Vem bär ansvaret för sprickor i fastighet 4 månader efter tillträde?
Hej.
Jag har sålt en fastighet med nybyggt hus på.
Huset levererades med oinredd vind.
Vinden har jag sedan låtit inreda. Alla arbeten är fackmannamässigt utförda av fackmän.
Säljaren kontaktar mig nu 4 månader efter tillträdet för att det upptäckts minder sprickor på ett ställe ca 40cm i kakelfogar på övervåningen.
Vid överlåtelsen besiktigades huset av besiktningsman utan att dessa sprickor upptäckts.
Troligen har alltså dessa sprickor uppkommit efter tillträdet., och på grund av rörelse i huset då det är nybyggt.
Jag funderar givetvis på vem som bär ansvar för detta
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga och för att du har använt dig av vår expresstjänst!
Din fråga handlar om vem som bär ansvar för ett fel som har uppkommit efter tillträde. Initialt redogör jag för de skyldigheter som åligger båda parterna enligt gällande rätt samt förklara s.k. dolda fel. Slutligen finner du mitt konkreta svar på din fråga och mina kontaktuppgifter.
Tillämpligt lagrum
Köp av hus och fastigheter regleras i 4 kap. Jordabalken (1970:994) - som du hittar här - även vidare förkortad "JB".
Vidare utgår jag ifrån att formkraven som gäller vid fastighetsköp ( bl.a. skriftligt avtal, parternas underskrift, köpeskilling, överlåtelseförklaring) som framgår av 4 kap 1 § JB har vidtagits vid köpet och att avtalet mellan er är giltigt.
Kärnfrågan
Det jag kommer beröra är den s.k. undersökningsplikten. Om köparna har brustit i denna, får de stå för avhjälpande av sprickorna själva. Har de däremot fullgjort sin undersökningsplikt, kan det röra sig om ett s.k. dolt fel, och de har då möjlighet att rikta anspråk mot er. Det blir då ni som säljare som blir ansvariga för sprickorna.
Köparens undersökningsplikt
Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Köparen får inte åberopa fel på fastigheten som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick mm. En köpare bör då undersöka fastigheten vid köp, för att kunna påkalla eventuella fel. Brister köparen i sin undersökningsplikt av fastigheten, försvinner även dennes möjlighet att reklamera.
Sammanfattningsvis kan man säga så här. Köparen har en "plikt" att undersöka fastigheten innan köp, vilket innebär att du som säljare endast ansvarar för s.k. dolda fel (se 4 kap. 19 § 2st JB).
Dolda fel
Dolda fel är sådana fel som inte är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning som utförs av en genomsnittlig köpare alternativt besiktningsman. Vid köp av fastighet är undersökningsplikten för en köpare enligt praxis generellt sätt väldigt långtgående. Som huvudregel krävs att det är en besiktningsman som genomför undersökningen, för att plikten ska anses vara uppfylld. Detta eftersom svåråtkomliga utrymmen och andra fel som kan kräva större kunskap även omfattas av undersökningsplikten. Om man efter besiktningen kan misstänka att det föreligger fel i fastigheten, utökas dessutom undersökningsplikten. Vidare krävs det att felet ska vara av sådant slag att den som köper inte hade kunnat förvänta sig ett sådant fel med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion.
För att ett dolt fel ska anses föreligga, krävs alltså följande: Ett dolt fel
1. Felet var inte upptäckbart.
Det ska inte ha varit möjligt för köparen att upptäcka felet vid en noggrann undersökning utförd av en besiktningsman.
2. Felet var inte förväntat.
Det ska vara fel av sådant slag att köparen inte hade kunnat förvänta sig ett sådant fel med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion.
3. Felet fanns vid köptillfället.
Felet ska givetvis ha funnits vid försäljningstillfället/köptillfället.
Ett dolt fel som fanns vid försäljningstillfället och som uppfyller ovan nämnda krav är något som du som säljare ansvarar för.
Köparens långtgående undersökningsplikt innebär däremot att om köparen inte har undersökt huset så noggrant som undersökningsplikten kräver är det tvärtom köparens ansvar att stå för kostnaden av reparation.
Vad som är viktigt att tänka på är att det generellt sätt sker en helhetsbedömning för att avgöra om det rör sig om ett dolt fel eller inte.
Tillämpning på ditt ärende
Det finns två alternativ. Om sprickorna faktiskt fanns där vid tillträdet, men besiktningsmannen inte upptäckte det får man ändå säga att köparna har brustit i sin undersökningsplikt. Dessa borde man ha upptäckt vid besiktningen och därav är detta inget du ansvarar för.
Det andra alternativet gäller, precis som du nämner, under förutsättning att sprickorna har dykt upp efter tillträdet. Det finns tyvärr då inte ett helt klart svar på din fråga. Det går att argumentera för att det inte ska anses röra sig om ett dolt fel i och med att felet inte fanns vid köptillfället och då är sprickorna inget som du som säljare ska ansvara för. Men det går även att argumentera motsatt. Felet (sprickorna) var inte upptäckbara vid besiktningen och troligtvis heller inget som man som köpare ska behöva förvänta sig när man köper ett nytt hus.
Ur din synvinkel skulle jag dock stå fast vid att det inte rör sig om ett dolt fel. Felet fanns inte vid köptillfället och är därav inget som du ansvarar för. Men för att undvika en eventuell tvist skulle jag rekommendera dig att försöka hitta en smidig lösning tillsammans med köparna, istället för att rakt sätta dig på tvären.
Kontaktuppgifter
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och är du intresserad av att utnyttja din telefonrådgivning är du varmt välkommen att kontakta mig på: johan.hakansson@lawline.se så bokar vi in en tid.
Allt gott,
Med vänliga hälsningar
