Värdering av bostadsrätt i samband med bodelning
Min exsambo vill köpa ut mig från våran gemensamma ägda bostadsrätt. Han vill dra av mäklarkostnader från värdet när vi räknar ut hur mycket jag ska ha. Har han rätt till det? Det finns ju inga mäklarkostnader eftersom det inte blir någon försäljning.
Lawline svarar
Hej! Tack för din fråga.
I samband med ett bodelningsförfarande ska bostadsrätt så som huvudregel värderas utifrån bostadens marknadsvärde. Utifrån marknadsvärdet görs sedan vissa regleringar för att komma fram till det värde som ska tillämpas så som skiftesvärde. Dels regleras eventuella skulder som förekommer i samband med bostaden och dels ska avdrag göras för framtida mäklarkostnader samt skatt.
De mäklarkostnader som din exsambo tar med i beräkningen är således mäklarkostnader som kan komma att bli aktuella i samband med en framtida försäljning. De avdrag som görs för mäklarkostnader samt skatt görs därför utifrån en fiktiv situation, vilket genom praxis (se NJA 1975 s. 288 angående fastighet) har fastslagits motiverat utifrån principen om likadelning. Något särskilt lagrum som stödjer att mäklararvode och skatt ska beräknas förekommer således inte.
Någon exakt uträkning av skatt och mäklararvode krävs inte utan det vanligaste är att tillämpa en förenklad beräkning utifrån det antagandet att den part som tillskiftas bostaden ska realisera bostaden för det pris som motsvarar antaget marknadsvärde. Det belopp som framkommer i beräkningen är således baserat på en fiktiv försäljning som genom principen om likadelning och praxis ska tas hänsyn till då en framtida realisation av den tidigare samboegendomen kommer att medföra extra kostnader för den övertagande parten. Tanken är att värdet av bostaden i en bodelning ska anses uppgå till den nettosumma som erhållits om bostaden sålts omedelbart.
Vid rättslig prövning av frågan skulle således med största sannolikhet vad som framkommit ur praxis läggas till grund för beslutet och att göra avdrag för framtida skatt och mäklararvode från marknadsvärdet kan på så vis anses vara obligatoriskt. Här ska slutligen tilläggas att avtalsfrihet alltid råder i samband med upphörande av samboskap och att parterna har möjlighet att avtala kring annat belopp eller andra principer för beräkningen.
Vänligen,
