Vattenläckage pga 20-årigt arbete = dolt fel?
Hej
Min son har köpt ett hus för ca. 5 år sedan. Nu har vatten trängt igenom taket på undervåningen och vattnet kommer från badrummet ovanför. Allt tyder på att det har varit för dålig fuktspärr eller att man har låtit den gamla plastmattan legat kvar som fuktspår när man la in klinker ca. 1996. Är detta ett dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Vad säger lagen?
Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är den felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.
Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).
Köparen måste också reklamera felet inom rimlig tid från det att han märkte eller borde ha märkt felet (19 a §). Denna tid har i vissa fall kunnat vara så lång som 4,5 månader men detta tillhör ovanligheterna och kräver särskilda omständigheter, annars ska man reklamera felet betydligt snabbare än så (NJA 2008 s. 1158).
Tolkning av ditt fall
Om läckaget faktiskt beror på ett felaktigt utfört arbete vid installationen av badrummet för 20 år sedan och detta inte nämndes av säljaren är det ganska sannolikt att det rör sig om ett dolt fel. Det krävs dock för det första att det verkligen är ett fel. Är det godtagbart att lägga klinkers ovanpå det gamla golvet i ett badrum med just de egenskaper som din sons badrum har? Om ni kan hitta en expert som kan bekräfta att jobbet är felaktigt utfört är detta till din sons fördel. Det talar nämligen starkt för att huset inte stämmer överens med vad din son rimligen kunnat förvänta sig vid köpet.
För det andra måste felet vara ett sådant som inte faller under din sons underplikt. Oftast faller sådana fel som det här inte under köparens undersökningsplikt om det inte går att upptäcka utan att bryta upp delar av golvet eller liknande. Om det dock står i något dokument i samband med köpet hur renoveringen genomförts kan detta tala för att felet borde anses falla inom din sons undersökningsplikt. Det behöver dock inte göra det om det är skrivet på så vis att en vanlig person inte kan förstå innebörden av det, t.ex. att det bara beskrivs med byggnadbranschmässiga facktermer.
För det tredje krävs det att felet reklameras inom rimlig tid från att det borde ha upptäckts. Det kan visserligen hävdas att 5 år är orimligt lång tid och att det inte är rimligt att reklamera så långt i efter köpet. Dessutom måste felet antas ha funnits sedan badrummet ursprungligen installerades för drygt 20 år sedan. Det kan dock tala till din sons fördel om felet är svårt att upptäcka och ofta visar sig först efter lång tid. Återigen kan ni ta hjälp av en expert om ni behöver styrka att så är fallet.
Slutsats
Om det faktiskt rör sig om ett fel som faller utanför din sons undersökningsplikt och din son reklamerar detta inom rimlig tid, är köparen skyldig att ge prisavdrag på huset. Summan bör motsvara vad det kostar att åtgärda felet. Ni kan framställa krav på ersättning genom ett relativt enkelt email där din son helt enkelt hävdar att huset är behäftat med ett dolt fel och att han vill ha prisavdrag för det.
Om din son och hussäljaren inte kan komma överens om en bra lösning och ni anser att ni har rätt, kan din son ta kontakt med vår juristbyrå för att diskutera möjligheterna att driva detta vidare.
Om ni önskar vidare hjälp i denna fråga, t.ex. med att formulera kraven till säljaren, råder jag er att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa er vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.
Vänliga hälsningar,
