inte vill vara med längre att bjuda ut fastigheten på offentlig auktion. Och om den som inte vill sälja vill ha kvar fastigheten så får helt enkelt den ägaren se till att köpa fastigheten från den som vill sälja.
Nackdel med försäljning på auktion:
Offentlig auktion är inte det bästa sättet att sälja fastigheter egentligen.
Det är förmodligen bättre att hitta köpare privat så ni gör förmodligen båda en större vinst på att faktiskt sälja fastigheten genom fastighetsmäklare eller själva.
Det är därför mer fördelaktigt om din bror, (med stöd av hot om tvångsförsäljning), faktiskt går med på att sälja fastigheten själv eller köpa ut dig till marknadsmässigt pris.
Problem om fastigheten hyrs ut i stor omfattning:
Om en fastighet innehas och har införskaffats för att exempelvis hyras ut relativt näringsverksamhetsaktigt så kan ett "enkelt bolag" uppstå. Detta betraktas i stort sett som ett riktigt företag och gör att lagen som diskuteras här inte längre gäller.
Det finns ett flertal rättsfall gällande detta och det skapar avsevärda problem eftersom ett enkelt bolag kan uppstå ur något så enkelt som att två personer skaffar en fritidsfastighet som de hyr ut privat. Förhoppningsvis skapar det inte problem här eftersom det inte verkar aktuellt.
Jag hoppas du fått svar på dina funderingar.
Med vänliga hälsningar,
