Vem ansvarar att utreda bygglov vid försäljning av fastighet
Bygglov vid fastighetsförsäljning (fritidshus)
En köpare vill bygga ut fritidshuset och vill att köpet ej ska gå igenom om byggnadslov avböjs. Dessa villkor kommer ej med i köpekontraktet. Vem bär det huvudsakliga ansvaret är det säljaren eller köparen som är skyldig att informera/ta reda på läget gällande just bygglov?
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Ett bygglov beror på flera olika faktorer, och hanteras olika beroende på vilken kommun som bygglovet söks i. Vid försäljning av en fastighet är säljaren skyldig att informera om vissa uppgifter om fastigheten, t.ex. belåning, eventuella inskränkningar i nyttjanderätten (t.ex. servitut), samt eventuella "dolda fel". Till denna sfär kan man inte säga att kommunens inställning till bygglov hör.
Dock så är det viktigt att uppmärksamma att det mesta som sägs vid en fastighetsförsäljning kan komma att utgöra avtalsinnehåll, som säljaren sedan kan hållas ansvarig för. Därför är det viktigt att inte säga sådant som kan uppfattas som avtalsinnehåll, vilket man sedan kan få ansvara för. Om köparen t.ex. frågar om det finns en detaljplan för området, och säljaren mot bättre vetande svarar att det inte gör det, så borde säljaren kunna hållas ansvarig för det.
Köp av fastighet regleras i Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994.
Just villkor om köpet ska fullbordas eller inte behandlas på ett speciellt sätt vid köp av fastighet jämfört med andra köp: om villkoret inte kommer med i köpekontraktet så kan villkoret inte göras gällande, enligt JB 4:3 p. 1, https://lagen.nu/1970:994#K4P3S1.
Detta är alltså oavsett vad parterna har förhandlat om innan köpet. Värt att notera är dock att det bara är villkor om köpet ska fullbordas eller inte som måste vara skriftliga. Andra villkor, t.ex. att prisavdrag ska ske om si eller så händer, kan alltså vara muntliga.
Vem är det som är skyldig att informera/undersöka läget gällande bygglov?
Min bedömning är att säljaren inte har någon skyldighet att informera eller undersöka läget med bygglov, annat än att informera om ett eventuellt myndighetsbeslut som kan påverka köparens användning av fastigheten, om köparen inte kunde förväntas veta om det myndighetsbeslutet. Det är situationen i JB 4:18 som jag tänker på, se https://lagen.nu/1970:994#K4P18S1.
Om det finns en detaljplan för området så blir frågan om bygglov mindre viktig, eftersom att man då ska följa detaljplanen. Villaägarnas Riksförbund rekommenderar i sin information om fastighetsköp (2012) att det köparen undersöker om det finns någon detaljplan och hur den i så fall ser ut.
Eftersom att din fråga handlar om ett fritidshus är det dock inte alls säkert att någon detaljplan finns, och då kanske ett vanligt bygglov behöver sökas. Det kan då inte sägas åligga säljaren till fastigheten att begära förhandsbesked om bygglov, eller vanligt bygglov, inför försäljningen.
Vänligen,
