Vem ansvarar för skador i en bostadsrättsfastighet?
Fastigheten är en flerbostadsfastighet med två gårdshus och innegård. Fastigheten är uppförd ca 1880. Källarutrymmen i fastigheten är kalla biutrymmen och källarförråd. Det ena gårdshuset har förändrat användningsområde av källarvåningen. Fukt upptäcktes trängt in genom källarväggen till gårdsfastigheten första gången ca år 2007. Föreningen inkallade bransch expertis, som gavs i uppdrag att utreda skadeorsak år 2013. Åtgärder och insatser ansågs inte akuta. Ett utlåtande inhämtades på nytt av samma företag 2016. Styrelsen beslutade att upphandla och genomföra rekommenderas insatser för att åtgärda dräneringen. Gården dränerades om vid gårdshuset under 2017 på föreningens bekostnad. Rapporterna från dräneringsföretaget indikerar att det finns flera orsaker till den uppkomma skadan. Rapporterna tar inte direkt ställning till ansvarsfrågan.
1. Otillräckligt dräneringsskikt utsida källarvägg för användning av gårds-husets källarvåning som bostadsyta/tvätt utrymme. 2. Felaktig användning av källarvåningen i gårdshuset. 3. Användning av avfuktare i källarvåningen. Föreningen är rekommenderad att åtgärder invändig källarvåning rimligen bör åläggas bostadsrättsinnehavarna. Bostadsrättsinnehavarna har annan åsikt. Hur agera enligt lag och praxis?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jag kommer att redogöra för vad det är som gäller för skador eller åtgärder i en bostadsrättsfastighet och vem som har ansvar för dem beroende på var och hur skadorna är uppkomna. En anledning till att rapporterna inte tar upp något om ansvarsfrågan är eftersom att företaget inte har befogenheten att fatta det beslutet. Angående ansvar är det reglerat i Bostadsrättslagen (BrL).
Vem ansvarar för vad i en bostadsrättsfastighet?
När det kommer till bostadsrätter är huvudregeln att bostadsrättsföreningen ansvarar för allt yttre underhåll så som tak, trappuppgångar, fasader, källarutrymmen etc (se 7 kap 4 § BrL) och en bostadrättshavaren har huvudansvaret för sin egen lägenhets skick (det s.k. inre underhållet), om inte annat har bestämts i stadgarna (se 7 kap 12 § BrL).
Till en lägenheten räknas rummens golv, väggar och tack, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner och ytterdörrar. Det är visserligen föreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att han förutom sedvanligt underhåll som målning och tapetsering etc., även skall svara för reparationer och avhjälpa mer omfattande skador i lägenheten, vare sig dessa uppkommit genom hans eget vållande eller på annat sätt (se SOU 1988:14 s. 153 f.; jfr NJA 2006 s. 732 och NJA 2007 s. 709) Observera att detta bara gäller "inom lägenheten". Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan dock inskränkas i stadgarna (se SOU 2000:2 s. 147). Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens ansvar får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten. Innebörden av 7 kap 12 § BrL är således att den anger de yttre ramarna för bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten. Bestämmelsen är alltså tvingande på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett längre gående ansvar i detta avseende.
Sammanfattningsvis så är det föreningen som ska betala för dräneringsarbetet och ni kan inte krävs bostadsrättsinnehavarna att stå för denna kostnaden med stöd av lag eller med stöd av några stadgar. Enda möjligheten att kräva ersättning för renoveringen är i så fall att rikta en skadeståndstalan mot var och en av bostadsrättsinnehavarna.
Utkräva skadestånd?
För att skadestånd ska kunna utkrävas måste föreningen kunna visa att skadan orsakats av bostadsrättshavarna genom vårdslöshet eller försumlighet. Detta framkommer av Skadeståndslagen (1972:207) 2 kap 1 §: Den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan.
Vanligtvis begås en skadeståndsgrundande handling genom vårdslöshet (eller oaktsamt). Man har helt enkelt inte haft den uppsyn eller iakttagit de försiktighetsåtgärder som handlingen kräver. För att ni i bostadsrättsföreningen ska kunna kräva bostadsrättshavarna på ersättning måste föreningen föra en talan mot var och en. Det går inte att rikta en generell talan mot alla innehavarna, utan föreningen har att visa på oaktsamhet/vårdslöshet av användning av källarutrymmena hos var och en.
Bevisbörda för ersättning
Det är den som påstår att något har hänt som har bevisbördan för detta. I ert fall som bostadsrättsförening så åligger det alltså er att visa på försumlighet hos bostadsinnehavarna. Vanligtvis förs skadeståndstvister i domstol där bostadsrättsföreningen har att visa att innehavarna har agerat på ett skadeståndsgrundande sätt. För att göra detta har man oftast olika former av bevisning, t.ex. det utlåtandet från det företag ni anlitade för undersökning av fastigheten. Tingsrätten kommer då göra en s.k. bevisvärdering vilket innebär att de kollar på bevisningen och ser om det räcker för att utdöma skadestånd.
Jag tror dock att det blir väldigt svårt att visa på vårdslöshet hos bostadsrättsinnehavarna. Både med tanke på att fastigheten är gammal samt att det blir svårt att visa på något adekvat samband. En skadeståndstalan är en svår process och det krävs mycket i bevisvärderingen. Det bästa i alla lägen är att försöka lösa det mellan parterna så alla blir nöjda. Har man en försäkring kan man få ut kostnaden för dräneringsåtgärderna därifrån.
Hoppas det var svar på er fråga!
Med vänliga hälsningar
